百合佳園一期策劃報告

1、百合佳園一期策劃報告市場分析 投資環(huán)境分析本區(qū)域經(jīng)濟、人口現(xiàn)狀及人均購買力分析：本案所處之橫店前進大街（商業(yè)老中心街） ，乃該區(qū)域的經(jīng)濟主干道，日人流量大，沿街旺鋪聚集，商業(yè)氛圍濃烈，且醫(yī)院、學(xué)校、集市、銀行等配套設(shè)施依街而建，已具備成熟的居住環(huán)境，既是當(dāng)?shù)夭疬w戶（二萬人）的首選之一，也是開發(fā)商的不二地選！本區(qū)域人口 7.8萬，以工商業(yè)發(fā)展為主，更有不少個體經(jīng)營者，所以，就人口素質(zhì)而言， 人群的總體思想并不保守， 愿意接受新思想的引導(dǎo)， 并存在具備一定購買力的群體，約占區(qū)域人口總數(shù)的10%（合1600戶） 。當(dāng)?shù)匕l(fā)展規(guī)劃對區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的推動橫店街是黃陂南部經(jīng)濟發(fā)展帶的重心，與武漢盤龍城經(jīng)濟開

2、發(fā)區(qū)是一個整體，享受省級開發(fā)區(qū)的各項招商優(yōu)惠政策， 工業(yè)用地出讓價格在 5 6 萬元左右， 房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓價格在15 萬元左右。土地出讓手續(xù)一旦辦妥，橫店街道承諾，負責(zé)出讓的土地范圍上全部的拆遷、補償、安置工作，負責(zé)轄區(qū)內(nèi)的治安工作（橫店街派出所2002年度被評為省級人民滿意派出所） 。只要開發(fā)商需要，橫店街道辦事處全程協(xié)助辦理一切手續(xù)。本案重點關(guān)注的是編組站一帶拆遷戶人口的流向問題， 如果能將他們留在本區(qū)域內(nèi)對本區(qū)域房地產(chǎn)的飛速發(fā)展將給予一個很大的加速度！本案對周邊地區(qū)的輻射本案所在區(qū)域橫店，乃武漢北郊，黃陂南部的經(jīng)濟中心，地域奇特， 發(fā)展空間巨大，無論是從投資的角度還是自住的需求，必將

3、吸引大批的客戶前來詢問，潛在客戶 的尋求相對容易。不利條件分析 周 遍物業(yè)檔次相對落后，對樓盤自身身價的提升有一定的限制 根 據(jù)當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情，當(dāng)?shù)厝说馁I房理念，情調(diào)需求不明顯，短期內(nèi)幫助他們樹立觀念，并轉(zhuǎn)變他們的老想法是巨大的困難。 灄 口等周圍地區(qū)的樓盤發(fā)展較早且相對成熟，有相當(dāng)?shù)母偁帀毫Α?宏觀分析新政策對武漢房地產(chǎn)市場整體影響不多， 更多的主要表現(xiàn)為對心理預(yù)期的影響，換而言之，目前的市場形勢下，市場的日益規(guī)范，使資金實力雄厚、抗風(fēng)險能力強的開發(fā)企業(yè)面臨更多的發(fā)展機會與空間！至今為止，在宏觀調(diào)控下，武漢的房地產(chǎn)市場依然呈現(xiàn)上升趨勢，主城與城郊的價差拉大，漢口北擴，對本區(qū)域而言，一可借機分流

4、，二可借勢帶動自身品質(zhì)的進步。產(chǎn)品品質(zhì)進一步提升，產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，主城區(qū)的競爭更加激烈。本區(qū)域也當(dāng)借以看到自身未來可能面對的局面。本區(qū)域物業(yè)上升空間巨大！總體而言，武漢市房地產(chǎn)市場依將處于上升階段。但無論是市場結(jié)構(gòu)還是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)都將有較大調(diào)整，不管市場狀況如何，資源將是決定市場發(fā)展的命脈，只有獲得充足的資源才有參與下一輪競爭的資本。在外地資本強勢進入武漢、 國內(nèi)宏觀調(diào)控形勢不明朗的情況下，開發(fā)企業(yè)更多的是需要打造品牌、獲取資源，以期抓住機遇、謀取長期發(fā)展！同區(qū)同類物業(yè)分析：橫店新區(qū)：該區(qū)開發(fā)較早，規(guī)模較大，房價較底， 800元，店面2000元左右，短期內(nèi)有一定的升值空間，是本案的強力競爭對

5、手，目前還在進一步開發(fā)當(dāng)中，本案要想在與該盤的競爭中取得優(yōu)勢， 不宜被該盤的價位牽著走， 要快速確定自身的不可替代性，以其作為突破口。灄口地區(qū)：該區(qū)物業(yè)成熟，距市區(qū)更近，交通便利，商業(yè)發(fā)達，周邊有買房意向的群眾的向往度，是本案暫時無法比擬的。該區(qū)的大部分樓盤銷售由我公司負責(zé)，勢態(tài)一直很女?,均價為1300元/m2,每月平均銷售30套黃陂地段的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢近年一直處于良好，有成片的規(guī)模樓盤，價位為160g 2200元/m2.不乏武漢的投資者購買。多數(shù)房型為針對中、低端的人群，為當(dāng)?shù)厝藲g迎，價位在12001400元/m2.。目標市場 客戶源當(dāng)?shù)卣母摺⒅?、基層管理人員（據(jù)說有來自武昌的公務(wù)員）

6、 。漢口二七片區(qū)及六渡橋的拆遷居民。 （低房價的吸引）青山武鋼、石化一冶一線普通工人。 （低房價的吸引）武漢鐵路勘察局四局的管理人員。看好橫店未來發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y人士。橫店的本地居民（投資）或拆遷戶（自?。?。 客戶買房心態(tài)分析：對于當(dāng)?shù)氐牟疬w戶而言主要是滿足自住需求，有政府還建，及相應(yīng)補助，其在經(jīng)濟上的平均承受上限應(yīng)當(dāng)是在12w。有部分客戶自身居住在其他區(qū)域，購買住宅是為了照顧老人。此類客戶一般都看中本區(qū)域房價便宜這一優(yōu)勢，心理價位上下浮動的空間較小，對地段、房型、建筑材料等方面有一定的要求，購買趨于理性化。少量客戶看好橫店未來發(fā)展?jié)摿Γ?對本區(qū)域的房產(chǎn)購進以作投資， 通常是憑感覺的機會主義，

7、手頭上有一定的資金， 看中日后該區(qū)域規(guī)模帶動發(fā)展的趨勢，尋求回報。項目分析： 項目整體形象的定位由于項目周邊景觀環(huán)境并非特別優(yōu)越，無法找到亮點，樓盤所處的環(huán)境格調(diào)定位也不能太獨樹一幟而顯得格格不入，故只能從所處商業(yè)老街這一地理位置優(yōu)勢作為入口集多種便利條件于一身，充分展現(xiàn)人文關(guān)懷理念！小區(qū)配套電瓶車(對外贏利) ，方便居民在本地活動，體現(xiàn)人文關(guān)懷。小區(qū)與附近超市聯(lián)手，對本區(qū)居民實行積分優(yōu)惠，體現(xiàn)人文關(guān)懷。小區(qū)綠化空間大，空氣清新，有居民活動的開闊地，體現(xiàn)人文關(guān)懷。對拆遷居民，實行團購優(yōu)惠，鼓勵老街坊住在一起，體現(xiàn)人文關(guān)懷。 賣點分析：短期內(nèi)可能實現(xiàn)的升值空間給予投資者更多的回報！最大限度的讓本

8、區(qū)居民體會到生活起居、 金融購物等多方面的便利， 生活從此與眾不同。精致的戶型，同樣的價值不一樣的享受！交通便利，目前1128公交直達市內(nèi)。項目戶型定位：每棟的頂層可以考慮復(fù)式，其余定位80100m2為好。項目價格定位：考慮到新區(qū)樓盤開發(fā)比本案早，且已初現(xiàn)規(guī)模，定位上可能與本案有相似，為在短期內(nèi)得到當(dāng)?shù)鼗蜿P(guān)注當(dāng)?shù)貥潜P的消費者的認可度，不宜開價過高，給自身一個提升的時間（短期） 。故，建議與新區(qū)價位持平為宜，以當(dāng)?shù)厥袌鼋邮芏容^高的800元/m2的單價推向市場。通過我公司對商住市場的認識與研究經(jīng)驗，建議本案分兩步抬價：項目推廣得到一定的認可時（以來訪日流量為衡量標準），適當(dāng)抬價，樹立形象。 （定價

9、比新區(qū)略高）項目銷售勢頭良好，且積累了一定的人氣時，考慮適當(dāng)抬價（以當(dāng)時市場情況為準，不一定非要抬價）經(jīng)過兩次調(diào)整，盡量穩(wěn)住價位，此時大概價位為1200元/m2。項目一期的均價應(yīng)定為9001100元/ m2.商鋪的均價為16002000元/m2.五 營銷策略營銷總策略：充分挖掘地處商業(yè)老街的地理位置的優(yōu)勢，情感營銷，在民眾心中建立項目人文關(guān)懷理念，確定自身片區(qū)領(lǐng)袖地位。對應(yīng)分策略策略一：抓住市場時機，快速入市。ACTION1 在時間上加快工程進度，使項目盡早入市。ACTION2 在空間上爭取能更多的吸引其他區(qū)域的客戶。ACTION3 在產(chǎn)品上盡快展示項目外立面及樣版房。ACTION4 建立客戶

10、對項目的信心和忠誠度。ACTION5 可行的話， 盡快推出電瓶車方案，在當(dāng)?shù)匾鸷鍎有?yīng)，加深定位形象的樹立策略二：品質(zhì)信息公開化ACTION1 營銷中心設(shè)立材料展示區(qū)。ACTION2 發(fā)展商總經(jīng)理接待日定期開展發(fā)展商接待日活動， 現(xiàn)場為置業(yè)者答疑。ACTION3 將項目包裝設(shè)計的理念盡可能深的傳達給消費者。策略三：情感營銷本案既然要樹立人文關(guān)懷理念，此營銷策略的目的就是留住顧客，使顧客感受到開發(fā)商是為大家營造了一個輕松和諧的氛圍。ACTION1 舉辦各類互動或表演活動， 一方面為樓盤造勢， 另一方面拉近本公司銷售團隊與客戶之間的距離。ACTION2 鼓勵客戶介紹新客戶來看房，并與以相應(yīng)的回報

11、。反現(xiàn)金。策略四：持續(xù)營銷ACTION1 堅持通過各種可能的渠道對項目作不間斷宣傳， 使樓盤總能在任何時候被人們不經(jīng)意想起或談起。ACTION2 置業(yè)顧問接待客戶時， 堅持注意從任何方面體現(xiàn)， 并讓客戶感受到樓盤形象主題。 （細節(jié)問題）初步廣告推廣策略：本案以當(dāng)?shù)仉娕_廣播聲效、戶外平面視覺、和 DM 心理疏導(dǎo)的廣告方式，全方位、多形式、交互型、多角度、針對性的覆蓋目標受眾；同時，各媒介在廣告發(fā)布時間和頻率上互為補充，保持廣告的持續(xù)性，起到持續(xù)的說服和提醒告知作用。入市及銷售時機的分析：就武漢本區(qū)域（包括城郊）而言，一般一年內(nèi)有兩個銷售的黃金時段，即： 3 月中下旬至 6 月下旬，這一階段的最高

12、潮為春季房地產(chǎn)交易會； 9 月至 12 月是第二個黃金銷售時段，住交會已成為開發(fā)商、代理商較量的主戰(zhàn)場。一般在銷售的黃金時段推出的樓盤，具有更易快速聚集人氣，在第一階段達到較高的銷售率的效果。而這一點是完成全部樓盤良好銷售的關(guān)鍵。本案預(yù)計馬上動工，且五證齊全，但在工程進度上要提速，方使項目盡早入市，以免被競爭對手占盡先機！3）作為發(fā)展商當(dāng)然希望能盡早開始銷售，以爭取盡快資金回籠，緩解施工進度帶來的資金壓力。總上所述，本案的入場時間最好是在 5 月中旬！ 付款方式為保證開發(fā)商資金回籠速度，本案不設(shè)置過多的付款方式，具體如下： TOC o 1-5 h z 一次性付款98折！付 1w 定金，簽署認購

13、書7 天內(nèi)付總款的30%（含定金）20天內(nèi)付總款的70%，簽署正式房地產(chǎn)買賣合同。銀行按揭付款99 折！ 付 1w 定金，簽署認購書7 天內(nèi)付總款的30%（含定金），簽署正式房地產(chǎn)買賣合同 。總款的70%接到辦理按揭通知后辦理按揭手續(xù)。六，行銷執(zhí)行與銷售目標本案的銷售估計在5 到 6 月之間，分為四個階段：案前準備階段預(yù)約引導(dǎo)業(yè)務(wù)部門將充分利用這個階段，積極開拓銷售通路和預(yù)約情況反饋修正的銷售策略。公開強銷期( 5 個月)此時正是簽約的高峰期，且在此期間必須建立及維系產(chǎn)品的知名度、建立產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)真正的價值和宣傳聲勢、喚起客戶的購買意愿，加速購買行動。持續(xù)期( 4 個月)適時更變行銷策略，力求快速清盤。結(jié)束語本案從市場分析、消費者分析、項目與定位、營銷策略與執(zhí)行方面進行了細致的闡