多方推進(jìn)“保交樓”成交季節(jié)性回落

1、2核心摘要本月觀點(diǎn)：7月樓市成交及房企銷售環(huán)比季節(jié)性回落，項(xiàng)目交付擔(dān)憂下，新房二手房成交分化；7月政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)保交樓，壓實(shí)地方政府 責(zé)任，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，但居民中長期貸款仍舊疲弱，反映市場信心仍顯不足，短期內(nèi)基本面仍面臨較大下行壓力。預(yù)計(jì)下半年政策仍 將延續(xù)寬松態(tài)勢，各地加緊落地政策組合拳，帶動(dòng)樓市逐步企穩(wěn)。個(gè)股建議優(yōu)選銷售、投資占優(yōu)，率先受益行業(yè)復(fù)蘇的高信用企業(yè)，如保 利發(fā)展、中國海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、綠城中國、萬科A、金地集團(tuán)、天健集團(tuán)等。多元化方面，受7月銷售再度走弱， 部分民企信用擔(dān)憂升溫影響，近期物管板塊大幅調(diào)整，我們認(rèn)為優(yōu)質(zhì)物管成長性仍存，短期深蹲后已具備中長

2、期投資價(jià)值，建議關(guān)注保利 物業(yè)、招商積余、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、星盛商業(yè)等。政策：政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)保交樓，多地延續(xù)降首付、松限購。7月涉房類政策共34項(xiàng)，其中偏松類政策28項(xiàng)，延續(xù)偏松基調(diào)，政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào) 保交樓，壓實(shí)地方政府責(zé)任，隨即多地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管；同時(shí)降首付、松限購、提高公積金貸款額度等寬松政策仍在杭州、蘇州等核心 二線城市延續(xù)，引導(dǎo)市場企穩(wěn)修復(fù)。資金：居民中長期貸款疲弱，按揭利率仍有下行空間。7月M2同比增速環(huán)比升0.6pct，社融存量增速環(huán)比降0.1pct，8月22日1年期、5年期 及以上LPR報(bào)價(jià)分別較上月下調(diào)5bp、15bp，按揭利率仍有進(jìn)一步下調(diào)空間。同時(shí)7月社融增速回落，

3、新增居民中長期貸款同比少增2681億元， 反映出居民“加杠桿”意愿偏弱、貸款有效需求不足，交付擔(dān)憂下信心仍顯不足。樓市：推盤成交季節(jié)性回落，新房二手房存在分化。7月房企沖刺中報(bào)業(yè)績完成，疊加傳統(tǒng)淡季影響，推盤成交有所回落，35城商品房平均 批準(zhǔn)上市面積環(huán)比降29.7 ，重點(diǎn)50城新房月日均成交環(huán)比降28.1 ，同比降幅較6月擴(kuò)大15.9pt。二手房成交回落幅度遠(yuǎn)小于新房，重點(diǎn)20 城二手房月日均成交環(huán)比僅降3.7 ，同比降幅較6月收窄10.3pct，反映在房企出險(xiǎn)導(dǎo)致的交付擔(dān)憂下，購房者更傾向選擇二手現(xiàn)房。地市：成交量價(jià)齊升，土拍城市區(qū)域間冷熱分化。7月22城第二批集中供地進(jìn)入下半場，土地成交

4、量價(jià)齊升，百城土地成交建面、土地成交 均價(jià)環(huán)比升2 、5.6 。政策持續(xù)釋放積極信號(hào)以及土拍規(guī)則做出調(diào)整放寬，從當(dāng)前已經(jīng)完成二輪土拍的城市看，整體熱度較首輪保持平穩(wěn)， 但城市間、區(qū)域間冷熱分化。房企：百強(qiáng)房企銷售環(huán)比回落，優(yōu)質(zhì)房企為拿地主力。7月百強(qiáng)房企全口徑銷售金額、銷售面積環(huán)比降27 、25.2 ，50強(qiáng)房企整體拿地銷售 金額比、拿地銷售面積比環(huán)比升14.8pct、10.6pct；50強(qiáng)房企中僅越秀、華發(fā)等12家房企參與拿地，預(yù)計(jì)短期拿地房企仍將以穩(wěn)健型央國 企、優(yōu)質(zhì)民企以及城投平臺(tái)公司為主。板塊表現(xiàn)：7月申萬地產(chǎn)板塊下跌6.25 ，跑贏滬深300（-7.02 ）；截至2022年8月25日

5、，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE（TTM）11.2倍，估值處于近五年 75 分位，上市50強(qiáng)房企漲跌幅排名前三房企分別為濱江集團(tuán)、陽光城、華發(fā)股份。風(fēng)險(xiǎn)提示：1）若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲(chǔ)不足而遭受沖擊，將對(duì)行業(yè)銷售、開工、投資等產(chǎn)生負(fù)面影響；2）若樓市去化壓力超出預(yù)期， 銷售持續(xù)以價(jià)換量，將帶來部分前期高價(jià)地減值風(fēng)險(xiǎn)；3）政策呵護(hù)力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時(shí)間超出預(yù)期，將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。本月報(bào)告精選之一：“保交樓”資金量及來源探討3報(bào)告主要觀點(diǎn)：測算出險(xiǎn)或展期房企后續(xù)建安投入為4464-6335億：2017-2021年全國住宅高層平均建安占同期全國住宅均價(jià)約24 ， 23家主要出險(xiǎn)或展期房企2021

6、年合同負(fù)債總額2.48萬億，按照預(yù)售前投入建安總投資25 假設(shè)，測算預(yù)售后剩余建安 投入4464億（2.48萬億*24 *75 ）。按照3年交房周期估計(jì)，未交付樓盤主要對(duì)應(yīng)2019-2021年銷售，從銷售額及銷售 面積兩種口徑測算，后續(xù)權(quán)益建安投入6335億、5582億。銷售下滑與融資受限，對(duì)舊項(xiàng)目“保交樓”資金支持或相對(duì)有限：2021年房企資金來源超一半（52.9 ）來自銷售回 款（定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款）。受信用事件沖擊，2022H1百強(qiáng)房企銷售面積同比下降52.9 ，16家有數(shù)據(jù)出險(xiǎn) 房企銷售額合計(jì)為5950億，同比降64 。同時(shí)由于預(yù)售金監(jiān)管，除現(xiàn)房銷售帶來的回款外，新期房項(xiàng)目銷售

7、回款將優(yōu) 先保障該項(xiàng)目建安投入，僅超出資金監(jiān)管要求部分能用于舊項(xiàng)目投入。從融資角度來看，2022年上半年主流房企境內(nèi) 外發(fā)債融資分別為2131億和184.1億，同比分別降12.9 和90.1 ，房企到位資金中國內(nèi)貸款同比降27.2 ，且開發(fā)貸一 般以項(xiàng)目為抵押、專款專用，很難用于舊項(xiàng)目。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓仍存難點(diǎn)，地方政府需發(fā)揮更大職責(zé)：2021年下半年，央行、銀保監(jiān)積極推動(dòng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并購，2022H1房地 產(chǎn)行業(yè)收并購成交金額3802億，同比增長16.8 。但由于出險(xiǎn)方更傾向于公司層面引入戰(zhàn)投，并購方更傾向收購優(yōu)質(zhì) 項(xiàng)目；且交易對(duì)價(jià)的達(dá)成需要時(shí)間協(xié)商，土地及樓市降溫背景下并購方擴(kuò)表意愿不足，導(dǎo)致收并購耗

8、時(shí)較長、落地較 慢。7月政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”，我們認(rèn)為地方政府將在“保交樓”中承擔(dān)更多責(zé) 任，考慮上半年全國土地出讓收入同比下降31.4 ，土地出讓金大幅下降加上各地政府財(cái)政實(shí)力差異，直接財(cái)政支持 或相對(duì)受限。預(yù)計(jì)各地政府將更多發(fā)揮統(tǒng)籌協(xié)同的職能，牽頭組織對(duì)接國央企、金融機(jī)構(gòu)，幫助受困房企、項(xiàng)目盤活 現(xiàn)金流。更多報(bào)告內(nèi)容參見：地產(chǎn)雜談系列之三十七：“保交樓”資金量及來源探討本月報(bào)告精選之二：預(yù)售制探討之何去何從報(bào)告主要觀點(diǎn)：內(nèi)地預(yù)售制起源于中國香港，曾推動(dòng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展： 20世紀(jì)50年代中國香港居民住房需求高但儲(chǔ)蓄少， “預(yù)售樓花+分期付款”的香港預(yù)售制

9、度應(yīng)運(yùn)而生，有效解決香港樓市“供不應(yīng)求”，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場繁榮。20世 紀(jì)90年代內(nèi)地亦面臨住房需求大但供給短缺問題，于是在市場經(jīng)濟(jì)的商品房制度與房改貨幣化等因素催化下，借鑒香 港形成“中國內(nèi)地版預(yù)售制”。內(nèi)地預(yù)售制與中國香港仍存差異，行業(yè)下行期潛藏風(fēng)險(xiǎn)：相較內(nèi)地預(yù)售，香港預(yù)售制度權(quán)責(zé)分明。香港開發(fā)商在預(yù)售 前需確保地價(jià)款已全部支付，還需證明有資金實(shí)力完成項(xiàng)目建設(shè)，預(yù)售定金隨即放入信托賬戶（監(jiān)管賬戶）隔離，因 此爛尾現(xiàn)象較少。購房者如遇延遲交樓，開發(fā)商還需支付利息，即使在極端爛尾或開發(fā)商破產(chǎn)情況下，較容易找到接 盤方，買家權(quán)益可得到充分保障。內(nèi)地預(yù)售制度過往曾在加快住房供應(yīng)、推動(dòng)行業(yè)發(fā)展中起

10、到積極作用，但本身制度 存在缺陷，如預(yù)售金未被隔離監(jiān)管等，間接導(dǎo)致內(nèi)地開發(fā)商形成高杠桿、高周轉(zhuǎn)、無序擴(kuò)張的經(jīng)營方式；如若行業(yè)景 氣度下行，易引發(fā)資金鏈斷裂、項(xiàng)目擱置等風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)事件，導(dǎo)致銀行面臨壞賬壓力，購買者在交房等 待期單方面承擔(dān)交付風(fēng)險(xiǎn)等。土拍遇冷倒逼現(xiàn)售試點(diǎn)取消，全面推行現(xiàn)售仍存挑戰(zhàn)。2016-2018年南京等地為抑制土市過熱，推出現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，后 因市場降溫逐步退出；2021年杭州等地在第二批土拍中推出“競現(xiàn)房”要求，但對(duì)應(yīng)10宗地塊全部流拍，倒逼地方政 府自行調(diào)整土地出讓要求。我們認(rèn)為，現(xiàn)房銷售雖可保障購房者權(quán)益、提高開發(fā)商運(yùn)營能力等準(zhǔn)入門檻、加速行業(yè)優(yōu) 勝劣汰，但房企

11、資金壓力無形加大，且樓盤銷售時(shí)間推遲或?qū)е露唐诠?yīng)青黃不接，易推高房價(jià)等。尤其是在當(dāng)前行 業(yè)資金壓力較大背景下，全面推行現(xiàn)房銷售仍面臨挑戰(zhàn)。更多報(bào)告內(nèi)容參見：地產(chǎn)雜談系列之三十八：預(yù)售制探討之何去何從4本月報(bào)告精選之三：政治局會(huì)議穩(wěn)定市場，強(qiáng)調(diào)保交樓穩(wěn)民生報(bào)告主要觀點(diǎn)：“穩(wěn)地產(chǎn)”放在更靠前位置，短期政策力度有望加大。會(huì)議強(qiáng)調(diào)要全方位守住安全底線，同時(shí)將“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場” 放在更靠前位置，凸顯中央穩(wěn)地產(chǎn)的決心。7月以來受推盤回落及個(gè)別行業(yè)事件影響，銷售再度走弱，截止7月26日平 安重點(diǎn)跟蹤50城成交同比降32.2 ，降幅較6月擴(kuò)大18.4個(gè)百分點(diǎn)，上半年百強(qiáng)房企銷售面積同比下降52.9 ，樓市

12、復(fù)蘇 仍充滿波折。相比4月政治局會(huì)議“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，本次會(huì)議強(qiáng)調(diào)因城施策用足用好政策 工具箱，同時(shí)延續(xù)“支持剛性和改善性住房需求”的表述。考慮4月首提“支持改善性住房需求”后，5月成都、杭州 等地政策調(diào)整快速落地，隨著本次會(huì)議精神逐步傳達(dá)，預(yù)計(jì)短期各地更多“穩(wěn)市場”政策有望出臺(tái)。強(qiáng)調(diào)保交樓、穩(wěn)民生，地方政府有望發(fā)揮更大作用。會(huì)議強(qiáng)調(diào)“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”，近期受個(gè)別 行業(yè)事件影響，市場對(duì)房屋交付擔(dān)憂有所升溫。統(tǒng)計(jì)23家主要涉及出險(xiǎn)或展期房企2021年合計(jì)銷售額約3.86萬億，占 百強(qiáng)房企的30.6 ，由于信用端的擔(dān)憂，部分出險(xiǎn)房企在外部融資和內(nèi)生銷售均存

13、一定難度。根據(jù)中指院不完全統(tǒng)計(jì)， 2022H1民企信用債發(fā)行占比僅11 ，16家出險(xiǎn)或展期房企銷售額同比降64 ，短期保交樓壓力仍大。在“保交樓、穩(wěn)民 生”大背景下，多家出險(xiǎn)或展期房企正通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、引入戰(zhàn)投等方式積極自救，部分地方政府亦出臺(tái)返還土地款等 舉措，在“壓實(shí)地方政府責(zé)任”的大背景下，預(yù)計(jì)各地地方政府在“保交樓”中將發(fā)揮更大作用。持續(xù)看好強(qiáng)運(yùn)營、強(qiáng)信用房企。我們認(rèn)為本輪地產(chǎn)調(diào)整期將加速房企分化，在短期行業(yè)復(fù)蘇仍存波折的背景下，“強(qiáng) 信用”更易將融資優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為拿地優(yōu)勢，最終轉(zhuǎn)化為銷售及盈利優(yōu)勢。根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，上半年央國企信用債發(fā)行占 比達(dá)89 、集中供地中央國企拿地金額占比達(dá)71 ，

14、百強(qiáng)房企中央國企銷售額增速（-36.2 ）大于民企（-61.7 ），房 企分化已逐步顯現(xiàn)。中長期看，本次樓市調(diào)整有望加速行業(yè)供給端優(yōu)化，部分企業(yè)或面臨退出、規(guī)模萎縮，逐步改變 過往“高地價(jià)、低盈利”現(xiàn)狀。格局優(yōu)化后將更考驗(yàn)開發(fā)商運(yùn)營能力，具備強(qiáng)運(yùn)營能力房企有望脫穎而出。更多報(bào)告內(nèi)容參見：行業(yè)點(diǎn)評(píng)：政治局會(huì)議穩(wěn)定市場，強(qiáng)調(diào)保交樓穩(wěn)民生5本月報(bào)告精選之四：綠城中國：品質(zhì)標(biāo)桿房企，逆流而上未來可期報(bào)告主要觀點(diǎn)：全國領(lǐng)先品質(zhì)房企，經(jīng)營業(yè)績逆勢改善：綠城中國為全國領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品開發(fā)及生活綜合服務(wù)供應(yīng)商，先后引入九 龍倉、中交集團(tuán)、新湖中寶作為戰(zhàn)略性股東，由民營企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂醒肫蟊尘暗幕旌纤兄品科蟆?

15、021年?duì)I收1002.4 億元、歸母凈利潤44.7億元，同比逆勢增長52.4 、17.7 。2021年合同銷售總額3509億元，超額完成既定目標(biāo)，操盤 榜排名升至行業(yè)第七，2022年前7月進(jìn)一步升至行業(yè)第五。投資靈活儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)，匠心品質(zhì)助力發(fā)展：公司近年積極獲取土地，2017-2021年拿地銷售面積比均大于100 ，2022H1調(diào) 整期拿地強(qiáng)度亦高于主流房企。投資方式靈活，包含招拍掛、收并購等多種形式，保障利潤兼顧效率。2021年末總貨 值9488億元，土儲(chǔ)資源充沛；一二線占比74 ，長三角、環(huán)渤海占比54 、21 ，重倉城市杭州、寧波、北京占比12 、10 、8 ，聚焦優(yōu)勢區(qū)域。公司產(chǎn)品服務(wù)優(yōu)

16、質(zhì)，客戶滿意度持續(xù)領(lǐng)先，帶來較快去化速度與可觀溢價(jià)空間。品質(zhì)追逐符 合長期發(fā)展趨勢，有望為銷售業(yè)績持續(xù)提供支持。經(jīng)營效率全面提升，財(cái)務(wù)穩(wěn)健融資占優(yōu)：公司通過優(yōu)化組織架構(gòu)與激勵(lì)機(jī)制、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品與采購體系、數(shù)字化賦能等 方式，推動(dòng)開發(fā)流程全面提速、人均效能逐年提升。2021年動(dòng)態(tài)建造成本較目標(biāo)值下降1.3 ；銷管費(fèi)用收入比降至8 ， 對(duì)比上市房企仍有進(jìn)一步下行空間。公司融資渠道全面鋪開，2021年末利息成本降至4.5 ，與央國企不相上下。永續(xù) 債連年降低，預(yù)計(jì)2023年完全贖回，將推動(dòng)真實(shí)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。代建業(yè)務(wù)首屈一指，受益行業(yè)高速成長：基于中小開發(fā)商、城投、金融機(jī)構(gòu)及公共住房領(lǐng)域需求，代建行

17、業(yè)前景廣闊。 根據(jù)中指院預(yù)測，2025年新簽合約面積、代建行業(yè)收入有望達(dá)到2.3億平、317億元，2020-2025年復(fù)合增速均為23.5 。 公司作為輕資產(chǎn)代建先行者，有望憑借優(yōu)質(zhì)品牌與豐富經(jīng)驗(yàn)，鞏固領(lǐng)先地位并受益行業(yè)發(fā)展。更多報(bào)告內(nèi)容參見：綠城中國：品質(zhì)標(biāo)桿房企，逆流而上未來可期6本月報(bào)告精選之五：越秀地產(chǎn)：灣區(qū)“國資優(yōu)等生”，多元納儲(chǔ)筑牢根基報(bào)告主要觀點(diǎn)：灣區(qū)優(yōu)等生，“雙國資”加持：越秀地產(chǎn)隸屬廣州市國資委旗下越秀集團(tuán)，2019年引入廣州地鐵為戰(zhàn)略股東，合力開 拓TOD模式，目前為銷售破千億、業(yè)務(wù)多元化的全國性龍頭房企之一。2021年?duì)I收573.8億元，歸母凈利潤35.9億元， 分別同比

18、增長24.1 、下滑15.5 ；核心凈利潤41.5億元，同比上升3.2 。盈利水平及成本管控占優(yōu)，盡管近年行業(yè)整 體毛利率中樞下行，但公司毛利率水平依舊保持領(lǐng)先，2021年為21.8 ，高于50強(qiáng)房企均值（19.7 ）；三費(fèi)費(fèi)用率處 于下行通道，2021年為7.76 。2021年銷售超額完成目標(biāo)，資金充裕助力逆周期增儲(chǔ)：2021H2后行業(yè)銷售跌幅擴(kuò)大，公司在銷售承壓背景下，2021年 逆勢實(shí)現(xiàn)銷售額同比增長20.2 ，目標(biāo)完成度103 ，2022年銷售目標(biāo)對(duì)應(yīng)2021年實(shí)際銷售額仍有7 增速，彰顯公司不懼 行業(yè)波動(dòng)的發(fā)展信心。財(cái)務(wù)方面，公司作為綠檔房企，2021年融資成本持續(xù)下行至4.26 ，

19、2022年新增境內(nèi)外發(fā)債利率 均低于3.8 ，低成本融資疊加渠道暢通，助力公司逆周期增儲(chǔ)。2021年公司拿地銷售比高于50強(qiáng)房企整體值；2022H1 拿地力度仍舊保持前列，拿地銷售面積比、金額比分別位居50強(qiáng)房企第2位、第9位。TOD等多元化拿地優(yōu)勢深化，“地產(chǎn)+房托”雙平臺(tái)互動(dòng)：公司依托廣州本土及雙國企背景，持續(xù)推進(jìn)TOD等“6+1”多 元化增儲(chǔ)模式，為擴(kuò)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)保駕護(hù)航，2021年新增土儲(chǔ)建面中過半數(shù)來自非公開市場。其中TOD項(xiàng)目具備區(qū)位、利 潤優(yōu)勢，存在技術(shù)要求等較高準(zhǔn)入門檻，體現(xiàn)公司強(qiáng)運(yùn)營能力。同時(shí)公司踐行“商住并舉”戰(zhàn)略抵抗行業(yè)周期波動(dòng)， 與越秀房托形成“地產(chǎn)+房托”雙平臺(tái)模式。越

20、秀地產(chǎn)將資產(chǎn)注入房托，搭建商業(yè)項(xiàng)目完整“投-融-管-退”閉環(huán)，一 次性回收現(xiàn)金，有助于提升公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、ROE及商業(yè)運(yùn)營能力，又可持續(xù)分享物業(yè)運(yùn)營及增值收益。截至2021年末 越秀房托共持有9家物業(yè)，總物業(yè)估值達(dá)424億元。更多報(bào)告內(nèi)容參見：越秀地產(chǎn)：灣區(qū)“國資優(yōu)等生”，多元納儲(chǔ)筑牢根基7本月報(bào)告精選之六：復(fù)盤溫州樓市泡沫始末與當(dāng)前保交樓差異8報(bào)告主要觀點(diǎn)：溫州2010年前后曾出現(xiàn)樓市泡沫，遺留部分樓盤交付困難。2000年以來大量溫州民間資本投向房地產(chǎn)，疊加溫州2009-2010 年常住人口大幅增長，推動(dòng)房價(jià)加速上漲。盡管2011年溫州全市GDP總量僅約為北京上海2成，但商品房均價(jià)突破2萬/

21、平米， 遠(yuǎn)高于同期北京上海均價(jià)。隨著2008年金融危機(jī)爆發(fā)以及央行20102011年加息，溫州此前互相拆借擔(dān)保的民間資金鏈接 連斷裂，房地產(chǎn)被直接波及。隨后溫州樓市發(fā)生過山車式轉(zhuǎn)折，房價(jià)下跌引發(fā)的開發(fā)商資不抵債、資金鏈斷裂等問題，直 接導(dǎo)致樓盤交付困難，化解問題隨之成為焦點(diǎn)。交付困難問題化解需政府引導(dǎo)，輔以市場化手段，同時(shí)需要法律文件等予以支持：工程完工方面，如遇樓盤開發(fā)商難以完 工交樓，可由政府引入資金或由新施工單位墊資，采用“共益?zhèn)鶆?wù)”規(guī)則（即為債權(quán)人、債務(wù)人的共同利益所負(fù)擔(dān)的債務(wù)， 在清償順序上具有優(yōu)先受償權(quán)），并以建成工程沖抵“爛尾樓”后續(xù)建設(shè)工程款；資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方面，還需積極撮合債務(wù)人轉(zhuǎn)

22、 讓股權(quán)、資產(chǎn)、在建工程等實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)。此外長期爛尾項(xiàng)目若要實(shí)現(xiàn)后續(xù)開工建設(shè)，通常涉及土地延期手續(xù)等多重法律法規(guī) 問題。政府需加強(qiáng)完善法律法規(guī)并加大執(zhí)法力度，與相關(guān)部門協(xié)調(diào)一致，為引入新企業(yè)完成“爛尾樓”后續(xù)建設(shè)提供權(quán)益 保障；典型法案如中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法與地方政府文件關(guān)于印發(fā)珠海市“爛尾樓”整治處理辦法的通知均 為處置爛尾樓提供文件政策指引。溫州“共益?zhèn)鶆?wù)+代建代銷”預(yù)重整方案與鄭州紓困基金為化解“交付難”示范案例：溫州市蒼南縣“華臣一品苑” 采用 “共益?zhèn)鶆?wù)+代建代銷”的預(yù)重整方案，用3億多元資金盤活50余億元債權(quán)，債務(wù)人通過債務(wù)重組、延期還款、投資增值等 方式實(shí)現(xiàn)紓困減負(fù)，使企業(yè)主體資

23、格及主營業(yè)務(wù)得以保留，有效確保爛尾項(xiàng)目能夠順利竣工、交付、辦證。鄭州則是通過 引入國資、“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還+收并購+破產(chǎn)重組+保障性租賃住房”等創(chuàng)新模式、紓困基金多種舉措“保交樓”；其中紓困基 金規(guī)模達(dá)百億，采用“母基金-子基金-項(xiàng)目”資金傳導(dǎo)模式，旨在帶動(dòng)社會(huì)資本優(yōu)先盤活危困房企12個(gè)凈資產(chǎn)較高存量 項(xiàng)目,而后將置換資金專項(xiàng)用于緩解其他已停工樓盤，達(dá)到“盤活一個(gè)、救活一批”的杠桿撬動(dòng)效應(yīng)。更多報(bào)告內(nèi)容參見：地產(chǎn)雜談系列之三十九：復(fù)盤溫州樓市泡沫始末與當(dāng)前保交樓差異政策：政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)保交樓，壓實(shí)地方政府責(zé)任9資料來源：各政府網(wǎng)站，平安證券研究所時(shí)間文件/會(huì)議名稱主要內(nèi)容7月12日關(guān)于印發(fā)“十四五

24、”新 型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案的通知放開放寬除個(gè)別超大城市外的落戶限制，試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度； 到2025年全國常住人口城鎮(zhèn)化率將穩(wěn)步提高，戶籍人口城鎮(zhèn)化率明顯提高7月28日中央政治局會(huì)議穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱， 支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。8月16日關(guān)于進(jìn)一步完善和落實(shí)積極生育支持措施的指導(dǎo)意見住房政策向多子女家庭傾斜，在繳存城市無自有住房且租賃住房的多子女家庭，可按照實(shí)際房租支出提取住房公積金；對(duì)購買首套自住住房的多子女家庭，有條件的城市可給予適當(dāng)提高住房公積金貸款額度等相關(guān)支持政策。完善政策工具箱，通過政策性銀行專

25、項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)8月19日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政 部、人民銀行等有關(guān)部門目建設(shè)交付。此次專項(xiàng)借款精準(zhǔn)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴(yán)格限定用于已 售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，實(shí)行封閉運(yùn)行、專款專用。通過專項(xiàng)借款撬動(dòng)、銀行貸款跟進(jìn)，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，維護(hù)購房人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，7月涉房類政策（含中央及地方）共34項(xiàng)，環(huán)比降17.1%，出臺(tái)偏松類政策28項(xiàng)，政策延續(xù)偏松基調(diào)，3項(xiàng)偏緊類政策旨在加強(qiáng)預(yù)售金監(jiān)管，督促保交樓進(jìn)程。政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)保交樓，壓實(shí)地方政府責(zé)任。7月中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持“房住不炒”定位，因城 施策用足

26、用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生；8月19日住建部、財(cái)政 部、央行等部門出臺(tái)措施，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，實(shí)行封閉運(yùn)行、專款 專用，通過專項(xiàng)借款撬動(dòng)、銀行貸款跟進(jìn)，維護(hù)購房人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。7月涉房類政策以偏松政策為主7月以來中央層面主要政策、會(huì)議32131010103577562295572263548372801020205040530607月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月項(xiàng)中性偏松偏緊10資料來源：各政府網(wǎng)站，平安證券研究所政策：多地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，延

27、續(xù)降首付、松限購等7月中旬以來，西安、深圳、長沙等地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，在壓實(shí)地方政府責(zé)任背景下，堅(jiān)守“保交樓”底線。降首付、 松限購、提高公積金貸款額度等寬松政策仍在杭州、蘇州等核心二線城市延續(xù)，其中北京三項(xiàng)目試點(diǎn)支持老年家庭購 房，子女可作為共同借款人；成都自有住房用于保障性租賃住房，可在限購區(qū)域新增一套購房資格。近期地方樓市調(diào)控政策匯總時(shí)間城市主要內(nèi)容7月6日成都居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房，住房納入保障性租賃住房房源庫后，居民即可申請(qǐng)?jiān)诔鲎庾》克谙拶弲^(qū)域取得新增購買一套住房資格7月7日深圳擬出公積金貸款新政，配偶、父母、子女可作為共同申請(qǐng)人7月8日長春個(gè)人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款

28、的，首套剛需住房貸款首付比例由不低于30恢復(fù)至20，二套改善性住房貸款首付比例由不低于40恢復(fù)至307月13-14日西安、深圳強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管7月22日長沙住房公積金貸款最高貸款額度從60萬元提高至70萬元，生育三孩的家庭住房公積金貸款最高貸款額度提高至80萬元。職工家庭購買二套房申請(qǐng)住房公積金貸款的，最低首付款比例由60調(diào)整至40。8月1日杭州三孩家庭購買首套普通自住住房且首次申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款額度可按家庭當(dāng)期最高貸款限額上浮20確定。8月3日長沙全面加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管監(jiān)測，保證資金“留在項(xiàng)目”8月4日北京三項(xiàng)目試點(diǎn)支持老年家庭購房，最低35首付、子女可作共同借款人8月12

29、日溫州放寬居住落戶門檻，將市區(qū)居住年限縮短為6個(gè)月，同時(shí)辦理居住證并繳納社保即可，取消了原規(guī)定中的“必須在同一地點(diǎn)連續(xù)居住”的條件限定對(duì)于符合居住落戶條件的人員，如租住的出租房已經(jīng)辦理備案登記并由房東同意，便可直接在租賃房屋內(nèi)落戶8月15日惠州對(duì)于首次購買普通住房的商貸，最低首付款比例調(diào)整為208月17日昆山、 太倉在蘇州市無房的外地戶籍居民，以家庭為單位，在昆山購買首套房不需要提供社保或個(gè)稅證明；外地戶籍居民在太倉購買首套房不需要提供社保或 個(gè)稅證明。資金：社融增速回落，居民中長期貸款疲弱117月M2同比增速環(huán)比上升8月5年期LPR報(bào)價(jià)下調(diào)15bp7月社融存量增速環(huán)比下滑7月M2同比增長12

30、，增速環(huán)比升0.6個(gè)百分點(diǎn)；社融存量同比增長10.7 ，增速環(huán)比降0.1個(gè)百分點(diǎn)。8月22日1年期 LPR、5年期及以上LPR最新報(bào)價(jià)3.65 、4.3 ，分別較上月下調(diào)5bp、15bp。根據(jù)平安宏觀組觀點(diǎn)，7月社融增速回落，反映出居民和企業(yè)信貸“加杠桿”意愿偏弱、有效貸款需求不足、信心改 善有限。同時(shí)房地產(chǎn)交付擔(dān)憂升溫，疊加房企半年度時(shí)點(diǎn)銷售沖量活動(dòng)告一段落，居民購房意愿不足， 7月新增居民 中長期貸款1486億元，同比少增2681億元。1312111098762019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-0%M2:同比M2:同比3.703.7

31、03.703.703.703.703.70 3.654.604.604.604.604.454.454.454.302022-012022-032022-052022-07%貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR):1年貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR):5年9%11%13%14%4.84.64.412%4.24.03.810%3.63.43.28%3.03603403203002802602402202002021-01 2021-05 2021-09 2022-01 2022-05萬億元社會(huì)融資規(guī)模存量同比資金：境內(nèi)債發(fā)行利率延續(xù)低位，按揭利率仍有下行空間127月單月境內(nèi)債、境外債平均發(fā)行利率、集合信托平均收益

32、率分別為3.23 、7.82 、7.69 ，環(huán)比降0.34pct、 0.02pct、升0.13pct。境內(nèi)發(fā)債主要集中于信用資質(zhì)較好的央國企，發(fā)行利率延續(xù)低位。7月貝殼研究院監(jiān)測的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.35%，二套房房貸利率5.07%，分別較6月下降7bp、2bp，隨著5年期LPR下調(diào)，后續(xù)按揭利率改善或在基準(zhǔn)加點(diǎn)方面優(yōu)化，按揭利率仍有進(jìn)一步下行空間。房企境內(nèi)債、境外債與信托發(fā)行成本重點(diǎn)城市首套房貸利率、二套房貸利率（貝殼研究院）5.73%5.69%5.64%5.56%5.47%5.34%5.17%4.91%4.42%4.35%5.99%5.96%5.91%5.84%5.75%

33、5.60%5.45%5.32%5.09%5.07%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%2021-102021-122022-022022-042022-06首套房房貸利率二套房房貸利率8.48.28.07.87.67.47.27.06.86.657911131532019-082020-012020-062020-11，用益信托網(wǎng)，貝殼研究院，平安證券研究所2021-042021-092022-022022-07%境內(nèi)債平均發(fā)行利率 境外債平均發(fā)行利率集合信托平均年收益率（右軸）資金：房企境內(nèi)債融資邊際改善，2022年剛性兌付壓力仍大13，用益信托網(wǎng)，平安證券研究所7月房企境內(nèi)債、境外債、

34、集合信托融資規(guī)模分別為524億元、61.1億美元、99億元，環(huán)比分別升16.6 、583.6 、降37.6 ；境外債融資規(guī)模環(huán)比高增，主要因涉險(xiǎn)房企舊債展期重發(fā)。短期高壓房企資金環(huán)境仍難言實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，多家出險(xiǎn)房企相繼實(shí)質(zhì)性違約并債務(wù)展期；央國企及優(yōu)質(zhì)民企融資持續(xù)回 暖，后續(xù)融資優(yōu)勢有望進(jìn)一步擴(kuò)大。房地產(chǎn)債券及信托發(fā)行規(guī)模走勢（月）3504631971,00090080070060050040030020010002020-01 2020-07 2021-01 2021-07 2022-01 2022-07億元2020年月均到期2021年2022年非城投地產(chǎn)債總償還量房企境內(nèi)債到期規(guī)模2022年

35、各季度房企美元債到期規(guī)模1711421242001801601401201008060402002022Q12022Q22022Q32022Q4億美元183到期規(guī)模20018016014012010080604020002004006008001000120014002020-01 2020-05 2020-09 2021-01 2021-05 2021-09 2022-01 2022-05境內(nèi)債發(fā)行金額（億元）集合信托發(fā)行金額（億元）海外債發(fā)行金額（億美元，右軸）樓市：整體成交環(huán)比回落，新房二手房存在分化14新房二手房市場存在分化，7月重點(diǎn)50城新房月日均成交4948套，環(huán)比降28.1 ，同

36、比降31，降幅較6月擴(kuò)大 15.9pct；重點(diǎn)20城二手房月日均成交2243套，環(huán)比降3.7 ，同比降3.7 ，降幅較6月收窄10.3pct。7月房企沖刺中報(bào)業(yè)績結(jié)束，疊加傳統(tǒng)淡季影響，新盤推盤力度有所放緩，樓市成交整體回落；同時(shí)在交付擔(dān)憂下， 購房者更傾向選擇二手現(xiàn)房，二手房成交回落幅度遠(yuǎn)小于新房。20城二手房月日均成交套數(shù)同比0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%2022.12022.22022.32022.42022.52022.62022.72022.850城商品房月日均成交套數(shù)同比新房月日均成交同比一線同比二線三線-60%-50%-40%-30%-20%-10%

37、0%0500100015002000250030002021/062021/082021/102021/122022/022022/042022/06資料來源：各地房管局，國家統(tǒng)計(jì)局，平安證券研究所。左圖2022年8月日均成交統(tǒng)計(jì)為8月前19天的日均成交數(shù)據(jù)。二手房月日均成交（套數(shù)） 二手房月日均成交套數(shù)同比樓市：推盤力度回落，出清周期環(huán)比下降15資料來源：中指院，平安證券研究所 注：35城中一線城市4個(gè)、二線10個(gè)、三四線21個(gè)；商品房銷供比=當(dāng)月商品房備案面積/當(dāng)月批準(zhǔn)預(yù)售面積7月為房企推盤銷售淡季，35城商品房平均批準(zhǔn)上市面積47.7萬平米，環(huán)比降29.7%；銷供比115.9%，環(huán)比升1

38、.6個(gè)百 分點(diǎn)。平均出清周期有所回落，35城商品房平均出清周期33.3個(gè)月，環(huán)比降1.3個(gè)月，其中一線城市僅為23個(gè)月，遠(yuǎn)低于二 線城市（30個(gè)月）、三線城市（38個(gè)月），去庫存仍是市場主旋律。分城市看，上海、杭州、成都、合肥、東莞等地 7月商品房銷售面積數(shù)據(jù)環(huán)比依然為正，表現(xiàn)較強(qiáng)市場韌性。35城商品房平均批準(zhǔn)上市面積35城商品房平均出清周期35城商品房平均銷供比2021-012021-052021-092022-012022-05200180萬平160140120100806040200一線平均 三四線平均二線平均35城平均10152025303540月一線平均三四線平均二線平均整體平均90

39、%140%190%240%290%340%40%2021-012021-052021-092022-012022-05一線平均 二線平均 三四線平均 35城平均樓市：百城住宅價(jià)格保持平穩(wěn)，穩(wěn)樓市政策初見成效167月百城住宅平均價(jià)格16204元/平米，環(huán)比降0.01%；分城市能級(jí)看，7月一、二、三線城市住宅平均價(jià)格，環(huán)比分別 降0.08%、升0.11%、降0.01%。房貸利率及政策改善初有成效，7月百城住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市共53個(gè)，較上月增加6個(gè)。0.4%0.4%0.3%0.3%0.2%0.2%0.1%0.1%0.0%-0.1%-0.1%16,06016,08016,10016,12016,14

40、016,16016,18016,20016,2202021/072021/102022/012022/042022/07百城住宅平均價(jià)格走勢百城住宅平均價(jià)格（元/平方米）環(huán)比-0.20%-0.15%-0.10%-0.05%0.00%0.05%0.10%0.15%0.20%2021/122022/022022/042022/06百城中一二三線城市住宅價(jià)格環(huán)比變化一線價(jià)格環(huán)比二線價(jià)格環(huán)比三線價(jià)格環(huán)比10090807060504030201002021/042021/112022/06個(gè)百城住宅價(jià)格上漲、持平與下跌城市數(shù)量環(huán)比下跌環(huán)比持平環(huán)比上漲17土地：成交量價(jià)齊升，城市區(qū)域間冷熱分化百城土地供應(yīng)

41、與成交情況百城土地成交均價(jià)走勢7月22城第二批集中供地進(jìn)入下半場，百城土地供應(yīng)建面1.5億平米，環(huán)比降33.9%；成交建面1.6億平米，環(huán)比升 2%；土地成交均價(jià)2604元/平米，環(huán)比升5.6%；土地溢價(jià)率3.11%，環(huán)比降1.2個(gè)百分點(diǎn)。政策持續(xù)釋放積極信號(hào)以及土拍規(guī)則做出調(diào)整放寬，從已完成二輪土拍的城市看，整體熱度較首輪保持平穩(wěn)。但城市間、區(qū)域間冷熱分化，延續(xù)此前國企央企與地方平臺(tái)公司托底格局，民營房企存在感仍舊較低。百城土地成交溢價(jià)率0.00.51.01.52.02.53.045,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000202

42、1-072021-102022-012022-042022-07百城供應(yīng)土地建面（萬平米） 百城成交土地建面（萬平米） 供銷比（右軸）百城成交均價(jià)（元/平米）一線成交均價(jià)（元/平米）二線成交均價(jià)（元/平米）三線成交均價(jià)（元/平米）18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00002021-072021-102022-012022-042022-0718,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00002021-072021-102022-012022-04百城成交均價(jià)（元/平米） 二線成交均價(jià)（

43、元/平米）一線成交均價(jià)（元/平米） 三線成交均價(jià)（元/平米）1816141210864202022-072021-072021-102022-012022-042022-07百城土地成交溢價(jià)率（%）一線成交溢價(jià)率（%） 二線成交溢價(jià)率（%） 三線成交溢價(jià)率（%）18房企：銷售環(huán)比回落，單月成交同比跌幅或?qū)⑹照購?qiáng)房企2022年7月全口徑銷售金額、全口徑銷售面積累計(jì)同比降49.3%、52%；單月同比降39.6%、45.5%，環(huán)比降27%、25.2%。7月房企中報(bào)沖刺完成后為傳統(tǒng)淡季，銷售有所轉(zhuǎn)弱；展望后續(xù)，在政策暖風(fēng)下，行業(yè)有望筑底回穩(wěn)，隨著上年同期基 數(shù)降低，單月成交同比跌幅或?qū)⒂兴照鞒?/p>

44、市市場仍將繼續(xù)分化。上海、成都等市場成交或?qū)⒈３指呶唬痪仁姓?力度加碼城市短期成交或?qū)⒎€(wěn)中有升；多數(shù)三四線城市或?qū)⑵D難探底，成交持續(xù)低位運(yùn)行，去庫存仍將是市場主旋律?？硕鸢購?qiáng)房企單月銷售增速資料來源：克而瑞，平安證券研究所克而瑞百強(qiáng)房企累計(jì)銷售增速-39.6%-45.5%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月克而瑞百強(qiáng)銷售額單月同比克而瑞百強(qiáng)銷售面積單月同比-49.3% -52.0%-20%-30%-40%-50%-60%40%30%20%10%0%-10%2021年1

45、-7月2021年1-10月2022年1月2022年1-4月2022年1-7月克而瑞百強(qiáng)銷售額累計(jì)增速克而瑞百強(qiáng)銷售面積累計(jì)增速19房企：集中供地下拿地力度加大，企業(yè)間投資態(tài)度分化資料來源：克而瑞，中指院，平安證券研究所；注：拿地?cái)?shù)據(jù)來自中指院，銷售數(shù)據(jù)來自克而瑞7月部分城市開啟二輪集中供地，50強(qiáng)房企整體拿地銷售金額比44、拿地銷售面積比43 ，環(huán)比升14.8pct、 10.6pct；50強(qiáng)房企中僅越秀、華發(fā)等12家房企參與拿地，多數(shù)為財(cái)務(wù)穩(wěn)健、信用資質(zhì)較好的央國企。當(dāng)前房企資金壓力亦未實(shí)質(zhì)性改善，預(yù)計(jì)短期拿地房企仍將主要以穩(wěn)健型央國企、優(yōu)質(zhì)民企以及城投平臺(tái)公司為主， 企業(yè)間投資態(tài)度明顯分化。50強(qiáng)房企拿地銷售比2022年7月50強(qiáng)房企拿地銷售比85%75%65%55%45%35%25%15%5%拿地銷售金額比拿地銷售面積比400%350%300%250%200%150%100%50%0%越 秀 地 產(chǎn)華 發(fā) 股 份保 利 發(fā) 展招 商 蛇 口中 國 金 茂華 潤 置 地龍 湖 集 團(tuán)金 地 集 團(tuán)建 發(fā) 房 產(chǎn)新 城 控 股中 海 地 產(chǎn)萬 科 地 產(chǎn)拿地銷售金額比（單月值）拿地銷售面積比（單月值）20股市：單月下跌6.25%，