居住權(quán)對抗所有權(quán)的司法裁判

1、房改房“所有權(quán)”與“居住權(quán)”對抗的法律處理【提示】房產(chǎn)所有人持有權(quán)屬證，能否要求居住人騰讓房屋，發(fā)生此類糾紛的大多為家 庭成員，各地法院對此類案件的處理大有為同，根據(jù)所有權(quán)的法律性質(zhì)，不動產(chǎn)權(quán) 屬人享有不動產(chǎn)的占有、使用、收益、處分，這是完整的所有權(quán)，而居住權(quán)僅指對 他人所有的房屋實(shí)際占有的權(quán)利，法律上規(guī)定居住使用權(quán)人不能對抗所有權(quán)人，但 現(xiàn)實(shí)生活中常發(fā)生類似所有權(quán)人要求同住的家庭成員騰房的糾紛，遇到居住權(quán)與所 有權(quán)對抗的情況下，如何裁判體現(xiàn)著法官適用法律的智慧和案結(jié)事了人和司法理念 在實(shí)踐中的貫徹運(yùn)用?！净景盖椤客跆炖c柳思思系夫妻關(guān)系，曲文莉系王天利的母親。2008年曲文莉?qū)⒒刭彽?公房

2、通過公證遺囑給王天利，2009年10月份，王天利在外地的妹妹來京后，要求 母親撤銷了遺囑，并代理母親曲文莉訴求王天利騰讓房屋。王天利不得已先后提起 所有權(quán)、共有權(quán)確認(rèn)之訴，法院以產(chǎn)權(quán)證登記為曲文莉所有而駁回了權(quán)屬主張，王 天利無耐另訴用益物權(quán)，要求保住居住條件。爭議房屋源于王天利的父親在世時承租的公房，房改時王天利出資回購，是否 享有共居資格，在法律上形成爭議，曲文莉訴求王天利騰讓案件與居住權(quán)案件未能 并審，王天利另案提請用益物權(quán)爭議?！緹o爭事實(shí)】1、1992年以前王天利的父親王海龍承租原工作單位的公有住房，1992年8月 份危改拆遷過渡，1993年10月份回遷安置到此房。拆遷前后王天利、柳思

3、思一家人一直隨父母共同居住生活，戶籍也遷入此房， 已有十八年時間，系共同居住人。2、2000年2月份原承租人王海龍去世，2000年5月份房改，由王天利、柳思 思出資購買此房，考慮到對母親的安慰，產(chǎn)權(quán)證登記在曲文莉名下。【居住理據(jù)】房屋作為家庭的一項重大財產(chǎn)，是維持家人共同生活的必然需要，國務(wù)院房改 政策規(guī)定，公有住房出售對象是家庭，由此決定購買公有住房后的權(quán)屬應(yīng)歸共同居 住的家庭成員共有。1994年國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定第18條 規(guī)定，職工按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房，每個家庭只能享受一次；北京市職 工購買公有住宅樓房管理辦法第3條、第4條規(guī)定，承租戶購買公有住宅樓房實(shí) 行限量

4、，購房人購買承租公房按家庭人口計算。國務(wù)院及北京市政府規(guī)定，公有住 房的銷售對象是承租公房的整個家庭，并以家庭成員同意購買為前提，一個家庭只 能享受一次，不是承租方個人。公有住房的出售對象具有特定性，明顯區(qū)別于一般 商品房買賣，公有住房的購房主體是城市承租公有住房的家庭成員，帶有很強(qiáng)的政 策性，這是公有住房的福利性決定的?！究紤]公允】如果認(rèn)為以誰的名義登記，產(chǎn)權(quán)就屬于誰獨(dú)有，就會出現(xiàn)名義登記人擅自出售 而造成其他共同居住人居住困難的境況。這點(diǎn)在城市公有住房管理規(guī)定第28條、 北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定第12條、最高人民法院關(guān) 于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見第1

5、19條的規(guī)定得到確定。 曲文莉的代理人辯稱房證寫誰名字，就是誰的房子，誰就得騰出房屋，這樣的說法 于法有悖。早些年房屋所有權(quán)證沒有關(guān)于共有人登記備案的規(guī)定，房改時王天利出資回購 公有住房，“出資、共同管理和承擔(dān)義務(wù)”的客觀事實(shí)，是轉(zhuǎn)化為共同共有法律關(guān)系 的基礎(chǔ)。即使房屋產(chǎn)權(quán)證上未明確記載原告一家為共同共有人，根據(jù)民事權(quán)利由司 法確認(rèn)的法律原則，王天利與曲文莉共同構(gòu)成訴爭房屋的共居關(guān)系。住房制度改革政策解決了很大部分城市低收入民眾居住困難，妥善處理房改房 糾紛問題，結(jié)合國家政策，依據(jù)民法通則第72條、第78條、民法通則若干意 見第88條；物權(quán)法第93條、第95條、第103條、第104條規(guī)定；參照

6、婚 姻法司法解釋（二）第19條、繼承法第26條二款規(guī)定，務(wù)請以法律精神之適 當(dāng)方法，顧及社會效果，保障王天利享有居住權(quán)，持證人負(fù)有接受共居人無差別地 居住的義務(wù)，共居人應(yīng)有機(jī)會憑本人自由之選擇居住之目的，法律應(yīng)盡力保護(hù)，不 得因家庭關(guān)系而變，致家庭成員待遇有別。王天利雖未登記為房屋共有權(quán)人，但此房實(shí)際上已經(jīng)成為王天利一家的保障性 住房，當(dāng)年王天利也認(rèn)為自己已經(jīng)取得了保證生活居住的房屋，如今因?yàn)榧彝幾h 引發(fā)糾紛，曲文莉此前起訴要求王天利騰讓房屋，王天利不得已訴求居住權(quán)，法院 如果認(rèn)為他們對所居住的房屋不享有權(quán)利，在北京讓他們另行解決居住問題，已經(jīng) 不是他們的收入所能達(dá)到的，也不符合國務(wù)院有關(guān)保

7、障困難家庭居住權(quán)若干意見， 參照北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指 導(dǎo)意見第11條規(guī)定，共同居住人的相關(guān)權(quán)益應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒杀Ｗo(hù)，王天利在本市無 其他住房，不具備騰房條件，請法院依法認(rèn)定王天利對現(xiàn)行居住的房屋享有居住權(quán) 利。王天利主張對公有住房回購后享有居住權(quán)的綜合性法律依據(jù)：1、合同法第二百三十四條：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同 居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。2、城市房屋租賃管理辦法第十一條第二款：“住宅用房承租人在租賃期限內(nèi) 死亡。其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)履行承租”3、北京市公有住宅租賃合同（京房管字1995第172號）第七條：

8、“租賃期限 內(nèi)，乙方同一戶籍共同居住一年以上又無其他住房的家庭成員愿意繼續(xù)履行原合同， 其他家庭成員又無異議的，可以辦理更名手續(xù)。4、生存權(quán)是最基本的人權(quán)，憲法明確規(guī)定，尊重和保護(hù)公民的基本人權(quán)。所以 被告的居住權(quán)應(yīng)受法律確認(rèn)和保護(hù)。而本案中的王某既無房屋，也沒有固定的工作 和穩(wěn)定的收入來源，原告不讓被告居住在房屋內(nèi)，事實(shí)上剝奪了其最基本的生存權(quán)。 所以從以人為本，構(gòu)建和諧社會的角度出發(fā)，應(yīng)保護(hù)被告的居住權(quán)。5、民法通則第72條、第78條、物權(quán)法第一百一十七條規(guī)定；6、參照：憲法第三十九條規(guī)定，公民的住宅不受侵犯，保障公民居住的安 全與安寧，雖然不是從正面直接規(guī)定憲法保障公民居住的權(quán)利，但通過

9、反向解釋可 以推斷出這一精神。7、世界人權(quán)宣言第二十五條規(guī)定“人人有權(quán)享受為維持其本人和家屬的健 康及福利所需的生活水準(zhǔn)，包括食物、衣著、住房、醫(yī)療和必要的社會服務(wù)。聯(lián)合 國經(jīng)濟(jì)、社會和文化權(quán)利委員會關(guān)于獲得適當(dāng)住房權(quán)的第四號一般性意見（第六 屆會議，一九九一年）第一條規(guī)定：“適足的住房之人權(quán)由來于相當(dāng)?shù)纳钏疁?zhǔn)之 權(quán)利，對享有所有經(jīng)濟(jì)、社會和文化權(quán)利是至關(guān)重要的。”居住的權(quán)利是指為生存而 必須提供的住房方面的保障。私法領(lǐng)域內(nèi)，在物權(quán)法上居住權(quán)則有其特定含義，是 指非所有人因居住而使用他人住房及其附屬設(shè)施的權(quán)利，是他物權(quán)中的用益物權(quán)之 一種?！緟⒖家肌?、母子共同出資房改房算共有法院認(rèn)為，本

10、案爭議房原系公房，承租人為母親，母親對該房享有使用權(quán)，后 兒子、兒媳與母親共同居住爭議房。在爭議房購買產(chǎn)權(quán)時，由母親與兒子共同出資 以母親名義購買，兒子已對爭議房所有權(quán)構(gòu)成共有。（摘自遼寧大學(xué)出版社法官 說法第95案房改房家庭內(nèi)部怎么？）2、法官說法：產(chǎn)權(quán)人不能告共有人騰房法院民庭法官：在處理房改房權(quán)屬糾紛案件中，同住人口是否對共同居住的房 屋具有共有權(quán)，是一個容易引起雙方爭議的問題。破解這一難題，主要看該房屋是 否已經(jīng)轉(zhuǎn)化為家庭共同財產(chǎn)或系共同投入所得。在取得公房時，除承租代表人外， 其他同住人口作為分房時確定面積等因素的一個重要條件的，或其他同住人口交納 了房改款的，即使房屋產(chǎn)權(quán)證上未明確

11、記載該同住人口為共有人，也可構(gòu)成共有。 本案該房為母子共同出資，雖然房證寫的母親，但兒子也擁有部分產(chǎn)權(quán)。需要提醒 大家的是，在審判實(shí)踐中，房改后的產(chǎn)權(quán)人起訴原共同承租人騰房的情況較多。這 種情況法院可以受理，但如果共同承租人對房屋有使用權(quán)或者繼承權(quán)的，一般不應(yīng) 改變房屋居住現(xiàn)狀，在充分釋明和調(diào)解后，如原告堅持要求被告騰房，法院駁回原 告訴訟請求。（摘自法官說法第85期2008年2月22日見報）3、最高人民法院關(guān)于購房人之一在購房時不完全具備條件，但購房后長期共 同居住管理使用，糾紛時已具備完全購房條件的應(yīng)認(rèn)定產(chǎn)權(quán)共有的復(fù)函海南省高級人民法院：你院關(guān)于符振清訴顏香芬房屋糾紛申訴一案的請示報告收悉

12、。經(jīng)研究認(rèn)為， 該案當(dāng)事人雙方1971年6月合買府城鎮(zhèn)達(dá)士巷7號第2進(jìn)梁先覺、黃秀珍夫婦 的正屋1間和橫屋2眼的事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿。雙方的買后又長期各半居住、管理、 使用，顏香芬也曾承認(rèn)是與符振清合買。據(jù)此，同意你院審判委員會多數(shù)人的傾向 性意見，即認(rèn)定府城鎮(zhèn)達(dá)士巷7號第2進(jìn)正屋1間、橫屋2眼系屬符振清、顏香芬 兩人合資購買，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)共有分割和繼承。4、王淑英與段巍一般所有權(quán)及與所有權(quán)相關(guān)權(quán)利糾紛裁判文書：東城區(qū)人民法院（2003）東民初字第182號民事判決：主要內(nèi)容：段巍與王淑英系母子關(guān)系，本市東城區(qū)板廠胡同19號（以下簡稱 19號）北房西數(shù)第一、二間房屋的產(chǎn)權(quán)歸信息產(chǎn)業(yè)部機(jī)關(guān)第一服務(wù)局所有

13、，王淑英 就上述房屋與產(chǎn)權(quán)人簽有租賃協(xié)議。1983年，包括段巍在內(nèi)的王某一家人遷至19 號北房兩間及廚房、廁所各一間。1989年段巍結(jié)婚搬至本市東城區(qū)北新橋三條64 號其岳父家中居住，離婚后又于1997年回到19號北房西數(shù)第二間即訟爭之房居住。 1999年夏至2000年夏，段巍在外經(jīng)營餐館并居住其中。2002年3月，段巍與其女 兒段雅靚在訟爭之房居住，段巍并以該房經(jīng)營小賣部，工商登記字號為“北京小男 孩食品店”。同年11月，王淑英及家人因與段巍發(fā)生矛盾，將訟爭之房鎖住。段巍 現(xiàn)暫時在北京市東城區(qū)井陽胡同1號租住，月租400元，其物品仍存放在訟爭之房 中。此外，段巍及其女段雅靚戶口登記在19號，

14、與王淑英分立兩戶。2002年12月， 段巍向原審法院起訴，以其與王淑英系母子關(guān)系且其一直隨其共同居住生活，現(xiàn)王 淑英訟爭之房上鎖，致其無法居住經(jīng)營為由，故請求確認(rèn)其對訟爭之房享有居住權(quán)。 王淑英辯稱，段巍并未與其共同居住，婚后一度搬出。作為訟爭房屋的承租人，其 對該房享有居住權(quán)和使用權(quán)。故不同意段巍的訴訟請求。裁判要旨：法院經(jīng)審理認(rèn)為段巍戶籍一直登記在訟爭房屋所在的19號，其經(jīng)王 淑英同意自1997年搬回訟爭之房，此后長期在內(nèi)居住生活，并進(jìn)行個體經(jīng)營，與王 淑英即房屋承租人形成了共居關(guān)系，對該房應(yīng)享有合法的居住權(quán)。故判決段巍對本 市東城區(qū)板廠胡同19號王淑英承租的北房西數(shù)第二間，享有合法居住權(quán)

15、。5、謝考進(jìn)與謝會來、德榮麗關(guān)于居住權(quán)及騰房訴訟案件一審判決：北京市東城區(qū)人民法院（2003）東民初字第00888號民事判決二審裁定：北京市第二中級人民法院（2003）二中民終字第04272號民事裁定。主要內(nèi)容：謝考進(jìn)有租東城區(qū)安外大街3號院2號1單兇202號3居室樓房一 套，使用面積44平，謝會來為謝考劃之子，與父親在訟爭之房共同居住，德榮麗于 1987年與謝會來結(jié)婚后也搬到訟爭方房居住，現(xiàn)訟爭之房由謝考進(jìn)居住使用一間， 謝會來、德榮麗居住使用一間，謝會來、德榮麗之子謝彬及謝考進(jìn)之妻劉鳳蕊居住 使用一間，訟爭房屋出租方北京天壇家具公司曾為謝會來出具證明，訟爭房系單位 宿舍，謝會來多年來在此處

16、與其父母共同居住，享有居住權(quán)，訴訟中謝考進(jìn)與案外 人馬國福簽訂換房協(xié)議，三方約定，謝考進(jìn)以訟爭房換取馬國福承租的本市東城區(qū) 交道口北二條35號樓8門103居室一套，謝考進(jìn)要求謝會來、德榮麗搬出此房，謝 會來則表示使有面積不，不同意換房，謝考進(jìn)訴到法院，謝會來、德榮麗在此處居 住，雙方多年關(guān)系不睦，使我無法生活，現(xiàn)我年事已高，身體多病，不能忍受與謝 會來、德榮麗共同居住生活，故起訴要求謝會來、德榮麗搬離此房，交承租訴訟費(fèi)。 謝會來、德榮麗辯稱，我二人一直與謝考進(jìn)共同居住，不同意謝考進(jìn)的訴訟請求。裁判理由：北京市東城區(qū)人民法院經(jīng)審理確認(rèn)，公民的合法權(quán)益受法律保護(hù)， 本案中，訟爭方房雖由謝考進(jìn)承租，

17、但謝會來、德榮麗作為謝考進(jìn)的共居人，對訟 爭房享有居住權(quán)，現(xiàn)謝考進(jìn)讓謝會來、德榮麗搬離，對此共居人謝會來、德榮麗明 確表示不同意，且二人在本市無其他住房，并不具備騰房條件，故謝考進(jìn)要求謝會 來、德榮麗騰房理由不足，本院不予支持，據(jù)此判決駁回謝考進(jìn)的訴訟請求，判決后謝考進(jìn)不服，持原訴請求及理由上訴到北京市第二中級人民法院，后撤回上訴。6、家庭成員之間的居住權(quán)案件：案情：原告與被告系父子關(guān)系。本案訴爭的房屋系原告單位宿舍，原告夫妻倆 和包括被告在內(nèi)的其他子女自1985年起均在此房屋一起共同居住。1996年因單位 進(jìn)行房改將此房屋出售給原告所有。2001年，原告與被告母親經(jīng)法院調(diào)解離婚，調(diào) 解書確定

18、該房屋歸原告所有。因原告和被告母親以及其他子女在別處另有房屋而搬 出此房，后此房屋仍由被告居住。近年來，原、被告因家庭生活瑣事發(fā)生矛盾。為 此，原告于2006年10月訴訟到法院，以被告侵權(quán)為由，要求法院判決被告搬出此 房屋。另查明，被告自1985年以來一直居住在訴爭的房屋內(nèi)，現(xiàn)雖已成年，但無固 定的工作和穩(wěn)定的收入來源，也無其它房屋居住，生活較為困難。一審判決：公民的合法財產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何組織或個人侵占，侵占他人 財產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)返還財產(chǎn)。為此，法院判決被告于判決生效后三十日內(nèi)從該房屋搬出， 將房屋返還給原告。宣判后被告未提出上訴，也未履行判決確定的義務(wù)。執(zhí)行、申訴情況：2007年2月，原告向

19、一審法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，要求被告從該 房屋搬出。執(zhí)行中被告提出申訴稱，我自1985年起一直居住在此房，我現(xiàn)在無生活 來源的，也無其它房屋居住，原告起訴我侵權(quán)事實(shí)不成立，要求繼續(xù)居住此房屋。 原審法院受理了被告申訴后，在處理本案時，存在兩種不同意見。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：根據(jù)已頒布的物權(quán)法規(guī)定，物權(quán)是指權(quán)利人依法對特定的物 享有直接支配和排他的權(quán)利，根據(jù)這種法律精神，該房屋所有權(quán)人是原告的，他有 權(quán)拒絕被告繼續(xù)居住房屋。原一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律得當(dāng)，應(yīng)當(dāng)維持原審判 決，駁回被告的申訴請求。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：被告是自1985年一直居住在此房屋，是合法居住在此房屋內(nèi)。 1996年原告購買此房屋時，當(dāng)時共同

20、居住人被告已成年，他當(dāng)時盡管沒有購買房屋 的能力，但是并沒有明確表示放棄居住權(quán)利?，F(xiàn)被告既無其它房屋居住，也沒有固 定的工作和穩(wěn)定的收入來源，如原告不讓被告居住在房屋內(nèi)，事實(shí)上剝奪了其最基 本的生存權(quán)。所以再審中應(yīng)支持被告的申訴意見，判決被告對爭議的房屋享有居住 的權(quán)利。筆者同意第二種觀點(diǎn)。爭議的焦點(diǎn)：被告是否構(gòu)成侵權(quán)，對該房屋是否有居住權(quán)。評析1:我國憲法和相關(guān)的法律沒有采用居住權(quán)的概念，最高人民法院以法釋 200130號頒布了關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（一）第二 十七條第三款規(guī)定：“離婚時，一方以個人財產(chǎn)中住房對困難者進(jìn)行幫助的形式，可 以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)?！?/p>

21、根據(jù)該規(guī)定，離婚時，一方無房可居屬于生 活困難，雙方可以協(xié)商或者法院可以判決有房一方以居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)予以 幫助。該司法解釋中提出有關(guān)“居住權(quán)”的規(guī)定。但是該司法解釋中的居住權(quán)主體 是特定的，僅限于離婚糾紛案件中夫妻離婚后的一方，并不適用于其它民事訴訟案 件。對于何謂居住權(quán)，法律沒有明確的規(guī)定。物權(quán)法在起草過程中，有專家提出把 居住權(quán)這種具有物權(quán)特征的準(zhǔn)物權(quán)列入物權(quán)法的保護(hù)范疇，并提出在物權(quán)法領(lǐng)域中 “居住權(quán)則有其特定含義，是指非所有人因居住而使用他人住房及其附屬設(shè)施的權(quán) 利，是他物權(quán)中的用益物權(quán)之一種。但是物權(quán)法定稿時刪去了草案中該條款。這樣 就使得居住權(quán)在司法實(shí)踐中，出現(xiàn)審判缺乏法律

22、依據(jù)的難題。我個人理解的居住權(quán)， 是指特定的公民在自己依法占有的房屋內(nèi)因居住和生活而享有的并排斥他人干涉的 使用房屋的權(quán)利。他的顯著特點(diǎn)：一是居住權(quán)的主體是特定的；二是有合法依據(jù)而 占有房屋的；三是居住權(quán)人使用權(quán)須限于居住的目的。從本案主體上來看是特定的， 原、被告雙方是父子倆，被告自1985年一直居住在房屋內(nèi)并沒有侵權(quán)的事實(shí)，是合 法居住在房屋內(nèi)，而現(xiàn)占有房屋也僅是以居住為目的。評析二：1996年單位房改將該房屋出售給原告，此房屋由公房轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)私房， 原告是以較小的對價取得房屋產(chǎn)權(quán)，而共同居住人被告當(dāng)時已成年。被告雖不具備 購買房屋的條件，不能成為房屋的所有權(quán)人，卻沒有明確放棄居住權(quán)。所以不

23、能因 此排斥被告在房屋內(nèi)的居住權(quán)利?，F(xiàn)居住人被告申訴主張居住權(quán)，而產(chǎn)權(quán)人原告主 張物的排他使用權(quán)。針對本案有關(guān)居住權(quán)的問題在具體操作過程中沒有明確的法律 規(guī)定。但是生存權(quán)是最基本的人權(quán)，憲法明確規(guī)定，尊重和保護(hù)公民的基本人權(quán)。 所以被告的居住權(quán)應(yīng)受法律確認(rèn)和保護(hù)。而本案中的王某既無房屋，也沒有固定的 工作和穩(wěn)定的收入來源，原告不讓被告居住在房屋內(nèi)，事實(shí)上剝奪了其最基本的生 存權(quán)。所以從以人為本，構(gòu)建和諧社會的角度出發(fā)，應(yīng)保護(hù)被告的居住權(quán)。據(jù)此法院應(yīng)判決，駁回原審原告要求被告搬出房屋的訴訟請求，支持了原審被 告的主張。結(jié)束語：法院從生存權(quán)的角度保護(hù)了被告居住權(quán)，并不是說房屋永久歸兒子占 有、居住

24、。該房屋所有權(quán)仍歸原告所有，被告今后有了固定的工作或穩(wěn)定的收入來 源，具備相應(yīng)的生存條件時，被告應(yīng)主動讓出房屋。如果被告具備上述條件仍不搬 出房屋，原告可再次向法院提出訴訟，要求兒子搬出房屋。7、二審案情裁判要旨：上訴人（原審被告）姜芹；被上訴人（原審原告）高月。坐落于北京市朝陽區(qū) 安貞里三區(qū)10號樓2門201號房屋原為拆遷安置住房，高愷、殷麗（高愷之妻）、 高凌（高愷之子，姜芹之夫）在此居住，2001年1月26日殷麗病故，2001年8月 7日高愷購買了上述房屋，成為該房所有權(quán)人。2001年12月20日，高凌與姜芹登 記結(jié)婚，姜隨后與其子、其母一直在上述房屋居住。2004年8月3日，高愷向北京

25、 市朝陽區(qū)人民法院起訴，要求姜芹騰退上述房屋。2004年8月5日，高凌因涉嫌詐 騙被北京市公安局海淀分局逮捕。2004年8月30日，高愷在本案審理進(jìn)程中死亡。 高愷生前留有公證遺囑，指定其所有的房屋由其女高月一人繼承。據(jù)此，高月于2004 年9月9日經(jīng)申請參加本案訴訟。2004年12月8日，經(jīng)過房屋所有權(quán)變更程序， 高月取得上述房屋所有權(quán)證。高月參加本案訴訟后，以房屋現(xiàn)所有權(quán)人之地位，要 求法院判令姜芹將上述房屋騰退，并交出房屋鑰匙。而姜芹則辯稱：高愷在訴訟中 死亡，本案應(yīng)中止訴訟，等待高愷的繼承人高月和高凌表明是否參加訴訟，才能繼 續(xù)進(jìn)行訴訟程序；高愷患有失語、腦梗塞后遺癥、繼發(fā)性精神障礙等

26、嚴(yán)重疾病，已 多年臥床不起，從而，高月所提供的高愷之遺囑并非高愷的真實(shí)意義表示，遺囑無 效；同時，姜芹認(rèn)為訴爭之房屋也有一部份屬于其丈夫高凌的財產(chǎn)，故不同意高月 的訴訟請求。裁判要點(diǎn)：法院經(jīng)審理認(rèn)為，姜芹在訴訟中并沒能提出證據(jù)高月所提供的公證 遺囑，而相應(yīng)地根據(jù)物權(quán)的公示、公信原則，訴爭之房屋所有權(quán)人為高月。故高月 對該房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。而姜芹如今未經(jīng)所有權(quán)人高月的同 意，居住使用高月所有的房屋，侵犯了高月的合法權(quán)益。因此，判令姜芹在判決生 效后七日內(nèi)將上述房屋騰退給高月，同時將該房屋鑰匙交還高月。原審判決后，姜 芹不服，以原判程序不合法、認(rèn)定事實(shí)錯誤為由提起上訴，要求撤銷

27、原判。高月同 意原判決。二審裁判要旨：二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，訴爭房屋原為拆遷安置房，后被高愷購 買，高愷成為所有權(quán)人，高凌作為被安置人其對該房屋享有居住的權(quán)利。姜芹因與 高凌結(jié)婚在上述房屋內(nèi)居住，在其于高凌婚姻關(guān)系存續(xù)期間，其在該房屋亦有居住 的權(quán)利?，F(xiàn)姜芹所提供證據(jù)不能公證遺囑的有效性。故高月依遺囑繼承取得了上述 房屋的所有權(quán)，但不應(yīng)剝奪高凌、姜芹在此居住的權(quán)利。高愷死亡后，由高月參加 本案訴訟，符合法律規(guī)定。姜芹主張本案應(yīng)中止審理，認(rèn)為原審法院程序不合法的 上訴理由不能成立，不予支持。綜上，二審法院判決撤銷原審判決，改判姜芹于本 判決生效后十日內(nèi)將上述房屋客廳南側(cè)東一間、客廳北側(cè)一間騰退給高

28、月，其可在 客廳南側(cè)西一間房內(nèi)居住，客廳、廚房、廁所雙方共同使用。評析意見：本案確屬民事審判中最常見的權(quán)屬糾紛，筆者以此個案為引，卻意 在探求其背后深意。本案中，兩級法院對于一審程序的組織進(jìn)行、案件事實(shí)的認(rèn)定 上并無二致。但是，其裁判結(jié)果卻大相徑庭。一審法院基于民法傳統(tǒng)物權(quán)公示、公 信原則，肯認(rèn)房屋所有者高月對標(biāo)的物享有占有、使用、處分和收益的完整權(quán)屬。 從而，認(rèn)定房屋實(shí)際占有人姜芹侵犯了高月所有權(quán)屬，判其敗訴。而與之相對應(yīng)， 我們可以明確看到，二審法院仍然確認(rèn)高月依有效遺囑繼承成為訴爭房屋的現(xiàn)在所 有權(quán)人，同時承繼房屋原所有權(quán)人高愷成為訴訟適格當(dāng)事人?？梢?，與一審法院相 同，二審法院仍然堅持

29、了物權(quán)變動的公示、公信原則。但是，二審法院也同時肯定 了姜芹對該房屋享有居住的權(quán)利，并且，這一權(quán)利在個案中獲得了對抗有“絕對權(quán) 之王”稱號的所有權(quán)的勝利。此雖屬平凡個案，卻不能不讓我們每一個法律實(shí)踐者 深思。居住權(quán)在我國現(xiàn)行民事實(shí)體法中尚沒有得到確認(rèn)。在民法體系中，它屬于占有 的一種形態(tài)。而占有，在我們一直并正在學(xué)習(xí)和推崇的德國民法典中，位于物權(quán)編 首章，其地位自不待言。本案二審法院大膽突破傳統(tǒng)觀念和制定法的局限，通過利 益衡量，綜合考慮該當(dāng)案件各方當(dāng)事人與爭訟標(biāo)的關(guān)聯(lián)程度，作出突破性裁判。從 民事訴訟解決糾紛角度出發(fā)，也妥當(dāng)?shù)貙?shí)踐了定分止?fàn)?、保障?quán)益的訴訟目的。透 過冰冷的卷宗，我們應(yīng)該能看到這樣一幅景象：丈夫身陷囹圄，養(yǎng)育幼子、贍養(yǎng)老 母，僅靠一名弱女子擔(dān)負(fù)。而今，這一家三口卻正面臨著要被趕離已經(jīng)居住生活多 年的家屋。究其原因，就是她丈夫可能入獄，而家屋主人不愿再讓外姓人居住。北 京的房價，已經(jīng)被哄抬得讓平常百姓不敢問津。試想，如果這一家老小三口被趕出 熟悉的家，她們將在何處擋雨避風(fēng)？審判結(jié)果，尤其是民事裁判的形成，法律效果并不只是唯一決定因素。在個案 中，社會效果不能忽略。我們不能直視更多的人無家可歸而無動于衷，更不能在僵 化司法理念指導(dǎo)下對此種形勢推波逐瀾。當(dāng)面臨制定法沒有明確規(guī)定的情形