商品房成本構(gòu)成分析與房?jī)r(jià)控制

1、北京理工大學(xué)接著教育暨現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育學(xué)院商品學(xué)概論課程論文教學(xué)站 深圳青年學(xué)院專 業(yè) 工商治理層 次 高升本學(xué) 號(hào) 姓 名 成 績(jī) 題 目 商品房成本構(gòu)成分析與房?jī)r(jià)操縱 摘 要目前，商品房?jī)r(jià)格已成為國(guó)人關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)性問題。如何使商品房?jī)r(jià)格處于一個(gè)合理的價(jià)位，已是大伙兒都在爭(zhēng)相考慮的問題。本文對(duì)商品房的成本構(gòu)成從投資決策時(shí)期到房屋銷售時(shí)期逐一進(jìn)行了分析，探討了降低房屋開發(fā)成本的各種可能方法，并嘗試提出了一些降低商品房?jī)r(jià)格的有益措施，希望有助于遏制房?jī)r(jià)的攀升速度，使房?jī)r(jià)處于一個(gè)合理的水平。關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；商品房成本；商品房?jī)r(jià)格；不合理房?jī)r(jià)；房?jī)r(jià)收入比；房屋持有稅；環(huán)房匹配指數(shù)。商品房成本構(gòu)成分析與房

2、價(jià)操縱一.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展史當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)已是全國(guó)性的一個(gè)熱門話題，全國(guó)上下乃至全世界都在關(guān)注中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)。這不僅是由于房地產(chǎn)業(yè)本身在人們?nèi)粘Ｉ钪械闹匾詻Q定的，更是由房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展到今天的狀況與人們自身利益的迫切相關(guān)性引發(fā)的。人們都在考慮如何樣才能使那個(gè)重要產(chǎn)業(yè)得到健康，穩(wěn)定，持續(xù)，合情合理的進(jìn)展，而不是給經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展帶來挫折，給社會(huì)的運(yùn)行造成壓力，給人民的生活帶來負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，在過去的50多年中，它的進(jìn)展里程可謂曲折。它的進(jìn)展史大致能夠分為以下幾個(gè)時(shí)期：1. 從建國(guó)初期到1978年年間，房屋被作為福利產(chǎn)品對(duì)待。我國(guó)的社會(huì)制度為社會(huì)主義公有制，經(jīng)濟(jì)制度實(shí)行打算經(jīng)濟(jì)，住房

3、由國(guó)家統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)，統(tǒng)一分配。職工群體的住房問題就由其所在的單位解決，房屋的治理，維修，養(yǎng)護(hù)，和正常運(yùn)作的費(fèi)用差不多上就由單位完全負(fù)責(zé)了。單位建房越多，單位的包袱就越重，致使單位不能輕裝上陣，改革步履為堅(jiān)，日益不能適應(yīng)社會(huì)主義現(xiàn)代化的進(jìn)展要求，單位效益低下，有的靠著借債或國(guó)家的財(cái)政補(bǔ)貼牽強(qiáng)維持企業(yè)的生存，進(jìn)而造成單位建房跟不上，甚至無力建房，職工的居住條件差，引發(fā)了一系列的社會(huì)問題。2. 1978年以后，隨著人們對(duì)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷認(rèn)識(shí)和實(shí)踐，建筑產(chǎn)品被給予了其應(yīng)有的商品屬性。建筑產(chǎn)品不能上市的一些法律障礙也得到了消除。房屋在市場(chǎng)上能夠自由交易，住房的市場(chǎng)配置功能逐步得到顯現(xiàn)。企事業(yè)

4、單位和一些個(gè)人成為房屋建設(shè)的要緊投資者，住房由國(guó)家統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)，統(tǒng)一分配的局面已成為歷史。到1985年為止，企事業(yè)單位投資建房的比重已高達(dá)60%70%，個(gè)人投資也高達(dá)10%左右。房屋的市場(chǎng)配置功能充分發(fā)揮出來，人民的居住條件得到了初步改善。1988年，憲法修正案規(guī)定了土地的使用權(quán)能夠依法出讓。這進(jìn)一步為我國(guó)日后建立發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)掃除了法律上的障礙，為房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃興起制造了條件。3. 1992年到1999年，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展忽冷忽熱， 漂移不定，經(jīng)歷了大進(jìn)展時(shí)期和調(diào)整消化時(shí)期，直至2000年，我國(guó)的房地產(chǎn)才逐步步入軌道，進(jìn)入穩(wěn)定，快速進(jìn)展時(shí)期，成為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新亮

5、點(diǎn)。二.房地產(chǎn)業(yè)的重要性房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，國(guó)家的財(cái)政收入和人民的生活差不多上特不重要的。第一，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)家的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)性大，帶動(dòng)性強(qiáng)，它的進(jìn)展能夠帶動(dòng)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，從而為社會(huì)提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展能夠帶動(dòng)建筑業(yè)、建材、金融業(yè)、家具、家電以及冶金業(yè)等50多個(gè)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。這些產(chǎn)業(yè)的蓬勃進(jìn)展，不僅有助于我國(guó)GDP的增長(zhǎng)，還可為社會(huì)制造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，也為我國(guó)的社會(huì)穩(wěn)定制造了條件。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)系數(shù)為1.9。依照北京市的測(cè)算，每增加一萬平方米的建筑生產(chǎn)，就可直接增加1000萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。第二，都市房地產(chǎn)是都市存在和

6、進(jìn)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。在都市化高度進(jìn)展的今天，建筑產(chǎn)品的進(jìn)展程度就代表著都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展程度的高低。都市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，她的現(xiàn)代化建筑產(chǎn)品就越多，一些標(biāo)志性建筑物在某種程度上確實(shí)是都市形象的代表，是都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展成果的展示，都市的存在和進(jìn)展是以建筑物為依據(jù)的，沒有發(fā)達(dá)的建筑產(chǎn)品，都市的進(jìn)展也就無從談起。人們的生活和生產(chǎn)都離不開房地產(chǎn)，它是人們從事政治，經(jīng)濟(jì)和文化活動(dòng)的物質(zhì)基礎(chǔ)。第三，房地產(chǎn)是政府財(cái)政收入的重要來源和家庭的重要財(cái)寶。房地產(chǎn)稅收是國(guó)家財(cái)政收入的重要來源。美國(guó)的房地產(chǎn)稅收在1960年為120億美元，1971年高達(dá)6950億美元；香港地區(qū)的地租和賣地收入占市政收入的15%25%。據(jù)美國(guó)有關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，房

7、地產(chǎn)在家庭財(cái)寶中占60%70%。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展正處于關(guān)鍵時(shí)期。目前，由于生產(chǎn)力的進(jìn)展和社會(huì)的進(jìn)步，農(nóng)村大部分地區(qū)實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)機(jī)械化或半機(jī)械化的程度，農(nóng)村剩余了大量的勞動(dòng)人口。這些富余勞動(dòng)力就自然地?fù)砣肓硕际?，到都市去謀生，致使都市住房需求量大，供應(yīng)緊張，住房矛盾突出。此外，我國(guó)都市化的腳步加快，人們的觀念和生活適應(yīng)的逐漸改變，對(duì)住房的要求越來越高，房屋的設(shè)計(jì)不僅要考慮滿足人們?nèi)粘Ｉ畹男枰?，還要考慮個(gè)人的愛好，興趣和隱私等問題。還有，都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和工、商業(yè)建設(shè)都需要大量的土地，由于土地資源的不可再生性，再加上媒體的炒作，造成人們對(duì)都市土地供應(yīng)緊張這種供求狀況更加擔(dān)心，從而推動(dòng)了地價(jià)、房?jī)r(jià)

8、的上漲。房?jī)r(jià)過高，房地產(chǎn)利潤(rùn)就增大，它的吸引力就增強(qiáng)，開發(fā)商這時(shí)就抓住機(jī)遇，急于上馬項(xiàng)目，導(dǎo)致一些非理性建設(shè)行為。小則生產(chǎn)一些粗制濫造的房屋，大則導(dǎo)致同類產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性過剩，房屋空置率逐年上升。產(chǎn)生了大量的爛尾樓，降低了整個(gè)都市的建設(shè)水平。國(guó)際熱鈔票也乘機(jī)進(jìn)入國(guó)內(nèi)，投機(jī)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。銀行則看到房地產(chǎn)市場(chǎng)有利可圖，就加大放款力度。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂，銀行貸款將無法回收，將造成大量的壞帳，銀行到時(shí)就面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)，這威脅到我國(guó)的金融安全；房地產(chǎn)需求減少，使得它的上游產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩，企業(yè)倒閉，失業(yè)加劇，引發(fā)一系列的社會(huì)問題。甚至使國(guó)家處于經(jīng)濟(jì)蕭條狀態(tài)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康進(jìn)

9、展關(guān)系到國(guó)家金融業(yè)的安全，關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)進(jìn)展，關(guān)系到社會(huì)的和諧穩(wěn)定，因此在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的關(guān)鍵時(shí)期，政府的調(diào)控作用和開發(fā)商的職業(yè)道德就顯得格外重要了。開發(fā)商不是窮人，是有知識(shí)，有文化，受過良好教育的白領(lǐng)階層，應(yīng)放棄一己之私，牢記一榮俱榮，一損俱損的道理，從大局動(dòng)身，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的持續(xù)進(jìn)展和穩(wěn)定著想，為人民的安居樂業(yè)和幸福著想，為社會(huì)的安定和和諧著想。樹立良好的職業(yè)道德，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家的相關(guān)法律，法規(guī)和國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，開發(fā)出節(jié)能，環(huán)保，優(yōu)質(zhì)的和房?jī)r(jià)底的，大多數(shù)人都能買得起的商品房來。三.商品房成本構(gòu)成分析及成本操縱（一）商品房的成本構(gòu)成。商品房的成本要緊是由住宅開發(fā)成本費(fèi)用，期間費(fèi)用

10、，稅金，依法應(yīng)當(dāng)交納的其他行政性，事業(yè)性收費(fèi)和開發(fā)商的應(yīng)得利潤(rùn)構(gòu)成。1. 住宅開發(fā)成本費(fèi)：住宅開發(fā)成本費(fèi)用的內(nèi)容包括：土地使用權(quán)取得費(fèi)，建筑工程勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)，建筑、安裝工程費(fèi)，附屬工程費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)。1）土地使用權(quán)取得費(fèi)： 土地使用權(quán)取得費(fèi)，是指開發(fā)經(jīng)營(yíng)者依法獲得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，所交付的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，以及依照法律、法規(guī)實(shí)行劃撥，由開發(fā)經(jīng)營(yíng)者支付的征地拆遷和安置補(bǔ)償費(fèi)。 可列入土地使用權(quán)取得費(fèi)的項(xiàng)目有：土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)基金、耕地占用稅、安置被拆遷戶所需的費(fèi)用、被拆遷房屋及其附屬物的作價(jià)補(bǔ)償費(fèi)用、被拆遷人搬家補(bǔ)

11、助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、被拆遷企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)。附屬工程費(fèi)，2）建筑工程勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)： 建筑工程勘察費(fèi)，包括水文及工程地質(zhì)勘察費(fèi)；前期工程費(fèi)，是指工程正式開工之前所必需的預(yù)備事項(xiàng)，包括施工通水、施工通電、施工通路及平坦場(chǎng)地發(fā)生的費(fèi)用。前期工程費(fèi)按照設(shè)計(jì)概算對(duì)比實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算。 3）建筑、安裝工程費(fèi)： 建筑、安裝工程費(fèi)，是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，要緊包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)，建筑，專門裝修工程費(fèi)），設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水，電氣照明及設(shè)備安裝，空調(diào)通風(fēng)，弱電設(shè)備及安裝，電梯及其安裝，其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。4）附屬工程費(fèi)： 附屬工程費(fèi)，由住宅小區(qū)級(jí)基

12、礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)組成。 小區(qū)級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施建筑費(fèi)，指小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、環(huán)衛(wèi)、排污等管線設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用。此項(xiàng)費(fèi)用按照市政府的都市規(guī)劃定額指標(biāo)，依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價(jià)按住宅面積和營(yíng)業(yè)性面積所占比重分?jǐn)傆?jì)入； 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，指為小區(qū)服務(wù)的獨(dú)立的非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施（設(shè)備）發(fā)生的費(fèi)用，包括依照都市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預(yù)算項(xiàng)目的托幼園所、公共停車場(chǎng)（庫）、小區(qū)治理用房、鍋爐房、水泵、消防設(shè)施、派出所、居委會(huì)、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等的建設(shè)費(fèi)用。此項(xiàng)費(fèi)用按照政府都市規(guī)劃定額指標(biāo)，依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價(jià)按住

13、宅面積和營(yíng)業(yè)性面積所占比重分?jǐn)傆?jì)入； 非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施（設(shè)備），由市、區(qū)縣政府負(fù)擔(dān)建設(shè)費(fèi)用的部分，不計(jì)入開發(fā)成本。5）開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)，是指開發(fā)經(jīng)營(yíng)者直接經(jīng)營(yíng)組織、治理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)愛護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等項(xiàng)支出。開發(fā)間接費(fèi)，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度核算，并據(jù)實(shí)列入開發(fā)成本。2. 期間費(fèi)用：商品房開發(fā)期間費(fèi)用，是指治理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等與住宅開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的支出。1）治理費(fèi)是指企業(yè)行政治理部門為治理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)，工會(huì)經(jīng)費(fèi)，職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)，勞動(dòng)保險(xiǎn)非，待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，董事會(huì)費(fèi)，咨詢費(fèi)，審計(jì)費(fèi)，

14、訴訟費(fèi)，排污費(fèi)，房地產(chǎn)稅，土地使用稅，開辦費(fèi)攤銷，業(yè)務(wù)招待費(fèi)，壞帳損失，報(bào)廢損失及其他治理費(fèi)用。治理費(fèi)一般為項(xiàng)目開發(fā)總成本的1%3%左右。2）財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，要緊為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)，融資代理費(fèi)，承諾費(fèi)，外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。利息按復(fù)利方式計(jì)算，利率取市場(chǎng)利率。3）銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售其產(chǎn)品的過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或托付銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用，包括銷售人職員資，資金，福利費(fèi)，差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)，修理費(fèi)，物料消耗費(fèi)，廣告宣傳費(fèi)，代理費(fèi)，銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。3. 稅金：1稅金是

15、指依據(jù)國(guó)家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的投資方向調(diào)節(jié)稅、營(yíng)業(yè)銳、都市維護(hù)建設(shè)稅、教育稅附加等。稅金按照國(guó)家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。1）營(yíng)業(yè)稅=（熟地費(fèi)用+利息+利潤(rùn)）* 5%；2）都市維護(hù)建設(shè)稅=營(yíng)業(yè)稅 * 7%；3) 教育附加費(fèi)=營(yíng)業(yè)稅 * 3%。依法應(yīng)當(dāng)交納的其他行政性，事業(yè)性收費(fèi)：依法應(yīng)當(dāng)交納的其他行政性，事業(yè)性收費(fèi)，按照國(guó)家及市政府有關(guān)部門依法制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。執(zhí)收部門在收費(fèi)時(shí)，必須持有物價(jià)部門頒發(fā)的收費(fèi)許可證，使用財(cái)政部門統(tǒng)一印制或者監(jiān)制的行政性事業(yè)性收費(fèi)票據(jù)。開發(fā)商的應(yīng)得利潤(rùn)：銷售利潤(rùn)以住宅開發(fā)成本之和為基數(shù)計(jì)取。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的商品住宅，其利潤(rùn)率，由開發(fā)經(jīng)營(yíng)者自主確定。以上各項(xiàng)費(fèi)用

16、，在商品房開發(fā)總成本中，土地約占總成本的35%45%，建筑安裝工程約占總成本的25%35%，稅費(fèi)及其它約占總成本的30%35%。（二）商品房的成本操縱。商品房的成本操縱是開發(fā)商對(duì)商品房從投資決策時(shí)期到房屋銷售時(shí)期進(jìn)行有效治理，優(yōu)化各項(xiàng)成本開支，減少不必要開支，降低費(fèi)用，力求使得開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化。商品房的成本操縱可分為5個(gè)時(shí)期進(jìn)行：策劃投資時(shí)期，設(shè)計(jì)時(shí)期，開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)包時(shí)期，項(xiàng)目施工時(shí)期和房屋的銷售治理時(shí)期。一投資策劃時(shí)期：在投資策劃時(shí)期，開發(fā)商應(yīng)結(jié)合工程實(shí)際，明確項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，通過對(duì)產(chǎn)品功能的分析，以達(dá)到節(jié)約資源和降低造價(jià)的目的。開發(fā)商的工作

17、重點(diǎn)是查找項(xiàng)目，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和分析，考察投資環(huán)境，包括項(xiàng)目所在地的土地價(jià)格，交通條件，基礎(chǔ)設(shè)施狀況，材料的運(yùn)輸距離以及房屋以后的銷售狀況，預(yù)測(cè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，把各個(gè)項(xiàng)目可能發(fā)生的成本費(fèi)用綜合起來加以考慮，對(duì)可能發(fā)生的項(xiàng)目成本進(jìn)行總體操縱。二設(shè)計(jì)時(shí)期：設(shè)計(jì)時(shí)期是成本操縱工作全過程的重點(diǎn)時(shí)期。設(shè)計(jì)時(shí)期要考慮項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平，居民收入狀況，社會(huì)習(xí)俗和人文環(huán)境，設(shè)計(jì)出符合當(dāng)?shù)貭顩r的戶型，面積，使得不同家庭情況的居民都能買的起房。項(xiàng)目設(shè)計(jì)要盡可能采納國(guó)家和當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范有利于降低投資，縮短工期，給項(xiàng)目帶來經(jīng)濟(jì)效益。在設(shè)計(jì)前，要進(jìn)行項(xiàng)目投資估算，通過對(duì)社會(huì)同類開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)

18、格，材料，設(shè)備，人工費(fèi)用，稅收，治理費(fèi)用，利潤(rùn)等的調(diào)查，在項(xiàng)目評(píng)估的基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合比較和分析，作為初步設(shè)計(jì)操縱的依據(jù)。初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇，按投資估算進(jìn)一步落實(shí)成本費(fèi)用，將施工圖預(yù)算嚴(yán)格操縱在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)，同時(shí)加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更治理工作。三開發(fā)項(xiàng)目發(fā)包時(shí)期：開發(fā)項(xiàng)目發(fā)包，包括項(xiàng)目總發(fā)包建安工程及設(shè)備材料采購發(fā)包。發(fā)包形式一般采納單價(jià)合同。單價(jià)合同能夠提高承包商對(duì)成本操縱的積極性。發(fā)包形式采納招投標(biāo)的方式進(jìn)行，也可采納托付協(xié)議的方式進(jìn)行，但不管采納那種方式都應(yīng)幸免在施工過程修改分包內(nèi)容和范圍，而增加不必要的工程成本。四施工時(shí)期的成本操縱：施工時(shí)期項(xiàng)目的成本操縱，通常是指在項(xiàng)目成本的形成過程中，對(duì)生

19、產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時(shí)糾正將要發(fā)生和差不多發(fā)生的偏差，把各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用操縱在打算成本的范圍之內(nèi)，以保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 施工時(shí)期的成本操縱可分為兩個(gè)時(shí)期，包括施工預(yù)備時(shí)期的操縱和施工實(shí)施時(shí)期的操縱。一. 施工預(yù)備時(shí)期的成本操縱：施工預(yù)備時(shí)期的成本操縱首先要以“標(biāo)書”為依據(jù)確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本。依照設(shè)計(jì)圖紙和有關(guān)技術(shù)資料，對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)施方法等進(jìn)行認(rèn)確實(shí)研究分析，并運(yùn)用價(jià)值工程原理，制定出科學(xué)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案。其次依照目標(biāo)成本，以分部分項(xiàng)目工程實(shí)物工程量為基礎(chǔ)，編制具體的分步實(shí)施的項(xiàng)目成本打算，為今后的成本操縱作好預(yù)備。最后編制現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)

20、預(yù)算，進(jìn)行分解后以責(zé)任成本的形式落實(shí)下去，為今后的成本操縱和績(jī)效考評(píng)提供依據(jù)。二. 施工實(shí)施時(shí)期的操縱：1. 要以施工圖預(yù)算操縱成本支出。）人工費(fèi)的操縱：項(xiàng)目經(jīng)理部與施工隊(duì)等簽訂勞務(wù)合同時(shí)，一般應(yīng)將人工費(fèi)單價(jià)定在預(yù)算定額規(guī)定的人工費(fèi)單價(jià)和合同規(guī)定的人工費(fèi)用補(bǔ)貼兩者之和之下，輔工還可再低一些，其余部分考慮用于定額外人工費(fèi)和關(guān)鍵工序的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，如趕工費(fèi)、夜班費(fèi)等。 ）材料費(fèi)的操縱： 在實(shí)行量?jī)r(jià)分離方法計(jì)算工程造價(jià)的條件下，對(duì)水泥、鋼材、木材等“三材”的價(jià)格隨行就市，實(shí)行高進(jìn)高出，地點(diǎn)材料的預(yù)算價(jià)格=基準(zhǔn)價(jià)（1+材料指數(shù)）。對(duì)材料成本操縱，要以預(yù)算價(jià)格來操縱地點(diǎn)材料的采購成本，至于材料消耗的數(shù)量操縱，

21、則應(yīng)通過“限額領(lǐng)料單”去落實(shí)，由于材料市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)頻繁，往往會(huì)發(fā)生預(yù)算價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)峻背離而使采購成本失控的情況。因此，項(xiàng)目材料治理員要經(jīng)常關(guān)注材料市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)，并積存系統(tǒng)詳實(shí)的市場(chǎng)信息，對(duì)材料價(jià)格的上升和下降有一定的可能和預(yù)備，以平衡成本支出，降低工程項(xiàng)目成本。假如無法有效調(diào)節(jié)，可向定額治理部門反映，同時(shí)爭(zhēng)取甲方按實(shí)補(bǔ)貼，關(guān)于用鋼量、鋼模板等周轉(zhuǎn)設(shè)備使用費(fèi)的操縱，可按周轉(zhuǎn)設(shè)備預(yù)算收費(fèi)的總量來操縱實(shí)際發(fā)生使用費(fèi)的總量。）施工機(jī)械使用費(fèi)的操縱：關(guān)于施工機(jī)械使用費(fèi)的操縱，施工圖預(yù)算中的機(jī)械使用費(fèi)=工程量定額臺(tái)班單價(jià)，在實(shí)際中機(jī)械利用率不可能達(dá)到預(yù)算定額的取定水平等，因而使預(yù)算機(jī)械使用費(fèi)往往小于

22、實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)，形成其費(fèi)用超支。因此，如能取得甲方的諒解、支持，可得到一定數(shù)額的機(jī)械費(fèi)補(bǔ)額來操縱其支出，關(guān)于構(gòu)件加工費(fèi)各分包工程費(fèi)的操縱，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的門窗、水泥管及其它預(yù)制品的加工，以及打樁、土方、吊裝、安裝和其他各項(xiàng)工程的分包都要通過經(jīng)濟(jì)合同來明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，在簽訂這些合同時(shí)，操縱要以“施工圖預(yù)算操縱合同金額”的原則，絕不同意合同金額超過施工圖預(yù)算2. 要以施工預(yù)算操縱人力資源和物質(zhì)資源的消耗。資源消耗數(shù)量的貨幣表現(xiàn)確實(shí)是成本費(fèi)。項(xiàng)目開工往常，應(yīng)依照設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算工程量，并按照企業(yè)定額或上級(jí)統(tǒng)一規(guī)定的施工預(yù)算定額編制整個(gè)工程項(xiàng)目的施工預(yù)算，作為指導(dǎo)和治理施工的依據(jù)，對(duì)生產(chǎn)班組

23、的任務(wù)安排必須簽發(fā)施工任務(wù)單和限額領(lǐng)料單，并向生產(chǎn)班組進(jìn)行技術(shù)交底，且在施工任務(wù)單，如限額領(lǐng)料單的執(zhí)行過程中，要求生產(chǎn)班組依照實(shí)際完成的工程量和實(shí)際消耗人工、實(shí)際消耗材料做好原始記錄，作為施工任務(wù)單和限額令料單結(jié)算的依據(jù)。在任務(wù)完成后，依照回收的施工任務(wù)單和限額領(lǐng)料單進(jìn)行結(jié)算。并按照結(jié)算內(nèi)容支付酬勞3.建立資源消耗臺(tái)帳，實(shí)行資源消耗的中間操縱。由于材料成本是整個(gè)項(xiàng)目成本的要緊環(huán)節(jié)，因此，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)對(duì)材料成本予以足夠的重視。4.應(yīng)用成本與進(jìn)度同步跟蹤的方法操縱部分項(xiàng)目工程成本。成本與進(jìn)度之間有著必定同步關(guān)系。假如成本與進(jìn)度不對(duì)立，就要作為“不正?！爆F(xiàn)象進(jìn)行分析，找出緣故，并加以糾正5.進(jìn)行項(xiàng)目月

24、度成本分析。項(xiàng)目月度成本分析，是施工項(xiàng)目定期的、經(jīng)常性的中間成本分析通過項(xiàng)目月度成本分析能夠及時(shí)發(fā)覺問題，以便按照成本目標(biāo)指示的方向進(jìn)行監(jiān)督和操縱項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本員應(yīng)依照各部門月度用款打算進(jìn)行匯總，并按用途的輕重緩急平衡調(diào)度，同時(shí)提出具體實(shí)施意見，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理審批后進(jìn)行，在月度財(cái)務(wù)收支打算的執(zhí)行過程中，項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本應(yīng)依照各部門的實(shí)際用款做好記錄，并于下月初反饋給有關(guān)部門，由各部門自行檢查分析節(jié)超緣故。 分析方法如下：1）通過實(shí)際成本與預(yù)算成本的對(duì)比，分析當(dāng)月（季）的成本降低水平；通過累計(jì)實(shí)際成本與累計(jì)預(yù)算成本的對(duì)比，分析累計(jì)的成本降低水平，預(yù)測(cè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本目標(biāo)的前景。 2）通過實(shí)際成本與打算成本的對(duì)

25、比，分析打算成本的落實(shí)情況，以及目標(biāo)治理中的問題和不足，進(jìn)而采取措施，加強(qiáng)成本治理，保證成本打算的落實(shí)。 3）通過對(duì)各成本項(xiàng)目的成本分析，能夠了解成本總量的構(gòu)成比例和成本治理的薄弱環(huán)節(jié)。例如：在成本分析中，發(fā)覺人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)和間接費(fèi)等項(xiàng)目大幅度超支，就應(yīng)該對(duì)這些費(fèi)用的收支配比關(guān)系認(rèn)真研究，并采取對(duì)應(yīng)的增收節(jié)支措施，防止今后再超支。假如是屬于預(yù)算定額規(guī)定的“政策性”虧損，則應(yīng)從操縱支出著手，把超支額壓縮到最低限度。 4）通過要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的實(shí)際與打算的對(duì)比，分析產(chǎn)量、工期、質(zhì)量、“三材”節(jié)約率、機(jī)械利用率等對(duì)成本的影啊。 5）通過對(duì)技術(shù)組織措施執(zhí)行效果的分析，尋求更加有效的節(jié)約途徑。 6）分析

26、其他有利條件和不利條件對(duì)成本的阻礙。 6.建立項(xiàng)目成本審核鑒證制度，操縱成本費(fèi)用支出。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制下，需要建立以項(xiàng)目為成本中心的結(jié)算體系，即所有的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，不論其對(duì)內(nèi)或?qū)ν?，都要與項(xiàng)目直接對(duì)口。在發(fā)生經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的時(shí)候，首先要向有關(guān)項(xiàng)目治理人員審核，最后經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理簽字后支付，這是項(xiàng)目成本操縱的最后一關(guān)，必須十分重視。7.加強(qiáng)質(zhì)量治理，操縱質(zhì)量成本。質(zhì)量成本是指項(xiàng)目為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而支出的一切費(fèi)用，以及未達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生一切損失費(fèi)用之和。質(zhì)量成本包括以下要緊方面：操縱成本和故障成本。工程質(zhì)量越高，故障成本就越低。8.堅(jiān)持現(xiàn)場(chǎng)治理標(biāo)準(zhǔn)化，堵塞白費(fèi)漏洞。現(xiàn)場(chǎng)平面布置治理和現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)治理，稍有不慎

27、，就會(huì)造成白費(fèi)和損失。9.定期開展“三安”檢查，防止項(xiàng)目成本盈虧異常。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)核算的“三同步”確實(shí)是統(tǒng)計(jì)核算、業(yè)務(wù)核算、會(huì)計(jì)核算的“三同步”，具體表現(xiàn)為完成多少產(chǎn)值，消耗多少資源，發(fā)生多少成本，三者應(yīng)該同步，否則，項(xiàng)目成本就會(huì)出現(xiàn)盈虧異常情況。三同步”檢查是提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)核算水平的有效手段，不僅適用于成本盈虧異常的檢查，也可用于月度成本的檢查?！叭健睓z查能夠通過以下五方面的對(duì)比分析來實(shí)現(xiàn)。 1）產(chǎn)值與施工任務(wù)單的實(shí)際工程量和形象進(jìn)度是否同步。2） 資源消耗與施工任務(wù)單的實(shí)耗人工、限額領(lǐng)料單的實(shí)耗材料、當(dāng)期租用的周轉(zhuǎn)材料和施工機(jī)械是否同步。3）其他費(fèi)用（如材料價(jià)差、超高費(fèi)、井點(diǎn)抽水的打拔費(fèi)和臺(tái)

28、班費(fèi)等）的產(chǎn)值統(tǒng)計(jì)與實(shí)際支付是否同步。4）預(yù)算成本與產(chǎn)值統(tǒng)計(jì)是否同步。5）實(shí)際成本與資源消耗是否同步實(shí)踐證明，把以上五方面的同步情況查明以后，成本盈虧的緣故自然一目了然。 10.應(yīng)用成本操縱的財(cái)務(wù)方法成本分析表法來操縱項(xiàng)目成本。作為成本項(xiàng)目操縱手段之一的成本分析表，包括月度成本分析和最終成本操縱。五房屋銷售時(shí)期的成本操縱：房屋銷售時(shí)期的費(fèi)用要緊是銷售費(fèi)用支出，它的要緊支出部分一般為房屋銷售廣告的費(fèi)用。此外，還有代辦費(fèi)，銷售人職員資，銷售資料費(fèi)，辦公費(fèi)，通訊費(fèi)等。廣告費(fèi)用如何支出，采納何種形式支出，支出多少，應(yīng)依照項(xiàng)目的規(guī)模大小，檔次高低，銷售對(duì)象以及房屋所在地的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r決定。公司也可采納全

29、方位的銷售方式。通過宣傳公司的產(chǎn)品來逐步建立公司的社會(huì)知名度和良好的信譽(yù)，提高公司的品牌戰(zhàn)略，樹立良好的口碑，通過公司的形象和社會(huì)知名度來提高產(chǎn)品的銷售量；通過獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，動(dòng)員本公司的職工建立廣泛的人際關(guān)系，多渠道銷售。 四.不合理房?jī)r(jià)對(duì)社會(huì)的阻礙不合理房?jī)r(jià)，確實(shí)是房?jī)r(jià)與個(gè)人年收入的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于正常水平。國(guó)際上公認(rèn)的房?jī)r(jià)收入比一般為4-6：1，而中國(guó)大部分都市的房?jī)r(jià)收入比已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于那個(gè)水平，大多數(shù)在15：1以上。北京目前為17-23：1。1.阻礙國(guó)家經(jīng)濟(jì)的安全。房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值量大，開發(fā)周期長(zhǎng)，信貸資金多，風(fēng)險(xiǎn)性大，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康進(jìn)展與否直接關(guān)系著國(guó)家的金融安全問題；不合理的房?jī)r(jià)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)巨

30、大，吸引了社會(huì)上大量的資金投入，從而使得其他行業(yè)資金投入不足，進(jìn)展緩慢，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)展失橫，加大了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度；高昂的房?jī)r(jià)套走了居民所有的積蓄，而且還使其背負(fù)了沉重的負(fù)債，他們?yōu)榱诉€債，縮減了家庭其他方面的正常開支，減少了對(duì)其他產(chǎn)品的需求，這不利于其他產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，也降低了居民的生活水平，還導(dǎo)致了內(nèi)需不足。由于內(nèi)需不足，一些企業(yè)為了生存，就必須擴(kuò)大出口。當(dāng)前，我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地位還不被世界上大多數(shù)國(guó)家所承認(rèn)，且國(guó)際貿(mào)易愛護(hù)主義有所抬頭，在我國(guó)的出口問題上設(shè)置重重障礙，這不但加劇了我國(guó)與其他國(guó)家的貿(mào)易爭(zhēng)端，而且還使得我國(guó)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展受制與人。2.阻礙社會(huì)的和諧穩(wěn)定。我國(guó)實(shí)行土地資源國(guó)有化，土地所有

31、權(quán)操縱在政府手中。房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間巨大，都市土地資源稀缺，開發(fā)商為了取得土地使用權(quán)，通過各種渠道，不惜重金來賄賂政府官員，而這些腐敗成本最終都分?jǐn)傇诜孔由希砂傩諄砺駟?。高昂的房?jī)r(jià)使百姓不堪重負(fù)，怨聲四起，引發(fā)不滿，對(duì)政府官員的腐敗行深惡痛絕，阻礙了政府與民眾的關(guān)系，使政府的形象和公權(quán)利受損，從而阻礙到社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。此外，在都市的拆遷重建過程中，開發(fā)商受巨額利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)，無視政府關(guān)于拆遷補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，隨意壓底賠償數(shù)額，進(jìn)行強(qiáng)行拆遷；有的還對(duì)被拆遷戶斷水?dāng)嚯?，?yán)峻的則糾集一幫人進(jìn)行暴力拆遷，這些行為都極大的擾亂了社會(huì)秩序，為社會(huì)的穩(wěn)定埋下了隱患。糾其緣故，差不多上高昂的房?jī)r(jià)產(chǎn)生了巨

32、大的利益，巨大的利益驅(qū)使人們產(chǎn)生了不理性的行為，從而阻礙社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。3.不合理的房?jī)r(jià)也可引發(fā)通貨膨脹，加大金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)下游產(chǎn)業(yè)，而且它與50多個(gè)產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)，它的繁榮與否直接阻礙著其他產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。房?jī)r(jià)上漲，帶動(dòng)了水泥，鋼材，建材，電力，能源，交通等價(jià)格的普遍上漲，從而間接帶動(dòng)了農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的上漲，使得社會(huì)物價(jià)全面大幅度上漲，這專門容易引發(fā)通貨膨脹，把國(guó)家經(jīng)濟(jì)帶入危險(xiǎn)境地，使得銀行貸款的回收難度加大，造成大量的壞帳，威脅金融業(yè)的安全。4.高昂的房?jī)r(jià)擴(kuò)大了貧富差距。人們?yōu)榱速I房，拿出了所有的積蓄，貸了大量的銀行貸款，背負(fù)著沉重的利息，每個(gè)月掙的鈔票甚至不夠償還銀行利息，這使得他們的生活

33、長(zhǎng)期陷入貧困之中，違背了人們買房的初衷。但也有少數(shù)人從高昂的房?jī)r(jià)中發(fā)了大財(cái)。由于房地產(chǎn)利潤(rùn)巨大，少數(shù)有鈔票人投資房地產(chǎn)，他們什么也不做，什么風(fēng)險(xiǎn)也沒有，只是把房子買的放在哪兒就能夠了，然后就高枕無憂，房?jī)r(jià)自然攀升，到時(shí)候把房子賣出去，賺取差價(jià)，得到大筆鈔票財(cái)，這就使得窮人更窮，富人更富，社會(huì)兩極分化的程度進(jìn)一步加劇。5. 高昂的房?jī)r(jià)也可阻礙人際關(guān)系。住房是人們最差不多的生活權(quán)利。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展到了今天，人們對(duì)婚姻的看法不再像過去那樣單一。個(gè)運(yùn)氣質(zhì)，精神面貌，等一些內(nèi)在的東西不在是決定婚姻成敗的關(guān)鍵性因素，住房成為組建家庭的首要條件。男方?jīng)]有房子，就一切免談。多少男女青年因?yàn)樽》繂栴}，要么

34、推遲結(jié)婚，要么就干脆放棄了美好的，讓人感動(dòng)的戀情。有的即使傾全力買了房子，也可能因?yàn)橐院蟮纳钬毨Ф辜彝プ兊牟缓椭C。在目前，擁有了房子，就意味著擁有了大筆財(cái)寶。許多昔日的兄弟，姐妹，為了房子的繼承權(quán)，不念骨肉之情，不惜大筆律師費(fèi)，對(duì)簿公堂。爭(zhēng)個(gè)你死我活，有的大打出手，甚至釀成悲劇。這與中華民族的傳統(tǒng)美德背道而馳，嚴(yán)峻阻礙了人與人之間的友好關(guān)系。五. 阻礙房屋價(jià)格的因素阻礙房屋價(jià)格的因素專門多，能夠講是錯(cuò)綜復(fù)雜，這些因素相互阻礙作用于房屋價(jià)格。各種因素對(duì)房屋價(jià)格的阻礙是不同的，有的因素抬高了房屋價(jià)格，有的則降低房屋價(jià)格，不同的因素對(duì)房屋價(jià)格的阻礙程度也是不盡相同，有的阻礙里較大，有的則較小，甚

35、至沒有阻礙。即使同一因素，也會(huì)由于房屋類型的不同而產(chǎn)生不同的阻礙。此外，隨著時(shí)刻的變化，地區(qū)的不同，阻礙房屋價(jià)格的因素也會(huì)發(fā)生變化房屋價(jià)格的阻礙因素專門多且專門復(fù)雜，大致可分為以下幾個(gè)方面：1.社會(huì)因素。社會(huì)因素包括：人口數(shù)量，人口素養(yǎng)，家庭規(guī)模，政治穩(wěn)定狀況，社會(huì)治安狀況，都市化狀況以及公共設(shè)施建設(shè)狀況。1）人口數(shù)量：人口數(shù)量與住房?jī)r(jià)格的關(guān)系特不緊密，呈正相關(guān)關(guān)系。人口越多，對(duì)房屋的需求就越多。在供給相對(duì)匱乏的情況下，房?jī)r(jià)水平就會(huì)不斷攀升。2）人口素養(yǎng)：人口素養(yǎng)包括人民的教育水平，文明程度等。假如房屋所在地的人民的素養(yǎng)低下，組成復(fù)雜，社會(huì)秩序狀況不佳，該地區(qū)的房?jī)r(jià)就必定底。3）家庭規(guī)模：家庭

36、規(guī)模是指社會(huì)或某一地區(qū)家庭平均人口數(shù)量。家庭人口數(shù)量有所變化，即使人口總數(shù)不變，也將阻礙居住單位數(shù)的變動(dòng)，從而阻礙需用住宅使用面積數(shù)額的變動(dòng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化，最終阻礙房屋價(jià)格。4）政治穩(wěn)定狀況：政治穩(wěn)定狀況是指現(xiàn)有政權(quán)的穩(wěn)固程度，不同政治觀點(diǎn)的黨派和團(tuán)體的沖突情況。民族團(tuán)結(jié)情況等。一般講來，政治穩(wěn)定，民族團(tuán)結(jié)，人民安居樂業(yè)，房屋價(jià)格就會(huì)呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。5）社會(huì)治安狀況：社會(huì)治安狀況對(duì)房?jī)r(jià)的阻礙要緊是指不同區(qū)域的治安狀況對(duì)該區(qū)域的房?jī)r(jià)的阻礙。治安狀況良好的小區(qū)，房?jī)r(jià)就高。6）都市化狀況以及公共設(shè)施建設(shè)狀況：都市化意味著人口向都市地區(qū)集中，造成都市住房需求量大，推動(dòng)了都市房?jī)r(jià)不斷上漲。而公共設(shè)

37、施的建設(shè)有從成本方面推動(dòng)房屋價(jià)格，從而致使房屋價(jià)格上漲。2.經(jīng)濟(jì)因素。經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r，儲(chǔ)蓄幾投資水平，財(cái)政收入及金融狀況，物價(jià)，工資及就業(yè)水平，利率等。1）經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r：經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r對(duì)房?jī)r(jià)阻礙巨大，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展速度越快，各行業(yè)對(duì)房屋的需求就相應(yīng)增大，房?jī)r(jià)就會(huì)看漲；在經(jīng)濟(jì)進(jìn)展速度放慢甚至蕭條時(shí)，房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)徘徊甚至回落的狀況。因此從房?jī)r(jià)的價(jià)格變化情況就可反映出經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展?fàn)顩r。2）儲(chǔ)蓄及投資水平：儲(chǔ)蓄及投資水平對(duì)房?jī)r(jià)的阻礙較為復(fù)雜。房屋是消費(fèi)資料和生產(chǎn)資料的綜合體，一般來講，隨著儲(chǔ)蓄水平和投資水平的提高，對(duì)房屋的需求就會(huì)增長(zhǎng)。3）財(cái)政收入及金融狀況：財(cái)政收入及金融狀況對(duì)房?jī)r(jià)的阻礙表現(xiàn)為財(cái)政，

38、金融狀況惡化會(huì)導(dǎo)致銀根緊縮，從而造成一方面對(duì)房屋的阻礙需求減少，另一方面因開發(fā)資金不足，使房屋的供給量也急劇下降。4）物價(jià)，工資及就業(yè)水平：物價(jià)波動(dòng)對(duì)房屋價(jià)格的阻礙較為明顯。通常來講，當(dāng)通貨膨脹嚴(yán)峻時(shí)，人們?yōu)闇p少貨幣貶值而帶來的損失，往往會(huì)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，以求保值，增值，從而刺激房?jī)r(jià)猛漲。在工資及就業(yè)水平較高時(shí)期，由于人們的購買力較強(qiáng)，就可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；反之，失業(yè)率上升，問津房屋的人就會(huì)減少。利率水平對(duì)房?jī)r(jià)的阻礙也較為復(fù)雜，一般來講，利率提高時(shí)，一方面增加了房屋的開發(fā)成本，另一方面，會(huì)減少房屋的投資需求；反之，則相反。3.政策因素。政策因素是指阻礙房?jī)r(jià)的制度，政策，法規(guī)，行政措施等方面的因素

39、，要緊有土地制度，住房制度，都市規(guī)劃，土地利用規(guī)劃，房地產(chǎn)價(jià)格政策，房地產(chǎn)稅收政策等。1）土地制度：土地制度對(duì)土地價(jià)格的阻礙是最大的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下制定科學(xué)，合理的土地制度和政策，不僅使國(guó)家作為土地所有者的利益得到了體現(xiàn)，而且通過市場(chǎng)形成合理的土地使用權(quán)價(jià)格，大大促進(jìn)了土地的有效利用2）住房制度：住房制度與土地制度一樣，對(duì)房?jī)r(jià)的阻礙是專門大的。實(shí)行福利型的住房制度，必定造成房屋價(jià)格的低水平，無法促進(jìn)供給量的增加，專門難形成真正的房地產(chǎn)市場(chǎng)3）都市規(guī)劃，土地利用規(guī)劃：都市規(guī)劃，土地利用規(guī)劃，對(duì)房?jī)r(jià)都有專門大阻礙，特不是都市規(guī)劃中的規(guī)定用途，容積率，覆蓋率，建筑高度等的指標(biāo)。就規(guī)定用途來講，都市

40、規(guī)劃把土地規(guī)劃為住宅區(qū)，商業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)等，這就相當(dāng)于大體規(guī)劃了某地區(qū)的土地價(jià)格。4）房地產(chǎn)價(jià)格政策：房地產(chǎn)價(jià)格政策對(duì)房?jī)r(jià)的阻礙是通過具體的政策措施來實(shí)施的，假如政府試圖抑制過高的房?jī)r(jià)，就會(huì)采納一系列有助于降低房?jī)r(jià)的措施，如降低稅收，降低貸款利率，規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。5）房地產(chǎn)稅收政策：房地產(chǎn)稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)的阻礙是比較明確的，稅收的變化必定會(huì)直接阻礙房屋價(jià)格。4.基礎(chǔ)設(shè)施因素。住房區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施因素要緊有：1）日照，風(fēng)向等氣候條件；2）當(dāng)?shù)鼐用竦穆殬I(yè)，教育水平，社會(huì)階層等居住環(huán)境狀況；3）街道的寬度，構(gòu)造等狀況；4）距市中心的距離及交通設(shè)施狀況；5）商業(yè)街及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的配置狀況；6）上下水道，煤氣等的供

41、給處理設(shè)施狀況；7）學(xué)校，公園，醫(yī)院等的配置狀況；8）變電所，污水處理場(chǎng)所等危險(xiǎn)設(shè)施或污染的狀況；9）噪音，空氣污染等的程度；10）各宗土地的面積，配置及利用狀況；11）景觀環(huán)境狀況；12）土地利用的管制程度，如容積率，覆蓋率，建筑密度，建筑高度等的規(guī)定。 5.房屋質(zhì)量因素。房屋質(zhì)量因素要緊有：1）面積，構(gòu)造，材料等。房屋建筑物的高度，建筑面積不同，建筑物建筑成本就有差異，其構(gòu)造及使用材料的品質(zhì)不同也會(huì)阻礙到建筑成本。2）設(shè)計(jì)，設(shè)備。建筑物的設(shè)計(jì)是否合理，設(shè)備質(zhì)量高低對(duì)建筑物的價(jià)格有重大阻礙。一般講來，房屋的布局、造型及使用功能質(zhì)量高，房?jī)r(jià)就高；設(shè)備的性能狀況好的，房?jī)r(jià)也高。3）施工質(zhì)量，是指

42、房屋在抗震、防滲漏、隔音、抗變形、抗磨損等方面的質(zhì)量。在其他條件相同的情況下，房屋的施工質(zhì)量將直接阻礙房屋的價(jià)格。4）樓層、朝向。樓層的高低阻礙房屋的使用功能和使用的方便性、舒適性，進(jìn)而阻礙房?jī)r(jià)。樓層差價(jià)的增減系數(shù)為：底層98%，頂層96%，二層100%，其他層為102%；朝向差價(jià)增減系數(shù)為：朝南向102%，朝東向100%，朝西向95%，朝北向92%。房屋的朝向阻礙房子的通風(fēng)、采光及眺望環(huán)境等。樓層、朝向一般是共同阻礙到房屋使用的舒適性，例如處于樓房底層的房間盡管朝南，但由于前面有高樓而采光和通風(fēng)，降低舒適性。5）環(huán)境質(zhì)量。是指由房屋之外的因素決定的并與房屋地理位置相聯(lián)系的居住質(zhì)量和生活條件，

43、其要緊因素有景觀環(huán)境、交通環(huán)境、人文環(huán)境、社區(qū)環(huán)境6）各種政府法規(guī)對(duì)房屋建筑物的管制。如對(duì)住宅區(qū)緣地面積的規(guī)定，對(duì)房屋建筑物之間間距的規(guī)定以及消防對(duì)建筑物的要求 等等。六.房?jī)r(jià)飛漲的緣故1.開發(fā)商利潤(rùn)空間巨大。據(jù)京化時(shí)報(bào)2006年11月6日上的一篇文章稱，財(cái)政部在一次會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查公告中表示，2005年，財(cái)政部組織檢查了39家房地產(chǎn)企業(yè)，其利潤(rùn)高達(dá)26.79%：甘肅經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)也刊登了一則有關(guān)房地產(chǎn)利潤(rùn)的報(bào)到：2000年，由于蘭州市雁灘整體開發(fā)，政府便以1000萬元的土地出讓金給一家房地產(chǎn)公司劃撥了2萬平方米的土地（500元/平方米），到了2004年，這家房地產(chǎn)公司開發(fā)出了約14萬平方米的住宅小

44、區(qū)，以3680元/平方米 的價(jià)格出售。蘭州市城關(guān)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)成本大概在18002200元/平方米之間，按照2200元/平方米 的成本計(jì)算，那個(gè)小區(qū)的開發(fā)成本約為3.08億元左右，到2005年12月，該公司宣布此小區(qū)所有 住房全部售完，能夠計(jì)算該公司的贏利高達(dá)40% 以上，這就意味著房?jī)r(jià)的1/3裝入了開發(fā)商的腰包。 1999年，房地產(chǎn)業(yè)差不多進(jìn)入了中國(guó)收入最高的行業(yè)；而從2002年中國(guó)10大暴利行業(yè)，到2004年公布的房地產(chǎn)行業(yè)已連續(xù)3年蟬聯(lián)榜首；在2004年胡潤(rùn)版中國(guó)百名富豪榜中，有45位房地產(chǎn)老總名列其中，差不多占了半壁江山。 2005年，據(jù)全國(guó)工商聯(lián)的調(diào)查表明，房地產(chǎn)業(yè)的稅后凈利潤(rùn)在各行

45、各業(yè)中為第一位，比平均水平高5倍，比處于第二的電力、煤氣行業(yè)的利潤(rùn)高1倍。 2005年的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)來看，萬科2005年的房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率為29.22%，相比于2004年增長(zhǎng)了3.47%；招商局的房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率為23.67%，比2004年增長(zhǎng)了5.72%；金地集團(tuán)的毛利率為38.04%，比2004年上漲了10.78%；業(yè)務(wù)要緊集中在上海的中華企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率為30.98%，該利潤(rùn)率比2004年還回落了4.21%；北京城建房地產(chǎn)銷售利潤(rùn)率為22.13%，比2004年增長(zhǎng)了5.02%；陸家嘴在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)上的利潤(rùn)率為66.92%，比2004年上漲了15.5%，在房產(chǎn)銷售方面的利潤(rùn)

46、率為20.01%，該利潤(rùn)率比2004年還回落了10.29%。上述數(shù)據(jù)均選自具有相對(duì)代表性的上市房地產(chǎn)企業(yè)，從上述來自房地產(chǎn)公司報(bào)表的數(shù)據(jù)能夠看到，近兩年上市房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)率普遍在30%左右。可見房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的利潤(rùn)空間，在一串串?dāng)?shù)字面前，開發(fā)商的任何辯解言辭差不多上蒼白無力的，開發(fā)商永不滿足的貪欲欲望是房屋價(jià)格上漲的一個(gè)重要緣故。2.開發(fā)商能夠操控房?jī)r(jià)。開發(fā)商操控房?jī)r(jià)要緊有3種方式。1）房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)性。由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大，注冊(cè)資金高等特點(diǎn)，使得只有為數(shù)不多的房地產(chǎn)企業(yè)才有資質(zhì)去從事房地產(chǎn)行業(yè)。而且房地產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)，它的區(qū)域性強(qiáng)，開發(fā)商在某一地區(qū)銷售房屋面臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就自然少。此外，在

47、土地劃撥時(shí)期，拿到土地對(duì)一些小型企業(yè)來講實(shí)非易事，這就限制了競(jìng)爭(zhēng)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)在某種程度上能夠講是壟斷性市場(chǎng)，這種形勢(shì)對(duì)開發(fā)商極為有利，使他們能夠按照自己的意愿去確定房屋的價(jià)格，而不是按市場(chǎng)形勢(shì)來確定房屋的價(jià)格。2）在房屋銷售過程中，存在一些開發(fā)商與中介公司聯(lián)手哄抬房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。開發(fā)商與中介公司聯(lián)手演戲，制造房源緊張狀況，使售房場(chǎng)景出現(xiàn)搶購現(xiàn)象，以便抬高房?jī)r(jià)，而中介手中的房子等大部分房子售完時(shí)，再以各種理由，撤銷當(dāng)初“演戲”時(shí)所訂的高價(jià)合同，釋放房源，再次出售。據(jù)上海房地資源網(wǎng)的信息，許多樓盤合同撤銷率之高讓人吃驚：某樓盤499套房子成交了1707次，合同撤銷1238次；86套房子成交了34

48、9次，合同撤銷310次。由此可見，一些開發(fā)商與中介公司聯(lián)手操控房?jī)r(jià)，制造假象，以便抬高房?jī)r(jià)，獵取高額利潤(rùn)。3）開發(fā)商和一些媒體聯(lián)手炒作房?jī)r(jià)，欺騙購房者。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的時(shí)刻不長(zhǎng)，相關(guān)條例和制度還不健全，開發(fā)商利用與購房者信息不對(duì)稱的優(yōu)勢(shì)，刻意瞞報(bào)、慌報(bào)房市信息，誤導(dǎo)消費(fèi)者。開發(fā)商利用不負(fù)責(zé)任的新聞媒體散布房?jī)r(jià)要大漲的欺騙信息，誘導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。個(gè)不新聞媒體與房地產(chǎn)開發(fā)商開展各種名目的樓盤評(píng)選、授獎(jiǎng)活動(dòng)，過度渲染房?jī)r(jià)漲勢(shì)，增加消費(fèi)者的心理壓力，促使消費(fèi)者上鉤，以便獵取高額利潤(rùn)。3.部分地點(diǎn)政府放任甚至希望房?jī)r(jià)上漲。房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展能夠?yàn)榈攸c(diǎn)政府帶來諸多好處。如地點(diǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)進(jìn)展，巨大的財(cái)政稅收等。

49、據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年到2003年間，地點(diǎn)政府的土地收入為9100億元，而在1998年那個(gè)數(shù)據(jù)只是區(qū)區(qū)67億元，2001年到2004年正是都市房?jī)r(jià)颼升的幾年。 2004年房地產(chǎn)直接拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)約為17%，間接阻礙建筑材料、家電等行業(yè)所帶動(dòng)的GDP增長(zhǎng)約為3%-7%。房?jī)r(jià)上去了，地價(jià)也就跟著上去了，因此部分地點(diǎn)政府為了獵取高額的土地收益，就放任房?jī)r(jià)上漲，甚至做房?jī)r(jià)上漲的推手，房?jī)r(jià)攀比風(fēng)盛行，爭(zhēng)做經(jīng)營(yíng)都市的高手，把自己所在都市的房?jī)r(jià)漲起來，抬起來，自認(rèn)為房?jī)r(jià)、地價(jià)高了，確實(shí)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的表現(xiàn)，是都市繁榮和都市競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)，是自己政績(jī)的表現(xiàn)和能力的體現(xiàn)，如此盲目追求高房?jī)r(jià)，對(duì)開發(fā)商的一些違規(guī)行為視而不見

50、，對(duì)中央的宏觀調(diào)控政策要么置之不理，要么敷衍了事。 中央要求各地住房規(guī)劃必須在2006年9月底 完成，但全國(guó)65%的地級(jí)以上都市和91.1%的縣級(jí)都市未按時(shí)公布住房建設(shè)規(guī)劃。因此，房?jī)r(jià)飛漲的緣故，地點(diǎn)政府難逃干系。4.部分地點(diǎn)政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、保障性住房的政策落實(shí)不到位。1）經(jīng)濟(jì)適用房投資比例過小。2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資高達(dá)32330.36億元，其中，住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資占67.6%，其中經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資僅占3.5%；2006年1-9月房地產(chǎn)開發(fā)投資高達(dá)129024億元，其中，住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資占70.3%，其中經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資僅占3.2%；2006年全國(guó)657個(gè)都市中，有近200

51、個(gè)都市未建立廉租房制度，20% 以上地級(jí)都市未完成廉租房建設(shè)打算，這使得國(guó)家廉租房建設(shè)短期目標(biāo)成為泡影。 2）政府監(jiān)管不力。經(jīng)濟(jì)適用房是一種帶有社會(huì)福利性質(zhì)的商品住房，政府予以稅費(fèi)等政策上的優(yōu)惠措施，它的建設(shè)，銷售過程以及面積、戶型，價(jià)格等均應(yīng)受到政府的監(jiān)管，然而政府未盡到責(zé)任，導(dǎo)致了部分人在此過程中得到了巨大好處。一些監(jiān)管部門對(duì)購房人的購房資格審查不清，出現(xiàn)了富人也住經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)象。相關(guān)部門辦事不力，各機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)困難，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房也滯銷。5.部分地點(diǎn)政府的腐敗行為造成房?jī)r(jià)上漲?？v觀近來揪出的一些腐敗案件，大都與房地產(chǎn)緊密相關(guān)。僅今年6月，就有天津市政法委副書記、天津市人民檢察院檢察長(zhǎng)李寶金，

52、安徽省副省長(zhǎng)何閩旭，福州市國(guó)土資源局局長(zhǎng)王炳毅，福州倉山區(qū)土地局局長(zhǎng)李仲、倉山區(qū)區(qū)委書記張森興等一批官員，因涉嫌與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)問題遭“雙規(guī)”。 從六月到現(xiàn)在，又先后有多名官員因類似經(jīng)濟(jì)問題被雙規(guī)，能夠看出部分官員與地產(chǎn)界的勾結(jié)之深。官員與開發(fā)商的勾結(jié)，要緊是利益上的聯(lián)系，即官員利用權(quán)力為開發(fā)商“行方便”，而開發(fā)商則投桃報(bào)李，給其經(jīng)濟(jì)上的回報(bào)。這些腐敗成本最終都反映在房?jī)r(jià)中，由老百姓買單。6.土地價(jià)格上漲和建材價(jià)格上漲誘導(dǎo)了房?jī)r(jià)的上漲。土地是一種不可再生資源，都市建設(shè)占用了大量的耕地，隨著國(guó)家對(duì)耕地愛護(hù)政策的力度日益加強(qiáng)，都市建設(shè)用地日趨緊張，取得土地更加困難，從而給了土地稀缺論者的生存空間

53、，他們惡炒地價(jià)， 使得土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格大幅度上升，此外，自從土地實(shí)行招、拍、掛的出讓方式以來，盡管提高了土地出讓的透明度，但土地使用權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，價(jià)格變的難以操縱。地價(jià)雖有不同程度的上漲，但認(rèn)為是地價(jià)導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲的觀點(diǎn)是不正確的，據(jù)國(guó)土資源部在全國(guó)范圍內(nèi)展開的調(diào)查結(jié)果所示：北京市土地價(jià)格在商品房成本中占22.98%，上海占16.15%，廣州僅占11.4%。最近兩年，盡管地價(jià)有所上漲，但考慮到房?jī)r(jià)同時(shí)也在上漲這一因素，地價(jià)在房?jī)r(jià)中的構(gòu)成相差無幾。開發(fā)商打著地價(jià)上漲的幌子，借著土地稀缺的論調(diào)，加大炒做力度，給人們?cè)斐梢虻貎r(jià)上漲，房?jī)r(jià)必定還將上漲的狀況，誘導(dǎo)消費(fèi)者下決心盡快購房，這就使得一些潛在

54、的消費(fèi)者提早加入購房大軍，增加了房屋的需求量，現(xiàn)在，處于有利位置的開發(fā)商乘機(jī)抬高房?jī)r(jià)，獵取高額利潤(rùn)，結(jié)果使得一些地點(diǎn)的房?jī)r(jià)上漲速度快于地價(jià)上漲速度，地價(jià)反而在房?jī)r(jià)中所占的比例在下降。因此，所謂地價(jià)上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的講法是不正確的，它只是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)誘因。地價(jià)上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲只只是是開發(fā)商遮掩自身暴利，暗地里偷逃稅款的一個(gè)幌子罷了。2003年以來，鋼材、水泥等建筑材料的價(jià)格都有不同程度的上漲。鐵礦石、煤炭的價(jià)格分不上漲了71.5%和120%，這將導(dǎo)致下游產(chǎn)品的建筑材料的價(jià)格的上漲。2005年一季度鋼材價(jià)格累計(jì)上漲68%。通過對(duì)戶大中型建筑企業(yè)的成本調(diào)查，建設(shè)項(xiàng)目一般材料費(fèi)占總造價(jià)的%，其中：鋼

55、材約占總造價(jià)的%左右。 以此計(jì)算，鋼材實(shí)際費(fèi)用會(huì)使總造價(jià)上升%；同時(shí)，建筑領(lǐng)域中的木材、地點(diǎn)建材、化工材料等價(jià)格同比也全面上漲，阻礙總造價(jià)上升約；另外，一些優(yōu)質(zhì)新型建材，特不是綠色環(huán)保型建材被廣泛應(yīng)用，價(jià)格升幅也較大，新型建材、新型建筑技術(shù)的應(yīng)用，都加大了房地產(chǎn)產(chǎn)品成本的上升。建筑材料價(jià)格的上漲，雖給房地產(chǎn)建筑成本的增加造成了阻礙，但可不能超過個(gè)百分點(diǎn)。從以上能夠看出，土地價(jià)格和建筑材料價(jià)格的上漲不是房?jī)r(jià)上漲的主因，而是房?jī)r(jià)上漲的誘因。但它們價(jià)格的上漲造成了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期和人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的推測(cè)，給了開發(fā)商炒做的口實(shí)。7.房屋品質(zhì)的不斷提高，加大了開發(fā)成本。隨著人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求也逐漸由生存型向舒適性過渡。對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、功能、節(jié)能等和其周圍的建筑物的容積率，建筑密度，綠化狀況，環(huán)保措施、安全措施，交通條件等基礎(chǔ)設(shè)施狀況都有較高的要求。另外，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的一些規(guī)定，如使用環(huán)保材料，節(jié)能材料等都