某商業(yè)中心物業(yè)管理投標(biāo)書

1、聚銀國際商業(yè)中心-物業(yè)管理投標(biāo)書PAGE 第PAGE 100頁 共90頁目錄編制依據(jù)聚銀國際商業(yè)中心物業(yè)說明一、物業(yè)交付使用前期顧問服務(wù)1、前期期介入管管理設(shè)想想，物業(yè)業(yè)服務(wù)設(shè)設(shè)計方案案42、擬派派專業(yè)人人員的設(shè)設(shè)想及到到崗時間間計劃1103、物業(yè)業(yè)建設(shè)過過程中的的各方面面專業(yè)建建議1334、裝修修管理監(jiān)監(jiān)管方案案和措施施221二、技術(shù)術(shù)和服務(wù)務(wù)方案4441、聚銀銀國際商業(yè)中中心物業(yè)業(yè)管理要要點分析析2、聚銀銀國際商業(yè)中中心物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)理念念、服務(wù)務(wù)定位及及管理目目標(biāo)553、聚銀銀國際商業(yè)中中心物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)模式式和整體體設(shè)想4、聚銀銀國際商業(yè)中中心物業(yè)業(yè)管理組組織架構(gòu)構(gòu)及運作作機(jī)制5、

2、聚銀銀國際商業(yè)中中心物業(yè)業(yè)管理制制度、檔檔案管理理制度及及工作計計劃實施施聚銀國際際商業(yè)中中心物業(yè)業(yè)管理投投標(biāo)書編制依據(jù)據(jù)國務(wù)院物業(yè)管管理條例例 浙江省省物業(yè)管管理條例例 杭州市市物業(yè)管管理條例例 國家及省省市有關(guān)關(guān)“物業(yè)管管理”政策法法規(guī)聚銀國際際商業(yè)中中心-物物業(yè)管理理招標(biāo)文文件GB/TT19000120008一 ISOO9000120008質(zhì)量量管理體體系GB/TT24000120004一 ISO境境管理體體系GB/TT28000120001OHHSASS180001職職業(yè)健康康安全管管理體系系聚銀國際際商業(yè)中中心物業(yè)業(yè)說明一、物業(yè)業(yè)概況 1、大大廈位于于笛揚路

3、路以東，興越路路以南，總建筑筑面積11467794平平方米，其中地地上建筑筑面積為為11448155平方米米。2、建筑筑指標(biāo)：用地面積積：2778755平方米米；總建筑面面積：11467794平平方米；建筑高度度：A幢幢（955.955米）,B幢（89.05米米）；層 數(shù)：A幢（25層層）,BB幢（224層）；綠地率：5%；車位數(shù)量量：5770輛（地下），700輛（地地上）；3、主要要功能分分布：樓層功能面積（平平方米）層高（米米）地上625層層酒店式公公寓3706653.3地下16層大商場、分隔式式商鋪777550（其中：大商場場429950；分隔式式商鋪3347999）；一層5.8二層至六

4、六層5.1地下-11-2層層超市及停停車位319779（其其中：地地下超市市130000）；-1層55.7，-2層層3.884、機(jī)電電設(shè)備一一覽表一、空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)1、2、3、4、水冷系統(tǒng)統(tǒng)多聯(lián)機(jī)分體空調(diào)調(diào)終端設(shè)備備地下超市市及銀泰泰百貨區(qū)區(qū)域所有商鋪鋪酒店式公公寓風(fēng)機(jī)盤管管65個個，新風(fēng)風(fēng)機(jī)組335個；二、弱電系統(tǒng)統(tǒng)供電系統(tǒng)統(tǒng)兩座高配配，兩個個低配三、給排水系系統(tǒng)主樓采用用內(nèi)落式式排水系系統(tǒng)裙房采用用虹吸式式雨水排排放系統(tǒng)統(tǒng)四、電梯系統(tǒng)統(tǒng)垂直電梯梯18臺臺，自動動扶梯556臺；五、智能化系系統(tǒng)1、可視視對講系系統(tǒng)；22、閉路路電視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)；3、電子子巡更系系統(tǒng)；44、車輛輛管理系系統(tǒng)；5、公

5、共共廣播系系統(tǒng)；66、信息息服務(wù)系系統(tǒng)等第一章：物業(yè)交交付使用用前期顧顧問服務(wù)務(wù)第一節(jié)：前期介介入管理理設(shè)想，物業(yè)服服務(wù)設(shè)計計方案1、管理理思路策策劃對項目及及所在區(qū)區(qū)域進(jìn)行行實地考考察，通通過研讀讀、消化化、理解解發(fā)展商商提供的的項目可可行性報報告、初步規(guī)規(guī)劃、方案設(shè)設(shè)計、項目模模型、全套施施工圖紙紙等資料料，了解項項目的規(guī)規(guī)劃意圖圖和設(shè)計計內(nèi)容，確定項項目檔次次，對物物管服務(wù)務(wù)模式進(jìn)進(jìn)行設(shè)計計和定位位。2、物業(yè)業(yè)管理方方案設(shè)計計：根據(jù)據(jù)公司的項項目操作作經(jīng)驗，和針對對項目設(shè)設(shè)計的管管理服務(wù)務(wù)模式，設(shè)計整整套物業(yè)業(yè)管理全全程運作作的有效效物業(yè)管管理方案案。3、管理理體系建建設(shè)：根根據(jù)公司司的

6、成功功管理體體系，結(jié)結(jié)合甲方方項目實實際情況況，建立立規(guī)范、專業(yè)、有效的的物業(yè)管管理的管管理流程程、運作作程序、服務(wù)模模式等管管理體系系。4.服務(wù)務(wù)規(guī)范設(shè)設(shè)立：根根據(jù)項目目實際情情況和設(shè)設(shè)計的物物業(yè)管理理方案，本著提提高管理理和服務(wù)務(wù)水平為為目標(biāo)，確定服服務(wù)內(nèi)容容和服務(wù)務(wù)量化考考核標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，并建建立相應(yīng)應(yīng)的監(jiān)督督考核機(jī)機(jī)制。5、機(jī)構(gòu)構(gòu)組建(入伙前前3月的的第一個個星期始始,以項項目開發(fā)發(fā)進(jìn)度為為準(zhǔn))按管理方方案依據(jù)據(jù)開發(fā)進(jìn)進(jìn)度與現(xiàn)現(xiàn)場實際際需求開開展下列列相應(yīng)工工作項:相關(guān)人員員配置到到位辦公地點點的落實實食宿情況況的落實實新員工入入職的培培訓(xùn)管理運作作制度的的建立公司規(guī)章章制度的的建立各崗位職

7、職責(zé)、權(quán)權(quán)限的明明確確定各崗崗位工作作程序與與作業(yè)規(guī)規(guī)程物資的配配備與補(bǔ)補(bǔ)充固定資產(chǎn)產(chǎn)類配置置辦公易耗耗品配置置管理、生生活用房房的裝修修員工制服服、裝備備配置各類維修修工具、設(shè)備配配置交通、通通訊工具具配置標(biāo)識、標(biāo)標(biāo)牌的制制作6、物業(yè)業(yè)的接管管驗收(在政府府主管部部門驗收收合格后后一周內(nèi)內(nèi)由物業(yè)業(yè)物業(yè)服服務(wù)中心心與開發(fā)發(fā)商聯(lián)合合承建單單位進(jìn)行行物業(yè)接接管驗收收)接管驗收收的準(zhǔn)備備及接管管驗收工工作計劃劃的制定定物業(yè)移交交過程中中資料的的交接與與管理房屋的驗驗收與接接管對接管驗驗收存在在的問題題提出整整改建議議公共設(shè)施施的驗收收與接管管對綠化工工程的接接管驗收收以及對對存在的的問題提提出整改改

8、建議接管驗收收的注意意事項及及遺留問問題的處處理器材的配配備與設(shè)設(shè)備設(shè)施施的完善善六、入住住組織主主要工作作（一）各各部門的的職責(zé)分分工與人人員配置置1、物業(yè)業(yè)服務(wù)中中心經(jīng)理理負(fù)責(zé)組組織安排排入住工工作。2、公共共事務(wù)部部負(fù)責(zé)具具體辦理理入住手手續(xù)。3、財務(wù)務(wù)部負(fù)責(zé)責(zé)核收各各項入住住費用。4、機(jī)電電維修部部負(fù)責(zé)收收樓時發(fā)發(fā)現(xiàn)的樓樓宇整改改的跟進(jìn)進(jìn)和水電電的開通通工作。5、安全全管理部部負(fù)責(zé)安安全與交交通疏導(dǎo)導(dǎo)工作。6、環(huán)境境服務(wù)部部負(fù)責(zé)環(huán)環(huán)境的清清潔保潔潔與綠化化美化工工作。7、人員員配置表表（根據(jù)據(jù)現(xiàn)場情情況分工工編排，略）（二）辦辦理入住住手續(xù)的的外部條條件1、已通通過竣工工驗收與與接管驗

9、驗收。2、工程程遺留問問題基本本得到解解決（附附：遺留留問題尚尚未解決決跟進(jìn)表表）。3、工程程資料已已經(jīng)齊備備。4、業(yè)主主檔案資資料已經(jīng)經(jīng)移交完完畢，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)認(rèn)工作已已經(jīng)結(jié)束束。5、大廈廈實現(xiàn)基基本使用用功能，可以滿滿足日常常生活所所需。6、配套套設(shè)施基基本齊備備，建成成并能夠夠使用。7、物業(yè)業(yè)公司依依法經(jīng)營營手續(xù)已已經(jīng)齊備備。8、物業(yè)業(yè)管理公公司已經(jīng)經(jīng)同委托托方簽訂訂完畢物業(yè)管管理委托托合同。（三）入入住的內(nèi)內(nèi)部準(zhǔn)備備工作1、辦公公室及后后勤事務(wù)務(wù)物業(yè)業(yè)服務(wù)中中心裝修修完畢辦公公設(shè)備到到位并能能有效運運作辦公公電話通通訊暢通通員工工宿舍、食堂落落實并發(fā)發(fā)揮功能能員工工檔案已已經(jīng)建立立物業(yè)業(yè)

10、服務(wù)中中心正式式成立、掛牌照相相人員及及器材已已落實。2、VII系統(tǒng)設(shè)設(shè)計VVI手冊冊已通通過評審審。員工工服裝、工作牌牌辦公區(qū)區(qū)標(biāo)識系系統(tǒng)安裝裝到位。VII禮品購購置完畢畢。入住住接待現(xiàn)現(xiàn)場標(biāo)識識系統(tǒng)安安裝到位位。轄區(qū)區(qū)內(nèi)外指指示標(biāo)識識、指引引標(biāo)識、服務(wù)標(biāo)標(biāo)識基本本安裝到到位。停車車場通過過安全審審查達(dá)到到合格。3、印刷刷或購置置以下各各類入住住表格及及物品：住住戶手冊冊。業(yè)業(yè)主公約約。服服務(wù)指南南。物物業(yè)使用用說明書書。物物業(yè)質(zhì)量量保證書書。入入住登記記表。業(yè)業(yè)主交費費一覽表表。入入住物品品領(lǐng)用登登記表。入入住驗房房表。業(yè)業(yè)主家庭庭情況登登記表。業(yè)業(yè)主大額額財產(chǎn)保保管申請請單。裝裝修申請請

11、表。檔案案袋。法律律法規(guī)宣宣傳張貼貼，包括括物業(yè)業(yè)管理條條例、物業(yè)業(yè)服務(wù)收收費明碼碼標(biāo)價規(guī)規(guī)定、物業(yè)業(yè)服務(wù)收收費管理理辦法、住住宅室內(nèi)內(nèi)裝飾裝裝修管理理辦法、業(yè)業(yè)主公約約、前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同以及地地方性涉涉及收費費的法律律法規(guī)。溫馨馨提示牌牌。4、入伙伙氣氛布布置入入口處掛掛橫幅，插彩旗旗，營造造熱烈的的氣氛。設(shè)設(shè)置指路路牌，由由入口處處到物業(yè)業(yè)服務(wù)中中心。掛掛燈籠，飄小彩彩帶，擺擺放花籃籃、盆景景。張張貼醒目目的“辦理入入住手續(xù)續(xù)流程圖圖”。管管理人員員著裝整整潔，精精神飽滿滿并經(jīng)嚴(yán)嚴(yán)格訓(xùn)練練。辦辦公室內(nèi)內(nèi)資料擺擺放整齊齊有序。清潔潔開荒已已經(jīng)完畢畢。區(qū)內(nèi)內(nèi)綠化集集中整理理完畢。區(qū)內(nèi)內(nèi)平面

12、顯顯眼設(shè)施施設(shè)備集集中維護(hù)護(hù)完畢。5、其他他制訂訂詳細(xì)的的入伙費費用支出出計劃。交房房人員已已經(jīng)過現(xiàn)現(xiàn)場模擬擬演練并并熟練掌掌握接待待技能。已制制訂好應(yīng)應(yīng)急接待待預(yù)案。已制制訂好突突發(fā)事件件處置預(yù)預(yù)案。所有有單元門門（包括括進(jìn)戶門門）窗已已鎖閉，業(yè)主鑰鑰匙已編編號管理理。電梯梯保護(hù)。入住住通知已已發(fā)出。地產(chǎn)產(chǎn)交房維維修協(xié)調(diào)調(diào)小組已已成立，施工單單位維修修責(zé)任已已落實。各項項收費項項目和收收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)已經(jīng)過過可行性性論證。入入住工作作倒計時時編排計計劃已已落實。（四）入入住手續(xù)續(xù)辦理組組織工作作1、人員員分組落落實。2、入住住接待計計劃（與與開發(fā)公公司溝通通）。3、接待待現(xiàn)場功功能區(qū)分分，主要要包

13、括：接待區(qū)區(qū)、客戶戶等候區(qū)區(qū)、資料料確認(rèn)處處、交費費處、簽簽約處、樓宇驗驗收處、裝修手手續(xù)咨詢詢處、物物業(yè)經(jīng)理理接待處處、洗手手間等。4、入住住手續(xù)辦辦理程序序5、常見見問題的的解釋6、常見見問題的的處理7、新聞聞媒體接接待與現(xiàn)現(xiàn)場拍照照安排。8、業(yè)主主檔案的的制作管管理工作作。（五）總總結(jié)組織織工作1、統(tǒng)計計當(dāng)日實實際入住住戶數(shù)并并與計劃劃數(shù)量對對比。2、統(tǒng)計計接待戶戶數(shù)與順順利交房房數(shù)量，核查交交費情況況，并按按財務(wù)規(guī)規(guī)定做好好資金保保管工作作。3、檢討討當(dāng)日接接待工作作中的失失誤與分分享成功功經(jīng)驗。4、對培培訓(xùn)工作作有欠缺缺的項目目進(jìn)行及及時補(bǔ)充充，現(xiàn)場場統(tǒng)一口口徑。5、填寫寫入住住動態(tài)

14、表表報主主管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)。6、業(yè)主主入住一一周內(nèi)，制訂回回訪計劃劃并安排排回訪。7、定期期統(tǒng)計入入住情況況并進(jìn)行行分析跟跟進(jìn)。第二節(jié)：擬派專專業(yè)人員員的設(shè)想想及到崗崗時間計計劃一、前期期介入時時間：自自合同簽簽定之日日起，分分前期配配合、物物業(yè)管理理籌備、入伙裝裝修三個個部分。一般在在物業(yè)交交付前三三個月進(jìn)進(jìn)駐，也也可以根根據(jù)甲方方的要求求提前介介入。二、前期期管理機(jī)機(jī)構(gòu)配置置：前期項目經(jīng)理保安人員保潔人員工程人員客服人員第三節(jié)：物業(yè)建建設(shè)過程程中的各各方面專專業(yè)建議議1、 項目前前期介入入1）公司司派出專專家組一一次三天天，從業(yè)業(yè)主使用用和物業(yè)業(yè)管理角角度，對對項目的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計施工工等方面面提出

15、供供參考的的輔助性性建議：建筑設(shè)計計(地下下、地面面、裙房房、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層、屋屋面)是是否便于于物業(yè)管管理；設(shè)備機(jī)房房的環(huán)境境、通風(fēng)風(fēng)是否滿滿足要求求；根據(jù)環(huán)境境管理經(jīng)經(jīng)驗及項項目規(guī)劃劃要求，從物業(yè)業(yè)管理角角度提出出污水排排放、噪噪音處理理、油煙煙排放、垃圾收收集點建建造位置置等環(huán)境境方面建建議；管理用房房位置確確定的原原則及設(shè)設(shè)計、裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，管理理用房位位置的參參考意見見以及管管理用房房的布局局；根據(jù)空調(diào)調(diào)位置設(shè)設(shè)計圖紙紙，從節(jié)節(jié)能和便便于管理理的角度度提出對對設(shè)計的的修改建建議；在在空調(diào)安安裝時，為便于于以后維維修管理理及樓宇宇外立面面美觀的的統(tǒng)一，對需改改變安裝裝位置和和工藝的的地方提提

16、出建議議；根據(jù)日常常安全管管理需求求，對項項目智能能化系統(tǒng)統(tǒng)等配套套設(shè)施從從物業(yè)管管理角度度提出合合理化建建議；根據(jù)現(xiàn)代代信息化化要求，對項目目的綜合合布線系系統(tǒng)從物物業(yè)管理理角度提提出合理理化建議議；根據(jù)消防防法規(guī)要要求，和和項目消消防設(shè)計計要求，對項目目的消防防系統(tǒng)從從物業(yè)管管理角度度提出合合理化建建議；審閱園林林綠化設(shè)設(shè)計中植植物的選選擇，對不利利于以后后物業(yè)管管理養(yǎng)護(hù)護(hù)及有害害健康的的植物提提出調(diào)整整建議；從治安管管理、員員工生活活、社區(qū)區(qū)文化活活動需要要等方面面提出修修改建議議；根據(jù)公共共部位建建筑材料料的選用用情況，提供保保潔標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和程序序建議；2）從客客戶使用用的角度度，提出出專

17、業(yè)化化建議：如從車輛輛停放、商業(yè)用用房的管管理與設(shè)設(shè)置內(nèi)容容、應(yīng)急急預(yù)案及及安全管管理、消消防需求求等方面面建議；3）從環(huán)環(huán)保的角角度，提提出專業(yè)業(yè)建議：根據(jù)開發(fā)發(fā)商商在在建筑給給水與排排水方面面的節(jié)能能、環(huán)保保等的成成功經(jīng)驗驗提供專專業(yè)建議議。4）從創(chuàng)創(chuàng)建優(yōu)秀秀物業(yè)管管理項目目的角度度，根據(jù)據(jù)省級、市級、區(qū)級優(yōu)優(yōu)秀物業(yè)業(yè)管理項項目的考考核評比比標(biāo)準(zhǔn)，對大廈廈配套設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備提出出專業(yè)的的改進(jìn)建建議，以以便大廈廈交付后后盡快參參加評優(yōu)優(yōu)條件提提供保障障。5）從物物業(yè)管理理角度提提供專業(yè)業(yè)咨詢、服務(wù)以以降低成成本提高高效益：公共部分分裝修材材料的選選用；協(xié)助發(fā)展展商對供供配電設(shè)設(shè)備進(jìn)行行優(yōu)化選

18、選擇，從性能能價格比比等多方方面確定定最優(yōu)方方案建議議。協(xié)助發(fā)展展商選擇擇性能穩(wěn)穩(wěn)定、質(zhì)質(zhì)量可靠靠、售后后服務(wù)良良好的智智能化系系統(tǒng)、綜綜合布線線系統(tǒng)、消防系系統(tǒng)的產(chǎn)產(chǎn)品；解答客戶戶關(guān)于物物業(yè)管理理相關(guān)法法規(guī)、政政策的咨咨詢或提提供相關(guān)關(guān)法規(guī)、政策文文本。配合銷售售期間各各類物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)的咨咨詢與解解答及現(xiàn)現(xiàn)場銷售售人員的的培訓(xùn)。2、銷售售配合項目銷售售策略定定位的協(xié)協(xié)助分析析與建議議；配合發(fā)展展商樓宇宇營銷宣宣傳、推廣工工作；根據(jù)物業(yè)業(yè)項目檔檔次定位位和當(dāng)?shù)氐卣镂飪r主管管部門有有關(guān)物業(yè)業(yè)管理收收費政策策，以及及當(dāng)?shù)厥惺袌銮闆r況和客戶戶群體分分析，制制訂合理理的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)費收收費

19、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，在售售樓時向向業(yè)主明明示本物物業(yè)管理理收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；協(xié)助發(fā)展展商進(jìn)行行銷售大大廳的VVI系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計、大廳布布展、銷銷售亮點點設(shè)計、大廳物物業(yè)管理理服務(wù)；負(fù)責(zé)銷售售大廳、樣板房房、銷售售現(xiàn)場的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)工作，提供良良好的銷銷售形象象和現(xiàn)場場氣氛協(xié)助發(fā)展展商對房房屋銷售售買賣合合同條款款進(jìn)行分分析、指指導(dǎo)，并并提出建建議；編制前前期物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)協(xié)議議和臨時業(yè)業(yè)主公約約，并并協(xié)助指指導(dǎo)發(fā)展展商與業(yè)業(yè)主簽訂訂；對發(fā)展商商本項目目銷售人人員進(jìn)行行物業(yè)管管理專業(yè)業(yè)知識培培訓(xùn)；第四節(jié)：裝修管管理監(jiān)管管方案和和措施（一）各各部門的的職責(zé)分分工1、物業(yè)業(yè)服務(wù)中中心經(jīng)理理室負(fù)責(zé)責(zé)組織安安排裝修修

20、管理工工作。2、公共共事務(wù)部部負(fù)責(zé)具具體辦理理裝修手手續(xù)、裝裝修施工工檢查及及驗收工工作。3、財務(wù)務(wù)部負(fù)責(zé)責(zé)核收各各項裝修修費用。4、機(jī)電電維修部部負(fù)責(zé)裝裝修施工工中的水水電管理理。5、安全全管理部部負(fù)責(zé)安安全與交交通疏導(dǎo)導(dǎo)工作。6、環(huán)境境服務(wù)部部負(fù)責(zé)裝裝修垃圾圾清運的的監(jiān)督管管理工作作。7、安保保部負(fù)責(zé)責(zé)裝修施施工人員員管理及及出入證證辦理工工作。（二）辦辦理裝修修手續(xù)的的外部條條件1、業(yè)主主已辦理理完畢入入住所有有手續(xù)。2、業(yè)主主的房屋屋整改工工作已基基本完畢畢（業(yè)主主裝修工工作不得得與尚未未整改的的工作沖沖突）。3、有關(guān)關(guān)裝修的的收費項項目與收收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)已經(jīng)確確認(rèn)。4、裝修修管理制制度制

21、訂訂科學(xué)、人性化化。4、裝修修垃圾清清運分包包合同已已簽定。5、裝修修商家已已聯(lián)系（根據(jù)大大廈情況況，向業(yè)業(yè)主推薦薦合格的的裝修公公司、材材料供應(yīng)應(yīng)商）。（三）裝裝修手續(xù)續(xù)辦理流流程（四）裝裝修管理理的監(jiān)控控措施1、裝修修氛圍宣宣傳業(yè)主主辦理入入住手續(xù)續(xù)時便與與之進(jìn)行行裝修管管理宣傳傳。門崗崗的規(guī)范范管理，嚴(yán)格控控制裝修修材料與與裝修人人員。將裝裝修有關(guān)關(guān)法律法法規(guī)和收收費文件件進(jìn)行公公告。“預(yù)預(yù)案制”的實施施。2、裝修修接待把把關(guān)嚴(yán)格格裝修資資格審核核。簽署署裝修管管理相關(guān)關(guān)文件。對業(yè)業(yè)主與裝裝修施工工單位進(jìn)進(jìn)行全面面培訓(xùn)。“唱唱諾制”的實施施（略）。做好好業(yè)主裝裝修方案案審核溝溝通工作作。

22、收取取違約保保證金。3、裝修修期間監(jiān)監(jiān)控門崗崗把好裝裝修施工工人員與與裝修材材料進(jìn)場場關(guān)。巡邏邏保安崗崗做好轄轄區(qū)內(nèi)裝裝修材料料的安全全流動和和裝修垃垃圾的指指定堆放放。樓宇宇巡查員員每日的的裝修現(xiàn)現(xiàn)場巡查查工作，及時發(fā)發(fā)現(xiàn)與解解決業(yè)主主裝修違違章問題題。維修修人員保保證裝修修期間的的用電安安全，用用水暢通通，協(xié)助助樓宇巡巡查員開開展工作作。實施施夜間清清場制度度。實施施裝修違違章“一事一一報”制度。4、裝修修完畢的的驗收現(xiàn)場場查驗公公共部位位（結(jié)構(gòu)構(gòu)與外立立面）與與相臨部部位使用用情況。查看看計量設(shè)設(shè)施完好好情況及及有無非非法改動動。對可可能影響響今后使使用的情情況向業(yè)業(yè)主進(jìn)行行通報并并請業(yè)

23、主主簽字確確認(rèn)，明明確責(zé)任任。對違違章裝修修施工單單位進(jìn)行行通報曝曝光。（五）常常見違章章裝修及及管理對對策1、常見見違章裝裝修現(xiàn)象象擅自自開工。亂拉拉電線、超負(fù)荷荷用電。擅自自改動燃燃?xì)饩€路路，安裝裝燃?xì)庥糜镁??？照{(diào)調(diào)機(jī)不按按位置安安裝。隨意意改變窗窗臺、窗窗框、玻玻璃、陽陽臺、護(hù)護(hù)欄、戶戶門顏色色、格調(diào)調(diào)。隨意意改變陽陽臺功能能。隨意意封陽臺臺，裝防防盜門、網(wǎng)(高高層建筑筑)。隨意意拆改墻墻體。在承承重墻、梁、柱柱上穿孔孔、削薄薄、挖槽槽。私自自增加線線路負(fù)荷荷。改動動上下水水、電線線（開關(guān)關(guān)盒）。私自自開鑿樓樓面層，破壞防防水層（24小小時閉水水試驗）。擅自自占用公公共通道道、天臺臺、屋

24、面面。擅自自在室外外加裝燈燈、牌、廣告等等。堵塞塞地漏和和排水管管道。擅自自移動消消防設(shè)施施。擅自自改變門門的開啟啟方向或或使用旋旋轉(zhuǎn)門（商業(yè)），使用用消防禁禁用品。擅自自動火作作業(yè)。鋪裝裝過重的的地板材材料。隨意意丟棄裝裝修垃圾圾，利用用公共部部位、場場地加工工裝修材材料。隨意意向窗外外拋扔物物品。隨意意用電梯梯運送裝裝修材料料（散裝裝料和超超長重料料）。沖洗洗地面將將水沖向向電梯，破壞電電梯裝飾飾。不按按規(guī)定時時間施工工，制造造噪音。破壞壞公共綠綠籬、綠綠地。夜間間隨意在在住戶家家中留宿宿。不辦辦理施施工證，不遵遵守大廈廈治安管管理規(guī)定定。隨意意拆掉陽陽臺配重重墻。高層層住宅、寫字樓樓、賓

25、館館等不按按規(guī)定配配置滅火火器。隨意意改裝智智能化系系統(tǒng)。擅自自拆改煙煙道，堵堵塞排氣氣孔。頂層層以下隨隨意安裝裝太陽能能。2、管理理對策（略）（六）違違章裝修修的處理理辦法1、批評評教育，規(guī)勸改改正。2、出具具違章章整改通通知單限期整整改。3、責(zé)令令恢復(fù)原原狀。4、報政政府相關(guān)關(guān)責(zé)任部部門。5、扣留留工具（須報項項目經(jīng)理理批準(zhǔn)）。6、停水水停電（須報項項目經(jīng)理理批準(zhǔn)）。7、要求求賠償損損失（須須報項目目經(jīng)理批批準(zhǔn)）。（七）總總結(jié)組織織工作1、每周周統(tǒng)計實實際裝修修戶數(shù)并并與計劃劃數(shù)量對對比。2、分析析檢討當(dāng)當(dāng)日工作作中的失失誤與分分享成功功經(jīng)驗。3、對培培訓(xùn)工作作有欠缺缺的項目目進(jìn)行及及時補(bǔ)

26、充充，現(xiàn)場場統(tǒng)一口口徑。4、填寫寫裝修修動態(tài)表表報主主管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)。5、業(yè)主主裝修結(jié)結(jié)束一周周內(nèi)，制制訂回訪訪計劃并并安排回回訪。6、定期期統(tǒng)計裝裝修情況況并進(jìn)行行分析跟跟進(jìn)。第二章：技術(shù)和和服務(wù)方方案第一節(jié)：聚銀國國際商業(yè)中中心物業(yè)業(yè)管理要要點分析析聚銀國際際商業(yè)中中心作為為一座對對外開放放的商業(yè)業(yè)中心，根據(jù)項項目物業(yè)業(yè)管理涉及面面廣、人人員集中中、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)要求高高等特點點，在管理理聚銀國國際商業(yè)中中心項目目時，我我司認(rèn)為為應(yīng)根據(jù)據(jù)其不同同的管理理要點和和服務(wù)需需求，針針對性的的編制管管理規(guī)劃劃方案，并嚴(yán)格格按此指指導(dǎo)日后后物業(yè)管管理工作作。對此此，我司司認(rèn)為：1、安全全管理：商業(yè)中心心由于人人員

27、集中中，流動動性大，加之建建筑內(nèi)樓樓梯通道道、地下下室等隱隱蔽死角角多，容容易形成成治安隱隱患，所所以安全全管理工工作很重重要，這這就要求求我們在在管理上上加強(qiáng)治治安防范范，嚴(yán)格格落實人人防技防防相結(jié)合合的管理理制度來來積極有有效的防防范。2、機(jī)電電設(shè)備管管理：設(shè)施設(shè)備備的安全全、正常常運行和和控制能能耗是大大樓運作作的核心心，也是是商業(yè)中中心物業(yè)業(yè)管理的的共性重重點，所所以搞好好機(jī)電設(shè)設(shè)備安全全、經(jīng)濟(jì)濟(jì)運行，確保維維護(hù)、保保養(yǎng)工作作到位，是物業(yè)業(yè)管理的的一項重重要基礎(chǔ)礎(chǔ)工作，這就要要求我們們有周密密、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡木S保安安排和專業(yè)業(yè)工程技技術(shù)力量量的支持持。3、環(huán)境境綠化管管理：環(huán)境綠化化的清潔潔

28、、養(yǎng)護(hù)護(hù)工作的的好壞是是商業(yè)中中心物業(yè)業(yè)管理水水平的重重要體現(xiàn)現(xiàn)，而聚聚銀國際際商業(yè)中中心的環(huán)環(huán)境綠化化好壞直直接展示示了對外外的形象象，這也也正要求求我們以以專業(yè)、高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的清潔潔服務(wù)和和綠化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)來做做好這項項工作。4、會務(wù)務(wù)服務(wù)管管理：聚銀國際際商業(yè)中中心組織織開展的的會議其其會議量量大、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)高，這要求求我們有有高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的服務(wù)務(wù)規(guī)范和和服務(wù)流流程來提提高會議議服務(wù)質(zhì)質(zhì)量，滿滿足客戶戶的需求求。5、食堂堂餐廳就就餐管理理：聚銀國際際商業(yè)中中心餐廳廳就餐人人員集中中、定期期、不定定期的小小餐廳就就餐服務(wù)務(wù)較多，這就要要求我們們在保證證用餐安安全衛(wèi)生生的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，需需及時的的掌握就就餐動態(tài)態(tài)

29、和工作作的合理理安排。基于上述述管理要要點，我我司此次次將對“聚銀國國際商業(yè)中中心”的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)工作作全力以以赴，組組織專門門服務(wù)團(tuán)團(tuán)隊。我我們將根根據(jù)行政政寫字樓樓的管理理特點委委派專業(yè)業(yè)人員依依照合同同，采取取科學(xué)、先進(jìn)的的手段，對大樓樓建筑、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備及場地地進(jìn)行全全方位管管理，同同時對大大樓的環(huán)環(huán)境綠化化、安全全保衛(wèi)、機(jī)電設(shè)設(shè)備運行行與維護(hù)護(hù)、餐飲飲管理、會務(wù)服服務(wù)等實實施一體體化的專專業(yè)管理理，并向向大樓客客戶提供供專業(yè)、高效、完善的的優(yōu)質(zhì)服服務(wù)。第二節(jié)：聚銀國國際商業(yè)中中心物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)理念念、服務(wù)務(wù)定位及及管理目目標(biāo)在今后的的物業(yè)管管理中，我們將將倡導(dǎo)以以人為本本的

30、服務(wù)務(wù)理念，融入星星級酒店店的服務(wù)方方式，努努力將酒酒店式服服務(wù)體現(xiàn)現(xiàn)在物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)的各各個區(qū)域域、各個個時段和和各個環(huán)環(huán)節(jié)，貫貫穿于物物業(yè)管理理服務(wù)的的全過程程。我們們將利用用大樓的的一切資資源和能能力向客客戶提供供力所能能及的服服務(wù)。除除物業(yè)管管理的一一般基礎(chǔ)礎(chǔ)服務(wù)外外，充分分考慮客客戶的需需求，開開展多樣樣的特約約服務(wù)，以滿足足不同客客戶服務(wù)務(wù)所需。本著“以以完美的的服務(wù)，持續(xù)超超越客戶戶不斷增增長的期期望”為服務(wù)務(wù)宗旨，我司確確立有信信心并承承諾以安安全、文文明的管管理服務(wù)務(wù)完成以以下總體體管理目目標(biāo)：高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、專業(yè)業(yè)化、樹樹品牌服服務(wù)；全面導(dǎo)導(dǎo)入ISSO90001、ISOO140

31、001、OHSSAS1180001管理理體系，對各項項制度的的實施進(jìn)進(jìn)行全程程監(jiān)控，保證管管理與服服務(wù)的專專業(yè)化、規(guī)范化化和有效效性；實現(xiàn)聚聚銀國際際商業(yè)中中心標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化、系系統(tǒng)化管管理，為為大樓的的業(yè)主、客戶及及其他使使用人提提供高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、高高質(zhì)量的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)，營造造安全、舒適、整潔、和諧的的良好工工作和生生活環(huán)境境，增強(qiáng)強(qiáng)大樓品品牌形象象樹立和和社會化化效益，并通過過不斷努努力，最最終達(dá)到到業(yè)主滿滿意、客客戶滿意意、物業(yè)業(yè)企業(yè)滿滿意；客戶對對物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)的綜合合滿意率率達(dá)90%以上上。第三節(jié)：聚銀國國際商業(yè)中中心物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)模式式和整體體設(shè)想根據(jù)聚銀銀國際商業(yè)中中心項目目特征

32、及及客戶分分析，我我們提出出聚銀國國際商業(yè)中中心物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)應(yīng)在在做好基基礎(chǔ)物業(yè)業(yè)管理的的同時，強(qiáng)調(diào)對對客戶商商務(wù)便利利服務(wù)需需求的滿滿足，為為業(yè)主提提供各項項商務(wù)代代理服務(wù)務(wù)，以滿足不同同客戶的服服務(wù)需求求。整個物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)模式式的核心心是：以以基礎(chǔ)物物業(yè)管理理服務(wù)為為根本，以商務(wù)務(wù)代理服服務(wù)為特特色，全全面打造造聚銀國國際商業(yè)中中心優(yōu)質(zhì)質(zhì)的辦公公環(huán)境。1、基礎(chǔ)礎(chǔ)物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)做好基礎(chǔ)礎(chǔ)物業(yè)管管理和服服務(wù)是保保證大樓樓安全、整潔、舒適的的前提。我們從從客戶服服務(wù)管理理、安全全保障管管理、環(huán)環(huán)境綠化化管理、設(shè)施設(shè)設(shè)備管理理、會務(wù)務(wù)服務(wù)管管理、餐餐廳管理理著手，針對項項目特點點和物業(yè)業(yè)

33、管理特特殊要求求出發(fā)，為廣大大客戶提提供良好好的辦公公環(huán)境?？蛻舴?wù)管理理 親情服服務(wù) 及時反反饋 我司倡導(dǎo)導(dǎo)高效、專業(yè)的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)。在聚聚銀國際際商業(yè)中中心我們們設(shè)置客客戶服務(wù)務(wù)中心，專門負(fù)負(fù)責(zé)與客客戶的溝溝通，了了解客戶戶需求，憑借IISO990011質(zhì)量管管理體系系的導(dǎo)入入及內(nèi)部部控制流流程的支支持，形形成一個個集信息息受理、統(tǒng)一調(diào)調(diào)度、分分工作業(yè)業(yè)、跟蹤蹤檢查、統(tǒng)計分分析、反反饋回訪訪等多功功能于一一體的快快速反應(yīng)應(yīng)中心。這個中中心既是是信息的的匯集中中心，也也是信息息的處理理中心和和調(diào)度中中心。安全保保障管理理嚴(yán)密密可靠 安全全放心要讓我們們的客戶戶對大樓樓的安全全感到絕絕

34、對的放放心，使使得客戶戶在工作作期間、非工作作時間百百分百安安心。我我們一方方面依靠靠甲方配配套的技技術(shù)防范范系統(tǒng)來來保障，同時，人防的的可靠、嚴(yán)密和和嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行更是是關(guān)鍵。安防保保障系統(tǒng)統(tǒng)：本大大樓安防防智能化化系統(tǒng)配配備了閉閉路電視視監(jiān)控系系統(tǒng)、電電子巡更更系統(tǒng)等等。我司司將對以以上安防防系統(tǒng)制制定詳細(xì)細(xì)而周密密的點檢檢、維護(hù)護(hù)及更新新，以確確保第一一道防線線固若金金湯。人員防范范措施：針對項項目特點點，我司司制定了了嚴(yán)格的的內(nèi)部管管理控制制體系和和科學(xué)合合理的安安全防范范措施。主要有有：1人員員進(jìn)出控控制：要要求每位位員工上上崗一個個月內(nèi)熟熟悉大樓樓辦公布布局、大大部門工工作人員員及工作

35、作人員的的車輛。2. 嚴(yán)嚴(yán)把物品品進(jìn)出關(guān)關(guān)：實行行物品進(jìn)進(jìn)門注意意和記錄錄，預(yù)防防大件物物品、可可疑物品品的出入入。對可可疑物品品出門憑憑“出門單單”放行原原則，出出門必須須先內(nèi)部部核實、現(xiàn)場查查看、經(jīng)經(jīng)甲方工工作人員員確認(rèn)后后放行，并保存存記錄。3定點點巡邏消消除隱患患：設(shè)置置周密、無死角角的電子子巡更系系統(tǒng)，靈靈活設(shè)置置巡邏起起始時間間，將一一切不利利因素和和安全隱隱患及時時消除。4.消防防設(shè)施定定期檢查查：所有有消防設(shè)設(shè)施設(shè)備備定期點點檢、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)和測測試，有有效保證證消防設(shè)設(shè)施設(shè)備備的完好好性，確確保突發(fā)發(fā)事件發(fā)發(fā)生時設(shè)設(shè)備的有有效性。5專業(yè)業(yè)人員保保證：針針對本大大樓項目目外來臨臨時辦

36、事事人員集集中等特特點，挑挑選紀(jì)律律嚴(yán)明、軍事過過硬、經(jīng)經(jīng)過系統(tǒng)統(tǒng)培訓(xùn)并并經(jīng)考核核合格的的員工擔(dān)擔(dān)任秩序序維護(hù)員員。實行行24小小時值崗崗、巡邏邏、監(jiān)控控，通過過消防監(jiān)監(jiān)控中心心的時時時監(jiān)管和和處處監(jiān)監(jiān)控，配配合各個個崗位的的不間斷斷地抽查查、巡邏邏，實現(xiàn)現(xiàn)安全網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)無漏漏洞。同同時做到到威嚴(yán)、親和、主動、細(xì)致和和有禮有有節(jié)，保保證和諧諧共處。環(huán)境綠綠化管理理舒舒適整潔潔 坐坐享寧靜靜我司要為為客戶營營造溫馨馨而安寧寧的環(huán)境境，創(chuàng)造造一種整整潔、舒舒適、健健康的辦辦公環(huán)境。我我們將采采取以下下措施來來保證目目標(biāo)的實實現(xiàn)。1、“零零干擾”服務(wù)所有保潔潔人員作作業(yè)時間間避開上上下班高高峰期。保潔人

37、人員實行行錯時上上下班制制，電梯梯、衛(wèi)生生間、大大廳、樓樓層、路路面的清清潔在客客戶上班班前全部部完成、客戶下下班后再再進(jìn)行全全面清潔潔和檢查查，保證證業(yè)主進(jìn)進(jìn)出高峰峰期既無無工作人人員作業(yè)業(yè)干擾、又能享享受整潔潔、舒適適的環(huán)境境。2、內(nèi)部部噪音管管理對講機(jī)聲聲音、秩秩序維護(hù)護(hù)人員腳腳步聲等等會影響響客戶的的正常辦辦公，我我們采用用佩帶耳耳麥、換換軟底鞋鞋等措施施以減少少噪音干干擾；對對二次裝裝修施工工時間和和施工影影響進(jìn)行行嚴(yán)格管管理和溝溝通；草草坪修整整，避開開休息時時間，降降低噪聲聲；其他他對客戶戶辦公環(huán)環(huán)境有影影響的各各類噪音音進(jìn)行合合理管理理和提醒醒。我司司從各個個細(xì)節(jié)努努力為客客戶

38、營造造安寧、舒適的的辦公環(huán)環(huán)境。3、日常常環(huán)境管管理日常環(huán)境境管理主主要包括括日常清清潔、定定期清潔潔保養(yǎng)、室內(nèi)綠綠化頁面面清潔、綠化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)、消消殺滅蟲蟲四方面面內(nèi)容。我司清清潔工作作采用區(qū)區(qū)域責(zé)任任制的形形式，由由各保潔潔員分區(qū)區(qū)域負(fù)責(zé)責(zé)完成。并通過過建立各各項規(guī)章章制度和和監(jiān)控體體系進(jìn)行行檢查、評比和和評估。我司綠綠化工作作由專業(yè)業(yè)園藝技技術(shù)員負(fù)負(fù)責(zé)，根根據(jù)大樓樓的綠化化情況，制定詳詳細(xì)的綠綠化養(yǎng)護(hù)護(hù)計劃和和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)護(hù)，為業(yè)業(yè)主營造造一個優(yōu)優(yōu)美、舒舒適的辦辦公環(huán)境境。我司司將有計計劃地定定期進(jìn)行行物業(yè)區(qū)區(qū)域內(nèi)的的滅蟲和和消毒工工作，在在每次垃垃圾清運運后，對對垃圾箱箱(筒)周圍進(jìn)進(jìn)行

39、清潔潔、滅蟲蟲和消毒毒，減少少物業(yè)的的蟲害。設(shè)施設(shè)設(shè)備管理理維護(hù)護(hù)及時 歷久久常新物業(yè)區(qū)域域內(nèi)的設(shè)設(shè)施設(shè)備備，除了了客戶日日常接觸觸到的如如電梯、消防設(shè)設(shè)施等設(shè)設(shè)施設(shè)備備外，很很多大型型設(shè)備客客戶并不不清楚實實際運行行情況，但衡量量一個物物業(yè)公司司的真正正管理能能力，設(shè)設(shè)施設(shè)備備的管理理將是重重要環(huán)節(jié)節(jié)。作為為大樓的的心臟，做好設(shè)設(shè)施設(shè)備備管理是是我們關(guān)關(guān)注的重重點和要要點，我我們主要要從以下下方面落落實和保保證。專業(yè)公司司支持和和保障我司對于于電梯、消防設(shè)設(shè)施等實實行專業(yè)業(yè)公司維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)，并與與服務(wù)中中心工程程部定期期巡檢相相結(jié)合，既保證證設(shè)施設(shè)設(shè)備維保保的專業(yè)業(yè)性，又又保證動動態(tài)控制制的

40、及時時性。2、分級級維保制制度我司就大大型設(shè)施施設(shè)備制制定了三三級維保保制度，即日常常保養(yǎng)、一級保保養(yǎng)、二二級保養(yǎng)養(yǎng)及中修修、大修修、故障障維修等等。根據(jù)據(jù)設(shè)施設(shè)設(shè)備的不不同運行行情況和和要求，采用不不同的維維保模式式。3、制度度和人員員保證我司對每每項設(shè)備備的保養(yǎng)養(yǎng)時間和和操作制制定了嚴(yán)嚴(yán)密的作作業(yè)規(guī)程程。每一一項設(shè)備備都須明確確標(biāo)準(zhǔn)的的開關(guān)流流程、時時間、責(zé)責(zé)任人及及相應(yīng)記記錄標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。公共配套套設(shè)施維維護(hù)建立內(nèi)部部全員巡巡視制度度，所有有員工發(fā)發(fā)現(xiàn)大樓樓內(nèi)任何何缺陷、破損、故障等等情況，必必須立即即匯報，當(dāng)天處處理，緊緊急情況況15分分鐘內(nèi)達(dá)達(dá)到現(xiàn)場場處理。同時服服務(wù)中心心日常做做好備品品

41、備件管管理，保保證維修修的及時時性。會務(wù)服服務(wù)管理理高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 高要求求服務(wù)品品質(zhì)規(guī)范會務(wù)務(wù)活動的的組織和和開展，提高會會議服務(wù)務(wù)質(zhì)量，滿足客客戶需要要是我們們會務(wù)服服務(wù)的目目的，根根據(jù)大樓樓日常會會務(wù)服務(wù)務(wù)量等分分析，我我們從以以下幾方方面落實實和保證證。1、做好好會務(wù)接接待準(zhǔn)備備工作，了解會會務(wù)服務(wù)務(wù)安排的的頻率及及規(guī)模，掌握會會務(wù)服務(wù)務(wù)動態(tài)管管理。定定期、會會務(wù)前對對會務(wù)設(shè)設(shè)施設(shè)備備進(jìn)行詳詳細(xì)的檢檢查，確確保會議議正常使使用。2、做好好會議期期間服務(wù)務(wù)流程和和會議結(jié)結(jié)束后的的收檔工工作規(guī)程程規(guī)范，做到儀儀容端莊莊整潔且且面帶微微笑、會會務(wù)服務(wù)務(wù)操作規(guī)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)餐廳服服務(wù)管理理安全全衛(wèi)生 口

42、味味豐富嚴(yán)把食品品原料采采購關(guān)，確保用用餐安全全衛(wèi)生；對從業(yè)業(yè)員定期期進(jìn)行衛(wèi)衛(wèi)生體檢檢，并取取得健健康證方能上上崗；制制定并嚴(yán)嚴(yán)格落實實崗位責(zé)責(zé)任制，明確崗崗位職責(zé)責(zé)；定期期開展客客戶調(diào)查查，聽取取客戶意意見并及及時調(diào)整整菜品，不斷滿滿足客戶戶需求。2、特約約服務(wù)在完善基基礎(chǔ)物業(yè)業(yè)服務(wù)的的同時，為了提提供更多多的便捷捷服務(wù)，根據(jù)客客戶的特特征和需需求分析析，以幫幫助客戶戶提供便便捷而快快速的事事物處理理協(xié)助為為目標(biāo)，為客戶戶量身定定制一套套商務(wù)代代理服務(wù)務(wù)系統(tǒng)。具體服服務(wù)措施施如下：商務(wù)代理理服務(wù)系系統(tǒng)（無無償服務(wù)務(wù)）序號服務(wù)項目目1免費代訂訂車船、飛機(jī)票票2代訂/送送飲用水水3代訂鮮花花4代

43、收發(fā)信信件、包包裹5物品代存存6代訂報紙紙刊物7代繳話費費8代繳水、電、燃燃?xì)?、有有線電視視等費用用9代訂酒家家10物品轉(zhuǎn)交交11便民雨傘傘提供12代接發(fā)傳傳真13打字、復(fù)復(fù)印、掃掃描第四節(jié)：聚銀國國際商業(yè)中中心物業(yè)業(yè)管理組組織架構(gòu)構(gòu)及運作作機(jī)制一、聚銀銀國際商業(yè)中中心物業(yè)業(yè)管理組組織架構(gòu)構(gòu)1、物業(yè)業(yè)服務(wù)中中心組織織架構(gòu)綜綜述為業(yè)主提提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)，物業(yè)服服務(wù)中心心組織架架構(gòu)必須須符合科科學(xué)、高高效、規(guī)規(guī)范的管管理運行行體制。物業(yè)服服務(wù)中心心經(jīng)理為為整個服服務(wù)中心心最高管管理者，下設(shè)五五個專業(yè)業(yè)工作部部門，以以確保有有效管理理和優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)標(biāo)標(biāo)逐項分分解至各各崗位，使下屬屬客戶服服務(wù)中心心（綜合

44、合部）、安全管管理部、工程部部、環(huán)境境綠化部部、餐飲飲部逐一一按標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)運行。服務(wù)中中心對其其崗位職職責(zé)實行行嚴(yán)格的的考核制制度，由由公司品品質(zhì)管理理部對物物業(yè)服務(wù)務(wù)中心各各崗位服服務(wù)質(zhì)量量進(jìn)行監(jiān)監(jiān)督考核核，實施施有效管管理。（4）、共創(chuàng)合合作方案案物業(yè)服務(wù)務(wù)中心將將在業(yè)務(wù)務(wù)上接受受本項目目所在地地的公安安、消防防、交通通、物價價、工商商、稅務(wù)務(wù)等政府府主管部部門和社社區(qū)居委委會的監(jiān)監(jiān)督和指指導(dǎo)。我我們在考考慮到將將來要與與周邊樓樓盤的兄兄弟物業(yè)業(yè)單位協(xié)協(xié)調(diào)、共共討區(qū)域域性物業(yè)業(yè)管理的的群防群群治等各各項問題題，不但但要使聚聚銀國際際商業(yè)中中心達(dá)到到優(yōu)質(zhì)物物業(yè)管理理水準(zhǔn)，更注重重創(chuàng)造一一種和諧諧

45、的物業(yè)業(yè)氛圍。2、人員員管理我司在物物業(yè)管理理和服務(wù)務(wù)過程中中，積累累了豐富富的物業(yè)業(yè)管理經(jīng)經(jīng)驗，幾幾年來逐逐步建立立了一套套完善的的人才管管理制度度和激勵勵機(jī)制，獎懲并并施，以以做到人人盡其才才，才盡盡其用，最大限限度地發(fā)發(fā)揮人才才效能。（1）、監(jiān)督檢檢查機(jī)制制為全面落落實物業(yè)業(yè)管理的的各項工工作任務(wù)務(wù)，確保保各項服服務(wù)質(zhì)量量到位，公司品品質(zhì)管理理部根據(jù)據(jù)公司的的品質(zhì)管管理制度度，每月月對物業(yè)業(yè)服務(wù)中中心的各各項工作作進(jìn)行分分項檢查查、監(jiān)督督、考核核、指導(dǎo)導(dǎo)，每次次督查設(shè)設(shè)定側(cè)重重點，善善于發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題，分析原原因，提提出整改改或處理理意見；每月堅堅持平時時督查與與集中督督查相結(jié)結(jié)合，除除深入

46、認(rèn)認(rèn)真檢查查現(xiàn)場、查看臺臺帳外，還廣泛泛聽取客客戶、員員工意見見，逐項項對照管管理服務(wù)務(wù)質(zhì)量及及經(jīng)濟(jì)效效益考核核獎懲標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，核核定月度度績效，呈報公公司總經(jīng)經(jīng)理。（2）、激勵機(jī)機(jī)制企業(yè)要想想保持長長久的活活力，就就要有良良好的獎獎勵機(jī)制制，鼓勵勵員工奮奮發(fā)向上上、努力力工作；通過開開展企業(yè)業(yè)文化建建設(shè)，加加強(qiáng)上下下級和同同事之間間的溝通通和交流流，培養(yǎng)養(yǎng)“大雁式式”集體主主義精神神，增強(qiáng)強(qiáng)團(tuán)隊意意識和群群體的凝凝聚力。我司在人人力資源源管理上上堅持精精神激勵勵和物質(zhì)質(zhì)激勵雙雙管齊下下的員工工激勵原原則，鼓鼓勵每位位員工都都成為各各自崗位位上的行行家，為為每一位位員工搭搭建可充充分發(fā)展展的平臺臺

47、，讓一一線的優(yōu)優(yōu)秀員工工能有機(jī)機(jī)會脫穎穎而出，最終形形成員工工能上能能下、職職位能升升能降、待遇能能高能低低的人事事管理良良性機(jī)制制，真正正盤活人人力資源源。（3）、制約機(jī)機(jī)制員工管理理中的績績效考核核是充分分發(fā)揮人人員素質(zhì)質(zhì)效能的的內(nèi)在保保障。通通過實踐踐，本公公司制訂訂科學(xué)合合理的工工作服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和和分項量量化考核核標(biāo)準(zhǔn)，并推出出一整套套突出績績效和綜綜合測評評相結(jié)合合的績效效考核實實施方案案，使考考核起到到獎勵先先進(jìn)、鞭鞭策后進(jìn)進(jìn)的作用用，同時時也使員員工有壓壓力感、責(zé)任感感和緊迫迫感。第五節(jié)：聚銀國國際商業(yè)中中心物業(yè)業(yè)管理制制度、檔案管管理制度度及工作作計劃實實施一、物業(yè)業(yè)管理制制度“

48、沒有規(guī)規(guī)矩，不不成方圓圓”。唯有有不斷地地健全、規(guī)范管管理規(guī)章章制度，我們才才能實施施科學(xué)管管理、提提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)，也是我我們塑造造物業(yè)管管理品牌牌的保證證。我們們將嚴(yán)格格按照IISO990011質(zhì)量管管理體系系的要求求，建立立科學(xué)完完善、合合理量化化、符合合實際操操作的管管理制度度。接管管聚銀國國際商業(yè)中中心后，我們將將嚴(yán)格按按照本公公司質(zhì)量量體系文文件要求求，對聚聚銀國際際商業(yè)中中心實施施專業(yè)化化、規(guī)范范化管理理。我們們還在此此的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，按按照ISSO1440000環(huán)境質(zhì)質(zhì)量體系系的要求求，結(jié)合合聚銀國國際商業(yè)中中心物業(yè)業(yè)項目實實際情況況，擬訂訂了相應(yīng)應(yīng)的規(guī)章章制度，進(jìn)一步步加強(qiáng)、提高服

49、服務(wù)質(zhì)量量，改善善環(huán)境和和預(yù)防環(huán)環(huán)境污染染，實現(xiàn)現(xiàn)社會效效益、環(huán)環(huán)境效益益和經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益三三贏。1、公眾眾制度精神文文明建設(shè)設(shè)公約樓宇使使用及維維護(hù)管理理規(guī)定裝修管管理規(guī)定定裝修人人員管理理規(guī)定物品進(jìn)進(jìn)出管理理規(guī)定治安管管理規(guī)定定清潔衛(wèi)衛(wèi)生管理理規(guī)定裝修管管理公約約及特別別提示園林綠綠化管理理規(guī)定消防管管理規(guī)定定交通車車輛、停停車場管管理規(guī)定定環(huán)境保保護(hù)管理理規(guī)定供水、供電、供氣管管理規(guī)定定臨時用用電管理理規(guī)定居家生生活指南南商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點經(jīng)營營管理規(guī)規(guī)定 文化娛娛樂場所所管理規(guī)規(guī)定2、內(nèi)部部崗位職職責(zé)項目經(jīng)經(jīng)理崗位位職責(zé)綜合主主管崗位位職責(zé)會務(wù)員員崗位職職責(zé)前臺接接待崗位位職責(zé)內(nèi)務(wù)接接待崗位位職責(zé)

50、秩序維維護(hù)主管管崗位職職責(zé)秩序維維護(hù)領(lǐng)班班崗位職職責(zé)門崗秩秩序維護(hù)護(hù)員崗位位職責(zé)消監(jiān)控控秩序維維護(hù)員崗崗位職責(zé)責(zé)巡邏崗崗秩序維維護(hù)員崗崗位職責(zé)責(zé)車管員員崗位職職責(zé)環(huán)境管管理中心心主管崗崗位職責(zé)責(zé) 保潔員員崗位職職責(zé)家政服服務(wù)員崗崗位職責(zé)責(zé)綠化工工崗位職職責(zé)工程技技術(shù)中心心主管崗崗位職責(zé)責(zé)綜合維維修工崗崗位職責(zé)責(zé)電梯維維保工崗崗位職責(zé)責(zé)設(shè)備維維保工崗崗位職責(zé)責(zé)3、內(nèi)部部人事行行政管理理制度人力資資源開發(fā)發(fā)管理程序員工錄錄用離職職管理規(guī)規(guī)程人事信信息管理規(guī)程程員工考考勤管理理規(guī)程員工獎獎懲管理理規(guī)程績效考考核管理理規(guī)程員工培培訓(xùn)管理理規(guī)程勞動合合同管理理規(guī)程公司薪薪酬管理理實施細(xì)則則公司福福利管理

51、理規(guī)定信息管管理規(guī)程發(fā)文管管理規(guī)程資產(chǎn)管管理規(guī)程程服裝管管理規(guī)程程辦公環(huán)環(huán)境管理理規(guī)程供應(yīng)商商管理規(guī)程合同管管理規(guī)程檔案管管理規(guī)程印章管管理規(guī)程標(biāo)識系系統(tǒng)管理理規(guī)程出差管管理規(guī)程行政監(jiān)監(jiān)控管理規(guī)程程品質(zhì)監(jiān)監(jiān)控管理理規(guī)程4、業(yè)務(wù)務(wù)制度園林綠化化體系綠化驗驗收、接接管作業(yè)業(yè)規(guī)程綠化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)作業(yè)業(yè)規(guī)程植物病病蟲害防防治作業(yè)業(yè)規(guī)程綠化美美化達(dá)標(biāo)標(biāo)作業(yè)規(guī)規(guī)程會務(wù)服服務(wù)作業(yè)業(yè)規(guī)程餐廳材材料采購購作業(yè)規(guī)規(guī)程餐廳衛(wèi)衛(wèi)生安全全作業(yè)規(guī)規(guī)程客戶接待待體系客戶接接待作業(yè)業(yè)規(guī)程事務(wù)處處理作業(yè)業(yè)規(guī)程客戶資資料管理理作業(yè)規(guī)規(guī)程費用收收繳作業(yè)業(yè)規(guī)程交付體系系物業(yè)接接管驗收收作業(yè)規(guī)規(guī)程物業(yè)交交付準(zhǔn)備備作業(yè)規(guī)規(guī)程物業(yè)交交付作業(yè)業(yè)規(guī)

52、程空置房房管理作作業(yè)規(guī)程程物業(yè)接接管驗收收作業(yè)規(guī)規(guī)程保潔體系系開荒保保潔作業(yè)業(yè)規(guī)程外圍保保潔作業(yè)業(yè)規(guī)程室內(nèi)保保潔作業(yè)業(yè)規(guī)程環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生消殺殺作業(yè)規(guī)規(guī)程水系維維護(hù)作業(yè)業(yè)規(guī)程安防體系系秩序維維護(hù)管理理作業(yè)規(guī)規(guī)程秩序維維護(hù)交接接班作業(yè)業(yè)規(guī)程門崗作作業(yè)規(guī)程程巡邏崗崗作業(yè)規(guī)規(guī)程車管員員崗位作作業(yè)規(guī)程程消防監(jiān)監(jiān)控中心心崗位作業(yè)規(guī)規(guī)程治安事事件處置置作業(yè)規(guī)規(guī)程火警火火災(zāi)處置置作業(yè)規(guī)規(guī)程鑰匙管管理作業(yè)業(yè)規(guī)程秩序維維護(hù)警械械管理作作業(yè)規(guī)程程安防、消防設(shè)設(shè)備管理理作業(yè)規(guī)規(guī)程秩序維維護(hù)工作作記錄保存管理作業(yè)業(yè)規(guī)程設(shè)施設(shè)備備管理體體系電梯管管理規(guī)程程消防報報警系統(tǒng)統(tǒng)維保作作業(yè)規(guī)程程弱電系系統(tǒng)維保保作業(yè)規(guī)規(guī)程供配電電設(shè)施

53、設(shè)設(shè)備維保保作業(yè)規(guī)規(guī)程給排水水設(shè)施設(shè)設(shè)備維保保作業(yè)規(guī)規(guī)程公共設(shè)設(shè)施設(shè)備備維保作作業(yè)規(guī)程程二、檔案案管理制制度根據(jù)公司司檔案案管理規(guī)規(guī)程，我們就就以下制制度分項項進(jìn)行細(xì)細(xì)分、優(yōu)優(yōu)化和明明確：項目檔檔案管理理制度、檔檔案移交交驗收制制度、檔案案查詢制制度、檔案案室管理理制度等。1、檔案案資料的的收集（1）設(shè)設(shè)立檔案案室，采采用系統(tǒng)統(tǒng)化、科科學(xué)化和和信息化化先進(jìn)手手段，由由專人進(jìn)進(jìn)行檔案案管理，建立相相應(yīng)的規(guī)規(guī)章制度度，對所所有檔案案進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一、嚴(yán)嚴(yán)格、歸歸口管理理。（2）擴(kuò)擴(kuò)大檔案案收集的的渠道，按項目目開發(fā)時時間順序序收集，從項目目前期、規(guī)劃設(shè)設(shè)計到竣竣工驗收收的所有有權(quán)證、工程技技術(shù)、設(shè)設(shè)施設(shè)

54、備備資料，從空間間順序收收集包括括設(shè)施設(shè)設(shè)備安裝裝維保、園藝景景觀、房房屋主體體等進(jìn)行行收集。（3）資資料的分分類管理理和使用用。統(tǒng)一一整理、歸口管管理。對對檔案來來源、數(shù)數(shù)據(jù)、現(xiàn)現(xiàn)狀進(jìn)行行認(rèn)真核核對、去去偽存真真，并分分類歸檔檔，保證證檔案條條理清晰晰、分類類合理。2、檔案案分類（1）、工程建建筑產(chǎn)權(quán)權(quán)資料：A、規(guī)劃劃圖紙、項目批批文、用用地批文文；B、建筑筑許可證證、投資資許可證證、開工工許可證證。（2）、工程技技術(shù)資料料：A、紅線線圖、總總平圖、地下管管網(wǎng)圖；B、地質(zhì)質(zhì)勘察報報告、開開竣工報報告、圖圖紙會審審報告；C、工程程設(shè)計變變更、通通知及技技術(shù)核算算單；D、工程程合同、工程預(yù)預(yù)決算

55、；E、竣工工圖：11）單體體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣竣工圖；2）消消防、燃燃?xì)狻⒅侵悄芑鹊裙こ痰氐叵鹿芫W(wǎng)網(wǎng)竣工圖圖； F、房屋屋消防、燃?xì)饪⒖⒐を炇帐兆C明書書；G、鋼管管、水泥泥等主要要材料的的質(zhì)量保保證書；H、新材材料、構(gòu)構(gòu)配件的的簽定合合格證書書；I、給排排水、供供電、電電梯、消消防、智智能化等等設(shè)備的的檢驗合合格書及及技術(shù)資資料；J、砂漿漿、混凝凝土試塊塊、試壓壓報告；K、綠化化工程竣竣工圖；L、其他他技術(shù)資資料。（3）、事務(wù)管管理資料料：A、業(yè)主主家庭資資料；入入住資料料（包括括租房合合同、業(yè)業(yè)主公約約、驗房房表、各各類協(xié)議議等）；B、客戶戶接待登登記表；業(yè)主維維修檔案案；C、事務(wù)務(wù)交接記

56、記錄表；業(yè)主回回訪記錄錄表；D、日常常事務(wù)巡巡視記錄錄；住戶戶意見調(diào)調(diào)查、統(tǒng)統(tǒng)計記錄錄；住戶戶投訴及及處理記記錄表。（4）、裝修資資料：A、裝修修申請表表；裝修修設(shè)計圖圖；裝修修施工單單位安全全責(zé)任書書；B、臨時時施工人人員登記記表和上上崗證；裝修企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)證明；C、裝修修、改造造申請表表及審查查意見；裝修工工程驗收收表。（5）、維修資資料：A、維修修服務(wù)派派工單；B、維修修回訪記記錄；C、公共共設(shè)施設(shè)設(shè)備維修修保養(yǎng)記記錄。（6）、安全管管理資料料：A、來人人來訪登登記表；消防設(shè)設(shè)備運行行記錄表表；閉路路電視監(jiān)監(jiān)控記錄錄；B、日常常巡查記記錄、交交接班記記錄、值值班查崗崗記錄；C、物品品出門

57、放放行記錄錄、突發(fā)發(fā)事件處處理記錄錄表；D、車輛輛管理記記錄、車車輛詳細(xì)細(xì)資料、車位使使用記錄錄。（7）、設(shè)備管管理資料料：A、設(shè)施施設(shè)備移移交記錄錄；設(shè)施施設(shè)備明明細(xì)單；B、公用用設(shè)施保保養(yǎng)維修修記錄；各項機(jī)機(jī)電保養(yǎng)養(yǎng)維修運運行記錄錄；C、設(shè)備備承包方方維修保保養(yǎng)記錄錄；設(shè)備備檢查記記錄；D、設(shè)施施設(shè)備年年度保養(yǎng)養(yǎng)計劃。（8）活活動計劃劃實施方方案、總總結(jié)記錄錄；B、社區(qū)區(qū)文化活活動圖片片及錄像像記錄；C、傳媒媒報道。(9)、員工管管理資料料：A、員工工個人資資料、聘聘用記錄錄；員工工業(yè)績考考核及獎獎懲記錄錄；B、員工工培訓(xùn)計計劃及實實施記錄錄；員工工培訓(xùn)考考核記錄錄；C、員工工外出及及參觀

58、記記錄；(10)、內(nèi)部部行政管管理資料料：A、政府府頒發(fā)的的物業(yè)管管理各項項法規(guī)、條例、通知等等；物業(yè)業(yè)服務(wù)中中心及主主管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)部門文文件；B、物業(yè)業(yè)服務(wù)中中心規(guī)章章制度、通知、通報等等；物業(yè)業(yè)服務(wù)中中心榮譽(yù)譽(yù)一覽表表；C、物業(yè)業(yè)服務(wù)中中心接待待來訪參參觀記錄錄表；制制定的各各種管理理規(guī)定、公約；D、公司司的管理理體系文文件；財財務(wù)數(shù)據(jù)據(jù)及各項項管理工工作日志志；E、工作作計劃、方針、目標(biāo)記記錄；質(zhì)質(zhì)量/環(huán)環(huán)境/安安全控制制記錄；F、糾正正和預(yù)防防措施方方案；滿滿意度調(diào)調(diào)查記錄錄、回訪訪記錄日日志及回回訪登記記表。(11)、業(yè)主主委員會會相關(guān)資資料：A、業(yè)主主大會、業(yè)主委委員會相相關(guān)資料料、文

59、件件；B、業(yè)主主委員會會成立后后運行文文件；C、業(yè)主主代表及及業(yè)主委委員會成成員名單單。(12)、建筑物維維護(hù)、改改造檔案案A、維護(hù)護(hù)改造申申請表及及批準(zhǔn)文文檔；維維護(hù)改造造工程施施工許可可證；B、維護(hù)護(hù)改造方方案：維維護(hù)改造造工程合合同；維維護(hù)改造造工程預(yù)預(yù)算書及及批準(zhǔn)文文件；C、維護(hù)護(hù)改造工工程驗收收說明書書；維護(hù)護(hù)改造工工程結(jié)算算（核算算）表；D、各設(shè)設(shè)備及工工程使用用維護(hù)說說明書；維護(hù)改改造工程程施工設(shè)設(shè)計圖及及竣工圖圖。E、各設(shè)設(shè)備及工工程使用用許可證證（政府府規(guī)定需需要申辦辦的應(yīng)全全部具有有）。3、檔案案保管（1）、按原始始書面檔檔案和電電子檔案案的分類類、編目目、造冊冊、編輯輯并

60、存檔檔。（2）、檔案存存檔、借借閱、存存取有嚴(yán)嚴(yán)格規(guī)定定，并做做好審批批和記錄錄，定期期清查、翻檢、修復(fù)。（3）、檔案的的三防管管理，即即防火、防霉和和防潮。 （4）、庫房條條件：濕濕度不超超過5%，密閉閉防光、防鼠防防蟲，嚴(yán)嚴(yán)禁煙火火，并配配備氣體體或干粉粉滅火設(shè)設(shè)備。（5）、辦公條條件：適適量的存存儲和查查閱空間間，符合合規(guī)定的的整理裝裝訂設(shè)備備、工具具和裝具具。（6）、檔案管管理人員員要求：經(jīng)過檔檔案管理理專業(yè)培培訓(xùn)。三、物業(yè)業(yè)工作計計劃實施施及時間間聚銀國際際商業(yè)中中心物業(yè)業(yè)管理工工作計劃劃分為兩兩個階段段闡述，即接管管服務(wù)階階段計劃劃和接管管后的正正常期物物業(yè)管理理服務(wù)階階段計劃劃。