房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤分析：景氣度持續(xù)下行關(guān)注未來政策趨勢

1、重點(diǎn)公司估值和財(cái)務(wù)分析表最新最近合理價(jià)值EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)股票簡稱股票代碼貨幣評級收盤價(jià)報(bào)告日期（元/股）2019E2020E2019E2020E2019E2020E2019E2020E萬科 A000002.SZ人民幣26.962019-08-26買入39.603.564.077.756.786.597.4919.9%18.5%招商蛇口001979.SZ人民幣19.602019-03-19買入29.802.292.578.577.638.988.3321.0%19.1%華夏幸福600340.SH人民幣28.032019-08-18買入36.994.936

2、.035.684.648.217.7629.0%26.2%華僑城 A000069.SZ人民幣7.112018-11-01買入-1.331.425.335.005.775.4615.0%13.8%榮盛發(fā)展002146.SZ人民幣8.652019-08-17買入13.522.252.483.843.492.140.1722.6%19.9%金科股份000656.SZ人民幣6.852019-08-16買入7.260.971.167.075.8917.6922.8018.8%18.4%中南建設(shè)000961.SZ人民幣8.612019-08-28買入10.781.131.947.604.444.414.3

3、320.3%25.9%陽光城000671.SZ人民幣6.482019-08-04買入8.890.941.256.935.1710.708.4018.0%19.5%藍(lán)光發(fā)展600466.SH人民幣6.572019-09-02買入10.041.101.705.953.8611.0011.7822.6%25.8%華發(fā)股份600325.SH人民幣7.532019-09-09買入10.501.401.905.363.9618.1811.8720.0%21.3%新湖中寶600208.SH人民幣2.972019-03-18買入5.200.480.576.255.2323.1018.5010.2%10.9%中

4、國國貿(mào)600007.SH人民幣17.722019-09-02買入19.860.921.0419.1917.117.756.8811.8%11.7%金融街000402.SZ人民幣7.892019-08-12買入10.311.291.476.125.3612.8110.6510.9%11.1%碧桂園02007.HK港幣10.842019-09-18買入16.031.932.265.064.333.302.8925.6%23.1%融創(chuàng)中國01918.HK港幣35.602019-10-11買入54.705.287.006.114.618.354.9827.2%26.5%中國海外發(fā)展00688.HK港幣

5、26.202019-10-15買入32.904.114.635.745.104.764.3115.0%14.4%旭輝控股集團(tuán)00884.HK港幣5.382019-08-18買入6.160.911.135.414.343.702.8021.6%21.2%萬科企業(yè)02202.HK港幣28.702019-08-26買入38.703.483.987.436.506.597.4919.9%18.5%數(shù)據(jù)來源：Wind、 備注：（1）以上公司為廣發(fā)證券地產(chǎn)組近兩年覆蓋標(biāo)的；（2）A 股標(biāo)的合理價(jià)值貨幣單位為人民幣，港股標(biāo)的（碧桂園、融創(chuàng)中國、旭輝控股集團(tuán)、萬科企業(yè)）合理價(jià)值貨幣單位為港幣；（3）A 股及港

6、股標(biāo)的 EPS 貨幣單位均為人民幣；（4）表中估值指標(biāo)按照最新收盤價(jià)計(jì)算。目錄索引 HYPERLINK l _TOC_250007 地產(chǎn)行業(yè)政策及基本面跟蹤情況5 HYPERLINK l _TOC_250006 主要政策回顧5 HYPERLINK l _TOC_250005 重點(diǎn)城市成交情況6 HYPERLINK l _TOC_250004 重點(diǎn)城市推盤及庫存跟蹤11 HYPERLINK l _TOC_250003 全國土地市場供給成交情況13 HYPERLINK l _TOC_250002 地產(chǎn)板塊投資觀點(diǎn)及重點(diǎn)公司跟蹤情況15圖表索引圖 1：本周主要政策一覽（2019.10.13-2019

7、.10.18）6圖 2：各城市商品房 19 年至今周均成交量、本周成交量及成交環(huán)比7圖 3：35 城新房周均及單周成交面積（萬方）8圖 4：35 城市分線城市新房周成交環(huán)比增速（%）8圖 5：35 城新房月度成交同環(huán)比（%）8圖 6：35 城分線城市新房月度成交同比（%）8圖 7：35 城新房成交整體年同比（%）8圖 8：35 城新房成交分線城市年同比8圖 9：全國分區(qū)域商品房、二手房單周成交同環(huán)比（2019.10.11-2019.10.17）9圖 10：12 城二手房周均及單周成交面積（萬方）10圖 11：12 城分線城市二手房周成交環(huán)比增速10圖 12：12 城二手房成交月度同環(huán)比10圖

8、13：12 城分線城市二手房成交月同比10圖 14：12 城市二手房成交整體年同比11圖 15：12 城市分線二手房成交年同比11圖 16：13 城市商品房周度推盤11圖 17：13 城市商品房月度推盤11圖 18：13 城市商品房推盤年同比趨勢12圖 19：13 城市商品房月度批售比12圖 20：13 城市商品房庫存與去化周期12圖 21：13 城市及分線城市商品房去化周期（月）12圖 22：13 城市商品房周度庫存及去化周期12圖 23：11 城市住宅周度庫存及去化周期12圖 24：全國 100 大中城市土地供應(yīng)、成交及供銷比數(shù)據(jù)14圖 25：全國 100 大中城市土地供應(yīng)年度累計(jì)同比14

9、圖 26：全國 100 大中城市土地成交年度累計(jì)同比14圖 27：全國 100 大中城市土地出讓金年同比14圖 28：全國 100 大中城市土地出讓金分線城市年同比14圖 29：全國 100 大中城市樓面價(jià)和溢價(jià)率15圖 30：全國 100 大中城市分線城市溢價(jià)率15圖 31：A 股重點(diǎn)地產(chǎn)公司股價(jià)周變動幅度（2019.10.14-2019.10.18）16圖 32：H 股重點(diǎn)地產(chǎn)公司股價(jià)周變動幅度（2019.10.14-2019.10.18）16表 1：35 城市商品房成交面積匯總（2019.10.11-2019.10.17）7表 2：12 城二手房成交面積匯總（2019.10.11-201

10、9.10.17）9表 3：重點(diǎn)城市商品房庫存及去化周期變化情況（2019.10.11-2019.10.17）12表 4：重點(diǎn)城市住宅庫存面積及去化周期變化情況（2019.10.11-2019.10.17） . 13 HYPERLINK l _TOC_250001 表 5：房企每周拿地匯總（2019.10.13-2019.10.18）16 HYPERLINK l _TOC_250000 表 6：房企每周融資匯總（2019.10.13-2019.10.18）17地產(chǎn)行業(yè)政策及基本面跟蹤情況主要政策回顧中央層面，財(cái)政部發(fā)布最新地方政府債券發(fā)行數(shù)據(jù)，前 9 個(gè)月累計(jì)發(fā)行地方債 4.2 萬億元，其中發(fā)行

11、新增債券 3.0 萬億元，發(fā)行進(jìn)度 99.43%，今年新增債券發(fā)行基本收官。此外，中國人民銀行貨幣政策司司長孫國峰近日表示，央行在研究存量貸款轉(zhuǎn)向LPR 定價(jià)的問題，未來貸款基準(zhǔn)利率或逐漸淡出。資金監(jiān)管方面， 據(jù)新京報(bào)報(bào)道，有券商接到證監(jiān)會窗口指導(dǎo)，9 月 19 日以后受理的私募公司債規(guī)模超過凈資產(chǎn) 40%的部分只能用于借新還舊。地方層面，部分城市四限政策有所放松。海口市 9 月底部分商品住宅樓盤成功備案均價(jià) 17445 元/平米，超過此前 17300 元/平米的限制，海口市住建局稱優(yōu)質(zhì)商品住宅價(jià)格每個(gè)月放松 86 元/平米。天津市政府表示，來津非首都功能疏解項(xiàng)目，符合天津產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位的企業(yè)的

12、本科以上、工作 3 年員工可隨項(xiàng)目落戶天津， 享本地戶籍購房政策；不落戶職工家庭在天津無房的可購一套房（原外地戶籍須連續(xù)繳納 2 年社保），限售 3 年。據(jù)中證網(wǎng)報(bào)道，南京市六合區(qū)提出大專學(xué)歷以上外地戶籍居民憑居住證可購買 1 套房（原需繳社保 3 年或個(gè)稅 2 年），與南京市高淳區(qū)之前的限購取消政策相比，六合區(qū)增加了大專學(xué)歷的要求并取消了憑工作證明可購房的放松條件。泉州市近日發(fā)布相關(guān)文件，表示簽訂 1 年合同的我市20 類產(chǎn)業(yè)急需就業(yè)人員，可在除了鯉城區(qū)、豐澤區(qū)之外的所有區(qū)域新購買 1 套商品住房（原非本地戶籍須持居住證或繳社保滿 1 年），并實(shí)行落戶“零門檻”， 泉市就業(yè)者可舉家落戶。此外

13、，三亞允許已工作的各類人才購房，網(wǎng)傳燕郊引進(jìn)企業(yè)員工無住房的，可通過單位團(tuán)購一套新房。人才政策方面，杭州市蕭山區(qū)近日發(fā)布相關(guān)文件，表示應(yīng)屆畢業(yè)的雙一流本科、碩士、博士在本區(qū)就業(yè)并繳納社保即可享受補(bǔ)貼，工作 3 年分別享受 4 萬、6 萬、8 萬元生活補(bǔ)貼，且可享受 3 年內(nèi)最高 10 萬、20 萬、30 萬貸款貼息，普通本科可享 3 萬元補(bǔ)貼。麗水市政府對重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺的本、碩、博在 3 年內(nèi)每年分別補(bǔ)貼 0.6 萬、1.2 萬、3 萬元。落戶方面，連云港市提出全面實(shí)行本市公民戶口通遷，并且合法穩(wěn)定就業(yè)、合法穩(wěn)定住所或技工以上畢業(yè)生可在城鎮(zhèn)落戶。銀川市近日發(fā)布相關(guān)文件，中專以上學(xué)歷可落戶，外來就

14、地人員憑勞動合同或工商營業(yè)執(zhí)照可舉家落戶。天津市近日發(fā)布相關(guān)文件，下調(diào)落戶申報(bào)指導(dǎo)分值至 110 分，調(diào)整設(shè)定租房每年積 6 分，購房每年積 10-15 分（原為有住房積 40 分），繳公積金不滿 60 個(gè)月每年積 3 分，滿 60 個(gè)月起每年積 4 分（原為每年積 2 分）。市場監(jiān)管層面，青海銀保監(jiān)局查處五礦信托，原因系信托資金用于收購?fù)恋?。近日遼寧省、天津市、成都市、合肥市、自貢市、貴州省、樂山市、漯河市、西安市、無錫市等對住房租賃市場開展專項(xiàng)整治活動。宜昌市查處 4 家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)行為，北京市查處 23 家違規(guī)發(fā)布房源信息的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。圖1：本周主要政策一覽（2019.10.13-20

15、19.10.18）北京銀保監(jiān)局：規(guī)范轄區(qū)內(nèi)銀行與金融科技公司合作類業(yè)務(wù)，要求銀行按照穿透原則，嚴(yán)查資金用途合規(guī)性，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等禁止性領(lǐng)域連云港市政府:全面實(shí)行本市公民戶口通遷，公民可在全市范圍內(nèi)任一合法穩(wěn)定住所自由遷移（農(nóng)民進(jìn)城落戶無限制）；2.合法穩(wěn)定就業(yè)、合法穩(wěn)定住所或技工以上畢業(yè)生可在城鎮(zhèn)落戶?？冢?月底海口部分商品住宅樓盤成功備案均價(jià)17445元/平米，超過此前17300元/平米的限制，?？谑凶〗ň只貞?yīng)稱，今后不再搞“一刀切”，而是根據(jù)項(xiàng)目不同品質(zhì)、規(guī)模、配套、造價(jià)等因素，對每個(gè)項(xiàng)目定一個(gè)價(jià)，但是商品住宅均價(jià)仍穩(wěn)控在17000元/平方米左右，優(yōu)質(zhì)商品住宅價(jià)格每個(gè)月放

16、松86元/平米天津市政府：來津非首都功能疏解項(xiàng)目， 不落戶職工家庭在天津無房的可購一套房（原外地戶籍須連續(xù)繳納2年社保），限售3年10/1310/1310/1310/1310/1410/1410/1510/1510/18財(cái)政部：前9個(gè)月累計(jì)發(fā)行地方債4.2萬億元，其中發(fā)行新增債券3.0萬億元，發(fā)行進(jìn)度99.43%，今年新增債券發(fā)行基本收官杭州市蕭山區(qū)人社局：應(yīng)屆畢業(yè)的雙一流本科、碩士、博士在本區(qū)就業(yè)并繳納社保即可享受補(bǔ)貼（原還需簽訂5年合 同），工作3年分別享受4萬、6 萬、8萬元生活補(bǔ)貼（原2萬、3 萬、4萬），且可享受3年內(nèi)最高10萬、20萬、30萬貸款貼息（原無），普通本科可享3萬元補(bǔ)貼

17、（原無）銀保監(jiān)會：據(jù)新京報(bào)報(bào)道，9月19日以后受理的私募公司債規(guī)模超過凈資產(chǎn)40%的部分只能用于借新還舊（原資金用途不受限制）南京市六合區(qū)：大專學(xué)歷以上外地戶籍居民憑居住證可購買1套房（原需繳社保3年或個(gè)稅2年）天津市發(fā)改委：落戶申報(bào)指導(dǎo)分值由140分調(diào)整至110分；2.租房每年積6 分， 購房每年積10-15 分（ 原為有住房積40分）；3.繳公積金不滿60個(gè)月每年積3分，滿60個(gè)月起每年積4分（原為每年積2分）數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站， 重點(diǎn)城市成交情況根據(jù)Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面積顯示（數(shù)據(jù)更新日期為10月17日，下同）：本周，我們監(jiān)測的35個(gè)城市商品房成交面積64

18、8.36萬方，受國慶假期影響環(huán)比上升82.5%，同比上升27.3%。分線城市來看，四大一線城市本周商品房成交面積101.00萬方，環(huán)比上升112.8%，同比上升18.2%，其中，深圳推盤放量成交面積環(huán)比上升141.1%。本周， 我們跟蹤的11個(gè)二線樣本城市成交面積323.74萬方，環(huán)比上升65.7%，同比上升48.3%，其中，武漢、杭州推盤放量成交面積環(huán)比分別上漲125.6%、99.3%。三四線城市成交方面，我們跟蹤的20個(gè)三四線樣本城市成交面積223.62萬方，環(huán)比上升98.9%，同比上升8.8%。月度來看，10月前17天35城新房成交環(huán)比下降10.6%，同比上升14.8%。分線來看，4大一

19、線城市、11個(gè)二線城市成交同比分別上升3.7%、34.5%，20個(gè)三四線城市成交同比下降3.1%。從全年累計(jì)情況來看，截至2019年10月17日，35城新房成交整體同比上漲5.1%，其中一線城市、二線城市累計(jì)成交同比分別上漲10.8%、9.4%，三四線城市則下降3.3%。圖2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交環(huán)比5550454035302520151050北京 上海 廣州 深圳 杭州 南京 武漢 青島 福州 廈門 蘇州 長春 南寧 濟(jì)南 溫州160%140%120%100%80%60%40%20%0%19至今周均成交（萬方）本周成交（萬方）本周成交環(huán)比（%）數(shù)據(jù)來源：Wind

20、，CRIC， 表 1：35 城市商品房成交面積匯總（2019.10.11-2019.10.17）分線城市本周成交（萬方）上周成交（萬方）周環(huán)比周同比19 周均（萬方）18 周均（萬方）周均同比去化周期（月）去化時(shí)間環(huán)比一線（4 個(gè)）北京24.8611.25121.0%51.0%18.5315.4819.7%22.05-15.9%上海36.3817.15112.1%-6.9%34.1334.77-1.8%18.91-6.7%廣州27.4913.9896.6%30.2%24.4324.011.7%18.61-6.8%深圳12.275.09141.1%7.7%9.598.769.6%12.20-11

21、.6%一線合計(jì)101.0047.47112.8%18.2%86.6883.014.4%-二線（11 個(gè)）杭州20.2510.1699.3%-29.9%18.5424.58-24.6%10.64-9.5%南京28.7324.7616.0%185.2%17.1215.798.4%22.634.9%武漢84.1637.31125.6%157.6%47.8641.6614.9%-青島35.4623.1153.4%257.8%31.2935.50-11.9%-福州8.894.9679.2%-11.7%7.116.3611.8%28.571.2%廈門4.222.3182.5%-14.2%5.144.561

22、2.7%-蘇州26.1319.3435.1%2.3%23.3620.7012.8%11.17-11.5%長春24.4213.7777.3%-23.2%23.5324.98-5.8%-南寧37.3627.2537.1%42.1%27.1720.2434.2%5.860.5%濟(jì)南30.3014.26112.5%-8.3%23.8713.7973.1%-溫州28.0418.1154.8%178.3%24.0518.9926.6%8.35-3.7%二線合計(jì)323.74195.3465.7%48.3%249.05238.534.4%-三四線（20 個(gè)）三四線合計(jì)223.62112.4398.9%8.8%

23、165.87172.98-4.1%-35 城合計(jì)648.36355.2482.5%27.3%501.60494.531.4%-數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 注：標(biāo)色部分為各線漲幅前兩大的城市7006005004003002001000648.3682.5%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2017201819W1- 19-W39 19-W40 19-W41 19-W4242圖3：35城新房周均及單周成交面積（萬方）圖4：35城市分線城市新房周成交環(huán)比增速（%）112.8%98.9%65.7%150%35城新房周均成交面積當(dāng)周成交環(huán)比（%，右）100%50%0%-50

24、%19-W37 19-W38 19-W39 19-W40 19-W41 19-W42一線城市（4城） 二線城市（11城） 三四線城市（20城）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 圖5：35城新房月度成交同環(huán)比（%）圖6：35城分線城市新房月度成交同比（%）20%15%10%5%0%-5%-10%-15%14.8%-10.6%19.0519.0619.0719.0819.0919.10.01-19.10.1735城新房成交環(huán)比35城新房成交同比40%30%20%10%0%-10%-20%34.5%3.7%-3.1%19.0519.0619.0719.0819.09 1

25、9.10.01-19.10.17一線城市二線城市三四線城市數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 圖7：35城新房成交整體年同比（%）圖8：35城新房成交分線城市年同比10.8%9.4%-3.3%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%5.1% 2014201520162017201819.01.01-30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%2014201520162017201819.01.01-19.10.1735城新房成交年同比19.10.17一線城市（4城）二線城市（11城）三四線城市（20城）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 數(shù)

26、據(jù)來源：Wind，CRIC， 分區(qū)域成交看，環(huán)渤海（4城）、長三角（11城）、珠三角（7城）、中西部（3 城）、海峽西岸城市群（5城）本周成交面積分別為94.36、177.06、106.56、127.21、49.28萬平，環(huán)比上周分別上升81.3%、63.4%、112.9%、78.4%、38.2%。122%81%51%9%122%81%51%9%78%100%94%206%49%63%91%3%商品房 商品房 二手房 二手房周環(huán)比 周同比 周環(huán)比 周同比67%環(huán)渤海38%25%長三角海峽西岸-19%珠三角113%104%中西部17%其他-1%圖9：全國分區(qū)域商品房、二手房單周成交同環(huán)比（201

27、9.10.11-2019.10.17）數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站， 二手房方面，根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)的各城市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，本周我們選取的12個(gè)樣本城市商品房口徑的二手房成交面積為138.73萬方，環(huán)比上升106.5%。分線城市來看， 2個(gè)一線城市二手房成交面積44.08萬方，環(huán)比上升144.3%，其中深圳環(huán)比上升186.9%。10個(gè)二三線樣本城市整體成交面積為94.65萬方，環(huán)比上升92.7%，其中江門環(huán)比上升634.4%。月度情況來看，10月前17天12城市二手房成交環(huán)比下降-19.8%，同比上升24.1%。分線來看，一線城市環(huán)比下降30.9%，二三線城市環(huán)比下降13.8%。全年累計(jì)情況來看，截至2019

28、年10月17日，12城市整體成交同比上升3.5%，其中一線城市成交同比下降5.4%，二三線城市同比上漲8.4%。分線城市本周成交（萬方）上周成交（萬方）周環(huán)比周同比19 周均（萬方）18 周均（萬方）周均年同比一線（2 個(gè)）北京23.6810.93116.7%-10.8%26.3328.22-6.7%深圳20.407.11186.9%102.5%12.2311.674.8%一線合計(jì)44.0818.04144.3%20.4%38.5639.89-3.3%表 2：12 城二手房成交面積匯總（2019.10.11-2019.10.17）二三線（10 個(gè)）青島12.645.43132.8%89.4%9

29、.469.55-0.9%廈門7.175.7325.1%-19.1%8.974.9680.9%無錫15.768.9675.9%22.8%11.7110.6310.1%岳陽1.821.2446.8%17.1%1.491.97-24.2%揚(yáng)州4.482.14109.3%45.6%3.293.35-1.6%蘇州26.9310.27162.2%-2.8%22.9018.6023.1%南寧9.576.4149.3%121.9%5.914.5729.3%金華3.274.53-27.8%79.3%2.803.53-20.8%江門2.350.32634.4%28.3%1.972.69-26.9%杭州10.664

30、.10160.0%57.8%10.9111.92-8.5%大連0.000.00-100.0%4.266.82-37.6%二三線合計(jì)94.6549.1392.7%25.5%79.4171.7610.7%12 城合計(jì)138.7367.17106.5%23.8%117.96111.655.7%數(shù)據(jù)來源：Wind， 注：標(biāo)紅底色部分為環(huán)比漲幅前兩大城市圖10：12城二手房周均及單周成交面積（萬方）圖11：12城分線城市二手房周成交環(huán)比增速2001501005002017201819W1-19-W39 19-W40 19-W41 19-W42150%106.5%138.73100%50%0%-50%-1

31、00%200%144.3%92.7%150%100%50%0%-50%-100%124219-W3719-W3819-W3919-W4019-W4119-W42城二手房周均成交面積當(dāng)周成交環(huán)比（右）一線城市（2城）二三線城市（10城）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， .7%圖12：12城二手房成交月度同環(huán)比圖13：12城分線城市二手房成交月同比30%20%10%0%-10%-20%-30%24.1%-19.8%19.0519.0619.0719.0819.0919.10.01-19.10.1730%20%10%0%-10%-20%-30%21 25.2%19.05

32、19.0619.0719.0819.0919.10.01-12城二手房成交環(huán)比12城二手房成交同比一線城市（2城）二三線城市（10城） 19.10.17數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 圖14：12城市二手房成交整體年同比圖15：12城市分線二手房成交年同比100%80%60%40%20%0%-20%-40%3.5%2014201520162017201819.01.01-19.10.17100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%8.4%-5.4%2014201520162017201819.01.01-19.10.1712城二手房成交年同比一線

33、城市（2城）二三線城市（10城）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 重點(diǎn)城市推盤及庫存跟蹤根據(jù)Wind收集的各主要城市推盤和庫存數(shù)據(jù)顯示（數(shù)據(jù)更新日期為10月17日， 下同）：本周，我們跟蹤的13城市商品房單周推盤量為311.82萬方，環(huán)比上升278.1%， 同比下降13.1%。月度數(shù)據(jù)來看，10月前17天13城商品房推盤406.21萬方，環(huán)比下降29.2%，同比上升4.9%。全年累計(jì)來看，截至2019年10月17日，13城市商品房推盤面積同比上漲1.7%，漲幅較2018年全年收窄20.4%個(gè)百分點(diǎn)。批售比方面，本周全國13城市商品房批售比（成交/推盤，移動平均3個(gè)

34、月）穩(wěn)定于1.13。庫存方面，本周我們跟蹤的13城市商品房庫存總量環(huán)比上周上升0.3%，其中一線城市商品房庫存環(huán)比上周下降0.1%，二線城市商品房庫存環(huán)比上周上升0.7%，三四線城市商品房庫存環(huán)比上周下降0.1%。去化周期方面，13城市商品房去化周期上升至16.24個(gè)月，11個(gè)城市住宅去化周期上升至8.51個(gè)月。圖16：13城市商品房周度推盤圖17：13城市商品房月度推盤40035030025020015010050019W30 19W32 19W34 19W36 19W38 19W40 19W42300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%2,0001,8001,60

35、01,4001,2001,0008006004002000150%100%50%0%-50%-100% 18M10 18M12 19M219M419M619M8 19.10.01-19.10.17推盤面積（萬方）環(huán)比（%，右）推盤面積（萬方）環(huán)比（%，右）同比（%，右）同比（%，右）數(shù)據(jù)來源：Wind， 數(shù)據(jù)來源：Wind， 圖18：13城市商品房推盤年同比趨勢圖19：13城市商品房月度批售比25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%1.7%20142015201620172018 2019.01.01-2019.10.172,0001,5001,00050

36、001.701.501.301.100.900.700.5018M1019M119M419M719.10.01-推盤面積年度同比成交面積（萬方）推盤面積（萬方）批售比（移動平均3個(gè)月，右）批售比（單月，右）19.10.17數(shù)據(jù)來源：Wind， 數(shù)據(jù)來源：Wind， 圖20：13城市商品房庫存與去化周期圖21：13城市及分線城市商品房去化周期（月）20000150001000050000252015105014M615M716M817M918M10庫存面積（萬方）去化周期（月，右軸）30252015105014W114W5115W4916W4617W4418W4219W40全國13城市商品房去化

37、周期4個(gè)一線城市商品房去化周期6個(gè)二線城市商品房去化周期數(shù)據(jù)來源：Wind， 數(shù)據(jù)來源：Wind， 圖22：13城市商品房周度庫存及去化周期圖23：11城市住宅周度庫存及去化周期300030100030200010000北 上 廣京 海 州深 南 杭圳 京 州20100福 蘇 溫 南 泉 莆 江州 州 州 寧 州 田 陰800206004001020000一線庫存（萬方）二線庫存（萬方）三線庫存（萬方）去化周期（月，右）3個(gè)月平均去化周期（月，右）北京 上海 廣州 深圳 福州 杭州 南京 寧波 蘇州 廈門 莆田一線庫存（萬方）二線庫存（萬方）三線庫存（萬方）去化周期（月，右）3個(gè)月平均去化周期

38、（月，右）數(shù)據(jù)來源：Wind， 數(shù)據(jù)來源：Wind， 城市庫存面積（萬方）周度庫存面積環(huán)比去化周期（月）周度去化周期增減（月）北京1874-1.0%24.95-1.26上海28311.2%20.12-0.14廣州1991-1.4%19.23-0.73深圳5361.5%13.70-0.10南京1872-0.6%21.720.13表 3：重點(diǎn)城市商品房庫存及去化周期變化情況（2019.10.11-2019.10.17）杭州9261.7%11.62-0.04福州896-0.8%27.17-1.06蘇州12110.6%12.960.33溫州9331.7%8.63-0.04南寧6774.1%6.060.

39、23泉州660-0.2%23.120.95莆田5800.8%27.90-0.64江陰385-1.4%14.46-0.62數(shù)據(jù)來源：Wind， 表 4：重點(diǎn)城市住宅庫存面積及去化周期變化情況（2019.10.11-2019.10.17）城市庫存面積（萬方）周度庫存面積環(huán)比去化周期（月）周度去化周期增減（月）北京945-2.3%17.47-1.46上海7773.8%7.080.09廣州773-2.2%10.07-0.27深圳2361.1%8.670.09福州340-1.5%13.40-0.73杭州2872.8%4.40-0.01南京456-0.5%5.680.05寧波2790.3%4.49-0.1

40、7蘇州5291.8%6.840.24廈門3010.4%23.330.08莆田2620.5%14.14-0.34數(shù)據(jù)來源：Wind， 全國土地市場供給成交情況由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的滯后因素，本周我們統(tǒng)計(jì)的土地市場供需數(shù)據(jù)相對商品房成交均滯后一周（數(shù)據(jù)更新日期為10月13日，下同）。根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)的全國100大中城市數(shù)據(jù)，2019年第41周，供給方面，土地供應(yīng)總建筑面積為1354.6萬方，環(huán)比前周下降9.9%，同比下降56.1%。從全年累計(jì)來看， 截至2019年第41周供應(yīng)面積同比下降6.4%。成交方面，2019年第41周全類型土地成交1919.0萬方，環(huán)比上升32.9%，同比上升7.7%。全年累計(jì)來看

41、，截至2019年第41周土地成交面積同比下降4.4%。出讓金方面，2019年第41周土地成交出讓金514.7億元，環(huán)比上升39.1%，同比下降25.9%。分線城市來看，一線城市成交面積上升推動出讓金環(huán)比上升20.8%，二線城市成交面積上升推動出讓金環(huán)比上升61.0%，三線城市成交面積、樓面價(jià)均下降導(dǎo)致出讓金環(huán)比下降12.7%。累計(jì)來看，2019年前41 周土地出讓金同比上漲16.6%，增速較2018年全年由負(fù)轉(zhuǎn)正。綜合供給和成交，上周全類型土地供銷比（移動平均3個(gè)月，右）上升至1.28，住宅土地供銷比（移動平均3個(gè)月，右）上升至1.26。從溢價(jià)率的角度來看，2019年第41周全類型土地成交溢價(jià)

42、率為9.3%，較前周下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。分線來看，一線城市、二線城市、三線城市全類型土地成交溢價(jià)率分別為3.4%、9.2%、11.7%，較前周分別上升0.3%、下降0.3%、下降0.8%。宅地方面，2019年第41周宅地成交溢價(jià)率為10.4%，較前周下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。分線來看，一線城市、二線城市、三線城市上周宅地成交溢價(jià)率分別為3.8%、10.0%、13.8%， 較前周分別上升0.4、下降0.3、下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。圖24：全國100大中城市土地供應(yīng)、成交及供銷比數(shù)據(jù)4,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,000500019W2919W3219W3519W3

43、819W412.502.302.101.901.701.501.301.100.900.700.50供應(yīng)面積（萬方）成交面積（萬方）供銷比（移動平均3個(gè)月，右）供銷比（當(dāng)周，右）數(shù)據(jù)來源：Wind， 圖25：全國100大中城市土地供應(yīng)年度累計(jì)同比圖26：全國100大中城市土地成交年度累計(jì)同比25%15%5%-5%-15%-25%-35%13141516171819W1-19W4140%-6.4%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-4.4%13141516171819W1-19W41全國100大中城市供應(yīng)面積年同比（%）全國100大中城市成交面積年同比（%）數(shù)據(jù)來源：Wind

44、， 數(shù)據(jù)來源：Wind， 圖27：全國100大中城市土地出讓金年同比圖28：全國100大中城市土地出讓金分線城市年同比70%50%30%10%-10%-30%-50%16.6%13141516171819W1-19W41200%150%100%50%0%-50%13141516171819W1-19W41一線城市二線城市三線城市全國100大中城市出讓金年同比（%）數(shù)據(jù)來源：Wind， 數(shù)據(jù)來源：Wind， 圖29：全國100大中城市樓面價(jià)和溢價(jià)率圖30：全國100大中城市分線城市溢價(jià)率3,8003,7003,6003,5003,4003,3003,20024%22%20%18%16%14%12

45、%10%21%16%11%6%3,1008%19W2919W3219W3519W3819W41樓面價(jià)（元/平，移動平均3個(gè)月）溢價(jià)率（%,右）1%19W2919W3119W3319W3519W3719W3919W41一線城市溢價(jià)率（%）二線城市溢價(jià)率（%） 三線城市溢價(jià)率（%）數(shù)據(jù)來源：Wind， 數(shù)據(jù)來源：Wind， 地產(chǎn)板塊投資觀點(diǎn)及重點(diǎn)公司跟蹤情況本周，泉州、天津取消了對外地戶籍人口繳納社保的條件，南京六合區(qū)對大專學(xué)歷的非本地戶籍取消社保要求，三亞允許已工作的各類人才購房，同時(shí)，網(wǎng)傳燕郊引進(jìn)企業(yè)員工無住房的，可通過單位團(tuán)購一套新房，地方政策邊際改善。從市場表現(xiàn)來看，雖然10月前17天重點(diǎn)

46、城市在低基數(shù)下增速有所擴(kuò)大，但10月前兩周重點(diǎn)城市去化率下降至49%。在這一背景下，基本面熱度緩和有助于緩解政策壓力，地方政府發(fā)揮主體責(zé)任，前期取得一定調(diào)控效果且面臨一定去化難度的城市具備改善空間。在當(dāng)前位置，我們繼續(xù)推薦低估值的龍頭房企，兼顧了短期業(yè)績的防御性以及長期銷售規(guī)模的成長性，一線A股龍頭推薦：萬科A、金地集團(tuán)、招商蛇口，二線A股龍頭推薦：中南建設(shè)、華發(fā)股份、陽光城、榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展，H股龍頭推薦： 融創(chuàng)中國、萬科企業(yè)、旭輝控股集團(tuán)，H股龍頭關(guān)注：中國金茂、中國海外發(fā)展、合景泰富集團(tuán)等，子領(lǐng)域推薦：中國國貿(mào)、新湖中寶和光大嘉寶。圖31：A股重點(diǎn)地產(chǎn)公司股價(jià)周變動幅度（2019.10

47、.14-2019.10.18）圖32：H股重點(diǎn)地產(chǎn)公司股價(jià)周變動幅度（2019.10.14-2019.10.18）5.7%1.6%0.6%-0.4%-0.5%-0.7%-0.8%-1.2%-1.2%-1.9%-2.0%-2.2%-2.6%-2.7%-5.5%新城控股光大嘉寶萬科A 華夏幸福陽光城中國國貿(mào)泰禾集團(tuán)藍(lán)光發(fā)展綠地控股金地集團(tuán)招商蛇口廣宇發(fā)展榮盛發(fā)展中南建設(shè)金科股份-8.0% -6.0% -4.0% -2.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0%旭輝控股集團(tuán)9.6%6.2%4.8%4.4%4.1%3.8%3.4%2.6%2.4%1.5%1.2%0.7%0.2%-0.6%-

48、1.8%綠城中國中國金茂中國恒大龍湖集團(tuán)融創(chuàng)中國碧桂園合景泰富集團(tuán)世茂房地產(chǎn)華潤置地中國海外發(fā)展遠(yuǎn)洋集團(tuán)雅居樂集團(tuán)正榮地產(chǎn)融信中國-4.0% -2.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 公告時(shí)間公司城市土地面積建筑面積總地價(jià)樓面價(jià)權(quán)益比例權(quán)益建面權(quán)益地價(jià)（萬方）（萬方）（億元）（元/平）（萬方）（億元）2019-10-14光明地產(chǎn)無錫5.2811.638.247,08620%2.331.652019-10-14光明地產(chǎn)成都7.8311.747.346,25034%3.992.502019-10

49、-14光明地產(chǎn)常州8.0917.7914.258,01049%8.726.982019-10-14華夏幸福嘉興4.208.400.09105100%8.400.092019-10-14華夏幸福文安2.161.300.07502100%1.300.072019-10-14華夏幸福昌黎0.030.010.003,131100%0.010.002019-10-14華夏幸福0.070.020.013,128100%0.020.012019-10-14華夏幸福0.020.000.003,127100%0.000.002019-10-14華夏幸福0.760.230.073,125100%0.230.072

50、019-10-14新城控股萍鄉(xiāng)4.507.191.151,60051%3.670.592019-10-14華潤置地天津-18.6616.678,93349%9.148.172019-10-14華潤置地深圳-16.6346.6028,030100%16.6346.602019-10-14華潤置地西安-8.592.542,95870%6.011.782019-10-14華潤置地青島-23.885.832,44279%18.864.612019-10-14華潤置地武漢-11.502.622,277100%11.502.622019-10-14華潤置地西安-26.078.583,29170%18.25

51、6.012019-10-14華潤置地保定-15.226.384,19250%7.613.192019-10-14大悅城昆明11.3268.9240.805,920-2019-10-14大悅城臺州19.7829.6731.8410,731-表 5：房企每周拿地匯總（2019.10.13-2019.10.18）2019-10-14大悅城江門5.8617.5912.126,890-2019-10-14大悅城沈陽10.6922.4510.104,499-2019-10-14大悅城武漢3.539.892.032,05353%-1.072019-10-14大悅城9.4023.503.511,494-201

52、9-10-14大悅城哈爾濱9.5722.972.931,276-2019-10-14大悅城天津14.7723.6233.1514,03551%-17.072019-10-14大悅城濟(jì)南21.1776.7631.444,096-2019-10-15世茂股份重慶1.107.7022.89-23%1.775.252019-10-15世茂股份1.1011.00-23%2.52-2019-10-15世茂股份1.3010.40-23%2.39-2019-10-15世茂股份5.2051.32-23%11.78-2019-10-15世茂股份濟(jì)南18.5042.1840.59-20%8.608.282019-1

53、0-15世茂股份3.409.525.90-51%4.863.012019-10-15世茂股份5.1013.26-51%6.76-2019-10-15世茂股份淄博2.1014.7018.11-26%3.754.622019-10-15世茂股份4.5012.15-26%3.10-2019-10-15世茂股份9.1024.57-26%6.27-2019-10-15世茂股份13.9020.85-26%5.32-2019-10-15京能置業(yè)北京5.6712.4444.3035,611-0.00-2019-10-18世茂股份珠海22.5696.7856.405,82851%49.3628.762019-10-18濱江集團(tuán)杭州4.5913.7841.5230,135100%13.7841.522019-10-18天地源榆林4.009.00-60%5.400.002019-10-18南京高科南京2.063.195.2016,2