中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析2022

1、中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 一、國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù) 1、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資147602億元，比上年增長4.4%；比2019年增長11.7%， 兩年平均增長5.7%。其中，住宅投資111173億元，比上年增長6.4%。 2021年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資77695億元，比上年增長4.2%；中部地區(qū)投資31161 億元，增長8.2%；西部地區(qū)投資33368億元，增長2.2%；東北地區(qū)投資5378億元，下降 0.8%。 2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積975387萬平方米，比上年增長5.2%。其中，住 宅施工面積690319萬平方米，增長5.3%。房屋新開工面積19

2、8895萬平方米，下降11.4%。 其中，住宅新開工面積146379萬平方米，下降10.9%。房屋竣工面積101412萬平方米，增 長11.2%。其中，住宅竣工面積73016萬平方米，增長10.8%。 2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積21590萬平方米，比上年下降15.5%；土地成交 價款17756億元，增長2.8%。 2、商品房銷售和待售情況 2021年，商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%；比2019年增長4.6%， 兩年平均增長2.3%。其中，住宅銷售面積比上年增長1.1%，辦公樓銷售面積增長1.2%，商 業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降2.6%。商品房銷售額181930億

3、元，增長4.8%；比2019年增長13.9%， 兩年平均增長6.7%。其中，住宅銷售額比上年增長5.3%，辦公樓銷售額下降6.9%，商業(yè)營 業(yè)用房銷售額下降2.0%。 2021年，東部地區(qū)商品房銷售面積73248萬平方米，比上年增長2.7%；銷售額103317 億元，增長8%。中部地區(qū)商品房銷售面積51748萬平方米，增長5.4%；銷售額38157億元， 增長6.4%。西部地區(qū)商品房銷售面積47819萬平方米，下降1.7%；銷售額35241億元，下 降2.8%。東北地區(qū)商品房銷售面積6618萬平方米，下降6.4%；銷售額5215億元，下降10.3%。 2021年末，商品房待售面積51023萬平

4、方米，比11月末增加858萬平方米。其中，住 宅待售面積增加480萬平方米，辦公樓待售面積增加94萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積 增加46萬平方米。 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況 2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金201132億元，比上年增長4.2%；比2019年增長12.6%， 兩年平均增長6.1%。其中，國內(nèi)貸款23296億元，比上年下降12.7%；利用外資107億元， 下降44.1%；自籌資金65428億元，增長3.2%；定金及預收款73946億元，增長11.1%；個 人按揭貸款32388億元，增長8.0%。 二、改革開放來，中國房地產(chǎn)，為何能40年“轟轟烈烈”地發(fā)展？ 黃奇帆：這取決

5、于1980年前后中國房地產(chǎn)城市化需求的極度饑渴。整體講，八十年代 中國城市化改革，制度化的松動和市場需求極度的饑渴疊加在一起，就形成了中國房地產(chǎn)爆 炸性的發(fā)展。 第一，1980年中國1.8億城市居民的人均住房面積為5平方米。三口之家就15平方米， 又吃又住又睡又是廁所間。2020年是50平米。5平方米和現(xiàn)在人均50平方米對比，就能看 到那個時候住房需求極度的饑餓狀態(tài)。 第二，1980年改革開放一開始，就釋放了城市化的機制。一是可以落戶的制度；二是 可以離土離鄉(xiāng)的制度；三是土地承包釋放農(nóng)村勞動力的制度；四是城市有了土地批租和房產(chǎn) 商。五是老百姓有了自己擁有產(chǎn)權(quán)的家庭居住的房子，之后按揭貸款也出來

6、了。這些改革變 成了巨大推動力。 第三，政府成立了像上海浦東這樣的投融資平臺，接著國家又開設(shè)開發(fā)區(qū)，每個開發(fā)區(qū) 就是一個經(jīng)濟發(fā)展的增長極，這都是城市化運動的推動力。 各項政策的松動，把前面餓得扁扁的肚子一下子就撐開了。這一爆發(fā)是什么 概念呢？1990 年，中國 1 年造的房產(chǎn)面積是 1000 萬平米，2017 年，中國房產(chǎn)商 建的房子是 17 億平方米，2021 年，中國房產(chǎn)商新建房的總量達到 16.5 億平方 米左右。所以大體上 2017 年的 17 億平方米就打住了，后面三年沒有再漲。這是 波瀾壯闊的中國過去 30 年、40 年房地產(chǎn)發(fā)展的情況。 三、房地產(chǎn)進入了新階段，關(guān)鍵的10個指標出

7、現(xiàn)了拐點 第一，總?cè)丝跍p少。即再過40年，中國人口不會再繼續(xù)上演過去“4個億變14億”， 大家基本上認為14億人是人口天花板，總之人口在減少。 第二，中國的城市化率已經(jīng)到了65%，但是中國的65%相當于歐美75%，再增長也就增 加5、6個點。因為現(xiàn)在的65%實際上是把農(nóng)村里面的青年人、中年人給抽出來了，小孩和 老頭老太太都留在農(nóng)村。 第三，中國的老齡化在加深，去年已經(jīng)到21%，預計2035年會到30%以上，老齡人越多， 需要房子越少，反而死亡率在增加，會退出很多房子來。 第四，到去年為止，中國房產(chǎn)商手中造好的一年以上沒賣掉的房子有6億平方米，我 們一年房地產(chǎn)建設(shè)量也就17億平方米，這就是一個較

8、大的庫存。中國老百姓買下來的房子， 用來投資，沒有住也沒有出租的，有20%。在房價上升期，就算我有兩套房子閑置我也不怕。 房產(chǎn)商房沒賣掉會覺得沒賣掉反而劃算。但是房價如果不漲了，這個庫存都是積壓，會造成 新房需求大幅萎縮。 第五，整個中國城市人均住房面積2000年后達到了50平方米，全世界發(fā)達國家人均 50就是天花板。 第六，年度房地產(chǎn)建設(shè)量，2000年是1億平方米，2010年10億，到了2016、2017年 17億，20 年翻了四番，17億什么概念？中國造了全世界的一半！那是因為過去30年有這 個需求，擴張到了人均50平還這么造，你想泡沫化需求都泡不出來。 第七，中國的土地價格和房產(chǎn)的價格2

9、0年翻了四番。比如，上海最貴的地方衡山路， 2000年時房子是6000多塊錢一平米。現(xiàn)在那邊的房子就是14萬、15萬。全國在原來基數(shù) 上20年翻四番，基本如此。土地價格也是從每畝100萬變成1000萬、2000萬，也是10倍、 十幾倍的漲。 當?shù)貎r有20年翻四番的趨勢時，所有房產(chǎn)商都會囤地、炒地，大家都不怕庫存，都拼 命融資貸款。這個做法是20年如此的溫床給寵出來的，給慣出來的。 第八，危舊房改造和舊城改造，大規(guī)模的舊城改造也差不多了，沒有這個需求了。 第九，城市的學校、醫(yī)院建設(shè)也到頭了。 第十，中國的房地產(chǎn)商負債率都到90%的天花板了，再過10年也不會變成105%。 總而言之不管是舉債，還是

10、公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、舊城改造，還是老齡化指標，當下 這些數(shù)據(jù)都表明新階段新常態(tài)要出現(xiàn)了。現(xiàn)在房地產(chǎn)出現(xiàn)了困境，有人把它歸結(jié)為是地方政 府和國家的政策過頭了，太集中了，太厲害了，把它給打壓了，這是不合理的。 整個環(huán)境已經(jīng)到了這一步，不可能像當年饑渴狀態(tài)時期那樣去激進了?，F(xiàn)在的困境既不 是政府調(diào)控過頭造成的困難，也不是房產(chǎn)商自作孽造成的，因為房產(chǎn)商2005年、2010年， 也都是高舉債、高周轉(zhuǎn)、炒地皮的行為方式。 為什么當時不破產(chǎn)，這會兒房產(chǎn)龍頭企業(yè)集中破產(chǎn)呢？原因就是這種方式在擴張的時候 是可以循環(huán)的，但現(xiàn)在繼續(xù)按這個邏輯來就轉(zhuǎn)不動了。 四、新常態(tài)下房地產(chǎn)五大調(diào)整 黃奇帆：今后5年10年，中國房

11、產(chǎn)商運行方式的新常態(tài)會出現(xiàn)五大調(diào)整。 第一，全世界的房產(chǎn)商，負債率沒有超過50%的，中國到了80%、90%，這是過去地價、 房價、市場需求量猛漲16倍導致的。一旦需求沒有了，他們就會進入到一個新常態(tài)，負債 率從90%下降到80%、70%、50%甚至40%。 第二，高價買地、大樓盤造房這種狀態(tài)會收斂，會根據(jù)市場實際需求進行結(jié)構(gòu)性開發(fā)。 第三，房產(chǎn)商發(fā)了瘋一樣的跨界，又搞商業(yè)、又搞工業(yè)、還搞制造業(yè)，覺得房產(chǎn)商賺了 錢以后就可以隨意跨界到處搞的就停了，他們就不再胡鬧了。術(shù)業(yè)有專攻，這個方面會收斂。 第四，中國房產(chǎn)公司獨立法人的有9萬個，整個美國的房產(chǎn)公司不超過500個，我們 的開發(fā)商比全世界加起來還

12、多。以后中國房產(chǎn)商有1萬個不得了，所以今后十幾年，房產(chǎn) 商法人會不斷注銷，有的是倒閉，有的是自己轉(zhuǎn)行、關(guān)閉等等。 第五，房產(chǎn)商賣房不會是以前那種造100萬賣100萬的大周轉(zhuǎn)，以后可能變成了造50 萬，其中25萬是商品房賣掉，25萬是商業(yè)性的租賃房，變成商住、長租公寓銷售。 這五大變化會是今后房地產(chǎn)常態(tài)的經(jīng)營狀態(tài)！ 所以你一點不要擔心這一次的房地產(chǎn)陣痛會怎么樣，這個陣痛恰恰是中國房地產(chǎn)發(fā)展 到這一步“必然的拐點”。拐點過后是良性循環(huán)的開始，這個開始不僅僅是靠政府約束， 而是以環(huán)境土壤為導向的。 五、房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，必須穩(wěn)定! 對于房地產(chǎn)拐點后，房價會不會大跌，黃奇帆是這樣回答。 黃奇帆：這個拐

13、點是講20年翻幾番這樣的房價地價上漲到頭了，以后十年可能也會往 上漲，但是每年漲幅低于GDP增長。并沒有說五年低一半，十年又低一半，沒有這個概念。 因為房產(chǎn)總有折舊，如果我們有550億平方米，55年時間每年折舊2%或者1.5%，每年差不 多折舊就是10億，形成一個可循環(huán)的狀態(tài)，這個平衡就形成了一個新常態(tài)。 這時候房產(chǎn)的價格就是保值的，局部地區(qū)房價也可能繼續(xù)漲。 首先，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，它差不多要占GDP5%到10%的分量，要穩(wěn)定。 第二，中國老百姓的財富60%是房產(chǎn)，房地產(chǎn)也是民生產(chǎn)業(yè)，也應該穩(wěn)定。 第三，房地產(chǎn)是半金融企業(yè)，里面有大量的按揭貸款，如果崩盤對金融機構(gòu)也是風險。 第四，房地產(chǎn)是龍

14、頭行業(yè)，關(guān)聯(lián)著大量的供應鏈上的工業(yè)企業(yè)，帶動幾十個工業(yè)的銷售 產(chǎn)品、消費品。 我們政府之所以采取五個限制措施，就是控制房地產(chǎn)的炒作，避免大起大落、追求穩(wěn)定。 長遠來說，房產(chǎn)商自己的行為方式也會轉(zhuǎn)變到比較可持續(xù)的穩(wěn)定狀態(tài)，對政府來說，當下對 這些困難房產(chǎn)商我們不是簡單要去救，一旦它要崩盤，它的債務實際上進入破產(chǎn)重整的保 全，它的資產(chǎn)不是房產(chǎn)商的，是債權(quán)人的，這個債權(quán)人包括銀行、非銀行或者老百姓集資 款的債主、也包括買了按揭貸款的房子的老百姓，他也是個債權(quán)人，還有許多施工隊的施工 欠款。 對這樣的資產(chǎn)，如果簡單讓他破產(chǎn)，就會造成社會震蕩，而使得它軟著陸就要用重組的 辦法。重組是一切危機中重要的軟著

15、陸的一種方法。 六、房企會破產(chǎn)嗎？債務問題怎么辦？ 第一種情況，大型的房產(chǎn)商，出了問題的房產(chǎn)商自救，自我重組壯士斷臂，砍胳膊砍腿， 保存最主要的一個肌體，只要不整體上癱瘓。 第二種情況，優(yōu)勢的房產(chǎn)商，沒出問題的房產(chǎn)商，去收購、兼并、重組出問題的房產(chǎn)商。 第三種情況，我們的國家隊、國有資本運營公司也可以拿出它的資本金，戰(zhàn)略性的資金， 不一定自己直接重組房產(chǎn)，可以入股成為戰(zhàn)略投資者，入股到那些優(yōu)勢房產(chǎn)商去收購兼并， 他只要一介入，會在社會上產(chǎn)生巨大的影響力和信心。 第四種情況，地方政府也可以拿出一定的資金把過去10年或過去5年批租給房產(chǎn)商的 地，根據(jù)現(xiàn)在的市場行情打個折回購而不是沒收，因為這個地事

16、實上已經(jīng)是債權(quán)人的了，你 無權(quán)去沒收它，而是應該回購?；刭徱院筮@個資金封閉運行，就用來還債，也是一種重組。 第五種情況，房產(chǎn)商庫存的房屋，政府也可以回購一部分，回購的中低端的成為保障房， 中高端的成為人才房。總之，重組是軟著陸的一個重要的殺手锏。 為了穩(wěn)住局面，這五個渠道進行重組的時當然需要資金，國家可以有專項債或者專門的 貸款，這種債務不放在三條紅線里，算體外循環(huán)，這也是一種辦法。 總之，最后應該使得這次拐點到來以后，在新的背景下，通過重組手段，實現(xiàn)房地產(chǎn)平 穩(wěn)落地，軟著陸。在新的拐點下，其實用不著擔心，房地產(chǎn)也好、政府的條款方式也好，都 會隨著地產(chǎn)新形勢進入良性循環(huán)狀態(tài)。 七、市場穩(wěn)定是趨勢！ 要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持 租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的 合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。 2022年中國房地產(chǎn)市場強調(diào)合