投資公司可行性研究分析報告文件

1、維爾福斯特中國投資有限公司物流配送中心可行性研究報告目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc177365624 第一章 總論 PAGEREF _Toc177365624 h 1 HYPERLINK l _Toc177365625 第一節(jié) 概述 PAGEREF _Toc177365625 h 1 HYPERLINK l _Toc177365626 第二節(jié) 研究結(jié)論 PAGEREF _Toc177365626 h 9 HYPERLINK l _Toc177365627 第二章 項目建設(shè)必要性及意義 PAGEREF _Toc177365627 h 11 HYPERLI

2、NK l _Toc177365628 第三章 投資環(huán)境及市場環(huán)境分析 PAGEREF _Toc177365628 h 18 HYPERLINK l _Toc177365629 第一節(jié) 投資環(huán)境分析 PAGEREF _Toc177365629 h 18 HYPERLINK l _Toc177365630 第二節(jié) 市場環(huán)境分析 PAGEREF _Toc177365630 h 18 HYPERLINK l _Toc177365631 第四章 建設(shè)目標(biāo)及建設(shè)內(nèi)容 PAGEREF _Toc177365631 h 23 HYPERLINK l _Toc177365632 第一節(jié) 建設(shè)目標(biāo) PAGEREF

3、_Toc177365632 h 23 HYPERLINK l _Toc177365633 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模 PAGEREF _Toc177365633 h 24 HYPERLINK l _Toc177365634 第三節(jié) 項目建設(shè)內(nèi)容 PAGEREF _Toc177365634 h 25 HYPERLINK l _Toc177365635 第五章項目場址與建設(shè)條件 PAGEREF _Toc177365635 h 31 HYPERLINK l _Toc177365636 第一節(jié)項目場址 PAGEREF _Toc177365636 h 31 HYPERLINK l _Toc177365637 第二

4、節(jié)建設(shè)條件 PAGEREF _Toc177365637 h 31 HYPERLINK l _Toc177365638 第六章 項目經(jīng)營方案及設(shè)備系統(tǒng) PAGEREF _Toc177365638 h 36 HYPERLINK l _Toc177365639 第一節(jié) 物流中心的選擇及定位 PAGEREF _Toc177365639 h 36 HYPERLINK l _Toc177365640 第二節(jié) 要緊物流設(shè)備設(shè)施 PAGEREF _Toc177365640 h 36 HYPERLINK l _Toc177365641 第三節(jié) 物流中心經(jīng)營及治理策略 PAGEREF _Toc177365641

5、h 37 HYPERLINK l _Toc177365642 第四節(jié)技術(shù)設(shè)備 PAGEREF _Toc177365642 h 39 HYPERLINK l _Toc177365643 第七章工程技術(shù)方案 PAGEREF _Toc177365643 h 40 HYPERLINK l _Toc177365644 第一節(jié)總體設(shè)計概況 PAGEREF _Toc177365644 h 40 HYPERLINK l _Toc177365645 第二節(jié)總平面布置 PAGEREF _Toc177365645 h 40 HYPERLINK l _Toc177365646 第八章環(huán)境愛護(hù)與安全 PAGEREF _

6、Toc177365646 h 42 HYPERLINK l _Toc177365647 第九章組織機(jī)構(gòu)及勞動成員 PAGEREF _Toc177365647 h 43 HYPERLINK l _Toc177365648 第一節(jié)組織機(jī)構(gòu) PAGEREF _Toc177365648 h 43 HYPERLINK l _Toc177365649 第二節(jié)勞動定員及培訓(xùn) PAGEREF _Toc177365649 h 43 HYPERLINK l _Toc177365650 第十章投資估算及資金籌措 PAGEREF _Toc177365650 h 44 HYPERLINK l _Toc177365651

7、 第一節(jié)投資估算 PAGEREF _Toc177365651 h 44 HYPERLINK l _Toc177365652 第二節(jié)資金籌措 PAGEREF _Toc177365652 h 49 HYPERLINK l _Toc177365653 第十一章財務(wù)評價 PAGEREF _Toc177365653 h 50 HYPERLINK l _Toc177365654 第一節(jié)營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 PAGEREF _Toc177365654 h 50 HYPERLINK l _Toc177365655 第二節(jié)總成本費用估算 PAGEREF _Toc177365655 h 52 HYPERL

8、INK l _Toc177365656 第三節(jié) 項目盈利能力分析 PAGEREF _Toc177365656 h 54 HYPERLINK l _Toc177365657 第四節(jié) 項目不確定性分析 PAGEREF _Toc177365657 h 55 HYPERLINK l _Toc177365658 第十二章 政策需求 PAGEREF _Toc177365658 h 57第一章 總論第一節(jié) 概述項目名稱：大型商業(yè)物流配送中心項目建設(shè)單位：維爾福斯特中國投資有限公司企業(yè)使命：打造安徽大潤發(fā)大型商業(yè)物流平臺；全面提升企業(yè)競爭力；致力成為中國物流知名品牌企業(yè)理念：誠信 高效 務(wù)實 創(chuàng)新企業(yè)目標(biāo)：打

9、造安徽物流網(wǎng)絡(luò)，創(chuàng)建物流企業(yè)品牌，積極開發(fā)應(yīng)用物流信息技術(shù)，建立物流交易的電子商務(wù)平臺，開拓商品供應(yīng)鏈物流行業(yè)經(jīng)營新理念、新思路。一、項目建設(shè)單位差不多情況維爾福斯特公司是外商獨資投資公司維爾福斯特中國投資有限公司被認(rèn)定為跨國公司地區(qū)總部 在中國投資規(guī)模超億元美金維爾福斯特公司是大潤發(fā)公司的戰(zhàn)略合作伙伴1、公司宗旨及目標(biāo)：公司的經(jīng)營目標(biāo)是建立現(xiàn)代化的第三方物流體系，打造覆蓋安徽的物流網(wǎng)絡(luò)，并建立電子商務(wù)交易系統(tǒng)，構(gòu)織連接商品物流上下游的交易平臺；服務(wù)宗旨是開發(fā)具有創(chuàng)意性和獲利性的經(jīng)營模式，在充分發(fā)揮公司的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，協(xié)同經(jīng)營、治理、人才、品牌、信息等諸多因素，以快速周到、價

10、格合理的服務(wù)來滿足客戶的需求。2、經(jīng)營原則及范圍公司將實行標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營，通過貯備外部物流資源，構(gòu)建覆蓋安徽的物流網(wǎng)絡(luò)，提供跨地區(qū)的綜合物流服務(wù)。服務(wù)經(jīng)營范圍：（1）提供物資搬運、倉儲服務(wù)；（2）提供第三方物流服務(wù)；（3）提供物流電子商務(wù)平臺；（4）提供物流系統(tǒng)及物流方案設(shè)計；3、公司進(jìn)展規(guī)劃（1）進(jìn)展戰(zhàn)略公司的首要目標(biāo)是滿足都市的功能服務(wù)配套，建立城際銷售網(wǎng)絡(luò)和交易平臺；通過建立全國的物流體系形成集聚效應(yīng)和規(guī)模優(yōu)勢，提高企業(yè)的競爭力；最后通過建立電子商務(wù)平臺，提供網(wǎng)上訂單服務(wù)，利用信息化手段有效的整合內(nèi)外物流資源。公司將采取標(biāo)準(zhǔn)化的治理，利用ERP系統(tǒng)對發(fā)貨運輸打算和倉儲打算進(jìn)行集成治理，支持庫

11、存補貨打算自動化，同時可依照不同的發(fā)貨打算制定運輸打算，實現(xiàn)系統(tǒng)接口的有效連接。為大潤發(fā)提供訂貨和配送服務(wù)，快速構(gòu)筑高端物流銷售市場。公司以后的進(jìn)展目標(biāo)是成為集第三方物流和第四方物流為一體的供應(yīng)鏈物流行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)。利用公司自身的技術(shù)優(yōu)勢、治理優(yōu)勢、資金優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，建立一體化的商品供應(yīng)鏈來滿足市場的需要并提供所需的服務(wù)，同時保持效益的持續(xù)增長，使公司最終進(jìn)展成為覆蓋安徽的物流骨干企業(yè)。（2）經(jīng)營目標(biāo)擬建設(shè)的物流產(chǎn)業(yè)園項目的規(guī)劃為：到2015年，成為地區(qū)商品物流企業(yè)的領(lǐng)先者；成為具有阻礙力的商品交易平臺；在安徽地區(qū)初步建成物流配送網(wǎng)絡(luò)，并形成現(xiàn)代化、科學(xué)化的物流企業(yè)形態(tài)。二、項目背景公司通過產(chǎn)

12、權(quán)多元化、運作規(guī)范化、功能完善化、規(guī)模最大化的戰(zhàn)略目標(biāo)為先導(dǎo)，并在公司治理、市場占有、治理流程、職員業(yè)務(wù)水平、技術(shù)裝備更新速度、行業(yè)阻礙力以及長期進(jìn)展能力等多方面迅速提升。為了應(yīng)對國內(nèi)外物流行業(yè)日趨激烈的競爭，公司將打破傳統(tǒng)的物流經(jīng)營模式，積極探究新的利潤增長點。1、對物流概念的理解現(xiàn)代條件下的物流是涵蓋企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動各個環(huán)節(jié)的制造增值價值的經(jīng)濟(jì)活動，物流既是一項治理技術(shù)，也是現(xiàn)代條件下新的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展理論，因此，對物流概念的理解應(yīng)更為寬泛和多角度、多側(cè)面。2、對物流運作功能的理解物流是將企業(yè)的原材料采購，半成品及產(chǎn)成品庫存、銷售相關(guān)的運輸、倉儲、配送、包裝等進(jìn)行一體化治理的生產(chǎn)活動。3、對物流增值

13、功能的理解物流是對企業(yè)的生產(chǎn)、銷售組織治理及相關(guān)資源進(jìn)行重新整合，以優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及經(jīng)營活動的資本升值活動。4、 對物流信息功能的理解物流是對企業(yè)經(jīng)營打算制定、存量治理、產(chǎn)品跟蹤、市場需求分析及產(chǎn)品流通運作等經(jīng)營環(huán)節(jié)具有決策支持功能的信息服務(wù)活動。5、對物流價值功能的理解物流是通過降低企業(yè)運輸及配送費用，實現(xiàn)零庫存、優(yōu)化資金流等途徑，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營成本節(jié)約的制造增值價值的活動。6、現(xiàn)代物流的特點及進(jìn)展趨勢1）、進(jìn)展特點國外現(xiàn)代物流業(yè)的進(jìn)展水平以美國、日本和歐盟國家為代表。從國外物流業(yè)50年的進(jìn)展進(jìn)程看，國外物流業(yè)的進(jìn)展要緊得益于穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長、發(fā)達(dá)的信息技術(shù)、寬松的法制環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的全球化、區(qū)域

14、化和集團(tuán)化。專業(yè)的治理隊伍和先進(jìn)的計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與通信手段，使物流服務(wù)不斷向快速便捷、優(yōu)質(zhì)高效、成本低廉的目標(biāo)邁進(jìn)，物流設(shè)施與業(yè)務(wù)范圍也隨之迅速進(jìn)展和擴(kuò)大。美國、日本及歐盟國家物流也進(jìn)展到了較高水平。就這些國家物流成本占GDP的百分比而言，美國為10%，日本為14%，英國為10.6%，法國為11.l%，德國為13%，均居世界領(lǐng)先地位。2）、進(jìn)展趨勢從現(xiàn)代物流的進(jìn)展特點看，物流業(yè)己進(jìn)入成熟時期，物流業(yè)的進(jìn)一步進(jìn)展要緊是物流內(nèi)涵的拓展、過程延伸、覆蓋面的擴(kuò)大以及物流治理的日益專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化和信息化。3）、 物流服務(wù)的內(nèi)涵將接著拓展物流服務(wù)從最初只解決運輸問題，逐步進(jìn)展到將裝卸、搬運、倉儲、保管乃至報關(guān)

15、、通關(guān)、保險、商檢、衛(wèi)檢、動植檢、中轉(zhuǎn)、保稅等業(yè)務(wù)統(tǒng)一進(jìn)來，把整個商品流通過程作為一個完整的領(lǐng)域來進(jìn)行通盤考慮和經(jīng)營，產(chǎn)品異地加工、裝配、包裝、標(biāo)志、分撥、配送、銷售、轉(zhuǎn)讓等增值服務(wù)，也逐漸涵蓋進(jìn)來。4）、物流服務(wù)過程在接著延伸物流服務(wù)的過程在逐步延伸。從開始時期將產(chǎn)品從生產(chǎn)線終端送到消費者手中到后來協(xié)助生產(chǎn)企業(yè)以“即時供貨（JIT）”和“零庫存（ZI）”等手段加速資金與物資的周轉(zhuǎn)利用，物流業(yè)的服務(wù)過程不斷向前延伸。此外，環(huán)境法規(guī)的日益嚴(yán)格，消費后的廢棄物處理和回收利用，也使物流服務(wù)過程向消費后延伸。5）、專業(yè)化物流服務(wù)在不斷壯大發(fā)達(dá)國家目前特不重視進(jìn)展“第三方物流業(yè)”。所謂“第三方”指從事專

16、業(yè)化物流服務(wù)的企業(yè)。物流企業(yè)與傳統(tǒng)的運輸企業(yè)的不同之處在于，物流服務(wù)企業(yè)在物資的實際移動鏈中并不是一個獨立的參與者，而是代表發(fā)貨人或收貨人來執(zhí)行。進(jìn)展第三方物流將支持物流運營的專業(yè)化、科學(xué)化，并使物流企業(yè)與物流需求者之間建立更緊密、有效的聯(lián)系。7、我國物流業(yè)進(jìn)展概況1、 基礎(chǔ)設(shè)施不足，技術(shù)裝備落后。2、物流的專業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化和社會化程度不高，物流的功能作用尚未得到充分發(fā)揮。3、配置在物流產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的設(shè)備陳舊落后，服務(wù)水平低，滿足不了經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)展需要。4、 缺乏完善而有效的行業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)制。5 、市場集中度低。大部分物流企業(yè)規(guī)模較小，尚未形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)展帶來了一個巨大的潛在物流市場，為

17、適應(yīng)市場進(jìn)展需求，國家越來越重視物流產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，為物流業(yè)的持續(xù)進(jìn)展提供了有力的保障。2004年8月份國家九部委聯(lián)合制訂了進(jìn)展中國物流產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策，包括放寬準(zhǔn)入、簡化審批、規(guī)范物流業(yè)秩序、調(diào)整物流稅費、支持專業(yè)物流公司進(jìn)展、推動物流標(biāo)準(zhǔn)化、信息化建設(shè)、加快對外開放、簡化通關(guān)手續(xù)等，并編制了全國現(xiàn)代物流進(jìn)展規(guī)劃綱要等政策性文件。特不是2006年，國家的“十一五”規(guī)劃綱要，把“大力進(jìn)展現(xiàn)代物流業(yè)”單列一節(jié)，明確提出物流業(yè)進(jìn)展的目標(biāo)和任務(wù)，標(biāo)志現(xiàn)代物流企業(yè)地位得以確立，使物流業(yè)進(jìn)入了一個新的進(jìn)展時期。最近在國務(wù)院關(guān)于加快服務(wù)業(yè)進(jìn)展的若干意見中指出，“提升物流現(xiàn)代化、社會化服務(wù)水平，大力進(jìn)展第三方物流

18、”。 8、 物流園區(qū)的進(jìn)展概況物流園區(qū)的建設(shè)和進(jìn)展問題的提出，是由現(xiàn)代物流進(jìn)展特點和趨勢本身決定的，也是由于企業(yè)進(jìn)展戰(zhàn)略的改變、企業(yè)物流能力的培養(yǎng)、計算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)等物流新技術(shù)的應(yīng)用和物流服務(wù)的專業(yè)化分工與協(xié)作不斷走向深化的產(chǎn)物。1）、 物流園區(qū)的產(chǎn)生物流園區(qū)作為物流業(yè)進(jìn)展到一定時期時產(chǎn)生的新興物流集疏方式，在日本、德國等發(fā)達(dá)國家差不多得到了快速進(jìn)展。隨著物流產(chǎn)業(yè)的興起，原來相互分割、缺乏合作的倉儲、運輸?shù)葌鹘y(tǒng)企業(yè)逐漸走向聯(lián)合，專業(yè)性的物流配送經(jīng)營實體及園區(qū)物資配送轉(zhuǎn)運中心應(yīng)運而生。伴隨著物流業(yè)的進(jìn)一步進(jìn)展，各個企業(yè)都逐漸意識到配送轉(zhuǎn)運中心分散建設(shè)、各自為戰(zhàn)帶來的資源白費，各級政府也發(fā)覺這種方式不

19、利于充分發(fā)揮都市的總體規(guī)劃功能。物流園區(qū)作為物流業(yè)進(jìn)展到一定時期的必定產(chǎn)物，在日本、德國等物流業(yè)較為發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)相繼出現(xiàn)。2）、 國內(nèi)物流園區(qū)的進(jìn)展情況由于物流園區(qū)在經(jīng)濟(jì)規(guī)模、地理分布、建設(shè)運作方式和政府發(fā)揮作用等方面具有明顯的進(jìn)展物流的開發(fā)效應(yīng)和宣傳效應(yīng)，我國政府及企業(yè)在近23年中不約而同地將其作為推動地區(qū)、區(qū)域和都市物流進(jìn)展的重點工程，給予大力的支持。目前差不多形成了全國從南到北，從東到西的物流園區(qū)建設(shè)進(jìn)展局面，特不是以深圳為代表的珠江三角洲地區(qū)，上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和都市的物流園區(qū)建設(shè)步伐更快。3）、珠江三角洲地區(qū)珠江三角洲地區(qū)的物流園區(qū)進(jìn)展以深圳、廣州及周邊以出口加工貿(mào)易為主的

20、中小都市（特不是東莞）最具有代表性。4）、上海市及華東地區(qū)依照上海都市總體進(jìn)展戰(zhàn)略確定的“客走內(nèi)環(huán)、貨走外環(huán)”原則，以及“三港二路”的進(jìn)展規(guī)劃與調(diào)整趨勢，參照國際上發(fā)達(dá)國家都市進(jìn)展與現(xiàn)代物流進(jìn)展的經(jīng)驗，上海將在都市西北、西南兩個物流的組織聚攏地和通道上建設(shè)兩個社會化、現(xiàn)代化的綜合物流園區(qū)。華東地區(qū)是我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平較高的三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域之一，也是重要的物流發(fā)生與運作組織樞紐。蘇州、無錫、杭州、寧波、徐州等都市，均因物流量大或作為重要的交通運輸樞紐而在區(qū)域物流的組織中發(fā)揮著重要的作用。目前，這些都市均在進(jìn)行物流園區(qū)建設(shè)的規(guī)劃論證或具體項目的建設(shè)。8、 安徽物流業(yè)的進(jìn)展概況隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速進(jìn)展，現(xiàn)

21、代物流業(yè)呈現(xiàn)出良好進(jìn)展勢頭，連鎖經(jīng)營、物流配送、電子商務(wù)等新型流通方式不斷拓展，新興第三方物流企業(yè)快速成長，傳統(tǒng)物流向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)型步伐加快，市場主體和投資主體多元化的格局初步形成。據(jù)不完全統(tǒng)計，全自治區(qū)差不多符合國家物流企業(yè)分類評估標(biāo)準(zhǔn)的A級及以上物流企業(yè)進(jìn)展到270多家，其中運輸型物流企業(yè)占39%，倉儲型物流企業(yè)占26%，綜合型物流企業(yè)占35%；國有物流企業(yè)占39.6%，非國有物流企業(yè)占60.4%。但從總體上看，現(xiàn)代物流業(yè)進(jìn)展尚處在起步時期，在進(jìn)展進(jìn)程中還存在著許多問題和制約因素。要緊表現(xiàn)在：物流業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和規(guī)范治理，條塊分割嚴(yán)峻，政策法規(guī)體系和行業(yè)誠信體系不健全，市場秩序比較混亂；物流

22、基礎(chǔ)設(shè)施和網(wǎng)絡(luò)體系不完善，物流資源缺乏整合，運輸和倉儲設(shè)施得不到充分利用，物流方式落后，流轉(zhuǎn)速度慢、成本高、效率低、損耗大；傳統(tǒng)物流比重大，物流企業(yè)規(guī)模小、實力弱、布局分散、功能單一，高素養(yǎng)專業(yè)人才缺乏；物流產(chǎn)業(yè)集中度不高，社會化、專業(yè)化和信息化程度低。第二節(jié) 研究結(jié)論1、“物流中心”是現(xiàn)代商品流通領(lǐng)域進(jìn)展的必定結(jié)果，是提高經(jīng)濟(jì)效益的新型業(yè)態(tài)和第三利潤源，符合當(dāng)前我國重點鼓舞進(jìn)展的產(chǎn)業(yè)政策，因此本項目投資方向是正確的。2、六安是重要的政治、文化、經(jīng)濟(jì)副中心，也是重要交通樞紐都市和商品流通重要的集散地，具有進(jìn)展商品市場經(jīng)濟(jì)的區(qū)域優(yōu)勢。建設(shè)物流中心，將為推動大潤發(fā)的進(jìn)展起到重要作用。3、工程建設(shè)內(nèi)

23、容：現(xiàn)代化物流配送中心，占地面積200畝（預(yù)留地200畝），總投資8億元人民幣，其中固定資產(chǎn)投資總額為6.5億元，流淌資金1.5億元。4、項目建成達(dá)到正常運營年時我們的經(jīng)營規(guī)模可達(dá)到主營業(yè)務(wù)年銷售收入為2.1億元人民幣，帶來年稅收約0.3886億元人民幣。正常運營年交易額達(dá)到100億元人民幣，將為當(dāng)?shù)貛黹g接稅收2.3億元人民幣，整個項目年稅收2.6886億元以上。5、經(jīng)初步測算，本項目在投入運營達(dá)到預(yù)期收支情況下，全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)率，符合投資回收期限要求，能夠按時收回投資。結(jié)果表明，該項目在財務(wù)上可行，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。第二章 項目建設(shè)必要性及意義一、符合我國及六安市物流事業(yè)進(jìn)

24、展的需要物資流通是由多種要素組成的一個大系統(tǒng)，它為適應(yīng)社會化大生產(chǎn)既深度分工又廣泛協(xié)作的要求應(yīng)運而生，通過加速實現(xiàn)商品流淌社會化與現(xiàn)代化，達(dá)到以較低的流通消耗獵取最大限度經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在國際上已成為商品市場體系中最重要的流通組織形式，也是現(xiàn)代市場營銷方式的有效載體，其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃進(jìn)展。因此，隨著國內(nèi)企業(yè)對物流成本操縱的日益重視，客戶對服務(wù)需求水平的逐步提高和日趨多元化，我國物流業(yè)的進(jìn)展具有寬敞的空間。為促進(jìn)我物流事業(yè)進(jìn)展的需要，國家“十一五”規(guī)劃已將物流配送列為重點進(jìn)展的產(chǎn)業(yè)。安徽省為促進(jìn)區(qū)內(nèi)物流進(jìn)展及物流布局的需要，在“十一五”規(guī)劃中也明確指出：要積極培

25、育和進(jìn)展現(xiàn)代化大型區(qū)域性物流中心，推進(jìn)區(qū)域物流中心網(wǎng)絡(luò)工程，加快合肥區(qū)域物流中心倉儲、貨場、電子商務(wù)及配套設(shè)施建設(shè)。目前，隨著人們生活水平的提高，去超市購物比重也越來越高，因此隨著產(chǎn)銷量的快速增長,商品配送也進(jìn)入快速增長時期。我公司的入駐，將帶來現(xiàn)代的治理方式和服務(wù)模式，并滿足市場的需求，給當(dāng)?shù)貛硪粋€以商品配送物流為龍頭的新的產(chǎn)業(yè)模式。物流市場的建立后，本地區(qū)將會形成以物流產(chǎn)業(yè)為龍頭產(chǎn)業(yè)集聚現(xiàn)象，大量的物流企業(yè)隨之誕生落戶，其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)更加會快速跟進(jìn)，形成一個極具進(jìn)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)集團(tuán)，在物流業(yè)的帶動之下，必會引起工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)的極大繁榮。項目建成后，通過一系列的產(chǎn)業(yè)帶動，商業(yè)活動的繁榮必將帶

26、來大量的稅收，這將是一個龐大的稅收回報項目，可能五年后我們的經(jīng)營規(guī)?？蛇_(dá)到主營業(yè)務(wù)年銷售收入為2.1億元人民幣，帶來年稅收近3886萬元人民幣。正常運營年交易額達(dá)到100億元人民幣，將為當(dāng)?shù)貛黹g接稅收2.6886億元人民幣。第三章 投資環(huán)境及市場環(huán)境分析第一節(jié) 投資環(huán)境分析六安是安徽重要的政治、經(jīng)濟(jì)、文化附中心，也是面積、人口大市。緊緊抓住國家實施的皖西開發(fā)和合肥區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的戰(zhàn)略機(jī)遇，積極推動科學(xué)進(jìn)展、領(lǐng)先進(jìn)展，國民經(jīng)濟(jì)的成長性、持續(xù)性和穩(wěn)定性進(jìn)一步增強，要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實現(xiàn)了重大突破。第二節(jié) 市場環(huán)境分析一、商業(yè)市場環(huán)境分析隨著市場經(jīng)濟(jì)運行體制的逐步完善，六安的物流經(jīng)濟(jì)得到了長足的進(jìn)展，經(jīng)濟(jì)

27、規(guī)模和效益持續(xù)增長，物流網(wǎng)點建設(shè)的速度也越來越快。六安的商貿(mào)活動十分活躍，物流市場建設(shè)逐步規(guī)范，治理水平不斷提高，物流環(huán)境極大改善。正在發(fā)揮其獨特的交通地理優(yōu)勢和歷史文化名城地位，對周邊地區(qū)輻射不斷增強，并逐漸成為安徽重要的商品集散地和貿(mào)易中心之一。二、物流市場環(huán)境分析1、我國物流市場總規(guī)模分析依照國際貨幣基金組織的統(tǒng)計， 2010年中國物流成本占GDP比例為15.9%,到2015年,我國物流總成本將達(dá)到48000多億元,第三方物流市場總規(guī)模將達(dá)到22000多億元,而目前我國第三方物流業(yè)才剛才起步,實際總規(guī)模特不微小,因此進(jìn)展空間特不大。2、物流市場機(jī)會分析（1）國內(nèi)企業(yè)改革和進(jìn)展提供的市場機(jī)

28、會。由于長期以來重生產(chǎn)、輕流通，加上歷史形成的條塊分割與“大而全”、“小而全”等傳統(tǒng)觀念，我國企業(yè)在“物流陷阱”中造成的損失和白費難計其數(shù)。例如，依照2004年底國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，我國獨立核算工業(yè)企業(yè)產(chǎn)成品庫存占其全年產(chǎn)品銷售收入的9.6%,假如加上應(yīng)收帳款,兩項資金占用為產(chǎn)品銷售收入的29%。2010年，我國企業(yè)流淌資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)為1.41次。同年，我國產(chǎn)品庫存時刻為42天，而發(fā)達(dá)國家平均為20天?？梢娢覈髽I(yè)物流成本壓縮的空間十分可觀，隨著我國企業(yè)對物流成本操縱重視程度的不斷提高，在這方面挖掘潛力將為現(xiàn)代物流業(yè)的進(jìn)展提供巨大的市場機(jī)會。（2）客戶對服務(wù)的需求水平逐步提高和多樣化趨勢提供的市場

29、機(jī)會。隨著商品經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展和人民物資文化生活水平的提高，顧客對服務(wù)質(zhì)量的期望水平將不斷提高并呈現(xiàn)多樣化趨勢，物資運輸中小批量、多品種、高價值的物資越來越多。能否向顧客提供門到門的差不多運輸服務(wù)和其他增值服務(wù)，日益成為衡量客戶服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而這些將為現(xiàn)代物流配送業(yè)帶來蓬勃的進(jìn)展機(jī)會3、消費需求分析物流園區(qū)的建立，將利用高速公路以及國道、省道等四通八達(dá)的公路網(wǎng)絡(luò)，形成兩小時的經(jīng)濟(jì)圈，覆蓋周邊都市。第四章 建設(shè)目標(biāo)及建設(shè)內(nèi)容第一節(jié) 建設(shè)目標(biāo)一、建設(shè)目標(biāo)的提出面對飛速進(jìn)展的經(jīng)濟(jì)形勢，將在機(jī)制、規(guī)模、技術(shù)、治理等方面與一些物流企業(yè)展開競爭。為此公司提出要打破傳統(tǒng)的物流經(jīng)營模式，確立“大市場、大貿(mào)易、大流

30、通”的戰(zhàn)略思想，建設(shè)現(xiàn)代化的物流配送中心。本項目建設(shè)地點為六安，在充分利用大潤發(fā)公司現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上，依照六安市及周邊地區(qū)市場分析與需示預(yù)測，結(jié)合公司現(xiàn)有情況，提出以下建設(shè)目標(biāo)。二、建設(shè)目標(biāo)1、總體要求具有物流配送的社會化服務(wù)功能，成為地區(qū)內(nèi)有較大阻礙力的專業(yè)性物流配送基地之一。采納現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)化的物流設(shè)施和先進(jìn)的物流治理技術(shù)。建立完善的信息處理和交換系統(tǒng)能夠擴(kuò)展、升級。2、目標(biāo)年限設(shè)計使用年限15年。3、規(guī)模物流中心占地面積200畝，商品經(jīng)營品種包括大宗商品在內(nèi)的大約5000余種商品。4、配送及倉儲規(guī)模配送能力：日訂單發(fā)生量50000張，120000筆；日發(fā)生品種數(shù)120000種；進(jìn)貨提早期3天

31、；配送提早期18小時；第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模為實現(xiàn)上述建設(shè)目標(biāo)，需新建大規(guī)模的冷藏中心、物流配送中心、展示中心、加工中心，以及有關(guān)配套設(shè)施，共計占地200畝。一、主體工程新建物流配送中心大樓，其主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面積約26萬M，鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)，包括冷藏、批發(fā)交易、配送、加工、信息系統(tǒng)、辦公等用房。其中：加工、配送面積約10萬M,冷庫面積約4萬M，其它用房面積4萬M，批發(fā)、展示中心總建筑面積約8萬M。項目總投資8億元人民幣，其中：固定資產(chǎn)投資總額為6.5億元人民幣，流淌資金1.5億元人民幣。二、輔助配套設(shè)施工程1、輔助配套設(shè)施用房要緊為冷凍機(jī)房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機(jī)房等用房，均為

32、單層磚混結(jié)構(gòu)；2、多功能廣場、室外停車場等室外工程；3、給排水、強弱電、暖通、消防等配套公用工程；4、物流配送中心、批進(jìn)展示中心所需的物流設(shè)備、信息系統(tǒng)及辦公用具等。第三節(jié) 項目建設(shè)內(nèi)容一、冷藏中心建設(shè)冷藏中心擬定選用高架庫貨架，高架庫貨架包括貨架和托盤，托盤擬采納木質(zhì)托盤。貨架間距需滿足升降車和電瓶搬運車的運輸要求。地面采納金剛砂耐磨地坪技術(shù)，起到專門好的防塵及防沙的作用，單位面積承重5噸/M，能夠滿足各種物資的存放及貨架的安裝需求。配有活動層式貨架，采納叉車唧車配合作業(yè)。倉庫分為存儲區(qū)、理貨區(qū)、出貨暫存區(qū)，全部實行電腦化治理。冷藏中心設(shè)備要緊有運輸車輛、高架庫貨架、夾包機(jī)、監(jiān)控系統(tǒng)，高度調(diào)

33、節(jié)板等。作業(yè)設(shè)備要緊包括電瓶升降叉車、電動托盤叉車、液壓手動叉車、夾包機(jī)）等，還配置了貨架，小推車、老虎車等專業(yè)作業(yè)設(shè)備。該中心計算機(jī)治理及監(jiān)控系統(tǒng)包括服務(wù)器（雙機(jī)熱備份）、磁帶機(jī)、計算機(jī)、入出庫工作站、通訊模塊、打印機(jī)、條碼閱讀器、紅外通訊裝置、顯示屏系統(tǒng)、服務(wù)器操作系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)、治理軟件、監(jiān)控軟件、動畫軟件等。二、配送中心建設(shè)配送中心的作業(yè)流程可分為：進(jìn)貨、檢驗、編碼、入庫、配貨、補貨、調(diào)庫、盤點、作業(yè)打算編制、配載、庫管、新品登錄與工藝編制。通過這一系列活動完成將商品從制造廠家分裝配送到各物流網(wǎng)點的目的。 配送運輸車輛要緊有箱式貨車、電瓶搬運車、升降車等。電瓶搬運車要緊用于物資在配送

34、中心內(nèi)部的運輸，箱式貨車要緊用于物資的外運，升降車要緊用于高架庫貨架與庫房地面之間的物資搬運。依照擬建庫區(qū)內(nèi)部運輸情況，暫考慮電瓶搬運車配置35輛、升降車35輛、夾包機(jī)30臺。依照對外配送地區(qū)的情況分不考慮箱式貨車的配備初步確定城區(qū)安排5.5噸車450輛,城外安排20噸車80輛?？紤]食品冷藏需要，不外購置20噸和15噸進(jìn)口冷藏車各120輛。同時，購置自動扶梯、電梯、辦公用具等相關(guān)設(shè)備。三、加工中心建設(shè)加工中心配備包裝袋、包裝紙、手動和自動包裝設(shè)備、加工生產(chǎn)線、分割設(shè)備，為客戶的需要提供物資分裝、整理、貼牌加工、粗加工等多項服務(wù)，使客戶能夠就近將物資進(jìn)行細(xì)化處理，便于物資的存儲和銷售。同時向客戶

35、提供物資檢疫檢測服務(wù)，購置氣-質(zhì)譜聯(lián)用議、原子汲取分光光度計、農(nóng)藥殘留快速檢測儀、多功能振蕩器、實驗室用粉碎機(jī)、氣相色譜儀、液相色譜儀、分析用計算機(jī)、旋轉(zhuǎn)蒸發(fā)器等。四、批進(jìn)展示中心建設(shè)批進(jìn)展示中心以配送中心和冷藏中心為依托，建成多功能、綜合化批進(jìn)展示中心，通過對不同商品的分類和定位，提供全方位的服務(wù)，差不多涵蓋目前市場上的不同需求。五、信息中心建設(shè)從供應(yīng)方的角度來看，配送中心從事高效的流通加工、庫存治理、運輸和配送等活動；從需求方的角度來看，配送中心必須以最大的靈活性和及時性滿足各類客戶的需要。治理信息則為配送中心完成這些功能提供有力的支持和保證。配送中心除了在物流設(shè)備、物流技術(shù)上提高其自動化

36、外，治理信息的建設(shè)是提高作業(yè)效率，提升其現(xiàn)代化程度的重要的標(biāo)志。（一）信息系統(tǒng)總體設(shè)計1、信息流商品流通過程中存在著三種重要的內(nèi)容流，即商品流、資金流、信息流。其中，信息流一方面伴隨著商品流而產(chǎn)生，另一方面又起著引導(dǎo)物流進(jìn)行有規(guī)律運動的重要作用，它是分析商品流、導(dǎo)向資金流、進(jìn)行經(jīng)營決策的重要依據(jù)。在物流配送中心，如何調(diào)度好信息流流向，正確及時地處理每一筆物資的信息是提高效率、節(jié)約成本的關(guān)鍵。2、信息系統(tǒng)目標(biāo)做好倉庫收、發(fā)、存等差不多信息的收集、保存和加工工作，為其它系統(tǒng)的相關(guān)處理提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持。最大限度地縮短商品出入庫的時刻，減少勞動力消耗；通過系統(tǒng)內(nèi)部及公眾網(wǎng)絡(luò)，使得其他關(guān)系統(tǒng)能及時得到

37、最新的庫存信息，提高治理工作的有效性以及對客戶的服務(wù)質(zhì)量；逐步形成企業(yè)的決策支持系統(tǒng)，為企業(yè)進(jìn)展規(guī)劃的制定提供更加科學(xué)合理的手段。（二）信息系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)在充分考慮系統(tǒng)的開放性、集成性、有用性、先進(jìn)性、可靠性和經(jīng)濟(jì)性的基礎(chǔ)上，按照系統(tǒng)總目標(biāo)的建設(shè)要求，形成本配送中心信息系統(tǒng)的體系結(jié)構(gòu)，硬件HARDWARE支撐平臺操作系統(tǒng)進(jìn)貨治理配送需求門店信息治理商品庫存治理配貨配載運力治理決策支持財務(wù)治理物流信息公開公布應(yīng)用系統(tǒng)內(nèi)部數(shù)據(jù)庫公共信息數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)庫信息系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)示意圖從系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)圖能夠看出，系統(tǒng)具有充分的開放性，既能滿足配送中心的進(jìn)展需要，又從技術(shù)上充分考慮不同層次的信息要求；不但促進(jìn)了網(wǎng)上電子商

38、務(wù)的進(jìn)展，而且能夠為社會用戶提供信息服務(wù)。（三）條形碼技術(shù)信息系統(tǒng)擬采納條形碼技術(shù)，條形碼技術(shù)作為一種成熟的信息處理技術(shù)，由于具有信息采集速度快、信息量大、可靠性高等優(yōu)點，條形碼技術(shù)是實現(xiàn)電子數(shù)據(jù)交換（EDI）的基礎(chǔ)，是倉儲物資快速準(zhǔn)確保障的重要手段。本項目物流配送中心采納國際條碼標(biāo)準(zhǔn)，建立一整套物流條碼標(biāo)準(zhǔn)體系，大力推進(jìn)物流條碼的應(yīng)用和進(jìn)展。第五章項目場址與建設(shè)條件第一節(jié)項目場址本項目場址所在地：六安市，占地面積200畝。第二節(jié)建設(shè)條件六安歷史上經(jīng)濟(jì)開發(fā)較早，曾享有“金六安”的美譽。自改革開放以來，全市經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)生歷史性巨變，培育起區(qū)域經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，建立了地點國民經(jīng)濟(jì)體系，并始終保持著較好的

39、進(jìn)展勢頭。近年來更是加大了改善進(jìn)展環(huán)境的力度，交通、能源、通信以及市政等基礎(chǔ)設(shè)施有了長足的進(jìn)步與進(jìn)展，擴(kuò)大開放、招商引資、簡政放權(quán)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的氛圍正在形成。六安已成為投資創(chuàng)業(yè)的熱土。第六章 項目經(jīng)營方案及設(shè)備系統(tǒng)本項目建設(shè)內(nèi)容由冷藏中心、物流配送中心、批進(jìn)展示中心、加工中心和配套功能區(qū)組成。第一節(jié) 物流中心的選擇及定位中國目前物流企業(yè)在服務(wù)質(zhì)量上有所欠缺，無法滿足市場個性化需求。盡管物流網(wǎng)絡(luò)資源豐富，但利用和治理水平較低，缺乏有效的物流經(jīng)營方式。我國應(yīng)通過采取新型的物流治理模式和技術(shù)手段，改變目前市場混亂的狀況，制定符合中國國情的物流行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。公司依照市場的進(jìn)展和形勢的變化，利用自身資源整合能

40、力和規(guī)模優(yōu)勢，建成以冷藏中心、配送中心、批進(jìn)展示中心為基礎(chǔ)，輔助食品加工中心的區(qū)域性物流中心，力爭成為物流行業(yè)內(nèi)的佼佼者。第二節(jié) 要緊物流設(shè)備設(shè)施物流園區(qū)的設(shè)施要緊包括庫內(nèi)外裝卸及運輸、信息治理軟硬件等。但從其流程來看，設(shè)備由四部分組成：一是園區(qū)設(shè)備、二是園區(qū)外運輸設(shè)備、三是信息治理系統(tǒng)設(shè)備、四是公用設(shè)備。物流設(shè)備總體構(gòu)成：1、配送中心物流設(shè)施主存儲區(qū)：冷凍設(shè)備、重型貨架緩沖區(qū)：暫存貨架和平庫揀選：配貨區(qū)、流淌貨架、輕型貨架出貨：配載區(qū)、輕型貨架加工區(qū)：分裝、貼碼站臺2、輸送設(shè)備以高頻單件揀選為主的流淌貨架作業(yè)區(qū)，輸送方式為人車方式；以高頻單箱揀選為主的流淌貨架作業(yè)區(qū)，輸送方式為傳送帶；揀選過

41、程結(jié)束后，形成的指向門店的貨箱分流采納自動分揀設(shè)備。3、條碼和電子標(biāo)簽設(shè)備高頻物資采納數(shù)字揀選系統(tǒng)（DPS），其余貨架和貨位，均以條碼標(biāo)識。第三節(jié) 物流中心經(jīng)營及治理策略一、經(jīng)營策略公司以物管中心為依托，建立批進(jìn)展示中心、配送中心和食品加工中心，通過對物流平臺的建設(shè)，整合第三方物流資源，建立第四方物流運營模式。利用公司的規(guī)模優(yōu)勢和資源整合能力，迅速取得行業(yè)領(lǐng)先地位。二、治理策略為了提高治理效率，降低運營成本，不但要建立完善的服務(wù)體系，還必須采取以下措施：堅持品牌經(jīng)營，產(chǎn)品（服務(wù)）經(jīng)營和資本經(jīng)營相結(jié)合的系統(tǒng)經(jīng)營模式；企業(yè)的進(jìn)展戰(zhàn)略與職員、供應(yīng)商、經(jīng)營商的目標(biāo)充分結(jié)合，使雙方共同進(jìn)展，實現(xiàn)雙贏；建

42、立和完善物流網(wǎng)絡(luò)，對物資進(jìn)行實施動態(tài)跟蹤和信息自動處理，及時響應(yīng)客戶需求；組建客戶俱樂部，為公司提供一個穩(wěn)定的客戶群。要緊治理制度包括：1、凡是須放入庫內(nèi)存放的物品必須辦理入庫手續(xù)方可入庫，凡是須出庫的物品必須辦理出庫手續(xù)方可出庫。2、除總經(jīng)理、行政中心總監(jiān)及配送中心所有職員外，任何人未經(jīng)總經(jīng)理書面批準(zhǔn)，不得進(jìn)入物流配送中心庫房。3、樹立機(jī)械化、自動化的觀念，注重先進(jìn)設(shè)備、技術(shù)、人才的引進(jìn)與開發(fā)，重視規(guī)范化治理，這是物流配送中心功能充分發(fā)揮的關(guān)健。4、推選配送合理化，通過采納專業(yè)設(shè)備、設(shè)施及操作程序，取得較好的配送效果并降低配送過分綜合化的復(fù)雜程度及難度。5、實時動態(tài)庫存數(shù)據(jù)至少每1小時更新1

43、次。6、推行準(zhǔn)時配送系統(tǒng)。準(zhǔn)時配送合理化重要內(nèi)容。配送做到了準(zhǔn)時，用戶才有資源把握，能夠放心地實施低庫存或零庫存，能夠有效地安排接貨的人力、物力，以追求最高效率的工作。三、儲存策略儲存策略要緊是指儲位（Dedicated Location）的指派原則。良好的儲存策略能夠減少出入庫移動的距離、縮短作業(yè)時刻，甚至能夠充分利用儲存空間，本項目擬采納分類儲放。1、每一類儲存貨品都有相對固定儲位，貨品不能互相儲位，因此必須規(guī)劃每一項貨品的儲位容量不得小于其可能的最大在庫量。2、儲區(qū)安排要考慮物品尺寸及重量。3、采納三點定位原則，方便物資提取。第四節(jié)技術(shù)設(shè)備一、計算機(jī)治理系統(tǒng)計算機(jī)治理系統(tǒng)將包括業(yè)務(wù)治理、

44、財務(wù)會計治理、采購治理、庫存治理、配貨治理、運輸治理、POS電子定貨、遠(yuǎn)程通訊、綜合統(tǒng)計信息治理和系統(tǒng)維護(hù)等模塊，擬與物流配送中心信息系統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)計和建設(shè)。在計算機(jī)具體配置上，擬通過服務(wù)器IBM AS400,PC+POS機(jī)的獨立局域網(wǎng)系統(tǒng)，利用服務(wù)器硬盤鏡像、雙機(jī)熱備份等措施，以提高數(shù)據(jù)的安全性。前臺POS機(jī)把每筆商品的交易情況直接接入后臺服務(wù)器中，后臺服務(wù)器能及時跟蹤銷售的最新動態(tài)。二、其它設(shè)備考慮本項目特點，特不是項目建設(shè)方案，還需采購設(shè)備包括：營業(yè)設(shè)備、公用工程設(shè)備及其它設(shè)備（包括自動扶梯、垂直電梯等）第七章工程技術(shù)方案第一節(jié)總體設(shè)計概況本項目是建設(shè)功能齊全、結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套的物流園?？?/p>

45、慮到該項目的建設(shè)目標(biāo)、功能、用途及建設(shè)基地的地形地勢、周邊環(huán)境等因素，結(jié)合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的建設(shè)要求和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計方案的總體設(shè)計有原則是：1、充分考慮我國物流配送的特點和進(jìn)展需要，建設(shè)成為集冷藏、商品展示、物流配送、商品加工等一體的現(xiàn)代化綜合物流基地；2、建筑造型新穎，具有時代特色，體現(xiàn)出物流建筑的內(nèi)涵及鮮亮個性；3、總體科學(xué)規(guī)劃，布局合理，功能齊全，最大限度的提高土地利用率，考慮適當(dāng)?shù)幕顒涌臻g，制造優(yōu)美怡人、與周邊協(xié)調(diào)的環(huán)境；4、各功能用房設(shè)計既具科學(xué)性和合理性，又要注意實際效益；5、結(jié)構(gòu)、給排水、消防、強弱電、暖通等專業(yè)功能設(shè)計具有技術(shù)先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)合理性；第二節(jié)總平面布置總平面設(shè)計原則：1、

46、功能分區(qū)明確、合理、得當(dāng)，布局緊湊，節(jié)約用地，治理維修方便，留有一定進(jìn)展余地；2、基地與外界保持良好的交通和運輸聯(lián)系，出入口和內(nèi)部道路符合人流與車流的集散要求，各運動流線保持順暢、短捷；3、建筑物布置應(yīng)考慮當(dāng)?shù)乜傮w景觀，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)；4、便于利用當(dāng)?shù)匾延械纳舷滤?、供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施。第八章環(huán)境愛護(hù)與安全依照中華人民共和國環(huán)境愛護(hù)法等有關(guān)法規(guī)，在項目實施過程中對排出的污染物應(yīng)采取必要的措施，使之達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。本項目中環(huán)境愛護(hù)工作同意環(huán)保部門的監(jiān)督，采納的環(huán)境愛護(hù)標(biāo)準(zhǔn)為：1、建筑項目環(huán)境愛護(hù)治理條例【國務(wù)院（98）253號令】2、大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)【GB162971996】3、污水

47、綜合排放標(biāo)準(zhǔn)【GB89781996】4、環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)【GB30951996】5、地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)【GBZB11999】6、都市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)【GB309693】本項目屬一般公用民用建筑，集物流和辦公于一體，建設(shè)基地位于六安市開發(fā)區(qū)，項目建設(shè)及啟用后，要緊涉及到噪聲、污水、固體廢棄物及室內(nèi)空氣質(zhì)量等環(huán)境問題，只要加強治理，嚴(yán)格按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行環(huán)保措施，差不多上可不能產(chǎn)生環(huán)境污染。第九章組織機(jī)構(gòu)及勞動成員第一節(jié)組織機(jī)構(gòu)本著機(jī)構(gòu)簡潔、人員精干、注意效率的原則確定本項目組織機(jī)構(gòu)。本項目建設(shè)單位為維爾福斯特中國投資有限公司，項目籌建和建設(shè)由公司事務(wù)部具體負(fù)責(zé)，采取國內(nèi)外招標(biāo)方式落實設(shè)計、施工、監(jiān)

48、理單位及要緊設(shè)備材料采購等工作，與承包單位簽定合同，制定施工進(jìn)度打算，全程嚴(yán)格操縱工程質(zhì)量、工期、造價。公司實行公司董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)。董事會決定分公司的重大事宜，總經(jīng)理、副總經(jīng)理由董事會確定聘任，負(fù)責(zé)執(zhí)行董事會的各項決議和日常經(jīng)營治理工作。第二節(jié)勞動定員及培訓(xùn)本項目打算勞動定員為1800人。所需人員除部分中高級治理人員由公司內(nèi)部選用外，其余將從社會上公開招聘，通過考核擇優(yōu)錄用，并一律實行勞動合同制。第十章投資估算及資金籌措第一節(jié)投資估算依照國家概算指標(biāo)及六安市有關(guān)部門規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，對本項目進(jìn)行了初步估算。一、投資估算編制依據(jù)1、安徽建筑工程概算定額；2、六安市對建筑安裝工程的有關(guān)規(guī)定

49、；3、維爾福斯特中國投資有限公司和大潤發(fā)提供的項目相關(guān)資料。二、項目總投資本項目總投資8億元人民幣，本項目全部工程固定資產(chǎn)投資總額為6.5億元人民幣，包括工程及設(shè)備費用、工程建設(shè)其它費用、不可預(yù)見費。本項目流淌資金按物流配送中心運轉(zhuǎn)需求情況進(jìn)行估算，正常年流淌資金需求量為1.5億元人民幣。三、要緊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項目要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表101。表101項目要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位數(shù)值備注一要緊技術(shù)指標(biāo)1總用地面積畝2002總建筑面積萬m262.1冷藏中心萬m42.2物流配送中心萬m22.3批進(jìn)展示中心萬m82.4加工及后勤萬m82.5輔助配套設(shè)施用房萬m4包括行政辦公樓、變電室、泵房

50、、發(fā)電機(jī)房等用房3綠化率%204建設(shè)周期年1.55勞動定員人1800二要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1項目總投資億元82固定資產(chǎn)投資總額億元6.53鋪底流淌資金億元1.54營業(yè)收入萬元21000正常年5營業(yè)稅金及附加萬元1109.28正常年6總成本費用萬元5321正常年7利潤總額萬元14569.72正常年8所得稅萬元3642.43正常年9稅后利潤萬元9288.20正常年10要緊財務(wù)評價指標(biāo)10.1全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率所得稅前%9.26所得稅后%6.19自有資金內(nèi)部收益率%12.1410.2全部投資回收期所得稅前年5.49含建設(shè)期3年所得稅后年7.32含建設(shè)期3年自有資金內(nèi)部回收期年6.99含建設(shè)期3年10.3

51、盈虧平衡點（生產(chǎn)能力）%55.73備注為方便核算，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已折合成人民幣四、主體及輔助配套設(shè)施工程擬建設(shè)的物流產(chǎn)業(yè)園項目主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面積約26萬m，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，包括倉儲及配送、辦公等用房。項目占地面積200畝，由四部分構(gòu)成：（1）冷藏中心面積4萬m；（2）批進(jìn)展示中心面積8萬m；（3）物流配送中心面積2萬m；（4）加工及后勤面積8萬m；（5）室外廣場、停車場、道路及輔助配套設(shè)施占地面積2萬m；（6）集中及分散綠化，綠化占面積約2萬m。表102輔助配套設(shè)施工程功能與面積分配表序號名稱單位面積備注一配套設(shè)施用房m1冷凍機(jī)房m7002變電室m8003泵房m6504鍋爐

52、房m10005發(fā)電機(jī)房m8506行政辦公大樓m80007餐飲娛樂設(shè)施m4200*小計m16200二其它1多功能廣場m30002室外停車場m80040個停車位*小計3800五、投資估算講明1、依照工程建設(shè)方案，本項目需新建物流配送中心建筑面積約2萬m；冷藏中心4萬m；批進(jìn)展示中心8萬m；加工及后勤8萬m；冷凍機(jī)房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機(jī)房等輔助配套設(shè)施用房4萬m。建筑工程費依照六安市的實際情況，主體工程按每平方米建筑面積1200元造價估算；冷藏中心按每平方米建筑面積3800元造價估算；輔助配套設(shè)施工程按每平方米建筑面積1000元造價估算。專業(yè)工程中的給排水工程（包括消防設(shè)施）按每平方米13

53、0元估算；電氣工程包括消防電設(shè)施按每平方米380元估算；暖通工程按每平方米450元估算；室外工程按建筑工程與給排水及消防、電氣、暖通等專業(yè)工程費用之和的12%估算。2、本項目所需設(shè)備包括物流配送中心所需的物流設(shè)備、運輸車輛、計算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)設(shè)備系統(tǒng)、自動扶梯、電梯、辦公用具等有關(guān)設(shè)備設(shè)施，設(shè)備購置費需24750萬元。3、土地費用的構(gòu)成：另計4、本項目電增容5000KVA，供電貼費按300元/KVA估算；水增容費按Dn300計，需水增容費240萬元。5、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費按190元/m計取。6、新型墻體材料進(jìn)展基金按18元/m計算。7、消防設(shè)施建設(shè)費按5元/m計算。8、結(jié)建人防費按40元/m計算

54、。9、教育地點附加費按30元/m計算。10、白蟻防治費按2.8元/m計算。11、咨詢費按工程費用的0.5%估算。12、工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)費按工程費用的1.7%估算。13、勘察設(shè)計費按工程費用的1.7%估算。14、建設(shè)單位治理費按工程費用的1.9%估算。15、不可預(yù)見費按工程費用和工程建設(shè)其它費用之和的5%估算。六、固定資產(chǎn)及流淌資金投資總額構(gòu)成本項目全部工程固定資產(chǎn)投資總額為6.5億人民幣，其中：工程及設(shè)備費用6.0億元人民幣，占固定資產(chǎn)投資總額的92.35%；工程建設(shè)其它費用2600萬元人民幣，占固定資產(chǎn)投資總額的4%;不可預(yù)見費2400萬元人民幣，占固定資產(chǎn)投資總額的3.65%。本項目流

55、淌資金按物流配送中心運轉(zhuǎn)需求情況進(jìn)行估算，正常年流淌資金需求量為1.5億元人民幣。第二節(jié)資金籌措一、固定資產(chǎn)投資來源1、資金籌措依照投資估算，本項目固定資產(chǎn)投資總額為8億元人民幣。本項目投資的資金來源有：公司自有資金6.5億元人民幣，銀行貸款1.5億元人民幣。2、盈利能力分析項目在計算期內(nèi)全部投資內(nèi)部收益率為9.26%，可見項目盈利能力較強。第十一章財務(wù)評價本項目財務(wù)評價確定計算期為15年，其中：建設(shè)期3年，經(jīng)營期12年。第一節(jié)營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算本項目的營業(yè)收入依照現(xiàn)有物流中心的實際運轉(zhuǎn)情況并結(jié)合項目的具體情況進(jìn)行估算。一、營業(yè)額估算本項目有較強的優(yōu)勢，將占有安徽大潤發(fā)市場的40%，

56、即約有60億元的市場占有量。二、營業(yè)收入估算1、冷庫倉儲收入7.5萬噸冷庫面積40000平方米，正常運營年利用率以90%計，收費標(biāo)準(zhǔn)為2.0元/天/平方米。估算可知本項目正常年庫房倉儲收入為2897萬元。2、裝卸費收入商品年周轉(zhuǎn)期約為6天，裝卸費用按10元/噸計算；本項目正常年裝卸費收入為2535萬元。3、配送業(yè)務(wù)收入本項目物資配送分短途及長途配送，短途配送要緊為六安合肥，長途配送要緊考慮周邊輻射，平均半徑以160公里計算。項目短途運輸需5.5噸運輸車輛為450輛，每天按1.8個臺班，每個臺班按296元收入計算，項目正常年短途運輸收入為7672.32萬元；長途運輸需20噸運輸車輛150輛，另需

57、20噸和15噸冷藏車各120輛，按每天一個來回，運輸里程平均按160公里，運輸收入噸公里為0.53元，空載率按10%計算，正常年長途運輸收入為10782萬元。本項目正常年配送業(yè)務(wù)收入共計為2949萬元。4、批發(fā)交易中心租金和治理服務(wù)收入本項目正式運營五年之后，批發(fā)交易中心年交易額達(dá)到100億元，批發(fā)交易中心的租金和治理服務(wù)收入按年交易額的0.9%計算，收入為9720萬元。5、食品加工配送區(qū)本項目為第二期建設(shè)項目，建成試營業(yè)之后，要緊營業(yè)收入在廠房的出租和治理，按0.9元/天/m，可能5年以后年收入為2900萬元。項目在正常運營年的主營業(yè)務(wù)收入約為21000萬元。三、營業(yè)稅金及附加估算依照國家有關(guān)的稅收規(guī)定，本項目裝卸費收入營業(yè)稅率為3%，庫房倉儲、配送業(yè)務(wù)、分揀配貨、批發(fā)交易中心租金及治理服務(wù)等收入營業(yè)稅率為5%，都市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅額的7%計算，教育費附加按營業(yè)稅額的4%計算。測算出本項目正常年營業(yè)稅金及附加為1109.28萬元。第二節(jié)總成本費用估算一、成本費用估算范圍本項目總成本費用估算包括運營成本、外購燃料費、水電費、房產(chǎn)費、土地使用費、職工工資及福利、折舊攤銷費用、修理費用、財務(wù)費用、其它費用等。本項目總成本費用要