XX成片開(kāi)發(fā)城市居民住宅的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)及其規(guī)律性總結(jié)

1、第 PAGE 31 頁(yè) 共 NUMPAGES 31頁(yè)XX成片片開(kāi)發(fā)城城市居民民住宅的的經(jīng)驗(yàn)教教訓(xùn)及其規(guī)律律性總結(jié)結(jié)(之一，項(xiàng)目前前期) (征求求意見(jiàn)稿稿)企業(yè)策劃劃部19988年6月目 錄錄項(xiàng)目前期期選項(xiàng)、決策 3市場(chǎng)調(diào)查查 44項(xiàng)目基本本情況 99項(xiàng)目法律律手續(xù) 155項(xiàng)目地價(jià)價(jià)款、配配套費(fèi)用用 166項(xiàng)目相關(guān)關(guān)費(fèi)用、稅收 177項(xiàng)目投資資分析 199項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)戰(zhàn)略性性考慮 200土地合同同 211確認(rèn)相關(guān)關(guān)對(duì)象、環(huán)節(jié)的的合法性性 22明確土地地性質(zhì) 24地價(jià) 26配套設(shè)施施 28項(xiàng)目前期期選項(xiàng)、決策 項(xiàng)目目前期選選項(xiàng)、決決策在房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)中具具有重要要地位。在市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較較成熟的的歐美國(guó)

2、國(guó)家，項(xiàng)項(xiàng)目的決決策正確確與否，至少要要決定這這個(gè)項(xiàng)目目70%的 命命運(yùn)。在在中國(guó)大大陸的現(xiàn)現(xiàn)階段，盡管市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)還處在在發(fā)育過(guò)過(guò)程中，決策至至少也要要決定項(xiàng)項(xiàng)目300%以上上的命運(yùn)運(yùn)。 在在大規(guī)模模的房地地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)中中，前期期的選項(xiàng)項(xiàng)、決策策應(yīng)把握握好以下下7個(gè)方方面：市場(chǎng)調(diào)查查：是項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)的必要要條件。有無(wú)市市場(chǎng)、有有多大市市場(chǎng)，是是判斷項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的基礎(chǔ)礎(chǔ)條件。項(xiàng)目基本本情況：是在多多個(gè)項(xiàng)目目中選擇擇，進(jìn)行行比較判判斷的依依據(jù)。項(xiàng)目的法法律手續(xù)續(xù)：是項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)合法化化的要求求。項(xiàng)目地價(jià)價(jià)款、配配套款的的支付情情況：是是判斷公公司資金金實(shí)力、能力的的依據(jù)。項(xiàng)目相關(guān)關(guān)收費(fèi)、稅收：

3、是判斷斷費(fèi)用、稅收及及手續(xù)的的依據(jù)。項(xiàng)目的投投資分析析：就項(xiàng)項(xiàng)目而言言的經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)算與與評(píng)估。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的戰(zhàn)略略性考慮慮：集團(tuán)團(tuán)發(fā)展、公司發(fā)發(fā)展的戰(zhàn)戰(zhàn)略性設(shè)設(shè)想與該該項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā) 的的關(guān)系。項(xiàng)目法律手續(xù)項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目地價(jià)款、配套費(fèi)用市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略考慮項(xiàng)目的投資分析項(xiàng)目相關(guān)費(fèi)用、稅收市場(chǎng)調(diào)查查 市市場(chǎng)是房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目決策策的基本本依據(jù)，應(yīng)了解解和把握握的方面面有：（1）、當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)市市場(chǎng)宏觀觀情況及及地塊所所在區(qū)域域市場(chǎng)情情況：有多大大的市場(chǎng)場(chǎng)？可以以做多大大？城市市不同區(qū)區(qū)域的市市場(chǎng)有那那些特點(diǎn)點(diǎn)？（2）、當(dāng)?shù)爻浅鞘薪?、中期?guī)規(guī)劃發(fā)展展方向：項(xiàng)目未未來(lái)發(fā)展展的前景景如何？在什么么

4、地方做做？（3）、地塊周周邊樓盤(pán)盤(pán)情況：供求及及價(jià)格之之間的關(guān)關(guān)系，做做那一個(gè)個(gè)層面的的市場(chǎng)？市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)何何在？（4）、項(xiàng)目的的目標(biāo)市市場(chǎng)：客戶有有那些特特征？客客戶需求求、購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)行為有有何特點(diǎn)點(diǎn)，能不不能滿足足？（1）、當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)市市場(chǎng)宏觀觀情況及及地塊所所在區(qū)域域市場(chǎng)情情況 對(duì)對(duì)市場(chǎng)的的總體情情況進(jìn)行行了解和和把握，主要包包括：供供應(yīng)情況況、銷(xiāo)售售情況、價(jià)格、區(qū)域分分布、主主要發(fā)展展商情況況等。以北京市市的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)近幾年年的資料料及市場(chǎng)場(chǎng)狀況分分析結(jié)果果看，我我們可以以通過(guò)以以下指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行描描述：北京市近近年來(lái)嚴(yán)嚴(yán)格控制制土地批批租的一一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)。 933、944、955

5、年出讓讓的土地地分別為為9255、6550、6690萬(wàn)萬(wàn)平米，96、97年年逐年遞遞減。近年來(lái)，北京市市住宅每每年的竣竣工量在在6000-7000萬(wàn)平平米左右右，銷(xiāo)售售量在3300萬(wàn)萬(wàn)平米左左右，997、998年呈呈平穩(wěn)發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)。北京市商商品住宅宅銷(xiāo)售主主要集中中在朝陽(yáng)陽(yáng)區(qū)、近近郊縣區(qū)區(qū)和海淀淀區(qū)。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)率穩(wěn)步步上升，97年年達(dá)到330%左左右。商品住宅宅銷(xiāo)售以以現(xiàn)房為為主?，F(xiàn)現(xiàn)房供應(yīng)應(yīng)量占550%-60%。商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格穩(wěn)步上上升，近近年呈平平穩(wěn)發(fā)展展態(tài)勢(shì)。市區(qū)四四環(huán)附近近，售價(jià)價(jià)在50000-80000元/平米。高價(jià)位商商品住宅宅銷(xiāo)售較較好?？湛罩梅慷喽酁榈蛢r(jià)價(jià)位房，位置較較偏

6、、交交通不便便。市場(chǎng)有較較明顯的的區(qū)域特特征。住住宅主要要集中在在五個(gè)區(qū)區(qū)域，占占全市660%以以上。主要發(fā)展展商多為為國(guó)有開(kāi)開(kāi)發(fā)商。數(shù)量占占全市660%以以上。因此，可可以得出出北京房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的一一些結(jié)論論性判斷斷：在北京京獲得土土地有一一定難度度；有一定定市場(chǎng)容容量，每每年約3300萬(wàn)萬(wàn)平米；售價(jià)較較高；市場(chǎng)主主要集中中在幾個(gè)個(gè)區(qū)域；總體的的市場(chǎng)化化程度不不高；空置房房屋多為為低檔住住宅。除此外，還應(yīng)對(duì)對(duì)項(xiàng)目所所在的區(qū)區(qū)域進(jìn)行行了解。假如項(xiàng)項(xiàng)目位于于海淀區(qū)區(qū)：海淀區(qū)年年銷(xiāo)售量量在400-500萬(wàn)平米米左右，市場(chǎng)供供給量較較小。海淀區(qū)商商品住宅宅規(guī)模較較小，銷(xiāo)銷(xiāo)售率較較高。98年上上半年

7、，海淀區(qū)區(qū)出現(xiàn)了了一些“明星樓樓盤(pán)”，帶動(dòng)動(dòng)了周邊邊的區(qū)域域市場(chǎng)。海淀區(qū)由由于特別別的人文文環(huán)境，在北京京市具有有較高的的吸引力力。相對(duì)而言言，海淀淀區(qū)的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)不太激激烈，有有一定的的市場(chǎng)空空間。（2）、當(dāng)?shù)爻浅鞘薪⒅衅谝?guī)規(guī)劃發(fā)展展方向 由于于規(guī)模大大，項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)周周期長(zhǎng)。項(xiàng)目后后期銷(xiāo)售售走勢(shì)，與當(dāng)?shù)氐爻鞘薪?、中期期的發(fā)展展規(guī)劃、功能布布局、基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)等等方面有有較大關(guān)關(guān)系。 因此，應(yīng)了解解城市的的發(fā)展方方向、區(qū)區(qū)域的功功能定位位等。例如：北京市市的城市市規(guī)劃及及發(fā)展可可描述為為：北京市的的居民住住宅總體體是從市市中心向向外擴(kuò)展展。未來(lái)幾年年內(nèi)，東東部、東東北部和和北部地地區(qū)是

8、北北京市城城市居民民住宅發(fā)發(fā)展的主主流方向向。西北部地地區(qū)，作作為高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的配配套，商商品住宅宅會(huì)有適適度發(fā)展展。南部地區(qū)區(qū)，城市市住宅的的開(kāi)發(fā)，總體呈呈平穩(wěn)發(fā)發(fā)展。城市各各區(qū)域的的發(fā)展和和功能定定位大致致是：北京市中中心區(qū)積積極建設(shè)設(shè)；北京市南南部、西西南部、東南部部以工業(yè)業(yè)為主；北部發(fā)展展成為大大型文化化、商業(yè)業(yè)和體育育中心；西北部為為新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)西部以國(guó)國(guó)家機(jī)關(guān)關(guān)辦公設(shè)設(shè)施為主主東部、東東北部大大力發(fā)展展商務(wù)中中心。所以，北北京市商商品住宅宅開(kāi)發(fā)首首選是東東部、東東北部和和北部地地區(qū)；其其次可考考慮西部部地區(qū)。需要注注意的是是，在實(shí)實(shí)際操作作中，要要得出較較為正確確的結(jié)論論，

9、對(duì)當(dāng)當(dāng)?shù)厥姓l(fā)展政政策性規(guī)規(guī)劃綱要要及區(qū)域域性規(guī)劃劃的發(fā)展展走勢(shì)及及有關(guān)文文件的掌掌握是至至關(guān)重要要的。（3）、地塊周周邊樓盤(pán)盤(pán)情況了解地塊塊周邊22-3KKM范圍圍內(nèi)的樓樓盤(pán)情況況，把握握競(jìng)爭(zhēng)的的水平與與程度。發(fā)展商商進(jìn)行自自我定位位。盡可能了了解：樓樓盤(pán)規(guī)模模、規(guī)劃劃特點(diǎn)、立面及及平面、銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格、銷(xiāo)銷(xiāo)售率、營(yíng)銷(xiāo)特特點(diǎn)、主主要賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)、主要要客戶群群體、銷(xiāo)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)布置、小區(qū)環(huán)環(huán)境、配配套、休休閑娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施、會(huì)所、入住率率、物業(yè)業(yè)管理等等。例如：上上海XXX城市花花園周邊邊樓盤(pán)，航華小小區(qū)的總總體特點(diǎn)點(diǎn)是：以中擋物物業(yè)為主主，銷(xiāo)售售價(jià)格在在30000-440000元/平平米之間間；產(chǎn)品差異

10、異化明顯顯，發(fā)展展商都力力求做出出個(gè)性；區(qū)內(nèi)配套套與周邊邊配套相相結(jié)合；綠化率較較高，普普遍在330%左左右；主力客戶戶群為三三資企業(yè)業(yè)白領(lǐng)、證券人人士；賣(mài)點(diǎn)突出出，大部部分以規(guī)規(guī)劃、歐歐化外立立面、綠綠化環(huán)境境和成熟熟社區(qū)為為賣(mài)點(diǎn)；容積率較較低，11.41.6左右右；平面設(shè)計(jì)計(jì)較復(fù)雜雜，反映映出市場(chǎng)場(chǎng)定位不不專(zhuān)一；推廣以報(bào)報(bào)紙平面面廣告為為主；價(jià)格上以以低開(kāi)高高走為主主。點(diǎn)評(píng)：992年XXX開(kāi)發(fā)發(fā)上海城城市花園園，當(dāng)時(shí)時(shí)項(xiàng)目周周邊沒(méi)有有可以比比較的樓樓盤(pán)，通通過(guò)對(duì)城城市發(fā)展展及住宅宅新概念念的把握握，作出出了較準(zhǔn)準(zhǔn)確的市市場(chǎng)定位位，采用用了新加加坡式的的園區(qū)設(shè)設(shè)計(jì)，突突出大面面積的綠綠地、共

11、共享空間間，打破破兵營(yíng)式式布局，廣告上上以洋派派、溫馨馨、生活活舒適和和方便為為賣(mài)點(diǎn)，以“明天我我們住在在哪里？”推廣主主旋律，在上海海市場(chǎng)上上一起轟轟動(dòng)。城城市花園園超前的的發(fā)展思思路，高高起點(diǎn)、高定位位的規(guī)劃劃和推廣廣，即使使與2、3年后后同區(qū)域域的其他他項(xiàng)目相相比，總總體上仍仍位居該該區(qū)域前前列。特特別是在在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、銷(xiāo)銷(xiāo)售環(huán)境境包裝、小區(qū)配配套、平平面設(shè)計(jì)計(jì)、物業(yè)業(yè)管理等等方面處處于領(lǐng)先先水平，其他方方面至少少處于中中等以上上水平。（4）項(xiàng)項(xiàng)目的目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng) 是對(duì)對(duì)項(xiàng)目主主要客戶戶群體的的認(rèn)識(shí)。包括：客戶職職業(yè)、年年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)、家庭庭人口、收入水水平、區(qū)區(qū)域分布布、置業(yè)業(yè)目的等等。這是

12、是項(xiàng)目操操作的方方向性依依據(jù)。例如，在在北京海海淀區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)中高高擋居民民住宅，其目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)大大致可選選擇為：海淀區(qū)內(nèi)內(nèi)的三資資企業(yè)部部門(mén)經(jīng)理理以上人人員；中中關(guān)村民民營(yíng)、私私營(yíng)企業(yè)業(yè)主；周周邊學(xué)校校留學(xué)回回國(guó)人員員；年齡在335-445歲之之間；以改善生生活條件件為主要要居住目目的；主力戶型型為四室室二廳二二衛(wèi)（面面積在1150平平米以上上）銷(xiāo)售價(jià)格格在60000-70000元/平米之之間。2、項(xiàng)目目基本情情況 了了解項(xiàng)目目基本情情況，特特別是市市政配套套狀況，有助于于把握成成本和工工期，把把雙方的的職責(zé)在在土地出出讓合同同中加以以明確和和界定。項(xiàng)目周周邊社區(qū)區(qū)配套及及周邊環(huán)環(huán)境，直直接關(guān)系系

13、到項(xiàng)目目市場(chǎng)定定位的客客觀支撐撐力。 應(yīng)了解解：（1）、土地的的完整性性（2）、項(xiàng)目大大市政設(shè)設(shè)施配套套現(xiàn)狀；（3）、項(xiàng)目周周邊社區(qū)區(qū)配套設(shè)設(shè)施（22KM范范圍內(nèi)）；（4）、項(xiàng)目周周邊環(huán)境境（治安安環(huán)境、噪聲環(huán)環(huán)境、環(huán)環(huán)境污染染、“風(fēng)水”因素等等）；（5）、項(xiàng)目地地質(zhì)情況況等；（1）、土地的的完整性性由于規(guī)模模大，要要著重留留意小區(qū)區(qū)有可能能被當(dāng)?shù)氐卣?、部門(mén)劃劃分為幾幾大塊，小區(qū)的的部分區(qū)區(qū)域被分分割，使使地塊不不完整。地塊相對(duì)對(duì)完整對(duì)對(duì)發(fā)展商商來(lái)說(shuō)具具有重要要意義：地塊完完整便于于項(xiàng)目整整體規(guī)劃劃布局，容易出出效果。同時(shí)避避免今后后不利小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理。 地塊不不完整性性的幾種種表現(xiàn)形形式

14、有：市政代征征地在項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃用地范范圍內(nèi)的的切割；市政綠化化用地在在項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃用地地范圍內(nèi)內(nèi)的切割割；名勝古跡跡在項(xiàng)目目規(guī)劃用用地范圍圍內(nèi)座落落；江河湖泊泊在項(xiàng)目目規(guī)劃用用地范圍圍內(nèi)的穿穿透；市政、公公建設(shè)施施在項(xiàng)目目規(guī)劃用用地范圍圍內(nèi)的座座落等等等。 點(diǎn)評(píng)： 如北北京項(xiàng)目目中間用用地的裕裕華大道道實(shí)屬市市政代征征地，不不但不屬屬小區(qū)用用地，同同時(shí)我方方還需支支付地價(jià)價(jià)，且直直接影響響小區(qū)的的圍合設(shè)設(shè)計(jì)及管管理。（2）、項(xiàng)目大大市政配配套現(xiàn)狀狀主要了解解的內(nèi)容容包括：道路：現(xiàn)現(xiàn)狀及規(guī)規(guī)劃發(fā)展展；供水；污水及雨雨水排放放；供電情況況；供熱及生生活熱水水；燃?xì)夤?yīng)應(yīng)情況；通訊情況況；通郵情況況；

15、 當(dāng)?shù)氐貕K的大大市政配配套有缺缺乏時(shí)，發(fā)展商商可以考考慮以此此作為地地價(jià)談判判的條件件之一。值得留留意的是是，如果果由發(fā)展展商自行行投資建建設(shè)大市市政，其其投資成成本往往往超過(guò)常常規(guī)估算算或預(yù)測(cè)測(cè)數(shù)，因因?yàn)榇笫惺姓涮滋捉ㄔO(shè)涉涉及政府府相關(guān)部部門(mén)、企企業(yè)及城城市建設(shè)設(shè)和發(fā)展展的速度度等方面面，發(fā)展展商不可可控的因因素太多多。 點(diǎn)評(píng)評(píng)：上海海XX城市市花園，在決策策開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)，由于于時(shí)間緊緊迫，未未能就上上述內(nèi)容容進(jìn)行深深入了解解，造成成地價(jià)較較高而且且還要自自行投資資搞市政政建設(shè)的的局面。如電話話，自行行投資建建設(shè)的成成本約880000元/門(mén)門(mén)，在向向客戶收收取相應(yīng)應(yīng)的成本本費(fèi)用時(shí)時(shí)，遇到到難度

16、。結(jié)果只只能按政政府的規(guī)規(guī)定收取取50000-440000元/門(mén)門(mén)。兩者者之間的的差距，只能由由發(fā)展商商承擔(dān)。（3）、項(xiàng)目周周邊社區(qū)區(qū)配套設(shè)設(shè)施周邊社區(qū)區(qū)配套設(shè)設(shè)施，是是把握項(xiàng)項(xiàng)目定位位及規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的的重要依依據(jù)。項(xiàng)目周邊邊20000米范范圍內(nèi)，有哪些些社區(qū)配配套：公共交通通：有多多少路大大巴、小小巴經(jīng)過(guò)過(guò)？駛往往何處？需要多多長(zhǎng)時(shí)間間？教育：有有哪些小小學(xué)、中中學(xué)？教教育質(zhì)量量怎樣？銀行；大型購(gòu)物物中心；醫(yī)療診所所；文化、體體育、娛娛樂(lè)設(shè)施施；餐飲；公園；郵局；菜場(chǎng)； 上述內(nèi)內(nèi)容，均均是日常常生活的的基本設(shè)設(shè)施。一一般來(lái)說(shuō)說(shuō)，數(shù)量量較多、質(zhì)量較較高的社社區(qū)，可可以為項(xiàng)項(xiàng)目的中中高檔定定位提供

17、供客觀支支持。項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)缺乏乏某些內(nèi)內(nèi)容時(shí)，應(yīng)在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)中予以以充分考考慮。 點(diǎn)評(píng)評(píng)：上海海XX城市市花園，由于地地處城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部部，交通通相對(duì)不不便，發(fā)發(fā)展商為為此不得得不自行行投資購(gòu)購(gòu)買(mǎi)巴士士解決交交通問(wèn)題題，后期期又出資資引入公公共交通通。僅此此項(xiàng)費(fèi)用用每年的的成本高高達(dá)2000多萬(wàn)萬(wàn)元。（4）、項(xiàng)目周周邊環(huán)境境 項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊5000米以?xún)?nèi)內(nèi)的環(huán)境境是項(xiàng)目目的先天天性質(zhì)素素，直接接影響客客戶的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)心態(tài)態(tài)和業(yè)主主的居住住質(zhì)量。噪聲情況況；周邊治安安情況；空氣情況況；河流、湖湖泊污染染情況；景觀；危險(xiǎn)源情情況（如如：放射射性、高高壓電纜纜、易燃燃易爆倉(cāng)倉(cāng)品儲(chǔ)基基地等）歷史上有有無(wú)不

18、良良或不吉吉利背景景、典故故；風(fēng)水情況況； 點(diǎn)評(píng)評(píng)：上海海XX城市市花園，由于地地處飛機(jī)機(jī)航線下下，噪聲聲較大，盡管城城市花園園在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、平面戶戶型、景景觀、休休閑娛樂(lè)樂(lè)及物業(yè)業(yè)管理等等方面具具有很強(qiáng)強(qiáng)的吸引引力，飛飛機(jī)的噪噪聲仍然然是制約約銷(xiāo)售的的主要因因素。（5）、項(xiàng)目地地質(zhì)情況況了解項(xiàng)目目地質(zhì)情情況，可可以適度度把握規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)及工程程建造的的結(jié)構(gòu)要要點(diǎn)。應(yīng)了解的的內(nèi)容包包括：土質(zhì)結(jié)構(gòu)構(gòu)：基礎(chǔ)礎(chǔ)處理；承載力：基礎(chǔ)處處理；地下水位位：地下下室防水水處理；抗震性：抗震要要求； 點(diǎn)點(diǎn)評(píng)：上上海XXX城市花花園，由由于未詳詳細(xì)了解解地塊的的地質(zhì)特特征，一一期工程程采用鋼鋼筋混凝凝土預(yù)制制方樁

19、的的保守做做法，比比粉噴樁樁或深層層攪拌樁樁每平米米增加8801000元。3、項(xiàng)目目法律手手續(xù)情況況確認(rèn)項(xiàng)目目法律手手續(xù)，初初步把握握項(xiàng)目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、立立項(xiàng)的合合法性。需要轉(zhuǎn)讓讓方提供供的書(shū)面面資料有有：省、市國(guó)國(guó)土局批批準(zhǔn)的土土地出讓讓合同；省、市規(guī)規(guī)劃局審審批的規(guī)規(guī)劃許可可證；項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)批準(zhǔn)書(shū)書(shū)；建設(shè)許可可證；地價(jià)付款款憑證； 了解解清楚當(dāng)當(dāng)?shù)刂鞴芄懿块T(mén)對(duì)對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、立立項(xiàng)合法法性的有有關(guān)規(guī)定定，并隨隨時(shí)掌握握最新動(dòng)動(dòng)態(tài)，是是一項(xiàng)基基本的工工作，因因?yàn)檎囊?guī)定定不是一一成不變變的。4、項(xiàng)目目地價(jià)款款、配套套費(fèi)的支支付情況況項(xiàng)目地價(jià)價(jià)款、配配套費(fèi)的的支付，應(yīng)把握握好以下下幾個(gè)方方面：（1）

20、、公司資資金實(shí)力力與需要要支付金金額的關(guān)關(guān)系；（2）、地價(jià)款款、配套套費(fèi)支付付周期與與開(kāi)發(fā)節(jié)節(jié)奏的關(guān)關(guān)系；（3）、配套建建設(shè)與配配套費(fèi)支支付時(shí)間間的關(guān)系系； 點(diǎn)評(píng)評(píng)：上海海XX城市市花園，地價(jià)為為48萬(wàn)萬(wàn)元/畝畝，地價(jià)價(jià)總額達(dá)達(dá)2.44億元。由于前前期缺乏乏資金，地價(jià)款款是一筆筆筆湊起起來(lái)的，第一期期地價(jià)款款共分了了7-88筆，最最少的88萬(wàn)元，大的110萬(wàn)、30萬(wàn)萬(wàn)、5000萬(wàn)不不等湊起起29000萬(wàn)不不足30000萬(wàn)萬(wàn)整數(shù)匯匯往上海海交給土土地方。上海XXX城市市花園前前期的資資金是非非常緊張張的，這這也是項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)進(jìn)度不不得不加加快的原原因之一一，產(chǎn)生生了一系系列的后后期遺留留問(wèn)題。5

21、、項(xiàng)目目相關(guān)收收費(fèi)內(nèi)容容、稅收收（1）、各項(xiàng)收收費(fèi)內(nèi)容容及標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 由于國(guó)國(guó)內(nèi)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)不規(guī)范范，各地地政府、部門(mén)對(duì)對(duì)發(fā)展商商的收費(fèi)費(fèi)內(nèi)容及及標(biāo)準(zhǔn)均均不一樣樣。項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)前前應(yīng)詳細(xì)細(xì)了解，對(duì)成本本及費(fèi)用用作充分分估算。（2）、關(guān)于稅稅金的交交納 合作開(kāi)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目，可可能涉及及到被雙雙重征稅稅的情況況，即在在獲得可可售房屋屋時(shí)被征征一道，在銷(xiāo)售售房屋時(shí)時(shí)又被征征一道。因此，應(yīng)詳細(xì)細(xì)了解當(dāng)當(dāng)?shù)胤康氐禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的稅務(wù)務(wù)規(guī)定。 項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)發(fā)，因?yàn)闉楹献餍涡问降牟徊煌?，而而可能產(chǎn)產(chǎn)生不同同的稅務(wù)務(wù)環(huán)節(jié)。目前，國(guó)家的的有關(guān)規(guī)規(guī)定如下下：買(mǎi)斷：甲甲方（發(fā)發(fā)展商）向乙方方（土地地方）購(gòu)購(gòu)買(mǎi)土地地使用權(quán)權(quán)，

22、項(xiàng)目目以后開(kāi)開(kāi)發(fā)的相相關(guān)稅務(wù)務(wù)環(huán)節(jié)由由甲方承承擔(dān)，乙乙方僅承承擔(dān)土地地買(mǎi)賣(mài)行行為中的的營(yíng)業(yè)稅稅及其附附加、土土地增殖殖稅、所所得稅等等。合作建房房：甲方方投入資資金，乙乙方投入入土地。 乙方方投入土土地，視視同乙方方將土地地銷(xiāo)售給給甲方，乙方應(yīng)應(yīng)交納土土地銷(xiāo)售售的營(yíng)業(yè)業(yè)稅及其其附加、土地增增殖稅、所得稅稅等。 甲方若若將建設(shè)設(shè)好后的的房屋分分配給乙乙方，視視同甲方方將房屋屋銷(xiāo)售給給乙方，甲方需需要交納納相應(yīng)的的營(yíng)業(yè)稅稅及附加加。乙方方若將甲甲方分來(lái)來(lái)的房屋屋進(jìn)行銷(xiāo)銷(xiāo)售，仍仍需要交交納這部部分房屋屋的營(yíng)業(yè)業(yè)稅及其其附加。這樣，這部分分房屋的的營(yíng)業(yè)稅稅及其附附加，就就在甲方方、乙方方進(jìn)行了了二次征

23、征收。 甲方若若將房屋屋的銷(xiāo)售售收入分分配給乙乙方，需需要交納納相應(yīng)的的營(yíng)業(yè)稅稅及附加加。甲乙乙雙方應(yīng)應(yīng)事先明明確，這這部分稅稅款該由由誰(shuí)承擔(dān)擔(dān)。成立合資資公司 如果雙雙方按固固定比例例分成，乙方在在投入土土地時(shí)，視同乙乙方將土土地銷(xiāo)售售給甲方方，乙方方應(yīng)交納納土地銷(xiāo)銷(xiāo)售的營(yíng)營(yíng)業(yè)稅及及其附加加、土地地增殖稅稅、所得得稅等。合資公公司對(duì)房房屋進(jìn)行行銷(xiāo)售，需要交交納交納納相應(yīng)的的營(yíng)業(yè)稅稅及附加加，之后后向甲乙乙雙方在在分配銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入或房屋屋時(shí)，分分配環(huán)節(jié)節(jié)不需要要交納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅及及其附加加。如果果甲方或或乙方，將合資資公司分分配來(lái)的的房屋進(jìn)進(jìn)行銷(xiāo)售售，需要要交納銷(xiāo)銷(xiāo)售房屋屋的營(yíng)業(yè)業(yè)稅及附附加。 如

24、如果雙方方是風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共共享的分分配方式式，乙方方不需要要交納土土地銷(xiāo)售售的營(yíng)業(yè)業(yè)稅及附附加、土土地增殖殖稅、所所得稅等等。合資資公司只只征收一一道房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的各項(xiàng)項(xiàng)稅款后后，甲、乙雙方方不會(huì)在在被重復(fù)復(fù)征收第第二次。需要指出出的是，房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)，在在獲得土土地、分分配收益益這二個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)上上容易產(chǎn)產(chǎn)生被重重復(fù)征收收營(yíng)業(yè)稅稅的問(wèn)題題，而且且數(shù)額巨巨大（銷(xiāo)銷(xiāo)售額的的5%，假如有有2億元元的銷(xiāo)售售額，營(yíng)營(yíng)業(yè)稅就就有10000萬(wàn)萬(wàn)元人民民幣）。由于國(guó)國(guó)家稅收收政策、規(guī)定的的經(jīng)常調(diào)調(diào)整，我我們必須須及時(shí)掌掌握有關(guān)關(guān)信息。6、項(xiàng)目目的投資資分析（1）、開(kāi)發(fā)節(jié)節(jié)奏及資資金計(jì)劃劃、管理理資源配

25、配置；擬開(kāi)發(fā)的的周期、銷(xiāo)售計(jì)計(jì)劃；現(xiàn)現(xiàn)金流量量表；相相應(yīng)的管管理資源源、人力力資源配配置等。（2）、經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)測(cè)算算；包括：總總投資、銷(xiāo)售收收入、成成本構(gòu)成成、期間間費(fèi)用、稅前利利潤(rùn)、稅稅后利潤(rùn)潤(rùn)、投資資利潤(rùn)率率、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性分析析等。7、項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)的的戰(zhàn)略性性考慮 上上述情況況，針對(duì)對(duì)的是項(xiàng)項(xiàng)目本身身的可行行性判斷斷。 但但對(duì)于公公司來(lái)說(shuō)說(shuō)，項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)的的戰(zhàn)略性性卻是首首要考慮慮的內(nèi)容容。 （11）、集集團(tuán)的戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展展，包括括：業(yè)務(wù)務(wù)架構(gòu)的的形成、拓展市市場(chǎng)占有有率、規(guī)規(guī)模效應(yīng)應(yīng)、樹(shù)立立品牌、人力資資源的培培養(yǎng)和開(kāi)開(kāi)發(fā)等。 點(diǎn)評(píng)評(píng)：上海海XX城市市花園，就項(xiàng)目目本身而而言，在在項(xiàng)目的的選項(xiàng)過(guò)過(guò)

26、程中存存在許多多不足，但從XXX公司司發(fā)展的的戰(zhàn)略角角度看，項(xiàng)目個(gè)個(gè)性的缺缺點(diǎn)只能能放在第第2位。上海城市市花園項(xiàng)項(xiàng)目符合合公司大大規(guī)模開(kāi)開(kāi)發(fā)的投投資決策策思路，土地塊塊處在上上海城市市發(fā)展的的規(guī)劃方方向，地地價(jià)適中中，地上上沒(méi)有任任何建筑筑物，可可以很快快進(jìn)行開(kāi)開(kāi)工，進(jìn)進(jìn)入銷(xiāo)售售階段。XX要人人力、財(cái)財(cái)力、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)等方方面進(jìn)行行積累的的資源。應(yīng)充分分利用XXX在上上海前期期開(kāi)發(fā)西西郊花園園時(shí)成立立的上海海XX房地地產(chǎn)公司司的架構(gòu)構(gòu)基礎(chǔ)。上海是我我們認(rèn)為為尚未開(kāi)開(kāi)發(fā)但極極具潛力力的大市市場(chǎng)。 綜合以以上三方方面因素素，XXX決定在在上海大大規(guī)模投投資開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)及及時(shí)、正正確的投投資決策策對(duì)

27、XXX地產(chǎn)在在全國(guó)的的發(fā)展起起了相當(dāng)當(dāng)重要的的作用。 從從現(xiàn)在看看，XXX業(yè)務(wù)中中70%為房地地產(chǎn)，這這與當(dāng)時(shí)時(shí)的正確確戰(zhàn)略決決策非常常有關(guān)。（2）項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的戰(zhàn)略略考慮（一線公公司）經(jīng)營(yíng)的可可持續(xù)性性集團(tuán)每年年有年度度經(jīng)營(yíng)計(jì)計(jì)劃，一一線公司司要以此此制定相相應(yīng)的開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)模模及土地地儲(chǔ)備。把握市場(chǎng)場(chǎng)變化與與公司經(jīng)經(jīng)營(yíng)發(fā)展展的關(guān)系系根據(jù)公司司開(kāi)發(fā)實(shí)實(shí)力，盡盡量做熟熟不做生生；把握公司司的資金金實(shí)力，資金占占?jí)簳r(shí)間間與成本本、利潤(rùn)潤(rùn)之間的的關(guān)系；把握操作作上的主主動(dòng)性，可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的因素素較多；把握項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)的的時(shí)間：是土地地儲(chǔ)備還還是即刻刻開(kāi)發(fā)；與政府部部門(mén)保持持良好的的信息溝溝通；二、土地地合同

28、部部分： 項(xiàng)目土土地合同同是項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中第第一個(gè)合合同，也也是項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)一一次性金金額最大大的合同同，土地地作為房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的首首要資源源，它的的簽訂就就顯得特特別重要要。上海項(xiàng)目目由于土土地合同同簽訂時(shí)時(shí)間倉(cāng)促促，不少少條款的的內(nèi)容不不明確。XX當(dāng)時(shí)時(shí)買(mǎi)的地地本想應(yīng)應(yīng)是熟地地，可實(shí)實(shí)際卻是是生地，造成諸諸多紅線線外大市市政配套套費(fèi)用的的分?jǐn)傊еЦ叮杭t線外自自來(lái)水給給水總管管工程費(fèi)費(fèi)；35萬(wàn)千千瓦變電電站集資資費(fèi)；連接外部部電站至至區(qū)內(nèi)電電站的電電纜工程程費(fèi)分?jǐn)倲?；紅線外煤煤氣管道道工程費(fèi)費(fèi)等。點(diǎn)評(píng)：北北京項(xiàng)目目用地手手續(xù)存在在相當(dāng)問(wèn)問(wèn)題，土土地合同同不明晰晰，地價(jià)價(jià)、配套套及底下下工

29、程的的界定不不清楚、內(nèi)容不不明細(xì)、責(zé)權(quán)不不分；致致使雙方方扯皮、推委，配套費(fèi)費(fèi)與地價(jià)價(jià)混為一一談，既既影響項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度度工期，又加大大項(xiàng)目成成本。我我方在支支付222萬(wàn)元/畝地價(jià)價(jià)的同時(shí)時(shí)，又于于94年4月26日與與北京吉吉祥工業(yè)業(yè)區(qū)簽訂訂“城花”項(xiàng)目要要求的綜綜合配套套費(fèi)臨時(shí)時(shí)協(xié)議，協(xié)議規(guī)規(guī)定：我我方另分分擔(dān)“城花”項(xiàng)目要要求的綜綜合配套套費(fèi)，市市政綜合合費(fèi)以112萬(wàn)元元/畝計(jì)，另，在在支付上上述兩項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用外外還需另另交納各各種增容容費(fèi)、權(quán)權(quán)費(fèi)、貼貼費(fèi)等。綜以上項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際際操作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)訓(xùn)，重視視土地合合同的簽簽定是非非常必要要的，應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)做做好以下下幾方面面的前期期工作： 確認(rèn)相相關(guān)對(duì)象象、

30、環(huán)節(jié)節(jié)的合法法性明確土地地性質(zhì)地價(jià) 4、配套設(shè)設(shè)施5、正常常及變更更情況下下雙方職職權(quán)界定定確認(rèn)相關(guān)關(guān)對(duì)象、環(huán)節(jié)的的合法性性： （1）、對(duì)對(duì)土地方方擁有土土地合法法使用權(quán)權(quán)的確認(rèn)認(rèn)。土地合法法使用的的歸屬性性是項(xiàng)目目出讓、合作的的基礎(chǔ)前前提。其其必須以以國(guó)家土土地法規(guī)規(guī)、法令令為依據(jù)據(jù)，確定定土地合合法歸屬屬權(quán)的第第一使用用方。從目前房房地產(chǎn)商商獲取土土地的方方式來(lái)看看有以下下幾種：向農(nóng)民征征地，并并支付征征地費(fèi)、拆遷、安置補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)用用，以及及交納土土地出讓讓金。與擁有土土地的市市、區(qū)政政府磋商商收購(gòu)?fù)镣恋?，達(dá)達(dá)成協(xié)議議后，支支付居民民拆遷安安置費(fèi)及及土地出出讓金。與擁有土土地使用用權(quán)的企企業(yè)

31、或事事業(yè)單位位合作開(kāi)開(kāi)發(fā)其擁?yè)碛型恋氐?，企業(yè)業(yè)或事業(yè)業(yè)單位以以土地出出資，地地產(chǎn)公司司進(jìn)行開(kāi)開(kāi)發(fā)。國(guó)家政府府部門(mén)的的土地拍拍賣(mài)（招招標(biāo)）。 點(diǎn)點(diǎn)評(píng)：北北京項(xiàng)目目在早期期XX與順順義縣政政府雙方方簽定土土地轉(zhuǎn)讓讓合同之之時(shí)，由由于項(xiàng)目目土地使使用權(quán)實(shí)實(shí)際卻歸歸屬于順順義縣農(nóng)農(nóng)村合作作社，其其屬農(nóng)村村集體土土地性質(zhì)質(zhì)不具有有土地的的合法出出讓權(quán)，縣政府府暫無(wú)法法進(jìn)行其其土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)使是捌赬XX簽定定之土地地出讓合合同是不不具法律律保護(hù)的的無(wú)效合合同（由由于前期期歷史因因素）。后經(jīng)項(xiàng)項(xiàng)目技術(shù)術(shù)處理，先由順順義縣以以政府名名義征收收合作社社集體土土地為國(guó)國(guó)有土地地，國(guó)有有土地具具有可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓權(quán)，XX再

32、與與縣土地地管理局局簽定國(guó)國(guó)有土地地轉(zhuǎn)讓合合同，使使土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓在程程序上合合法化。如此可見(jiàn)見(jiàn)，確認(rèn)認(rèn)項(xiàng)目土土地方擁?yè)碛型恋氐睾戏ㄊ故褂脵?quán)標(biāo)標(biāo)志是國(guó)國(guó)家政府府部門(mén)國(guó)土土局頒發(fā)發(fā)的土土地使用用合同書(shū)書(shū)及項(xiàng)目建建設(shè)用地地許可證證文件件。（2）、對(duì)土地地方能合合法轉(zhuǎn)讓讓土地的的確認(rèn)。在確認(rèn)土土地方土土地合法法使用權(quán)權(quán)的同時(shí)時(shí)，應(yīng)進(jìn)進(jìn)一步完完善土地地的合法法轉(zhuǎn)讓手手續(xù)的確確認(rèn)。目前北京京項(xiàng)目土土地轉(zhuǎn)讓讓雖然在在邏輯上上合符程程序，但但項(xiàng)目土土地手續(xù)續(xù)的完備備卻不盡盡合法。這是由由于北京京市規(guī)定定縣級(jí)政政府只具具有1000畝以以下國(guó)有有土地的的轉(zhuǎn)讓審審批權(quán)，超此范范圍須報(bào)報(bào)北京市市立項(xiàng)審審批。（3）、對(duì)土

33、地地的審批批權(quán)限、開(kāi)發(fā)手手續(xù)的確確認(rèn)。開(kāi)發(fā)公司司應(yīng)做到到：熟悉悉所在地地土地主主管部門(mén)門(mén)項(xiàng)目土土地轉(zhuǎn)讓讓的審批批權(quán)限，保證項(xiàng)項(xiàng)目手續(xù)續(xù)的合法法性。土地資源源的有限限性，越越來(lái)越引引起國(guó)家家的高度度重視，故在土土地出讓讓權(quán)限方方面具有有相對(duì)的的壟斷性性，各級(jí)級(jí)政府機(jī)機(jī)構(gòu)依據(jù)據(jù)土地出出讓面積積的劃分分均有各各自一定定審批權(quán)權(quán)限。越越權(quán)審批批與化整整為零的的做法均均帶有很很大的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性。北京項(xiàng)目目占用地地面積為為3899畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出出順義縣縣政府土土地出讓讓權(quán)范圍圍，故前前期項(xiàng)目目土地出出讓合同同，出讓讓手續(xù)應(yīng)應(yīng)由北京京市國(guó)土土局辦理理，取得得項(xiàng)目國(guó)國(guó)有土地地出讓合合同書(shū)及及土地證證。以下是我我們

34、通常常所說(shuō)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)應(yīng)具備備的基礎(chǔ)礎(chǔ)“五證”： A、項(xiàng)目國(guó)國(guó)有土地地出讓合合同書(shū)及及土地證證； B、項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)用地許許可證； C、項(xiàng)目建建筑用地地規(guī)劃許許可證； D、項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)工證； E、項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售許可可證：2、明確確土地性性質(zhì)：（1）、生地或或熟地城市市區(qū)區(qū)和城市市所屬鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鄉(xiāng)鄉(xiāng)的區(qū)域域差別很很大程度度上決定定了項(xiàng)目目用地性性質(zhì)，在在市區(qū)往往往是熟熟地，而而鄉(xiāng)鎮(zhèn)用用地卻往往往是生生地，土土地用地地性質(zhì)涉涉及到項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)中許多多大市政政配套費(fèi)費(fèi)的相關(guān)關(guān)分?jǐn)偧凹绊?xiàng)目整整體進(jìn)度度工期控控制，直直接影響響項(xiàng)目不不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)的有有效控制制，同時(shí)時(shí)制約項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售售。點(diǎn)評(píng)：從從上海城城市花園

35、園項(xiàng)目前前期工程程已結(jié)算算項(xiàng)目分分析，此此類(lèi)費(fèi)用用約占總總單位成成本的335%左左右。如如軍用電電纜遷移移工程費(fèi)費(fèi)、355萬(wàn)千瓦瓦電站工工程、紅紅線外給給排水管管線工程程等。北北京項(xiàng)目目用地由由于市政政配套設(shè)設(shè)施含量量并未明明確（因因?yàn)槭巧?，熟熟地不存存在這些些問(wèn)題），造成成項(xiàng)目成成本、工工期、銷(xiāo)銷(xiāo)售、管管理受到到一定影影響。土地開(kāi)發(fā)發(fā)務(wù)必選選擇熟地地用地，次之也也應(yīng)要求求供地方方保證所所有滿足足項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃容量量之大市市政配套套的管、線、網(wǎng)網(wǎng)等工程程鋪設(shè)、接駁于于項(xiàng)目紅紅線外口口兩米之之內(nèi)。即即明確界界定附加加于生地地轉(zhuǎn)化為為熟地的的相關(guān)費(fèi)費(fèi)用。（2）、建筑退退紅線要要求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)用地四四

36、角坐標(biāo)標(biāo)確定的的情況下下，建筑筑物的建建設(shè)必須須依據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃要求嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行退紅線線距離。避免出出現(xiàn)不必必要也不不應(yīng)有的的失誤。點(diǎn)評(píng)：北北京項(xiàng)目目中，沿沿小區(qū)中中間市政政代征地地裕華大大道兩邊邊的建筑筑物，實(shí)實(shí)際上是是不符合合項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃要求求的，其其正好壓壓住地塊塊紅線，沒(méi)有按按項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃要求求進(jìn)行建建筑物退退紅線距距離。今今后若裕裕華大道道進(jìn)行正正常規(guī)劃劃擴(kuò)建，必將對(duì)對(duì)小區(qū)整整體的規(guī)規(guī)劃布局局造成破破壞，同同時(shí)，也也將引起起大道周周邊已入入住房客客戶的強(qiáng)強(qiáng)烈反映映。另，由于項(xiàng)項(xiàng)目前期期國(guó)有有土地合合同對(duì)對(duì)土地出出讓地塊塊四角坐坐標(biāo)的幾幾次調(diào)整整未明確確，致使使項(xiàng)目東東一區(qū)與與西三區(qū)區(qū)均有

37、建建筑物跨跨越紅線線的現(xiàn)象象，引致致部分建建筑物不不能銷(xiāo)售售。3、地價(jià)價(jià)（1）、明確項(xiàng)項(xiàng)目地價(jià)價(jià)所包含含的具體體內(nèi)容（特別是是市政配配套設(shè)施施） 項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)的綜綜合地價(jià)價(jià)控制是是項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)成功功的重要要因素。因此，在項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)前前，必須須詳細(xì)界界定、明明確項(xiàng)目目用地地地價(jià)具體體數(shù)額及及與之對(duì)對(duì)應(yīng)之內(nèi)內(nèi)容（特特別是市市政配套套，因其其很大程程度上受受政府支支配，具具有不可可控性，同時(shí)，投資大大、協(xié)調(diào)調(diào)難、周周期長(zhǎng)等等不可操操作性），充分分比較分分析土地地完全成成本或非非完全成成本的測(cè)測(cè)算合理理性、可可行性?？刂祈?xiàng)項(xiàng)目土地地開(kāi)發(fā)完完全成本本（綜合合成本）在項(xiàng)目目單位面面積成本本25%以下。在進(jìn)行項(xiàng)

38、項(xiàng)目土地地合同簽簽定過(guò)程程中應(yīng)注注意以下下要點(diǎn)：使用國(guó)家家標(biāo)準(zhǔn)土土地出讓讓合同范范本；明確項(xiàng)目目的用地地性質(zhì)及及相關(guān)要要點(diǎn)；明確項(xiàng)目目宗地坐坐標(biāo)及地地上建筑筑物基本本現(xiàn)狀內(nèi)內(nèi)容；明確項(xiàng)目目地價(jià)款款及包括括之具體體內(nèi)容；明確用地地地塊地地下可能能出現(xiàn)需需政府協(xié)協(xié)調(diào)之事事宜，包包含相關(guān)關(guān)費(fèi)用的的明確；明確雙方方的責(zé)任任及權(quán)利利；項(xiàng)目地價(jià)價(jià)的數(shù)額額及支付付方式等等。測(cè)算比較較項(xiàng)目土土地地價(jià)價(jià)非完全全成本折折算完全全成本的的合理性性；項(xiàng)目綜合合地價(jià)（完全地地價(jià)）界界定為項(xiàng)項(xiàng)目用地地純地價(jià)價(jià)與項(xiàng)目目紅線外外大市政政配套費(fèi)費(fèi)之和的的概念。點(diǎn)評(píng)：上上海項(xiàng)目目純地價(jià)價(jià)為2550000萬(wàn)元，其開(kāi)發(fā)發(fā)總建筑筑面積

39、為為44.2萬(wàn)平平米，單單位面積積純地價(jià)價(jià)成本分分?jǐn)倿?565.6元。北京項(xiàng)項(xiàng)目純地地價(jià)為991544萬(wàn)元，其開(kāi)發(fā)發(fā)面積為為22萬(wàn)平平米，單單位面積積純地價(jià)價(jià)成本分分?jǐn)倿?416元元（不完完全地價(jià)價(jià)成本）。 項(xiàng) 目面 積積（M）地 價(jià)（萬(wàn)元）總成本（萬(wàn)元）地價(jià)占成成本比例例預(yù) 算實(shí) 際預(yù) 算算實(shí) 際際預(yù) 算算實(shí) 際際上海城花花項(xiàng)目442000024000025000013177751250000 18.21 200北京城花花項(xiàng)目2200000 91554130770 811189830335 11.27 15.74 基于項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)各地具具有不同同的差異異，當(dāng)?shù)氐卣牡恼叻ǚㄒ?guī)綜合合影響著

40、著項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)成成本因素素，必須須熟悉掌掌握項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)相相關(guān)費(fèi)用用的具體體資料，做到心心中有數(shù)數(shù)，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的成成本做到到事前控控制，變變被動(dòng)為為主動(dòng)，減少投投資成本本的盲目目性。界界定、明明確地價(jià)價(jià)的具體體內(nèi)容尤尤顯重要要。如：上海項(xiàng)項(xiàng)目由于于前期對(duì)對(duì)相關(guān)收收費(fèi)及本本地項(xiàng)目目慣例操操作的認(rèn)認(rèn)識(shí)缺乏乏，導(dǎo)致致項(xiàng)目成成本失控控，前后后遇到的的收費(fèi)內(nèi)內(nèi)容高達(dá)達(dá)1822項(xiàng)，其其中，僅僅政府核核定后的的合理收收費(fèi)就有有64項(xiàng)，政府承承認(rèn)的不不合理收收費(fèi)竟達(dá)達(dá)1155項(xiàng)。涉及及土地相相關(guān)收費(fèi)費(fèi)有199項(xiàng)，這這還不含含項(xiàng)目用用地性質(zhì)質(zhì)界定的的相關(guān)配配套設(shè)施施費(fèi)用部部分，即即土地完完全成本本的具體體內(nèi)容。 4

41、、配套套設(shè)施（1）、對(duì)項(xiàng)目目地價(jià)款款、配套套款支付付的把握握 項(xiàng)目地地價(jià)款、配套費(fèi)費(fèi)數(shù)額較較大，支支付時(shí)間間較長(zhǎng)，如何減減少資金金壓力，合理支支付是降降低成本本的途經(jīng)經(jīng)。項(xiàng)目目前期啟啟動(dòng)資金金較大，減少資資金的沉沉淀必須須結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目的銷(xiāo)銷(xiāo)售計(jì)劃劃，同時(shí)時(shí)，拉長(zhǎng)長(zhǎng)期限。首先制制訂詳細(xì)細(xì)、可行行的銷(xiāo)售售計(jì)劃，結(jié)合XXX開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的0.44投資滾滾動(dòng)成功功慣例操操作方式式，加大大銷(xiāo)售力力度，保保證資金金的計(jì)劃劃回流，減低項(xiàng)項(xiàng)目投資資風(fēng)險(xiǎn)。上海、北京項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際操作作就是成成功的案案例。兩兩個(gè)項(xiàng)目目前期成成功銷(xiāo)售售回流的的大量資資金，保保證了項(xiàng)項(xiàng)目的持持續(xù)開(kāi)發(fā)發(fā)的資金金后盾。（2）、項(xiàng)目基基礎(chǔ)設(shè)施施與配套套設(shè)施要要事前界界定，核核算清楚楚項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程中中，由于于用地性性質(zhì)決定定項(xiàng)目市市政配套套工程費(fèi)費(fèi)用且數(shù)數(shù)額巨大大，并直直接影響響項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本。為合合理確定定和有效效控制項(xiàng)項(xiàng)目成本本，大量量配套費(fèi)費(fèi)用的支支付必須須事前界界定，核核算清楚楚。點(diǎn)評(píng)：從從上海項(xiàng)項(xiàng)目前期期已結(jié)算算項(xiàng)目分分析