廣東書(shū)第四部分講義第36講04年客觀題

1、土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)精講班第 36 講講義單選題 71-12071現(xiàn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估某宗地 H 的價(jià)格，其容積率為 15。經(jīng)某一比較案例G 的地價(jià)為3500 元平方米，容積率為 13。據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，該城市此類(lèi)地塊的土地，當(dāng)容積率每增加 01宗地地價(jià)比容積率為 1 時(shí)地價(jià)增加 5，則比較案例G 經(jīng)容積率修正后的地價(jià)為()元平方米。 A. 3804 B3850 C3858 D4038：A：3500125/115=3804 元；72某宗土地用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估其價(jià)格，在商業(yè)用途下的評(píng)估結(jié)果為 900 萬(wàn)元，在居住用途下的評(píng)估結(jié)果為 1100 萬(wàn)元。城市規(guī)劃規(guī)定該宗土地既可作商業(yè)用途，也可作居住用途，則該宗土地

2、的評(píng)估價(jià)格應(yīng)為( A900B1000 C1100 D2000：C)萬(wàn)元。：根據(jù)最有效使用原則，應(yīng)當(dāng)選擇居住用途。73剩余法估價(jià)時(shí)，在A. 估算開(kāi)發(fā)后的售價(jià) B估算開(kāi)發(fā)的總費(fèi)用 C確定最佳開(kāi)發(fā)利用方式D. 估算開(kāi)發(fā)周期：C清楚待估宗地的基本情況后，其首要步驟是()。：剩余法估價(jià)時(shí)，在清楚待估宗地的基本情況后，其首要步驟是確定最佳開(kāi)發(fā)利用方式76剩余法估價(jià)中所采用的所有不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、A. 根據(jù)過(guò)去的數(shù)據(jù)水平確定現(xiàn)在的數(shù)據(jù) B根據(jù)實(shí)際發(fā)生的數(shù)據(jù)水平確定 C根據(jù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)水平確定D根據(jù)當(dāng)前的數(shù)據(jù)水平確定未來(lái)的數(shù)據(jù)：D和成本數(shù)據(jù)都是()。：剩余法估價(jià)中所采用的所有不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、來(lái)的數(shù)據(jù)。和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當(dāng)

3、前的數(shù)據(jù)水平確定未77采用成本 近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，可以列入土地取得費(fèi)的是(A. 耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地平整費(fèi) B耕地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、土地平整費(fèi) C耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)D. 青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、土地平整費(fèi)：C)。：采用成本 近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，可以列入土地取得費(fèi)的是耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)78根據(jù)剩余法計(jì)算得到的待開(kāi)發(fā)土地的剩余價(jià)值為 1000 萬(wàn)元，若取得土地使用權(quán)的法律、估價(jià)及土地使用A. 980 B1000 C1002 D1020：A等費(fèi)用估計(jì)為地價(jià)款的 2，則待估地塊的價(jià)格應(yīng)為()萬(wàn)元。：1000（1-2%）= 980 萬(wàn)元。81成本 近法評(píng)估土地價(jià)格的公式應(yīng)該為()。A

4、. 土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地所收益B土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)十土地增值C土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)+土地所收益D土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值：D：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值82在路線價(jià)估價(jià)法中，標(biāo)準(zhǔn)深度是指(標(biāo)準(zhǔn)宗地的深度道路對(duì)土地利用價(jià)值影響為零的深度 C各宗地臨街深度平均值D城市規(guī)劃確定的道路紅線深度：B)。：標(biāo)準(zhǔn)深度是指道路對(duì)土地利用價(jià)值影響為零的深度83采用成本 近法評(píng)估某工業(yè)區(qū)內(nèi)的一宗土地價(jià)

5、格，計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)應(yīng)按(求取。宗地內(nèi)外開(kāi)發(fā)投入的費(fèi)用總和宗地外開(kāi)發(fā)投入的費(fèi)用總和 C宗地內(nèi)開(kāi)發(fā)投入的費(fèi)用之總和D. 宗地內(nèi)外受益分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)費(fèi)用總和：D：土地開(kāi)發(fā)費(fèi)應(yīng)按宗地內(nèi)外受益分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)費(fèi)用總和。)84剩余法估價(jià)中計(jì)算利息的基礎(chǔ)是(地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) C開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)D地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：D)。：剩余法估價(jià)中計(jì)算利息的基礎(chǔ)是地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。土地的開(kāi)發(fā)周期一般根據(jù)開(kāi)發(fā)土地的面積規(guī)模和(投資數(shù)額開(kāi)發(fā)的難易程度來(lái)源規(guī)劃要求)確定。：B：土地的開(kāi)發(fā)周期一般根據(jù)開(kāi)發(fā)土地的面積規(guī)模和開(kāi)發(fā)的難易程度確定。88將標(biāo)準(zhǔn)深度 100

6、英尺 4 等份，每一等份的價(jià)值占路線價(jià)的比例分別為 40、30、2010的路A.B C則是(法則法則法則)。D法則：A：將標(biāo)準(zhǔn)深度 100 英尺 4 等份，每一等份的價(jià)值占路線價(jià)的比例分別為 40、30、2010的路則是法則。89若開(kāi)發(fā)費(fèi)以當(dāng)?shù)厥杖〉幕A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，則開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)息期按照(確定。A. 整個(gè)開(kāi)發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為開(kāi)發(fā)周期的一半 B以整個(gè)開(kāi)發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)周期 C以開(kāi)發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為開(kāi)發(fā)周期的一半 D以開(kāi)發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)周期：B)：若開(kāi)發(fā)費(fèi)以當(dāng)?shù)厥杖〉幕A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，則開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)息期按照以整個(gè)開(kāi)發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)周期。90

7、根據(jù)目前的人工與材料價(jià)格，采用原建筑物的材料和標(biāo)準(zhǔn)，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本是(重置成本物理成本 C 重建成本D. 經(jīng)濟(jì)成本：C)。：重建成本：根據(jù)目前的人工與材料價(jià)格，采用原建筑物的材料和標(biāo)準(zhǔn)，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本。91里地線將街區(qū)土地劃分為(里地與袋地表地與里地臨街地與表地 D里地與騎樓地：B)。：里地線將街區(qū)土地劃分為表地與里地。92利用剩余法計(jì)算的待開(kāi)發(fā)土地的價(jià)格是開(kāi)發(fā)商取得土地所能支付的( A.最低費(fèi)用B最高費(fèi)用 C 總費(fèi)用 D合理費(fèi)用：B：利用剩余法計(jì)算的待開(kāi)發(fā)土地的價(jià)格是開(kāi)發(fā)商取得土地所能支付的最高費(fèi)用。)。93某房屋建筑面積 40 平方米，耐用年限 50

8、 年，重置單價(jià) 2000 元平方米，殘值率為 5已使用 5 年，用直A. 1520 元 B7600 元 C 8000 元D. 8444 元：B計(jì)算的總折舊額為()。：年折舊額2000（15）5038 元平方米；384057600 元。94路線價(jià)估價(jià)法的精度與(A. 路線價(jià)修正體系與深度指數(shù) B路線價(jià)修正體系與標(biāo)準(zhǔn)宗地 C路線價(jià)與路線價(jià)修正體系D路線價(jià)與標(biāo)準(zhǔn)宗地：C)密切相關(guān)。：路線價(jià)估價(jià)法的精度與路線價(jià)與路線價(jià)修正體系密切相關(guān)。98某待估宗地所處區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)為 500 元平方米，根據(jù)待估宗地條件和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表經(jīng)分析測(cè)算，區(qū)域和個(gè)別修正系數(shù)之和為-013，年期、期日、容積率修正系數(shù)分別為0

9、97、106、151，則采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修 A. 500B503 C675 D877：C：5000.870.971.061.51=675評(píng)估該宗地地價(jià)為()元平方米。99按照經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價(jià)原則對(duì)房屋的新舊程度的劃分，十成新的磚混結(jié)構(gòu)房屋)。剛剛竣工的磚混結(jié)構(gòu)商品房竣工驗(yàn)收合格，使用期在五年以內(nèi)的磚混結(jié)構(gòu)房屋 C沒(méi)有投入使用的磚混結(jié)構(gòu)商品房是指(D折舊率很小的磚混結(jié)構(gòu)房屋；B：竣工驗(yàn)收合格，使用期在五年以內(nèi)的磚混結(jié)構(gòu)房屋為十成新的磚混結(jié)構(gòu)房屋。100在進(jìn)行城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)，土地用途的確定( A以城市規(guī)劃用途為主B以土地利用總體規(guī)劃確定的用途為主 C以現(xiàn)在實(shí)際用途為主D以土地最有效用途為主

10、：C)。：在進(jìn)行城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)，土地用途的確定以現(xiàn)在實(shí)際用途為主。102基準(zhǔn)地價(jià)圖上應(yīng)表示出城與土地區(qū)位和利用有關(guān)的主要道路，按城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程規(guī)定，市區(qū)內(nèi)主干道在基準(zhǔn)地價(jià)圖上應(yīng)該用(A. 單實(shí)線 B雙實(shí)線 C單虛線 D雙虛線)表示。：B：基準(zhǔn)地價(jià)圖上應(yīng)表示出城與土地區(qū)位和利用有關(guān)的主要道路，按城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程規(guī)定，市區(qū)內(nèi)主干道在基準(zhǔn)地價(jià)圖上應(yīng)該用單實(shí)線表示。119基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修A. 地租理論 B替代原理 C預(yù)期收益原理 D供給與需求原則：B的基本原理是()。：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修的基本原理是替代原理120下列對(duì)土地估價(jià)描述不正確的是()。A.土地估價(jià)依據(jù)的理論與方法與機(jī)器、設(shè)備、建筑物等估

11、價(jià)所依據(jù)的理論與方法并不完全一致 B同樣一塊土地，其價(jià)格的高低與土地權(quán)利狀況密切相關(guān)，不同的權(quán)利可能導(dǎo)致價(jià)格相差很大C同一塊土地，規(guī)劃可使之之間身價(jià)百倍，也可使之無(wú)人間津，這是土地估價(jià)必須考慮的經(jīng)濟(jì)對(duì)地價(jià)產(chǎn)生的深刻影響D土地估價(jià)必須充分收集土地市場(chǎng)資料，把握土地市場(chǎng)的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)：C：同一塊土地，規(guī)劃可使之之間身價(jià)百倍，也可使之無(wú)人間津，這是土地估價(jià)必須考慮的對(duì)地價(jià)產(chǎn)生的深刻影響多選題三、多項(xiàng)選擇題(共 40 題，題號(hào) 121160，每題 2 分，共 80 分。每題有A、B、C、D 四個(gè)備選，其中有兩個(gè)或兩個(gè)以上最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上將所選選不得分、不倒扣分；少選但選擇正確的每個(gè)選項(xiàng)得

12、05 分)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。多選或錯(cuò)121供需原則應(yīng)該以(A. 預(yù)期收益原則 B變動(dòng)原則 C競(jìng)爭(zhēng)原則 D貢獻(xiàn)原則：ABC)等原則為基礎(chǔ)。：供需原則應(yīng)該以預(yù)期收益原則、變動(dòng)原則、競(jìng)爭(zhēng)原則等原則為基礎(chǔ)。123個(gè)別重要原因。個(gè)別 A.區(qū)域樓層限制B深度是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要，是同一區(qū)域內(nèi)地價(jià)差異的劃限制和()C.D.路網(wǎng)狀況土地使用權(quán)年限：B D：區(qū)域樓層限制、路網(wǎng)狀況應(yīng)當(dāng)屬于區(qū)域。125替代原則可以在(路線價(jià)法)估價(jià)方法中得以應(yīng)用。A.B市場(chǎng)比較法C基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修D(zhuǎn). 收益還原法：ABCD：路線價(jià)法 、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修、收益還原法都應(yīng)用了市場(chǎng)比較法。128影響土地分等定級(jí)的很

13、多，確定主導(dǎo)影響應(yīng)遵循的原則為()。A. 對(duì)土地分等定級(jí)有影響和作用B容易獲得，數(shù)據(jù)口徑要求一致 C覆蓋面廣，并具有針對(duì)性D作用程度大，且在全區(qū)域范圍內(nèi)作用程度一致：ABC：主導(dǎo)影響應(yīng)遵循的原則為對(duì)土地分等定級(jí)有影響和作用、容易獲得，數(shù)據(jù)口徑要求一致、覆蓋面廣，并具有針對(duì)性。130下面有關(guān)土地定級(jí)單元的敘述中正確的是( A定級(jí)單元是評(píng)定和劃分土地級(jí)的基本空間 B劃定的土地定級(jí)單元是一均質(zhì)地域)。C.土地定級(jí)單元是一個(gè)能完整反映自身特性的最基本地塊 D定級(jí)單元應(yīng)盡量的小，以區(qū)分不同的土地差異性：ABC：定級(jí)單元是評(píng)定和劃分土地級(jí)的基本空間; 劃定的土地定級(jí)單元是一均質(zhì)地域;土地定級(jí)單元是一個(gè)能完整反映自身特性