某項目投資環(huán)境可行性分析報告

1、羊西線項項目可行行性分析析報告項目總論論（一）項項目背景景項目用地地：成都都標準總總件廠的的廠房用用地項目位置置：成都都市羊西西線三環(huán)環(huán)路內(nèi)側側羊犀立立交橋下下項目開發(fā)發(fā)背景：成都標標準總件件廠的廠廠房位于于三環(huán)路路內(nèi)側立立交橋下下，因成成都標準準總件廠廠即將生生產(chǎn)廠區(qū)區(qū)遷移至至別處，其土地地可用于于商業(yè)開開發(fā)。（二）承承擔可行行性研究究的單位位成都舜法法國聯(lián)投投資顧問問有限公公司（三）研研究工作作依據(jù)根據(jù)政府府有關部部門政策策規(guī)劃（羊西線規(guī)規(guī)劃情況況，高新西西區(qū)規(guī)劃劃情況），依依照委托托書和上上述文件件以及相相應的法法律、法法規(guī)編寫寫本項目目可行性性研究報報告。二、項目目投資環(huán)環(huán)境和市市場研

2、究究（一）市市場宏觀觀背景1.全國國投資環(huán)環(huán)境國家信息息中心在在剛剛發(fā)發(fā)布的220033年經(jīng)濟濟預測報報告中指指出，今今年我國國投資將將繼續(xù)保保持一個個較高的的增長速速度，預預計全社社會固定定資產(chǎn)投投資增長長16%左右，GDPP增長有有望達到到8%。據(jù)據(jù)介紹，房地產(chǎn)產(chǎn)投資回回落幅度度不大。預計220033年全國國房地產(chǎn)產(chǎn)投資增增幅在225%左左右，比比20002年有有所回落落，但回回落幅度度不會很很大。主主要原因因是投資資體制改改革進一一步深化化，投資資環(huán)境繼繼續(xù)改善善。在市市場準入入方面，20003年國國家將繼繼續(xù)清理理現(xiàn)行投投資準入入政策，在明確確劃分鼓鼓勵、允允許、限限制和禁禁止類政政策

3、時，體現(xiàn)國國民待遇遇和公平平競爭原原則，打打破所有有制界限限、部門門壟斷和和地區(qū)封封鎖。在在融資體體制方面面，將逐逐步建立立適應民民間投資資需要的的多層次次金融體體系，完完善中小小企業(yè)信信貸擔保保體系。在稅收收優(yōu)惠政政策方面面，對企企業(yè)投資資國家鼓鼓勵發(fā)展展的行業(yè)業(yè)，可部部分抵免免企業(yè)所所得稅，對個人人的實業(yè)業(yè)投資可可全額或或部分抵抵免相應應的個人人所得稅稅，加強強規(guī)范化化管理和和正確的的引導和和服務。我國政政府將繼繼續(xù)深化化行政審審批制度度改革，使市場場經(jīng)濟中中的運行行成本尤尤其是“交易成成本”大幅度度下降。2. 年上半半年全國國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資情況況開發(fā)投資資繼續(xù)高高速增長長 20022

4、年，全全國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)完成投投資77736.42億億元，同同比增長長21.9%，高于同同期固定定資產(chǎn)投投資增長長速度55.8個個百分點點，占同同期固定定資產(chǎn)投投資的比比重為117.99%。今今年上半半年，房房地產(chǎn)繼繼續(xù)保持持強勁發(fā)發(fā)展勢頭頭，全國國累計完完成房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資338166.811億元，較去年年同期增增長344.0%,高于于同期固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增幅1.2個百百分點，占同期期固定資資產(chǎn)投資資的比重重為255.3%。其中中東、中中、西部部地區(qū)增增幅分別別為299.2%、55.9%、45.6%，中、西西部地區(qū)區(qū)增幅高高于東部部，其中中12個地地區(qū)增幅幅超過550%。 今年上半半年，

5、商商品住宅宅開發(fā)完完成投資資28556.779億元元，同比比增長228.00%，占占商品房房投資的的67.8%（其中，經(jīng)濟適適用住房房完成投投資2227.666億元，同比增增長222.6%，占商商品住宅宅投資的的比重為為8.88%）；辦公樓樓投資完完成1777.221億元元，同比比增長227.99%，所所占比重重為4.6%；商業(yè)營營業(yè)用房房完成投投資4558.557億元元，同比比增長550.00%，所所占比重重為122.0%。東、中、西西部地區(qū)區(qū)商品住住宅開發(fā)發(fā)完成投投資同比比增長分分別為224.77%、47.7%、34.5%。中部地地區(qū)商品品住宅開開發(fā)投資資略高于于東、西西部地區(qū)區(qū)。 銷售情

6、況況良好 今年上半半年，全全國商品品房市場場需求繼繼續(xù)保持持旺盛態(tài)態(tài)勢。全全國商品品房銷售售額21101.77億億元，同同比增長長44.8%；其中：銷售給給個人119166.022億元,同比增增長466.8%，所占占比重為為91.2%。 商品房空空置面積積增幅較較大 20022年商品品房空置置面積比比20001年凈凈增12290.59萬萬平方米米，其中中，空置置時間在在一年以以上的凈凈增3002.445萬平平方米，占竣工工總量的的14.6%?？罩靡灰荒暌陨仙系淖≌?、寫字字樓、商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房的的增長速速度分別別為3.6%、-5.1%和和22.4%。東、中中、西部部同比增增幅分別別為6.1%、

7、25.7%和和33.2%，中西部部地區(qū)增增幅較大大，且高高于同期期竣工面面積增幅幅。中、西部地地區(qū)增長長較快，有原有有基數(shù)較較小的原原因，但但增幅擴擴大，隱隱含著潛潛在的市市場風險險。 今年上半半年，這這一趨勢勢仍在持持續(xù)。僅僅1-55月份，全國商商品房空空置面積積同比增增長9.2%，其中，商品住住宅空置置面積同同比增長長10.0%。 價格穩(wěn)中中有升 20022年，全全國商品品房平均均銷售價價格22291元元/平方米米，同比比增長了了2.992%，其中：商品住住宅銷售售價格為為21330元/平方米米，同比比增長33.000%。下下半年商商品房銷銷售價格格增幅明明顯高于于上半年年。據(jù)國國家統(tǒng)計計

8、局城調調隊對335個大大中城市市調查顯顯示，220022年商品品房價格格上漲33.7%，土地地交易價價格上漲漲6.99%，房房屋租賃賃價格上上漲0.8%。房價上上漲幅度度遠遠低低于居民民可支配配收入的的增幅。 20033年上半半年，商商品房銷銷售價格格24224元/平方米米，同比比增長了了5.44%，其其中東、中部地地區(qū)價格格漲幅較較高。 有21個個地區(qū)商商品房銷銷售價格格有不同同程度的的上升，4個地區(qū)區(qū)漲幅在在20%以上，分別為為：青海海39.6%、湖南225.77%、浙浙江233.7%、陜西西23.3%。 有9個地地區(qū)商品品房銷售售價格有有不同程程度的下下降，分分別為：新疆-12.0%、河

9、北-11.6%、四川-4.44%、廣廣西-44.044%、北北京-33.7%、云南南-2.4%、遼寧-2.00%、內(nèi)內(nèi)蒙古-0.77%、貴貴州-00.4%。 3.成都都市投資資宏觀背背景房地產(chǎn)開開發(fā)投資資規(guī)模繼繼續(xù)擴大大。上半半年，商商品房在在建規(guī)模模達17758.4萬平平方米，增長227%，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資966.6億億元，增增長355.2%，其中中住宅投投資688.6億億元，增增長266.8%。大項目成成為投資資增長主主要拉動動力。從從1-55月全國國城鎮(zhèn)5500萬萬元以上上項目的的統(tǒng)計情情況看，超過11億元的的項目1130228個，占全國國全部城城鎮(zhèn)5000萬元元以上施施工項目目個數(shù)的

10、的22.6%，完成投投資52262億億元，占占全國全全部城鎮(zhèn)鎮(zhèn)5000萬元以以上施工工項目完完成投資資的655.4%。商品房銷銷售繼續(xù)續(xù)保持良良好勢頭頭。上半半年，在在房地產(chǎn)產(chǎn)投資快快速增長長的同時時，全國國實現(xiàn)商商品房銷銷售額221022億元，同比增增長444.8%，高于于同期投投資增速速10.8個百百分點。其中銷銷售給個個人19166億元，增長446.88%；銷銷售面積積86772萬平平方米，增長337.44%。新開工規(guī)規(guī)模迅速速擴大。上半年年，全國國除房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)集體和和個體投投資外的的新開工工建設項項目5118766個，同同比增加加96557個；新開工工項目計計劃總投投資16

11、69211億元，增長770.55%。上上半年施施工項目目個數(shù)達達946661個個，同比比增加1119115個；施工項項目計劃劃總投資資735596億億元，增增長266.2%。資金到位位情況良良好。上上半年，國有及及其他經(jīng)經(jīng)濟類型型投資累累計到位位資金1184111億元元，同比比增長447.44%,比比同期投投資增速速高144.6個個百分點點。其中中，國家家預算內(nèi)內(nèi)資金增增長122.7%，國內(nèi)內(nèi)貸款增增長555.9%,利用用外資增增長444.1%，自籌籌資金增增長511.2%。4、成都都1-77月房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)統(tǒng)計從成都市市統(tǒng)計局局獲悉，7月，成成都房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)繼續(xù)保保持迅速速發(fā)展勢勢頭，11

12、7月累計計完成開開發(fā)投資資1166.988億元，增長333.11%，其其中住宅宅投資886.992億元元，增長長30.7%；寫字樓樓投資55.233億元。增長11.8倍倍；商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房投資資13.29億億元，增增長366.7%。17月月，成都都商品房房在建規(guī)規(guī)模比同同期擴大大4255萬平方方米，總總量達119188.122萬平方方米，增增長288.4。其中中寫字樓樓的開發(fā)發(fā)規(guī)模達達58.53萬萬平方米米，增長長35.5，增增長速度度超過商商品房和和商業(yè)營營業(yè)用房房。商品品房銷售售方面在在7月也呈呈現(xiàn)出良良好的勢勢頭和發(fā)發(fā)展?jié)摿αΓ?7月，成都市市累計銷銷售商品品房3225.223萬平平方米

13、，比同期期增加銷銷售488.777萬平方方米，增增長177.5%。實現(xiàn)現(xiàn)商品房房銷售額額64.98億億元，增增長188.2。最為為可喜的的是，從從上月開開始，商商品房空空置得到到初步抑抑制，77月末，超過一一年期的的空置房房面積為為78.75萬萬平方米米，比六六月末僅僅新增33.977萬平方方米。從成都市市統(tǒng)計局局獲悉，7月，成成都房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)繼續(xù)保保持迅速速發(fā)展勢勢頭，117月累計計完成開開發(fā)投資資1166.988億元，增長333.11%，其其中住宅宅投資886.992億元元，增長長30.7%；寫字樓樓投資55.233億元。增長11.8倍倍；商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房投資資13.29億億元，增增長3

14、66.7%。17月月，成都都商品房房在建規(guī)規(guī)模比同同期擴大大4255萬平方方米，總總量達119188.122萬平方方米，增增長288.4。其中中寫字樓樓的開發(fā)發(fā)規(guī)模達達58.53萬萬平方米米，增長長35.5，增長速速度超過過商品房房和商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房。商商品房銷銷售方面面在7月也呈呈現(xiàn)出良良好的勢勢頭和發(fā)發(fā)展?jié)摿αΓ?7月，成都市市累計銷銷售商品品房3225.223萬平平方米，比同期期增加銷銷售488.777萬平方方米，增增長177.5%。實現(xiàn)現(xiàn)商品房房銷售額額64.98億億元，增增長188.2。最為為可喜的的是，從從上月開開始，商商品房空空置得到到初步抑抑制，77月末，超過一一年期的的空置房

15、房面積為為78.75萬萬平方米米，比六六月末僅僅新增33.977萬平方方米。5.區(qū)域域發(fā)展及及前景預預測城西房地地產(chǎn)市場場發(fā)展前前景分析析A、“城城西是上上風上水水的寶地地”，成都都人如是是說。城城西是成成都的歷歷史文化化保護區(qū)區(qū)和風景景旅游區(qū)區(qū)，杜甫甫草堂、青羊宮宮、文化化公園、永陵等等風景名名勝區(qū)，清水河河、摸底底河兩條條主要水水系以及及去年發(fā)發(fā)掘的金金沙遺址址，共同同構成了了城西的的獨特人人文景觀觀。由此此，也造造就了城城西房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)獨有的的川西民民居特色色，近年年來城西西房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)熱潮也也充分說說明了這這一點。B、如今今在城西西三環(huán)以以內(nèi)的房房地產(chǎn)開開發(fā)，已已初步形形成了羊羊

16、西線、金沙、雙楠、成灌路路、浣花花風景區(qū)區(qū)、光華華路和清清水河等等七大版版塊爭鋒鋒的局面面。錦城城苑、齊齊力花園園、置信信逸都花花園、金金房苑、浣花溪溪山莊、成都花花園、會會所花園園成為這這七大版版塊的代代表。C、城西西近鄰高高新西區(qū)區(qū)，今年年又有三三大利好好消息，一是成成溫路要要建成高高速公路路，而且且外環(huán)路路內(nèi)的路路段不封封閉，不不收費。二是光光華大道道要開工工建設，三是整整治清水水河。城城西的發(fā)發(fā)展將很很快，溫溫江、郫郫縣很快快會和成成都連接接起來，明年城城西三環(huán)環(huán)路外的的開發(fā)將將升溫。D、一個個充滿生生機和活活力的大大都市，總是在在不停地地運動著著，其中中“人流”的遷移移又是最最活躍的

17、的因素。在成都都的城西西，人流流的變遷遷又有何何特征？調查表表明，城城西初現(xiàn)現(xiàn)“中產(chǎn)”痕跡，中產(chǎn)逐逐步向城城西靠攏攏。鳥瞰瞰成都住住宅格局局，在三三環(huán)路內(nèi)內(nèi)，城南南、城西西集中了了成都住住宅區(qū)總總量的 70。在城城南，人人們觀念念中的“富人區(qū)區(qū)”，以棕棕北、棕棕南為代代表，而而后形成成的桐梓梓林區(qū)，更是“富中之之富”；在城城西，則則以天府府廣場為為圓心，以城西西南的雙雙楠居住住區(qū)和城城西北的的花照居居住區(qū)分分別為起起點和止止點，從從而形成成了一個個扇形狀狀的居住住帶。在在這個居居住帶內(nèi)內(nèi)，已形形成了雙雙楠居住住區(qū)、撫撫琴居住住區(qū)、白白果林居居住區(qū)、青羊居居住區(qū)等等相對成成熟的居居住區(qū)，其余都都

18、為在建建居住區(qū)區(qū)。E、在整整個城西西住宅中中，以多多層建筑筑為主，建筑密密度低，人口密密度相對對也低，綠化率率高，小小區(qū)環(huán)境境相對較較好，商商業(yè)配套套完善，不失為為居家過過日子的的理想場場所。與與舊有的的居住區(qū)區(qū)不同的的是，在在正在興興建的居居住小區(qū)區(qū)中，城城西新樓樓盤的主主格調是是，打造造市民買買得起的的高品質質住宅。一方面面，要保保持城西西整體的的川西建建筑風格格，保持持區(qū)域建建筑特色色；另一一方面，新建小小區(qū)中的的樓盤大大都定位位在中高高檔住宅宅上。這這種定位位，無疑疑是打上上了“中產(chǎn)”的標簽簽。 F、從金金牛區(qū)獲獲悉，城城西北經(jīng)經(jīng)濟圈規(guī)規(guī)劃方案案正式出出臺。其其中，33條新改改造干道道

19、將組建建3道新型型產(chǎn)業(yè)帶帶，成為為經(jīng)濟圈圈的主要要骨架。預計55年內(nèi)，城西北北經(jīng)濟圈圈將基本本建成。 川川陜路：重塑川川西古鎮(zhèn)鎮(zhèn) 解放北北路駟馬橋橋段，沿沿道路兩兩側發(fā)展展精品飾飾材市場場；天回回段主要要發(fā)展農(nóng)農(nóng)工機械械產(chǎn)品銷銷售市場場帶等，同時建建設充滿滿天回古古鎮(zhèn)文化化氛圍的的特色城城鎮(zhèn)，形形成居民民住宅、休閑旅旅游協(xié)同同發(fā)展。沙西線線：打造造花卉世世界 二環(huán)路路金府路路段，兩兩側發(fā)展展餐飲服服務、休休閑娛樂樂等；金金府路以以西，沿沿府河兩兩側，發(fā)發(fā)展集花花卉培育育、銷售售、觀光光為一體體的現(xiàn)代代生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)觀光光帶。成成灌路：建成都都最大石石材城 金牛賓賓館以東東，發(fā)展展中高檔檔的居民民住

20、宅；金牛賓賓館以西西，高標標準建設設金府石石材城，使之成成為成都都最大的的現(xiàn)代化化石材貿(mào)貿(mào)易專業(yè)業(yè)經(jīng)銷區(qū)區(qū)。 屆時時，位于于城西北北的3個產(chǎn)業(yè)業(yè)片區(qū)金金牛高科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)、會展展商務區(qū)區(qū)、藥品品配送中中心區(qū)將將通過新新型產(chǎn)業(yè)業(yè)，形成成城西北北的新亮亮點。城西房地地產(chǎn)市場場發(fā)展的的趨勢無論是自自然環(huán)境境，還是是生活環(huán)環(huán)境，或或是人文文環(huán)境，都是非非常適合合居住的的區(qū)域。成都市市房產(chǎn)管管理局的的有關調調查顯示示，有購購房需求求的消費費者中有有393的人人選擇在在城西購購房，比比例高出出有“富人區(qū)區(qū)”之稱的的城南99個百分分點，遠遠遠高于于城東和和城北。自古以來來成都人人就對居居住城西西有特別

21、別的偏愛愛，再加加上其道道路、交交通條件件的日趨趨改善，更多的的人選擇擇住在城城西。在在城西，羊西線線周邊的的樓盤當當仁不讓讓地成了了主力。羊西片區(qū)區(qū)的居住住環(huán)境有有很強的的商業(yè)配配套環(huán)境境：成都市市黃金旅旅游通道道羊西線線是房地地產(chǎn)項目目聚集較較多的地地方，也也是城西西最先成成熟的區(qū)區(qū)域。當當年因錦錦城苑打打造城西西高檔社社區(qū)一舉舉成功后后，羊西西線就成成了高檔檔樓盤云云集之地地。從高高層電梯梯公寓到到別墅項項目，綠綠楊新村村的江南南味園林林，德意意馨苑的的德式園園林環(huán)境境設計，錦城花花園名貴貴樹木營營造的“營養(yǎng)村村”，御都都花園的的歐式建建筑讓成成都人有有了更多多的選擇擇。在成成都，沒沒有

22、哪一一個新興興區(qū)域像像羊西線線這般幾幾乎在一一夜之間間讓人感感覺燈紅紅酒綠的的?，F(xiàn)在在羊西線線因為房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的拉動動，介入入了成都都最高檔檔的消費費場所。有消費費就會有有需求，羊西線線的房地地產(chǎn)業(yè)與與餐飲業(yè)業(yè)在某種種程度上上相互滿滿足，令令其有了了不可替替代的地地位。C、新的的住宅正正在加速速向中產(chǎn)產(chǎn)靠攏。博瑞房房產(chǎn)、高高頻房產(chǎn)產(chǎn)、武海海置業(yè)、托普集集團等上上百畝的的土地開開發(fā)，傾傾力打造造“新成都都生活樣樣板區(qū)”的形成成，使得得西區(qū)一一片繁榮榮景象。有調查查報告顯顯示：在在購房方方位上傾傾向于城城西。選選擇城西西者為 37.8，城南為為 255，城城北為 22，城東東為 115.22，在在

23、問及“購房目目的”時，有有 900.6的被調調查對象象選擇了了“改善居居住環(huán)境境”。為了了對城西西新樓盤盤的業(yè)主主整體構構成狀況況有個清清晰認識識，我們們對目前前的幾家家樓盤進進行了摸摸底，如如蜀風花花園城北北麗苑等等。摸底底顯示，該地區(qū)區(qū)的業(yè)主主年收入入基本在在 6萬元元到 220多萬萬元之間間；從職職業(yè)上看看，業(yè)主主的構成成結構是是：金融融業(yè) 77.8，外企企 5.6，個體戶戶 155，職職業(yè)經(jīng)理理人 33，特特殊職業(yè)業(yè) 111.6，其他他 577的業(yè)業(yè)主主要要是積蓄蓄基礎較較好的中中年買房房者?？煽梢钥闯龀?，新經(jīng)經(jīng)濟下正正在崛起起的這部部分高收收入的精精英階層層已成為為城西居居住人群群的

24、主流流。（二） 區(qū)域市市場分析析1.供給給分析通過歷年年城西的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)情情況比較較，可以以看到有有如下趨趨勢：A、社區(qū)規(guī)規(guī)?；?規(guī)?；鞘浅俏饕灰淮筇厣?，除了了少數(shù)幾幾個樓盤盤在 1100畝畝以下外外，其余余的都在在 1000畝以以上，而而成都花花園、蜀蜀風花園園城甚至至達到了了千畝以以上。自自從 220000年成都都花園率率先進入入城西這這塊領地地，緊接接著置信信實業(yè)、武海置置業(yè)、博博瑞房產(chǎn)產(chǎn)、萬博博置業(yè)、天邑房房產(chǎn)、天天合房產(chǎn)產(chǎn)、中房房集團等等一大批批有實力力的開發(fā)發(fā)商陸續(xù)續(xù)進入。B、社社區(qū)主題題化 城西作為為成都后后起之新新貴，近近年來發(fā)發(fā)展迅猛猛，加之之政府部部門有意意識地配配

25、合片區(qū)區(qū)內(nèi)的企企業(yè)加快快金沙、光華的的開發(fā)建建設以及及城西原原有的餐餐飲優(yōu)勢勢，而今今的城西西已經(jīng)成成為中產(chǎn)產(chǎn)的代言言，成為為成都又又一張閃閃亮的名名片。片片區(qū)內(nèi)的的品牌發(fā)發(fā)展商顯顯然也是是有意打打造整個個城西的的社區(qū)主主題，使使之得以以如此迅迅速崛起起。打出出“時光隨隨意，生生活由我我”的博瑞瑞都市花花園除了了打造都都市文化化社區(qū)外外，更提提出了“健康、快樂、文明、時尚”的新都都市生活活的典范范。C、社區(qū)區(qū)生態(tài)化化 原有的金金沙公園園、杜甫甫草堂，加之后后起之秀秀清水河河市政公公園使城城西的綠綠化更上上一個臺臺階；而而今浣花花公園的的落成又又再次為為城西的的生態(tài)環(huán)環(huán)境添上上濃墨重重彩的一一筆

26、。片片區(qū)內(nèi)，率先打打出“綠色生生態(tài)住宅宅”錦城豪豪庭為城城西的綠綠色生態(tài)態(tài)打響了了旗號，緊接著著各大樓樓盤也尾尾隨其后后，無論論是御都都花園、草堂之之春還是是置信金沙園園、博雅雅庭韻、中華家家園、齊齊力花園園、成都都花園等等等名盤盤都分別別在生態(tài)態(tài)綠化上上各具特特色。毗毗鄰金沙沙公園的的置信金沙園園在川西西民居風風格上引引入水景景，結合合社區(qū)內(nèi)內(nèi)的綠化化精心地地勾勒出出清水河河邊的親親水家園園。成都都花園社社區(qū)內(nèi) 7大主主題園林林、 77大景觀觀河濱公公園、 1個中中心文化化廣場、 0.9的容容積、 6的的綠化率率（不含含河濱公公園）構構筑了一一個天然然氧吧。中華家家園為大大家?guī)韥砹吮泵烂里L

27、情的的尖屋頂頂、維多多利亞的的花園小小區(qū)，這這一切都都始終將將中產(chǎn)階階層的眼眼球牢牢牢抓住。 D、社區(qū)區(qū)景觀化化 園林、水水景、植植物、建建筑構成成了城西西社區(qū)一一道道精精彩的風風景線。成都花花園通過過水、植植物、雕雕塑建造造了 99大主題題公園；都市水水鄉(xiāng)置信信金沙園園通過水水景、雕雕塑、環(huán)環(huán)境設計計塑造了了“園林水水景”“健康水水景”“休閑水水景”三大主主題；蜀蜀風花園園城則通通過名貴貴植物把把自己社社區(qū)劃分分為蘭苑苑、竹苑苑、菊苑苑、梅苑苑、桂苑苑 5個各具具特色的的現(xiàn)代川川西民居居小區(qū)E、價格格呈上升升趨勢。從上個個世紀880年代代末到990年代代末，十十年的時時間內(nèi)，城西的的住宅由由

28、青羊小小區(qū)的安安居型向向錦城苑苑為代表表的康居居型轉變變。房價價也由6666元元/平方米米一路上上揚沖高高到了22500元30000元/平方米米。F、投資資價值高高。隨著著高新西西區(qū)規(guī)劃劃的出臺臺、清水水河的治治理、金金沙遺址址公園的的規(guī)劃修修建，城城西的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)變得異異?；鸨┍?，土地地也隨之之升值，特別是是羊西線線一帶。以餐飲飲娛樂而而知名的的羊西線線，其成成熟的配配套和濃濃厚的商商業(yè)氣氛氛，使它它成為投投資人的的樂土。G、戶戶型趨向向于小康康型。城城西早期開開發(fā)了不不少的安安居戶型型，主要以以套二、套三為為主。新新近開發(fā)發(fā)的項目目在進行行充分的的市場調調查基礎礎上，戶戶型設計計趨向小

29、小康型。I、城西西在售樓樓盤綜合合狀況。目前城城西在售售樓盤772個，總建筑筑面積3313559088m2，其中中電梯住住宅111739970mm2，占377.444%，多多層住宅宅122257007m22，占399.099%，營營業(yè)用房房19005544m2，占6.08%；綜合合均價332777.444元/m2，其中中電梯住住宅均價價29443.559元/m2，多層層住宅均均價33308.58元元/m2，營業(yè)業(yè)房均價價51333.99元/m2。2.需求求分析需求特點點 A、城城西房地產(chǎn)產(chǎn)需求市市場大。城西目目前有1120個個專業(yè)市市場和眾眾多的經(jīng)經(jīng)營餐飲飲娛樂的的個體戶戶，造就就出了大大量富

30、人人。另外外，高新新西區(qū)內(nèi)內(nèi)的企業(yè)業(yè)定位于于電子信信息及生生物醫(yī)藥藥等高新新技術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，在在這里工工作的一一般都是是高學歷歷人士，從目前前高新西西區(qū)一些些企業(yè)引引進的人人員來看看，博士士生、研研究生所所占比例例高，這這些人有有較高的的收入，有較高高的消費費能力。這些人人還會有有新的生生活方式式，他們們一般不不愿進城城，會在在工作地地周圍生生活休息息，從而而帶動這這一帶的的消費，改變這這一帶的的住宅消消費方式式。 B、有效購購買力充充足。城城西的新經(jīng)濟濟產(chǎn)業(yè)工工人、白白領、商商人、高高校教師師，他們們收入高高且穩(wěn)定定，且有有多年的的積蓄，隨著城城西人口口的增多多和經(jīng)濟濟的進一一步發(fā)展展，就業(yè)業(yè)機

31、會增增加，居居民生活活水平提提高，住住房消費費支出將將進一步步增多。 C、投投資人對對城西升值潛潛力看好好。城西西目前的的房價處處于中等等水平，隨著宏觀觀政策的的支持、高新西西區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)的的建立、成灌高高速的建建通和溫溫江、郫郫縣經(jīng)濟濟的互動動發(fā)展，將使城城西房地地產(chǎn)具有有較大的的升值潛潛力。需求構成成A、成都的的中等收收入層是是購房的的主力。包括新新經(jīng)濟的的產(chǎn)業(yè)工工人、白白領、高高校教師師、商人人等。B、郊區(qū)居民民。城西西房價雖高高于郊區(qū)，但其完完善的配配套、優(yōu)優(yōu)質的環(huán)環(huán)境、交交通便捷捷、購物物方便使使越來越越多的郊郊區(qū)人向向城西看看齊。C、外地地來蓉人人員。從從城西城南的消費費者構成成情

32、況看看，外地地消費者者具有很很大的購購買潛力力。包括括外地來來蓉經(jīng)商商人員、外地機機構駐蓉蓉辦事處處職員和和“三資”企業(yè)的的外地人人員。D、房地地產(chǎn)投資資者，相相對于跌跌宕起伏伏、充滿滿投機和和風險的的股票市市場，房房地產(chǎn)具具有低風風險、保保值增值值性強等等特點，具有很很好的投投資價值值。城西西房地產(chǎn)產(chǎn)巨大的的發(fā)展?jié)摑摿?，投投資者更更不會忽忽視。3.競爭爭分析城西目前前在售樓樓盤總開開放規(guī)模模約3220萬平平方米，高于城東和城南南總開發(fā)發(fā)規(guī)模。價格主主要在25000-32200元/平方米米之間，高于城東低低于城南的平平均價格格水平。建筑形形態(tài)多以以高層和和小高層層為主，戶型多多以小康康型的三三

33、室、四室室為主，1100-260平方米米為主。羊西線在在售樓盤盤情況表表（見附附表1）4.羊西西線的消消費認可可度和典典型物業(yè)業(yè)調查通過對城城西居民民的隨機機調查，得出他他們選擇擇羊西線線8個完美美理由：吃在羊羊西線，安逸！住在羊羊西線，舒服！歷代貴貴人住城城西，能能住在城城西的羊羊西線就就是貴中中之貴了了。想賺錢錢就住城城西，城城西有1120余余個專業(yè)業(yè)市場，餐飲娛娛樂火爆爆異常，市場總總成交額額上百億億元，能能夠賺個個零頭就就夠了。成都人人喜歡喝喝茶，住住羊西線線三步一一茶坊，五步一一茶樓，像圣淘淘沙、水水景灣，隨便選選一家都都很有品品位。許多人人有了錢錢就想長長命百歲歲，那最最好選擇擇城

34、西，尤其是是羊西線線，這里里是成都都市的天天然氧吧吧，你每每天早上上都能呼呼吸新鮮鮮空氣。家庭需需要經(jīng)營營。周末末領著自自己的妻妻子和心心肝寶貝貝開著奧奧拓車來來一場“家庭蜜蜜月”，從這這里到都都江堰、青城山山、西嶺嶺雪山都都很方便便，路上上沒有紅紅綠燈。周末休休閑，花花十幾塊塊錢就可可以在羊羊西線上上找到一一家“農(nóng)”得夠味味的農(nóng)家家樂耍上上一天，吃不完完還可以以打包。將24小時時進行到到底的“夜貓子子”喜歡在在這一帶帶閑逛，他們沉沉醉于這這里夜晚晚閃爍的的霓虹燈燈所營造造出的都都市情調調。這里里有244小時營營業(yè)的情情人吧、休閑中中心和娛娛樂場所所。具體典典型物業(yè)業(yè)調查見見附表：羊西西線在售

35、售樓盤銷銷售價格格表見見附表22 羊羊西線在在售樓盤盤物業(yè)構構成表見附表表3城西在在售樓盤盤綜合情情況表見附表表4 成成都市羊羊西線住住宅市場場消費者者調查5.市場場分析有有關結論論項目位于于成都市市羊西線線中，羊羊西線是是成都新新興的知知名餐飲飲一條街街，它的的人氣非非常旺，是成都都市的一一條“黃金旅旅游通道道”。隨著著高新西西區(qū)的建建設已初初具規(guī)模模、成灌灌高速的的建設和和各個專專業(yè)市場場的發(fā)展展壯大，城西這這一帶已已經(jīng)越來來越顯示示出它的的發(fā)展?jié)摑摿?。對對于本項項目我們們可以從從城西的的生態(tài)綠綠化角度度營造天天然綠色色氧吧，讓小區(qū)區(qū)真正和和綠色生生態(tài)圈融融為一體體。城西西近年來來新建樓樓

36、盤的檔檔次、價價格多以以大規(guī)模模和中、高檔次次為主，本項目目可以作作為跟進進者進入入中、高高樓盤市市場。消費者對對羊西線線住宅產(chǎn)產(chǎn)品蘊含含較為強強烈的潛潛在購買買欲。費者對羊羊西線生生活價值值具備較較高的選選擇性認認知。由由于羊西西線于近近幾年住住宅開發(fā)發(fā)的驟熱熱、餐飲飲休閑經(jīng)經(jīng)濟的推推動以及及整體宣宣傳力度度的加強強，使消消費者在在廣度層層面上對對其悠閑閑個性、增值潛潛力及上上風上水水等特征征形成較較高認同同率。線整體生生活環(huán)境境的發(fā)展展不均衡衡，消弱弱了該區(qū)區(qū)域住宅宅產(chǎn)品之之消費者者由潛在在購買欲欲轉變?yōu)闉楝F(xiàn)實購購買行為為的市場場可得性性。發(fā)展展不均衡衡存在于于“形象不不統(tǒng)一”與“生活不不

37、配套”，外顯顯于消費費者評價價即為“生活不不舒服”。三、項目目用地分分析及評評價（一）地地塊解析析1.交通通條件本區(qū)域的的交通、道路網(wǎng)網(wǎng)絡較為為完善，54路，3055路、1000路等等公交車車和郊區(qū)區(qū)中巴車車均在區(qū)區(qū)域內(nèi)經(jīng)經(jīng)過，而而緊鄰項項目的三三環(huán)路更更是交通通快速通通道。2.用地地現(xiàn)有狀狀況本項目占占地約448畝，整體地地形較為為方正，地勢平平坦?，F(xiàn)現(xiàn)土地為為廠房，被其他他廠家租租用。3.水電電氣保障障隨著近幾幾年城西西房地產(chǎn)產(chǎn)的大量量開發(fā)和和市政基基礎設施施的不斷斷修建及及完善，城西的的水電氣氣網(wǎng)絡從從根本上上得到改改善。本本區(qū)域從從硬件和和軟件上上構建了了極為有有力的保保障。4.規(guī)劃劃

38、限制條條件雖然長期期以來規(guī)規(guī)劃限制制是制約約城西房房地產(chǎn)開開發(fā)不可可忽略的的因素，根據(jù)政政府各類類規(guī)劃方方案和針針對本項項目所處處的位置置，我們們在規(guī)劃劃局進行行了了解解，其基基本的控控規(guī)要求求如下：A、建筑筑高度440m以以下；B、項目目的總體體綠化本本應在330以以上；C、項目目的容積積率要不不小于11.2；項目建筑筑間距要要大于11.2。（二）項項目SWWOT分分析1.優(yōu)勢勢分析：本區(qū)域位位于城西西羊西線線三環(huán)路路立交橋橋下，緊緊靠三環(huán)環(huán)路，交交通極為為便利。同時，周圍的的自然景景觀多，其生態(tài)態(tài)環(huán)境極極佳。羊西線區(qū)區(qū)域內(nèi)生生活、交交通、公公交等基基本配套套較為完完善，社社區(qū)成熟熟度高。羊

39、西線區(qū)區(qū)域在市市民心中中的認可可度高。區(qū)域內(nèi)教教育配套套設施完完善，業(yè)業(yè)主子女女求學問問題得到到解決。2.劣勢勢分析：立交橋下下噪音大大，對居居住有一一定的影影響。項目用地地現(xiàn)為廠廠房，由由于需要要拆遷會使使開發(fā)周周期增長長。項目周圍圍的形象象不佳，需要進進一步改改善。項目不靠靠近羊西西線的主主干道，不具有有商業(yè)氛氛圍，對對項目銷銷售會帶帶來一定定的影響響，銷售售回款也也有一定定的壓力力。3.機會會分析：高新西區(qū)區(qū)直接推推動城西西房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展。作為為省市“一號工工程”高高新西區(qū)區(qū)發(fā)展迅迅速，近近兩年內(nèi)內(nèi)吸引了了大量資資金、科科研項目目、科技技人才，對生活活社區(qū)、配套設設施及服服務的需需求與

40、日日俱增，特別是是外企經(jīng)經(jīng)營管理理者更需需要環(huán)境境優(yōu)美、設施完完善、服服務良好好的高檔檔生活社社區(qū)。項目周邊邊可開發(fā)發(fā)的用地地不多，使本項項目更具具有開發(fā)發(fā)開發(fā)機機會。本項目旁旁邊住宅宅項目正正在開發(fā)發(fā)，能夠夠提升項項目的形形象和消消費者的的認可度度，對項項目周邊邊的環(huán)境境也能得得到一定定的改善善，對市市場有一一定的推推動作用用。4.威脅脅分析：黃忠小區(qū)區(qū)和羊西西線有一一定的土土地未開開發(fā)，使使項目存存在較多多的潛在在競爭者者。區(qū)域內(nèi)的的樓盤在在建筑和和自然景景觀上都都達到了了很高的的品質，消費者者對區(qū)域域內(nèi)的住住宅比較較挑剔，為本項項目的產(chǎn)產(chǎn)品定位位帶來難難度。區(qū)域內(nèi)部部分樓盤盤將會分分流本

41、案案客戶。 （三）項項目用地地環(huán)境評評價本項目位位于羊西西線的成成熟板塊塊，同時時隨著城城西的科科學合理理規(guī)劃的的實施和和基礎設設施的不不斷完善善，既為為本項目目的開發(fā)發(fā)提供了了便捷的的交通，配套設設施的良良好保障障，人文文、生態(tài)態(tài)環(huán)境得得到大大大的提升升。因為為近幾年年城西房房地產(chǎn)開開發(fā)量大大，出現(xiàn)現(xiàn)了大量量的高檔檔樓盤，提升區(qū)區(qū)域的整整體形象象，在消消費者心心中的認認可度較較高。綜綜上概述述，本項項目的開開發(fā)具有有良好的的市場環(huán)環(huán)境，有有成熟的的市場和和較大的的市場需需求，但但競爭也也很激烈烈?？偟牡膩碇v，只要定定位準確確，開發(fā)發(fā)得當，本項目目仍能為為開發(fā)商商創(chuàng)造良良好的經(jīng)經(jīng)濟效益益、社會

42、會效益及及環(huán)境效效益。四、市場場定位及及方案評評價（一）項項目可能能的開發(fā)發(fā)方案：根據(jù)城西西房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)有的的市場狀狀況和本本區(qū)域的的控規(guī)要要求，結結合本項項目的實實際用地地特性和和狀況，項目不不開發(fā)為為商業(yè)項項目；我我們提出出如下可可能的開開發(fā)方案案：方案一：以居住住為住的的多層住住宅小區(qū)區(qū)開發(fā)為以以居住為為主的中中檔多層層住宅小小區(qū)。項項目開發(fā)發(fā)形式為為6躍7層磚混混結構圍圍合而成成的現(xiàn)代代建筑風風格的生生態(tài)居住住小區(qū)，在建筑筑立面和和內(nèi)部環(huán)環(huán)境上進進規(guī)劃設設計，營營造出特特色小區(qū)區(qū)。戶型型以錯層層和平層層為主。方案一的的具體設設想：項目的規(guī)規(guī)劃布局局項目的規(guī)規(guī)劃布局局遵循傳傳統(tǒng)民居居街、巷

43、巷、院的的圍合式式格局；項目的建建筑設計計建筑立面面強調突突出川西西民居文文化的底底蘊與意意境；建建筑材質質選用環(huán)環(huán)保建材材，著力力表現(xiàn)自自然色澤澤和紋理理的美觀觀，使風風格與造造型趨于于和諧統(tǒng)統(tǒng)一，淡淡雅明快快的色調調勾勒出出民居文文化特點點，使之之成為既既符合地地域文化化內(nèi)涵又又具有時時代特色色的理想想家園，從而創(chuàng)創(chuàng)造出新新的川西西民居的的建筑風風格；另另外，大大量采用用環(huán)保型型新技術術、新工工藝、新新產(chǎn)品、新設備備最大限限度上降降低建筑筑對環(huán)境境的污染染和破壞壞。項目的戶戶型設計計充分考慮慮現(xiàn)代人人的居家家理念，采用磚磚混結構構的設計計，層數(shù)數(shù)為6躍7層，每每個樓層層兩戶人人家，復式層層

44、高3.9米，其他米。充充分考慮慮居室的的通風、采光、干濕與與動靜分分區(qū)；面面積從百百余平米米到近三三百平米米，以平平層、錯錯層、躍躍層、復復式等戶戶型進行行合理搭搭配，充充分滿足足中等收收入家庭庭的居家家要求。在戶內(nèi)內(nèi)，客廳廳和臥室室，甚至至躍層的的上層都都要照顧顧到生態(tài)態(tài)環(huán)境的的共享，開間55.1米米的寬闊闊客廳與與空中露露臺相連連；通過過向上和和向下兩兩道1.3米高高的樓梯梯，活躍躍室內(nèi)空空間。項目的環(huán)環(huán)境設計計小區(qū)環(huán)境境主要由噴噴泉、疊疊水、建建筑小品品和綠化化鑲嵌組組成，充充分體現(xiàn)現(xiàn)人與自自然的和和諧交融融，突出出濃厚的的川西民民居特色色。設計空空中花園園，使住住戶身在在戶內(nèi)都都同樣能

45、能感受生生態(tài)的美美景和花花鳥魚蟲蟲的樂趣趣。項目的配配套另建一層層地下室室，用于于小區(qū)公公共配套套設施和和停放車車輛，小區(qū)無無機動車車行駛；籃球場場、游泳泳池等其其他健身身設施配配套；會會所；安安全、消消防系統(tǒng)統(tǒng)等；物業(yè)服務務除常規(guī)服服務外，可導入入人性化化物管家家政的服服務項目目，在避避免干擾擾業(yè)主生生活私密密性和舒舒適度的的前提下下，設置置保姆鐘鐘點工服服務，老老人、幼幼兒托管管服務，家用器器具維修修服務等等項目的客客戶定位位二次置業(yè)業(yè)的中等等收入者者 方案二：以居住住為主的的高層電電梯公寓寓開發(fā)為居居住為主主的122層的單單元式框框架結構構中檔電電梯公寓寓。可考考慮在中中心地面面修建生生

46、態(tài)休閑閑廣場，在室外外地面上上修建綠綠色植物物走廊；大力營營造小區(qū)區(qū)的內(nèi)部部環(huán)境和和建筑立立面的特特色。方案二的的具體設設想：項目的規(guī)規(guī)劃布局局項目的的規(guī)劃布布局采用用矩形圍圍合式格格局，中中間為中中庭休閑閑廣場和和其他配配套；項目的建建筑設計計建筑外觀觀采用線線流暢、色彩明明快的現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑風格，用石材材及高檔檔面磚裝裝飾外墻墻，塑鋼鋼飄窗設設計，彰彰顯高檔檔生活品品質。建建筑層數(shù)數(shù)為122層的單單元式框框架結構構的中檔檔電梯公公寓，每每層兩戶戶；項目的戶戶型設計計在戶型設設計上充充分滿足足中高收收入層的的居家要要求，主主力戶型型為1220m22-2000m22的三室室兩廳和和四室三三廳的錯

47、錯層、平平層為主主；每戶設置置外飄式式窗臺延延景入室室；在戶型型空間上上，采用通透透式大空空間，運運用移動動式隔墻墻來自由由分隔，達到空空間與人人的完全全互動；充分考考慮居室室的通風風、采光光、干濕濕與動靜靜分區(qū)；項目的環(huán)環(huán)境規(guī)劃劃在小區(qū)內(nèi)內(nèi)規(guī)劃設設計一個個主要由由綠色草草坪、廣廣場噴泉泉、景觀觀游泳池池、流動動水渠、園藝小小品、體體育設施施、兒童童游戲樂樂園銀杏杏、榕樹樹、茶花花等名貴貴樹組合合而成的的休閑廣廣場，突突出綠意意、生態(tài)態(tài)、健康康、別致致等特色色。在小區(qū)的的四周設設計一個個流動水水渠讓潺潺溪溪流圍繞繞小區(qū)四四周，使使居家環(huán)環(huán)境更富富“小橋流流水人家家”的生動動意境。在綠色色環(huán)境鋪

48、鋪排之間間，設置置健康通通道，滿滿足業(yè)主主晨練和與家人人散步的的需要。項目的配配套建一層地地下室，用于物物管配套套和停放放車輛，修建健健身館、棋牌館館、乒乓乓球館、桌球館館、多功功能廳、家政服服務中心心等多項項康體設設施的全面配配套；安全系統(tǒng)統(tǒng)：每戶戶配置紅紅外線防防盜報警警系統(tǒng)，電視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)，單元元對講系系統(tǒng)，24小時時保安巡巡邏；供電系統(tǒng)統(tǒng)：每戶戶設有配配電箱以以及100A（40AA）或155A(660A)新型電電表，設設計用電電負荷標標準層為為60000W，躍層為為80000W，六回路路供電方方式 ；電訊、電電視：每戶直直播電話話戶兩門門，三個個電話接接口，每戶電電視插座座三個 ；網(wǎng)

49、絡系統(tǒng)統(tǒng)：每戶戶均設iinteerneet寬帶帶網(wǎng)絡系系統(tǒng)接口口 ；消防報警警系統(tǒng)：每層均均設有消消火栓系系統(tǒng)，地地下室設設專用消消防水池池，屋頂頂專用消消防水箱箱，每個個消火栓栓配有按按鈕接入入消防中中心，實實現(xiàn)防火火安全性性，可靠靠性；三表遠遠程抄送送系統(tǒng)。物業(yè)服務務除常規(guī)物物業(yè)服務務外，可可導入人人性化物物管家政政的服務務項目，在避免免干擾業(yè)業(yè)主生活活私密性性和舒適適度的前前提下，設置保保姆鐘點點工服務務，老人人、幼兒兒托管服服務，家家用器具具維修服服務等。項目的客客戶定位位二次置業(yè)業(yè)的中、高收入入者。（二）投投資估算算1.項目目土地成成本測算算本項目的的土地價價格按995萬元元/畝測算

50、算。土地成本本=土地價價格土地面面積=99548=45660（萬萬元）項目測算算開發(fā)技技術參數(shù)數(shù)方案一：總占地面面積 448畝建筑面積積576600mm2；綠化率 30容積率 1.88建筑高度度40mm建筑層數(shù)數(shù) 6躍7方案二：總占地面面積 448畝建筑面積積832200mm2；綠化率 30容積率 2.66建筑高度度40mm建筑層數(shù)數(shù) 122層2.項目目建安成成本估算算方案1：項目以55躍6的多層層的框架架結構，以此為為基礎估估算建安成本本=6000元/M2 （見見附表55-1）方案2：項目主體體為122層的框框架結構構，以此此為基礎礎估算建安成本本=元/MM2 （見附附表5-2）3.項目目分

51、項投投資估算算 項目總投投資估算算 方案1：單位綜綜合成本本為：元/MM2項目總總投資為為：1008444（萬元元）（見見附表55-1）方案2：單位綜綜合成本本為：元/MM2項目總投投資為：171141（萬元）（見附附表5-2）4.項目目銷售收收入估算算方案1：總建筑筑面積 576600mm2 單價價200元/m2項目銷售售收入=576600*23000=1132448萬方案2：總建筑筑面積 832200mm2 單價價25000元/m2項目銷售售收入=832200*25000=2208000萬5.項目目利潤與與利潤率率估算方案1： 項目利利潤=1132448-1108444=224044萬項目

52、稅利利潤率=項目利利潤/項目投投資總額額*1000% =24004/1108444*1100%=222%方案2：項目利利潤=2208000-1171441=336599萬項目利潤潤率=項目利利潤/項目投投資總額額*1000% =36659/171141*1000%=221%6、項目目稅后利利潤與利利潤率分分析項目稅后后利潤若項目稅稅收費用用根據(jù)項項目銷售售收入的的5.77%計算算，則方案1：稅收費費用=項目銷銷售收入入*5.7%=7555.144萬 項目利利潤=項目銷銷售收入入-項目總總投資-稅收費費用=116488.866萬方案2：稅收費費用=項目銷銷售收入入*5.7%=11885.66萬項

53、目稅后后利潤=項目銷銷售收入入-項目總總投資-稅收費費用=224733.4萬萬項目稅后后利潤率率分析方案1：項目稅稅后利潤潤率=項目稅稅后利潤潤/項目投投資總額額*1000% =16448.886/1108444*1100%=155%方案2：項目稅稅后利潤潤率=項目稅稅后利潤潤/項目投投資總額額*1000% =24773.44/1771411*1000%=14%五、方案案評估及及選?。ㄒ唬㈨椖靠煽赡艿拈_開發(fā)方案案比較：項目優(yōu)點缺點方案一人居環(huán)境境較為優(yōu)優(yōu)越；總體投入入相對較較少；c、開發(fā)發(fā)周期較較短；區(qū)域內(nèi)同同類物業(yè)業(yè)較多，競爭激激烈；b.不能能達到土土地開發(fā)發(fā)利潤最最大化的的要求；c、區(qū)域

54、域樓盤價價位較高高，競爭爭力弱。d、在戶戶型分隔隔和布局局上有一一定的限限制；e、對項項目本身身的形象象起不到到提升作作用；f、獲得得的利潤潤小g、不能能很好的的營造環(huán)環(huán)境方案五區(qū)域內(nèi)消消費人群群對電梯梯公寓的的需求較較大；中等收入入者對區(qū)區(qū)域的中中、高樓樓盤的認認可度大大；能夠提升升項目自自身的形形象；容易很好好進行戶戶型布局局和特色色環(huán)境的的設計；可獲得更更多的利利潤；在環(huán)境設設計和營營造上有有較大難難度；區(qū)域內(nèi)同同類物業(yè)業(yè)較多，競爭激激烈；需花大量量精力對對項目進進行包裝裝和宣傳傳；d.開發(fā)發(fā)周期長長，資金金投入較較大財務測算算比較：分析：從絕對利利潤看，方案二二比方案案一多.萬萬元（方

55、方案一為為16448.886萬元元，方案案二為224733.4萬萬元）。從利潤率率看，方方案一和和方案二二相當（方案一一為22，方案二二為211）。（二）方方案選取取及建議議經(jīng)過對以以上2種方案案的綜合合對比，結合風風險較小小、利潤潤較大的的原則，我們建建議本項項目采用用第二種種開發(fā)方方案。采用這種種開發(fā)方方案具有有以下優(yōu)優(yōu)勢：A、小高高層電梯梯公寓在在城西市市場比較較成熟，消費者者認可度度高，進進入市場場容易。B、小高高層電梯梯公寓的的售價高高，總體體利潤價價值大。C、開發(fā)發(fā)形式為為小高層層，土地地利用率率高。D、容易易營造特特色的環(huán)環(huán)境和建建筑布局局，能獲獲得更多多的利潤潤，顯示示更高的的

56、檔次。E、整個個項目的的投入資資金量少少，金融融融資的的可能性性加大，難度減減少。就財務指指標而言言，方案案二的絕絕對利潤潤相對較較高，具具有較高高的經(jīng)濟濟效益；而利潤潤率方案案二與方方案一相相當。針對以上上的優(yōu)勢勢，此方方案具有有較強的的操作性性和操作作空間。就收益益而言，收益相相對較大大，開發(fā)發(fā)難度較較小；屬屬于可操操作性較較強的開開發(fā)方案案。（三）項項目定位位本項目定定位為：通過對對上面方方案的比比較，按按照利潤潤較大，風險較較小的原原則，我我們將此此項目定定位為純純居住型型的中檔檔小高層層電梯公公寓。開開發(fā)形式式為122層、單單元式框框架結構構建筑，具有較較好的內(nèi)內(nèi)部環(huán)境境和鮮明明的建

57、筑筑特色的的生態(tài)居居住小區(qū)區(qū)，在區(qū)區(qū)域內(nèi)打打造一個個高檔次次的生態(tài)態(tài)居住小小區(qū)。六、項目目開發(fā)進進度安排排及資金金籌措（一）開開發(fā)周期期按以上方方案本項項目從立立項、拆拆遷到竣竣工交驗驗、產(chǎn)權權辦理共共需時間間為18個個月。（二）開開發(fā)各階階段的周周期安排排工作項目目時間（月月）備注立項0.5初規(guī)設計計0.5報規(guī)0.5項目施工工圖設計計2同期項目目拆遷報建2同期項目目拆遷項目土建建施工項目室內(nèi)內(nèi)安裝項目外裝裝2項目室外外安裝及及環(huán)境竣工交驗驗0.5項目產(chǎn)權權辦理1合計1（三）資資金籌措措整個項目目開發(fā)的的資金主主要來源源于三個個方面：其中：開開發(fā)商自自有資金金萬元元；項目土地地銀行抵抵押貸款款萬元元；銷售期銷銷售回款款萬萬元；（四）投投資使用用計劃（見附表表6）七、銷售售及經(jīng)營營收入預預測（一）電電梯公寓寓銷售收收入估算算 電梯公公寓按225000元/m2計算：項目銷售售收入=832200*25000=2208000萬（二）項項目銷售售回款計計劃（見附表表7）（三）財財務內(nèi)部部收益率率財務內(nèi)部部收益率率。根據(jù)據(jù)現(xiàn)金流流量表（見附表表8）計算算可得出出本方案案的財務務內(nèi)部收收益率為為 9.24 %。在在現(xiàn)金流流量表中中基準收收益率取取6.77%，按按月計算算。八、風險險分析與與回避的的手段（一）開開發(fā)