帝庭園營(yíng)銷策劃案

1、帝庭園營(yíng)銷策劃案帝庭園營(yíng)銷策劃案一、前言1、昆明住宅市場(chǎng)總體概述昆明城市住宅建設(shè)發(fā)展較快。自1996年以來(lái)，昆明市投入住宅 建設(shè)的資金達(dá)68億元，開(kāi)工住宅面積733萬(wàn)平方米,1998年10月為 止,已竣工面積379萬(wàn)平方米。截至1998年10月,昆明市區(qū)內(nèi)已建 成面積超過(guò)2萬(wàn)平方米的新型住宅小區(qū)達(dá)82個(gè)，全市人均住房面積 為10.6平方米。隨昆明市城市化進(jìn)程加快，城市人口占地持續(xù)增長(zhǎng)，城市規(guī)模不 斷擴(kuò)大，對(duì)住房的需求量也將進(jìn)一步加大。據(jù)有關(guān)人口資料顯示，昆明五華、盤龍兩個(gè)城區(qū)的人口,1965年 為42萬(wàn)人,1995年達(dá)908萬(wàn)人，包括西山區(qū)、官渡區(qū)非農(nóng)業(yè)人口在 內(nèi)，城市人口實(shí)際已達(dá)180萬(wàn)人,

2、另約有50萬(wàn)暫住人口。住房制度的改革將會(huì)形成住宅市場(chǎng)良性發(fā)展機(jī)制。隨著住房制度政策的進(jìn)一步深入，商品房市場(chǎng)更加活躍,資金的 流動(dòng)更趨向合理化，居住質(zhì)量也會(huì)相應(yīng)綜合提高。住宅消費(fèi)在居民的消費(fèi)比重中逐漸增加，成為居民的消費(fèi)熱點(diǎn) 和投資手段。昆明市城鎮(zhèn)居民人均生活水平的逐步提高，居民生活質(zhì)量亦隨 著提高，隨著居民生活由”溫飽型”向”小康型”過(guò)渡。日常見(jiàn)品 及一般性家用耐用品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向住房、汽車消費(fèi)這 一消費(fèi)趨勢(shì)。2、昆明市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)分析亞洲金融風(fēng)暴，整個(gè)亞太地區(qū)都深受其害。云南昆明也或多或 少受其影響，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)亦有一定的負(fù)面影響。舉世矚目的云南昆明世界園藝博覽會(huì)，在經(jīng)過(guò)幾年的

3、籌備階段, 花費(fèi)數(shù)十億人民幣，在5月1日正式開(kāi)放。這個(gè)世界性的博覽會(huì)，為 昆明帶來(lái)不少商業(yè)機(jī)會(huì),數(shù)十億的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為昆明市房地 產(chǎn)注入一股新的活力，同時(shí)為期半年的為數(shù)可觀的游客消費(fèi)為昆明 市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)更上一個(gè)臺(tái)階。由世博會(huì)引發(fā)昆明市各個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展不可估量，其中房地 產(chǎn)品發(fā)展更應(yīng)是多種經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的結(jié)果，人們對(duì)投資房地產(chǎn) 市場(chǎng)的信心亦因此而增強(qiáng)，幾個(gè)樓盤的旺銷亦說(shuō)明這個(gè)事實(shí)。3、昆明市中高檔住宅市場(chǎng)分析當(dāng)前定位于中高檔住宅的豪華住宅項(xiàng)目較多，據(jù)昆明市業(yè)內(nèi)人 士分析,面積在150平方米以上，售價(jià)超過(guò)3500,小區(qū)綠化率在40% 的配套設(shè)施較完善、建筑質(zhì)量較好，都可均稱為豪華住宅。據(jù)統(tǒng)

4、計(jì), 昆明市在建或已建好的豪華住宅約有30萬(wàn)平方米,而正在銷售約 為10萬(wàn)多平方米，尚有20萬(wàn)平方米末推出市場(chǎng)。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)由非理性市場(chǎng)逐漸過(guò)渡到理 性市場(chǎng)發(fā)展，這就決定了住宅市場(chǎng)必定向中高檔、高品味、營(yíng)造社 區(qū)環(huán)境好、規(guī)劃完善的配套設(shè)施的精品住宅市場(chǎng)發(fā)展。因此，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樓盤時(shí)，都較注重精品意識(shí)，努力樹(shù)立良好的 口碑,才能在以后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。二、客戶定位根據(jù)帝庭園的物業(yè)定位，對(duì)潛在的目標(biāo)客戶群進(jìn)行鎖定，周邊 地、州、縣富裕階層有產(chǎn)業(yè)在昆明。職業(yè).外企企業(yè)主.老板階層;私營(yíng)企業(yè)主、大型企業(yè)股份占有人；.企業(yè)的高層經(jīng)理階層；.金融、證券、貿(mào)易、電子、藝術(shù)界成功人士

5、；.富裕市民（股市暴利者、經(jīng)商及小生意發(fā)達(dá)者）.較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)集團(tuán).特殊富裕階層心理目標(biāo)客戶層的心理分析：.目標(biāo)客戶收入較高，有一定的社會(huì)閱歷和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ).對(duì)高素質(zhì)的住房需求殷切，向往高品味的生活空間，崇尚時(shí)尚生活.有著較理智的投資意識(shí)，投資前，對(duì)樓盤的諸多因素進(jìn)行綜合考慮.交通方便，寧?kù)o優(yōu)雅，小區(qū)綠化好的小區(qū)便是首選.對(duì)物業(yè)管理服務(wù)要求甚高，要求有嚴(yán)密的保安措施及便利的管 理服務(wù).對(duì)具有投資升值的空間的物業(yè)備加關(guān)注二、項(xiàng)目評(píng)析1位置介紹帝庭園位于昆明市中心北部即原昆明紡織廠后門，屬于舊城改 造項(xiàng)目，東面為帝庭園二期工程及規(guī)劃中的城市綠化廣場(chǎng)，緊臨昆明 市環(huán)城東路。南面為在建下崗工人一條街，

6、接近昆明市中心主干道人民東 路。西面為幾幢散亂的居民住宅樓。北面為富春加工產(chǎn)（配置照片）周邊環(huán)境錯(cuò)亂斑雜，并無(wú)景觀。2、工程技術(shù)資料帝庭園總建筑面積逾4萬(wàn)平方米,18為平面或戶型,910或 1011層為躍層,面積從133261平方米不等。標(biāo)準(zhǔn)層戶型:三房二廳二衛(wèi):面積135.55平方米，共15套面積133.44平方米，共15套四房二廳二衛(wèi):面積167.38平方米，共17套面積150.8平方米，共31套面積163.14平方米，共36套面積147.46平方米，共32套五房二廳二衛(wèi):面積174.88平方米，共51套躍層戶型：六房三廳三衛(wèi):面積223.65平方米，共2套面積224.63平方米，共2套面

7、積260.78平方米，共6套面積260.28平方米，共6套面積251.69平方米，共4套面積256.26平方米，共4套總戶型共221套，其中標(biāo)準(zhǔn)層為197套,躍層為24套；戶型比例為:三房、四房、五房、躍層為30:116:51:24帝庭園的容積率為5.71,綠化率為65%。3、項(xiàng)目分析帝庭園處于市中心區(qū)北部，屬舊城改造項(xiàng)目，亦有優(yōu)勢(shì)亦有不足 之處。優(yōu)勢(shì):1）處于市中心北部，位置較優(yōu)越，有較大的升值潛力；2）周邊皆無(wú)交通要道,居住生活安靜宜人；3）一梯兩戶，用戶備感方便；4）中心庭院，小區(qū)氛圍容易營(yíng)造；5）附近有規(guī)劃中的綠化廣場(chǎng)；6）歐陸式園林風(fēng)格，可展示唯美空間，彌補(bǔ)了小區(qū)外圍景觀 不足；7）24小時(shí)全天候保安服務(wù)，令業(yè)主高枕無(wú)憂；8）酒店式物業(yè)管理令業(yè)主備感居家生活安享便利；不足之處：1）四周皆無(wú)宜人景觀；2）昆明紡織廠在未來(lái)幾年的搬遷和其它項(xiàng)目的興建 均會(huì)影響住戶生活；3）戶型功能大多不合理,臥室旁有電梯，擾人休息，且多數(shù)臥 室門正對(duì)客廳；4）小區(qū)呈圍分式建筑，通風(fēng)不順暢；5