中原星河惠陽項目之分析定位報告

1、TOP PRODUCE謹 呈:深圳市市星河房房地產開開發(fā)有限限公司 Prreseent : SShenn Zhhen XinngHee reeal esttatee deevellopss Coo.Lttd 星河惠惠陽專案案分析定定位報告告 The Repoort of Anaalysse aand Fixxingg Posiitioon FFor XinngHee深圳市中原地產顧問有限公司惠州分公司營銷A組 111 MAYY, 220077本報告的技術成果專屬深圳市星河地產開發(fā)有限公司所有；深圳市中原物業(yè)顧問有限公司惠陽分公司擁有本報告的策劃思路、分析方法、報告格式的技術版權，未經許可，不得

2、轉讓或翻載?；逝拼砝?信心心標置報告評審審監(jiān)製：深圳市市中原地地產 品控中中心專案全權權負責：鐘志斌斌 行銷總監(jiān)監(jiān)專案報告告主撰：徐智勇勇 策劃劃經理報告技術術負責：徐智勇勇 策劃劃經理李 燊燊 策劃劃經理策劃參與與成員：何卷華華高級級策劃師師吳磊策劃師師邱貞標策劃師師彭光平策劃師師劉正文策劃師師報告文字字處理：黃露露 張英英華劉劉顯新彭光平平前 言言PREFFACEE“定位”一詞很很早就已已經使用用，最初初指商場場中商品品擺放在在眼睛視視平線的的位置。19882年，阿爾里斯（Al Riees）和杰克克特勞特特（Jaack Troout）撰寫了了定位位：羸得得你的頭頭腦的戰(zhàn)戰(zhàn)爭一一書，“定位

3、”一詞因因此進入入了營銷銷領域。每項新產產品、每每家企業(yè)業(yè)都會吸吸引偏好好其主要要特色的的客戶群群。美國國一家制制藥公司司將其新新藥定位位為“緩解病病痛速度度最快”，而后后新的競競爭對手手將其新新產品定定位為“最安全全”的藥品品，市場場效果非非同凡想想；新的的競爭對對手并未未定位為為“速度最最快、最最安全”的藥品品。市場定位位是企業(yè)業(yè)對目標標消費者者或者說說目標消消費市場場的選擇擇。產品品定位是是在完成成市場定定位的基基礎上，企業(yè)對對用什么么樣的產產品來滿滿足目標標消費者者或目標標消費市市場的需需求。許許多人至至今還把把市場定定位和產產品定位位混淆在在一起，其實這這兩者完完全是兩兩回事。從理論

4、論上講，應該先先進行市市場定位位，然后后才進行行產品定定位。在在實際商商業(yè)實踐踐中，也也有先完完成了產產品定位位，然后后才來補補做市場場定位的的。如牛仔褲褲的發(fā)明明：市場場定位在在先，發(fā)發(fā)明者首首先發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的是淘淘金者需需要一種種耐穿耐耐磨的衣衣物，即即發(fā)現(xiàn)目目標市場場在那里里，然后后才想到到把帆布布裁下來來做成牛牛仔褲這這種真實實的產品品。隨身身聽的發(fā)發(fā)明也是是如此。那就是是索尼老老板首先先意識到到人們需需要邊行行走邊聽聽音樂，也就是是說發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有隨身身聽的市市場，然然后才冒冒出了創(chuàng)創(chuàng)造隨身身聽這一一產品的的念頭，產品定定位才產產生。這這些都是是市場定定位先行行的經典典例子。山 水仁者愛山 智者

5、樂水仁者愛山 無山不歡智者樂水 無水不暢山水是不不可再生生的自然然資源，也是人人居向往往的最佳佳生活空空間，主主打山水水強調了了稀缺資資源的占占有。目錄TOC o 1-5 h z u HYPERLINK l _Toc166902388 第一章 星河惠惠陽項目目策劃背背景分析析 PAGEREF _Toc166902388 h 5 HYPERLINK l _Toc1669023889 一、策策劃背景景一：惠惠陽地產產，無往往不利 PAGEREF _Toc166902389 h 5 HYPERLINK l _Toc166902390 二、策劃劃背景二二：指導導思路 PAGEREF _Toc16690

6、2390 h 9 HYPERLINK l _Toc166902391 三、策劃劃背景三三：項目目資料 PAGEREF _Toc166902391 h 11 HYPERLINK l _Toc166902392 第二章 星河惠惠陽項目目基地分分析 PAGEREF _Toc166902392 h 12 HYPERLINK l _Toc166902393 第三章 星河河惠陽項項目解析析 PAGEREF _Toc166902393 h 21 HYPERLINK l _Toc166902394 一、項目目優(yōu)勢 PAGEREF _Toc166902394 h 21 HYPERLINK l _Toc16690

7、2395 二、項目目劣勢 PAGEREF _Toc166902395 h 25 HYPERLINK l _Toc166902396 三、項目目地塊的的機會點點 PAGEREF _Toc166902396 h 27 HYPERLINK l _Toc166902397 四、項目目地塊的的威脅及及困難點點 PAGEREF _Toc166902397 h 28 HYPERLINK l _Toc166902398 五、項目目SWOOT戰(zhàn)略略組合建建議 PAGEREF _Toc166902398 h 29 HYPERLINK l _Toc166902399 第四章星河惠惠陽項目目定位策策略 PAGEREF

8、 _Toc166902399 h 31 HYPERLINK l _Toc166902400 、定位位推導方方式選擇擇 PAGEREF _Toc166902400 h 32 HYPERLINK l _Toc166902401 二、品類類定位過過程分析析 PAGEREF _Toc166902401 h 33 HYPERLINK l _Tooc166690024002 三、項項目市場場占位細細分析 PAGEREF _Toc166902402 h 46 HYPERLINK l _Toc166902403 四、項目目產品定定位 PAGEREF _Toc166902403 h 50 HYPERLINK l

9、 _Toc166902404 五、客戶戶定位 PAGEREF _Toc166902404 h 61 HYPERLINK l _Toc166902405 六、項目目開發(fā)主主題定位位 PAGEREF _Toc166902405 h 77 HYPERLINK l _Toc166902406 七、生活活方式訴訴求 PAGEREF _Toc166902406 h 78 HYPERLINK l _Toc166902407 八、價格格定位 PAGEREF _Toc166902407 h 80 HYPERLINK l _Toc166902408 九、項目目命名建建議 PAGEREF _Toc166902408

10、 h 85第一章 星河惠惠陽項目目策劃背背景分析析一、策劃劃背景一一：惠陽陽地產，無往不不利【關鍵詞詞一】 鵬城房房價高企企，土地地緊缺（深圳：2006年房價收入比高達12：1）定基指數(shù)：1997年=100深圳樓市走勢圖自20004年以以來，深深圳房價價持續(xù)高高漲，220066年房價價平均漲漲幅超過過25%,歸根根究底，是深圳圳自20003年年中以來來，深圳圳市政府府考慮到到深圳土土地儲備備有限，從土地地的粗放放型開發(fā)發(fā)向節(jié)約約型轉移移，關內內土地出出讓幾乎乎終止，全深圳圳可開發(fā)發(fā)用地亦亦不過2200平平米公里里，按目目前速度度，不足足50年年，深圳圳將面臨臨無地可可用的狀狀態(tài)。而與此同同時，

11、深深圳又是是全國著著名的移移民城市市、收入入最高的的城市之之一，即即有著豐豐富的市市場需求求，也有有著極強強的消費費力，而而對關內內迅速縮縮減的樓樓市供應應市場，加之開開發(fā)商囤囤地，遲遲遲不開開發(fā)或僅僅小批量量開發(fā)，造成供供不應求求的局面面，房價價受供需需影響，迅速攀攀升，使使得前批批投資者者受益，進而深深圳地產產進入全全民投資資時代，房地產產市場由由買房市市場進入入賣方市市場，至至20006年，盡管國國家調控控連連，但深圳圳樓市依依然在風風雨中加加速前進進，僅33年間，深圳樓樓市透支支了前110年的的經濟增增長，房房價收入入比達到到12:1，列列全國第第二位，高企的的房價將將深圳的的主流人人

12、群置業(yè)業(yè)推向了了關外、推向了了周邊城城市，而而土地的的緊缺使使得深圳圳地產商商必須走走出去，惠州、東莞、中山成成為了首首戰(zhàn)場?！娟P鍵詞詞二】 惠陽陽樓市復復蘇，強勢增增長惠陽大大亞灣區(qū)區(qū)域上個個世紀990年代代，受南南海石化化等利好好招商引引資的影影響，區(qū)區(qū)域經濟濟、地產產市場曾曾一度出出現(xiàn)“萬里江江山一片片紅”的發(fā)展展勢頭，以深圳圳為首的的異地開開發(fā)商紛紛紛介入入惠陽大亞灣灣，大面面積購地地，區(qū)域域內土地地幾乎被被圈完，然后，受中央央緊縮銀銀根及南南海石化化引資受受阻等不不利因素素的打擊擊，與海海南樓市市一樣，發(fā)展商商因獎金金及市場場原因，不得不不停工，爛尾樓樓叢生，區(qū)域經經濟陷入入進退兩兩

13、難的境境地。進入211世紀以以來，區(qū)區(qū)域形勢勢漸明，隨著中中海殼牌牌項目的的正式啟啟動，李李嘉誠成成功簽約約惠州港港，中海海石化一一期工程程投產成成功，大大量深圳圳工業(yè)遷遷入?yún)^(qū)域域內，深深惠交通通規(guī)劃利利好以及及深圳發(fā)發(fā)展受限限于地等等眾多利利勢的引引導，惠惠州大大亞灣自自20005年以以來，樓樓市與區(qū)區(qū)域經濟濟一道，呈現(xiàn)較較快的較較長勢頭頭，眾多多深圳及及異地發(fā)發(fā)展商卷卷土重來來，紛紛紛圈地進進行規(guī)模?；_發(fā)發(fā)，歷史史爛尾樓樓的后繼繼盤活已已全面展展開，良良好的發(fā)發(fā)展前景景，僅深深圳三分分之一弱弱的價格格，使得得深圳人人紛紛將將置業(yè)眼眼光投向向于此，半島11號的強強勢入市市，讓惠惠陽大大亞灣

14、區(qū)區(qū)域房地地產市場場明晰起起來，開開發(fā)展大大膽入主主惠州，置業(yè)者者涌入惠惠州，樓樓市呈現(xiàn)現(xiàn)快速增增長的勢勢頭，至至20006年底底，惠陽陽樓市已已達均價價37000元/平米，同比增增長300%，并并且，從從目前各各項目的的推廣情情況來看看，豪宅宅市場放放量增長長，區(qū)域域住宅市市場利好好再次提提升，預預計半島島1號、熊貓國國際2期期小高層層將達到到歷史新新高（約約40000元/平米），從此此，惠陽陽樓市進進入快速速的發(fā)展展階段，一座現(xiàn)現(xiàn)代化的的新城正正在崛起起?！娟P鍵詞詞三】 區(qū)域融融合，前前景斐然然深圳無地地可用，但深圳圳還是要要發(fā)展，而且是是以高速速在發(fā)展展，深圳圳未來將將走向何何方，也也許

15、這本本不是平平民百姓姓考慮的的問題，但對于于經濟發(fā)發(fā)展而言言，其已已超越了了政策層層面的思思考，有有需要，就有發(fā)發(fā)展。深圳需要要土地來來實現(xiàn)城城市的可可持續(xù)發(fā)發(fā)展，惠惠陽大大亞灣擁擁有大量量的廉價價可開發(fā)發(fā)用地，而兩地地之間，不僅是是鄰邦，更有著著豐富的的經濟交交流基礎礎，深惠惠兩地，1小時時的路程程，放眼眼北京、上海、廣州，一小時時經濟生生活圈，其實是是一個城城市的概概念。國國務院也也曾在220033年在為為深圳尋尋找新的的城市定定位，是是區(qū)域直直轄，還還是繼續(xù)續(xù)“特”下去，但無論論是如何何發(fā)展，深圳不不足20000平平方公里里的面積積，都不不足以支支撐深圳圳未來的的可持續(xù)續(xù)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，國國

16、務院也也曾在220033年成立立專項調調研組奔奔赴深圳圳、東莞莞、惠州州，就重重組深圳圳轄區(qū)進進行了多多方調研研，盡管管到目前前為止，尚沒有有政府的的公開聲聲明，但但我們也也發(fā)現(xiàn)，深、惠惠兩地在在接下來來的三年年里，事事實上讓讓兩地連連在了一一起：沿沿海高速速、南坪坪快速、深汕高高速、地地鐵3號號線、大大量工業(yè)業(yè)遷入，據(jù)了解解，僅220066年，深深惠兩地地政府之之間的交交流超過過了前五五年之和和，這是是行政融融合的前前奏，還還是偶然然？但無無論如何何，兩地地的經濟濟融合，優(yōu)勢互互補已經經讓兩地地政府感感覺到未未來的走走向：區(qū)區(qū)域合作作、融合合、經濟濟一體化化、行政政一體化化惠陽大大亞灣區(qū)區(qū)域

17、內，目前最最大的經經濟發(fā)展展難題，不是招招商引資資、也不不是土也也受限或或是政策策限制，而是城城市基礎礎設施、配套差差，當?shù)氐亟洕猩胁荒艹谐惺艽竺婷娣e建設設所帶來來的費用用，但，隨著深深惠一小小時經濟濟圈的形形成，大大量的實實力企業(yè)業(yè)駐入惠惠陽，一一方面讓讓政府看看到了區(qū)區(qū)域的希希望，能能更有信信心進行行城市資資源投資資，另一一方面，實力企企業(yè)出于于自身利利益的需需要，自自建部分分城市資資源，兩兩方面綜綜合發(fā)展展，區(qū)域域內城市市經濟快快速形成成，發(fā)展展，進而而加速促促動深惠惠經濟的的融合，惠陽經經濟受益益于深圳圳經濟的的直接帶帶動，前前景斐然然。【關鍵詞詞四】眾勢優(yōu)優(yōu)聚，無無往不利利2007

18、7年220088年，是是惠陽大亞灣灣區(qū)域聲聲速騰飛飛的契機機，實力力企業(yè)比亞迪迪、富士士康、石石化城、惠州港港等大型型招商項項目全面面落到實實處，這這些實力力企業(yè)的的進駐，不僅是是直接拉拉動了當當?shù)亟洕鷿陌l(fā)展展，更為為重要的的是，大大批深圳圳、香港港企業(yè)的的介入，將惠州州與發(fā)達達地區(qū)的的交流提提升到全全新的高高度，讓讓更多的的人有機機會了解解惠州，認同惠惠州。與與此同時時，為了了便于兩兩地的發(fā)發(fā)展，深深惠兩地地政府及及民間力力量為了了兩地交交流的便便利，將將大量投投入基礎礎設施建建設，進進而吸引引更多的的人關注注惠州，惠州已已不再是是惠州人人自己的的惠州，他已憂憂為深圳圳的經濟濟惠州，中國深

19、深圳的下下一城放眼區(qū)域域地產經經濟，在在未來的的一年內內，星河河地產（1033萬方）、碧桂桂園（2200萬萬方）、珠江集集團（近近10000萬方方）、振振業(yè)地產產（1773萬方方）、新新城市地地產(1100萬萬方)等等大型項項目都將將面市，豪宅市市場將惠惠州地產產從經濟濟型地產產模式向向成熟的的高尚地地產發(fā)展展，由地地產發(fā)展展初級階階段快帶帶發(fā)展到到同步深深圳的成成熟階段段，成熟熟的發(fā)展展商、成成熟的操操作模式式，大面面積的區(qū)區(qū)域訴求求，深圳圳無地可可用及房房價高企企的現(xiàn)狀狀，及兩兩地1小小時經濟濟生圈的的交通實實現(xiàn)，都都在策動動著深圳圳城市生生活的逃逃離，而而他們的的逃離，就是我我們的城城市

20、經濟濟加速實實現(xiàn)的基基礎，220066年，佛佛山得益益于廣佛佛一體化化的帶動動，經濟濟強勢上上升277%，那那么下一一個是誰誰，惠陽陽大亞亞灣，已已成為大大家共同同的期待待。接下來的的一年，更多的的人會了了解惠州州、認同同惠州、投資惠惠州，惠惠州眾勢勢優(yōu)聚，投資者者無往不不利，由由此，將將引發(fā)惠惠州經濟濟的爆炸炸式增長長，而作作為目前前全國經經濟最敏敏感的地地產經濟濟，將帶帶領著區(qū)區(qū)域經濟濟前進的的步伐，將惠州州演變?yōu)闉樯钲诘牡暮蠡▓@園。以稀缺的山水大盤切題，以大盤的氣勢動人；以同步市場的開發(fā)理念，引領深圳市場身東；成為區(qū)域的地產的引領者我們需要信心源于市場大規(guī)模、新市場應有新的突破策劃作業(yè)前

21、對環(huán)境的感知二、策劃劃背景二二：指導導思路【關鍵詞詞一】 同步深深圳惠陽大亞灣灣的樓市市，就是是外銷樓樓市，就就是深圳圳人的未未來領地地，特別別是隨著著區(qū)域內內大盤的的規(guī)模啟啟動后，市場放放量將由由目前440萬平平米/年年增至2200萬萬平米/年，甚甚至更多多，而區(qū)區(qū)域內不不足400萬的人人口，更更不可能能成為我我們的主主力置業(yè)業(yè)人群，那么主主力人群群來自于于哪里，我司結結合在區(qū)區(qū)域內二二年多的的操盤經經驗，他他們未來來來自于于中高端端產業(yè)人人口、港港口物流流人口吸吸深圳工工作人口口，他們們有一個個最大的的特征，即：他他們大多多有深圳圳背景，對深圳圳的城市市發(fā)展有有極強的的認同感感，特別別是深

22、圳圳具有“全國樣樣板房”之美譽譽，地產產發(fā)展水水平較高高，雖然然深圳房房價較高高，但他他們也希希望在異異地能擁擁有和深深圳樓市市同級的的素質產產品，作作為開發(fā)發(fā)商，我我們就應應最大化化地滿足足他們的的需求，以同步步深圳的的開發(fā)理理念、產產品質素素來滿足足他們對對品質生生活的訴訴求，同同時，以以良好的的區(qū)域發(fā)發(fā)展?jié)摿α拜^低低的價格格來吸引引置業(yè)者者的眼球球，最終終為項目目的順銷銷打下產產品基礎礎，也為為物業(yè)的的價格留留有較大大的發(fā)展展空間?！娟P鍵詞詞二】 引領領市場俗話說，大盤做做勢，中中盤做市市，小盤盤做事，但在惠惠陽大大亞灣房房地產市市場，目目前尚處處于初級級階段，且本項項目地塊塊處于城城

23、市中心心的近郊郊，城市配配套資源源較為豐豐富，并并且項目目占地宏宏大，區(qū)區(qū)域內山山水天成成，極具區(qū)域域市場的的領跑者者之潛質質，成為為區(qū)域地地產的發(fā)發(fā)展方向向、領導導者。在惠陽大亞灣灣區(qū)域，在售及及潛在大大盤較多多，目前前開的高高端項目目主要有有，半島島一號、東方新新城、棕棕櫚島、熊貓國國際，目目前的銷銷售情況況來看，均較為為樂觀，未來碧碧桂園項項目、東東部集團團項目、珠江投投資項目目、金海海岸項目目、振業(yè)業(yè)項目均均將入市市，但在在惠陽大亞灣灣主要區(qū)區(qū)域（三三和片區(qū)區(qū)除外），本項項目山水水天成，資源區(qū)區(qū)內唯一一，而振振業(yè)項目目、碧桂桂園項目目占地較較大，區(qū)區(qū)內亦有有山水，但距惠惠陽大大亞灣區(qū)區(qū)

24、域較遠遠，且均均為遠效效盤，本本項目綜綜合質素素趨優(yōu)。因而，本本項目即即具有都都市大盤盤的便利利、完善善配套，又有郊郊區(qū)鄉(xiāng)村村大盤的的資源優(yōu)優(yōu)勢，是是一個綜綜合質素素極高的的項目地地塊，通通過星河河品牌的的帶動，以及先先進的開開發(fā)理念念，一定定能成為為區(qū)域地地產的代代表作，引領區(qū)區(qū)域房地地產的動動向。三、策劃劃背景三三：項目目資料1、項目目地址地塊地址址：惠陽陽大坑村村（阿公公頂）東面現(xiàn)狀狀：森林林公園及及水庫西面現(xiàn)狀狀：惠陽陽區(qū)淡水水鎮(zhèn)城區(qū)區(qū)南面現(xiàn)狀狀：大亞亞灣西區(qū)區(qū)北面現(xiàn)狀狀：山體體（阿公公頂）2、經濟濟技術指指標宗地面積積：約1103萬萬平米容積率:2.55第二章 星河惠惠陽項目目基地分

25、分析我司在接接到本項項目策劃劃立項后后，組織織了相關關的人員員對本項項目進行行了八次次考察，并對周周邊的城城市配套套現(xiàn)狀進進行了調調研。李李嘉誠先先生對于于樓市最最經典的的一句話話：“決定房房地產價價值的因因素,第第一是地地段,第第二是地地段,第第三還是是地段”，雖然然現(xiàn)在看看來，有有失偏頗頗，特別別是對于于大盤而而言，由由于自身身的可塑塑性較強強，內部部優(yōu)勢及及外部引引導很大大的程序序上能變變黜為利利，但自自然的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢，給大大盤更大大的利好好支撐，特別是是對于大大的交通通、城市市配套而而言，對對于單個個樓盤而而言，是是難于完完善的。但對于城城市環(huán)境境尚不成成熟的惠惠陽大大亞灣市市場而言

26、言，對于于一個項項目潛力力是否巨巨大，除除了立足足現(xiàn)有的的城市資資源以外外，更主主要的是是著眼于于未來區(qū)區(qū)域的融融合發(fā)展展、區(qū)域域內的規(guī)規(guī)劃及城城市的發(fā)發(fā)展方向向，這才才是大盤盤開發(fā)最最為看重重的。因而在本本項目分分析中，我司特特將基地地進行要要素分析析，以此此來感性性地認識識到城市市未來的的發(fā)展格格局，及及本項目目的生活活配套，進而發(fā)發(fā)掘項目目的投資資價值所所在，即即從小地地段、大大地段兩兩個方面面，現(xiàn)在在、未來來兩個時時間段來來考慮本本項目的的物業(yè)價價值（使使用價值值和價值值提升）。201星河惠陽項目基地分析：深、惠地緣圈層關系分析深圳地王本案深圳龍網深圳向東，大勢所趨深圳已受窘于土地，未

27、來可開發(fā)用地不足200平方公里，只能向外發(fā)展。深汕高速256省道沿海高速沿海高速已開通未開通202星河惠陽項目基地分析：深、惠交通體系分析主要城市干道主要交通情景一圖 例人民路人民路白云路惠陽 開城大道本項目開城大道城際交通線目前城城市主干干道：人人民路、白云路路、開城城大道及及崇雅路路等203星河惠陽項目基地分析：城市交通要道分布惠陽 凱悅酒店本項目新城市中心惠陽 南方核電廠酒店銀行204星河惠陽項目基地分析：項目所處位置分析惠陽 市政廣場惠陽 商貿廣場新城市中心市政廣場城市中心區(qū)域本項目新城市中心市政廣場核心商圈205星河惠陽項目基地分析：城市環(huán)境分析惠陽 三和醫(yī)院本項目惠陽 好宜多超市銀

28、行本項目醫(yī)院206星河惠陽項目基地分析：城市生活配套設施未來道路未來道路未來道路本項目橋金惠大道白云路207星河惠陽項目基地分析：區(qū)域未來交通分析本案項目南向：近周為小山坡，遠體為大亞灣西部綜合產業(yè)開發(fā)區(qū)，目前菩堤園、熊貓國際等項目已進入開發(fā)，為大亞灣高尚生活居住片區(qū)，未來一段時間內，將有大量的中、小樓盤入市，進一步鞏固其CLD區(qū)域屬性。項目東向：為較高山體，山體另面為大亞灣重要的淡水水庫鳳田水庫及森林公園所在地，區(qū)內山水資源優(yōu)越，將來將作為自然資源的原始地貌保存，成為城市的自然復合地帶，為城市稀缺之自然休息、娛樂區(qū)域。項目東向：近周為淡水河支流之一，但水較少，主要功能為排洪渠，未來沿河將修雙

29、向城市景觀路線，同時河對岸為惠陽區(qū)城市中心淡水鎮(zhèn)城區(qū)，城市干道直接與本項目對接，交通、城市配套較為完善。項目北向：近周為惠陽區(qū)著名的公共登山山體阿公頂，惠陽人，特別是年青喜愛在此從登山，為傳統(tǒng)的健身、休閑場所，近年來，與鳳田水庫等一并納入森林公園的規(guī)劃，未來其健身、旅游、健身功能將進一步完善。208星河惠陽項目基地分析：項目四置環(huán)境分析第三章 星河河惠陽項項目解析一、項目目優(yōu)勢1、人文文、成熟熟的區(qū)域域環(huán)境和和配套設設施項目西接接惠陽區(qū)區(qū)中心區(qū)區(qū)-淡水水鎮(zhèn)，周周邊生活活配套較較為完備備，已具具備成為為市區(qū)成成熟生活活區(qū)的基基本條件件。葉挺挺紀念館館、多所所省級重重點中學學分布四四周，為為區(qū)域人

30、人文及子子女就學學提供了了良好的的條件。地塊周周邊的文文化氛圍圍濃，教教育環(huán)境境優(yōu)越，成為重重視文化化教育的的高收入入、高層層次群體體置業(yè)的的熱點區(qū)區(qū)域。正正在建設設中的連連接本項項目地塊塊的城市市主干道道，和區(qū)區(qū)內現(xiàn)有有主干道道共同組組成新惠惠陽-大大亞灣板板塊縱橫橫交匯的的城市交交通體系系，交通通條件非非常便捷捷?！緝?yōu)勢提提升策略略】人文社區(qū)區(qū)、城市市化社區(qū)區(qū)是本案案重要特特質之一一。生活內涵涵進化論論生活活人文化化，文化化生活化化（新生生活新人人文）空間進化化論新人居居配套空空間左手繁華華，右手自自然離塵不不離城繁華之上上，自然然之間城市市之上的的、被仰仰望的生生活2、自然然山水住區(qū)山、

31、水自自然資源源主題，一直以以來都是是高端物物業(yè)的支支撐元素素，山水水所認擁擁、高尚尚之所，山為魂魂、水為為靈一直直是中國國人對居居所不懈懈的追求求。本項項目中，具有四四周環(huán)抱抱的自然然山體資資源，以以及中心心大面積積水資源源，這是是惠陽-大亞灣灣板塊中中，除三三和區(qū)域域外唯一一的一塊塊山水雙雙擁寶地地。而且且，盤地地、內峽峽谷地貌貌特征是是惠州的的絕版，自然山山水、以以及內盤盤地、內內峽谷地地貌特征征成為成成就本項項目高尚尚生活住住區(qū)的有有力支撐因素素?！緝?yōu)勢提提升策略略】仁者愛山山，智者者樂水。社區(qū)山山水天成成，是成成功者的的當然居居所；做做足山水文章章，讓山山水可觀觀、可戲戲、可游游、可玩

32、玩。人山水宅高度度和諧是是塑造高高尚住區(qū)區(qū)的外在在條件。是本案案具有超超越性、權威性性的重要元元素。空間進化化論世外桃桃源的和和諧人居居，人與與自然天天人合一一依山傍水水、榮耀耀一生讓心心舒展上層建筑筑，名流流居所，坡地風風情、水水岸生活活3、休閑閑概念休閑成為為高尚、成功人人士的生生活中不不可或缺缺的一部部分。改改造后阿阿公頂森森林公園園將成為為區(qū)域自自然旅游游資源引引領者，其本身身將此片片區(qū)向自自然休閑閑板塊引引導，結結合森林林公園的的建設，以及本本項目地地塊的特特征，本本項目將將成為深深圳東部部最具潛潛質的休休閑概念念板塊，與深圳圳大梅沙沙一并，成為休休閑度假假的高尚尚板塊。地塊四周周均

33、為山山體，近近距離擁擁有，不不會有高高層建筑筑遮擋，應充分分利用可可近觀阿阿公頂?shù)鹊鹊奶攸c點，開發(fā)發(fā)高層視視覺及精精神休閑閑住宅?！緝?yōu)勢提提升策略略】私享阿公公頂森林林公園110000傾綠肺肺，邁進進大門的的一刻，你就開開始有氧氧度假生生活。空間進化化論新人居居的度假假空間雅致文化化、藝術術生活、崇尚自自然的休休閑文化化阿公頂下下，頂級級休閑圣圣地讓心舒舒坦江湖得意意，自在在生活讓心在在家里度度假5、規(guī)模模優(yōu)勢本項目占占地1003萬平平米，山山體、水水資源面面積近11/4，規(guī)模、資源優(yōu)優(yōu)勢十分分明顯，宏大的的規(guī)模使使得在淡淡水目前前尚處城城市初級級階段的的城市高高尚配套套不足的的現(xiàn)狀弱弱化，易

34、易形成完完整、高高尚的內內部私享享配套，以及強強大的市市場引導導，使得得項目品品質、形形象進一一步拔高高，更易易高端拔拔高運作作?！咎嵘卟呗浴靠臻g進化化論新人居居的私享享空間深圳東部部，區(qū)域域世俗的的休閑之之城、人人文之城城與世俗遠遠離的飛飛地生活活讓心心舒適一座慰藉藉南中國國成功人人士的精精英舒緩緩之城6、發(fā)展展商品牌牌優(yōu)勢星河地產產在深圳圳成功動動作多個個項目，特別是是正在開開發(fā)的星星河丹堤堤項目，使得星星河地產產名聲大大噪，品品牌形象象也由平平民市場場提升至至高端領領地，位位居深圳圳系開發(fā)發(fā)商之前前列，而而對于惠惠陽-大大亞灣而而言，深深圳品牌牌開發(fā)商商本身的的動作就就是地產產市場的的

35、風向標標，星河河地產憑憑借良好好的市場場形象，為本項項目的開開發(fā)提供供品牌后后盾支撐撐?！咎嵘卟呗浴繂由罨莼輧傻匦切呛悠放婆茟?zhàn)略，進一步步將星河河品牌深深入民心心活動聯(lián)動動，以公公司品牌牌切入項項目操作作，以項項目操作作，提升升公司品品牌通過本項項目的運運作，將將星河地地產品牌牌提升至至全國地地產一級級梯隊行行列二、項目目劣勢1、環(huán)境境劣勢項目周邊邊雖然山山體環(huán)抱抱，但這這些山體體植被較較弱，多多為草本本植物，且部分分山體山山勢陡俏俏，喬木木不易生生長，因因而山體體現(xiàn)狀四四季變化化較大，沒有較較大的吸吸性力?！巨D化策策略】建議部分分山體移移植藥用用松，一一方面藥藥用松樹樹在南方方生長力力旺

36、盛，易于生生長，另另一方面面，藥用用松具有有保健、養(yǎng)生之之功效，與本項項目高端端休閑、度假化化主題不不謀而合合。另一些些坡度十十分大，如阿公公頂南坡坡，幾乎乎為900度坡度度，可結結合阿公公頂森林林公園的的開發(fā)，將其打打造成中中國最大大的攀巖巖俱樂部部基地，將娛樂樂休閑引引入。2、配套套劣勢項目地塊塊處于新新市區(qū)邊邊緣，整整個惠陽陽-大亞亞灣無上上檔次、有規(guī)模模的生活活配套，并不適合合商尚住住宅的消消費配套套【轉化策策略】大型高尚尚住區(qū)，完全可可通過自自身規(guī)劃劃，完善善日常生生活之高高尚配套套設施；利用西面面臨街商商業(yè)來滿滿足社區(qū)區(qū)的基本本生活配配套需求求。利用引進進高尚俱俱樂部，來完善善頂級

37、私私享需求求。通過泛會會所VIIP卡，聯(lián)合深深惠兩地地高尚娛娛樂、購購物、餐餐飲機構構，使得得配套城城市資源源化，并并使得在在項目之之外，亦亦能體驗驗到作為為本項目目業(yè)主的的榮耀。3、項目目山體過過多本項目地地塊山體體過多，使得建建筑擺放放困難，特別是是項目南南側極適適宜的坡坡地，均均為北坡坡，給高高端建筑筑擺布增增加了難難度，而而南坡地地塊坡度度較大，依目前前條件可可擺面建建筑亦較較困難，因而造造成總體體空積率率較低?！巨D化策策略】本項目地地塊從地地貌上來來看，其其實是兩兩塊地塊塊，一塊塊為項目目地塊西西北角約約40萬萬方的占占地，地地勢平坦坦，而繼繼續(xù)往南南，經水水塘獈口口后，進進入項目目

38、盤地地地帶。四四周山體體環(huán)抱，中間以以水系貫貫通，地地塊多為為坡地現(xiàn)現(xiàn)狀。因因而一方方面，本本項目需需降低實實際建筑筑容積率率，另一一方面，盤地地地帶打造造高端產產品，而而西北角角地勢平平坦區(qū)域域，可建建造中高高檔產品品，如高高層、小小高層以以、洋房房等，來來拔高容容積率，最終達達到開發(fā)發(fā)商利益益、項目目檔次的的雙豐收收。三、項目目地塊的的機會點點1、規(guī)劃劃建設中中的森林林公園與與項目唇唇齒相依依【利用策策略】對項目的的原生態(tài)態(tài)、健康康、休康康概念進進行挖掘掘，結合合本項目目內山水水資源及及高端項項目地位位，將住住區(qū)生活活方式休休閑化、度假化化、有氧氧化，成成為原生生態(tài)的最最高人居居的境界界的

39、契合合者。2、星河河道路貫貫通后，交通便便利【利用策策略】本項目位位置惠陽陽中心區(qū)區(qū)邊緣，目前與與項目地地塊的橋橋正在修修建，界界時，本本項目地地塊將有有兩條城城市主干干道側經經而過，本項目目交通十十分便利利，左手手繁華，右手自自然。3、深惠惠同城生生活成為為事實上上的趨勢勢【利用策策略】目前深人人置業(yè)惠惠陽-大大亞灣已已成為一一種潮流流，越來來越多的的深圳人人因深圳圳無人可可用、樓樓價飛漲漲、別墅墅稀缺等等向外圍圍轉移視視界，而而深汕高高速、南南平快速速、沿海海高速、地鐵三三號線等等交通利利好，將將深惠進進一步拉拉近，一一小時經經濟圈形形成，同同城生活活成為可可能，住住在惠州州將成為為一種潮

40、潮流。在現(xiàn)在形形勢下，星河地地產憑借借自有之之強大品品牌號召召力，聯(lián)聯(lián)合區(qū)內內的發(fā)展展商，共共推深圳圳東岸的的概念，共炒片片區(qū)，將將更多的的深圳人人帶入?yún)^(qū)區(qū)域，本本項目作作為區(qū)域域高尚大大盤，將將成為最最大的受受益者。四、項目目地塊的的威脅及及困難點點1、區(qū)域域內大盤盤競爭?；蓐枀^(qū)域域內，振振業(yè)1773萬平平米、碧碧桂園2200萬萬平米占占地，地地塊內資資源亦十十分優(yōu)越越，且與與政府有有相關的的協(xié)議（不受990/770限制制），未未來將與與本項目目直面競競爭?！颈苊獠卟呗浴吭诎l(fā)揮山山水內資資源的同同時，針針對獨有有資源進進行引導導，如森森森公園園、緊臨臨中心區(qū)區(qū)。同時時在產品品上與其其形成錯錯

41、位競爭爭，以高高附加值值、高創(chuàng)創(chuàng)新產品品動人。2、未來來政策威脅?！颈苊獠卟呗浴勘M管，惠惠陽-大大亞灣曾曾受樓市市泡沫打打擊，政政府現(xiàn)在在對開發(fā)發(fā)政策相相對寬松松，但隨隨著區(qū)域域地產的的升溫，以及全全國地產產漲聲一一片的背背景下，一方面面，當?shù)氐卣畬乙岩殉晌闹暧^調調控嚴格格執(zhí)行，另一方方面，國國家繼續(xù)續(xù)出臺相相關調控控措施，使得房房地產未未來的發(fā)發(fā)展能否否維護現(xiàn)現(xiàn)有速度度充滿變變速。因而，憑憑借星河河的品牌牌以及拿拿地的規(guī)規(guī)模，可可在現(xiàn)時時仍有余余地的情情況下，與當?shù)氐卣_達成相關關協(xié)議，如部分分不受990/770限制制或作為為阿公頂頂旅游配配套進行行度假物物業(yè)開發(fā)發(fā)等，盡盡可能

42、突突破限制制。五、項目目SWOOT戰(zhàn)略略組合建建議SWOT戰(zhàn)略分析優(yōu)勢（S）成熟的區(qū)域環(huán)境和配套設施；山水融合，自然環(huán)境優(yōu)越；周邊環(huán)境優(yōu)勢易于打造休閑第一居所；龐大的社區(qū)規(guī)模成就完善的內部配套設施；發(fā)展商強大品牌優(yōu)勢深入人心。劣勢（W）山體陡峭，不易于種植喬木、植被等；城市邊緣地帶，高尚生活配套缺失；山體過多，建筑物擺放規(guī)劃較難。機會（O）森林公園的建設讓項目更為自然、生態(tài)；道路建成后交通更為便利；深惠同城生活逐步實現(xiàn)。SO戰(zhàn)略利用森林公園作為本項目優(yōu)越環(huán)境配套；優(yōu)越的環(huán)境與便利的交通勢必成就高尚居所；借助深惠同城生活逐漸實現(xiàn)，利用強大品牌引導深圳客戶置業(yè)惠陽。WO戰(zhàn)略因地制宜，利用山體打造休

43、閑場所；未來交通便利，生活配套逐漸完善；利用山體坡度布置不同建筑形態(tài)，成就高檔次、高收益雙贏局面；凸顯深惠同城概念，擴展目標客戶范圍。威脅（T）區(qū)域大盤競爭愈演愈烈；未來政策宏觀調控市場。ST戰(zhàn)略利用環(huán)境、規(guī)模等優(yōu)勢打造差異產品占領市場；憑借發(fā)展商強大品牌形成圈子營銷；趁早入市，占地先機，有效規(guī)避后期無法預期政策。WT戰(zhàn)略針對市場打造差異化產品，將劣勢轉化成優(yōu)勢；完善內部配套彌補周邊生活配套缺乏；利用包裝、先進營銷手段規(guī)避劣勢及威脅。第四章星河惠惠陽項目目定位策策略凡戰(zhàn)者，以正合合，以奇奇勝。“凡戰(zhàn)者者，以正正合，以以奇勝”出自孫子兵兵法，“守正”與“出奇”是一對對辨證統(tǒng)統(tǒng)一關系系，不僅僅于軍

44、事事而言適適用，于于地產營營銷而言言同樣具具有普適適性。從產品的的角度而而言，“守正”，就是是指能符符合市場場的產品品的屬性性（表現(xiàn)現(xiàn)為項目目定位的的準確性性）；“出奇”，就是是指能在在守正的的基礎上上（或者者守正稍稍有偏差差，但總總體運行行良好）進行突突破或創(chuàng)創(chuàng)新，從從而取得得市場主主動權，由此可可見，項項目定位位是產品品走向市市場，能能否被消消費者認認可的基基礎，定定位的準準備與否否直接關關系到產產品最終終的營銷銷的成敗敗。根據(jù)目前前對惠陽陽大亞亞灣區(qū)域域住宅稀稀市場現(xiàn)現(xiàn)狀及未未來規(guī)劃劃的研究究，我司司發(fā)現(xiàn)目目前項目目區(qū)域市市場都市市物業(yè)概概念引領領及產品品特性尚尚不具有有強有力力的支撐撐

45、：在我我司對區(qū)區(qū)域地產產市場進進行研究究時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，本地地客戶對對大戶型型居住物物業(yè)需求求較大，而樓市市的絕對對量客戶戶來自于于深圳，他們具具有共同同的特征征，即都都看好區(qū)區(qū)域市場場的未來來趨勢。、定位位推導方方式選擇擇對于本項項目的定定位，我我司策劃劃人員在在商討時時，呈現(xiàn)現(xiàn)多種意意見傾向向，不同同的人、不同的的思維模模式可能能會給項項目以不不同的判判斷，為為此我司司對各種種模式進進行分析析后，對對本項目目的定位位推導過過程進行行了新的的嘗試，我們認認為，首首先星河河地產是是品牌實實力開發(fā)發(fā)商、而而目前項項目所在在區(qū)域尚尚為不成成熟市場場，因而而僅限于于地塊現(xiàn)現(xiàn)狀、市市場現(xiàn)狀狀都不足足以支撐撐

46、如此巨巨大的項項目。對一個項項目的定定位，不不能過于于前瞻性性，也不不能沒有有前瞻性性，要由由近及遠遠，既要要立足現(xiàn)現(xiàn)在，更更要從發(fā)發(fā)展趨勢勢中尋找找突破，以快半半步的定定位理念念指導項項目定位位，給未未來發(fā)展展留有余余地。錯誤的定位觀理想化的定位觀常規(guī)的定位模式因而在本本項目的的定位過過程中，我們認認為，對對于一個個前景趨趨好、現(xiàn)現(xiàn)時不成成熟的規(guī)規(guī)模大盤盤，應將將期歸攏攏于深圳圳的樓盤盤進行定定位，以以項目地地塊的本本身優(yōu)勢勢資源入入手，結結合市場場產品分分類進行行遞歸，索果求求因，因因而我們們在本項項目的定定位中，采用一一種新的的定位方方法品類定位位，即：我們把把客戶認認為是相相關聯(lián)的或可

47、可以相互互代替的的一類項項目歸為為一個品品類； 將房地地產項目目劃分為為若干個個品類進進行細分分，通過過對地塊塊屬性和和價值的的判斷， 及可可類比項項目的分分析，為為項目定定位。二、品類類定位過過程分析析目前國際際及國內內一流開開發(fā)商正正在研究究和探索索的地塊塊定位方方法，依據(jù)品類類劃分不不同的土土地屬性性，再將其所所代表的的客戶置置業(yè)及需需求特征征，定位位客戶，從而進行行科學的的產品定定位。中原作為為地產代代理行業(yè)業(yè)的領主主，操作作眾多項項目，本次從一一個新的的領域欠欠解析物物業(yè)定位位方法。1、品類類定位模模型建立立第一步：我們將將所有的的土地分分為三類類：不同同屬性的的土地催催生不同同屬性

48、的的住宅打打造出不不同的產產品、 吸引著著不同類類型的客客戶。土地屬性分類城鄉(xiāng)結合區(qū)城市完善區(qū)城市發(fā)展區(qū)【城市完完善區(qū)】即位居城城市中心心，周邊邊交通、商務、商業(yè)、教育、醫(yī)療、金融等等現(xiàn)代化化生活配配套十分分完備，生活十十分便利利，享有有一個城城市的現(xiàn)現(xiàn)代文明明。為一一個城市市的城區(qū)區(qū)概念板板塊?！境鞘邪l(fā)發(fā)展區(qū)】即位于于城市的的新興發(fā)發(fā)展區(qū)域域，片區(qū)區(qū)城市形形象已基基本成形形，但尚尚不具備備城市所所有功能能，并作作為一個個城市發(fā)發(fā)展新區(qū)區(qū)域，正正在迅速速掘起，它屬于于都市的的范疇，但只能能是規(guī)劃劃利好，現(xiàn)狀有有待提升升?！境青l(xiāng)結結合區(qū)】一般位位于一個個城市的的效區(qū)，片區(qū)農農村形象象鮮明，沒有一

49、一個城市市的基本本配套，多以中中低端物物業(yè)現(xiàn)狀狀為主，居住人人口多以以城市中中低務工工者為主主。第二步：根據(jù)前前面確定定的土地地屬性，我們將將住宅總總體分為為兩大類類：高端住區(qū)住宅總體分類主流住區(qū)即將總體體住宅的的檔次分分為高端端住區(qū)、主流住住區(qū)，高高端社區(qū)區(qū)即以傳傳統(tǒng)的別別墅、類類別墅、高尚住住宅為主主，往往往以某一一方面的的資源稀稀缺為切切入口，打造成成當?shù)貙崒嵢巳巳喝旱娜司泳由掀房湛臻g，而而主流住住區(qū)，則則作為社社會主流流居住人人群的第第一居所所而存在在，無論論是其為為了投資資目的，還是居居住目的的，其使使用價值值的體現(xiàn)現(xiàn)途徑均均以社會會主流居居家為主主。當然然，隨著著土地資資源的稀稀缺

50、及政政策層面面的影響響，近年年來，部部分房地地產發(fā)達達城市，面積較較大的大大宅也歸歸檔于高高端住宅宅區(qū)域，傳統(tǒng)的的高端住住區(qū)與主主流住區(qū)區(qū)的概念念相對弱弱化，界界線并不不是十分分明朗，但對于于資源稀稀缺型物物業(yè)，已已作為頂頂級物業(yè)業(yè)開發(fā)，如圣莫莫麗斯、星河丹丹堤、觀觀瀾高爾爾夫大宅宅等。第三步住宅總總體分類類的分類類細分高端住區(qū)城市完善區(qū)GORDEN系列城市發(fā)展區(qū)CITY系列城鄉(xiāng)結合區(qū)TOWM系列TOP2型城郊豪宅（城市/景觀/自然生態(tài)資源）TOP！型中心豪宅（景觀/城市配套資源）TOP2型城郊豪宅（景觀/自然生態(tài)資源）主流住區(qū)城市完善區(qū)GORDEN系列城市發(fā)展區(qū)CITY系列城鄉(xiāng)結合區(qū)TOWM

51、系列G1型 小戶商務G2型 城市改善型G3型 價值敏感型C型城市邊緣/新城區(qū)、政府規(guī)劃、低密度舒適型T1型 城鄉(xiāng)結合、遠郊、經濟務實T2型 享受型、遠郊、聯(lián)排圖表解析析：我們繼著著前面二二步的分分類，將將高端型型住區(qū)細細化為TTOP11型中心豪宅宅，即位位于城市市中心，具備良良好的生活活、商業(yè)業(yè)、高務務配套，是現(xiàn)代代城市文文明的享享有者，并且在在項目周周邊或項項目內具具有良好好的自然然景觀資資源，而而還有一一類為城城郊豪宅宅型，她她不具備備良好的的現(xiàn)代城城市文明明配套，但除了了擁有良良好的景景觀以外外，周邊邊或項目目內具有有豐富的的原生態(tài)態(tài)自然資資源，實實現(xiàn)的是是更高層層次的人人居理論論，即融

52、融休閑、度假、享受于于一體的的人與自自然的和和諧，追追求異域域或鄉(xiāng)村村風情。而在主流流住區(qū)，我們將將其細化化至城市市完善區(qū)區(qū)系列，城市發(fā)發(fā)展區(qū)系系列以及及城鄉(xiāng)結結合區(qū)，三大系系列，城城市完善善系列住住區(qū)，共共同的屬屬性是成成熟的城城市配套套屬性，而根據(jù)據(jù)其特點點的不同同，可以以分為GG1型（小戶商商務住宅宅區(qū)）GG2型（城市改改善型，即中高高檔生活活住區(qū)）以及GG3型（價值敏敏感型，即中檔檔及較低低檔次的的物業(yè)，受眾群群體對價價格非常常敏感）。城市發(fā)展展型區(qū)型型，因是是政府發(fā)發(fā)展的動動向區(qū)域域，但目目前尚不不成熟，屬城市市邊緣/新城區(qū)區(qū)、政府府規(guī)劃、低密度度舒適型型住宅。城鄉(xiāng)結合合型，又又分為

53、TT1型（城鄉(xiāng)結結合、遠遠郊、經經濟務實實型，主主要以經經濟適用用房、安安居房、低價房房為主流流），以以及T22型（享享受型、遠郊、聯(lián)排，以鄉(xiāng)村村風情或或異域風風情為主主導，引引領第二二住區(qū)，以及休休閑、度度假的概概念）2、本項項目屬性性分析及及模型套套用惠陽中心城本案項目屬性關鍵詞緊鄰市中心區(qū)交通較為便利大規(guī)劃社區(qū)環(huán)山群抱、擁水為靈本項目土地分類：城市發(fā)展區(qū)因而，僅從項目本身的質數(shù)來看，本項目適合高端豪宅的TOP2型城郊豪宅物業(yè)，亦適合TOP1型中心豪宅物業(yè)定位以及G2城市改善型。還需要要進一步細化。自然資源項目本體資源分析模型之自然資源分析土地優(yōu)劣土地稀缺性遠期規(guī)劃自然資源配套資源區(qū)位地質

54、條件項目本體資源分析模型之七大因素分析自然山水資源城市景觀資源推導內容產品檔次：高檔社區(qū)、揉合部分中檔偏上的主流物業(yè)客戶構成：社會中高收入者產品建議：低密度建筑，及高層建筑相結合產品建議售價較高的產品形態(tài)：別墅、類別墅業(yè)及高檔住宅；產品概念：休閑、度假、原生建筑設計及規(guī)劃：最大程度利用自然及城市景資源，并進行優(yōu)化。項目本體資源分析模型之配套分析項目本體資源分析模型之區(qū)位分析產品建議售價中等偏上。產品概念：城市第一居所高尚領地建筑規(guī)劃及設計：提升高業(yè)價值、高尚生活配套設施，康體配套推導內容產品檔次：可以采用第一居所的主流戶型客戶構成：深惠兩地的主流生活人群產品建議：高層、小高層、多層及部分類別墅

55、配套分析省級中學、人人樂、惠陽人民醫(yī)院、各銀行、國美、蘇寧、世紀華圓賓館等。產品建議商業(yè)配套城市功能商務提升區(qū)域價值及項目形象（五星級酒店）售價涵蓋中高檔、高檔價格推導內容覆蓋客戶：深圳客戶、本地客戶、珠三角其它客戶客戶構成：深圳社中、高收入者，本地高收入者產品檔次：中偏高檔或高檔項目區(qū)位緊鄰主城區(qū)深圳東岸區(qū)位交通通達性好與森林公園為鄰離塵不離城項目本體資源分析模型之地質條件分析項目本體資源分析模型之遠期規(guī)劃分析推導內容產品檔次：高檔國際住區(qū)、休閑、休驗、康體社區(qū)客戶構成：社會中高收入者產品建議：低密度建筑。遠期規(guī)劃未來大亞灣國際化工業(yè)區(qū)域的后花園阿公頂森林公園駐地產品建議售價較高的產品形態(tài)：

56、別墅、類別墅業(yè)；產品概念：休閑、度假、康體、原生建筑設計及規(guī)劃：最大程度利用自然及城市景資源，并進行優(yōu)化。地質條件丘鄰地帶，三面山體環(huán)抱，南面坡度較緩，北面山較徒，項目地塊內北面具有較平整的地塊，另一塊山水資源豐富，原生地可建筑用地不足產品建議售價較高的產品形態(tài)：別墅、類別墅業(yè)及高檔住宅；產品概念：休閑、度假、原生、第一居所建筑設計及規(guī)劃：依據(jù)項目地質條件，最大程度利用自然資源，并進行優(yōu)化。推導內容產品檔次：中高檔高尚物業(yè)高端度假、休閑享受型物業(yè)客戶構成：涵蓋中高檔及高客戶產品建議：結合地質條件，進行大密度區(qū)及低密度區(qū)相結合的方案項目本體資源分析模型之土地稀缺分析項目本體資源分析模型之土地優(yōu)劣

57、分析產品檔次：契合主流居住人群的需求客戶構成：社會中高收入者產品建議：盡可能做足容積率，多做高層、小高層。土地稀缺深圳已無地可用、惠陽大亞灣已無大規(guī)模地塊可售。土地為不可再生資源產品建議售價較高的產品形態(tài)：多層、高層、小高層；產品概念：第一居所高尚社區(qū)建筑設計及規(guī)劃：最大程序利用土地資源及景觀資源。推導內容土地優(yōu)劣城市近郊、森林公園為鄰，103萬平米占地，容積率=2.5產品建議產品形態(tài)：售價較高的別墅、類別墅業(yè)及售價中乖的高尚住宅；產品概念：復合型地產建筑設計及規(guī)劃：因地制宜，分配各類物業(yè)。推導內容產品檔次：涵蓋第一居所、第二居所產品客戶構成：社會中高收入者產品建議：低密度建筑，及高層建筑相結

58、合3、市場場現(xiàn)狀支支撐分析析項目竣工面積積銷售面積積面積（萬萬）定基增長長面積（萬萬）定基增長長20011年2.7-53%2620022年4.567%36.7720033年11144%19.4420044年1318%39.77104%20055年14.8814%46.7717.66%表一：22001120005年年惠陽房房地產運運行情況況表二二：2000120006年惠惠陽房地地產價格格情況由上圖可可看到，近年來來惠陽房房地產得得到了長長足的發(fā)發(fā)展，主主要原因因為深圳圳土地稀稀缺、房房價高企企，必須須在近鄰鄰尋找突突破，同同時受大大亞灣殼殼牌、港港口招商商的利好好消息，區(qū)域工工業(yè)招商商得到長長

59、足的發(fā)發(fā)展，內內需劇增增，因而而近年來來表現(xiàn)出出強勁的的發(fā)展勢勢頭，隨隨著深惠惠交通網網絡的進進一步完完善以及及眾多利利好消息息的引導導，深惠惠同城生生活成為為一種趨趨勢，特特別是近近段時間間以來，半島一一號、麗麗江花園園、熊貓貓國際都都面臨無房可可賣的局局面，使使得更多多的人關關注惠陽陽。未來來惠陽大亞灣灣區(qū)域內內主流物物業(yè)將會會呈現(xiàn)幾幾何級需需求增長長發(fā)展勢勢頭。表三：中中原地產產監(jiān)測之之07年年別墅推推盤量區(qū)位別墅項目目銷售時間間獨棟/套套雙拼/套套聯(lián)排/套套疊加/套套惠陽區(qū)半島1號號07-8811550東方新城城12010大亞灣區(qū)區(qū)珠江東岸岸07-66100329熊貓國際際07-110

60、共計約3360套套，年內內入市2200套套左右小計12011044450總計10244先前根據(jù)據(jù)半島11號項目目客戶調調查，預預測的007年55月10月月期間，市場需需求量約約7000-8000套。結合目目前市場場摸底，基本預預計077年惠灣市場場的總體體供應量量仍不能能滿足市市場需求求，且項項目入市市時機較較熊貓國國際項目目能優(yōu)先先截流客客戶，項項目銷售售前景較較樂觀。我們認認為，在在07年年088年，隨隨著深圳圳別墅項項目的進進一步稀稀缺及房房價進一一步的提提升，惠惠陽大大亞灣別別墅市場場將更加加火爆，在相當當長的時時間內，惠陽大亞灣灣區(qū)域內內別墅市市場都將將呈現(xiàn)供供不應求求的局面面。因而