項(xiàng)目策劃投資環(huán)境可行性分析報(bào)告

1、羊西線項(xiàng)目可行性分析報(bào)告項(xiàng)目總論（一）項(xiàng)目背景項(xiàng)目用地：成都標(biāo)準(zhǔn)總件廠的廠房用地項(xiàng)目位置：成都市羊西線三環(huán)路內(nèi)側(cè)羊犀立交橋下項(xiàng)目開發(fā)背景：成都標(biāo)準(zhǔn)總件廠的廠房位于三環(huán)路內(nèi)側(cè)立交橋下，因成都標(biāo)準(zhǔn)總件廠立即生產(chǎn)廠區(qū)遷移至不處，其土地可用于商業(yè)開發(fā)。（二）承擔(dān)可行性研究的單位成都舜法國聯(lián)投資顧問有限公司（三）研究工作依據(jù)依照政府有關(guān)部門政策規(guī)劃（羊西線規(guī)劃情況，高新西區(qū)規(guī)劃情況），依照托付書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)編寫本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究（一）市場宏觀背景1.全國投資環(huán)境國家信息中心在剛剛公布的2003年經(jīng)濟(jì)預(yù)測報(bào)告中指出，今年我國投資將接著保持一個較高的增長速度，

2、可能全社會固定資產(chǎn)投資增長16%左右，GDP增長有望達(dá)到8%。據(jù)介紹，房地產(chǎn)投資回落幅度不大?？赡?003年全國房地產(chǎn)投資增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度可不能專門大。要緊緣故是投資體制改革進(jìn)一步深化，投資環(huán)境接著改善。在市場準(zhǔn)入方面，2003年國家將接著清理現(xiàn)行投資準(zhǔn)入政策，在明確劃分鼓舞、同意、限制和禁止類政策時，體現(xiàn)國民待遇和公平競爭原則，打破所有制界限、部門壟斷和地區(qū)封鎖。在融資體制方面，將逐步建立適應(yīng)民間投資需要的多層次金融體系，完善中小企業(yè)信貸擔(dān)保體系。在稅收優(yōu)惠政策方面，對企業(yè)投資國家鼓舞進(jìn)展的行業(yè)，可部分抵免企業(yè)所得稅，對個人的實(shí)業(yè)投資可全額或部分抵免相應(yīng)的個

3、人所得稅，加強(qiáng)規(guī)范化治理和正確的引導(dǎo)和服務(wù)。我國政府將接著深化行政審批制度改革，使市場經(jīng)濟(jì)中的運(yùn)行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。2. 年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況開發(fā)投資接著高速增長 2002年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資7736.42億元，同比增長21.9%，高于同期固定資產(chǎn)投資增長速度5.8個百分點(diǎn)，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為17.9%。今年上半年，房地產(chǎn)接著保持強(qiáng)勁進(jìn)展勢頭，全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3816.81億元，較去年同期增長34.0%,高于同期固定資產(chǎn)投資增幅1.2個百分點(diǎn)，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為25.3%。其中東、中、西部地區(qū)增幅分不為29.2%、55.9%、45.6%

4、，中、西部地區(qū)增幅高于東部，其中12個地區(qū)增幅超過50%。 今年上半年，商品住宅開發(fā)完成投資2856.79億元，同比增長28.0%，占商品房投資的67.8%（其中，經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資227.66億元，同比增長22.6%，占商品住宅投資的比重為8.8%）；辦公樓投資完成177.21億元，同比增長27.9%，所占比重為4.6%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資458.57億元，同比增長50.0%，所占比重為12.0%。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分不為24.7%、47.7%、34.5%。中部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資略高于東、西部地區(qū)。 銷售情況良好 今年上半年，全國商品房市場需求接著保持旺盛態(tài)勢

5、。全國商品房銷售額2101.77億元，同比增長44.8%；其中：銷售給個人1916.02億元,同比增長46.8%，所占比重為91.2%。 商品房空置面積增幅較大 2002年商品房空置面積比2001年凈增1290.59萬平方米，其中，空置時刻在一年以上的凈增302.45萬平方米，占竣工總量的14.6%?？罩靡荒暌陨系淖≌?、寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房的增長速度分不為3.6%、-5.1%和22.4%。東、中、西部同比增幅分不為6.1%、25.7%和33.2%，中西部地區(qū)增幅較大，且高于同期竣工面積增幅。中、西部地區(qū)增長較快，有原有基數(shù)較小的緣故，但增幅擴(kuò)大，隱含著潛在的市場風(fēng)險。 今年上半年，這一趨勢仍在

6、持續(xù)。僅1-5月份，全國商品房空置面積同比增長9.2%，其中，商品住宅空置面積同比增長10.0%。 價格穩(wěn)中有升 2002年，全國商品房平均銷售價格2291元/平方米，同比增長了2.92%，其中：商品住宅銷售價格為2130元/平方米，同比增長3.00%。下半年商品房銷售價格增幅明顯高于上半年。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)對35個大中都市調(diào)查顯示，2002年商品房價格上漲3.7%，土地交易價格上漲6.9%，房屋租賃價格上漲0.8%。房價上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于居民可支配收入的增幅。 2003年上半年，商品房銷售價格2424元/平方米，同比增長了5.4%，其中東、中部地區(qū)價格漲幅較高。 有21個地區(qū)商品房銷售價格有

7、不同程度的上升，4個地區(qū)漲幅在20%以上，分不為：青海39.6%、湖南25.7%、浙江23.7%、陜西23.3%。 有9個地區(qū)商品房銷售價格有不同程度的下降，分不為：新疆-12.0%、河北-11.6%、四川-4.4%、廣西-4.04%、北京-3.7%、云南-2.4%、遼寧-2.0%、內(nèi)蒙古-0.7%、貴州-0.4%。 3.成都市投資宏觀背景房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模接著擴(kuò)大。上半年，商品房在建規(guī)模達(dá)1758.4萬平方米，增長27%，房地產(chǎn)開發(fā)投資96.6億元，增長35.2%，其中住宅投資68.6億元，增長26.8%。大項(xiàng)目成為投資增長要緊拉動力。從1-5月全國城鎮(zhèn)500萬元以上項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)情況看，超過1

8、億元的項(xiàng)目13028個，占全國全部城鎮(zhèn)500萬元以上施工項(xiàng)目個數(shù)的22.6%，完成投資5262億元，占全國全部城鎮(zhèn)500萬元以上施工項(xiàng)目完成投資的65.4%。商品房銷售接著保持良好勢頭。上半年，在房地產(chǎn)投資快速增長的同時，全國實(shí)現(xiàn)商品房銷售額2102億元，同比增長44.8%，高于同期投資增速10.8個百分點(diǎn)。其中銷售給個人1916億元，增長46.8%；銷售面積8672萬平方米，增長37.4%。新開工規(guī)模迅速擴(kuò)大。上半年，全國除房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)集體和個體投資外的新開工建設(shè)項(xiàng)目51876個，同比增加9657個；新開工項(xiàng)目打算總投資16921億元，增長70.5%。上半年施工項(xiàng)目個數(shù)達(dá)94661個，同

9、比增加11915個；施工項(xiàng)目打算總投資73596億元，增長26.2%。資金到位情況良好。上半年，國有及其他經(jīng)濟(jì)類型投資累計(jì)到位資金18411億元，同比增長47.4%,比同期投資增速高14.6個百分點(diǎn)。其中，國家預(yù)算內(nèi)資金增長12.7%，國內(nèi)貸款增長55.9%,利用外資增長44.1%，自籌資金增長51.2%。4、成都1-7月房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)從成都市統(tǒng)計(jì)局獲悉，7月，成都房地產(chǎn)開發(fā)接著保持迅速進(jìn)展勢頭，17月累計(jì)完成開發(fā)投資116.98億元，增長33.1%，其中住宅投資86.92億元，增長30.7%；寫字樓投資5.23億元。增長1.8倍；商業(yè)營業(yè)用房投資13.29億元，增長36.7%。17月，成都商

10、品房在建規(guī)模比同期擴(kuò)大425萬平方米，總量達(dá)1918.12萬平方米，增長28.4。其中寫字樓的開發(fā)規(guī)模達(dá)58.53萬平方米，增長35.5，增長速度超過商品房和商業(yè)營業(yè)用房。商品房銷售方面在7月也呈現(xiàn)出良好的勢頭和進(jìn)展?jié)摿Γ?7月，成都市累計(jì)銷售商品房325.23萬平方米，比同期增加銷售48.77萬平方米，增長17.5%。實(shí)現(xiàn)商品房銷售額64.98億元，增長18.2。最為可喜的是，從上月開始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超過一年期的空置房面積為78.75萬平方米，比六月末僅新增3.97萬平方米。從成都市統(tǒng)計(jì)局獲悉，7月，成都房地產(chǎn)開發(fā)接著保持迅速進(jìn)展勢頭，17月累計(jì)完成開發(fā)投資116.98億

11、元，增長33.1%，其中住宅投資86.92億元，增長30.7%；寫字樓投資5.23億元。增長1.8倍；商業(yè)營業(yè)用房投資13.29億元，增長36.7%。17月，成都商品房在建規(guī)模比同期擴(kuò)大425萬平方米，總量達(dá)1918.12萬平方米，增長28.4。其中寫字樓的開發(fā)規(guī)模達(dá)58.53萬平方米，增長35.5，增長速度超過商品房和商業(yè)營業(yè)用房。商品房銷售方面在7月也呈現(xiàn)出良好的勢頭和進(jìn)展?jié)摿Γ?7月，成都市累計(jì)銷售商品房325.23萬平方米，比同期增加銷售48.77萬平方米，增長17.5%。實(shí)現(xiàn)商品房銷售額64.98億元，增長18.2。最為可喜的是，從上月開始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超過一年期

12、的空置房面積為78.75萬平方米，比六月末僅新增3.97萬平方米。5.區(qū)域進(jìn)展及前景預(yù)測城西房地產(chǎn)市場進(jìn)展前景分析A、“城西是上風(fēng)上水的寶地”，成都人如是講。城西是成都的歷史文化愛護(hù)區(qū)和風(fēng)景旅游區(qū)，杜甫草堂、青羊?qū)m、文化公園、永陵等風(fēng)景名勝區(qū)，清水河、摸底河兩條要緊水系以及去年發(fā)掘的金沙遺址，共同構(gòu)成了城西的獨(dú)特人文景觀。由此，也造就了城西房地產(chǎn)開發(fā)獨(dú)有的川西民居特色，近年來城西房地產(chǎn)的開發(fā)熱潮也充分講明了這一點(diǎn)。B、現(xiàn)在在城西三環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)，已初步形成了羊西線、金沙、雙楠、成灌路、浣花風(fēng)景區(qū)、光華路和清水河等七大版塊爭鋒的局面。錦城苑、齊力花園、置信逸都花園、金房苑、浣花溪山莊、成都花

13、園、會所花園成為這七大版塊的代表。C、城西近鄰高新西區(qū)，今年又有三大利好消息，一是成溫路要建成高速公路，而且外環(huán)路內(nèi)的路段不封閉，不收費(fèi)。二是光華大道要開工建設(shè)，三是整治清水河。城西的進(jìn)展將專門快，溫江、郫縣專門快會和成都連接起來，明年城西三環(huán)路外的開發(fā)將升溫。D、一個充滿生機(jī)和活力的大都市，總是在不停地運(yùn)動著，其中“人流”的遷移又是最活躍的因素。在成都的城西，人流的變遷又有何特征？調(diào)查表明，城西初現(xiàn)“中產(chǎn)”痕跡，中產(chǎn)逐步向城西靠攏。俯視成都住宅格局，在三環(huán)路內(nèi)，城南、城西集中了成都住宅區(qū)總量的 70。在城南，人們觀念中的“富人區(qū)”，以棕北、棕南為代表，而后形成的桐梓林區(qū)，更是“富中之富”；在

14、城西，則以天府廣場為圓心，以城西南的雙楠居住區(qū)和城西北的花照居住區(qū)分不為起點(diǎn)和止點(diǎn)，從而形成了一個扇形狀的居住帶。在那個居住帶內(nèi)，已形成了雙楠居住區(qū)、撫琴居住區(qū)、白果林居住區(qū)、青羊居住區(qū)等相對成熟的居住區(qū)，其余都為在建居住區(qū)。E、在整個城西住宅中，以多層建筑為主，建筑密度低，人口密度相對也低，綠化率高，小區(qū)環(huán)境相對較好，商業(yè)配套完善，不失為居家過生活的理想場所。與舊有的居住區(qū)不同的是，在正在興建的居住小區(qū)中，城西新樓盤的主格調(diào)是，打造市民買得起的高品質(zhì)住宅。一方面，要保持城西整體的川西建筑風(fēng)格，保持區(qū)域建筑特色；另一方面，新建小區(qū)中的樓盤大都定位在中高檔住宅上。這種定位，無疑是打上了“中產(chǎn)”的

15、標(biāo)簽。 F、從金牛區(qū)獲悉，城西北經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃方案正式出臺。其中，3條新改造干道將組建3道新型產(chǎn)業(yè)帶，成為經(jīng)濟(jì)圈的要緊骨架?？赡?年內(nèi)，城西北經(jīng)濟(jì)圈將差不多建成。 川陜路：重塑川西古鎮(zhèn) 解放北路駟馬橋段，沿道路兩側(cè)進(jìn)展精品飾材市場；天回段要緊進(jìn)展農(nóng)工機(jī)械產(chǎn)品銷售市場帶等，同時建設(shè)充滿天回古鎮(zhèn)文化氛圍的特色城鎮(zhèn)，形成居民住宅、休閑旅游協(xié)同進(jìn)展。沙西線：打造花卉世界 二環(huán)路金府路段，兩側(cè)進(jìn)展餐飲服務(wù)、休閑娛樂等；金府路以西，沿府河兩側(cè)，進(jìn)展集花卉培育、銷售、觀光為一體的現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光帶。成灌路：建成都最大石材城 金牛賓館以東，進(jìn)展中高檔的居民住宅；金牛賓館以西，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)金府石材城，使之成為成都最大

16、的現(xiàn)代化石材貿(mào)易專業(yè)經(jīng)銷區(qū)。 屆時，位于城西北的3個產(chǎn)業(yè)片區(qū)金牛高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、會展商務(wù)區(qū)、藥品配送中心區(qū)將通過新型產(chǎn)業(yè)，形成城西北的新亮點(diǎn)。城西房地產(chǎn)市場進(jìn)展的趨勢不管是自然環(huán)境，依舊生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，差不多上特不適合居住的區(qū)域。成都市房產(chǎn)治理局的有關(guān)調(diào)查顯示，有購房需求的消費(fèi)者中有393的人選擇在城西購房，比例高出有“富人區(qū)”之稱的城南9個百分點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城東和城北。自古以來成都人就對居住城西有特不的偏愛，再加上其道路、交通條件的日趨改善，更多的人選擇住在城西。在城西，羊西線周邊的樓盤當(dāng)仁不讓地成了主力。羊西片區(qū)的居住環(huán)境有專門強(qiáng)的商業(yè)配套環(huán)境：成都市黃金旅游通道羊西線是房地產(chǎn)項(xiàng)目

17、聚攏較多的地點(diǎn)，也是城西最先成熟的區(qū)域。當(dāng)年因錦城苑打造城西高檔社區(qū)一舉成功后，羊西線就成了高檔樓盤云集之地。從高層電梯公寓到不墅項(xiàng)目，綠楊新村的江南味園林，德意馨苑的德式園林環(huán)境設(shè)計(jì)，錦城花園名貴樹木營造的“營養(yǎng)村”，御都花園的歐式建筑讓成都人有了更多的選擇。在成都，沒有哪一個新興區(qū)域像羊西線這般幾乎在一夜之間讓人感受燈紅酒綠的。現(xiàn)在羊西線因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的拉動，介入了成都最高檔的消費(fèi)場所。有消費(fèi)就會有需求，羊西線的房地產(chǎn)業(yè)與餐飲業(yè)在某種程度上相互滿足，令其有了不可替代的地位。C、新的住宅正在加速向中產(chǎn)靠攏。博瑞房產(chǎn)、高頻房產(chǎn)、武海置業(yè)、托普集團(tuán)等上百畝的土地開發(fā)，傾力打造“新成都生活樣板區(qū)”的

18、形成，使得西區(qū)一片繁榮景象。有調(diào)查報(bào)告顯示：在購房方位上傾向于城西。選擇城西者為 37.8，城南為 25，城北為 22，城東為 15.2，在問及“購房目的”時，有 90.6的被調(diào)查對象選擇了“改善居住環(huán)境”。為了對城西新樓盤的業(yè)主整體構(gòu)成狀況有個清晰認(rèn)識，我們對目前的幾家樓盤進(jìn)行了摸底，如蜀風(fēng)花園城北麗苑等。摸底顯示，該地區(qū)的業(yè)主年收入差不多在 6萬元到 20多萬元之間；從職業(yè)上看，業(yè)主的構(gòu)成結(jié)構(gòu)是：金融業(yè) 7.8，外企 5.6，個體戶 15，職業(yè)經(jīng)理人 3，專門職業(yè) 11.6，其他 57的業(yè)要緊緊是積蓄基礎(chǔ)較好的中年買房者。能夠看出，新經(jīng)濟(jì)下正在崛起的這部分高收入的精英階層已成為城西居住人群

19、的主流。（二） 區(qū)域市場分析1.供給分析通過歷年城西的房地產(chǎn)開發(fā)情況比較，能夠看到有如下趨勢：A、社區(qū)規(guī)模化 規(guī)?；浅俏饕淮筇厣?，除了少數(shù)幾個樓盤在 100畝以下外，其余的都在 100畝以上，而成都花園、蜀風(fēng)花園城甚至達(dá)到了千畝以上。自從 2000年成都花園領(lǐng)先進(jìn)入城西這塊領(lǐng)地，緊接著置信實(shí)業(yè)、武海置業(yè)、博瑞房產(chǎn)、萬博置業(yè)、天邑房產(chǎn)、天合房產(chǎn)、中房集團(tuán)等一大批有實(shí)力的開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入。B、社區(qū)主題化 城西作為成都后起之新貴，近年來進(jìn)展迅猛，加之政府部門有意識地配合片區(qū)內(nèi)的企業(yè)加快金沙、光華的開發(fā)建設(shè)以及城西原有的餐飲優(yōu)勢，而今的城西差不多成為中產(chǎn)的代言，成為成都又一張閃亮的名片。片區(qū)內(nèi)的品牌進(jìn)

20、展商顯然也是有意打造整個城西的社區(qū)主題，使之得以如此迅速崛起。打出“時刻隨意，生活由我”的博瑞都市花園除了打造都市文化社區(qū)外，更提出了“健康、歡樂、文明、時尚”的新都市生活的典范。C、社區(qū)生態(tài)化 原有的金沙公園、杜甫草堂，加之后起之秀清水河市政公園使城西的綠化更上一個臺階；而今浣花公園的落成又再次為城西的生態(tài)環(huán)境添上濃墨重彩的一筆。片區(qū)內(nèi)，領(lǐng)先打出“綠色生態(tài)住宅”錦城豪庭為城西的綠色生態(tài)打響了旗號，緊接著各大樓盤也跟隨其后，不管是御都花園、草堂之春依舊置信金沙園、博雅庭韻、中華家園、齊力花園、成都花園等等名盤都分不在生態(tài)綠化上各具特色。毗鄰金沙公園的置信金沙園在川西民居風(fēng)格上引入水景，結(jié)合社區(qū)

21、內(nèi)的綠化精心地勾勒出清水河邊的親水家園。成都花園社區(qū)內(nèi) 7大主題園林、 7大景觀河濱公園、 1個中心文化廣場、 0.9的容積、 6的綠化率（不含河濱公園）構(gòu)筑了一個天然氧吧。中華家園為大伙兒帶來了北美風(fēng)情的尖屋頂、維多利亞的花園小區(qū)，這一切都始終將中產(chǎn)階層的眼球牢牢抓住。 D、社區(qū)景觀化 園林、水景、植物、建筑構(gòu)成了城西社區(qū)一道道精彩的風(fēng)景線。成都花園通過水、植物、雕塑建筑了 9大主題公園；都市水鄉(xiāng)置信金沙園通過水景、雕塑、環(huán)境設(shè)計(jì)塑造了“園林水景”“健康水景”“休閑水景”三大主題；蜀風(fēng)花園城則通過名貴植物把自己社區(qū)劃分為蘭苑、竹苑、菊苑、梅苑、桂苑 5個各具特色的現(xiàn)代川西民居小區(qū)E、價格呈上

22、升趨勢。從上個世紀(jì)80年代末到90年代末，十年的時刻內(nèi)，城西的住宅由青羊小區(qū)的安居型向錦城苑為代表的康居型轉(zhuǎn)變。房價也由666元/平方米一路上揚(yáng)沖高到了2500元3000元/平方米。F、投資價值高。隨著高新西區(qū)規(guī)劃的出臺、清水河的治理、金沙遺址公園的規(guī)劃修建，城西的房地產(chǎn)開發(fā)變得異?；鸨?，土地也隨之升值，特不是羊西線一帶。以餐飲娛樂而知名的羊西線，其成熟的配套和濃厚的商業(yè)氣氛，使它成為投資人的樂土。G、戶型趨向于小康型。城西早期開發(fā)了許多的安居戶型，要緊以套二、套三為主。新近開發(fā)的項(xiàng)目在進(jìn)行充分的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，戶型設(shè)計(jì)趨向小康型。I、城西在售樓盤綜合狀況。目前城西在售樓盤72個，總建筑面積3

23、135908m2，其中電梯住宅1173970m2，占37.44%，多層住宅1225707m2，占39.09%，營業(yè)用房190554m2，占6.08%；綜合均價3277.44元/m2，其中電梯住宅均價2943.59元/m2，多層住宅均價3308.58元/m2，營業(yè)房均價5133.9元/m2。2.需求分析需求特點(diǎn) A、城西房地產(chǎn)需求市場大。城西目前有120個專業(yè)市場和眾多的經(jīng)營餐飲娛樂的個體戶，造就出了大量富人。另外，高新西區(qū)內(nèi)的企業(yè)定位于電子信息及生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在那個地點(diǎn)工作的一般差不多上高學(xué)歷人士，從目前高新西區(qū)一些企業(yè)引進(jìn)的人員來看，博士生、研究生所占比例高，這些人有較高的收入，有

24、較高的消費(fèi)能力。這些人還會有新的生活方式，他們一般不愿進(jìn)城，會在工作地周圍生活休息，從而帶動這一帶的消費(fèi)，改變這一帶的住宅消費(fèi)方式。 B、有效購買力充足。城西的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、商人、高校教師，他們收入高且穩(wěn)定，且有多年的積蓄，隨著城西人口的增多和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步進(jìn)展，就業(yè)機(jī)會增加，居民生活水平提高，住房消費(fèi)支出將進(jìn)一步增多。 C、投資人對城西升值潛力看好。城西目前的房價處于中等水平，隨著宏觀政策的支持、高新西區(qū)工業(yè)園區(qū)的建立、成灌高速的建通和溫江、郫縣經(jīng)濟(jì)的互動進(jìn)展，將使城西房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。需求構(gòu)成A、成都的中等收入層是購房的主力。包括新經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、高校教師、商人等。B、

25、郊區(qū)居民。城西房價雖高于郊區(qū)，但其完善的配套、優(yōu)質(zhì)的環(huán)境、交通便捷、購物方便使越來越多的郊區(qū)人向城西看齊。C、外地來蓉人員。從城西城南的消費(fèi)者構(gòu)成情況看，外地消費(fèi)者具有專門大的購買潛力。包括外地來蓉經(jīng)商人員、外地機(jī)構(gòu)駐蓉辦事處職員和“三資”企業(yè)的外地人員。D、房地產(chǎn)投資者，相關(guān)于跌宕起伏、充滿投機(jī)和風(fēng)險的股票市場，房地產(chǎn)具有低風(fēng)險、保值增值性強(qiáng)等特點(diǎn)，具有專門好的投資價值。城西房地產(chǎn)巨大的進(jìn)展?jié)摿Γ顿Y者更可不能忽視。3.競爭分析城西目前在售樓盤總開放規(guī)模約320萬平方米，高于城東和城南總開發(fā)規(guī)模。價格要緊在2500-3200元/平方米之間，高于城東低于城南的平均價格水平。建筑形態(tài)多以高層和小

26、高層為主，戶型多以小康型的三室、四室為主，110-260平方米為主。羊西線在售樓盤情況表（見附表1）4.羊西線的消費(fèi)認(rèn)可度和典型物業(yè)調(diào)查通過對城西居民的隨機(jī)調(diào)查，得出他們選擇羊西線8個完美理由：吃在羊西線，安逸！住在羊西線，舒服！歷代貴人住城西，能住在城西的羊西線確實(shí)是貴中之貴了。想賺鈔票就住城西，城西有120余個專業(yè)市場，餐飲娛樂火爆異常，市場總成交額上百億元，能夠賺個零頭就夠了。成都人喜愛喝茶，住羊西線三步一茶坊，五步一茶樓，像圣淘沙、水景灣，隨便選一家都專門有品位。許多人有了鈔票就想長命百歲，那最好選擇城西，尤其是羊西線，那個地點(diǎn)是成都市的天然氧吧，你每天早上都能呼吸新奇空氣。家庭需要經(jīng)

27、營。周末領(lǐng)著自己的妻子和心肝寶貝開著奧拓車來一場“家庭蜜月”，從那個地點(diǎn)到都江堰、青城山、西嶺雪山都專門方便，路上沒有紅綠燈。周末休閑，花十幾塊鈔票就能夠在羊西線上找到一家“農(nóng)”得夠味的農(nóng)家樂耍上一天，吃不完還能夠打包。將24小時進(jìn)行到底的“夜貓子”喜愛在這一帶閑逛，他們沉醉于那個地點(diǎn)夜晚閃耀的霓虹燈所營造出的都市情調(diào)。那個地點(diǎn)有24小時營業(yè)的情人吧、休閑中心和娛樂場所。具體典型物業(yè)調(diào)查見附表：羊西線在售樓盤銷售價格表見附表2 羊西線在售樓盤物業(yè)構(gòu)成表見附表3城西在售樓盤綜合情況表見附表4 成都市羊西線住宅市場消費(fèi)者調(diào)查5.市場分析有關(guān)結(jié)論項(xiàng)目位于成都市羊西線中，羊西線是成都新興的知名餐飲一條

28、街，它的人氣特不旺，是成都市的一條“黃金旅游通道”。隨著高新西區(qū)的建設(shè)已初具規(guī)模、成灌高速的建設(shè)和各個專業(yè)市場的進(jìn)展壯大，城西這一帶差不多越來越顯示出它的進(jìn)展?jié)摿?。關(guān)于本項(xiàng)目我們能夠從城西的生態(tài)綠化角度營造天然綠色氧吧，讓小區(qū)真正和綠色生態(tài)圈融為一體。城西近年來新建樓盤的檔次、價格多以大規(guī)模和中、高檔次為主，本項(xiàng)目能夠作為跟進(jìn)者進(jìn)入中、高樓盤市場。消費(fèi)者對羊西線住宅產(chǎn)品蘊(yùn)含較為強(qiáng)烈的潛在購買欲。費(fèi)者對羊西線生活價值具備較高的選擇性認(rèn)知。由于羊西線于近幾年住宅開發(fā)的驟熱、餐飲休閑經(jīng)濟(jì)的推動以及整體宣傳力度的加強(qiáng)，使消費(fèi)者在廣度層面上對其悠閑個性、增值潛力及上風(fēng)上水等特征形成較高認(rèn)同率。線整體生活

29、環(huán)境的進(jìn)展不均衡，消弱了該區(qū)域住宅產(chǎn)品之消費(fèi)者由潛在購買欲轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)購買行為的市場可得性。進(jìn)展不均衡存在于“形象不統(tǒng)一”與“生活不配套”，外顯于消費(fèi)者評價即為“生活不舒服”。三、項(xiàng)目用地分析及評價（一）地塊解析1.交通條件本區(qū)域的交通、道路網(wǎng)絡(luò)較為完善，54路，305路、100路等公交車和郊區(qū)中巴車均在區(qū)域內(nèi)通過，而緊鄰項(xiàng)目的三環(huán)路更是交通快速通道。2.用地現(xiàn)有狀況本項(xiàng)目占地約48畝，整體地形較為方正，地勢平坦?，F(xiàn)土地為廠房，被其他廠家租用。3.水電氣保障隨著近幾年城西房地產(chǎn)的大量開發(fā)和市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷修建及完善，城西的水電氣網(wǎng)絡(luò)從全然上得到改善。本區(qū)域從硬件和軟件上構(gòu)建了極為有力的保障。4

30、.規(guī)劃限制條件盡管長期以來規(guī)劃限制是制約城西房地產(chǎn)開發(fā)不可忽略的因素，依照政府各類規(guī)劃方案和針對本項(xiàng)目所處的位置，我們在規(guī)劃局進(jìn)行了了解，其差不多的控規(guī)要求如下：A、建筑高度40m以下；B、項(xiàng)目的總體綠化本應(yīng)在30以上；C、項(xiàng)目的容積率要不小于1.2；項(xiàng)目建筑間距要大于1.2。（二）項(xiàng)目SWOT分析1.優(yōu)勢分析：本區(qū)域位于城西羊西線三環(huán)路立交橋下，緊靠三環(huán)路，交通極為便利。同時，周圍的自然景觀多，其生態(tài)環(huán)境極佳。羊西線區(qū)域內(nèi)生活、交通、公交等差不多配套較為完善，社區(qū)成熟度高。羊西線區(qū)域在市民心中的認(rèn)可度高。區(qū)域內(nèi)教育配套設(shè)施完善，業(yè)主子女求學(xué)問題得到解決。2.劣勢分析：立交橋下噪音大，對居住有

31、一定的阻礙。項(xiàng)目用地現(xiàn)為廠房，由于需要拆遷會使開發(fā)周期增長。項(xiàng)目周圍的形象不佳，需要進(jìn)一步改善。項(xiàng)目不靠近羊西線的主干道，不具有商業(yè)氛圍，對項(xiàng)目銷售會帶來一定的阻礙，銷售回款也有一定的壓力。3.機(jī)會分析：高新西區(qū)直接推動城西房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展。作為省市“一號工程”高新西區(qū)進(jìn)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項(xiàng)目、科技人才，對生活社區(qū)、配套設(shè)施及服務(wù)的需求與日俱增，特不是外企經(jīng)營治理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高檔生活社區(qū)。項(xiàng)目周邊可開發(fā)的用地不多，使本項(xiàng)目更具有開發(fā)開發(fā)機(jī)會。本項(xiàng)目旁邊住宅項(xiàng)目正在開發(fā)，能夠提升項(xiàng)目的形象和消費(fèi)者的認(rèn)可度，對項(xiàng)目周邊的環(huán)境也能得到一定的改善，對市場有一定的

32、推動作用。4.威脅分析：黃忠小區(qū)和羊西線有一定的土地未開發(fā)，使項(xiàng)目存在較多的潛在競爭者。區(qū)域內(nèi)的樓盤在建筑和自然景觀上都達(dá)到了專門高的品質(zhì)，消費(fèi)者對區(qū)域內(nèi)的住宅比較挑剔，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位帶來難度。區(qū)域內(nèi)部分樓盤將會分流本案客戶。 （三）項(xiàng)目用地環(huán)境評價本項(xiàng)目位于羊西線的成熟板塊，同時隨著城西的科學(xué)合理規(guī)劃的實(shí)施和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，既為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了便捷的交通，配套設(shè)施的良好保障，人文、生態(tài)環(huán)境得到大大的提升。因?yàn)榻鼛啄瓿俏鞣康禺a(chǎn)開發(fā)量大，出現(xiàn)了大量的高檔樓盤，提升區(qū)域的整體形象，在消費(fèi)者心中的認(rèn)可度較高。綜上概述，本項(xiàng)目的開發(fā)具有良好的市場環(huán)境，有成熟的市場和較大的市場需求，但競爭也專

33、門激烈?？偟膩碇v，只要定位準(zhǔn)確，開發(fā)得當(dāng)，本項(xiàng)目仍能為開發(fā)商制造良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益及環(huán)境效益。四、市場定位及方案評價（一）項(xiàng)目可能的開發(fā)方案：依照城西房地產(chǎn)現(xiàn)有的市場狀況和本區(qū)域的控規(guī)要求，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際用地特性和狀況，項(xiàng)目不開發(fā)為商業(yè)項(xiàng)目；我們提出如下可能的開發(fā)方案：方案一：以居住為住的多層住宅小區(qū)開發(fā)為以居住為主的中檔多層住宅小區(qū)。項(xiàng)目開發(fā)形式為6躍7層磚混結(jié)構(gòu)圍合而成的現(xiàn)代建筑風(fēng)格的生態(tài)居住小區(qū)，在建筑立面和內(nèi)部環(huán)境上進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，營造出特色小區(qū)。戶型以錯層和平層為主。方案一的具體設(shè)想：項(xiàng)目的規(guī)劃布局項(xiàng)目的規(guī)劃布局遵循傳統(tǒng)民居街、巷、院的圍合式格局；項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)建筑立面強(qiáng)調(diào)突出川

34、西民居文化的底蘊(yùn)與意境；建筑材質(zhì)選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然色澤和紋理的美觀，使風(fēng)格與造型趨于和諧統(tǒng)一，淡雅明快的色調(diào)勾勒出民居文化特點(diǎn)，使之成為既符合地域文化內(nèi)涵又具有時代特色的理想家園，從而制造出新的川西民居的建筑風(fēng)格；另外，大量采納環(huán)保型新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備最大限度上降低建筑對環(huán)境的污染和破壞。項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)充分考慮現(xiàn)代人的居家理念，采納磚混結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，層數(shù)為6躍7層，每個樓層兩戶人家，復(fù)式層高3.9米，其他米。充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動靜分區(qū)；面積從百余平米到近三百平米，以平層、錯層、躍層、復(fù)式等戶型進(jìn)行合理搭配，充分滿足中等收入家庭的居家要求。在戶內(nèi)，客廳和臥房，甚至

35、躍層的上層都要照顧到生態(tài)環(huán)境的共享，開間5.1米的寬敞客廳與空中露臺相連；通過向上和向下兩道1.3米高的樓梯，活躍室內(nèi)空間。項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)小區(qū)環(huán)境要緊由噴泉、疊水、建筑小品和綠化鑲嵌組成，充分體現(xiàn)人與自然的和諧交融，突出濃厚的川西民居特色。設(shè)計(jì)空中花園，使住戶身在戶內(nèi)都同樣能感受生態(tài)的美景和花鳥魚蟲的樂趣。項(xiàng)目的配套另建一層地下室，用于小區(qū)公共配套設(shè)施和停放車輛，小區(qū)無機(jī)動車行駛；籃球場、游泳池等其他健身設(shè)施配套；會所；安全、消防系統(tǒng)等；物業(yè)服務(wù)除常規(guī)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物總管政的服務(wù)項(xiàng)目，在幸免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等項(xiàng)目

36、的客戶定位二次置業(yè)的中等收入者 方案二：以居住為主的高層電梯公寓開發(fā)為居住為主的12層的單元式框架結(jié)構(gòu)中檔電梯公寓。可考慮在中心地面修建生態(tài)休閑廣場，在室外地面上修建綠色植物走廊；大力營造小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境和建筑立面的特色。方案二的具體設(shè)想：項(xiàng)目的規(guī)劃布局項(xiàng)目的規(guī)劃布局采納矩形圍合式格局，中間為中庭休閑廣場和其他配套；項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)建筑外觀采納線流暢、色彩明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，用石材及高檔面磚裝飾外墻，塑鋼飄窗設(shè)計(jì)，彰顯高檔生活品質(zhì)。建筑層數(shù)為12層的單元式框架結(jié)構(gòu)的中檔電梯公寓，每層兩戶；項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)在戶型設(shè)計(jì)上充分滿足中高收入層的居家要求，主力戶型為120m2-200m2的三室兩廳和四室三廳的

37、錯層、平層為主；每戶設(shè)置外飄式窗臺延景入室；在戶型空間上，采納通透式大空間，運(yùn)用移動式隔墻來自由分隔，達(dá)到空間與人的完全互動；充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動靜分區(qū)；項(xiàng)目的環(huán)境規(guī)劃在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)一個要緊由綠色草坪、廣場噴泉、景觀游泳池、流淌水渠、園藝小品、體育設(shè)施、兒童游戲樂園銀杏、榕樹、茶花等名貴樹組合而成的休閑廣場，突出綠意、生態(tài)、健康、不致等特色。在小區(qū)的四周設(shè)計(jì)一個流淌水渠讓潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富“小橋流水人家”的生動意境。在綠色環(huán)境鋪排之間，設(shè)置健康通道，滿足業(yè)主晨練和與家人散步的需要。項(xiàng)目的配套建一層地下室，用于物管配套和停放車輛，修建健身館、棋牌館、乒乓球館、桌

38、球館、多功能廳、家政服務(wù)中心等多項(xiàng)康體設(shè)施的全面配套；安全系統(tǒng)：每戶配置紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對講系統(tǒng)，24小時保安巡邏；供電系統(tǒng)：每戶設(shè)有配電箱以及10A（40A）或15A(60A)新型電表，設(shè)計(jì)用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)層為6000W，躍層為8000W，六回路供電方式 ；電訊、電視：每戶直播電話戶兩門，三個電話接口，每戶電視插座三個 ；網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：每戶均設(shè)internet寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口 ；消防報(bào)警系統(tǒng)：每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個消火栓配有按鈕接入消防中心，實(shí)現(xiàn)防火安全性，可靠性；三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)。物業(yè)服務(wù)除常規(guī)物業(yè)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物總管政的服務(wù)

39、項(xiàng)目，在幸免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等。項(xiàng)目的客戶定位二次置業(yè)的中、高收入者。（二）投資估算1.項(xiàng)目土地成本測算本項(xiàng)目的土地價格按95萬元/畝測算。土地成本=土地價格土地面積=9548=4560（萬元）項(xiàng)目測算開發(fā)技術(shù)參數(shù)方案一：總占地面積 48畝建筑面積57600m2；綠化率 30容積率 1.8建筑高度40m建筑層數(shù) 6躍7方案二：總占地面積 48畝建筑面積83200m2；綠化率 30容積率 2.6建筑高度40m建筑層數(shù) 12層2.項(xiàng)目建安成本估算方案1：項(xiàng)目以5躍6的多層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算建安成本=600元/M2

40、（見附表5-1）方案2：項(xiàng)目主體為12層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算建安成本=元/M2 （見附表5-2）3.項(xiàng)目分項(xiàng)投資估算 項(xiàng)目總投資估算 方案1：單位綜合成本為：元/M2項(xiàng)目總投資為：10844（萬元）（見附表5-1）方案2：單位綜合成本為：元/M2項(xiàng)目總投資為：17141（萬元）（見附表5-2）4.項(xiàng)目銷售收入估算方案1：總建筑面積 57600m2 單價200元/m2項(xiàng)目銷售收入=57600*2300=13248萬方案2：總建筑面積 83200m2 單價2500元/m2項(xiàng)目銷售收入=83200*2500=20800萬5.項(xiàng)目利潤與利潤率估算方案1： 項(xiàng)目利潤=13248-10844=240

41、4萬項(xiàng)目稅利潤率=項(xiàng)目利潤/項(xiàng)目投資總額*100% =2404/10844*100%=22%方案2：項(xiàng)目利潤=20800-17141=3659萬項(xiàng)目利潤率=項(xiàng)目利潤/項(xiàng)目投資總額*100% =3659/17141*100%=21%6、項(xiàng)目稅后利潤與利潤率分析項(xiàng)目稅后利潤若項(xiàng)目稅收費(fèi)用依照項(xiàng)目銷售收入的5.7%計(jì)算，則方案1：稅收費(fèi)用=項(xiàng)目銷售收入*5.7%=755.14萬 項(xiàng)目利潤=項(xiàng)目銷售收入-項(xiàng)目總投資-稅收費(fèi)用=1648.86萬方案2：稅收費(fèi)用=項(xiàng)目銷售收入*5.7%=1185.6萬項(xiàng)目稅后利潤=項(xiàng)目銷售收入-項(xiàng)目總投資-稅收費(fèi)用=2473.4萬項(xiàng)目稅后利潤率分析方案1：項(xiàng)目稅后利潤率=

42、項(xiàng)目稅后利潤/項(xiàng)目投資總額*100% =1648.86/10844*100%=15%方案2：項(xiàng)目稅后利潤率=項(xiàng)目稅后利潤/項(xiàng)目投資總額*100% =2473.4/17141*100%=14%五、方案評估及選?。ㄒ唬?、項(xiàng)目可能的開發(fā)方案比較：項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)方案一人居環(huán)境較為優(yōu)越；總體投入相對較少；c、開發(fā)周期較短；區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競爭激烈；b.不能達(dá)到土地開發(fā)利潤最大化的要求；c、區(qū)域樓盤價位較高，競爭力弱。d、在戶型分隔和布局上有一定的限制；e、對項(xiàng)目本身的形象起不到提升作用；f、獲得的利潤小g、不能專門好的營造環(huán)境方案五區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群對電梯公寓的需求較大；中等收入者對區(qū)域的中、高樓盤的認(rèn)可

43、度大；能夠提升項(xiàng)目自身的形象；容易專門好進(jìn)行戶型布局和特色環(huán)境的設(shè)計(jì)；可獲得更多的利潤；在環(huán)境設(shè)計(jì)和營造上有較大難度；區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競爭激烈；需花大量精力對項(xiàng)目進(jìn)行包裝和宣傳；d.開發(fā)周期長，資金投入較大財(cái)務(wù)測算比較：分析：從絕對利潤看，方案二比方案一多.萬元（方案一為1648.86萬元，方案二為2473.4萬元）。從利潤率看，方案一和方案二相當(dāng)（方案一為22，方案二為21）。（二）方案選取及建議通過對以上2種方案的綜合對比，結(jié)合風(fēng)險較小、利潤較大的原則，我們建議本項(xiàng)目采納第二種開發(fā)方案。采納這種開發(fā)方案具有以下優(yōu)勢：A、小高層電梯公寓在城西市場比較成熟，消費(fèi)者認(rèn)可度高，進(jìn)入市場容易。B

44、、小高層電梯公寓的售價高，總體利潤價值大。C、開發(fā)形式為小高層，土地利用率高。D、容易營造特色的環(huán)境和建筑布局，能獲得更多的利潤，顯示更高的檔次。E、整個項(xiàng)目的投入資金量少，金融融資的可能性加大，難度減少。就財(cái)務(wù)指標(biāo)而言，方案二的絕對利潤相對較高，具有較高的經(jīng)濟(jì)效益；而利潤率方案二與方案一相當(dāng)。針對以上的優(yōu)勢，此方案具有較強(qiáng)的操作性和操作空間。就收益而言，收益相對較大，開發(fā)難度較?。粚儆诳刹僮餍暂^強(qiáng)的開發(fā)方案。（三）項(xiàng)目定位本項(xiàng)目定位為：通過對上面方案的比較，按照利潤較大，風(fēng)險較小的原則，我們將此項(xiàng)目定位為純居住型的中檔小高層電梯公寓。開發(fā)形式為12層、單元式框架結(jié)構(gòu)建筑，具有較好的內(nèi)部環(huán)境和

45、鮮亮的建筑特色的生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域內(nèi)打造一個高檔次的生態(tài)居住小區(qū)。六、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排及資金籌措（一）開發(fā)周期按以上方案本項(xiàng)目從立項(xiàng)、拆遷到竣工交驗(yàn)、產(chǎn)權(quán)辦理共需時刻為18個月。（二）開發(fā)各時期的周期安排工作項(xiàng)目時刻（月）備注立項(xiàng)0.5初規(guī)設(shè)計(jì)0.5報(bào)規(guī)0.5項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)2同期項(xiàng)目拆遷報(bào)建2同期項(xiàng)目拆遷項(xiàng)目土建施工項(xiàng)目室內(nèi)安裝項(xiàng)目外裝2項(xiàng)目室外安裝及環(huán)境竣工交驗(yàn)0.5項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)辦理1合計(jì)1（三）資金籌措整個項(xiàng)目開發(fā)的資金要緊來源于三個方面：其中：開發(fā)商自有資金萬元；項(xiàng)目土地銀行抵押貸款萬元；銷售期銷售回款萬元；（四）投資使用打算（見附表6）七、銷售及經(jīng)營收入預(yù)測（一）電梯公寓銷售收入估算 電梯公寓按2500元/m2計(jì)算：項(xiàng)目銷售收入=83200*2500=20800萬（二）項(xiàng)目銷售回款打算（見附表7）（三）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。依照現(xiàn)金流量表（見附表8）計(jì)算可得出本方案的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 9.24 %。在現(xiàn)金流量表中基準(zhǔn)收益率取6.7%，按月