我國招商地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略分析

1、21/21一、行業(yè)背景從今年我國房市的實(shí)際運(yùn)行狀況和走一直看：我國的房市目前進(jìn)入了調(diào)整期，步入了此輪房地產(chǎn)周期的下行時(shí)期，也確實(shí)是開始步入“拐點(diǎn)”。因此那個(gè)“拐點(diǎn)”只是此輪短周期的“拐點(diǎn)”，而不是我國房地產(chǎn)長周期的“拐點(diǎn)”。從房市的運(yùn)行層面來看，我國房市目前的現(xiàn)狀包括以下幾個(gè)方面：1、泡沫成份開始收縮，市場(chǎng)價(jià)格在高位運(yùn)行的同時(shí)面臨較大的下降壓力，一些都市的房價(jià)開始下降2007年以來，在緊縮政策調(diào)控下，我國的房市的泡沫成分開始收縮，一些都市的房價(jià)盡管仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。深圳、廣州、上海、北京、東莞等都市的房價(jià)從2007年四季度開始下調(diào)。今年5月份，全國70個(gè)

2、大中都市新房和二手房價(jià)格的環(huán)比漲幅又分不回落0.6和1.5個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，萬科、招商、和記黃埔地產(chǎn)等地產(chǎn)商為加快資金周轉(zhuǎn)紛紛調(diào)低價(jià)格、打折銷售。同時(shí)一些炒家為盡快脫手、回籠資金，也大幅降低房價(jià)進(jìn)行拋售。2、成交量萎縮，空置率上升與房價(jià)下調(diào)相對(duì)應(yīng)的是，購房者觀望情緒嚴(yán)峻，房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。3、緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大目前，我國房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，目前我國房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，近年來，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，各大銀行為了爭(zhēng)奪此

3、項(xiàng)業(yè)務(wù)展開惡性競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。4、市場(chǎng)開始走向分化，一些實(shí)力較低的房企正在被洗出市場(chǎng)一是，土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng)，實(shí)力較小的房地產(chǎn)專門難拿到地，即便拿到地，也要及時(shí)支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來源，一些中小房地產(chǎn)又不能通過股市發(fā)行股票來獵取資金。三是，房價(jià)下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。四是，由于利率提高，一些中小房地產(chǎn)無力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。五是，一些中小房地產(chǎn)不具有品牌競(jìng)爭(zhēng)力。六是，大型房地產(chǎn)更具有實(shí)力進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，通過價(jià)格戰(zhàn)來清洗市場(chǎng)。這些因素的共同作用將會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向分化，一些實(shí)力較低的房企將被清洗出市場(chǎng)，從而提高市

4、場(chǎng)集中度。5、房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競(jìng)爭(zhēng)加劇和規(guī)范性制度約束增強(qiáng)，一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營困難和倒閉。二、招商地產(chǎn)簡(jiǎn)介招商局地產(chǎn)控股股份有限公司（簡(jiǎn)稱“招商地產(chǎn)”）于1984年在深圳成立，是香港招商局集團(tuán)三大核心產(chǎn)業(yè)之一的地產(chǎn)業(yè)旗艦公司，也是中國最早的房地產(chǎn)公司之一，先后在深圳交易所（000024）、新加坡交易所（200024）掛牌上市。通過20多年的進(jìn)展，招商地產(chǎn)已成為一家集開發(fā)、物業(yè)治理有機(jī)配合、物業(yè)品種齊全的房地產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，形成了以深圳為核心，以珠三角、長三角和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶為重點(diǎn)經(jīng)營區(qū)域的市場(chǎng)格局。公司開發(fā)和建設(shè)了整個(gè)蛇口社區(qū)11平方公里的土地，除

5、在深圳綜合實(shí)力排名第二，占有近4%的市場(chǎng)份額，還在北京、上海、廣州、重慶、香港、澳門等多個(gè)大中都市擁有三個(gè)治理總部和20多個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目。有下屬獨(dú)資、合資、合作企業(yè)二十家，管轄資產(chǎn)達(dá)130億元。在2006中國房地產(chǎn)上市公司TOP10評(píng)選中，榮獲綜合實(shí)力第2名。招商地產(chǎn)是招商局集團(tuán)旗下核心產(chǎn)業(yè)之一，通過20多年的進(jìn)展，作為國家一級(jí)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司，招商地產(chǎn)已成為一家開發(fā)，設(shè)計(jì)，監(jiān)理，物業(yè)治理有機(jī)配合的、物業(yè)品種齊全住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。截止2007年末，招商地產(chǎn)總股本達(dá)8.45億股，總資產(chǎn)超過250億元。分不在深圳、北京、上海、廣州、天津、蘇州、南京、佛山、珠海、重慶、成都、漳州等多個(gè)大中都市擁有40

6、多個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，累積開發(fā)面積超過1000萬平方米。在20多年的實(shí)踐中，招商地產(chǎn)總結(jié)出一套注重生態(tài)、強(qiáng)調(diào)可持續(xù)進(jìn)展的“綠色地產(chǎn)”企業(yè)進(jìn)展理念，并成功開創(chuàng)了國內(nèi)的社區(qū)綜合開發(fā)模式三、企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略麥肯錫公司通過每年與全球范圍內(nèi)數(shù)百家大公司的合作，研究持續(xù)改進(jìn)經(jīng)營狀況的戰(zhàn)略，發(fā)覺過去十年來，思想與活動(dòng)都曾水火不相融的兩大治理學(xué)分支公司財(cái)務(wù)與公司戰(zhàn)略，經(jīng)劇烈沖突后融為一體。公司財(cái)務(wù)不再是財(cái)務(wù)專家的禁地，公司戰(zhàn)略也不再是總經(jīng)理的特區(qū)，戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)之間的聯(lián)系日趨緊密和明顯。盡管財(cái)務(wù)活動(dòng)就其本質(zhì)而言不能講是全局性的，而是企業(yè)活動(dòng)的一個(gè)職能領(lǐng)域，但某些內(nèi)容對(duì)企業(yè)全局的長期進(jìn)展確有重大阻礙，因此“財(cái)務(wù)戰(zhàn)略應(yīng)該是

7、整個(gè)企業(yè)戰(zhàn)略的一個(gè)不可或缺的部分。2.1財(cái)務(wù)戰(zhàn)略含義企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，是指為謀求企業(yè)資金均衡有效的流淌和實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體戰(zhàn)略，為增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在分析企業(yè)內(nèi)外環(huán)境因素對(duì)資金流淌阻礙的基礎(chǔ)上，對(duì)企業(yè)資金流淌進(jìn)行全局性、長期性與制造性的謀劃，并確保其執(zhí)行的過程。2.2財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的目標(biāo)是確保企業(yè)資金均衡有效流淌而最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)總體戰(zhàn)略；企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略關(guān)注的焦點(diǎn)是企業(yè)資金流淌，這是財(cái)務(wù)戰(zhàn)略不同于其他各種戰(zhàn)略的質(zhì)的規(guī)定性；企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略應(yīng)基于企業(yè)內(nèi)外環(huán)境對(duì)資金流淌的阻礙，這是財(cái)務(wù)戰(zhàn)略環(huán)境分析的特征所在；企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略應(yīng)具備戰(zhàn)略的要緊一般特征，即應(yīng)注重全局性、長期性、經(jīng)濟(jì)周期性和制造性。2.3財(cái)務(wù)戰(zhàn)略

8、的分類按財(cái)務(wù)活動(dòng)所包括的差不多內(nèi)容，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略要緊有利潤戰(zhàn)略、成本戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略、籌資戰(zhàn)略和收入分配戰(zhàn)略。利潤戰(zhàn)略要緊是用來制定公司以后一定時(shí)期獵取利潤的做規(guī)模水平目標(biāo)。成本戰(zhàn)略要緊明確公司在以后一定時(shí)期成本的變動(dòng)趨勢(shì)、降低成本的水平。成本戰(zhàn)略要緊涉及降低成本所采取的要緊措施。投資戰(zhàn)略要緊明確公司在以后一定時(shí)期內(nèi)投資的總方向和總規(guī)模，各種資源優(yōu)化配置的要求，投資效益的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以及實(shí)現(xiàn)投資戰(zhàn)略目標(biāo)的要緊途徑。籌資戰(zhàn)略要緊明確公司在以后一定時(shí)期籌資的總規(guī)模，取得資金的渠道、方式和時(shí)刻，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)以及實(shí)現(xiàn)籌資戰(zhàn)略目標(biāo)的手段。收入分配戰(zhàn)略要緊明確公司以后一定時(shí)期可能可實(shí)現(xiàn)的銷售收入和凈收入的分配方針

9、、政策、原則、分配順序以及各利益分配主體對(duì)收入分配的要緊結(jié)構(gòu)這種分類有利于在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略中實(shí)行治理責(zé)任制，把戰(zhàn)略治理與日常的財(cái)務(wù)治理工作緊密結(jié)合起來，提高工作效率。2.4財(cái)務(wù)戰(zhàn)略意義財(cái)務(wù)戰(zhàn)略作為企業(yè)整體戰(zhàn)略的一個(gè)子系統(tǒng)，具有重要意義： （1）、通過對(duì)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境分析并結(jié)合企業(yè)整體戰(zhàn)略的要求，它提高了企業(yè)財(cái)務(wù)能力，即提高了企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)對(duì)環(huán)境的適應(yīng)性； （2）、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略注重系統(tǒng)性分析，這提高了企業(yè)整體協(xié)調(diào)性，從而提高了企業(yè)的協(xié)同效應(yīng)；（3）、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略著眼于長遠(yuǎn)利益與整體績效，有助于制造并維持企業(yè)的財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而制造并保持企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。四、招商地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略：逆市增發(fā)透析4.1增發(fā)過程3月17日，招商地

10、產(chǎn)股東大會(huì)上以高票通過，打算通過公開增發(fā)A股募集不超過80億元資金，用于收購公司控股股東蛇口工業(yè)區(qū)擁有的6宗土地使用權(quán)及投資本公司的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目共14個(gè)6月30日，招商地產(chǎn)80億元增發(fā)方案獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)11月25日，招商地產(chǎn)進(jìn)行增發(fā)A股網(wǎng)上路演12月1日，招商地產(chǎn)公布了此次募資的結(jié)果，募集資金總額約59.4億元12月5日，完成增發(fā)4.2兩大 “助手”幫其順利增發(fā) “助手”一：系列房市利好政策房市新政的6大政策利好1、將購買第二套房的首付比例降至20%2、二手房交易營業(yè)稅的征收年限從5年縮短至2年3、首次購買90平方米以下住宅可減免契稅4、降低政府房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)5、調(diào)整公積金貸款政策6、鼓

11、舞銀行適度放松貸擁有大股東招商局這一堅(jiān)強(qiáng)后盾，招商地產(chǎn)終于抓住熊市中難得的一次機(jī)會(huì)，完成了59.4億元的增發(fā)。 “助手”二：機(jī)構(gòu)投資者幫忙參與此次網(wǎng)上優(yōu)先認(rèn)購的無限售條件A股股東僅有2460戶，一般社會(huì)公眾股東僅有798戶，累計(jì)認(rèn)購股份為9951萬股?？毓晒蓶|招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司及其關(guān)聯(lián)企業(yè)認(rèn)購的股份就高達(dá)2.79億股。此外，基金、社保、企業(yè)年金等機(jī)構(gòu)則包下了幾乎余下的所有增發(fā)股份。專門明顯，假如不是控股股東及其關(guān)聯(lián)企業(yè)，以及基金等機(jī)構(gòu)的幫忙之下，或許增發(fā)并可不能如此順利。增發(fā)完成的招商地產(chǎn)將以充裕的現(xiàn)金流博得行業(yè)中的顯著優(yōu)勢(shì)。募集資金中的26億元將用于購買控股股東土地項(xiàng)目，增發(fā)資金中后續(xù)

12、可用于開發(fā)和補(bǔ)充公司流淌資金的金額達(dá)33.4億元，為2008年三季度末貨幣資金的一倍，差不多彌補(bǔ)了公司當(dāng)前貨幣資金和短期應(yīng)付債務(wù)之間的缺口。增發(fā)后，公司資產(chǎn)負(fù)債率將從3季度的67.3%下降11.2個(gè)百分點(diǎn)，至56.1%。按新增股本計(jì)算，公司重估每股凈資產(chǎn)為10.26元，較未增發(fā)情況，提高2.91元/股。講明增發(fā)提升公司資金充裕度的同時(shí)，也提高了公司抵御市場(chǎng)調(diào)整的能力。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為:增發(fā)完成后，招商地產(chǎn)總資產(chǎn)從298億增加到357億左右，凈資產(chǎn)將從82億增加到141億左右，分不增長20%和72%；資產(chǎn)負(fù)債率則從3季度的67.3%下降到56.1%。接近60億的 “輸血”， 招商地產(chǎn)減少房地產(chǎn)開

13、發(fā)過程中過分依靠信貸融資帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。4.3熊市“圈鈔票”飽受四大質(zhì)疑【質(zhì)疑一】買地風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給民投資者提出質(zhì)疑：去年底到現(xiàn)在，整個(gè)深圳不論房價(jià)依舊地價(jià)，都在下跌，現(xiàn)在接著收購大股東的土地使用權(quán)，必定會(huì)承擔(dān)專門大的風(fēng)險(xiǎn)。但公司卻用公開增發(fā)的資金來收購，分明是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給一般投資者啊。有人懷疑路演將敏感問題都屏蔽。投資者表示盡管電腦系統(tǒng)顯示“提問成功”，但他的問題最終卻沒有顯示出來。【質(zhì)疑二】現(xiàn)金充裕為何圈鈔票在公開增發(fā)的路演過程中，招商地產(chǎn)的多位高管（包括董事長和財(cái)務(wù)總監(jiān)等）都表示，公司現(xiàn)在現(xiàn)金狀況良好。公司董事長孫承銘也稱：“現(xiàn)在公司的現(xiàn)金專門充裕 本次增發(fā)目的是配合企業(yè)的進(jìn)展戰(zhàn)略，使公司以

14、后持續(xù)成長中，保持良好的財(cái)務(wù)狀況，包括改善償債能，增加土地儲(chǔ)備?！?【質(zhì)疑三】網(wǎng)下認(rèn)購股為何不鎖定網(wǎng)下認(rèn)購是指網(wǎng)下向一些機(jī)構(gòu)投資者配售股票， 上市日期有一個(gè)鎖定期限。一般三個(gè)月網(wǎng)上發(fā)行確實(shí)是面向?qū)挸ㄍ顿Y者發(fā)行股票。也確實(shí)是平常我們所講的申購新股。網(wǎng)下認(rèn)購股不鎖定也就意味著只要增發(fā)股上市，網(wǎng)下認(rèn)購的基金的機(jī)構(gòu)便能夠在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行拋售。即使招商地產(chǎn)大股東可能接著進(jìn)行增持，也專門難抵擋機(jī)構(gòu)可能出現(xiàn)的拋售。盡管大股東及關(guān)聯(lián)企業(yè)將出資8億元參與網(wǎng)下申購，且控股股東不但不賣，還可能增持，但這并不等于其他參與網(wǎng)下申購的機(jī)構(gòu)可不能拋售?！举|(zhì)疑四】“缺鈔票增發(fā)” 依舊“適應(yīng)性增發(fā)” 招商地產(chǎn)“圈鈔票史:1993

15、年招商地產(chǎn)在深交所上市，A股首發(fā)融資9180萬元。1996年、1997年和2003年共進(jìn)行三次配股，累計(jì)募集資金7.01億元；2000年、2006年、2007年和2008年又進(jìn)行4次公開增發(fā)，假如算上這一次，公開增發(fā)累計(jì)募集資金高達(dá)104.24億元。假如不算新股首發(fā)的融資，僅僅是再融資，招商搞地產(chǎn)差不多從投資者手中圈走了111.25億元。按招商地產(chǎn)高層領(lǐng)導(dǎo)表示此次增發(fā)是為了配合其財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和企業(yè)整體戰(zhàn)略，由此歷史數(shù)據(jù)看來此次招商地產(chǎn)逆市增發(fā)像是適應(yīng)性增發(fā)，但專門多業(yè)界人士也表示是缺鈔票增發(fā)，。五、逆市增發(fā)戰(zhàn)略失措由于企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)和企業(yè)的總體戰(zhàn)略目標(biāo)必須與經(jīng)濟(jì)周期緊密配合，不然企業(yè)會(huì)在運(yùn)營節(jié)

16、奏上會(huì)大大失調(diào)，而房地產(chǎn)企業(yè)由于其投入資金大，資金周轉(zhuǎn)率低，資金回收期長的特點(diǎn)，其的運(yùn)營節(jié)奏在一定程度上決定了其可能的進(jìn)展。原本招商地產(chǎn)增發(fā)是其財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的一部分，是為配合企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)的。但恰逢經(jīng)濟(jì)危機(jī)，因此為增發(fā)過程帶來專門大的變數(shù)，增發(fā)一直推遲到12月份才完成。但，我們也恰從此能夠看出招商地產(chǎn)在其財(cái)務(wù)戰(zhàn)略配合企業(yè)整體戰(zhàn)略上從在的一些問題：1、招商地產(chǎn)戰(zhàn)略節(jié)奏失調(diào)2004-2007年，招商地產(chǎn)VS萬科2004年，招商地產(chǎn)34.75億，萬科76.67億 2005年，招商地產(chǎn)降為26.6億，萬科106億2006年，招商地產(chǎn)16.02億，萬科212.3億2007年，招商地產(chǎn)26.27億，萬科52

17、3.6億招商地產(chǎn)08目標(biāo)： 銷售額沖百億，過去兩年樓市暴漲中并沒有見到此種進(jìn)取的姿態(tài)。2、目前最大的壓力：現(xiàn)金流和籌資招商地產(chǎn)A股的增發(fā)報(bào)告中2005-2007三年公司合并經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量分不為13.74億元、15.83億元和40.02億元，其中現(xiàn)金流量壓力要緊源自購買項(xiàng)目開發(fā)用地，同時(shí)，隨著公司經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大，后續(xù)開發(fā)還需要投入資金，公司可能面臨現(xiàn)金流量不足的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：2007年，銀行借款凈額為55.18億元，經(jīng)營活動(dòng)取得現(xiàn)金55.99億元，項(xiàng)目開發(fā)資金對(duì)外部借款的依靠程度較大。3、逆市增發(fā)緩解現(xiàn)金流早在今年6月30日，招商地產(chǎn)80億元增發(fā)方案已獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，且須在09年1月

18、前完成。因此增發(fā)時(shí)機(jī)不是專門好，沒有專門好的配合企業(yè)額財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)，而招商地產(chǎn)一季報(bào)顯示，去年因大規(guī)模囤積土地，負(fù)債大幅增加；渤海證券研究報(bào)告稱，截至三季度，招商地產(chǎn)短期現(xiàn)金支付缺口為33億元。 2008年招商地產(chǎn)本打算完成100億的銷售額，但上半年僅完成20億。4、資金緊張的緣故（1）、緣于其在過去兩年房地產(chǎn)井噴行情中的緩行與惜售 2006、2007兩年房地產(chǎn)井噴行情，這一個(gè)給房地產(chǎn)商暴發(fā)性增長的時(shí)段，招商地產(chǎn)2006年商品房銷售收入16.02億，甚至低于2005年的16.62億，房價(jià)暴漲的2007年也只達(dá)到26.27億，而同期萬科的銷售收入分不達(dá)到212.3億，523.6億。以商品房銷售收

19、入計(jì)，2007年末萬科已是招商地產(chǎn)的約20倍。（2）、緣于其利于上市公司平臺(tái)與資本市場(chǎng)行情融資節(jié)奏上的失措 此次增發(fā)恰逢當(dāng)前市場(chǎng)極弱，倚賴大股東認(rèn)購36.8億，直到12月5日招商地產(chǎn)才完成增發(fā)，募資59.4億。而在過去兩年的井噴行情中，招商地產(chǎn)依靠發(fā)可轉(zhuǎn)債、定向增發(fā)、租賃物業(yè)凈現(xiàn)金流為依據(jù)信托融資共計(jì)融資44.5億。由此能夠看出招商地產(chǎn)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略籌資節(jié)奏嚴(yán)峻失措，這在專門大程度上阻礙了招商地產(chǎn)的進(jìn)展和面對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的挑戰(zhàn)。六、考慮：逆市“圈鈔票”=“救命稻草”？1、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略問題 招商地產(chǎn)這三年總計(jì)融資的約104億中有約49億用于購買大股東的土地與商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。而此次增發(fā)招商地產(chǎn)要向大股東出資約2

20、6億購買6個(gè)項(xiàng)目土地，其中一個(gè)位于深圳市南山區(qū)的領(lǐng)航園項(xiàng)目含稅費(fèi)地價(jià)約3.61億，樓面地價(jià)達(dá)到11289元/平方，按招商地產(chǎn)自行測(cè)算的保證15%的項(xiàng)目凈利潤率，該項(xiàng)目每平方平均售價(jià)將達(dá)約27200元。以后銷售壓力不小。 在當(dāng)下各地土地流拍、房價(jià)下行之下，招商地產(chǎn)費(fèi)盡周折的增發(fā)融資為何不更多用于添置更廉價(jià)的土地儲(chǔ)備? 由此能夠看出招商地產(chǎn)在其財(cái)務(wù)戰(zhàn)略決策上存專門大的問題。2、危機(jī)中增發(fā)能否真救地產(chǎn)商 關(guān)于飽嘗一年銷售低迷和信貸緊縮之苦的地產(chǎn)商，資金鏈緊繃已成事實(shí)，現(xiàn)在又臨年關(guān)和年底結(jié)算危機(jī)，增發(fā)和發(fā)債融資被當(dāng)成資金來源的最后一根“救命稻草” 作為主業(yè)可經(jīng)營房地產(chǎn)的15家央企之一，盡管招商地產(chǎn)此次增發(fā)成功，但也只能解燃眉之急。對(duì)整個(gè)行業(yè)而言，依舊應(yīng)回到市場(chǎng)