神木縣益辰倉儲物流貿易市場商業(yè)計劃書

1、目錄第一章 前言1第二章 項目概述22.1項目提出的背景22.2項目基本信息32.3項目發(fā)展和長期規(guī)劃5第三章 市場分析83.1中國物流業(yè)市場83.2區(qū)域物流市場發(fā)展與展望93.3目標市場分析11第四章 項目定位和整體規(guī)劃134.1項目定位134.2項目經營發(fā)展模式144.3項目整體規(guī)劃154.3.1功能分區(qū)164.3.2道路交通規(guī)劃194.3.3綠化景觀規(guī)劃204.3.4用地規(guī)劃20第五章 市場營銷225.1市場需求分析225.2營銷理念235.3營銷渠道策略235.3.1招商策略235.3.2市場推廣策略255.4招商推廣計劃255.4.1籌備期255.4.2介紹期255.4.3強力推廣期

2、265.4.4穩(wěn)定推廣期26第六章 管理體制276.1管理體系276.2人力資源配置與薪酬體系27第七章 財務分析297.1預測依據297.1.1收入及利潤依據297.1.2成本估算依據297.2投資收益預測30第八章 資金需求38第九章 風險分析409.1風險概述409.2主要風險影響分析419.3風險對策與控制42第十章 結論44第一章 前言2009年初，國務院在兩代會前夕通過了國家十大振興產業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，將物流業(yè)列入其中，將倉儲、配送等各個物流環(huán)節(jié)的營業(yè)稅稅率與運輸業(yè)統(tǒng)一，調低為3%；擴大營業(yè)稅差額增收范圍、對各地物流園區(qū)布局進行合理規(guī)劃。神木縣益辰倉儲物流貿易市場有限公司緊跟國家對于未

3、來產業(yè)振興政策的發(fā)展方向，結合陜西省榆林市神木縣第二新村產業(yè)規(guī)劃的實際情況，擬在當地構建一座大型綜合倉儲物流貿易中轉中心，以有效帶動地區(qū)經濟，并促進其他產業(yè)的繁榮。榆林市神木縣地處陜西北部，位晉陜蒙三省交界，南衛(wèi)關中，北屏河套，扼晉陽之險，持靈夏之沖，其獨特的地理地貌、悠久的歷史、豐富的土地礦產資源以及完備的城市配套設施使得當地的建設牽一發(fā)動全身，成為陜西省和西部地區(qū)物流業(yè)發(fā)展的必經之地。經過前期的初步勘測和分析等工作，項目切實結合了國家政策、陜西省建設發(fā)展規(guī)劃及神木縣當地經濟的發(fā)展形勢，抓住了現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的機遇。項目能夠有效彌補當地倉儲物流業(yè)的空缺，通過開辟倉儲周轉中心和提供全面優(yōu)質的服務

4、，緩解交通運輸壓力，增加經濟推動力，為工業(yè)園區(qū)的建設和陜西省物流業(yè)的發(fā)展注入新的活力。同時，從經濟效益方面看，項目具有較高的投資回報率，項目稅前收益率可達28.90%，回收期在4.31年左右，高于行業(yè)基準，屬于投資小，收效快的建設項目。本計劃書以國家和地方政策為指導，結合項目的前期工作，分七大部分，從投資背景、目標市場、建設規(guī)劃、營銷方式、組織結構設置、風險控制，以及財務預測等方面綜合分析規(guī)劃，細致闡述項目的各項基本方案，以呈現(xiàn)項目的總體藍圖。第二章 項目概述2.1項目提出的背景2008年中央經濟工作會議提出拓寬民間投資領域和渠道，增強拉動經濟增長的社會合力。會議強調，科學發(fā)展觀第一要義是發(fā)展

5、，越是在經濟發(fā)展面臨較大困難的時候，我們越是要堅定不移地貫徹發(fā)展是硬道理的戰(zhàn)略思想，牢牢扭住經濟建設這個中心，始終做到聚精會神搞建設、一心一意謀發(fā)展。隨著世界經濟危機的進一步深化，國家及地方投資項目逐步開始萎縮，部分企業(yè)倒閉破產，給社會帶來極大的就業(yè)壓力。2009年2月25日國務院審議通過了倉儲物流產業(yè)調整振興規(guī)劃，物流業(yè)是融合運輸、倉儲、貨運代理和信息等行業(yè)的符合性服務產業(yè)，涉及領域廣，吸納就業(yè)人數多，促進生產、拉動消費作用大。但是我國物流業(yè)總體水平落后，嚴重制約國民經濟效益的提高。必須加快發(fā)展現(xiàn)代物流，建立現(xiàn)代物流服務體系，以物流服務促進其他產業(yè)發(fā)展。國務院在兩代會前夕通過了國家十大振興產

6、業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。2009年1月14日，鋼鐵和汽車產業(yè)振興規(guī)劃獲國務院常務會議通過；2月4日，紡織工業(yè)和裝備制造業(yè)調整振興規(guī)劃也獲原則通過；2月11日，國務院審議并原則通過了船舶工業(yè)調整振興規(guī)劃；2月18日，國務院常務會議審議并通過了電子信息產業(yè)振興規(guī)劃；2月19日，輕工業(yè)和石化產業(yè)振興規(guī)劃獲得通過；最后，有色金屬和物流業(yè)振興規(guī)劃也獲通過。至此，十大產業(yè)調整和振興規(guī)劃全部出齊，其實施時間將從2009年至2011年。隨后陜西省政府下發(fā)了關于進一步促進榆林跨越發(fā)展的若干意見文件，積極響應號召，發(fā)展神木經濟，神木縣政府制定了神木縣國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要，編制了第二新村產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建立了

7、神木縣第二新村產業(yè)園區(qū)。神木縣位于神府煤田，為中國目前查明的最大煤田，是世界七大煤田之一。該煤田主要分布于陜西省榆林地區(qū)，含煤面積24561km2，含煤地層為侏羅系中統(tǒng)延安組，單層最大厚度12.5m，總儲量2267億噸，其中探明儲量1556億噸。神府煤田儲量豐富，煤層穩(wěn)定，易于開采，煤質優(yōu)良，屬于特低灰、特低硫、特低磷、中高發(fā)熱量、可選性好的不粘煤和長焰煤，是良好的動力燃料和工業(yè)氣化用煤。近年來，作為環(huán)保潔凈煤被國家有關部門和北方城市廣泛推薦使用。煤的化學活性和熱穩(wěn)定性好，是動力、氣化、液化、化工、建材、民用的理想用煤。石英砂探明工業(yè)儲量436萬噸，二氧化硅含量在97%以上。此外，鐵礦石、石灰

8、石、石油、膨潤土等儲量也很可觀。神木縣領導與規(guī)劃部門，也已經充分注意到了發(fā)展神木物流業(yè)的迫切性。在推進五個轉型的發(fā)展路徑中提出了推動第三產業(yè)發(fā)力，著力建設以工業(yè)（煤炭）為主流的物流體系，形成與產業(yè)結構相匹配的能化產業(yè)物流+建材+裝備制造綜合物流模式，成為晉陜蒙地區(qū)物流集散中心的構想。由此可見，本項目符合國家對于未來產業(yè)振興政策的發(fā)展方向，抓住了當地經濟起飛的機遇，填補了當地物流中轉的空缺，項目建成后將會有效帶動地區(qū)經濟，并促進其他產業(yè)的繁榮，項目建設前景廣闊。2.2項目基本信息項目名稱：神木縣益辰倉儲物流貿易市場建設項目。承辦單位：神木縣益辰倉儲物流貿易市場有限公司。項目地點：神木縣益辰倉儲物

9、流貿易市場建設項目位于陜西省榆林市神木縣第二新村神錦大街南側。項目總投資:9687.86萬元。項目的主要服務對象為陜西省榆林市神木縣第二新村經濟開發(fā)區(qū)內的生產企業(yè)，以及經當地交通網絡進行運輸作業(yè)的中間商、運營商等物流行業(yè)從業(yè)商。項目主要業(yè)務擬設置有：公司的經營組織規(guī)劃為：公司內部運營組織架構實行中心管理制。公司是決策中心，各部門是管理中心。公司組織機構共設1個高層決策系統(tǒng)，四大管理系統(tǒng)，若干個主要職能部門。組織決策系統(tǒng)實行總經理負責制，各個管理系統(tǒng)實行副總經理制。組織的決策管理層分為三層:總經理層、副總經理層和主管層。各層分別掌握不同層次的決策權限和管理工作?？偨浝韺訛閼?zhàn)略決策層和總體規(guī)劃層，

10、副總經理層為戰(zhàn)術決策層和計劃制定監(jiān)督層，主管層為事務決策層和計劃執(zhí)行協(xié)調層。新組織機構開始向機構扁平集約化，管理柔性化、等級弱化的趨勢發(fā)展。各系統(tǒng)內部的協(xié)調與合作由中心副總經理負責，各個系統(tǒng)之間的協(xié)調與合作由總經理負責。部門設計的原則為:各個管理系統(tǒng)內部門的設立必須確保是組織經濟日標或組織資源價值優(yōu)化日標的直接實施機構，不單設參謀性機構或指導性機構。公司的主要經營模式為：1、倉儲交易：為鋼材、工程機械和汽車租賃交易提供露天倉庫，收入來源主要為租金及自營收入；2、倉庫物流：水泥、陶瓷、地板、裝飾裝修材料及日用百貨等貨物提供儲存?zhèn)}庫，收入來源主要為租金；3、金屬鎂交易平臺：打造金屬鎂交易服務的專業(yè)

11、平臺，包括交易服務和網絡服務平臺，收入來源主要為服務費；4、臨街商鋪：建設大型工程機械配件供應中心，收入來源主要為周邊企業(yè)和個人提供工程機械配件和維修服務的營業(yè)收入；5、辦公區(qū)租賃：收入來源主要為租金。2.3項目發(fā)展和長期規(guī)劃戰(zhàn)略目標：公司經營發(fā)展目標是構筑全國知名的倉儲物流中心，成為晉陜蒙地區(qū)物流中心集散地的產業(yè)基礎格局。構建主業(yè)良性成長的發(fā)展平臺，同時擇機發(fā)展相關服務產業(yè)，形成以物流為中心、集各項服務于一體的綜合性商業(yè)平臺。公司以倉儲物流為核心，在陜西神木縣建立一個大型物流產業(yè)基地，不斷擴展中心業(yè)務，在2年內，逐步完成各項基本建設；5年內，初具規(guī)模，逐步開發(fā)相關配套產業(yè)；10年內，成為陜北

12、最大的倉儲物流中心，并最終發(fā)展成為全國知名的連鎖物流集散集群企業(yè)。公司的遠景規(guī)劃：公司以品牌化為旗幟，以多領域、全方位為公司發(fā)展方向。根據這一思路，公司確定了遠景規(guī)劃的發(fā)展戰(zhàn)略：1、致力于倉儲物流行業(yè)的發(fā)展，開創(chuàng)現(xiàn)代倉儲物流產業(yè)新模式。2、以品牌為旗幟，不斷進行品牌核心價值的提升。3、以人力資源為根本，營造人才發(fā)展環(huán)境，實現(xiàn)人才國際化戰(zhàn)略。4、以服務為帶動，依托專業(yè)、全面、優(yōu)質的服務理念，以網絡推廣與品牌戰(zhàn)略為有力補充，實現(xiàn)多元化發(fā)展。5、以創(chuàng)新為動力，加強多邊合作關系，以創(chuàng)新的服務形式來引導市場的發(fā)展，從而提升核心競爭力。具體規(guī)劃：公司未來10年的發(fā)展思路如下：2009-2011年：1、20

13、09年是公司創(chuàng)立之年，公司將完成項目的選址論證、項目可行性論證，并經政府相關機構審批，取得榆林市神木縣第二新村140畝土地使用權，完善建設規(guī)劃，并逐步開展初期建設。2、公司將在兩年內完成項目基地的基礎建設，開展相關配套服務業(yè)務。3、初步確立公司的品牌戰(zhàn)略研究及規(guī)劃，逐步建立公司的戰(zhàn)略品牌。2012-2014年：1、建設成為完善的物流產業(yè)基地，打造專業(yè)的網絡商業(yè)服務平臺。2、實現(xiàn)公司資本擴張，建立完善的法人治理結構。3、擴展相關產業(yè)及服務產品，建成集物流、服務、租賃、購物、休閑等各項業(yè)務為一體的綜合大型物流周轉中心。2015-2019年：1、公司進行規(guī)模擴張，建立集團化經營管理模式。2、建立長期

14、合作伙伴制度，發(fā)展全國性業(yè)務推廣，依托品牌效應，成為陜西省最大的倉儲物流中心，并以此為基礎向全國拓展，發(fā)展物流品牌連鎖經營模式，并最終成為全國知名的連鎖物流集散集群。第三章 市場分析3.1中國物流業(yè)市場物流業(yè)是由服務分銷業(yè)、運輸業(yè)、裝卸業(yè)、倉儲業(yè)、郵政業(yè)、流通加工業(yè)、物流信息業(yè)、貨運代理業(yè)、包裝業(yè)等組成的復合型產業(yè)，是國民經濟的重要組成部分，涉及領域廣，吸納就業(yè)人數多，促進生產、拉動消費作用大，已經成為服務業(yè)中的骨干產業(yè)和國民經濟新的增長點。進入新世紀以來，我國物流業(yè)總體規(guī)模快速增長，服務水平顯著提高，發(fā)展的環(huán)境和條件不斷改善，在促進產業(yè)結構調整、轉變經濟發(fā)展方式和增強國民經濟競爭力等方面發(fā)揮

15、著重要作用。2008年，全國社會物流總額達89.9萬億元，比2000年增長4.2倍，年均增長23%；物流業(yè)實現(xiàn)增加值2.萬億元，比2000年增長1.9倍，年均增長14%。2008年，物流業(yè)增加值占全部服務業(yè)增加值的比重為16.5%，占GDP的比重為6.6%。一些制造企業(yè)、商貿企業(yè)開始采用現(xiàn)代物流管理理念、方法和技術，實施流程再造和服務外包；傳統(tǒng)運輸、倉儲、貨代企業(yè)實行功能整合和服務延伸，加快向現(xiàn)代物流企業(yè)轉型；一批新型的物流企業(yè)迅速成長，形成了多種所有制、多種服務模式、多層次的物流企業(yè)群體。全社會物流總費用與GDP的比率，由2000年的19.4%下降到2008年的18.3%，物流費用成本呈下降

16、趨勢，促進了經濟運行質量的提高。但是，我國物流業(yè)的總體水平仍然偏低，還存在一些突出問題。一是全社會物流運行效率偏低，社會物流總費用與GDP的比率高出發(fā)達國家1倍左右；二是社會化物流需求不足和專業(yè)化物流供給能力不足的問題同時存在；三是物流基礎設施能力不足，尚未建立布局合理、銜接順暢、能力充分、高效便捷的綜合交通運輸體系，物流園區(qū)、物流技術裝備等能力有待加強；四是地方封鎖和行業(yè)壟斷對資源整合和一體化運作形成障礙，物流市場還不夠規(guī)范；五是物流技術、人才培養(yǎng)和物流標準還不能完全滿足需要，物流服務的組織化和集約化程度不高。2008年下半年以來，隨著國際金融危機對我國實體經濟的影響逐步加深，物流業(yè)作為重要

17、的服務產業(yè)也受到了嚴重沖擊。物流市場需求急劇萎縮，運輸和倉儲等收費價格及利潤大幅度下跌，一大批中小物流企業(yè)經營出現(xiàn)困難，提供運輸、倉儲等單一服務的傳統(tǒng)物流企業(yè)受到嚴重沖擊。整體來看，國際金融危機不但造成物流產業(yè)自身發(fā)展的劇烈波動，而且對其他產業(yè)的物流服務供給也產生了不利影響。大型交易市場的建立和發(fā)展是搞活流通，繁榮市場，擴大城鄉(xiāng)消費，確保市場繁榮，不斷提升物流服務現(xiàn)代化水平，促進物流業(yè)跨越式發(fā)展的重要戰(zhàn)略選擇。面對國際金融危機的影響，物流行業(yè)已成為當前拉動內需，擴大消費，搞活流通，繁榮市場，振興經濟的重要產業(yè)。在國家物流業(yè)調整和振興規(guī)劃的指導下，各地區(qū)正在抓緊物流園區(qū)建設，發(fā)展大型物流交易市場

18、。3.2區(qū)域物流市場發(fā)展與展望十五期間，隨著經濟、社會和技術的快速發(fā)展，陜西省物流業(yè)發(fā)展步伐加快，由起步階段開始邁向理性、務實、快速發(fā)展的新階段。物流規(guī)模不斷擴大，貨運總量快速增長，第三方物流開始起步，物流企業(yè)數量增多，物流設施建設步伐加快，產業(yè)增加值穩(wěn)步上升。到2005年底，物流業(yè)產值超過300億元，全省物流業(yè)增加值年均增長11.7%。物流業(yè)對經濟發(fā)展的促進作用不斷增強。盡管陜西省物流業(yè)發(fā)展取得了一定的成績，但與發(fā)達國家和先進省市相比，還存在一些問題和差距。一是物流基礎設施薄弱。主要表現(xiàn)為總量不足，不同交通方式之間、交通與倉儲設施之間的配套性、兼容性較差。保稅物流設施建設滯后。二是物流企業(yè)總

19、體規(guī)模不大，服務范圍窄?，F(xiàn)有的物流企業(yè)普遍基礎設施和裝備落后，管理方式粗放，缺乏擔當龍頭的大型現(xiàn)代物流企業(yè)。服務范圍集中在運輸和倉儲領域，功能比較單一。三是物流專業(yè)人才嚴重匱乏。缺乏具有現(xiàn)代物流理念和專業(yè)知識的策劃、管理人才以及熟練掌握物流信息技術的專門人才。四是觀念滯后，現(xiàn)行的一些體制、政策、技術、標準等還嚴重制約著現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展。加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)是新時期經濟社會發(fā)展的必然趨勢。根據陜西省十一五現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展專項規(guī)劃，到2010年，陜西省要基本建成以西安為樞紐，寶雞、榆林、漢中、安康、渭南、商洛為節(jié)點的現(xiàn)代物流體系，把陜西建成我國承東啟西、溝通南北的重要物流集散地；大力發(fā)展第三方物流，積

20、極培育和發(fā)展具有較強競爭力的大型物流企業(yè)，努力提高物流業(yè)的社會化、專業(yè)化和國際化水平。全省物流業(yè)增加值年均遞增18%左右，達到900億元，占全省生產總值的15%左右。物流費用占全省生產總值的比率在目前的23%左右的基礎上下降3-4個百分點。神木縣物流業(yè)的發(fā)展在陜西省處于較低水平，相對滯后于全縣整體經濟的發(fā)展，尚處于自發(fā)階段，急需整體規(guī)劃，統(tǒng)一部署，重點培育，使其與全縣整體經濟的發(fā)展相協(xié)調，并成為神木縣新的經濟增長點。目前，神木縣政府已經充分認識到發(fā)展神木物流業(yè)的必要性和迫切性。神木縣國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要要求做大做強現(xiàn)代物流業(yè)，建立現(xiàn)代物流配送體系。具體包括：1、加快培育和引進

21、物流企業(yè)，建立和完善物流配送、連鎖經營等現(xiàn)代物流配送體系。2、發(fā)展以縣城為中心的消費和物流配送市場，滿足中、高收入者的消費需求；發(fā)展以重點城鎮(zhèn)為中心的流通、貨物集散市場，發(fā)展城鄉(xiāng)貿易。3、對傳統(tǒng)商業(yè)應用現(xiàn)代經營方式、服務理念進行改造，著重發(fā)展商貿流通、交通運輸、市政服務等行業(yè)，增強流通企業(yè)活力，廣泛開辟市場。隨著金融危機傳導效應的顯現(xiàn)和擴散，神木縣域經濟發(fā)展中產業(yè)結構不優(yōu)、企業(yè)自主創(chuàng)新能力弱和抗風險能力低等深層次問題逐漸暴露，已成為掣肘科學發(fā)展的短板。危機既凸顯了發(fā)展中的不足，也帶來了調整結構、提升層次的大好機遇。此種情況下，神木縣政府正在積極推進產業(yè)層次、產業(yè)結構、民營經濟、社會結構和民生建

22、設五個方面的轉型。在產業(yè)結構轉型發(fā)展路徑中，提出了推動第三產業(yè)發(fā)力，著力建設以工業(yè)（煤炭）為主的物流體系，形成與產業(yè)結構相匹配的能化產業(yè)物流+建材+裝備制造綜合物流模式，成為晉陜蒙地區(qū)物流集散中心的構想。3.3目標市場分析2008年，神木縣經濟繼續(xù)保持了又好又快的發(fā)展勢頭。全年實現(xiàn)地區(qū)生產總值290.58億元，增長47%；完成財政總收入72.27億元，增長52.1%，完成地方財政收入16.7億元，增長55%；完成固定資產投資134億元，增長45%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達16075元、農民人均純收入達6028元，分別增長27%和18%?？h域經濟綜合實力居全國第59位，西部第5位，陜西省第一位，

23、成為陜西省第一個綜合競爭力進入全國百強的縣。國民經濟建設的蓬勃發(fā)展，給當地鋼材、水泥等建材市場提供了廣闊的市場空間。神木縣國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要確定了十一五期間，神木縣圍繞強縣富民目標，以轉變經濟增長方式為主線，大力推進工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和新農村建設進程，實現(xiàn)城鎮(zhèn)與農村統(tǒng)籌發(fā)展、經濟與社會協(xié)調發(fā)展、北部礦區(qū)與南部山區(qū)兼顧發(fā)展、人與自然和諧發(fā)展、中省市企業(yè)與地方經濟共同發(fā)展，全面推動經濟建設、政治建設、文化建設、社會建設，努力打造實力神木、活力神木、魅力神木、和諧神木。為了實現(xiàn)規(guī)劃目標，神木縣經濟社會建設項目蓬勃發(fā)展。僅2008年一年，神木縣共安排基本建設項目157個，年度投資145

24、億元，其中縣財政投資18.5億元。如：大交通體系的構建，包括榆神高速公路、神府高速公路、包西鐵路、準神鐵路和紅檸鐵路建設等；工業(yè)區(qū)建設，包括神木新村、第二新村和趙家梁、石窯店等工業(yè)區(qū)建設。神木縣位于煤炭資源富集區(qū)的中心地帶，縣境內儲煤面積達4500平方公里，已探明儲量500億噸。近年來，能源化工項目強勢崛起，截至2008年底，神木已經成為全國第一產煤大縣（億噸級）、全國最大的蘭炭生產基地（千萬噸）、全國最大的聚氯乙烯基地（百萬噸），西部最大的煤電基地（600萬千瓦）、西部最大的浮法玻璃基地（600萬重量箱）、西部最大的電石基地（百萬噸），煤制烯烴、煤制油和多晶硅、三氯氫硅、1.4-丁二醇、煤焦

25、油輕質化等高新技術的能源化工項目已經建成或正在加緊建設。目前，榆林市將金屬鎂產業(yè)列為重點發(fā)展產業(yè)項目，將打造中國鎂都作為當地發(fā)展金屬鎂產業(yè)的戰(zhàn)略目標，神木、府谷也已經將金屬鎂產業(yè)發(fā)展提上日程，榆林地區(qū)的金屬鎂產業(yè)發(fā)展迅速，目前的生產能力和產量均居國內前列，成為我國金屬鎂的主要生產基地。目前，全世界約有200家金屬鎂生產企業(yè)，其中中國有160多家，榆林地區(qū)有40家，約占全國的1/4。其中，府谷17家，神木11家。硅鐵、白云石和煤氣等是生產金屬鎂的重要原料，占金屬鎂生產成本一半以上，其價格對金屬鎂成本影響非常大。在目前金屬鎂價格低迷，原材料價格波動劇烈的情況下，低成本優(yōu)勢凸顯。神木及周邊地區(qū)的硅鐵

26、、白云石和煤氣等資源極其豐富，價格低廉，在發(fā)展金屬鎂產業(yè)方面，擁有其他地區(qū)不能比擬的低成本優(yōu)勢。神木、府谷、榆林在我國金屬鎂產業(yè)鏈中的地位逐漸提高，金屬鎂的流通業(yè)務在神木前景可人。目前，神木縣境內大型倉儲物流企業(yè)仍屬空白狀態(tài)，根據大型倉儲物流根據神木縣煤炭、電力、化工和城鎮(zhèn)化等所取得的成就，神木縣發(fā)展規(guī)劃，鋼鐵、工程機械、汽車和建材等產品的大型倉儲物流將是神木縣經濟發(fā)展的重點發(fā)展產業(yè)。近年來，神木縣城市規(guī)?？焖贁U張，神木縣相繼啟動了錦界工業(yè)園區(qū)、神木縣城第一新村的建設，神木第二新村也已啟動。本項目即位于神木第二新村物流倉儲區(qū)內。神木第二新村規(guī)劃中，規(guī)劃的產業(yè)項目包括陶瓷、塑料、橡膠、鎂合金和機

27、械加工等，并配套有占地約2500畝的物流倉儲區(qū)。該物流倉儲區(qū)將為神木第二新村及周邊的企業(yè)提供物流服務，根據需求，物流倉儲區(qū)擬劃分為鋼鐵倉儲物流區(qū)、貴金屬、化工與礦產原料倉儲物流區(qū)、水暖五金交易城、家具建材交易城，汽車城、工程機械等。第四章 項目定定位和整整體規(guī)劃劃44.1項項目定位位項項目建設設理念：整體規(guī)規(guī)劃，突突出合理理的分布布布局；突出配配套功能能，展示示服務功功能，發(fā)發(fā)揮主導導產業(yè)的的優(yōu)勢；明確市市場定位位，按照照總量量控制、層次清清晰、特特色突出出、發(fā)展展協(xié)調的原則則，塑造造益辰倉倉儲物流流貿易市市場交通通便捷、配套完完備、安安全可靠靠、高效效的形象象；構建建完備的的信息服服務平臺臺

28、，建設設現(xiàn)代化化的服務務體系；注重經經濟發(fā)展展和環(huán)境境發(fā)展平平衡，加加強綠化化建設。本本項目建建設地點點位于榆榆林市神神木縣第第二新村村內。第第二新村村位于神神木縣城城西北55公里處處，占地地面積115平方方公里，依托神神錦工業(yè)業(yè)大街，以產業(yè)業(yè)為主、人居為為輔，由由民營企企業(yè)創(chuàng)業(yè)業(yè)園和生生態(tài)移民民區(qū)兩大大區(qū)構成成。本項目目位于神神錦工業(yè)業(yè)大街南南側，三三面臨街街，處在在第二新新村的核核心地帶帶，交通通便利，配套企企業(yè)、設設施齊全全，區(qū)位位優(yōu)勢明明顯。項項目東面面緊鄰第第二新村村管理中中心，配配套服務務設施及及其便利利。神錦錦工業(yè)大大街北側側為陶瓷瓷工業(yè)園園區(qū)、鎂鎂合金加加工園區(qū)區(qū)、橡膠膠加工園

29、園區(qū)和塑塑料工業(yè)業(yè)園區(qū)，項目南南側是機機械裝備備制造園園區(qū)。本項項目擬建建成神府府地區(qū)設設施裝備備領先、市場規(guī)規(guī)范協(xié)調調、供貨貨質量穩(wěn)穩(wěn)定及時時、服務務完善的的大型綜綜合現(xiàn)代代化倉儲儲、物流流、貿易易市場。目標顧顧客主要要包括：建材、機械、鋼材等等生產企企業(yè)和貿貿易商。項目建建成后，將成為為神木地地區(qū)集鋼鋼材、工工程機械械、汽車車、建材材（水泥泥、陶瓷瓷、涂料料、裝飾飾裝修材材料等）生產廠廠家直銷銷、代銷銷及超市市、商場場貨物倉倉儲、物物流、貿貿易為一一體的大大型倉儲儲物流貿貿易中轉轉市場。44.2項項目經營營發(fā)展模模式益辰倉倉儲物流流貿易市市場采用用規(guī)模開開發(fā)、集集約用地地，注重重可持續(xù)續(xù)發(fā)

30、展的的開發(fā)模模式。倉倉儲交易易區(qū)、倉倉庫物流流區(qū)和臨臨街商鋪鋪的經營營，采用用自營和和租賃雙雙重模式式。五年年后，在在經營需需要的情情況下，可部分分出售倉倉庫物流流區(qū)的倉倉庫（約約2.115萬平平方米）的使用用權或產產權，以以加速投投資回收收，降低低投資者者的投資資風險。益益辰倉儲儲物流貿貿易市場場由神木木縣益辰辰倉儲物物流貿易易市場有有限責任任公司負負責管理理。益辰辰倉儲物物流貿易易市場有有限責任任公司本本著便便捷高效效、透明明公正的原則則，全權權負責為為入駐商商戶解決決配套的的服務問問題，為為企業(yè)提提供優(yōu)勢勢的服務務，營造造良好的的倉儲物物流貿易易環(huán)境。其主要要職責：統(tǒng)一負負責項目目的規(guī)劃

31、劃、建設設、政策策制定和和入駐商商戶的管管理等工工作。園園區(qū)由益益辰倉儲儲物流貿貿易市場場有限責責任公司司統(tǒng)一管管理，入入駐商戶戶將根據據不同的的企業(yè)規(guī)規(guī)模享受受園區(qū)相相應的服服務:除除可以直直接使用用物流信信息系統(tǒng)統(tǒng)平臺的的支持外外，還有有相應的的業(yè)務培培訓和專專家咨詢詢支持，促進現(xiàn)現(xiàn)代物流流企業(yè)和和現(xiàn)代工工商企業(yè)業(yè)的成長長。金屬鎂鎂交易中中心則是是依托神神木優(yōu)勢勢的金屬屬鎂產業(yè)業(yè)，利用用地緣優(yōu)優(yōu)勢，集集中資源源優(yōu)勢，建立起起當地金金屬鎂生生產企業(yè)業(yè)和外地地采購商商的交易易橋梁，通過各各種增值值服務，降低金金屬鎂交交易成本本，為客客戶創(chuàng)造造價值。主要服服務方式式包括：1、在在益辰倉倉儲物流流

32、貿易市市場辦公公樓輔樓樓設立金金屬鎂生生產企業(yè)業(yè)展廳；2、設設立交易易服務中中心，進進行金屬屬鎂市場場的信息息搜集整整理、采采購中介介服務等等業(yè)務；3、構構建網絡絡信息平平臺，營營造金屬屬鎂交易易服務的的專業(yè)平平臺。4.3項目目整體規(guī)規(guī)劃本項目目規(guī)劃總總用地面面積為1140畝畝，建筑筑面積5517555.44平方米米。在考考慮用地地、周邊邊環(huán)境和和建設現(xiàn)現(xiàn)狀等因因素的基基礎上，按照集中高高效的的原則，確立了了益辰倉倉儲物流流貿易市市場四大大主題片片區(qū)：（1）倉倉儲交易易區(qū)。主主要業(yè)務務為鋼材材、工程程機械、汽車銷銷售；（2）倉倉庫物流流區(qū)。主主要業(yè)務務是為建建材貿易易、日用用百貨等等貨物提提供

33、倉儲儲中轉物物流服務務；（33）臨街街商鋪。主要業(yè)業(yè)務為工工程機械械配件供供應與售售后維修修服務等等；（44）辦公公區(qū)。主主要業(yè)務務為倉儲儲物流辦辦公服務務和金屬屬鎂交易易中心。神木木縣益辰辰倉儲物物流貿易易市場平平面圖4.3.11功能分分區(qū)1、倉倉儲交易易區(qū)倉儲交交易區(qū)占占地約556畝，建成66大交易易區(qū)，交交易區(qū)總總面積22.766萬平方方米，交交易區(qū)的的道路寬寬8米。6大交交易區(qū)細細分為鋼鋼材、工工程機械械和汽車車交易區(qū)區(qū)。倉儲儲交易區(qū)區(qū)平面圖圖（11）鋼鐵鐵交易區(qū)區(qū)主主要服務務客戶：神木第第二新村村工業(yè)區(qū)區(qū)機械裝裝備制造造園區(qū)的的企業(yè)，周邊煤煤礦、電電廠、化化工廠和和建筑市市場等。主主

34、要鋼鐵鐵品種：制造用用鋼、建建筑用鋼鋼兩大類類，包括括板材、線材、型材和和管材。（2）工工程機械械交易區(qū)區(qū)主主要服務務客戶：建筑工工程公司司、廠礦礦企業(yè)和和運輸公公司等。主主要交易易品種：載重車車輛、挖挖掘機械械、裝載載設備、筑路機機械、起起吊設備備等，兼兼營售后后維修服服務。（33）汽車車交易區(qū)區(qū)主主要服務務客戶：社會團團體、居居民，廠廠礦企業(yè)業(yè)和運輸輸公司等等。主要交交易品種種：各類類轎車，以中高高檔為主主，兼營營售后維維修服務務。2、倉倉庫物流流區(qū)倉庫物物流區(qū)占占地約448畝，建成66大倉庫庫，倉庫庫總面積積2.115萬平平方米，倉庫主主干道的的道路寬寬12米米。倉庫庫物流區(qū)區(qū)服務的的主

35、要對對象是當當地和外外地建材材企業(yè)及及貿易商商等，為為他們提提供貨物物倉儲中中轉物流流服務。倉庫庫物流區(qū)區(qū)平面圖圖3、臨街商商鋪在毗鄰鄰神木第第二新村村管理中中心的臨臨街面和和項目南南側的臨臨街面，建立一一個大型型工程機機械配件件供應中中心，為為周邊企企業(yè)和個個人提供供工程機機械配件件和維修修服務。臨街商商鋪為兩兩層，臨臨街商鋪鋪呈LL行，臨街長長度為5597.4米，建筑面面積2.42萬萬平方米米。4、辦辦公區(qū)辦公公區(qū)緊鄰鄰神錦工工業(yè)大街街，由一一棟8層層的主建建筑和22棟三層層的輔樓樓組成，周圍輔輔以綠化化帶、噴噴泉和廣廣場。辦辦公區(qū)負負責整個個倉儲物物流貿易易市場的的管理和和服務職職能，形

36、形成一一站式服服務和和全方方位服務務的服服務中心心。同時時，在輔輔樓設立立金屬鎂鎂生產企企業(yè)產品品展廳和和交易服服務中心心，為金金屬鎂生生產企業(yè)業(yè)提供展展示產品品和企業(yè)業(yè)形象的的窗口，同時為為外地金金屬鎂采采購商提提供一站站式采購購服務。44.3.2道路路交通規(guī)規(guī)劃本項目目緊鄰神神錦大街街，項目目2公里里范圍內內有眾多多公路交交通樞紐紐：榆神神、神府府高速路路出口；包神、榆神、神興、神佳二二級出入入境公路路與神木木過境線線交匯處處。貨物物主要通通過公路路運輸。此外，項目距距神木火火車站44公里，并有鐵鐵路延伸伸第二新新村的規(guī)規(guī)劃，鐵鐵路交通通也是本本項目的的運輸途途徑之一一。項目場場地內道道路

37、系統(tǒng)統(tǒng)設置合合理，在在項目北北面，設設有兩出出入口與與神錦大大街相連連，出入入口寬88米，項項目內建建設二縱縱七橫的的干道。南北向向的2條條道路寬寬8米；辦公樓樓與倉儲儲交易區(qū)區(qū)之間的的東西向向道路寬寬12米米；倉儲儲交易區(qū)區(qū)內道路路寬8米米；倉庫庫物流區(qū)區(qū)四周東東西向道道路寬112米。項目內內道路寬寬敞，車車少時，貨車可可快速實實現(xiàn)倒車車，車多多時，可可環(huán)線行行駛，方方便貨車車高效進進出。4.3.33綠化景景觀規(guī)劃劃益益辰倉儲儲物流貿貿易市場場的綠地地建設分分為以下下幾種類類型：1、公共綠綠地：包包括草坪坪、花壇壇、噴泉泉廣場等等公共設設施綠地地。2、隔隔離綠地地：益辰辰倉儲物物流貿易易市場

38、在在項目西西側規(guī)劃劃有寬約約5-66米，長長約3661.44米的防防護隔離離林帶，可以有有效隔離離噪聲和和污染。33、林蔭蔭大道：益辰倉倉儲物流流貿易市市場內沿沿主次干干道布置置綠化帶帶，道路路兩側種種植樹木木，形成成綠色林林蔭大道道。另外，在市場場的外圍圍綠地上上用不同同顏色的的自然花花草編織織廣告，既達到到綠化的的目的，又可為為市場內內企業(yè)提提供宣傳傳的平臺臺，同時時也形成成了一道道綠色圍圍墻。4.3.44用地規(guī)規(guī)劃1、總總體規(guī)劃劃用地益辰辰倉儲物物流貿易易市場用用地包括括倉儲交交易用地地、公共共設施用用地、道道路交通通用地及及綠化用用地等。倉儲交交易用地地主要承承擔倉儲儲流通功功能，規(guī)規(guī)

39、劃按低低中、低低密度開開發(fā)，建建筑形式式進行簡簡潔。具具體用地地規(guī)劃如如下表。益辰辰倉儲物物流貿易易市場規(guī)規(guī)劃用地地明細2、建設周周期建設周周期兩年年。土建建安排在在每年的的3月115日-11月月15日日間。項目目實施進進度表第五章 市場營營銷5.11市場需需求分析析近近年來，神木縣縣依托資資源優(yōu)勢勢，高度度重視城城鄉(xiāng)一體體化發(fā)展展，重點點建設縣縣城、大大柳塔、店塔、錦界、大保當當5個重重點城鎮(zhèn)鎮(zhèn)和四大大工業(yè)園園區(qū)，發(fā)發(fā)展產業(yè)業(yè)集群。第二新新村位于于神木老老城區(qū)和和錦界工工業(yè)區(qū)的的中間位位置，臨臨近縣城城，綜合合區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢明顯顯。神木縣縣第二新新村物流流倉儲區(qū)區(qū)占地225000畝，其其中，益益

40、辰倉儲儲物流貿貿易市場場1400畝，占占第二新新村物流流倉儲區(qū)區(qū)的5.6%。依托神神木縣第第二新村村的產業(yè)業(yè)集群優(yōu)優(yōu)勢和區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢，益辰辰倉儲物物流貿易易市場所所處市場場需求旺旺盛。根根據陜陜西省神神木縣第第二新村村產業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃，220099-20020年年，第二二新村物物流產業(yè)業(yè)年平均均銷售收收入能達達1200億元。20009-20220年陜陜西省神神木縣第第二新村村物流產產業(yè)收入入預測5.2營銷銷理念益辰辰倉儲物物流貿易易市場在在招商和和管理進進程中將將始終如如一遵循循以下宗宗旨：11、突出出配套功功能，展展示服務務水平；2、構構建完美美的信息息網絡平平臺，提提升信息息互通速速度；3

41、3、設施施共享，方便入入駐商戶戶經營；4、生生態(tài)設計計，營造造舒心的的工作和和交易環(huán)環(huán)境。在項項目建設設經營理理念指導導下，益益辰倉儲儲物流貿貿易市場場貫徹五五個營銷銷理念，運用靈靈活多樣樣的招商商手段，分四個個階段針針對三類類客戶，為入駐駐商戶全全面解決決倉儲物物流貿易易的配套套服務。項項目處在在神木第第二新村村倉儲物物流區(qū)內內，該區(qū)區(qū)將建成成多個物物流園區(qū)區(qū)。為了了避免相相鄰地區(qū)區(qū)物流基基地惡性性競爭，為謀求求自身更更大的發(fā)發(fā)展空間間，益辰辰倉儲物物流貿易易市場要要采取適適當的市市場細分分策略，依靠自自身獨特特優(yōu)勢，爭取物物流運作作資源，比競爭爭對手更更有效地地為客戶戶提供與與物流活活動相

42、關關的基礎礎設施、信息、咨詢等等一系列列服務。55.3營營銷渠道道策略益辰辰倉儲物物流貿易易市場的的營銷包包括兩部部分內容容：1、招商，采取多多種招商商方式，吸引商商戶入駐駐市場；2、市市場推廣廣，將益益辰倉儲儲物流貿貿易市場場作為整整體向市市場推廣廣，擴大大知名度度，為入入駐商戶戶開展業(yè)業(yè)務提供供良好的的市場環(huán)環(huán)境。5.3.11招商策策略在招商商過程中中首先應應準備完完備的宣宣傳資料料,這些些資料包包括宣傳傳畫、電電子宣傳傳工具、標準服服飾和招招商手冊冊等，培培訓專業(yè)業(yè)招商人人員，在在此基礎礎上可以以利用以以下招商商手段，或者在在某一階階段只強強調一種種手段，或者將將幾種方方法結合合起來使使

43、用，靈靈活多樣樣地進行行招商活活動。1、利用傳傳媒招商商針針對目標標客戶的的媒體習習慣，設設計打動動心扉的的廣告，利用傳傳統(tǒng)的電電子媒體體和印刷刷媒體進進行大規(guī)規(guī)模的招招商宣傳傳。2、舉舉行或參參加行業(yè)業(yè)招商會會有有選擇地地參加一一些有意意義的行行業(yè)會議議，廣泛泛聯(lián)系客客戶。針針對意向向客戶采采取方案案營銷的的方式進進行深度度接觸和和談判。33、借助助中介機機構的聯(lián)聯(lián)絡渠道道招商充分分利用如如招商代代理機構構等有關關中介，向其傳傳遞招商商信息，利用他他們的信信息和渠渠道進行行更大范范圍的招招商活動動。4、安安排招商商小組主主動招商商益益辰倉儲儲物流貿貿易市場場可主動動派出專專業(yè)招商商隊伍，進行

44、宣宣傳、信信息收集集、確定定意向客客戶的要要求和標標準，開開展深度度接洽和和有計劃劃的談判判進程。55、借助助電子網網絡招商商設設立益辰辰倉儲物物流貿易易市場專專用網站站，網站站設立專專門的招招商頻道道，網站站內容要要體現(xiàn)互互動交流流、內容容豐富、信任公公正等特特點，借借助網絡絡搜索引引擎連接接各類招招商網站站和相關關企業(yè)。66、利用用各類政政府及協(xié)協(xié)會渠道道利利用政府府有關機機構和行行業(yè)協(xié)會會的權威威性，通通過這種種平臺宣宣傳和展展示益辰辰倉儲物物流貿易易市場招招商信息息，搜尋尋目標客客戶，提提高招商商推廣力力度。5.3.22市場推推廣策略略倉倉儲物流流貿易市市場的市市場推廣廣目的是是提高市

45、市場知名名度，吸吸引客源源，增加加市場交交易額，為倉儲儲物流貿貿易市場場和入駐駐商戶增增加效益益。益辰辰倉儲物物流貿易易市場可可以采取取宣傳手手冊、用用戶雜志志、出席席推介會會和交易易會、視視覺形象象設計、互聯(lián)網網和廣告告等多種種手段混混合使用用的綜合合營銷方方式，以以達到預預期效果果。此外外，招商商和市場場推廣可可同步進進行，也也能相互互促進，但各有有側重點點。5.44招商推推廣計劃劃益益辰倉儲儲物流貿貿易市場場的營銷銷戰(zhàn)略能能否最終終落實，市場推推廣能否否成功，招商活活動起著著舉足輕輕重的作作用。招招商活動動可以分分為四個個時期，每個時時期都有有不同的的工作重重心和工工作內容容。5.44.

46、1籌籌備期籌備備期的工工作重心心為：在在進一步步市場定定位的基基礎上，規(guī)劃招招商預算算，完成成招商宣宣傳工具具的制作作，積極極利用新新聞媒體體和多種種有效的的宣傳工工具，讓讓潛在客客戶了解解益辰倉倉儲物流流貿易市市場的理理念和經經營戰(zhàn)略略，為介介紹期的的招商活活動做好好準備。時時間安排排：20009年年8月-20110年33月。5.4.22介紹期期介介紹期的的目的是是在形成成強有力力銷售組組織的基基礎上，加大宣宣傳力度度，引導導潛在客客戶對益益辰倉儲儲物流貿貿易市場場有一個個明確人人士，通通過招商商會和一一對一招招商人員員的推廣廣活動，使招商商活動進進入理想想的啟動動階段。時時間安排排：200

47、09年年3月-20110年66月。5.4.33強力推推廣期強力力推廣的的目的是是加大推推銷力度度，力爭爭益辰倉倉儲物流流貿易市市場在介介紹期基基礎上完完成累計計總量880%的的招商目目標。時間間安排：20009年66月-220100年122月。5.4.44穩(wěn)定推推廣期穩(wěn)定定推廣期期的工作作目標是是完成滯滯留的220%的的招商任任務，在在以往的的招商經經驗基礎礎上，尋尋找新的的客源和和積極改改進招商商方案。時時間安排排：20011年年1月-20111年66月。第六六章 管管理體制制66.1管管理體系系益益辰倉儲儲物流貿貿易市場場有限責責任公司司負責益益辰倉儲儲物流貿貿易市場場土地開開發(fā)、基基礎設

48、施施建設、投資融融資、招招商引資資、行政政管理、協(xié)調和和服務等等工作。公司司采用直直線職能能管理體體系，機機構設置置及職能能劃分如如下圖： 6.2人力力資源配配置與薪薪酬體系系 需要要配備各各類人員員1255人。用工工形式：業(yè)務性性較強的的崗位上上全部采采用合同同制用工工方式，其余采采用臨時時工用工工形式。本本項目招招聘有豐豐富經驗驗的管理理人員、倉儲、物流、貿易專專業(yè)人員員，各類類人員上上崗前進進行專業(yè)業(yè)知識培培訓，并并經考核核合格后后方可上上崗。掌掌握現(xiàn)代代化管理理方式，提高企企業(yè)的管管理水平平。勞動動定員表表第七章 財務分分析7.11預測依依據7.11.1收收入及利利潤依據據11、基建建

49、貸款利利率：執(zhí)執(zhí)行中國國人民銀銀行頒發(fā)發(fā)的現(xiàn)行行3-55年期貸貸款年利利率5.76%。2、銷銷售稅金金及附加加的確定定（1）營營業(yè)稅：根據地地方稅務務局的規(guī)規(guī)定，按按銷售收收入的55%計提提營業(yè)稅稅。（2）增值稅稅：由銷銷售稅抵抵扣進項項稅，稅稅率為117%。（3）城城市維護護建設稅稅:根據據國家財財政部（19993）財財發(fā)第442號文文規(guī)定，按營業(yè)業(yè)稅的55%計取取。（4）教育費費附加：根據國國務院國國發(fā)明電電（19994）第2號號文規(guī)定定，按營營業(yè)稅的的3%計計算。3、所得稅稅：根據據服務業(yè)業(yè)的所得得稅標準準，按利利潤總額額的255%計取取。4、基基準收益益率：按按8%計計算。7.1.22

50、成本估估算依據據（1）管管理費用用：本項項目管理理費用為為開發(fā)企企業(yè)在管管理和經經營中所所發(fā)生的的費用,按營業(yè)業(yè)額的44%計算算。（2）營業(yè)費費用：本本項目營營業(yè)費用用為企業(yè)業(yè)經營過過程中及及日常所所發(fā)生的的各項費費用按銷銷售收入入的3%計算。（3）財財務費用用：項目目財務費費用為開開發(fā)企業(yè)業(yè)為籌集集建設資資金所發(fā)發(fā)生的各各項費用用,本項項目主要要為貸款款利息按按年利率率5.776%計計算，第第五年經經營產生生正的現(xiàn)現(xiàn)金流入入時，按按利潤總總額的115%補補充貸款款利息。（4）工工資等費費用：各各類人員員工資按按人均工工資15500元元/月估估算,職職工福利利費按工工資總額額的144%估算算，

51、中高高層管理理人員工工資略高高于普通通工作人人員，共共4988.566萬元/年。（55）其他他費用：本項目目的場地地維修費費用及其其他費用用按銷售售收入的的1.44%計算算。7.22投資收收益預測測方方案一：所有建建筑物全全部用于于租賃未來來五年公公司的整整體業(yè)務務財務數數據的預預測總成成本費用用表單位位：萬元元項目目收益估估算表單位位：萬元元項目目的效益益分析及及財務評評估按照照新增資資金來測測算，即即將項目目投資及及項目收收益與企企業(yè)其它它投資及及收益分分開，計計算增量量投資及及增量收收益，并并以此來來評估項項目的投投資收益益及風險險。項目目現(xiàn)金流流量估算算表單位位：萬元元經計計算，該該項

52、目年年平均利利潤總額額為46672.49萬萬元，年年平均所所得稅111688.122萬元，年平均均所得稅稅后利潤潤為35504.37萬萬元。根據據利潤和和利潤分分配表計計算投總總投資收收益率、資本金金凈利潤潤率：總投投資收益益率年年平均息息稅前利利潤項目目總投資資 1100%488.233%資本金金凈利潤潤率年年平均凈凈利潤項項目資本本金 1000%67.55%BBEP（生產能能力利用用率）年固定定總成本本年營業(yè)業(yè)收入-年營業(yè)業(yè)稅金及及附加-年可變變成本 1000%225.009%方案案二：在在經營第第四年出出售倉庫庫物流交交易區(qū)未來來五年公公司的整整體業(yè)務務財務數數據的預預測總成成本費用用表

53、單位位：萬元元項目目收益估估算表單位位：萬元元項目目的效益益分析及及財務評評估按照照新增資資金來測測算，即即將項目目投資及及項目收收益與企企業(yè)其它它投資及及收益分分開，計計算增量量投資及及增量收收益，并并以此來來評估項項目的投投資收益益及風險險。項目目現(xiàn)金流流量估算算表單位位：萬元元經計計算，該該項目年年平均利利潤總額額為53380.42萬萬元，年年平均所所得稅113455.111萬元，年平均均所得稅稅后利潤潤為40035.32萬萬元。根據據利潤和和利潤分分配表計計算投總總投資收收益率、資本金金凈利潤潤率：總投投資收益益率年年平均息息稅前利利潤項目目總投資資 1100%555.544%資本金金

54、凈利潤潤率年年平均凈凈利潤項項目資本本金 1000%77.78%BBEP（生產能能力利用用率）年固定定總成本本年營業(yè)業(yè)收入-年營業(yè)業(yè)稅金及及附加-年可變變成本 1000%225.660%從計計算指標標看，方方案一全全部投資資稅前財財務內部部收益率率為388.666%，稅稅后財務務內部收收益率為為28.90%，稅后后財務凈凈現(xiàn)值為為14,9544萬元, 只要要年營業(yè)業(yè)收入達達到255.099%，企企業(yè)就可可以保本本；方案案二全部部投資稅稅前財務務內部收收益率為為44.45%，稅后后財務內內部收益益率為335.776%，均高于于行業(yè)的的基準收收益率112%，并高于于目前銀銀行的長長期貸款款利率55

55、.766%。稅稅后財務務凈現(xiàn)值值為199,3223萬元元，只要要年營業(yè)業(yè)收入達達到255.600%，企企業(yè)就可可以保本本。表明明本項目目除能滿滿足行業(yè)業(yè)最低要要求外，還有盈盈余。表表明該項項目具有有較強的的盈利能能力，在在財務上上是可以以接受的的。第八章章 資金金需求為適適應迅速速增長的的區(qū)域經經濟形勢勢，完善善區(qū)域內內建材產產品的物物流貿易易體系，實現(xiàn)公公司業(yè)務務和規(guī)模模的飛躍躍，將募募集96687.86萬萬元新建建神木縣縣益辰倉倉儲物流流貿易市市場，為為當地鋼鋼材、鎂鎂產品供供銷提供供良好的的平臺及及工程機機械、汽汽車租賃賃平臺。本本項目計計劃總投投資96687.86萬萬元人民民幣，其其中

56、，固固定資產產投資885877.066萬元，建設期期利息1100.8萬元元，流動動資金投投資10000萬萬元，明明細情況況見下表表：總投投資估算算表單位位：萬元元本項項目項目目建設總總投資996877.866萬元。其中，自籌551877.866萬元，占總投投資的553.555%，其余446.445%的的投資額額，即445000萬元采采用債權權融資的的方式取取得。第九九章 風風險分析析99.1風風險概述述本本項目在在建設和和全面投投入運營營后，將將會受到到多種風風險的困困擾。這這些風險險主要來來自于市市場、內內部管理理、財務務以及部部分不可可預見的的因素。以下就就項目的的主要風風險及其其來源做做

57、簡要闡闡述。（11）市場場風險市場場風險主主要為行行業(yè)市場場發(fā)展的的進程風風險、未未來前景景的增長長，以及及行業(yè)內內的現(xiàn)有有和潛在在競爭等等所引發(fā)發(fā)的風險險。本項項目所建建設的倉倉儲物流流園區(qū)，就所處處地區(qū)、經營范范圍和政政策導向向等方面面來看，在長期期市場競競爭中，隨著陜陜西省榆榆林市及及周邊地地區(qū)各產產業(yè)的迅迅速發(fā)展展，潛在在競爭出出現(xiàn)幾率率較大，存在著著一定的的市場競競爭風險險。但是是本項目目具有獨獨厚的地地理、交交通便利利等優(yōu)勢勢，在一一定程度度上緩解解了本項項目的市市場風險險。（2）管理風風險管理風風險主要要針對企企業(yè)在經經營過程程中的內內部風險險控制，因此在在設計時時應從制制度上規(guī)

58、規(guī)避可能能存在的的內部風風險因素素，在審審計、管管理流程程上完善善，從而而在經營營過程中中更好發(fā)發(fā)揮企業(yè)業(yè)自身的的管理優(yōu)優(yōu)勢，參參與外部部競爭。本本項目的的管理風風險主要要集中在在領導團團隊的決決策中。陜西省省榆林市市神木縣縣第二新新村是一一個集陶陶瓷、加加工、物物流、裝裝備制造造等各大大工業(yè)生生產為一一體的綜綜合工業(yè)業(yè)園區(qū)，中心物物流園區(qū)區(qū)的管理理和對大大客戶之之間的協(xié)協(xié)調將嚴嚴重影響響本項目目的長期期運作和和收益。因此本本項目的的管理風風險主要要來源于于其操作作中存在在的風險險。（3）財務風風險企業(yè)融融資產生生的財務務杠桿作作用猶如如一把雙雙刃劍，企業(yè)財財務風險險主要表表現(xiàn)有無無力償還還債

59、務風風險和利利率變動動風險。國家貸貸款利率率有波動動，必然然造成企企業(yè)的資資金成本本控制難難度增大大，從而而抵減了了預期收收益。本項項目借貸貸和償還還能力方方面的財財務風險險較小，主要的的風險來來自于對對流動資資產的使使用和控控制方面面。大型型倉儲物物流行業(yè)業(yè)需要固固定的流流動資金金以便進進行正常常的運作作。對大大量流動動資金進進行精確確的運用用和控制制將增加加企業(yè)在在財務操操作中的的難度，同時也也會增大大企業(yè)的的財務風風險。因因此本項項目的財財務風險險將集中中在流動動性風險險中。（44）其他他不可預預見風險險本本項目所所存在的的不可預預見風險險主要指指社會環(huán)環(huán)境、金金融環(huán)境境、自然然災害等等

60、因素所所帶來的的風險。在經歷歷了20008年年世界金金融危機機以后，我國出出臺了十十大振興興產業(yè)計計劃，大大力扶持持物流業(yè)業(yè)。同時時項目所所在地的的社會及及人文環(huán)環(huán)境相對對穩(wěn)定，長期發(fā)發(fā)展前景景良好，因此，主要的的不可預預見風險險將來自自于當地地的自然然環(huán)境及及自然災災害方向向。9.22主要風風險影響響分析通過過對本項項目各種種主要風風險來源源的判明明，可以以得知各各種風險險在不同同方面影影響著本本項目的的建設和和實施?，F(xiàn)就各各項目的的影響程程度做綜綜合比較較，以便便得以全全面的分分析風險險，并得得出相應應的對策策。本項項目主要要風險影影響程度度對比就本本項目各各種主要要風險的的影響力力來看，