濟(jì)陽市場調(diào)研

1、濟(jì)陽市場調(diào)研與地塊調(diào)查報(bào)告目錄 城市宏觀概略 土地概略 市場概略城市宏觀概略第一部分城市概略濟(jì)陽縣城間隔濟(jì)南30公里，僅20分鐘車程即可到達(dá)濟(jì)南，是濟(jì)南北部的重要承載地和新興工業(yè)區(qū)，具有良好的地理位置優(yōu)勢。尤其是近幾年，隨著濟(jì)南“北跨戰(zhàn)略的規(guī)劃推進(jìn)，濟(jì)陽在經(jīng)濟(jì)開展及城市建立方面均有了明顯提高，區(qū)域價(jià)值潛力較大。濟(jì)南提出的“攜河開展及申報(bào)濟(jì)南黃河新區(qū)也為濟(jì)陽帶來了前所未有的開展機(jī)遇。濟(jì)陽縣共有人口56萬人，其中縣城人口12萬濟(jì)陽街道8萬人、濟(jì)北街道4萬人。經(jīng)濟(jì)開展程度濟(jì)陽經(jīng)濟(jì)開展較快，延續(xù)數(shù)年堅(jiān)持10%以上的經(jīng)濟(jì)增速，2021年全縣完成消費(fèi)總值285億元，位居濟(jì)南各區(qū)縣第8位，排在長清、平陰和商

2、河之前，并表現(xiàn)出較強(qiáng)的開展后勁。濟(jì)陽已開展為新興工業(yè)基地，工業(yè)興隆，擁有食品飲料、機(jī)械電子、紡織服裝、生物醫(yī)藥等四大支柱產(chǎn)業(yè)，是“全國食品工業(yè)強(qiáng)縣、“液壓機(jī)械之鄉(xiāng)、“山東省第一家臺灣工業(yè)園。濟(jì)陽濟(jì)北開發(fā)區(qū)構(gòu)成了“臺灣工業(yè)園、韓國工業(yè)園、華僑工業(yè)園、電子信息產(chǎn)業(yè)園一區(qū)四園的開展格局，旺旺集團(tuán)、上好佳食品、界龍電子、安達(dá)剎車片、帝華電梯、元首針織等大企業(yè)紛紛落戶濟(jì)北開發(fā)區(qū)。截至目前，進(jìn)區(qū)企業(yè)已達(dá)380余家，其中外商投資企業(yè)63家，高新技術(shù)企業(yè)41家，世界500強(qiáng)企業(yè)3家。濟(jì)北開發(fā)區(qū)是省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，創(chuàng)建于1995年，于2003年升格為省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，目前正往國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)邁進(jìn)。濟(jì)北開發(fā)區(qū)在全省1

3、40個(gè)省級開發(fā)區(qū)綜合排名中列第17位 2021年，同時(shí)獲得“山東省最正確投資園區(qū)、“低碳經(jīng)濟(jì)示范園區(qū)等稱號。經(jīng)濟(jì)開展程度城市規(guī)劃2021年發(fā)布的中提到,未來5年濟(jì)陽將建立成為與濟(jì)南高度交融、一體開展的全市區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心重要增長極、區(qū)域性物流中心重要板塊、濟(jì)南衛(wèi)星城、泉城生態(tài)后花園。到2030年,濟(jì)陽縣將全面融入濟(jì)南。濟(jì)陽依托濟(jì)南，定位為：次中心城市、泉城生態(tài)后花園以及濟(jì)南北部新型工業(yè)基地。城市規(guī)劃濟(jì)陽縣城總體規(guī)劃以現(xiàn)有城區(qū)為根底，按照“向西、向南開展戰(zhàn)略，開展西部開發(fā)區(qū)，建立南部新區(qū)，構(gòu)成“一軸、兩帶、兩園、四區(qū)的規(guī)劃構(gòu)造。濟(jì)陽城區(qū)空間未來主要向南向西拓展，向南到黃河大街建立濱河片區(qū),完善生活

4、配套設(shè)備,合理利用現(xiàn)有的生態(tài)資源，打造建立成為表達(dá)濟(jì)陽現(xiàn)代化籠統(tǒng)的城市新區(qū)。濟(jì)陽縣城向西到大寺河建立澄波湖片區(qū),將依托良好的生態(tài)景觀資源, 打造生態(tài)宜居的濱水片區(qū)。房地產(chǎn)開展概略以省道239為界，以東為濟(jì)陽老城區(qū)，以西為濟(jì)北新城區(qū)。濟(jì)陽城市建立及房地產(chǎn)開展重心在濟(jì)北新城區(qū)，樓盤絕大部分分布在濟(jì)北新城。新城區(qū)以正安路、開元大街、銀河路、新元大街為開展主軸，構(gòu)成城市建立新格局。濟(jì)北新城區(qū)濟(jì)陽老城區(qū)2006-20212021-20212021-201？起步階段開展階段跨越階段年度供應(yīng)40-50萬，成交20-30萬，多層產(chǎn)品為主騰祺、三發(fā)、華鑫等外鄉(xiāng)小開發(fā)商2000元時(shí)代到3000元時(shí)代3000元時(shí)代

5、到4000元時(shí)代年度供應(yīng)100萬，成交30-50萬，高層產(chǎn)品為主帝華、祥生、石樣等外來中大型開發(fā)商4000元時(shí)代到5000元時(shí)代年度供應(yīng)100萬以上，成交50萬以上，產(chǎn)品類型多元化力高、銀豐等大型實(shí)力開發(fā)商有意進(jìn)入濟(jì)陽市場房地產(chǎn)開展概略小結(jié)地塊概略第二部分地塊位置：位于濟(jì)陽以南 環(huán)境、交通尚可，適宜居住工程位于濟(jì)陽縣正南處，北側(cè)河溝，東側(cè)毗鄰省道，西側(cè)通往G220高速由工程沿省道南行或西行，直通濟(jì)南市區(qū)地塊整體較為規(guī)那么，無高低落差，地上含有未拆遷建筑，北臨濱河帶本地塊G220高速澄波湖風(fēng)景區(qū)S248省道濱河帶地塊體育用品公司未拆遷紡織工廠未拆遷北側(cè)大明勝景社區(qū)南側(cè)家具工廠東側(cè)帝華城社區(qū)西側(cè)體

6、育用品公司地塊四至：緊鄰省道 人民醫(yī)院 周邊配套仍待開發(fā)地塊現(xiàn)狀：地塊相對平整 無地勢高差 存在待拆遷廠房地塊內(nèi)部相對平整地塊內(nèi)部工廠仍在運(yùn)作地塊內(nèi)部無高差地塊內(nèi)部較為平整地塊環(huán)境：離塵不離城，更適宜居住工廠區(qū)工廠區(qū)4公里3公里相對老城區(qū)較多集中的工廠區(qū)，地塊本身的位置距污染源較遠(yuǎn)工程北靠澄波湖景地帶，相對老城區(qū)的污染和人口密集，地塊更適宜居住。風(fēng)景區(qū)地塊周邊：10分鐘生活圈，滿足休閑、學(xué)校、醫(yī)療等生活配套地塊距老城區(qū)2公里左右，方便到達(dá)汽車站、醫(yī)院、濟(jì)陽政府、濟(jì)陽公園、濟(jì)陽廣場直線間隔距黃河大橋5公里，機(jī)場13公里，零點(diǎn)高速27公里，通達(dá)濟(jì)南市區(qū)小結(jié)市場概略第三部分本案帝華城禧福鳳凰城名仕城

7、聞韶佳苑龍域天城祥生中央華府四建金?；▓@澄波湖壹號金湖國際大明勝景銀都花園濟(jì)陽樓盤分布沿省道底商祥生中央華府基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地址濟(jì)陽縣龍海路與開元大街交匯處（濟(jì)陽信譽(yù)商廈北鄰）占地面積306666平方米規(guī)模總建筑面積約85萬，住宅總戶數(shù)約4800戶，商業(yè)總建筑面積約17萬分期項(xiàng)目分A、B、C三個(gè)區(qū)域，總占地550畝，包括安置房建設(shè)與商品房開發(fā)，其中安置房在B區(qū)西側(cè)沿正安路90畝用地內(nèi)、商品房（祥生中央華府）開發(fā)占地460畝物業(yè)類型 板樓 多層 小高層容積率2.8綠地率30%交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯,公共部分精裝修：門窗 高檔雙層中空玻璃；衛(wèi)生間 毛坯；大堂 精裝 廚房 毛坯交房時(shí)間2016年1月31日

8、5#9#號樓；瑞和園3#8#12#13#交房車位配比1:1總戶數(shù)4900開發(fā)商濟(jì)南祥順置業(yè)有限公司物業(yè)公司祥生物業(yè)銷售動態(tài)B組團(tuán)12#、13#、17#、18#，A組團(tuán)11#、10#、15#、16#認(rèn)籌祥生中央華府5、8、9#戶型配比82.265130%98.461710%102.18550%111.091710%合計(jì)170三期城市之星A/B組團(tuán)沿省道底商祥生中央華府113115125祥生中央華府工程于13年開發(fā)，14年開場銷售，每年銷售一期房源； 16年主要銷售二期剩余房源和3期城市之星90-140無證房源目前已銷售450余套，自限購之后對工程銷售影響較大；目前均價(jià)5000元/，較去年漲幅60

9、0元/； 中央華府是濟(jì)陽的銷冠工程，月均去化80余套，其中60%客戶來源與濟(jì)陽周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，40%客戶來源于濟(jì)北工業(yè)園員工和老城區(qū)居民。在售商業(yè)為全部為內(nèi)街一層底商，合計(jì)38套，總面80-200，均價(jià)8000元/；車位 7萬元左右/個(gè)大明勝景大明勝景基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地址新元大街與省道二四八交匯處（新縣醫(yī)院西鄰）占地面積53280平方米 規(guī)?？偨ㄖ娣e17萬，容積率3.29，包括6棟25-30層的瞰景高層和一萬四千平的商業(yè)街鋪。戶型從88平到187平不等，主要以兩室三室全明通透戶型為主，小區(qū)共計(jì)1312戶。分期項(xiàng)目分兩期推售物業(yè)類型高層容積率3.29綠地率35%交房時(shí)間現(xiàn)房于2016年下半年交房

10、，在售期房預(yù)計(jì)2018年交房交房標(biāo)準(zhǔn)門窗 高檔雙層中空玻璃；衛(wèi)生間 毛坯；大堂 精裝 廚房 毛坯車位配比1:0.8總戶數(shù)1312開發(fā)商山東大明勝開置業(yè)有限公司大明勝景113127大明勝景工程于14年開發(fā)，地理位置優(yōu)越，西鄰澄波湖公園，東臨縣醫(yī)院，交通便利；工程共6棟高層，1#、2#已交房，3#、5#還剩30余套頂層和155大戶型房源，6#、7#尚未方案推出；120左右三室去化速度較快，客戶主要來源70%為濟(jì)陽周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需型客戶，整盤均價(jià)4900元/，較去年漲500元/，月均去化60余套。沿省道底商龍域天城基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地址濟(jì)陽緯三路與華陽路交匯處約東北方向50米占地面積373333平方米

11、 規(guī)?？偨ㄖ娣e43萬，容積率2.83，是博納城市廣場的核心住宅版塊。博納城市廣場包含濟(jì)南浙江五金建材城、銀座商城、龍域天城和總部中心。分期項(xiàng)目分兩期開發(fā)一、二期售罄，三期正在銷售；18層、25層物業(yè)類型板塔結(jié)合 小高層 高層容積率2.83綠地率30%交房時(shí)間二期預(yù)計(jì)2017年9月1日交房交房標(biāo)準(zhǔn)門窗 高檔雙層中空玻璃；衛(wèi)生間 毛坯；大堂 精裝 廚房 毛坯車位配比1:0.8總戶數(shù)480開發(fā)商濟(jì)南博納置業(yè)有限公司物業(yè)公司濟(jì)南龍泉物業(yè)管理有限公司營銷顧問商山東山建房地產(chǎn)策劃咨詢有限公司沿省道底商龍域天城13#一單元110.80三居84.01二居84.01二居113.50三居層數(shù)18層，72戶，2梯

12、4戶8#一單元118.29三居101.74三居101.74三居118.29三居層數(shù)18層，66戶，2梯4戶9#一單元二單元109.71三居98.17三居114.09三居114.09三居98.17三居109.71三居層數(shù)18層，108戶，2梯三戶8、9、12、13#戶型配比84兩居72套20%100三居72套20%110三居108套30%120三居90套25%130三居18套5%12#一單元二單元117.52三居84.54二居119.09三居122.59三居84.54兩居129.84三居層數(shù)18層，108戶，2梯三戶沿省道底商龍域天城12210895108龍域天城銀座旁、新老城交匯的中心區(qū)域，在

13、售三期10、11、15、16#剩余100余套房源；月均成交67套，均價(jià)4900元/，較去年漲幅600元/，客戶50%來源于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其他大部分來源于工業(yè)園員工和老城居民；住宅目前已完成3億義務(wù)，主推售公寓價(jià)位在5500元/，二期底商加推，如今認(rèn)籌交5萬享8萬元優(yōu)惠活動，均價(jià)8000元/。沿省道底商澄波湖壹號基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地址濟(jì)陽開元大街與銀河路十字路口向南100米路西占地面積53萬平方米 規(guī)模澄波湖壹號由山東匯陽置業(yè)開發(fā)建設(shè)，社區(qū)一期占地近200畝，總建面53萬，容積率3.3，由27棟錯(cuò)落有致的高層建筑圍合而成分期正在銷售；18層、25層物業(yè)類型板塔結(jié)合 小高層 高層容積率3.3綠地率37%

14、交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯交房時(shí)間2017-08-31車位配比1:1.25總戶數(shù)3000開發(fā)商濟(jì)南匯陽置業(yè)有限公司物業(yè)公司二級資質(zhì)物業(yè)公司沿省道底商澄波湖壹號澄波湖壹號90澄波湖壹號118.29澄波湖壹號工程于12年10月份入市，一期已交房，目前主要在售二期少量、三期18、25層高層約300套房源，另外三期還有近千套房源未推售；價(jià)錢5000元/三期于2021年下半年交付，較去年漲幅500元/，月均成交50套；工程口碑較好，主要客戶群在鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊工業(yè)園。目前推售車位7.9萬元/個(gè)。商業(yè)沿銀河路：一拖二；總面170-300，一層80-150；價(jià)錢區(qū)間在7500-9000元/。沿省道底商金湖國際基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)

15、目地址濟(jì)陽富陽路與銀河路交匯處路北占地面積80000平方米 規(guī)?？偨ㄖ娣e280000，容積率3.30，物業(yè)類型板塔結(jié)合 小高層 高層容積率3.30綠地率41%交房時(shí)間2016年2月底一期1-4#樓入住車位配比1:0.8總戶數(shù)2200開發(fā)商 濟(jì)陽縣華宇置業(yè)有限公司沿省道底商金湖國際1#一單元二單元121三居87二居87二居117三居層數(shù)25層，100戶，1梯2戶2#一單元二單元三單元135.00三居80.60二居106.15二居113.38三居80.60二居113.38三居117.90三居80.60二居131.68三居層數(shù)31層，186戶，2梯3戶3#一單元二單元三單元135.00三居80.6

16、0二居106.15二居113.38三居80.60二居113.38三居117.90三居80.60二居131.68三居層數(shù)31層，186戶，2梯3戶1、2、3#戶型配比85兩居236套36%110三居186套28%120三居112套17%130三居124套19%沿省道底商金湖國際金湖國際106金湖國際本案134金湖國際目前整盤剩余20余套大戶型或頂層房源，工程還有5棟樓尚未開發(fā)；月均成交35套主要客戶來源鄉(xiāng)鎮(zhèn)?，F(xiàn)成交均價(jià)4900元/，較去年漲幅500元/；目前工程集中在沿銀河路商業(yè)配套，主要營銷推行為報(bào)廣、線下拓客。沿省道底商聞韶佳苑二期基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地址濟(jì)北開發(fā)區(qū)永安路西植物園西門對過占地

17、面積80000平方米 規(guī)模濟(jì)陽首席公園地產(chǎn)社區(qū)，規(guī)劃建設(shè)用地3.756H，總建筑面積近15萬平方米物業(yè)類型板塔結(jié)合 小高層 高層容積率 2.79綠地率35%交房標(biāo)準(zhǔn)門窗：斷橋鋁合金 衛(wèi)生間：墻面磚 地磚交房時(shí)間2014年8月車位配比1:0.8總戶數(shù)1100開發(fā)商山東會興置業(yè)有限責(zé)任公司沿省道底商聞韶佳苑二期13#一單元138.88三室113.9三室138.88三室層數(shù)28層，84戶，2梯 3戶14#一單元二單元129.09三室114.09三室137.77三室137.77三室114.09三室129.09三室層數(shù)33層，192戶，2梯3戶15#一單元117.1三居96.1兩室122.07三居層數(shù)2

18、4層，72戶，2梯3戶13、14、15#戶型配比100兩居24套8%110三居94套32%120三居48套16%130三居132套44%151314沿省道底商聞韶佳苑二期聞韶佳苑126.58聞韶佳苑107聞韶佳苑110聞韶佳苑工程東側(cè)是濟(jì)北公園、全民健身廣場和濟(jì)北小學(xué)，新城的中心地段；在售14#、16#、18#剩余100余套房源，22#未推出，均價(jià)5500元/，較去年漲幅300元/，月均去化40套左右；客戶60%來自于老城改善居民。沿省道底商帝華城基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地址新元大街與銀河路交叉口占地面積建筑面積：2840000平方米占地面積：675300平方米規(guī)模66棟11-33層物業(yè)類型板樓

19、多層 小高層容積率4.22綠地率40%交房標(biāo)準(zhǔn)交房時(shí)間2016-12-31總戶數(shù)15534戶 （當(dāng)期300戶）開發(fā)商濟(jì)南帝華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司帝華企業(yè)集團(tuán)沿省道底商帝華城帝華城122帝華城143 帝華城118帝華城工程于10年開場，規(guī)劃四期開發(fā)，二期共23棟小高層，目前推出8棟，如今剩余房源100套左右；均價(jià)4700元/，較去年漲500元/，月均去化100余套；客戶主要來源于濟(jì)陽周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和開發(fā)區(qū)企業(yè)；工程配套齊全，小學(xué)幼兒園18年開學(xué)。銀都花園基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地址濟(jì)陽富陽街與銀河路交匯處（長途汽車站路南10米）占地面積16.93 萬平方米規(guī)模銀都花園總建筑面積150000平方米，由

20、7棟小高層、2棟高層及1棟沿街商業(yè)樓組成，規(guī)劃超前、施工精良、配套高端。分期-物業(yè)類型住宅（板樓、小高層、高層）容積率2.20 綠地率35%交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯交房時(shí)間2015-12-31車位數(shù)1100總戶數(shù)1080戶開發(fā)商濟(jì)南銀都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司濟(jì)南銀都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售動態(tài)2015年年底商鋪開盤，目前處于強(qiáng)銷商鋪階段1#2#3#4#樓2016年1月12日已交房銀都花園2#一單元二單元109三居98三居101二居109三居98三居101二居109三居98三居101二居層數(shù)25層，225戶，2梯3戶4#一單元二單元三單元122三居142四居122三居142四居122三居142四居層數(shù)11層，66戶，1梯2戶3#一單元二單元三單元122三居142四居122三居142四居122三居142四居層數(shù)11層，66戶，1梯2戶1#一單元二單元109三居98三居101二居109三