淺議如何做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃

1、淺議如何做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃【文章摘要】隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速開展，納稅籌劃受到人多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過(guò)劉一涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)展籌劃，制作一整套完好的納稅操作方案，從而到達(dá)節(jié)稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)一項(xiàng)重要的那么務(wù)管理活動(dòng)。本文卞要簡(jiǎn)單介紹有關(guān)環(huán)r節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)：納稅。一、房地產(chǎn)工程立項(xiàng)時(shí)利用代建方式進(jìn)展稅收籌劃。在房地產(chǎn)工程立項(xiàng)時(shí)利用代建方式進(jìn)展稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)展房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建費(fèi)用的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然獲得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的

2、轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負(fù)；同時(shí)，可以適當(dāng)降低代建房地產(chǎn)的勞務(wù)費(fèi)用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對(duì)降低房?jī)r(jià)也起到一定作用。例：某房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售收入為4000萬(wàn)元，除營(yíng)業(yè)稅及附加之外的總扣除工程金額為3000萬(wàn)元。假設(shè)該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加=40005.5%=220萬(wàn)元；增值額占扣除工程的比率為24.22%，應(yīng)繳納土地增值稅2344000-3000-22030%萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)5464000

3、-3000-220-234萬(wàn)元。假設(shè)企業(yè)采用代建房方式，獲得勞務(wù)收入1200萬(wàn)元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅6012005%萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)11401200-60萬(wàn)元?？梢?，建房方式的轉(zhuǎn)變將為企業(yè)增加收益5941140-546萬(wàn)元。二、房地產(chǎn)工程建立中的稅收籌劃。主要是通過(guò)增加扣除工程和利用相關(guān)借款利息進(jìn)展的稅收籌劃。1、通過(guò)增加扣除工程對(duì)土地增值稅進(jìn)展稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要本錢之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20的情況下可以免征，企業(yè)可以通過(guò)增加扣除工程使得房地產(chǎn)的增值率不超過(guò)20，從而享受免稅待遇。例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為2000萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定可扣

4、除費(fèi)用為1600萬(wàn)元，增值額為400萬(wàn)元，增值率為4001600=25。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅40030=120萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅20005=100萬(wàn)元，城市維護(hù)建立稅和教育費(fèi)附加10010=10萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為20001600-120-100-10=170萬(wàn)元。假設(shè)該房地產(chǎn)公司進(jìn)展稅收籌劃，將該房屋進(jìn)展簡(jiǎn)單裝修，裝修費(fèi)用為500萬(wàn)元，房屋售價(jià)增加至2500萬(wàn)元。那么按照稅法規(guī)定可扣除工程增加至2100萬(wàn)元，增值額為400萬(wàn)元，增值率為4002100=19，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅25005=125萬(wàn)元；城市維護(hù)建立稅和教育費(fèi)附加12510=

5、12.5萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為25002100-125-12.5=262.5萬(wàn)元。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)262.5-170=92.5萬(wàn)元。2、相關(guān)借款利息的稅收籌劃根據(jù)?中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例施行細(xì)那么?第七條第三項(xiàng)規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用主要指銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用，按本條一、二項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按獲得土地使用權(quán)所支付的金

6、額與房地產(chǎn)開發(fā)本錢之和的10以內(nèi)計(jì)算扣除。根據(jù)上述規(guī)定：房地產(chǎn)工程開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，假設(shè)購(gòu)置房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，那么可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃。假設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)通過(guò)設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間很大。例：某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的工程金額根本一樣的前提下，可采用以下售價(jià)方式。假設(shè)以1500萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的工程金額為12

7、00萬(wàn)元，增值率為25，應(yīng)納120萬(wàn)元的土地增值稅，凈賺180萬(wàn)元。以1400萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的工程金額為1200萬(wàn)元，增值率為16.67，免征土地增值稅，凈賺200萬(wàn)元。假設(shè)房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬(wàn)元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬(wàn)元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為16.67，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬(wàn)元售出時(shí)，營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)：15005.5=82.5萬(wàn)元，可扣除的工程金額為1200+82.5=1282.5萬(wàn)元，其增值率為16.96，免納土地增值稅。從全局來(lái)看，銷售時(shí)只增加營(yíng)業(yè)稅等稅金14005.5=77萬(wàn)元，獲利潤(rùn)15001200+77=223萬(wàn)元，比籌劃前增加223180=43萬(wàn)元。四、簽訂合同時(shí)考慮通過(guò)劃定合理的收入工程進(jìn)展籌劃。營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種，而交易環(huán)節(jié)的前奏是簽訂合同。稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提下，通過(guò)劃定合理的收入工程，降低稅率、減少稅基，到達(dá)降低稅負(fù)的目的。假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)出售的是經(jīng)過(guò)裝修的房屋，假設(shè)將房屋售價(jià)和