8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms實踐總結(jié)

1、土地估價實踐總結(jié)江蘇先河房地產(chǎn)土地評估摘要：本文介紹了本人在土地估價專業(yè)實踐期的主要工作業(yè)績，并總結(jié)了在此期間的工作心得。作為一名合格的土地估價師必須熟練掌握土地估價相關(guān)的政策，熟悉房地產(chǎn)市場的變化及其交易情況，具備較高的專業(yè)素質(zhì)，能夠為客戶提供誠信的服務(wù)。本文主要分析了抵押、拆遷、司法幾種常見土地評估中應(yīng)注意的事項。:實踐情況 工作及流程 工作心得第一部分 專業(yè)實踐的基本情況江蘇先河房地產(chǎn)土地評估成立于 1998 年 5 月 25 日，200萬元，是從事房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)價格司法鑒定、土地評估、土地規(guī)劃整理、測繪、工程測量、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、采購等服務(wù)的綜合性中介服務(wù)機構(gòu)。先河公司目前

2、資質(zhì)為：房地產(chǎn)價格評估一級資質(zhì)，土地評估三級資質(zhì)，土地規(guī)劃丙級資質(zhì)、測繪丁級資質(zhì)，采購乙級資質(zhì)，是蘇北地區(qū)資格最高的綜合性中介服務(wù)機構(gòu)，房地產(chǎn)估價師學(xué)會、中地產(chǎn)與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會、江蘇省房地產(chǎn)估價、江蘇省土地估價會員。第二部分 專業(yè)實踐期間完成的主要工作及流程一、主要工作：1、土地使用權(quán)抵押價值評估委托方以合法取得的國有土地使用權(quán)為抵押擔(dān)保物向等金融機構(gòu)申請融資為了避免風(fēng)險而委托或要求申請人委托土地評估機構(gòu)進(jìn)行土地評估，然后依據(jù)估價結(jié)果中評估額的一定比例確定抵押金額。作為土地估價師需要對委估土地的實體狀況及周邊土地交易市場的情況與分析，出具公平、公正的土地估價。2、拆遷評估工作中涉及的土地價值評估工

3、作城市的發(fā)展離不開拆遷。不管是對舊城改造還是對土地的開發(fā)利用，都涉及到房屋拆遷及土地征收工作。在拆遷中就要涉及到對原土地使用者支付拆遷補償款，那么支付多少補償款是公平、公正的，這就是土地估價師的任務(wù)。3、司法鑒定工作中涉及的土地價值評估工作。這項工作涉及到涉案土地的價值評估，一般情況下是為了司法執(zhí)行提供價格參考依據(jù)，評估結(jié)果對當(dāng)事人具有利害關(guān)系，土地估價師在其中必須做到公平、公正的評估，以利于的順利執(zhí)行。二、工作流程：工作流程分為前期工作、實地查勘、市場、撰寫、審核、出具、提交、整理存檔八個階段。第三部分實踐期的工作心得土地估價師作為一種專業(yè)執(zhí)業(yè)資格，要求估價師具有較高的專業(yè)水平、廣闊的知識面

4、、豐富的個人經(jīng)驗以及一流的服務(wù)水平。作為一個合格的土地估價師既需要熟練掌握土地及房地產(chǎn)市場變化及其交易情況，掌握各種估價方法，又需要有豐富的實踐經(jīng)驗，更要總結(jié)和勇于創(chuàng)新。經(jīng)過幾年的估價實踐，工作心得如下：一、估價師必須熟練掌握相關(guān)的政策作為從事土地估價業(yè)務(wù)的估價師來說，諸如中民物權(quán)法、中民城鄉(xiāng)規(guī)劃法、中民合同法、中民擔(dān)保法、中民城市房地產(chǎn)管理法、中民土地管理法、房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見、城市房屋拆遷管理條例、城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見、中民城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、房地產(chǎn)估價規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程、城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程等都是須熟悉的內(nèi)容。應(yīng)通過反復(fù)學(xué)習(xí)及向有關(guān)部門，了解土地抵押、拆遷、

5、涉案土地評估工作中的相關(guān)規(guī)定和政策。要強化土地估價的、嚴(yán)肅土地估價師的法律責(zé)任，培養(yǎng)法律意識，在日常估價工作嚴(yán)格按照職業(yè)道德和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求執(zhí)業(yè)，防范機構(gòu)和個人的風(fēng)險，降低法律風(fēng)險。二、估價師應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)市場及其交易變化情況在估價實踐工作中，估價師不僅要熟練掌握估價理論和方法，還應(yīng)該有職業(yè)敏感，時刻關(guān)注房地產(chǎn)市場政策、供求方面的變化及估價對象區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)租售行情資料，以便能更準(zhǔn)確地未來發(fā)展方向。估價師要重視這類信息的收集整理，并運用這些信息對土地供給價格的變化、可比較的交易價格、估價對象未來價格等做出合理的和修正。大家都知道市場比較法的原理就是市場檢驗，而成本法中的客觀成本等一般也用比較法取

6、得，收益還原法的“年”也是主要以市場比較而定，剩余法中的市場更是市場現(xiàn)值等等。因此，熟悉房地產(chǎn)市場變化及其交易情況，對于估價師而言是非常重要的。本人在實際工作中，非常注重了解、搜集市場交易案例，包括、抵押、租賃、拍賣等方面，事實上，只有具備大量的案例并建庫管理，才能在具體評估時得心應(yīng)手，要多與開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)公司、拍賣公司、局、土地局、規(guī)劃局等相關(guān)部門保持著良好的協(xié)作關(guān)系，還可以通過當(dāng)?shù)氐膱蠹埣半娕_、電視、網(wǎng)絡(luò)了解地產(chǎn)價格信息，再加上從拍賣公告及拍賣成交價方面掌握當(dāng)?shù)卣嬲幸饬x的地產(chǎn)交易價格，大大增加了地產(chǎn)案例庫存量，并注重分析和存檔，對日常的土地估價工作帶來意想不到的效果。三、估價機構(gòu)應(yīng)重視管理

7、工作不論是抵押評估、拆遷評估、還是司法鑒定工作中的土地價值評估，都要有留存。是對整個評估工作過程的詳細(xì)記載，它的內(nèi)容中包含了大量估價對象的信息、估價對象實體狀況、區(qū)位狀況、現(xiàn)場等相關(guān)信息。司法鑒定工作中的，主要包括司法鑒定機構(gòu)在鑒定過程中形成的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史的總和。拆遷評估中的，甚至包含了大量的部門和關(guān)于城市建設(shè)的方針、決策、措施、指示等機要性的記載，且關(guān)系到拆遷當(dāng)事人個人或法人的。評估機構(gòu)要公司的合法權(quán)益，靠什么？靠的，估價師要自己的合法權(quán)益，靠什么？靠的還是，當(dāng)事人要自己的合法權(quán)益，靠什么？靠的還是。是評估工作公正、公平、公開的歷史。不僅如此，在城市房屋拆遷工作中，往

8、往一張小小的紙片便能為當(dāng)事人挽回幾萬、幾十萬，甚至上百萬元的經(jīng)濟損失的事例屢見不鮮。因此的管理工作顯得尤為重要。所以，評估機構(gòu)一定要建立健全評估，安全妥善地保管好評估資料，力求管理工作制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化。四、加強風(fēng)險意識，完善風(fēng)險控制機制原來認(rèn)為評估行業(yè)是個低風(fēng)險行業(yè)，所謂估價，有些偏差總是難免的，但經(jīng)過專業(yè)實踐過程中，發(fā)現(xiàn)評估行業(yè)其實存在著很多風(fēng)險，下面就個人理解風(fēng)險主要體現(xiàn)在：（一）機構(gòu)及金融部門干預(yù)帶來的風(fēng)險雖然說高舉“公平、公正、公開”原則進(jìn)行執(zhí)業(yè)的牌子，但實際上干預(yù)現(xiàn)象廣泛存在，比如“打招呼”、“開口子”，要求刻意壓低地價。土地評估機構(gòu)作為中介機構(gòu)，在業(yè)務(wù)上和業(yè)務(wù)來往密切，機構(gòu)及

9、金融部門干預(yù)對于評估機構(gòu)而言壓力巨大，在我看來，這是評估行業(yè)的最大風(fēng)險。（二） 有關(guān)依據(jù)帶來的風(fēng)險在評估日常業(yè)務(wù)中，有時候會碰到特別敏感的估價業(yè)務(wù)，比如在涉案評估和處理糾紛過程中，評估的每一個參數(shù)的取值都要求有法律依據(jù)。就目前我國的小城市評估市場而言，這種條件尚不完全成熟，比如基準(zhǔn)地價系數(shù)修中的地價指數(shù)及還原利率的確定、剩余法中樓盤的售價、成本法中的土地開發(fā)費用等都很難找到相關(guān)明確量化的可以的數(shù)據(jù)，由此帶來相應(yīng)的業(yè)務(wù)風(fēng)險。（3）估價從業(yè)執(zhí)業(yè)素質(zhì)低下帶來的風(fēng)險目前估價機構(gòu)普遍存在估價師掛靠、另低薪聘請如一些應(yīng)屆畢業(yè)生等理論和實踐經(jīng)驗都不很豐富的估價員來處理日常事務(wù)，由此帶來的風(fēng)險主要體現(xiàn)在：現(xiàn)場

10、踏勘較粗糙、估價存在文字錯誤、計算過程存在邏輯錯誤、相關(guān)取值帶有很大性等。（4）高額業(yè)務(wù)收入帶來的風(fēng)險俗話說“有錢能使鬼推磨”，估價機構(gòu)作為一個企業(yè)，是其主要目的，有時候在委托方高額評估費的下，比如在做抵押評估過程中，易造成虛高地價，給企業(yè)運行帶來隱患。質(zhì)量一直都是一個企業(yè)的立足之本，要想長久立足于評估市場，質(zhì)量一刻都不能松懈，加強質(zhì)量管理，嚴(yán)格控制風(fēng)險在評估公司的運行中始終都是重中之重。但是人無完人，再仔細(xì)的人也總會有一些錯誤，所以單靠一個人是不能完全避免出錯和控制風(fēng)險的，那么探索和建立一套防范風(fēng)險的有效機制才是企業(yè)把好質(zhì)量關(guān)的最根本辦法。五、幾種常見土地評估的注意事項（一） 土地抵押價值評

11、估中應(yīng)注意的事項在土地抵押評估中應(yīng)注意評估結(jié)果僅作為抵押人和抵押權(quán)人的價格參考依據(jù)，具體數(shù)額應(yīng)由抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商后確定。一般情況下，不直接以評估價作為額，而是以評估額的一定比例來作為額度。抵押國有劃撥土地，應(yīng)根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，評估價格應(yīng)扣除需繳納的土地使用權(quán)出讓金后，方可作為抵押的依據(jù)。具體扣除的出讓金數(shù)額應(yīng)以當(dāng)?shù)卣木唧w規(guī)定為準(zhǔn)，并在估價中予以說明。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，當(dāng)房屋抵押時，其所占用的土地也一并抵押；同樣，當(dāng)土地抵押時，地上房屋也需要抵押，并同時辦理抵押登記手續(xù)。評估中應(yīng)當(dāng)遵守謹(jǐn)慎原則。例如，在住宅區(qū)附近建設(shè)工廠或不利于居住的其他設(shè)施時，會降低抵押房地產(chǎn)的預(yù)期價值。（二） 拆遷中涉

12、及的土地價值評估中應(yīng)注意的事項在拆遷評估中，所涉及的當(dāng)事人主要包括：拆遷人、被拆遷人、土地或地上建筑物業(yè)主及承租人。由于評估結(jié)果對所有的拆遷當(dāng)事人的利益都有直接或間接的利害關(guān)系，因此評估機構(gòu)要做好各方當(dāng)事人的溝通和協(xié)調(diào)工作。在拆遷評估中，主要把握好平衡二字，如相鄰地塊的用途、使用權(quán)類型、剩余使用年期、容積率、土地形狀、臨路狀況、地塊規(guī)模大小、地勢等區(qū)域和個別均直接影響著估價對象地塊的價格，而且即便是把握好了這些地塊間的價格平衡，似乎從理論上通過了，但即的就是對土地使用權(quán)人的解釋工作，在他們看來，估得是否科學(xué)和是否專業(yè)，他們都不關(guān)心，他們僅關(guān)心為什么在他們看來差不多的兩塊地為什么價格差距那么大。

13、合法的在他們看來根本不能接受，他們能接受的價格又確實不符合規(guī)范。特別是道路拓寬工程，臨路兩邊的各種用途、規(guī)模、容積率、剩余使用年期等各不相同，而對被拆遷人來說，總認(rèn)為臨路狀況差不多、面積差不多，其價格就應(yīng)該差不多。還有，由于弱勢群體的界線不明，不少人冒充戶，視拆遷為發(fā)財機遇，出現(xiàn)了一批為數(shù)不少的拆遷專業(yè)戶，他們成了拆遷中的釘子戶，有的甚至漫天要價，不達(dá)目的，就層層。這就需要做大量的宣傳工作，以得到廣大群眾的理解和支持，加強對拆遷政策的宣傳，做到宣傳公正到位，強化服務(wù)，做到解釋工作及時貼切等。這對估價的綜合能力、溝通能力就提出了更高的要求。（三） 司法鑒定涉及的土地使用權(quán)價值評估中應(yīng)注意的事項1

14、、 應(yīng)堅持獨立、客觀、公正、科學(xué)的評估原則。能成為指定的參與司法鑒定的評估機構(gòu)，都是經(jīng)，具備一定的評估資質(zhì)和具有良好職業(yè)道德的評估機構(gòu)。估價師應(yīng)該珍惜司法部門所給予的這一鑒定資格，一定要排除干擾，秉承獨立，客觀，公正，科學(xué)的評估原則，確保涉案價值鑒定的工作質(zhì)量。2、 注意鑒定的目的和價值類型。司法鑒定中的價值評估，是為處分該提供價值依據(jù)的，是在獲得所處分的評估價值之后才決定如何處置，是以物抵賬，還是拍賣變現(xiàn)。按照的規(guī)定，處分拍賣底價應(yīng)該由決定，拍賣底價的降低幅度也是有規(guī)定的。提供的鑒定應(yīng)該反映所處分的公允市場價值，而不應(yīng)該直接是快速變現(xiàn)時的拍賣底價的鑒定要明確闡述這一評估價值類型，以免引起誤導(dǎo)

15、。3、 應(yīng)加強與相關(guān)當(dāng)事人溝通涉案的鑒定，在許多時候其目的是為了使其順利變現(xiàn)。接受委托后，應(yīng)主動和辦案及涉案當(dāng)事人溝通，了解涉案的具體情況，從專業(yè)角度提出有利于辦案的意見和建議。4、 要重視鑒定范圍的界定鑒定對象情況各異，所含內(nèi)容各有不同，可分割情況也不盡同，在鑒定前應(yīng)重視鑒定范圍的界定，避免因鑒定范圍不明確而引起異議,不利于后期涉案房地產(chǎn)的處置。5、 應(yīng)注重基礎(chǔ)資料的搜集司法鑒定結(jié)論一定要有詳實的資料作支持，這樣才能有力地支持鑒定結(jié)論的正確性。鑒定價值需要應(yīng)用詳實的資料以及有關(guān)的政策、規(guī)定予以支持。6、 鑒定結(jié)論應(yīng)注意文字及措詞司法鑒定評估是辦案過程的一部分，特別需要具備嚴(yán)肅性。鑒定往往要經(jīng)過多個部門的審閱，因此一定要做到文字闡述清楚,措辭嚴(yán)謹(jǐn)，絕不能引起誤導(dǎo)或歧義。綜上所述,我個人認(rèn)為,土地評