商品房買賣合同模板解讀

1、商品房買賣合同解讀 第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) 出賣人以 方式取得位于 、編號(hào)為 的地塊的建設(shè)用地使用權(quán)。載明該建設(shè)用地使用權(quán)來源的批準(zhǔn)文件或合同是 。該地塊總土地面積為 。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【建設(shè)項(xiàng)目名稱】【現(xiàn)定名】【暫定名】 。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為 ，施工許可證號(hào)為 。要緊變化1、舊版中的“土地使用權(quán)”改為新版中的“建設(shè)用地使用權(quán)”，相應(yīng)將“土地使用權(quán)出讓合同”改為“載明建設(shè)用地使用權(quán)來源的批準(zhǔn)文件或合同”；2、舊版中“土地規(guī)劃用途”與“土地使用年限”移至新版中第三條“買受人所購商品房的差不多情況”中。分析 1、因中華人民共和國物權(quán)法頒行之前的中華人民共和國土地治理法等相關(guān)

2、法律、法規(guī)中并無建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定，此處將“土地使用權(quán)”改為 “建設(shè)用地使用權(quán)”，系響應(yīng)物權(quán)法第十二章關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定，以追求法律用語的精準(zhǔn)，并為適用物權(quán)法解決相關(guān)糾紛提供援引可能。2、舊版合同中把“土地規(guī)劃用途”與“土地使用年限”作為第一條“項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)”的內(nèi)容，在邏輯上認(rèn)為該部分內(nèi)容僅涉及行政機(jī)關(guān)與開發(fā)企業(yè)之間的審批、許可、核準(zhǔn)等行政法律關(guān)系，從而否定了買受人針對(duì)違反土地規(guī)劃用途與土地使用年限的開發(fā)行為提起民事訴訟的可能性。新版合同將“土地規(guī)劃用途”與“土地使用年限”移至第三條“買受人所購商品房的差不多情況”，則不僅確信該部分內(nèi)容僅涉及行政機(jī)關(guān)與開發(fā)企業(yè)之間的審批、許可、核準(zhǔn)等行

3、政法律關(guān)系，同時(shí)為買受人針對(duì)違反土地規(guī)劃用途與土地使用年限的開發(fā)行為提起民事訴訟提供了一條便捷的通道。對(duì)策/建議合法建設(shè)，如實(shí)填寫。 第二條 商品房銷售依據(jù) 買受人購買的商品房為【預(yù)售】【現(xiàn)售】商品房。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為 ，預(yù)售許可證號(hào)為 ;或者,現(xiàn)售商品房備案機(jī)關(guān)為 ，備案號(hào)為 。要緊變化明確現(xiàn)售商品房的備案機(jī)關(guān)與備案號(hào)。分析該部分內(nèi)容存在辦理順序上矛盾。通常的交易程序是：確定合同內(nèi)容簽訂合同合同備案，在合同未簽訂之前如何知曉備案號(hào)碼？新、舊版合同均約定出賣人承擔(dān)合同備案義務(wù)，若此處先行填寫的備案號(hào)碼與實(shí)際備案號(hào)碼不一致的，開發(fā)商可能面臨一定程度的違約風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策/建議暫不填寫，或留待相關(guān)機(jī)

4、關(guān)修訂。 第三條 買受人所購商品房的差不多情況 買受人購買的商品房（以下簡(jiǎn)稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一），為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的： 第 幢 單元 號(hào)房，或 。建筑層數(shù)地上 層，地下 層，該商品房位于第 層。該商品房土地使用權(quán)年限自 年 月 日至 年 月 日。該商品房的設(shè)計(jì)用途為 ，屬 結(jié)構(gòu)，層高 。該商品房有陽臺(tái) 個(gè)，其建筑樣式（封閉式、非封閉式或其他）為 。 該商品房相關(guān)節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息講明： 。 該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共 平方米。其中，套內(nèi)建筑面積 平方米，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 平方米（應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖQ及建筑面積清單見本合同附件二）。 除

5、上述商品房買賣外，有出售（或贈(zèng)送、出租等）車位、車庫、綠地或其他物業(yè)的，有關(guān)該物業(yè)買賣、贈(zèng)與、租賃合同事項(xiàng)，雙方另行約定于本合同附件三。要緊變化 1、舊版中有“房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)”，新版此處不再專門強(qiáng)調(diào)房號(hào)；2、新版增加“該商品房位于第 層”；3、新版增加“該商品房有陽臺(tái) 個(gè)”；4、新版增加“該商品房相關(guān)節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息講明： ”；5、舊版中使用的“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”在新版中改為“應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”，舊版附件二中須講明“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成”，新版附件二中須明確“應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖQ及建筑面積清單”；6、新版增加“除上述商品房買賣外，有出售（

6、或贈(zèng)與、出租等）車位、車庫、綠地或其他物業(yè)的，有關(guān)該物業(yè)買賣、贈(zèng)與、租賃合同事項(xiàng)，雙方另行約定于本合同附件三”。 風(fēng)險(xiǎn)提示 1、關(guān)于房號(hào)預(yù)售商品房的房號(hào)是如何樣確定的？實(shí)踐中，應(yīng)由開發(fā)商于預(yù)售前將經(jīng)規(guī)劃確定的圖紙向當(dāng)?shù)卣聦俚牡孛k報(bào)批，經(jīng)核準(zhǔn)后方可在使用。因此，圖紙上確定的房號(hào)與地名辦核準(zhǔn)的房號(hào)一般差不多上一致的。然而，開發(fā)過程中，因圖紙發(fā)生設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致房號(hào)變更的現(xiàn)象也并非偶然，即使該類變更是通過合法程序在相關(guān)部門進(jìn)行的，行政程序上并無瑕疵，但在中國那個(gè)講究吉利數(shù)字的社會(huì)里，不難想象，假如買受人訂的是帶有8或6的樓號(hào)、房號(hào)，交付的房號(hào)里卻沒有了那個(gè)“發(fā)”或“順”字，更甚的是，難道是有4、1

7、4、13如此不吉利的數(shù)字，則極有可能引發(fā)一場(chǎng)比較嚴(yán)峻的民事糾紛。不使用阿拉伯?dāng)?shù)字表示房號(hào)因此能夠幸免這類糾紛，國內(nèi)一些酒店就把小包間命名為“聚賢廳”、“聽松軒”或者“富春江”、“普陀山”之類的，這種做法一定程度上能夠借鑒，把小區(qū)里的樓名都叫做寶、富、貴、財(cái)、喜什么的，應(yīng)該比較好賣一點(diǎn)。然而，小區(qū)規(guī)模若大了，里面有幾十甚至上百幢樓，漢語里這些吉利的詞可能就不夠用了，再講，樓名能夠如此叫，樓層總得用阿拉伯?dāng)?shù)字吧，每一層從左到右排下去也得用數(shù)字吧。實(shí)際上，使用阿拉伯?dāng)?shù)字要緊是為了治理上的便利，只是中國人凡事都喜愛討個(gè)彩頭，沒聽講過美國帶8或6的車牌號(hào)、手機(jī)號(hào)能賣出個(gè)天價(jià)。正是因?yàn)橹卫淼谋匾?，新版合?/p>

8、做不到干脆取消房號(hào)，只能是取消舊版中有的“房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)”那個(gè)事實(shí)上沒有多大意義的講法，但仍需標(biāo)明“第 幢 單元 號(hào)房”以建立買賣標(biāo)的物的特定性。值得注意的是，后面緊跟著又有一行空白“或 ”，這種選擇性做法體現(xiàn)了新版合同撰寫者不再把房號(hào)變更作為一種違約事由的意圖。那個(gè)修改，對(duì)買賣雙方并無任何實(shí)質(zhì)阻礙，但體現(xiàn)了一種社會(huì)進(jìn)步。2、關(guān)于樓層舊版合同里全然就沒有提起那個(gè)問題，大概在那個(gè)簡(jiǎn)單問題上買賣雙方發(fā)生爭(zhēng)議的可能性微小。然而實(shí)踐中確有此類糾紛發(fā)生，某樓盤銷售時(shí)為幸免因13、14層數(shù)字不吉利，12層上面直接就叫15層了，有戶人家買的是2301號(hào)房子，交的時(shí)候門牌上寫的也是2301，但他們認(rèn)為

9、從下往上數(shù)，明明是在第21樓嘛，如何會(huì)是2301呢？因此就找媒體投訴，講開發(fā)商違約，媒體也是唯恐天下不亂，連續(xù)報(bào)道幫著起哄，最后開發(fā)商無奈賠了一筆鈔票了事。那個(gè)情況其實(shí)放在法院處理的話會(huì)專門清晰的，只需要調(diào)查一下這幢樓在預(yù)售時(shí)究竟有沒有13、14層就能夠了，假如起初圖紙和按公示的規(guī)劃方案制作的沙盤模型、效果圖上就全然沒有13、14層，就不能講開發(fā)商存在欺詐有意，也不能講買受人對(duì)樓層存在誤解，約定的那個(gè)2301本來確實(shí)是事實(shí)上的2101。但實(shí)踐中有意挑刺的客戶大差不多上明白人，他們咨詢過律師，明白這種情況找法院處理自己要敗訴的，找媒體鬧一鬧成本又低，對(duì)開發(fā)商的殺傷力度又大，解決問題還要快得多。事

10、后想想，要是當(dāng)時(shí)的合同中有“該商品房位于第 21 層”這句話，媒體想起哄也沒招啊。據(jù)律師了解，地產(chǎn)行業(yè)里大概有這種一種誤解：合同里約定得越多，回旋的余地就越小，解釋的講辭也越少，因此合同里能講的模糊點(diǎn)的盡量模糊點(diǎn)。對(duì)此，律師的看法恰好相反。商品房買賣合同的履行周期長、金額大，特不是履行過程中的變數(shù)較多，該特點(diǎn)與建設(shè)工程施工合同相同，差不多上典型的誠信合同，凡合同里未明確約定之處均需要買賣雙方的相互諒解與支持方可。這種合同約定得越詳細(xì)，則事后需要雙方配合的越少、糾紛越少，相比建設(shè)工程施工合同來講，我們現(xiàn)在使用的商品房買賣合同不是太厚了，而是太薄了。在房市不景氣的情況下，合同里的每一點(diǎn)模糊在為開發(fā)

11、商提供回旋余地的同時(shí)，也都為客戶提出退房或者索賠提供了合適的抓手。因此，合同寫得詳細(xì)點(diǎn)，對(duì)買賣雙方差不多上公平的。實(shí)踐中除吉利數(shù)字外，另外還存在架空層、技術(shù)層等阻礙樓層的因素，新版合同中明確商品房所處的樓層是必要的。3、關(guān)于陽臺(tái)的個(gè)數(shù)與上個(gè)問題類似，舊版合同里全然就沒有提起，大概在那個(gè)簡(jiǎn)單問題上可不能發(fā)生爭(zhēng)議。近期本律師恰好就在寧波本地遇到過兩個(gè)相關(guān)情況，差不多上因?yàn)闆]有明確陽臺(tái)個(gè)數(shù)引起的。其中一個(gè)是如此的，銷售代理公司為了好聽，在銷售資料里把商品房里南面較大的陽臺(tái)（8平方米左右）改稱“空中花園”，但把北面較小的陽臺(tái)（4平方米左右）仍叫“陽臺(tái)”，但在圖紙上標(biāo)的差不多上陽臺(tái)；由于兩個(gè)差不多上非封

12、閉的，按規(guī)定建筑面積只能按一半計(jì)算，因此就又 在樓書里承諾講要贈(zèng)送6平方米的陽臺(tái)。現(xiàn)在房子剛結(jié)頂還沒有交付，但因?yàn)榉績r(jià)下跌的緣故，差不多有許多客戶在搞腦子、做文章了，既有向開發(fā)商討要施工圖中沒有而且今后的竣工圖中也可不能有的“空中花園”的，也有承認(rèn)有“空中花園”但向開發(fā)商討要6平方米陽臺(tái)的?？赡茉诮窈蠼桓稌r(shí)可能會(huì)導(dǎo)致糾紛出現(xiàn)。另一個(gè)是不墅項(xiàng)目，現(xiàn)在差不多交付了。按設(shè)計(jì)中的規(guī)范稱呼，沒頂?shù)慕新杜_(tái)，有頂?shù)慕嘘柵_(tái)，但樓書里混淆了陽臺(tái)與露臺(tái)的區(qū)不，宣傳講有4個(gè)陽臺(tái)，交付時(shí)卻只有兩個(gè)有頂?shù)年柵_(tái)，另外兩個(gè)是沒有頂?shù)穆杜_(tái)，當(dāng)時(shí)就有客戶提出異議。由于那個(gè)時(shí)候的銷售形勢(shì)比較好，房價(jià)還在漲，最終沒有釀成糾紛，但假

13、如換成現(xiàn)在就難講了。再強(qiáng)調(diào)一下，合同寫得詳細(xì)點(diǎn)，對(duì)買賣雙方都有好處。4、關(guān)于節(jié)能措施與保溫工程新版合同中之因此增加這部分內(nèi)容，是為了響應(yīng)于2007年10月28日經(jīng)全國人大常委會(huì)修訂通過、2008年4月1日起施行的中華人民共和國節(jié)約能源法的規(guī)定。其中，第35條規(guī)定：“建筑工程的建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)遵守建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。 不符合建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的建筑工程，建設(shè)主管部門不得批準(zhǔn)開工建設(shè)；差不多開工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令停止施工、限期改正；差不多建成的，不得銷售或者使用。 建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)在建建筑工程執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)情況的監(jiān)督檢查。”第36條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購買人明示所售房

14、屋的節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息，在房屋買賣合同、質(zhì)量保證書和使用講明書中載明，并對(duì)其真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)?！?第80條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本法規(guī)定，在銷售房屋時(shí)未向購買人明示所售房屋的節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息的，由建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處三萬元以上五萬元以下罰款；對(duì)以上信息作虛假宣傳的，由建設(shè)主管部門責(zé)令改正，處五萬元以上二十萬元以下罰款?！痹心车禺a(chǎn)企業(yè)與律師討論，能否在新版合同中如此寫“具體節(jié)能措施、保溫工程保修期等詳見質(zhì)量保證書和使用講明書”？律師認(rèn)為，依照上述中華人民共和國節(jié)約能源法的規(guī)定，信息披露的三個(gè)載體（即“房屋買賣合同質(zhì)量保證書和使用講明書”）之

15、間是并列關(guān)系，而非選擇性條款，這種做法是行不通的。至于信息披露的程度與范圍，參見民用建筑節(jié)能治理規(guī)定、建設(shè)領(lǐng)域推廣應(yīng)用新技術(shù)治理規(guī)定、浙江省建筑節(jié)能治理方法、浙江省新型墻體材料開發(fā)利用治理方法等相關(guān)法規(guī)以及行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、定額的規(guī)定，更多體現(xiàn)的是技術(shù)方面的要求，此處不詳。5、關(guān)于共有面積分?jǐn)偞颂幮薷模鲇谂c物權(quán)法相關(guān)規(guī)定相匹配的考慮。舊版中使用的“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”，著重于使用功能上的“公共”與“公用”；新版中使用的“應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”，則強(qiáng)調(diào)該“公共”、“公用”部分的權(quán)屬為“公有”。相關(guān)于舊版附件二中須要求籠統(tǒng)講明“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成”，新版附件二中要求明確

16、“應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖQ及建筑面積清單”更為具體、詳細(xì)。該處修改僅為概念層面上的修改，并不直接涉及買賣雙方的利益格局，下條將對(duì)此展開詳述。6、關(guān)于商品房買賣以外出售（或贈(zèng)送、出租等）車位、車庫、綠地或其他物業(yè)的講明首先，需要指出的是，此部分內(nèi)容的增加，亦出于因應(yīng)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定的考慮。關(guān)于車位、車庫的權(quán)屬，中華人民共和國物權(quán)法第74條第2款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”。關(guān)于綠地的權(quán)屬，物權(quán)法第73條規(guī)定如下：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外”。依照上述規(guī)定，車位、車庫的歸屬必須通過出售、

17、附贈(zèng)或出租等方式約定，而綠地的權(quán)屬若無對(duì)外明示（其前提因此是出售、附贈(zèng)或出租等方式約定！），除城鎮(zhèn)公共綠地外均屬業(yè)主共有。其次，能否在附件三中空白而另于商品房買賣合同外簽訂獨(dú)立的出售、贈(zèng)與或租賃合同？律師認(rèn)為，從合同自由（私法自治、當(dāng)事人自治）角度看，于商品房買賣合同外另訂合同約定車位、車庫、綠地或其他物業(yè)的權(quán)屬并無厚非；但宜從主物與從物的角度予以區(qū)分對(duì)待。依照物權(quán)法第115條的規(guī)定：“主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外”。若車位、車庫、綠地或其他物業(yè)在建筑結(jié)構(gòu)、使用功能上能夠看作為商品房附屬的從物（比如利用地下架空層附設(shè)的車位、車庫），且打算通過出售、出租的方式另外向買受人收

18、取費(fèi)用的，應(yīng)在商品房買賣合同附件三中講清晰，另簽訂合同易出現(xiàn)糾紛。那個(gè)地點(diǎn)最值得注意的“贈(zèng)與”，許多開發(fā)商為方便銷售大肆使用“贈(zèng)陽臺(tái)”、“贈(zèng)面積”、“贈(zèng)地下部分”、“贈(zèng)車庫”等噱頭，殊不知這可能是為自己挖了一個(gè)深不見底的陷阱！風(fēng)險(xiǎn)之一：陽臺(tái)、地下部分均系商品房從物，主物產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)從物自動(dòng)跟著轉(zhuǎn)移，何來贈(zèng)送？既未贈(zèng)送是否視為開發(fā)商違約？風(fēng)險(xiǎn)之二：按規(guī)定，2.2米以下本不應(yīng)計(jì)算建筑面積，即使商品房內(nèi)確存在2.2米以下的建筑空間，但該部分并非開發(fā)商贈(zèng)送，而是商品房內(nèi)本已有的部分，只是未被法律認(rèn)可而已。開發(fā)商是否須另贈(zèng)送符合法律規(guī)定的面積給客戶？風(fēng)險(xiǎn)之三：贈(zèng)送部分亦須符合建筑標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐中有開發(fā)商因車庫

19、層高不足2米無奈贈(zèng)送，但仍不免違約之虞。對(duì)策/建議 1、按規(guī)劃審定的方案如實(shí)填寫房號(hào)、樓層、陽臺(tái)數(shù)量，關(guān)于因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的房號(hào)、樓層、陽臺(tái)數(shù)量變更，建議納入新版合同第十一條“規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定”中處理；2、按規(guī)劃設(shè)計(jì)如實(shí)填寫節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息，并補(bǔ)充明確“因法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)、定額或政府規(guī)范性文件變更的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)”。3、關(guān)于共有面積分?jǐn)偅娤聴l相關(guān)內(nèi)容；4、關(guān)于商品房買賣以外出售（或贈(zèng)送、出租等）車位、車庫、綠地或其他物業(yè)的講明，可于商品房買賣合同以外另簽合同，但在建筑結(jié)構(gòu)、使用功能上能夠看作為商品房附屬的從物（比如利用地下架空層附設(shè)的車位、車庫）且擬通過出售、出租的方式

20、另外向買受人收取費(fèi)用的，應(yīng)在商品房買賣合同附件三中明確。 第四條 建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬的約定 在該商品房所在的建筑區(qū)劃內(nèi)，出賣人建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房 平方米，坐落 ，屬于業(yè)主共有。下列物業(yè)屬于出賣人所有，出賣人能夠另行出售、附贈(zèng)或者出租，其他道路、綠地、場(chǎng)所、設(shè)施、房屋，屬于業(yè)主共有。1、車位， 。2、車庫， 。3、 。城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地，及依照有關(guān)規(guī)定、合同約定需要移交政府相關(guān)單位治理的物業(yè)，不屬前款約定范圍。要緊變化 該條款全部內(nèi)容均系新增。風(fēng)險(xiǎn)提示 1、新增本條款，因按物權(quán)法第六章關(guān)于“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的規(guī)定須將小區(qū)內(nèi)的建筑、道路、綠地、設(shè)施等區(qū)分為專有部分與共有部分，從而

21、適用不同的規(guī)定進(jìn)行處分或治理。要緊包括： 第70條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同治理的權(quán)利。 第71條 業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 第72條 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同治理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 第73條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)

22、人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)治理用房，屬于業(yè)主共有。 第74條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租的方式約定。 占有業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)所用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度呢？那個(gè)地點(diǎn)有必要先講一個(gè)相關(guān)的概念，即“一物一權(quán)”原則，這是傳統(tǒng)物權(quán)法三大原則之一，其他兩個(gè)是物權(quán)法定原則與公示公信原則。所謂“一物一權(quán)”原則，指的是每一個(gè)物上只可能有一個(gè)所有權(quán)，而每一個(gè)所有權(quán)所對(duì)應(yīng)的對(duì)象也只能是一個(gè)物。那個(gè)原則聽起來大概沒有什么意思，事實(shí)上講的

23、是一個(gè)特不重要的道理，關(guān)于我們中國人更是有著專門的意思，大伙兒都明白，在中國經(jīng)濟(jì)環(huán)境里最難搞好的是國企，什么緣故？國企的資產(chǎn)屬于全民所有，因此那個(gè)全民所有是空的，實(shí)際上是政府所有，政府里的各個(gè)部門、各個(gè)衙門都把國企當(dāng)成自己的，你來啃一口，我來挖一勺子，出問題了大伙兒都不愿負(fù)責(zé)，效率因此可不能高了。再舉一個(gè)例子，歷史差不多證明了，鄧小平把地分成小塊分給一家一戶后，農(nóng)民確實(shí)是比在人民公社制度下吃的更飽。俗話講“三個(gè)和尚沒水喝”，換句話講也是同樣的道理，一件財(cái)產(chǎn)假如有多個(gè)主人，那么這件財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效用確信可不能比只有一個(gè)主人時(shí)發(fā)揮得充分，而且還會(huì)面臨被破壞的風(fēng)險(xiǎn)。然而，在現(xiàn)代社會(huì)里，為節(jié)約土地，高層、

24、多層住宅差不多成為居住方式的主流，就一個(gè)建筑物整體來講，盡管我們?cè)谫u房子的時(shí)候是把一套房子當(dāng)作一個(gè)單獨(dú)的物來出售的，但這每一單元、每一套房子都只是那個(gè)建筑物的一部分；關(guān)于電梯、走廊、樓道、配電房等公共設(shè)施來講，不可能也不必要做到一戶一個(gè)單獨(dú)支配。在這種情況下，大伙兒共同享有一個(gè)物上的所有權(quán)確實(shí)是不可幸免的了，法律對(duì)此所進(jìn)行的應(yīng)對(duì)措施確實(shí)是設(shè)計(jì)一個(gè)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。物權(quán)法系差不多法律，關(guān)于何為專有部分、何為共有部分僅有原則性的概念界分（專有部分僅指住宅及經(jīng)營性用房，共有部分包括非城鎮(zhèn)公共道路的小區(qū)內(nèi)道路、非城鎮(zhèn)公共綠地或明示為個(gè)人所有綠地的小區(qū)內(nèi)綠地及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)治理用房），

25、而無明確的操作指引；即使考慮現(xiàn)行全部相關(guān)法律、法規(guī)，亦無法針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中各種類型小區(qū)的情況進(jìn)行統(tǒng)一劃定。因此，在劃定專有部分與共有部分那個(gè)問題上，“法定”的只能是框架，必須配合由買賣雙方通過事先的“意定”來進(jìn)一步細(xì)化、明確。至今仍有部分地產(chǎn)企業(yè)曾咨詢本律師“合同里寫得太詳細(xì)，開發(fā)過程中若有變化豈不是捆住了自己的手腳，能否將新版合同中的那個(gè)條款刪除，或者在空白處全部劃斜杠”？律師認(rèn)為，按物權(quán)法的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)除顯系住宅、經(jīng)營性用房之外的建筑、物業(yè)及設(shè)施凡未事先明確約定權(quán)屬的，均應(yīng)推定歸為業(yè)主共有，換句話講，在權(quán)屬性質(zhì)不太清晰的這塊陣地的爭(zhēng)奪上，出賣人沒有主動(dòng)占據(jù)的，法律自動(dòng)地推斷為業(yè)主占據(jù)。因此，

26、新版合同中的那個(gè)新增條款，與其講是束縛開發(fā)商的手腳，不如講是為開發(fā)商提供一個(gè)發(fā)言機(jī)會(huì)，讓開發(fā)商先于業(yè)主圈定“自留地”的范圍，那個(gè)發(fā)言機(jī)會(huì)是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的唯一一次，其發(fā)言內(nèi)容也是終局性的。2、如何推斷哪些屬于共有部分？那個(gè)問題關(guān)于開發(fā)商來講，涉及到哪些能賣哪些不能賣，對(duì)物業(yè)治理企業(yè)來講，涉及到哪些能管哪些不能管。實(shí)踐中，這方面的糾紛最為常見，引發(fā)的爭(zhēng)議也是最多的。我們先來看看物權(quán)法中是如何樣規(guī)定的。物權(quán)法第73條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)

27、用房，屬于業(yè)主共有?！蹦莻€(gè)地點(diǎn)明確共有部分實(shí)際上只有三種：道路、未賣給業(yè)主的綠地和物業(yè)用房。什么是其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施呢？住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金治理方法中規(guī)定，屬于共用部分還有各房間內(nèi)的承重結(jié)構(gòu)(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋項(xiàng)等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；而共用設(shè)施設(shè)備，是指住宅小區(qū)或單幢住房內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。規(guī)定不能講不詳細(xì)。然而，仍然存在漏洞，依舊不夠用，實(shí)踐中存在兩個(gè)爭(zhēng)議

28、極大之處，一個(gè)是會(huì)所，一個(gè)是車庫。什么緣故花這么大力氣搞出來的物權(quán)法依舊那個(gè)模樣呢？事實(shí)上，這是列舉性規(guī)定的通病，立法中缺少了一個(gè)兜底性的定義條款，也確實(shí)是講符合了哪些差不多要件就能夠歸類于共有部分呢？要想整理出一個(gè)適合于全國范圍內(nèi)各種檔次的住宅小區(qū)、同時(shí)在幾十年甚至上百年的時(shí)刻內(nèi)都合適的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)在是太難了，我們不能過于難為立法專家們。為了便于分析會(huì)所與車庫的歸屬問題，依舊有必要粗線條地理出一個(gè)共有部分的差不多特征來，我認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)只有兩個(gè)：1、共有部分應(yīng)當(dāng)是為實(shí)現(xiàn)建筑物設(shè)計(jì)用途所必須的，換句話講，離開了這些部分業(yè)主就不能正常生活了；2、小區(qū)內(nèi)每家每戶使用共有部分的頻率與程度差不多是均等的。住宅共用

29、部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金治理方法里規(guī)定的那些公用部分與公用設(shè)施差不多都滿足那個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。3、關(guān)于會(huì)所歸屬的分析結(jié)合上述標(biāo)準(zhǔn)來看，會(huì)所顯然并非是實(shí)現(xiàn)建筑物設(shè)計(jì)用途或滿足業(yè)主正常生活所必須的，除高檔小區(qū)外的大多數(shù)小區(qū)都沒有會(huì)所，也就講明了會(huì)所在本質(zhì)上屬于一種附加的消費(fèi)品或者奢侈品；實(shí)踐中會(huì)所的用途多為提供高檔消費(fèi)，例如瑜珈、桑拿、游泳、健身、咖啡、休閑、按摩、保健、美容等，即使是在富人聚居的高檔小區(qū)也不見得每家每戶都有閑鈔票和閑時(shí)刻均等地到會(huì)所享受。如此看來，假如把會(huì)所歸類于共有部分而交由小區(qū)業(yè)主共有，不僅無助于各業(yè)主利益的公平實(shí)現(xiàn)，相反還會(huì)出現(xiàn)業(yè)主內(nèi)部的糾紛。正是出于那個(gè)考慮，在物權(quán)法立法過程中盡管

30、要求會(huì)所共有的呼聲專門高，但立法專家們依舊堅(jiān)持了會(huì)所不適宜共有這一科學(xué)、合理的立場(chǎng)。因此，會(huì)所不適宜共有不等于會(huì)所不能共有，假如開發(fā)商在與各個(gè)業(yè)主簽訂購房合同時(shí)，差不多約定會(huì)所歸業(yè)主共有并將會(huì)所占用的土地進(jìn)行了分?jǐn)偠野褧?huì)所的建筑成本計(jì)入了房價(jià)，業(yè)主想不共有也不行，只是如此的話就給業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)治理企業(yè)帶來了許多治理難題。4、關(guān)于車庫歸屬的分析車庫與會(huì)所的性質(zhì)有些類似，現(xiàn)時(shí)期汽車不屬于每家每戶的生活必需品，一般的住宅小區(qū)內(nèi)也做不到每家一個(gè)車位，這種情況下假如規(guī)定車庫歸業(yè)主共有的話，就會(huì)出現(xiàn)問題：共有以共同支付價(jià)格為前提，關(guān)于那些沒有車的業(yè)主來講，從不使用車庫卻要為車庫付鈔票顯然不公平，假如以

31、不使用車庫為由拒絕付鈔票的，就會(huì)違反前面講過的“不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”的規(guī)定；各戶業(yè)主擁有車子的數(shù)量不同，對(duì)車庫的使用頻率與程度也有區(qū)不，若規(guī)定車庫共有，則必定引發(fā)業(yè)主之間的內(nèi)部支付、補(bǔ)償問題，用的多的業(yè)主應(yīng)向用的少甚至從未使用的業(yè)主付鈔票，這將引發(fā)多大的矛盾!正是出于上述考慮，物權(quán)法立法專家們硬著頭皮、頂著來自全國范圍的一片罵聲，堅(jiān)持認(rèn)為推斷車庫歸屬的差不多原則確實(shí)是“非小區(qū)業(yè)主共有”，從而有了物權(quán)法74條的規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者

32、其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”物權(quán)法頒布之初，有敏感且不太明白法的熱心人疾聲高呼，稱74條為“開發(fā)商肆意出售車庫牟取暴利打開了方便之門”，同時(shí)也有些不諳法律的開發(fā)商也沾沾自喜地以為今后的車庫銷售也將會(huì)成為一個(gè)新的利潤增長點(diǎn)。事實(shí)上不然，開發(fā)商處置車庫歸屬并不是沒有限制的，以下幾個(gè)問題值得認(rèn)真考慮：A占有道路設(shè)立的車位不能賣。74條規(guī)定的專門明確，這些車位屬于業(yè)主共有，什么緣故呢？73條講的專門清晰，“除城鎮(zhèn)公共道路外的小區(qū)道路屬業(yè)主共有”?？赡軙?huì)有聰慧人如此想，既然所有權(quán)不能賣，我賣使用權(quán)總能夠吧？因此不行。甲的手機(jī)不錯(cuò)，我跟乙商量，把甲的手機(jī)的一年使用權(quán)以100元價(jià)格賣給他，可

33、能每年10元乙也不敢買，那是人家甲的東西，如何能讓你講了算呢!B土地使用權(quán)已計(jì)入公攤的地面車位不能賣。那個(gè)地點(diǎn)涉及到74條規(guī)定的“其他場(chǎng)所”如何理解？道理事實(shí)上挺簡(jiǎn)單的，地都差不多賣給業(yè)主，上面附設(shè)的車位在法律是“從物”，因此也會(huì)跟著主物走了。杭州、上海的法院都曾經(jīng)如此判過，“小區(qū)地面車庫屬于業(yè)主共有”。C地下車庫的歸屬問題。那個(gè)問題特不復(fù)雜，依舊舉個(gè)例子來講明吧，確實(shí)是業(yè)內(nèi)引起極大爭(zhēng)議的南京星漢花園城地下車庫糾紛案。案情比較簡(jiǎn)單：小區(qū)以1：0.2的比例配建地下車庫，報(bào)批報(bào)建手續(xù)都有，然后開發(fā)商就以8-13萬元的價(jià)格把車位賣給了個(gè)不業(yè)主，沒有買到的業(yè)主以后后悔了，就到法院打官司講地下車庫是他們

34、業(yè)主共有的，開發(fā)商不能賣。一審判決業(yè)主勝訴，理由有三：（1）規(guī)劃比例內(nèi)的車位為小區(qū)業(yè)主生活所必須，是小區(qū)的必要附屬設(shè)施，從而屬于共有部分；分析：74條第1款要緊用于規(guī)范“規(guī)劃”這種行政行為，而并非用于調(diào)整開發(fā)商與業(yè)主之間的利益關(guān)系。規(guī)劃比例即最低要求，開發(fā)商建設(shè)的車位能夠超出但不能低于那個(gè)比例，否則方案得不到審批、設(shè)計(jì)通只是審查、施工領(lǐng)不出許可證、建成也辦不了竣工備案。那么什么緣故會(huì)有這種誤解呢？根源在于，臺(tái)灣法確實(shí)是這么規(guī)定的。中國學(xué)法律的人假如不能出國取經(jīng)的話，都會(huì)認(rèn)真鉆研臺(tái)灣法。包括法官、律師、教授在內(nèi)的許多法律人對(duì)臺(tái)灣法的熟悉程度甚至超出中國法。物權(quán)法規(guī)定的“應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要”如何

35、理解？首先，“需要”究竟指的是“使用需要”依舊“購買需要”呢？往常者為準(zhǔn)，地下車庫大概應(yīng)屬公用設(shè)施，以后者為準(zhǔn)，則反之。本人認(rèn)為，結(jié)合物權(quán)法起草小組組長王勝明的意見，既然對(duì)車庫的差不多態(tài)度是“反對(duì)共有”，那就應(yīng)以后者為準(zhǔn)。其次，對(duì)該段文字正確的理解是：不能賣給業(yè)主以外的人，除非有剩余。（2）小區(qū)土地已分?jǐn)偨o業(yè)主，而傳統(tǒng)物權(quán)法理論認(rèn)為，土地所有權(quán)的權(quán)利范圍“上窮碧落，下至黃泉”，在差不多公攤的土地下面建設(shè)的地下車庫因此是業(yè)主的；分析：持有這種看法的人是書呆子，對(duì)中國法的理解不夠深入。首先，按物權(quán)法的規(guī)定，土地所有權(quán)只能歸屬于國家或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，業(yè)主個(gè)人或業(yè)主集體都不能享有土地所有權(quán)，開發(fā)商在

36、拿地時(shí)也只是受讓國有土地使用權(quán)；其次，物權(quán)法136條“建設(shè)用地使用權(quán)的分層設(shè)立”規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)能夠在土地的地表、地上或者地下分不設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。”開發(fā)商受讓取得的并分?jǐn)偨o業(yè)主的差不多上地表使用權(quán)，中國當(dāng)前尚未建立起完善的地下使用權(quán)的設(shè)立、出讓、轉(zhuǎn)讓、登記、過戶制度(一些地鐵商鋪不能辦產(chǎn)權(quán)證即為一例)，這種情況下，開發(fā)商只要是通過合法程序完成了地下車庫的立項(xiàng)、設(shè)計(jì)規(guī)劃、建設(shè)工作，就應(yīng)當(dāng)視為經(jīng)政府設(shè)立了合法的地下使用權(quán)，獨(dú)立于業(yè)主分?jǐn)偟牡乇硎褂脵?quán)。（3）臭名昭著的“房價(jià)構(gòu)成論”，開發(fā)商不能舉證證明沒有把地下車庫的建設(shè)成本計(jì)入房價(jià)，因此推定地下車庫的建設(shè)

37、成本已在房價(jià)中，如此的話，開發(fā)商銷售地下車庫屬“重復(fù)銷售”。分析：拋開舉證責(zé)任問題不提，南京鼓樓法院的邏輯是如此的：地下車庫成本在房價(jià)中差不多包含的話，地下車庫因此歸業(yè)主共有。該判決見報(bào)后，關(guān)于那個(gè)理論拍手贊揚(yáng)者有之，拍案大罵者有之，便真正進(jìn)行理性考慮的人專門少專門少，在本人的閱讀范圍內(nèi)僅中國社科院陳甦老師的觀點(diǎn)具有講服力。陳老師只舉了兩個(gè)簡(jiǎn)單的例子：汽車廠次品成本計(jì)入正品價(jià)格，但次品并非歸買車的人所共有；房產(chǎn)企業(yè)職職員資計(jì)入成本，但職員用工資購買的手機(jī)、汽車、房子甚至夫人小孩并不歸買房人所共有。事實(shí)上，房價(jià)與成本之間并無任何關(guān)系，房價(jià)要緊由供求狀況決定，即使未將地下車庫的建設(shè)成本計(jì)入房價(jià)，亦

38、不阻礙各地的開發(fā)商隨行就市訂價(jià)。另外，關(guān)于地下車庫還有一個(gè)人防工程的迷局。人防地下室是一種專門的公用建筑，是國家從戰(zhàn)略的角度設(shè)立的，戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)供公眾臨時(shí)避難的場(chǎng)所。我國人民防空法第三十七條規(guī)定，“國防資產(chǎn)歸國家所有”。國家人防辦、國有資產(chǎn)治理局1998國人防辦字第21號(hào)文件第二、三、六條規(guī)定，“人防工程是人防國有資產(chǎn)、人防國有資產(chǎn)是國防資產(chǎn)的組成部分”。這在法律上確認(rèn)人防工程的所有權(quán)歸國家所有，寧波江北法院于2008年作出的關(guān)于確認(rèn)“杰座”地下車庫轉(zhuǎn)讓合同無效的判決值得注意，法院認(rèn)為“任何單位和個(gè)人無權(quán)出售和轉(zhuǎn)讓人防工程的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)”。但在和平常期，按照人民防空法第五條規(guī)定“國家鼓舞、支持企業(yè)事

39、業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平常由投資者使用治理，收益歸投資者所有。 在不阻礙防空效能的條件下，按有償使用、用管結(jié)合的原則，鼓舞平常開發(fā)利用人民防空工程?！本唧w操作中，結(jié)合寧波本地的規(guī)定，對(duì)2006年3月20日以后領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目按以下程序進(jìn)行： A建設(shè)單位應(yīng)在人民防空工程竣工驗(yàn)收合格后30日內(nèi)，向工程治理單位辦理移交手續(xù)，并報(bào)人防主管部門備案（此處所指的“工程治理單位”指由住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選聘的或由建設(shè)單位的約定的前期物業(yè)治理公司）；B物業(yè)治理公司提供給業(yè)主使用前應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厝朔乐鞴懿块T辦理登記手續(xù)；C物業(yè)公司與業(yè)主之間應(yīng)簽訂書面使用

40、合同，載明使用范圍、用途、期限及權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容，并自合同生效之日起15日內(nèi)報(bào)人防主管部門備案；D業(yè)主應(yīng)當(dāng)按國家和省、市有關(guān)規(guī)定繳納平常使用費(fèi)，物業(yè)公司收取的平常使用費(fèi)用于人民防空工程的維護(hù)治理和補(bǔ)貼物業(yè)治理費(fèi)用。 對(duì)策/建議 1、關(guān)于物業(yè)用房的面積與坐落 依照物權(quán)法第73條的規(guī)定，物業(yè)用房不管大小、位置差不多上屬于業(yè)主共有的，假如事先約定其全部或部分權(quán)屬由開發(fā)商保留，該約定也會(huì)因違反法律規(guī)定而無效，其結(jié)果依舊屬于業(yè)主共有的。因此，新版合同里關(guān)于物業(yè)用房的內(nèi)容與其講是約定，不如講是開發(fā)商向業(yè)主的承諾，今后交付時(shí)如有不符則面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。 實(shí)踐中，報(bào)審的規(guī)劃方案中已包括了物業(yè)用房的面積與坐落，建設(shè)過

41、程中須嚴(yán)格遵照實(shí)施，那么，此處按審定規(guī)劃方案中確定的內(nèi)容如實(shí)填寫即可。但問題在于：假如開發(fā)過程中確需對(duì)物業(yè)用房的面積與坐落進(jìn)行調(diào)整如何辦？一種方法是在按審定規(guī)劃方案中確定的內(nèi)容如實(shí)填寫的同時(shí)將其納入新版合同第十一條“規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定”中處理，但操作起來會(huì)比較苦惱；另外還有一種方法，這是某地產(chǎn)公司與本律師進(jìn)行專題討論時(shí)提出來的，那個(gè)地點(diǎn)著重分析一下：一方面，物業(yè)用房的面積必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的配建指標(biāo)，即小區(qū)總建筑面積千分之三的物業(yè)治理用房和千分之四的物業(yè)治理經(jīng)營用房。即使有調(diào)整也只能是往大處調(diào)，否則今后竣工時(shí)無法通過規(guī)劃驗(yàn)收的，故此處空白按最低操縱指標(biāo)填寫“ 平方米以上”是比較保險(xiǎn)的。另一方

42、面，物業(yè)用房位置的調(diào)整是經(jīng)常的，甚至不排除最后把小區(qū)里所有邊邊角角、不易銷售的面積匯總在一起作為物業(yè)用房交付的例子，在確定能夠通過規(guī)劃驗(yàn)收的前提下，唯一需要考慮的是如何不因此招致違約責(zé)任。此處空白宜填寫“以建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本）為準(zhǔn)”或“以竣工圖為準(zhǔn)”或“以交付時(shí)實(shí)際情況為準(zhǔn)”，一般情況下，購房客戶關(guān)懷的要緊是自己的房子的情況，如此寫對(duì)銷售應(yīng)當(dāng)可不能造成太嚴(yán)峻的障礙。 2、關(guān)于車位與車庫 從技術(shù)角度來看，車位與車庫是不同但相關(guān)的概念，車庫中必定包含車位，但車位并非一定就在車庫里面，車庫不處也能夠有車位，這就給合同內(nèi)容的確定帶來了一定苦惱。但好在此處并不要求開發(fā)商與每一個(gè)購房客戶就每一個(gè)擬售

43、的車位或車庫一一談判敲定權(quán)屬，只需要將自己打算保留權(quán)屬的車位或車庫的范圍打個(gè)框框即可。 關(guān)于車位，建議明確總數(shù)量，并注明“包含/不包含本條第2項(xiàng)（即車庫）范圍內(nèi)的車位”。 關(guān)于車庫，建議明確坐落，若車庫中的車位未包含在本條第1項(xiàng)總數(shù)量中的，應(yīng)明確各車庫中車位的數(shù)量。關(guān)于利用人防工程建設(shè)的車位或車庫，不應(yīng)包括在上述車庫、車位中，可由前期物業(yè)治理公司在辦理必要的登記手續(xù)后與業(yè)主另行簽訂書面使用協(xié)議并報(bào)人防辦備案。3、五行空白里填些什么？首先，顯系“住宅、經(jīng)營性用房等專用部分”的不需要寫到里面去。實(shí)踐中律師曾見個(gè)不地產(chǎn)企業(yè)把全部沿街商鋪從1#到289#全部寫在空白處，這些商鋪具有獨(dú)立使用功能，本來確

44、實(shí)是要另行出售的，沒有必要在此處專門強(qiáng)調(diào)，寫得多反倒增加了銷售的難度。其次，法律、法規(guī)已明確定性為公共部位與公用設(shè)施的不需要寫到里面去。包括：物權(quán)法規(guī)定的“非城鎮(zhèn)公共道路的小區(qū)內(nèi)道路、非城鎮(zhèn)公共綠地或明示為個(gè)人所有綠地的小區(qū)內(nèi)綠地及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)治理用房”；商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則規(guī)定的“1電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和治理用房建筑面積；2套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半”；住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金治理方法中規(guī)定的“屬于共用部分

45、還有各房間內(nèi)的承重結(jié)構(gòu)(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋項(xiàng)等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；而共用設(shè)施設(shè)備，是指住宅小區(qū)或單幢住房內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等”。那么，哪些是能夠?qū)懙嚼锩嫒サ哪?？本人差不多找到的只有：A會(huì)所/俱樂部；B住宅的外立面、樓頂；C利用未分?jǐn)偟慕ㄖ虻孛妫òㄗ≌耐饬⒚?、樓頂）架設(shè)的戶外廣告位。另外，應(yīng)于空白處附上如此一個(gè)兜底條款“ 、 、及 等未進(jìn)行面積分?jǐn)偟奈飿I(yè)”。 第五條 計(jì)價(jià)

46、方式與價(jià)款 出賣人與買受人約定按下述第 種方式，計(jì)算該商品房價(jià)款（貨幣單位人民幣）： 1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米 元，總價(jià)款 元。 2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米 元，總價(jià)款 元。 3、按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為 元。 4、 。按照物業(yè)治理有關(guān)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，需要交納新建物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，首期交納標(biāo)準(zhǔn)為 元/平方米（以相關(guān)部門確定并經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)后公布的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)）。該款項(xiàng)未包含在本條約定的總價(jià)款中，由出賣人統(tǒng)一代交，在物業(yè)交付時(shí)向買受人收取。要緊變化增加了關(guān)于交納新建物業(yè)專項(xiàng)維修資金的內(nèi)容。分析 1、依照國務(wù)院2007年8月26日修訂頒布的物業(yè)治理?xiàng)l例

47、的相關(guān)規(guī)定，“新建物業(yè)專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交納并屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用”；并授權(quán)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定專項(xiàng)維修資金的收取、使用、治理的方法。2、物業(yè)治理?xiàng)l例于2007年8月26日修訂頒布后，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門至今尚未重新制定專項(xiàng)維修資金的收取、使用、治理的方法。依照建設(shè)部、財(cái)政部于1998年12月16日制訂并于1999年1月1日施行的住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金治理方法，“商品住房在銷售時(shí)，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金繳交約定。購房者應(yīng)當(dāng)按購房款23的比例向售房單位繳交

48、維修基金。在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，商品住房銷售單位應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。業(yè)主委員會(huì)成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位托付的治理單位提出使用打算，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥。業(yè)主委員會(huì)成立后，維修基金的使用由物業(yè)治理企業(yè)提出年度使用打算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施”。同時(shí)授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同財(cái)政部門依照本方法制定實(shí)施細(xì)則。浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金治理方法（浙政發(fā)200719號(hào)）第六條規(guī)定，“新建物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主按照所擁有的建筑面積交存。交存的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤课萁ㄖ惭b工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的58。具體比例由

49、設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門依照當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報(bào)經(jīng)設(shè)區(qū)的市、縣人民政府批準(zhǔn)后公布?！钡诎藯l第2款規(guī)定，“新建物業(yè)首次交存的專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積和本方法第六條的規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金，待物業(yè)交付時(shí)向業(yè)主收取”。3、寧波市至今尚未出臺(tái)相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，實(shí)踐市內(nèi)各地產(chǎn)企業(yè)大多仍未向購房客戶收取類似費(fèi)用。業(yè)內(nèi)人士考慮存在以下障礙因素：A共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡(jiǎn)稱維修基金）計(jì)取基數(shù)不合理。購房款對(duì)銷售單位而言，屬銷售價(jià)格，而商品住房的銷售價(jià)格屬市場(chǎng)定價(jià)，銷售單位可依照不同情勢(shì)制定相應(yīng)的銷售價(jià)格，如商

50、品住房預(yù)售和現(xiàn)售、分期付款及一次性付清房款都會(huì)造成最終實(shí)際成交的銷售價(jià)格不同。另外，社會(huì)關(guān)系因素（如親朋好友等利害關(guān)系人）亦可造成此類現(xiàn)象的發(fā)生。再者，有些銷售單位為促銷其商品住房，與購房人共同隱瞞真實(shí)成交的購房價(jià)格，以達(dá)到少交維修基金的目的。如此就產(chǎn)生了因購房人所支付的購房款不一致，從而提取的維修基金不一致，從而損害了依規(guī)繳納維修基金的購房人的部分權(quán)益。B在現(xiàn)行條件下，維修基金繳存方式不合理。銷售單位做為商品住房開發(fā)單位，在對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，將需要和使用大量的資金。在開發(fā)資金緊張的情況下，銷售單位專門容易將其代收的維修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在實(shí)踐中，有些銷售單位惡意占

51、有維修基金，而用滯銷的商品住宅折價(jià)抵付維修基金，形成變相銷售商品住房現(xiàn)象，造成了維修基金不能有效地繳存。將業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書的時(shí)刻做為銷售單位向房地產(chǎn)行政主管部門移交維修基金的時(shí)界點(diǎn)，不利于維修基金的及時(shí)移交。在我國，由于銷售單位的緣故造成產(chǎn)權(quán)證書遲遲未能辦理的現(xiàn)象屢有發(fā)生，那么，就可能會(huì)造成購房人在入住前差不多繳納的維修基金卻長時(shí)刻地由銷售單位占有或使用，更有甚者，有的銷售單位在購房人辦理房屋權(quán)屬登記前，就已解散不存在了，其代收的維修基金也更無從談及移交。有些地區(qū)為了加強(qiáng)維修基金的移交治理，規(guī)定銷售單位不移交維修基金，不予辦理房屋權(quán)屬登記，但如此業(yè)主就不能及時(shí)辦理房屋權(quán)屬證書，權(quán)利處于為穩(wěn)

52、定狀態(tài)，容易產(chǎn)生社會(huì)矛盾，再者，如此治理缺乏合法性，故此方法不為治本之策。C維修基金使用尚須完善依照建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬共用部分之范圍，共用部分可區(qū)分全體共用部分和一部共用部分兩類，全體共用部分是指由全體業(yè)主共同使用、收益、治理的物業(yè)共同部位、共用設(shè)施部位。一部共用部分則指部分業(yè)主共同使用、收益、治理的物業(yè)共同部位、共用設(shè)施設(shè)備。否則，基于權(quán)利、義務(wù)相一致的全體共用部分之修繕費(fèi)用由全體房屋所有權(quán)人分擔(dān)，而一部共用部分之修繕費(fèi)用則由對(duì)該部分共用部分享有使用權(quán)的房屋所有權(quán)人分擔(dān)，這一原則已在都市異產(chǎn)毗連房屋治理規(guī)定有所體現(xiàn)，但在治理方法中，就維修基金的使用未作詳細(xì)的規(guī)定，

53、如建筑物基礎(chǔ)需大修，這時(shí)使用全體業(yè)主共同所有的維修基金，無異議而言，因?yàn)檫@涉及全體業(yè)主的共同利益，但假如為某些層所專用的樓梯需大修時(shí)，是否也可使用全體業(yè)主共同所有的維修基金呢？治理方法未對(duì)此做出相應(yīng)的使用規(guī)定，明確全體共用部分和一部共用部分的范圍，關(guān)于規(guī)范維修基金的使用是專門重要的。對(duì)策/建議暫按住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金治理方法規(guī)定的購房款23或按浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金治理方法規(guī)定的每平方米建筑面積平均造價(jià)的58填寫，實(shí)際執(zhí)行中收取與否則應(yīng)與當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門協(xié)調(diào)解決。切不可填寫“不收取”或在空白處劃斜線，如此的約定內(nèi)容應(yīng)當(dāng)解釋為“由出賣人承擔(dān)或代付”。 第六條 面積確認(rèn)及面積差異處

54、理 合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。1、當(dāng)事人選擇【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡(jiǎn)稱面積）作為計(jì)價(jià)方式時(shí)，商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異， 雙方同意按以下方式處理： 面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款。 面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。 買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起 日內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按 利率付給利息。 買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積

55、誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人；超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比= 產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積合同約定面積 100% 2、當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異， 約定按下列第 種方式處理：交付的房屋套型與設(shè)計(jì)圖紙一致,相關(guān)尺寸誤差不超過附件一房屋平面圖上標(biāo)示的誤差范圍的,總房價(jià)款不變。 。要緊變化 1、調(diào)整舊版合同中的內(nèi)容排序，明確區(qū)分了按面積計(jì)價(jià)與按套計(jì)價(jià)兩種情況下面積差異的不同處理方式；2、關(guān)于按面積計(jì)價(jià)情況下的面積差異處理，堅(jiān)持法定原則，除退款時(shí)刻及利率可自行約定外其他均不得協(xié)商確定；3、關(guān)于按套計(jì)價(jià)情

56、況下的面積差異處理，刪除易引起歧義的“不適用本條約定”的字眼，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人意思自治原則，一方面規(guī)范了“包干價(jià)”的適用應(yīng)以約定風(fēng)險(xiǎn)范圍為前提，另一方面同意當(dāng)事人自行約定處理方式。風(fēng)險(xiǎn)提示 1、關(guān)于面積差異的處理，目前有兩個(gè)存在差異的規(guī)定。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的意見第14條的規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在以內(nèi)（含），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出，買受人請(qǐng)

57、求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意接著履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)（含）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)（含）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人?！弊罡咴旱哪莻€(gè)關(guān)于處理面積差異的規(guī)定并不區(qū)分按面積計(jì)價(jià)與按套計(jì)價(jià)的不同情況，而是強(qiáng)調(diào)約定優(yōu)先的原則，假如當(dāng)事人有其他約定的，約定的處理方式優(yōu)先于上述規(guī)定的處理方式。建設(shè)部令第88號(hào)公布、自2001年6月1日起施行的商品房銷售治理方法規(guī)定：

58、“第十九條按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后能夠在合同中直接約定總價(jià)款。按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人能夠退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 第二十條按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，接以下原則處理：（

59、一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。面積誤差比產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積合同約定面

60、積100%因本方法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。 第二十一條按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。”建設(shè)部的規(guī)定明確區(qū)分按面積計(jì)價(jià)與按套計(jì)價(jià)的不同情況對(duì)面積誤差按不同方式處理。關(guān)于按面積計(jì)價(jià)的，處理方式與最高院的規(guī)定差不多一致，同時(shí)規(guī)定了退款期限應(yīng)自買受人提出退房之日起30日內(nèi)；關(guān)于按套計(jì)價(jià)的，進(jìn)一步細(xì)分現(xiàn)售房屋與預(yù)售房屋兩種類型，對(duì)后者特不要求當(dāng)事人應(yīng)同時(shí)約定誤差范圍。然而，若系預(yù)售房屋按套計(jì)價(jià)時(shí)未同時(shí)約定誤差范圍的，