大盤時(shí)代超級(jí)大盤運(yùn)作模式策略思考

1、 大盤時(shí)代超級(jí)大盤運(yùn)作模式策略思考南京蘇寧天潤城對(duì)于地產(chǎn)商而言，今天，我們正在經(jīng)歷著、經(jīng)營著一個(gè)大盤時(shí)代。 大盤時(shí)代兩大特點(diǎn)：一、 今天的大盤時(shí)代具有濃厚的國土整治色彩。所謂國土整治是指在國家宏觀戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，對(duì)土地進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、科學(xué)控制、科學(xué)治理、科學(xué)利用，從而實(shí)現(xiàn)土地資源的最佳配置和最大價(jià)值。二、 一批實(shí)力雄厚、品牌卓著的超重量級(jí)城市運(yùn)營商將迅速崛起。 他們的影響力將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越地產(chǎn)行業(yè)、超越特定地域、超越某一城市。-王志綱1、超級(jí)大盤整體運(yùn)作模式要點(diǎn)關(guān)鍵詞：市場(chǎng)容量、產(chǎn)業(yè)支持、系統(tǒng)定位、品牌塑造、資金運(yùn)作11、市場(chǎng)容量：關(guān)鍵詞：現(xiàn)有市場(chǎng)、潛在市場(chǎng)、來訪量、達(dá)成率、一次置業(yè)、升級(jí)置業(yè)、投資置業(yè)

2、市場(chǎng)容量是進(jìn)行大盤操作時(shí)首先應(yīng)該考慮的問題，因?yàn)樵俅蟮捻?xiàng)目最終還得由目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)所消化，而在某一特定時(shí)間段內(nèi)一個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)容量總是有限的。所以大盤運(yùn)作首當(dāng)其沖應(yīng)該做到的是充分發(fā)掘項(xiàng)目所能達(dá)成的市場(chǎng)容量，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的旺銷快銷。發(fā)掘市場(chǎng)容量，擴(kuò)大目標(biāo)客群的具體措施包括以下兩個(gè)方面：111、深度挖掘現(xiàn)有市場(chǎng)提高來訪率：加強(qiáng)推廣力度推廣力度既包括針對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品促銷的報(bào)紙廣告、戶外廣告的投放力度，也包括針對(duì)開發(fā)企業(yè)及開發(fā)項(xiàng)目的品牌塑造力度等。加強(qiáng)推廣個(gè)性產(chǎn)品個(gè)性是一個(gè)項(xiàng)目區(qū)別于其他項(xiàng)目的基本特征 ，也是項(xiàng)目在目前競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)上最終能夠奪人眼球的根本所在。個(gè)性化的產(chǎn)品需要個(gè)性化的宣傳推廣手法，個(gè)性化的宣傳手

3、法才能最大程度上吸引項(xiàng)目的邊緣目標(biāo)客群。以本案為例，如能在項(xiàng)目宣傳推廣中突出個(gè)性，則以項(xiàng)目目前的價(jià)格，其必將吸引一大批江南江北的年輕購房客戶群體。提高達(dá)成率：提高達(dá)成率最根本的措施是加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)把握，最大限度減少客戶流失，縮小客戶流失率。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)把握的主要途徑包括：改進(jìn)項(xiàng)目案場(chǎng)布局、銷售道具調(diào)整優(yōu)化；提高現(xiàn)場(chǎng)人員的執(zhí)行力；強(qiáng)化客戶直觀感受，增加樣板房的真實(shí)感與親切感（在樣板房塑造時(shí)應(yīng)做到重裝飾、輕裝修）、優(yōu)化看房通道。112、擴(kuò)大/激發(fā)潛在市場(chǎng)發(fā)掘潛在市場(chǎng)是一個(gè)項(xiàng)目、尤其是大盤項(xiàng)目能夠圓滿運(yùn)作成功的關(guān)鍵所在，也是在項(xiàng)目推廣營銷過程中應(yīng)主要花費(fèi)精力的目標(biāo)銷售領(lǐng)域，以本案為例：項(xiàng)目潛在市場(chǎng)包括：江南市

4、場(chǎng)：在現(xiàn)有的價(jià)格優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上強(qiáng)化推廣個(gè)性以吸引年輕置業(yè)人群；通過充分展示區(qū)域未來交通優(yōu)勢(shì)和配套優(yōu)勢(shì)以減小客戶心理落差，縮短客戶心理距離，從而吸引長江以南客戶對(duì)本項(xiàng)目的親睞。以本項(xiàng)目前期銷售情況分析，在以前的項(xiàng)目銷售中整體受眾偏向于中老年客戶群，這部分受眾看中的是本案較高的性價(jià)比，而在推廣的過程中沒有更好的抓住年輕置業(yè)客戶群。主要在于在宣傳上沒有成功塑造出項(xiàng)目獨(dú)特的個(gè)性，沒有更好的迎合年輕人的喜好。所以在日后的宣傳中應(yīng)從塑造項(xiàng)目個(gè)性入手，充分發(fā)掘年輕置業(yè)客戶群市場(chǎng)。江北市場(chǎng)：突出區(qū)域優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)品個(gè)性；規(guī)范江北市場(chǎng)、引導(dǎo)江北居民進(jìn)行商品房屋消費(fèi)的現(xiàn)代居住理念。針對(duì)江北市場(chǎng)，本案不僅應(yīng)抓住一次置業(yè)人群

5、，更應(yīng)利用江北居民進(jìn)行住宅升級(jí)換代的時(shí)機(jī)，為改善居住條件二次置業(yè)的這部分目標(biāo)客戶群將是本案一大潛在客戶群體。投資市場(chǎng)：價(jià)值所在，逆勢(shì)而發(fā)由于受國家宏觀調(diào)空的影響，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資購房的比例有一定程度的下降，但一定階段的下降不等于投資市場(chǎng)的消失，根據(jù)資本市場(chǎng)的逐利性，只要有適當(dāng)?shù)目臻g并具備一定的投資價(jià)值，投資購房的比例隨時(shí)可能擴(kuò)大。以本案為例，由于項(xiàng)目本身性價(jià)比較高，再加上江北區(qū)域市場(chǎng)未來發(fā)展的不可限量性，所以項(xiàng)目本身具有很大的投資價(jià)值，只要宣傳分析得當(dāng)，投資市場(chǎng)將是本案未來很大的拓展空間。12、產(chǎn)業(yè)支持：-產(chǎn)業(yè)塑造是造城運(yùn)動(dòng)的核心環(huán)節(jié)關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)支撐、內(nèi)部循環(huán)、持續(xù)發(fā)展、造城運(yùn)動(dòng)、城市規(guī)劃

6、121、產(chǎn)業(yè)-城市發(fā)展源動(dòng)力。產(chǎn)業(yè)是一個(gè)城市發(fā)展的原動(dòng)力，失去了產(chǎn)業(yè)支撐的城市最終必將成為“臥城”、“空城”而不能夠形成一個(gè)完整意義上的“城市”。完善的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不僅可以增強(qiáng)區(qū)域的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，而且可以擴(kuò)大區(qū)域內(nèi)閑散勞動(dòng)力的就業(yè)機(jī)會(huì)，形成區(qū)域小產(chǎn)業(yè)鏈的良性循環(huán)，從而也可以進(jìn)一步完善一個(gè)區(qū)域的生活功能，真正形成一個(gè)新“城市”的概念！這一點(diǎn)是大盤運(yùn)作主要區(qū)別于小盤之關(guān)鍵所在，也是在超級(jí)大盤運(yùn)作中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮的地方。（圖）產(chǎn)業(yè)就業(yè)生活新城市；122、完整的社會(huì)功能-城市生命力一個(gè)完整的城市必然是一個(gè)各項(xiàng)功能都具備的城市，完備的社會(huì)功能是一個(gè)城市的生命力。完善的內(nèi)部社會(huì)功能包括：交通、醫(yī)療、治安、教育、生

7、活、娛樂、商業(yè)等；即個(gè)體生存所需要的一切生活設(shè)施以及整個(gè)城市實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)轉(zhuǎn)所需要的一切基礎(chǔ)條件。123城市規(guī)劃：城市規(guī)劃的兩種基本形態(tài)：餅狀城市 餅狀規(guī)劃城市的缺點(diǎn)：對(duì)社區(qū)發(fā)展空間有一定局限性；社區(qū)功能過于集中，不利于形成帶狀產(chǎn)業(yè)鏈；容*產(chǎn)生間隙性交通擁堵等問題；不利于城市（社區(qū)）的永續(xù)發(fā)展。2、葡萄狀城市/社區(qū)規(guī)劃發(fā)展空間較大（大盤之道）。圖示：（核心）優(yōu)點(diǎn)：*形成帶狀產(chǎn)業(yè)鏈；社區(qū)發(fā)展空間廣闊；整個(gè)城市（社區(qū)）均衡發(fā)展。124、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造與重塑：創(chuàng)造新興產(chǎn)業(yè)；整合現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)。創(chuàng)造新興產(chǎn)業(yè)以擴(kuò)大區(qū)域城市功能，增加就業(yè)機(jī)會(huì)。整合原有產(chǎn)業(yè)以完善城市功能，優(yōu)化資源利用組合。以本案為例，如能充分整合社區(qū)內(nèi)配

8、套及周邊生活、市政配套設(shè)施（如附近的沃爾瑪超市等）則可以形成相對(duì)完整的社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè) ，如能充分整合蘇寧自己的品牌物業(yè)管理系統(tǒng)，則又可以增加很多就業(yè)機(jī)會(huì)。以此類推，社區(qū)家政服務(wù)、社區(qū)商業(yè)服務(wù)、社區(qū)環(huán)衛(wèi)服務(wù)等都將是未來可以整合利用，優(yōu)化組合的系統(tǒng)資源。 13、定位系統(tǒng)131、開發(fā)商定位：開發(fā)商定位為開發(fā)企業(yè)基于對(duì)自身的清晰認(rèn)識(shí)以及對(duì)自身所擅長領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)認(rèn)識(shí)，并在此基礎(chǔ)上作出的企業(yè)行為、目標(biāo)、方向、品牌等領(lǐng)域的綜合定位。以蘇寧品牌為例，我們認(rèn)為應(yīng)做到：從 打造蘇凝地產(chǎn)百年品質(zhì) 到 江北第一開發(fā)商！132、產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位為開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)初期，對(duì)自己所開發(fā)產(chǎn)品的前瞻性認(rèn)識(shí)，以及在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段對(duì)未

9、來產(chǎn)品在市場(chǎng)中的角色定位、客戶預(yù)計(jì)等方面的宏觀把握。以本案為例：江北第一優(yōu)質(zhì)百姓人居大盤！住宅類房地產(chǎn)產(chǎn)品類型總匯（商品房）：多層高層小高層聯(lián)排別墅疊加別墅獨(dú)棟別墅等133、細(xì)分客群1)、單身貴族；針對(duì)目標(biāo)：追求經(jīng)濟(jì)、時(shí)尚、個(gè)性的單身一族；2）、二人世界；針對(duì)目標(biāo)：追求經(jīng)濟(jì)、時(shí)尚、個(gè)性的兩口之家；3）、美麗夕陽；針對(duì)目標(biāo)：追求經(jīng)濟(jì)、購房主要用于居住功能的老年人群；4）、投資置業(yè)；針對(duì)目標(biāo)：購房主要用于投資，看重未來升值空間的客戶群體；5）、三口之家；針對(duì)目標(biāo)：追求經(jīng)濟(jì)、舒適、對(duì)居住功能要求相對(duì)較高的普通家庭；6）、享受生活；針對(duì)目標(biāo)：追求居住舒適、要求充分享受生活的高階層客戶人群；7）、功成名

10、就；針對(duì)目標(biāo)：追求豪華舒適、充分享受生活并大多為二次置業(yè)的置業(yè)人群；（其中：1、2、3、4客群均為第四街區(qū)可取目標(biāo)，重點(diǎn)推薦1、2、4項(xiàng)目標(biāo)定位）14、品牌支持品牌是基石、品牌是靈魂、品牌是企業(yè)得以持續(xù)保持旺盛生命力的保證。141、產(chǎn)品力產(chǎn)品力即開發(fā)主體所開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)品在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)能力或競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。增加產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力應(yīng)主要做到以下幾點(diǎn)：保證質(zhì)量；住宅類房地產(chǎn)產(chǎn)品的基本功能即用來居住，所以居住產(chǎn)品的基本要求要做到舒適、安全、有保障。所以凡是關(guān)于房屋質(zhì)量（包括建筑質(zhì)量、施工質(zhì)量、用材質(zhì)量等）方面可能存在的隱患應(yīng)及早予以堅(jiān)決杜絕。如發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及早采取補(bǔ)救措施，絕不能遺留給未來業(yè)主。個(gè)性鮮明；目前的商品

11、房市場(chǎng)所關(guān)注的已經(jīng)不僅僅限于房屋本身質(zhì)量方面的問題，而一般的住宅項(xiàng)目在建筑質(zhì)量等方面也已經(jīng)能夠完全甚至超標(biāo)準(zhǔn)的達(dá)成相關(guān)技術(shù)指標(biāo)。目前更受廣大消費(fèi)者關(guān)注而且重視的是在追求住宅的鮮明個(gè)性，展現(xiàn)項(xiàng)目唯一性、獨(dú)特性方面的更高要求。即做個(gè)性化的項(xiàng)目、建個(gè)性化的小區(qū)、樹立個(gè)性化的生活方式。持續(xù)創(chuàng)新；房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于項(xiàng)目的創(chuàng)新精神上，而且是持續(xù)不斷的永續(xù)創(chuàng)新精神。只有創(chuàng)新才能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)上保持項(xiàng)目、產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力、領(lǐng)先性。對(duì)于大盤而言，持續(xù)不斷的創(chuàng)新精神既包括相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的創(chuàng)新，也包括項(xiàng)目內(nèi)部不同開發(fā)周期，不同開發(fā)階段以及不同開發(fā)組團(tuán)之間的內(nèi)部創(chuàng)新。142、推廣力識(shí)別力；形象鮮明、風(fēng)格統(tǒng)一

12、的VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)是形成項(xiàng)目識(shí)別的簡(jiǎn)潔而有效的途徑。美譽(yù)度；達(dá)成項(xiàng)目美譽(yù)度的方式：手段：服務(wù)營銷、塑造口碑；技術(shù)：事件制造、危機(jī)處理；忠誠度；通過優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)形成客戶對(duì)于企業(yè)及項(xiàng)目的品牌忠誠度。波次與節(jié)奏。大盤推廣的節(jié)奏把握非常重要，合理的推廣方式是在整個(gè)推廣過程中應(yīng)形成波峰波谷交替出現(xiàn)的推廣節(jié)奏。切忌從頭到尾平鋪直敘，波瀾不驚！143、服務(wù)體系服務(wù)是現(xiàn)代社會(huì)商品在競(jìng)爭(zhēng)中獲得客戶喜歡的利器；“服務(wù)”是不動(dòng)產(chǎn)保值/增值的重要因素；目前的大盤項(xiàng)目大都通過自身資源優(yōu)勢(shì)，組建自己的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，既節(jié)約成本，又能增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的信賴感，忠誠度，而且對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)、銷售具有很大的積極作用。享受服務(wù)是培養(yǎng)品

13、牌忠誠度的法寶。144、資源（客源）再生基礎(chǔ)：品牌忠誠度；手段：服務(wù)延伸；支持：產(chǎn)品細(xì)分；鎖定目前成長型客群，內(nèi)部消化，升級(jí)消費(fèi)；最終目標(biāo)：體內(nèi)升級(jí)，體外補(bǔ)充，梯度消費(fèi)，強(qiáng)占市場(chǎng)（形成大盤內(nèi)部有序循環(huán)的資金黑洞）。大盤由于開發(fā)周期長，前期累積客戶多，利用這一客戶資源優(yōu)勢(shì)，大盤營銷運(yùn)作應(yīng)該從一開始就致力于培養(yǎng)客戶的品牌忠誠度，利用一切手段延伸服務(wù)，塑造客戶的良好口碑，同時(shí)在后續(xù)的產(chǎn)品開發(fā)中細(xì)分市場(chǎng)，鎖定前期已購買業(yè)主的未來置業(yè)需求，以使該部分業(yè)主能夠循環(huán)消費(fèi)，從而使項(xiàng)目能夠永續(xù)發(fā)展。大盤運(yùn)作的良性循環(huán)：前期投入+塑造品牌+培養(yǎng)忠誠+形成循環(huán)+體內(nèi)升級(jí)+體外補(bǔ)充+梯度消費(fèi)+強(qiáng)占市場(chǎng)， 從而形成大盤

14、運(yùn)作的良性資金循環(huán)體系！15、資金運(yùn)作關(guān)鍵詞：利潤、利潤率、社會(huì)平均利潤率、財(cái)務(wù)成本、融資方式、風(fēng)險(xiǎn)控制151、先利潤，后利潤率 安全第一，重視現(xiàn)金流；利潤與利潤率的關(guān)系說到底其實(shí)是一個(gè)整體與局部的關(guān)系,目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一個(gè)由暴利時(shí)代向社會(huì)平均利潤率過度的階段。所以，對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，核心的問題是，首先要保證能夠獲利，然后保證能夠穩(wěn)定獲利。最終目的是能夠保證整個(gè)項(xiàng)目的利益最大化。高瞻遠(yuǎn)矚，瞻前顧后；（適度預(yù)留價(jià)格空間）在價(jià)格操作上,應(yīng)為項(xiàng)目日后升值充分預(yù)留足夠的價(jià)格空間,最失敗的做法是一步到位,既不能給前期消費(fèi)者以信心保證,而且也不利于后期銷售，項(xiàng)目整體獲利受損，甚至可能帶來項(xiàng)目滯銷。危

15、機(jī)處理：1)、注重整體與局部的關(guān)系；2）、注重產(chǎn)品搭配、銷售控制；3)、監(jiān)視市場(chǎng)，制定預(yù)案，迅速反映。（注重財(cái)務(wù)成本）152、社會(huì)融資上市集資；信托基金；海外資金籌募。153、風(fēng)險(xiǎn)控制合作開發(fā)；土地運(yùn)作。結(jié)論當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到越臻成熟間段，當(dāng)土地資源爭(zhēng)奪發(fā)展到極致，房地產(chǎn)運(yùn)作的必然趨勢(shì)：大盤時(shí)代+造城運(yùn)動(dòng)大盤時(shí)代房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作四要素：一、是把握宏觀趨勢(shì)，了解政府意圖；二、對(duì)區(qū)域和城市的發(fā)展有深刻的理解；三、關(guān)注與城市發(fā)展同步增長的相關(guān)產(chǎn)業(yè)；四、適度超前地把握與經(jīng)濟(jì)增長同步衍生出來的多元化需求?？傊?，無論是過去還是現(xiàn)在，我們都始終相信，市場(chǎng)不是等出來的，也不是找出來的，而是做出來的。當(dāng)中國房地產(chǎn)行

16、業(yè)跨入了今天這樣一個(gè)新的時(shí)代領(lǐng)域，發(fā)展商只要把握好上面幾個(gè)問題，在充分評(píng)估自己的企業(yè)實(shí)力和資源整合能力的基礎(chǔ)上，制訂出相應(yīng)的長遠(yuǎn)計(jì)劃、短期安排的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，必會(huì)在新一輪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中再顯身手，為區(qū)域和城市的快速發(fā)展創(chuàng)造出更大的價(jià)值。 天 潤 城 項(xiàng) 目 運(yùn) 作 模 式 建 議1.1擴(kuò)大市場(chǎng)容量立足點(diǎn)：江北大盤如何充分開挖江北市場(chǎng)我們的策略：一、目標(biāo)市場(chǎng)橫向拓展縱向挖掘二、打造專業(yè)度，創(chuàng)造忠誠度三、深度挖掘獨(dú)特的銷售通路1.1.1.深度挖掘現(xiàn)有市場(chǎng)1.提高來訪率加強(qiáng)推廣力度采取事件營銷的手段，創(chuàng)造與蘇寧品牌相匹配的營銷事件盡量制造與蘇寧品牌相匹配的新聞事件，利用事件營銷的手段，達(dá)到受眾廣泛的目的

17、加強(qiáng)推廣個(gè)性寧缺毋濫投放報(bào)廣的固定版面報(bào)廣投放的版式固定，寧可不投，要投就要100%受眾。選擇報(bào)紙顯眼的固定版面，每次投放只做那個(gè)版面。1.1.1.2提高達(dá)成率案場(chǎng)布局調(diào)整，提高達(dá)成率經(jīng)過我方現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，在現(xiàn)有的銷售空間內(nèi)，到達(dá)主沙盤區(qū)域的客戶基本為100%，到達(dá)區(qū)域沙盤的客戶約60%，到達(dá)財(cái)務(wù)區(qū)域的客戶約30%，到達(dá)北側(cè)洽談區(qū)域的客戶約70%，到達(dá)南側(cè)沙盤區(qū)域的客戶只有約30%由此可見現(xiàn)有的空間布局案場(chǎng)布局不合理，急需調(diào)整用運(yùn)全心營銷手段，提高達(dá)成率。專業(yè)講解式營銷團(tuán)隊(duì)式營銷固化細(xì)節(jié)行為營銷強(qiáng)調(diào)售后服務(wù)在天潤城現(xiàn)場(chǎng)建議增設(shè)大屏幕LD，LD前增設(shè)座椅，由經(jīng)過培訓(xùn)的專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)利用VCR進(jìn)行講解專

18、業(yè)購房知識(shí)，每日8場(chǎng)循環(huán)講解。團(tuán)隊(duì)式營銷，固化細(xì)節(jié):銷售執(zhí)行的細(xì)節(jié)與成交比例密不可分，我們強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)，注重服務(wù)，力求在服務(wù)與細(xì)節(jié)上做到最好。強(qiáng)調(diào)售后服務(wù)，培養(yǎng)前期客戶的品牌忠誠度。強(qiáng)化客群直觀感受百姓樣板房+全景式體驗(yàn)空間增加三種樣板房：居家型（裝修費(fèi)用300元/M）享受型（裝修費(fèi)用500元/M）豪華型（裝修費(fèi)用700元/M）不要讓樣板房嚇退客戶，要讓客戶產(chǎn)生共鳴，這是我今后?*暗牡浞叮?br / 全景式體驗(yàn)空間（商業(yè)街模擬）：要素：1、100米長商業(yè)步行街；2、繁華商業(yè)氛圍的營造；3、街坊式社區(qū)管理體驗(yàn)；本案有一條商業(yè)街，選擇100米左右路段，對(duì)商業(yè)街進(jìn)行實(shí)景模擬，將街面，門頭制作成型，綠化，

19、街道實(shí)景模擬，讓客戶切實(shí)體會(huì)到未來的實(shí)際感受。設(shè)計(jì)看房路線，增加從項(xiàng)目接待中心至公司現(xiàn)場(chǎng)的看房車：現(xiàn)有看房車是馬自達(dá)為主，建議今后改為微型面包車，否則對(duì)蘇寧地產(chǎn)品牌造成負(fù)面影響?，F(xiàn)在的銷售中心距項(xiàng)目基地車程約5分鐘，客戶現(xiàn)場(chǎng)看房時(shí)間約為分鐘。由此推算，一輛車出發(fā)后分鐘內(nèi)，銷售中心如有新客戶需要看房，現(xiàn)場(chǎng)至少還應(yīng)具備分鐘內(nèi)發(fā)車的能力。再考慮到每輛車至多能乘坐名客戶，因此建議增設(shè)至少輛微型面包車以7座小型面包車為例，除去司機(jī)及現(xiàn)場(chǎng)看房引導(dǎo)講解員，以每天每輛車運(yùn)送8趟客戶計(jì)算：4輛8次5人次=160人次。即每天可以引導(dǎo)160人至項(xiàng)目工地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地感受！1.1.2.擴(kuò)大/激發(fā)潛在市場(chǎng)1.江南市場(chǎng)我 想 有 個(gè) 家關(guān)注年輕置業(yè)者：在現(xiàn)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)上強(qiáng)化個(gè)性，適當(dāng)延伸項(xiàng)目的客戶群體，滿足項(xiàng)目消化進(jìn)度，同時(shí)為后續(xù)產(chǎn)品儲(chǔ)備升級(jí)客戶。2江北市場(chǎng)我想有個(gè)更好的家針對(duì)江北大部分人群，針對(duì)江北大型企業(yè)事業(yè)單位。1.1.2.3投資市場(chǎng)南京的浦東宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)投資行為明顯減少。不是沒有投資客，而是沒有合適的投資機(jī)會(huì)，這部分投資群體被開發(fā)商所忽略。江北，一個(gè)正在崛起的區(qū)域，價(jià)格谷地，價(jià)值所在，逆勢(shì)而發(fā)。1.2.產(chǎn)業(yè)支持1.2.1.城市源動(dòng)