工作文件產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品文字

1、適用于產(chǎn)品宣傳冊(cè)和折頁(yè) 2014.07.25辦公及產(chǎn)業(yè)園區(qū)設(shè)計(jì)者近 20 年一直參與辦公及產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品的發(fā)展，從產(chǎn)城規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)到企業(yè)總部辦公、純辦公及綜合體辦公，多年實(shí)踐積累了豐碩的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，合作客戶性質(zhì)涵蓋：1、主導(dǎo)型園區(qū)，2、專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，3、大型企業(yè)總部辦公/自建園區(qū)， 4、傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。知名客戶包括蘇州工業(yè)園區(qū)、杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、華夏基業(yè)、天安數(shù)碼城、移動(dòng)硅谷、支付寶、小米科技、西門子、天語(yǔ)、英飛凌、聯(lián)想、云南白藥等等。項(xiàng)目屢獲殊榮：2013 年度最佳產(chǎn)業(yè)園區(qū)設(shè)計(jì)企業(yè)（中國(guó)建筑市場(chǎng)排行榜），2003-2013 十年最具好評(píng)園區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)（地產(chǎn)高的歐層）。杭州支付寶

2、于 2013 年榮獲堪稱建筑界的洲領(lǐng)先建筑和市場(chǎng)認(rèn)可，大獎(jiǎng)（LEAF AWARDS），業(yè)績(jī)無(wú)與倫比，深得業(yè)界地位不言而喻。“品牌園區(qū)”創(chuàng)造者推牌園區(qū)”的產(chǎn)品概念是從多年、多種不同產(chǎn)業(yè)需求和成功案例歸納出來(lái)的。針對(duì)當(dāng)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)，不論是背景還是專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)性辦公園區(qū)，都基本遵循從資產(chǎn)到資本的軌跡發(fā)展，在這過(guò)程中品牌資產(chǎn)的積累必須與園區(qū)共同成長(zhǎng)才能起到品牌增值價(jià)值，而可持續(xù)的規(guī)劃和優(yōu)秀的設(shè)計(jì)正是呈現(xiàn)品牌并把品牌資產(chǎn)化的有效方法。想了解跟多關(guān)于“品牌園區(qū)”+86 10 6848 2689。產(chǎn)品的話歡迎們，*條/行業(yè)孵化研發(fā)辦公、共用中試研 發(fā)、劇場(chǎng)研發(fā)研發(fā)辦公、中試研發(fā)樓

3、制造生產(chǎn)廠房、中試研發(fā) 樓、影棚、室商務(wù)集中辦公、總部辦公（獨(dú)棟，訂制）綜合配套服務(wù)中心、酒店、會(huì)議中心、展覽中心、公寓高端制造高端裝備制造杭州江東創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園杭州江東創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園杭州江東創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園杭州江東創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園杭州江東創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園整車及零部件安亭汽車城安亭汽車城安亭汽車城安亭汽車城安亭汽車城智能裝備/消費(fèi)品/食品/科技園電子信息（電子、新一代信息、）握奇，西門子，英飛凌，物聯(lián)港青島，握奇，西門子，英飛凌，物聯(lián)港互聯(lián)網(wǎng)*產(chǎn)業(yè)則指以全條來(lái)策劃的園區(qū)。航空航天固安節(jié)能環(huán)保/新材料永豐永豐永豐生物大安，大安，大安，大安，大安，教育研發(fā)大學(xué)科技園園文化創(chuàng)意渾南渾南渾南商務(wù)園電子商務(wù)/支付寶、國(guó)采科技、光

4、谷金融港，移動(dòng)硅谷服務(wù)/呼叫中心物流園物流中心/服務(wù)可行性研究拿地方案 產(chǎn)業(yè)策劃 概念規(guī)劃 建筑設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì)室內(nèi)設(shè)計(jì)關(guān)于市場(chǎng)策略華夏、億達(dá)、天安、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)重點(diǎn)城市：、青島、杭州、廣杭州、青島（2 線城市）：中小企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房：出售產(chǎn)品：50-500 平米：杭州東部天地。典型園區(qū)產(chǎn)品孵化器園區(qū)、科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)（研發(fā)、生產(chǎn)？）園，如園、生物園，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、金融服務(wù)外包園、教育研發(fā)大學(xué)科技園、呼叫中心、商務(wù)花園、物流中心、制造型園區(qū)、產(chǎn)品加工園、綜合：總部園區(qū)典型辦品廠試、研發(fā)、辦公、綜合服務(wù)中心、訂制產(chǎn)品、獨(dú)棟、集中產(chǎn)品線市場(chǎng)服務(wù)范疇（按規(guī)模類）城市。園區(qū)。總部。單體。產(chǎn)品線的定位WSP

5、的設(shè)計(jì)是講究產(chǎn)品用戶體驗(yàn)的客戶的選擇最佳的思考的處境就是把自己處于敵人當(dāng)中任務(wù)1、對(duì)自己的客戶及目標(biāo)客戶做研究、描述，參 p37-83，為的產(chǎn)品提供背景，強(qiáng)化產(chǎn)品與客戶需求的關(guān)聯(lián)性。比較分析億達(dá)和華夏、天安數(shù)碼城、騰飛裕廊，找共性和差異，更有效服務(wù)客戶2、描述服務(wù)的方式是跟循開發(fā)流程的每一環(huán)節(jié)，參p243、思考自己的競(jìng)爭(zhēng)力 ppt 怎么說(shuō)：老師喜歡講歷史故事，講模式，講生意，虛的理論，反正不講設(shè)計(jì)，也少講產(chǎn)品。為的產(chǎn)品提供背景，強(qiáng)化產(chǎn)品與客戶需求的關(guān)聯(lián)性。加城市設(shè)計(jì)、景觀、室內(nèi)占少。集中講產(chǎn)品用戶體驗(yàn)：空間、體驗(yàn)、形象、建造材料成本性價(jià)比4、梳理市場(chǎng)產(chǎn)品的5、總結(jié)產(chǎn)城產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵p266、更

6、新服務(wù)理念：設(shè)計(jì)師關(guān)心群體 投資方企業(yè)主 白領(lǐng) 居民7、更新服務(wù)理念：設(shè)計(jì)需要以產(chǎn)品研發(fā)的角度去包裝；專業(yè)度則以資源整合；單向關(guān)注轉(zhuǎn)變多向群體的關(guān)注立面控制手冊(cè)，特別針對(duì)成本敏感的 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。工地服務(wù)都是增值服務(wù)。8、冊(cè)子修改：加固安規(guī)劃展覽館景觀或其他景觀項(xiàng)目9、商務(wù)：找UP+S 來(lái)了解他給固安的服務(wù)10、焦點(diǎn)問(wèn)題：節(jié)省運(yùn)營(yíng)成本：water retention。持有型園區(qū)11、立面控制手冊(cè)除了建造信息外的重點(diǎn)：效果與成本平衡。特別針對(duì)成本敏感的 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。工地服務(wù)都是增值服務(wù)。廠辦產(chǎn)品成本 3000平米13、跟UED 要ppt14、認(rèn)識(shí)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的收益來(lái)源p35土地一級(jí)開發(fā)收益。城市規(guī)劃設(shè)計(jì)二

7、級(jí)開發(fā)收益。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)物業(yè)租售收益。產(chǎn)品設(shè)計(jì)股權(quán)收益產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)經(jīng)營(yíng)性收益。產(chǎn)品設(shè)計(jì)園區(qū)公共設(shè)施或收益配套住宅商業(yè)商業(yè)。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù)性收入招商引資服務(wù)智力服務(wù)投融資服務(wù)返還或補(bǔ)貼17、調(diào)整講課重點(diǎn)：產(chǎn)品的創(chuàng)意部分，非硬技術(shù)部分。18、研發(fā)技術(shù)：白地 規(guī)劃制度19、研發(fā)產(chǎn)品：智慧園區(qū)：園區(qū)安防一張網(wǎng) 無(wú)線辦公一片云后勤服務(wù)一張卡。數(shù)據(jù)信息一套庫(kù) p143智慧園區(qū)人流數(shù)據(jù)交通數(shù)據(jù)樓宇管理系統(tǒng)能耗管理系統(tǒng)20、前期ppt 好園區(qū)落戶 7 關(guān)鍵1、政策 引導(dǎo)企業(yè)2、產(chǎn)業(yè)聚焦 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)條3、貼近市場(chǎng) 地方有潛在市場(chǎng)4、人力資源愿意來(lái)否 大學(xué)邊5、降低成本6、園區(qū)服務(wù)7、園區(qū)環(huán)境 地理交通基建其中

8、如何用設(shè)計(jì)來(lái)展示 這些優(yōu)勢(shì)？啟發(fā)1、智慧城市的啟走城市：點(diǎn)、線、面的角度去思考問(wèn)題2、domino system = 產(chǎn)品模型3、運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)為更合理的設(shè)計(jì)提供基礎(chǔ)，多問(wèn)運(yùn)營(yíng)上，找園區(qū)運(yùn)營(yíng)的書4、白地 規(guī)劃制度5、智慧園區(qū)：園區(qū)安防一張網(wǎng) 無(wú)線辦公一片云 后勤服務(wù)一張卡。數(shù)據(jù)信息一套庫(kù) p143智慧園區(qū)人流數(shù)據(jù)交通數(shù)據(jù)樓宇管理系統(tǒng)能耗管理系統(tǒng)下面材料可植入焦點(diǎn)問(wèn)題中關(guān)于億達(dá)官助民辦 產(chǎn)學(xué)融合大連 當(dāng)年與發(fā)展服務(wù)外包關(guān)系，今天轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)外包億達(dá)=城投 造城 規(guī)劃建設(shè)依賴政策拆遷：1：1.6 面積 自用一套 出租一套 農(nóng)民變公民 給工作保潔 園林 生態(tài)農(nóng)業(yè)開好車干農(nóng)活。股民 商業(yè)有專人經(jīng)營(yíng)建學(xué)校

9、 培育供應(yīng)招商隊(duì) 保市場(chǎng) 供應(yīng)經(jīng)培訓(xùn)的企業(yè)自持物業(yè) = 與政策、市場(chǎng)緊貼（如補(bǔ)貼計(jì)劃，產(chǎn)業(yè)的類型養(yǎng)什么企業(yè)）如畜牧業(yè)30% 產(chǎn) 20%公共配套 50%居重視運(yùn)營(yíng)客戶100 多萬(wàn)平米持有型產(chǎn)業(yè)物業(yè) 以住宅和配套商業(yè)來(lái)尋找平衡人均平米（標(biāo)準(zhǔn)？路人，綠人，商業(yè)人，車位人，活動(dòng)場(chǎng)地人20人 豪華，15人 緊湊）活動(dòng)場(chǎng)地比綠化場(chǎng)地越見(jiàn)重要產(chǎn)辦成本 3000人均能耗能耗=運(yùn)營(yíng)成本人性化園區(qū) = 關(guān)注園區(qū)人的生活億達(dá)是行走城市的潛在者或?qū)ο蟮睦犹卣鳎捍笠?guī)模、與城市關(guān)系鐵、對(duì)住、商、有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。墊資基建、1 級(jí)土地開發(fā)，房地產(chǎn)補(bǔ)貼，2 級(jí)開發(fā)達(dá)到，融資能力高，有土地儲(chǔ)備SMART City：能源相關(guān)的，、管

10、理、優(yōu)化80：工作只是生活一部分，主導(dǎo)，物質(zhì)追求不需太多運(yùn)營(yíng)方點(diǎn)之二：1、物業(yè)產(chǎn)品 2、落戶企業(yè)的成長(zhǎng)浙大網(wǎng)新全持有的園區(qū)，從策劃期已經(jīng)設(shè)計(jì)REITS 的模式200 畝基金去地產(chǎn)化真正科技園的指標(biāo)1、持有物業(yè)。長(zhǎng)期現(xiàn)金流2、銷售物業(yè)。短期現(xiàn)金流3、地方留成部分與地方收獲沒(méi)有頂：企業(yè)的成長(zhǎng)4、增值服務(wù)收益大數(shù)據(jù)幫這一塊如政策申報(bào)只做 1-2 偏地產(chǎn)：拿地 分拆 賣掉好園區(qū)落戶 7 關(guān)鍵1、政策 引導(dǎo)企業(yè)2、產(chǎn)業(yè)聚焦 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)條3、貼近市場(chǎng) 地方有潛在市場(chǎng)4、人力資源愿意來(lái)否 大學(xué)邊5、降低成本6、園區(qū)服務(wù)7、園區(qū)環(huán)境 地理交通基建蘇州工業(yè)園教訓(xùn)開發(fā)強(qiáng)度高 建筑密度過(guò)大 綠化工業(yè)與住宅間卻緩沖區(qū)

11、2.5 產(chǎn)業(yè) 或綠化土地使用不合理路不夠交通問(wèn)題鄰里中心 VS 街區(qū)商業(yè)商業(yè)、公共設(shè)施醫(yī)療、學(xué)校和居住結(jié)合起來(lái)，內(nèi)向布置使中心更安全、便捷，更好服務(wù)人群8500 戶 2 萬(wàn)人居住區(qū)下限 服務(wù)半徑 400 米工業(yè)道路減少、控制出口高市場(chǎng)適應(yīng)性：有利組團(tuán)式開發(fā)，有利產(chǎn)品銷售，模數(shù)化規(guī)劃、均好化規(guī)劃+差異化產(chǎn)品設(shè)計(jì)、場(chǎng)地價(jià)值最大化產(chǎn)品地段匹配高端用戶體驗(yàn)：人性化功能+風(fēng)景中辦公功能使用、景觀建筑空間一體流暢 空間層次化設(shè)計(jì)、人性化尺度、場(chǎng)地可步行化、融入地方文化、數(shù)字化模型管理、高能源效益：低能耗、環(huán)保經(jīng)濟(jì)低技高效高成本效益：建造室工程優(yōu)化、成熟構(gòu)造、常用材料、80:20 出彩手法、標(biāo)準(zhǔn)化節(jié)點(diǎn)沒(méi)有現(xiàn)

12、場(chǎng)加工高品牌附加值：品牌理念可視覺(jué)化品牌理念可識(shí)別化品牌理念可感知化風(fēng)景中辦公 適應(yīng)市場(chǎng)變化高能源效益 節(jié)約成本品牌價(jià)值人性化功能昭示性價(jià)值兌現(xiàn)品牌理念 可視覺(jué)化模數(shù)化規(guī)劃均好化場(chǎng)地規(guī)劃+差異化產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品地段匹配空間序列化設(shè)計(jì)場(chǎng)地可步行化 融入地方文化 數(shù)字化模型管理低技高效室工程最少化標(biāo)準(zhǔn)化節(jié)點(diǎn) 不現(xiàn)場(chǎng)加工常用材料成熟構(gòu)造功能混合品牌園區(qū)總部辦公品牌業(yè)務(wù)文化獨(dú)棟 IPO 產(chǎn)品概念I(lǐng) Identity brand 品牌 識(shí)別（立面?zhèn)€性改造 顏色 高挑空 展示空間 路標(biāo)）基業(yè)常青 成功要訣 名人名言P Privacy 隱私 獨(dú)享的（門，后院內(nèi)院帶院墻的，地庫(kù)）O Ownership 擁有的 可

13、掌控的 可使用的（入戶花園、車庫(kù)、屋頂花園）高效+快速成規(guī)模形成城市形象+用戶愿意在便利，集聚性好，空氣好，環(huán)境好的地方辦公而非荒蕪之地+當(dāng)?shù)匾餐瑯悠诖a(chǎn)城化的形象高市場(chǎng)適應(yīng)性+分期靈活、產(chǎn)品多元、對(duì)應(yīng)鏈條化產(chǎn)業(yè)策劃+市場(chǎng)不確定性和發(fā)展往往在建設(shè)的過(guò)程中產(chǎn)生變化高用戶體驗(yàn)+功能混合（配套服務(wù)）、高效運(yùn)營(yíng)、風(fēng)景辦公+用戶買、租辦公空間，都愿意選配套服務(wù)完善的，不是配套完善。比如吃飯方便，有、辦票、郵局、超市，網(wǎng)購(gòu)快遞是服務(wù)形式的變化，本質(zhì)是有配套服務(wù)+在可比選的情況下，環(huán)境，風(fēng)景好的更吃香，特別是研發(fā)創(chuàng)意型的企業(yè)高性價(jià)比+室、建造、標(biāo)準(zhǔn)化+自持園區(qū)也好，出售型園區(qū)也好，開發(fā)及運(yùn)營(yíng)成本均是開發(fā)商和

14、業(yè)主所關(guān)心。高能源效益+式、薄板+能耗=運(yùn)營(yíng)成本，用戶愿意選擇省電的電器，對(duì)+高能效的物業(yè)是固定資產(chǎn)有效高品牌增值也一樣！+品牌理念體驗(yàn)化、識(shí)別化+園區(qū)、自用園區(qū)都巨大競(jìng)爭(zhēng)，不少專業(yè)的園區(qū)經(jīng)營(yíng)方都奔著資本市場(chǎng)、基金的終極目標(biāo)走，在這過(guò)程中品牌資產(chǎn)的積累必須與園區(qū)共同遞增。+企業(yè)的品質(zhì)、環(huán)境，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)企業(yè)的集聚，能企業(yè)品牌形象+規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)是呈現(xiàn)品牌、積累品牌資產(chǎn)化的有效方式。產(chǎn)品化設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)不為美化硬體設(shè)計(jì)只為服務(wù)服務(wù)，服務(wù)就是用戶最終愿意埋單的東西。產(chǎn)品化設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)不為美化硬體設(shè)計(jì)只為服務(wù)服務(wù)，服務(wù)就是用戶最終愿意埋單的東西。解釋來(lái)看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的4 化：化、集聚化、鏈條化、服務(wù)化在于產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)結(jié)合，重在產(chǎn)業(yè)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)并重，重在經(jīng)營(yíng)與企業(yè)合作，落在多贏短期和持續(xù)并重，重在持續(xù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)不同在于，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)客戶對(duì)客戶實(shí)現(xiàn)“五化”1、資源集約化和企業(yè)，創(chuàng)造價(jià)