四象限分析模型

1、四象限分析模型圖中，咱們將四個相互作用，并表示或阻礙供求關系的因素租金R、市場存量S （視作供給）、新開發(fā)建設量C和房地產物業(yè)價錢P作為坐標的四個方向的軸。每根軸都從原點動身，數(shù)據(jù)均為正值，越往外值越大。在說明圖2.2時，依照順時針方向對各象限進行說明是比較適合的。在那個圖中.右邊的兩個象限（第I 和第IV）代表空間利用的物業(yè)市場，左側的兩個象限（第H和第m）那么是對資產市場上的房地產所有 權進行研究e讓咱們從揭露短時間租金形成機理的第1象限開始分析。二 第I象限有租金和存量兩個坐標軸：租金（每單位空間）和物業(yè)存量（也以空間的計量單位進行衡量，如平方米）。曲線說明在國家特定的經濟條件下，對 物

2、業(yè)的需求數(shù)量如何取決于租金。從縱軸上能夠看出，租金轉變時所對應的物業(yè) 需求數(shù)量。若是不管租金如何轉變，家庭或企業(yè)的物業(yè)需求數(shù)量不變（非彈性需 求），那么曲線那么會幾乎變成一條完全垂直的直線；若是物業(yè)的需求量相關于 租金的轉變專門靈敏（彈性需求），那么曲線就會變得更為水平。若是社會經濟狀 況發(fā)生轉變，那么整個曲線就會移動。當公司或家庭數(shù)量增加（經濟增加）時，曲 線會向上移動，說明在租金不變的情形下，物業(yè)需求會增加；當經濟衰退時，曲 線會向下移動，說明物業(yè)需求減少。為了使物業(yè)需求量D和物業(yè)存量S達到平穩(wěn)，必需確信適當?shù)淖饨鹚絉 , 使需求量等于存量。需求是租金R和經濟狀況的函數(shù)：D（R，經濟狀況

3、）=S（2 . 1）如前所述物業(yè)市場上的存量供給是由資產市場給定，因此，在圖2 .2中.關 于橫軸上的某一數(shù)量的物業(yè)存量，向上畫一條垂直線與需求曲線相交，然后從交 點再畫一條水平線與縱軸相交，依照這種方式能夠找出對應的租金標準.在利用 物業(yè)的這種租金標準下.咱們能夠將注意力轉移到第H象限。第H象限代表了資產市場的第一部份，有租金和價錢（每單位空間）兩個坐標 軸。以原點作為起點的這條射線，其斜率代表了房地產資產的資本化率，即租金 和價錢的比值。這是投資者情愿持有房地產資產的當前期望收益率。一般說來，確信資本化率需要考慮四個方面的因素：經濟活動中的長期利率、預 期的租金上漲率、與租金收入流量相關的

4、風險和政府對房地產的稅收政策。當射 線以順時針方向轉動時，資本化率提高；逆時針方向轉動時，資本化率下降。在 那個象限中，資本化率被看做一種外生變量，它是依照利率和資本市場上各類資 產(股票、債券、短時間存款)的投資回報而定的。因此，該象限的目的是關于租 金水平只利用資本化率i來確信房地產資產的價錢P： P=R/i房地產資產的價錢也能夠通過以下方式得出，關于第I象限中的某種租金水 平.畫出一條垂直于縱軸的直線直到與第H象限的射線相交，從交點再向下畫出 條垂直于縱軸的直線，該直線與橫軸的交點即是資產的給定價錢。第B象限是房地產資產市場的一部份，在那個象限中，對房地產新資產的形 成緣故進行了說明。那

5、個地址的曲線f(C)代表房地產的重置本錢。如下圖這種情 形的假設條件是，新項目開發(fā)建設的重置本錢是隨著房地產開發(fā)活動(C)的增多 而增加，因此這條曲線向左下方延伸。它在價錢橫軸的截距是維持必然規(guī)模的新 開發(fā)量所要求的最低單位價錢(每單位空間)。假設開發(fā)本錢幾乎不受開發(fā)數(shù)量的 阻礙，那么這條射線會接近于垂直；若是建設進程中的瓶頸因素、稀缺的土地和 其他一些阻礙開發(fā)的因素致使供給非彈性轉變，那么這條射線將會變得較為水 平。從第口象限某個給定的房地產資產價錢，向下垂直畫出的一條直線，再從該 直線與開發(fā)本錢相交的這一點畫出一條水平線與縱軸相交，由縱軸交點即能夠確 信在此價錢水平下的新開發(fā)建設量，現(xiàn)在開

6、發(fā)本錢等于資產的價錢。若是房地產 新的開發(fā)建設量低于這種平穩(wěn)數(shù)量，那么會致使開發(fā)商獲取逾額利潤；反之，若 是開發(fā)數(shù)量大于那個平穩(wěn)數(shù)量，那么開發(fā)商會無利可圖。因此新的房地產開發(fā)建 設量c，應該維持在使物業(yè)價錢P，等于房地產開發(fā)本錢f(c)的水平上，即：P=f(C) (2. 3)在第W象限，年度新開發(fā)建設量(增量)c,被轉換成為房地產物業(yè)的長期存量。 在一按時期間內，存量轉變AS,等于新建房地產數(shù)量減去由于衡宇拆除(折舊) 致使的存量損失。若是折舊率以6表示，那么：AS = C-6S以原點作為起點的這條射線代表了使每一年的建設量正好等于縱軸上某一個存 量水平(在水平軸上)。在這種存量水平和相應的建

7、設量上，由于折舊等于新完工 量，物業(yè)存量將不隨時刻發(fā)生轉變。因此，AS等于0, S = C/6。在以后的章 節(jié)中將對這種關系進行更為詳細的討論;在那個地址，重要的是需要記住這一點， 即在第W象限假定了某個給定數(shù)量的開發(fā)建設量，同時確信了假設在開發(fā)建設量 永久繼續(xù)的情形下致使的存量水平。對四象限模型，咱們已經進行了 360度的全方位分析。從某個存量值開始， 在物業(yè)市場確信租金，那個租金能夠通過資產市場轉換成為物業(yè)價錢。接著，這 些資產價錢可致使形成新的開發(fā)建設量；再轉回到物業(yè)市場，這些新的開發(fā)建設 量最終會形成新的存量水平。當存量的開始水平和終止水平相同時，物業(yè)市場和 資產市場達到均衡狀態(tài)。假設

8、終止時的存量與開始時的存量之間有不同，那么圖 中四個變量(租金、價錢、新開發(fā)建設量和存量)的值將并非處于完全的均衡狀態(tài)。 假設開始時的數(shù)值超過終止時的數(shù)值，租金、價錢和新開發(fā)建設量必需增加以達 到均衡。假設初始存量低于終止時的存量，租金、價錢和新開發(fā)建設量必需減少， 使其達到均衡，對四象限模型的環(huán)視一圈的考察，給咱們就公式(2.1) (2. 4) 的聯(lián)立求解給出了簡單的、直觀的說明。3、宏觀經濟轉變對均衡的阻礙上圖的四象限模型也表達了宏觀經濟對房地產供需均衡的阻礙，比如需求的 決定，利率水平等。咱們可用逐個因素的轉變來看看供需均衡是如何變更的。價格P房地產市場存量調整租金RP=f(C)資本市場

9、：新項目開發(fā)建設新開發(fā)建設量C（平方米）S=D（R，經濟狀況）A S=C- & *S0資本市場 估價P=R/i物業(yè)存量S（平方米）圖2.2 :物業(yè)與資本市場：需求D發(fā)生變化一R上升上圖中表示經濟增加對供需均衡的阻礙。當經濟增加時，人們收入增加，對 空間的需求亦隨之增加。假設其它條件不變，這種增加致使需求曲線（圖中為一 直線）D向外移動，結果是：租金水平日上升一物業(yè)價錢P上升一新開發(fā)建設量 C上升一物業(yè)存量S上升一知足需求。4、資本需求發(fā)生轉變對均衡的阻礙一樣，長期利率水平也對投資者的預期產生阻礙，進而阻礙到房地產供需均 衡狀況。假設資本市場能對各類資產的價錢進行有效調整，使各類投資在進行風 險

10、調整后，能夠取得社會平均的投資回報，那么，利率上升使得投資者情愿將資 金投向其它的經濟領域，比如買債券，房地產市場資金減少，價錢下跌。利率下 跌，房地產市場資金進入增加，價錢慢慢上升。不管何種情形，最后供求兩邊會 達到一種均衡。如以下圖所示。價格P房地產市場存量調整S=D（R,經濟狀況）資本市場：新項目開發(fā)建設新開發(fā)建設量C（平方米）物業(yè)存量S（平方米）A S=C- & *S0資本市場 估價P=R/i租金R圖2.3:房地產物業(yè)與資本市場：資產需求發(fā)生變化上圖中表示利率下降的情形，其均衡機制為：利率下降一房地產物業(yè)價錢P 上升一新開發(fā)建設量C增大一市場存量S （供給）增加一租金下降，需求上升一

11、達到均衡。五、開發(fā)本錢轉變對均衡的阻礙阻礙房地產市場的最后一個外部因素是新開發(fā)建設項目供給打算的變更。這 種轉變的來源較多，如較高的短時間利率使開發(fā)項目融資難度上升，致使新建物 業(yè)的本錢加大，并致使新開發(fā)建設量減少；政府出臺較為嚴格的區(qū)域計劃或其它 的建筑法規(guī)，也可能增加開發(fā)本錢和降低新項目開發(fā)建設的獲利水平（如對開發(fā) 產品的要求，城市拆遷安置）。這些涉及到供給因素的負面轉變，會使得第III象 限內的價錢本錢曲線向外移，進而阻礙到整個供求平穩(wěn)。具體見以下圖。價格PS=D（R,經濟狀況）資本市場 估價P=R/i租金RP=f(C)A S=C- & *S0資本市場：新項目開發(fā)建設新開發(fā)建設量C（平方

12、米）房地產市場存量調整物業(yè)存量S（平方米）圖2.4:房地產物業(yè)與資本市場：開發(fā)成本變化圖的作用機制為：開發(fā)本錢上升，價錢本錢曲線外移一新開發(fā)建設量下降一 物業(yè)存量增加值下降一物業(yè)供給下降一租金上升一拉動價錢上升針關于我國的住宅市場進行相關分析一、我國商品住宅市場的四象限模型分析四象限模型有兩個假設條件。一是在市場其他條件給定的情形下，住宅資產 （所有權）價錢是由住宅資產市場的供給和需求兩邊彼此作用決定的。二是在市場 其他條件給定的情形下，在住宅利用市場，利用權的供需關系決定利用權價錢即 租金。上面假設的是其他條件不變，資產市場和利用市場相對獨立的情形。事實 上，住宅資產市場和利用市場之間有密不

13、可分的關系，一起興衰起伏。兩個市場 之間有如下兩個連接點：第一，租金。住宅的收益水平，是誘發(fā)住宅資產需求的一個極為重要的因素。 住宅資產市場上對所有權房的需求，主若是由住宅利用市場的租金水平決定的， 因為投資者購買房產時，是將其視作為當前或以后的現(xiàn)金流，租金的轉變自然會 阻礙到資產市場上對所有權的需求。第二，新開發(fā)建設量。兩個市場均受住宅開發(fā)建設情形的阻礙，當開發(fā)量增 加時，資產市場的供給量增加，價錢下跌，利用市場的租金也會下跌，見圖1 四象限模型。在圖1中，右邊兩個象限（l、iv）代表住宅利用市場，左側兩個象限（11、111） 代表住宅資產市場。第一象限演示的是住宅利用市場，其中，橫坐標為住

14、宅利用權的存量S,縱 坐標為住宅利用權的價錢即租金R,租賃需求曲線dd0在必然的經濟狀況下，供 給和需求一旦相等，租金水平R隨之確信。第二象限演示的是住宅資產市場，其中，橫坐標為房地產所有權的生意價錢 P,以原點為起點的射線ii的斜率等于房地產的資本化率I,是投資者希望通過 擁有住宅取得的收益率。在那個地址，資本化率是依照投資者的預期給定，一樣 受長期利率、租金的預期上漲率、出租經營的風險和國家住宅政策的阻礙。由第 一象限的租金水平和預期的資本化率，能夠確信住宅相應的投資價錢P=R/I,如 此第二象限就確信了住宅價錢P。第三象限是住宅資產市場的另一部份，反映了新建的數(shù)量是如何確信的。斜 線f（

15、c）反映的是住宅的開發(fā)本錢，圖中假設開發(fā)本錢P與開發(fā)量 C成正比，因 此是一條向左下方的斜線，斜線與橫軸相交處的橫坐標數(shù)額，代表了啟動開發(fā)所 需的最少資金量。將資產市場確信的價錢投影到本錢曲線，得出相應的開發(fā)量， 現(xiàn)在開發(fā)本錢等于價錢P=f（C）。當開發(fā)量小于資產市場所需的開發(fā)量時，開發(fā) 商取得逾額利潤；反之，那么無利可圖。第四象限是利用市場的另一部份，反映了新開發(fā)量C （增量）如何轉化成利用 市場的存量S。在一按時刻內，存量轉變（流量）AS等于新建住宅數(shù)量減去由于衡 宇拆除（折舊）致使的存量損失。若是折舊率以8表示，那么：AS二C- 8S由原點動身的斜線代表了存量與開發(fā)量的關系，斜線上任意一

16、點對應的開發(fā) 量和存量有如下關系，開發(fā)量恰好抵消折舊量，以保證存量維持不變，即AS=0,C=8S 或 8 =C/S如此，在那個四象限模型中，從某一存量開始，由利用市場決定租金，租金 在資產市場決定價錢，價錢再決定開發(fā)量，開發(fā)量又致使存量的轉變。當存量的 終值和起始值維持相同時，資產市場和利用市場達到均衡。當存量的終值和起始 值不同時，圖中的變量如租金、價錢、開發(fā)量、存量都沒有達到完全均衡。若是 起始值大于終值，那么租金、價錢、建設量必需上升以達到均衡；如起始值小于 終值，那么租金、價錢、建設量必然下跌以達到均衡。從某個存量開始，在利用市場確信租金，那個租金通過住宅資產市場轉換成 為利用權價錢。

17、這些價錢致使形成必然新的開發(fā)量，再轉回到利用市場形成新的 存量水平。二、我國商品住宅市場阻礙因素的四象限模型分析經濟增加對商品住宅市場阻礙的分析我國經濟最近幾年來持續(xù)快速增加，對商品住宅價錢阻礙十分顯著。當經濟 增加時，圖2所示的住宅市場四象限模型中的第一象限內的需求曲線將向右上方 平移，住宅市場的租金水平和需求量將會同時提高或增加。住宅市場租金水平的 提高將會使第二象限內的住宅轉讓價錢提高，住宅轉讓價錢的提高必將促使住宅 開發(fā)量的增加，從而增加住宅的開發(fā)本錢和市場供給量，并最終形成利用市場中 的需求量與供給量之間、資產市場中的轉讓價錢與開發(fā)本錢之間新的平穩(wěn)。因此， 經濟增加將使住宅市場呈“擴

18、散式”進展。置業(yè)城市的優(yōu)惠方法對商品住宅市場阻礙的分析很多城市的政府制定了一系列置業(yè)其城市的優(yōu)惠方法，愈來愈多的外埠消費 者開始選擇其城市，投資其城市。置業(yè)城市的優(yōu)惠方法，將致使該城市住宅投資 需求上升和住宅投資收益率(I)的下降，若是住宅的市場租金(R)不變，因為 I二R/P，就會使住宅的市場價錢(P)上升，住宅市場價錢的上升又會引發(fā)住宅市場 開發(fā)量(Q)的增加，并最終致使住宅市場供給量(S)的增加和租金水平(R)的下降， 從而達到新的平穩(wěn)。新的平穩(wěn)要求初始的租金水平與新平穩(wěn)達到時的租金水平相 等。因此，置業(yè)城市的優(yōu)惠方法，將會致使該城市整個住宅市場呈現(xiàn)“不完全擴 散式”進展，如圖3所示。城市新區(qū)建設、舊城改造對城市商品住宅市場阻礙的分析過去幾年，很多城市新區(qū)建設突飛猛進，舊城改造轟轟烈烈，而城市計劃條 件的限制、土地價錢的上升、拆遷安置費用的增加，無疑會致使住宅市場開發(fā)本 錢(C)的上升，減少住宅新開發(fā)項目的獲利能力，這種阻礙將會使第三象限內的 開發(fā)曲線向左上方平移。住宅開發(fā)本錢的上升，在住宅價錢不變時使新開發(fā)項目 的數(shù)量(Q)減少，從而致使住宅市場供給量(S)減少，在需求不變的情形下，推動 住宅市場租金(R)和轉讓價錢(P)的上漲