ID193-非均衡理論下的住宅市場行為人決策方式初探

1、非均衡理論下的住宅市場行為人決策方式初探王萬力 （上海立信會計學(xué)院工商管理學(xué)院，上海，201620）摘要：隨隨著我國國住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場場化程度度的提高高，我國國住宅市市場呈現(xiàn)現(xiàn)出市場場和計劃劃的二元元經(jīng)濟模模式。利利于經(jīng)濟濟增長的的市場模模式和促促進社會會和諧的的計劃模模式造成成了各級級政府在在引導(dǎo)住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展中中的抉擇擇困難。 本文文試圖通通過考察察住宅市市場各個個行為人人在受到到就業(yè)前前景、房房價預(yù)期期、政府府干預(yù)等等不同約約束條件件下的行行為反應(yīng)應(yīng)，進而而分析這這些行為為變動對對于住宅宅市場的的供求和和價格可可能存在在的影響響，從而而得到住住宅市場場約束條條件對市市場供求求和價格格影響

2、的的方向和和程度，以便于于行為人人各方提提高的市場變變動預(yù)見見能力。關(guān)鍵詞：非均衡衡、住宅宅市場行行為人、決策方方式一、前言言改革開放放以來，中國經(jīng)經(jīng)濟逐漸漸由計劃劃轉(zhuǎn)向市市場，計計劃經(jīng)濟濟所占的的份額越越來越少少，部分分產(chǎn)業(yè)已已經(jīng)完全全市場化化。但是是住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國國民經(jīng)濟濟的重要要支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，關(guān)關(guān)系國計計民生，完全市市場化會會造成住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的波動太太大從而而影響整整個國民民經(jīng)濟的的健康平平穩(wěn)發(fā)展展。同時時，我國國土地屬屬國家所所有，新新增住宅宅用地的的出讓由由政府進進行規(guī)劃劃，由于于現(xiàn)階段段我國的的住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)遠未未飽和，住宅增增量市場場仍然大大于存量量市場。大部分分地區(qū)，經(jīng)濟適適用

3、房和和廉租房房的建設(shè)設(shè)已成規(guī)規(guī)模或者者在不久久的將來來會一定定程度上上影響市市場的供供求，因因此，我我國住宅宅市場呈呈現(xiàn)出二二元經(jīng)濟濟的模式式（即計計劃和市市場混合合體制）。在這種二二元經(jīng)濟濟模式下下，住宅宅供給部部門不但但包括計計劃體制制下的計計劃住宅宅開發(fā)部部門還存存在大量量的商品品住宅開開發(fā)企業(yè)業(yè)（開發(fā)發(fā)商），并且隨隨著住宅宅市場的的發(fā)展完完善住宅宅的市場場供給的的比例不不斷增加加，住宅宅商品化化已經(jīng)成成為住宅宅市場的的主要供供給方式式。同樣，在在以市場場化供給給為主的的經(jīng)濟中中，市場場行為人人購買能能力、購購買動機機存在差差異也直直接造成成了其各各自需求求方式、需求數(shù)數(shù)量的不不同。按按

4、照市場場行為人人住房消消費方式式的不同同，可以以分為租租賃型住住房需求求、自住住型購房房需求以以及投資資型購房房需求。政府部門門對于住住宅市場場發(fā)展方方向的認(rèn)認(rèn)識一直直處于矛矛盾的調(diào)調(diào)和之中中。一方方面，促促和諧、保穩(wěn)定定的政治治目標(biāo)使使得政府府部門要要抑制房房價過度度增長，并通過過保障性性住房建建設(shè)實現(xiàn)現(xiàn)人人有有房住、縮小住住房水平平的差距距；另一一方面，促經(jīng)濟濟、保增增長的經(jīng)經(jīng)濟目標(biāo)標(biāo)要求住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)能夠快快速發(fā)展展以帶動動關(guān)聯(lián)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)乃至至整個國國民經(jīng)濟濟保持適適度增長長，基于于此，地地價上漲漲、房價價上升、新建商商品住宅宅面積擴擴張、一一定程度度的投資資投機行行為都是是必要的的且不可可避

5、免的的市場現(xiàn)現(xiàn)象。中中央和地地方各級級政府對對兩方面面目標(biāo)的的理解方方式、價價值取向向、行為為偏好也也間接引引導(dǎo)了住住宅市場場供求力力量和價價格趨勢勢的變化化。住宅市場場行為人人決策模模型的建建模初衷衷在于通通過考察察住宅市市場各個個行為人人在不同同約束條條件下的的行為反反應(yīng)，進進而分析析這些行行為變動動對于住住宅市場場的供求求和價格格可能存存在的影影響，從從而得到到住宅市市場約束束條件對對市場供供求和價價格影響響的方向向和程度度。二、模型型的構(gòu)建建 基于以以下的前前提假設(shè)設(shè)，我們們構(gòu)建一一個三方方行為人人的住宅宅市場優(yōu)優(yōu)化決策策模型：模型的討討論的經(jīng)經(jīng)濟體中中包含三三個市場場，分別別是住宅宅

6、市場、其他市市場和勞勞動市場場；五個個行為人人，分別別是開發(fā)發(fā)商、計計劃住宅宅開發(fā)部部門、其其他行業(yè)業(yè)生產(chǎn)企企業(yè)以及及政府和和居民戶戶。關(guān)于住宅宅市場中中的數(shù)量量約束。對于開開發(fā)商而而言，住住宅市場場中可能能出現(xiàn)的的數(shù)量約約束主要要有兩種種：一是是凱恩斯斯失業(yè)均均衡所描描述的狀狀態(tài)居民購購買不旺旺，住宅宅市場明明顯供大大于求，即出現(xiàn)現(xiàn)由于居居民收入入減少而而對住宅宅市場的的溢出效效應(yīng)；再再者，對對于整個個住宅市市場而言言，土地地由于其其不可再再生性和和計劃配配置成為為整個市市場的供供給和需需求不可可逾越的的數(shù)量制制約。在在模型的的分析中中，我們們假設(shè)按按照計劃劃方式進進行的經(jīng)經(jīng)濟適用用房和廉廉

7、租房的的生產(chǎn)仍仍然存在在，同時時，受到到市場調(diào)調(diào)節(jié)的計計劃外生生產(chǎn)占相相當(dāng)大比比例。 假設(shè)住宅宅市場中中的經(jīng)濟濟適用房房和廉租租房的供供給為計計劃生產(chǎn)產(chǎn)，進行行計劃生生產(chǎn)的住住宅開發(fā)發(fā)部門具具有以下下形式的的生產(chǎn)函函數(shù)： （1）其中，表示計劃劃住宅生生產(chǎn)部門門產(chǎn)出的的住宅單單位數(shù)；是用于計計劃住宅宅生產(chǎn)的的資金單單位數(shù)；是用于計計劃住宅宅生產(chǎn)的的勞動力力數(shù)量；是用于計計劃住宅宅生產(chǎn)的的土地面面積；是資本產(chǎn)出系系數(shù)，表表示一個個單位的的資金用用于住宅宅生產(chǎn)所所能產(chǎn)出出的住宅宅產(chǎn)品面面積；和 由規(guī)劃部門制定，由容積率和建筑密度決定。是是勞動和和土地的的投入產(chǎn)出系系數(shù)，分分別表示示生產(chǎn)一一單位面面積

8、的住住宅產(chǎn)品品所需求求的勞動動力和土土地。在模型的的分析中中，我們們假定計計劃生產(chǎn)產(chǎn)的土地地由國家家單獨供供應(yīng)，可可以得到到滿足。因此，計劃生生產(chǎn)中最最主要的的要素是是資本和和勞動。住宅市場場中，除除了計劃劃生產(chǎn)部部門之外外，進行行計劃外外生產(chǎn)的的開發(fā)商商占據(jù)絕絕對優(yōu)勢勢。開發(fā)發(fā)商決定定勞動投投入時，首先考考慮的是是勞動的的成本和和勞動所所帶來收收益的比比較，即即：通過過勞動的的邊際生生產(chǎn)率和和工資相相等的原原則來決決定就業(yè)業(yè)。假定定其生產(chǎn)產(chǎn)函數(shù)如如下： （2）由于土地地供給的的數(shù)量約約束，開開發(fā)商的的生產(chǎn)函函數(shù)必須須表示這這一瓶頸頸： 這個式子表示當(dāng)住宅生產(chǎn)中的各種投入品都很充裕時，其生產(chǎn)水

9、平就由生產(chǎn)函數(shù)決定；但當(dāng)某種投入品短缺而成為瓶頸投入品時，產(chǎn)量就由這種瓶頸投入品來決定。 （3）其中，是開發(fā)商商所擁有有的資本本數(shù)量；是開發(fā)商商所雇用用的勞動動力。是開發(fā)商商所能獲獲得的土土地；是土地的的投入產(chǎn)出系系數(shù)，表表示開發(fā)發(fā)單位面面積的住住宅產(chǎn)品品所需的的土地數(shù)數(shù)量；是開發(fā)商商獲得土土地數(shù)量量的上限限。此模型重重點探討討住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的非非均衡狀狀況，假假定其他他產(chǎn)業(yè)的的供求變變動與住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)趨勢相相同，其其他產(chǎn)業(yè)業(yè)的工資資水平與與非計劃劃住宅部部門的工工資水平平相同，變動趨趨勢也相相同。 （44）假定居民民戶對他他們所支支配的閑閑暇時間間沒有效效用，即即勞動不不存在負(fù)負(fù)效用。住宅市場場

10、中，制制約市場場發(fā)展的的原因可可能是由由于供給給不足，這是由由資本緊緊缺和土土地有限限等因素素造成的的；也可可能是由由需求不不足造成成的。需需求不足足所導(dǎo)致致的住宅宅市場供供過于求求及企業(yè)業(yè)倒閉、工人失失業(yè)等連連鎖反應(yīng)應(yīng)也極大大地影響響了住宅宅市場乃乃至國民民經(jīng)濟的的健康平平穩(wěn)發(fā)展展。這正正是一種種典型的的凱恩斯斯主義失失業(yè)現(xiàn)象象。這里里假設(shè)商商品住宅宅價格和和工人工工資等價價格變量量具有向向下變動動的剛性性： 此處指工資黏性是一種普遍現(xiàn)象。 （5）上述假設(shè)設(shè)表示：當(dāng)開發(fā)發(fā)商面臨臨消費者者信心下下降、市市場需求求嚴(yán)重不不足的時時候，對對企業(yè)內(nèi)內(nèi)部的調(diào)調(diào)整主要要是重新新規(guī)劃開開發(fā)計劃劃、減少少勞

11、動和和資本的的投入。盡管房房價會下下跌、行行業(yè)內(nèi)工工資也會會下調(diào)，但是這這種價格格調(diào)整的的速度遠遠遠不如如供給量量的調(diào)整整來得快快。通常常情況下下，空置置和爛尾尾房的增增多將迫迫使開發(fā)發(fā)商裁員員。三、開發(fā)發(fā)部門的的最優(yōu)供供給決策策由于住宅宅市場同同時存在在計劃和和市場兩兩條供給給途徑，因此對對住宅開開發(fā)部門門最優(yōu)供供給決策策的研究究應(yīng)該從從住宅計計劃開發(fā)發(fā)部門和和住宅開開發(fā)企業(yè)業(yè)（開發(fā)發(fā)商）兩兩個角度度進行。計劃住宅宅開發(fā)部部門的最最優(yōu)供給給決策計劃住宅宅開發(fā)部部門的生生產(chǎn)函數(shù)數(shù)為 （6）其中，表示計劃劃住宅生生產(chǎn)部門門產(chǎn)出的的住宅單單位面積積；是用于計計劃住宅宅生產(chǎn)的的資金單單位數(shù)；是資本產(chǎn)

12、出系系數(shù)，表表示一個個單位的的資金用用于住宅宅生產(chǎn)所所能產(chǎn)出出的住宅宅單位面面積；是用于計計劃住宅宅生產(chǎn)的的勞動力力數(shù)量；是用于計計劃住宅宅生產(chǎn)的的土地面面積；和 由規(guī)劃部門制定，由容積率和建筑密度決定。是是勞動和和土地的的投入產(chǎn)出系系數(shù)，分分別表示示生產(chǎn)一一單位面面積的住住宅產(chǎn)品品所需求求的勞動動力和土土地的數(shù)數(shù)量。假設(shè)這個個生產(chǎn)函函數(shù)中的的三種生生產(chǎn)要素素（資本本、勞動動和土地地）是不不可替代代的互補補要素，收益為為常數(shù)，即：平平均收益益等于邊邊際收益益。一般來說說，經(jīng)濟濟適用房房和廉租租房等保保障性住住房的建建設(shè)用地地由政府府特供，所以這這一部門門的土地地供給不不受限制制；普遍遍而言，計

13、劃住住宅開發(fā)發(fā)部門的的勞動力力得到的的收入會會比較穩(wěn)穩(wěn)定，因因此這一一部門的的勞動供供給也不不受限制制。因此此，這一一部門的的生產(chǎn)水水平就由由固定資資本的數(shù)數(shù)量決定定： （7）計劃住宅宅開發(fā)部部門產(chǎn)品品（保障障性住房房）的總總需求由由兩部分分構(gòu)成：居民戶戶對經(jīng)濟濟適用房房的消費費需求和和政府對對廉租房房的計劃劃投資需需求。假假定保障障性住宅宅價格低低于市場場均衡價價格，因因此對這這類住房房的需求求總是大大于供給給。因此此， （8）其中，表示居民民戶對經(jīng)經(jīng)濟適用用房的消消費需求求單位面面積；表示政府府部門的的廉租房房投資計計劃需求求單位面面積計劃者必必須進行行配置使使得供需需一致： （9）其中，

14、是是計劃配配置下供供求平衡衡時的居居民戶對對保障性性住宅的的需求單單位面積積。在這一部部門中，資本市市場的限限制造成成了保障障性住宅宅市場的的超額需需求，政政府部門門的干預(yù)預(yù)使得部部分家庭庭遭受配配額限制制，同時時保障性性住宅的的供不應(yīng)應(yīng)求也推推動這類類住宅價價格呈現(xiàn)現(xiàn)不斷上上升的趨趨勢。商品住宅宅開發(fā)部部門的最最優(yōu)供給給決策商品住宅宅開發(fā)企企業(yè)產(chǎn)出出函數(shù)在商品住住宅開發(fā)發(fā)中，商商品住宅宅開發(fā)企企業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)出除了了受到資資金和勞勞動力的的約束，最可能能受到土土地供給給的制約約，其產(chǎn)產(chǎn)出的住住宅單位位面積取取決于土土地供給給和商品品住宅開開發(fā)企業(yè)業(yè)自身的的生產(chǎn)能能力，可可以表示示為如下下函數(shù)： （

15、10）其中，表示商品品住宅開開發(fā)部門門產(chǎn)出的的住宅單單位面積積；是用于商商品住宅宅生產(chǎn)的的土地面面積； m由規(guī)劃部門制定，由容積率和建筑密度決定。是土土地的投投入產(chǎn)出系系數(shù)，分分別表示示生產(chǎn)一一單位面面積的商商品住宅宅所需求求的土地地面積；是用于商商品住宅宅生產(chǎn)的的資金單單位數(shù)；是用于商商品住宅宅生產(chǎn)的的勞動力力數(shù)量；是商品住住宅開發(fā)發(fā)企業(yè)的的生產(chǎn)函函數(shù)。和是不可可替代的的生產(chǎn)要要素，是是瓶頸投投入品土地，假定這這個生產(chǎn)產(chǎn)函數(shù)具具有通常常的性質(zhì)質(zhì)：， （11）， （112）商品住宅宅開發(fā)企企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)目標(biāo)函函數(shù)作為贏利利性組織織的商品品住宅開開發(fā)企業(yè)業(yè)，其生生產(chǎn)目標(biāo)標(biāo)是實現(xiàn)現(xiàn)利潤最最大化，假設(shè)其

16、其目標(biāo)實實現(xiàn)可能能受到土土地供給給和住宅宅需求兩兩方面因因素的制制約。如果商品品住宅開開發(fā)企業(yè)業(yè)的利潤潤增長受受到土地地獲取量量的限制制，即： （133）其中，是是規(guī)劃條條件下開開發(fā)住宅宅需要的的土地；是商品品住宅開開發(fā)部門門所能獲獲得的土土地的上上限，上上式也可可以表示示為： （114）如果商品品住宅開開發(fā)企業(yè)業(yè)的利潤潤增長受受到來自自商品住住宅的需需求不足足，則： （15）其中，表表示居民民家庭需需求的商商品住宅宅單位面面積。房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是一個個周期性性較強的的產(chǎn)業(yè)，在房價價看跌的的時候，商品住住宅市場場往往存存在需求求不足的的情況。在上述約約束的前前提下，追求利利潤最大大化的開開發(fā)商的的

17、生產(chǎn)目目的可以以簡單表表示為： （16）滿足： （177）其中，表示商品品住宅開開發(fā)部門門產(chǎn)出的的住宅單單位面積積；表示單位位面積商商品住宅宅的價格格；是商品住住宅生產(chǎn)產(chǎn)勞動力力的人均均工資；是用于商商品住宅宅生產(chǎn)的的勞動力力數(shù)量；表示地價價，即：土地的的招拍掛掛價格； 2007年物權(quán)法明確規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓”。是用于商商品住宅宅生產(chǎn)的的土地面面積； m由規(guī)劃部門制定，由容積率和建筑密度決定。是土土地的投投入產(chǎn)出系系數(shù)，分分別表示示生產(chǎn)一一單位面面積的商商品住宅宅所需求求的土地地面積；

18、是用于商商品住宅宅生產(chǎn)的的資金單單位數(shù)；是商品住住宅開發(fā)發(fā)企業(yè)的的生產(chǎn)函函數(shù)；是商品住住宅開發(fā)發(fā)部門所所能獲得得的土地地的上限限；表示居民民家庭需需求的商商品住宅宅單位面面積。求解上述述最優(yōu)規(guī)規(guī)劃，可可能出現(xiàn)現(xiàn)以下幾幾種情況況：第一種情情況：開開發(fā)商既既不受市市場需求求約束，也不受受土地的的約束；開發(fā)商商的土地地數(shù)量滿滿足等式式：。這這種情況況下，開開發(fā)商的的規(guī)劃可可以表示示為： （188）滿足： （199）從上述最最優(yōu)規(guī)劃劃可以看看出，在在不受數(shù)數(shù)量約束束的情況況下，開開發(fā)商只只需提高高開發(fā)量量就可以以實現(xiàn)利利潤最大大化，而而提高開開發(fā)量的的關(guān)鍵在在于資金金，因此此這一時時期對資資金的追追逐

19、成為為開發(fā)商商的主要要目標(biāo)。第一種情情況下，社會整整體經(jīng)濟濟形勢樂樂觀，住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展處處于上升升時期，住宅開開發(fā)、購購買資金金成本較較低，房房價較為為穩(wěn)定，政府部部門對土土地供給給的控制制較為寬寬松，市市場呈現(xiàn)現(xiàn)供求兩兩旺、價價格穩(wěn)中中有升的的態(tài)勢。第二種情情況：開開發(fā)商的的開發(fā)面面積受到到土地供供給的限限制，這這時開發(fā)發(fā)商的最最優(yōu)規(guī)劃劃可以表表示為： （20）滿足： （21）第二種情情況下，開發(fā)商商的生產(chǎn)產(chǎn)能力受受到土地地供給的的限制，部分生生產(chǎn)能力力不能充充分發(fā)揮揮。因此此，資金金充裕的的開發(fā)商商會加大大土地的的囤積，以求突突破這一一瓶頸，達到第第一種情情況的狀狀態(tài)；資資金短缺缺但是有

20、有土地存存量的開開發(fā)商可可能利用用土地為為擔(dān)保向向銀行等等金融機機構(gòu)貸款款以突破破資本瓶瓶頸；而而資金缺缺乏又拿拿不到土土地的開開發(fā)商則則可能被被迫退出出市場。這種情況況下，社社會經(jīng)濟濟繁榮，住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展高漲，市場供供求兩旺旺，投資資投機需需求迅速速膨脹，土地價價格、住住宅價格格快速上上升，土土地持有有量的多多少成為為開發(fā)商商實力高高下的重重要標(biāo)志志，行業(yè)業(yè)集聚程程度逐步步增加，住宅市市場壟斷斷性增強強。第三種情情況：開開發(fā)商受受到需求求不足的的影響，這時開開發(fā)商的的最優(yōu)規(guī)規(guī)劃可以以表示為為： （222）滿足： （233）在這種情情況下，商品住住宅的銷銷售受到到需求不不足的限限制，一一般情

21、況況下，開開發(fā)商會會暫緩開開發(fā)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而開展展各種促促銷活動動以突破破銷售瓶瓶頸，回回籠資金金。如果果銷售問問題持續(xù)續(xù)得不到到解決，開發(fā)商商可能通通過減少少工資支支出以使使得利潤潤最大化化，如前前所述，工資具具有向下下的剛性性，所以以裁員成成為開發(fā)發(fā)商通常常的選擇擇。第三種情情況下，社會經(jīng)經(jīng)濟低迷迷，住宅宅產(chǎn)業(yè)由由盛轉(zhuǎn)衰衰，住宅宅需求不不足，新新建住宅宅大量空空置、積積壓，住住宅市場場交易萎萎縮，住住宅價格格下跌。 第四種情情況：當(dāng)當(dāng)瓶頸投投入品土地地受到數(shù)數(shù)量限制制與商品品住宅需需求不足足同時存存在的時時候，開開發(fā)商的的最優(yōu)規(guī)規(guī)劃可以以表示為為： （224）滿足 （255）觀察以上上規(guī)劃，可以

22、得得到： （226）這種情況況實際同同第三種種情況相相同，因因為在市市場需求求不足的的情況下下，開發(fā)發(fā)商一般般不會急急于開發(fā)發(fā)新樓盤盤，因此此也不會會受到用用地限制制。四、居民民最優(yōu)消消費決策策作為住宅宅市場需需求方，居民家家庭根據(jù)據(jù)其各自自收入水水平、需需求方式式的不同同可以分分為自住住型購房房需求、投資型型購房需需求以及及租賃型型住房需需求。不不同類型型需求家家庭的住住房消費費決策也也存在很很大差異異?？疾煲粋€個生活在在現(xiàn)在和和未來兩兩個時段段的住房房者。將將來時期期的所有有變量都都用上標(biāo)標(biāo)標(biāo)示。這個住住房者的的住房消消費的直直接效用用函數(shù)為為： （27）假設(shè)：處于投資資型購房房需求的的居

23、民家家庭，其其購房面面積不受受收入或或資金限限制，只只取決于于政府房房地產(chǎn)政政策、金金融政策策以及與與之相關(guān)關(guān)聯(lián)的住住宅升值值空間。處于自住住型購房房需求的的居民家家庭，其其收入水水平僅僅僅取決于于整體經(jīng)經(jīng)濟形勢勢，其個個體的勞勞動稟賦賦不斷提提升，并并且這類類家庭不不考慮未未來生活活必需品品的價格格和消費費量變化化。處于租賃賃型住房房需求的的居民家家庭，其其住房面面積不可可能突破破政府對對于住房房面積的的限制，這類家家庭從事事簡單勞勞動，勞勞動稟賦賦受經(jīng)濟濟形勢影影響很大大，且個個體勞動動稟賦隨隨時間增增長不大大。住房者現(xiàn)現(xiàn)期所預(yù)預(yù)計的未未來時段段的最佳佳購房面面積，是是在未來來時段全全部預(yù)

24、期期價格和和數(shù)量約約束下，使其效效用函數(shù)數(shù)達到最最大的住住房面積積。該住房者者的效用用函數(shù)可可以用下下列規(guī)劃劃表示： （228）滿足約束束條件 （299） （330）（31） （332）其中，和分別表表示住房房者現(xiàn)在在享有的的居住面面積以及及他所預(yù)預(yù)期的未未來時段段的居住住面積；表示現(xiàn)在在與未來來兩個時時段的住住房消費費中，現(xiàn)現(xiàn)期住房房消費所所占的比比重；表示未來來時段開開始時住住房者的的貨幣持持有量；和分別表表示住房房者在現(xiàn)現(xiàn)期和未未來時段段的勞動動稟賦；表示單位位住房面面積的預(yù)預(yù)期居住住價格；表示單位位生活必必需品價價格，假假設(shè)各個個時段相相等；表示每個個時段內(nèi)內(nèi)生活必必需品消消費單位位數(shù)

25、，假假設(shè)各個個時段相相等；表示預(yù)期期工資；表示勞動動市場的的預(yù)期約約束；表示政府府對住房房者居住住面積的的限制。不考慮勞勞動的負(fù)負(fù)效應(yīng)，在考慮慮未來時時段約束束的情況況下，住住房者對對未來居居住面積積的有效效需求為為：（33）當(dāng)居民家家庭的消消費類型型為投資資型購房房需求時時，其預(yù)預(yù)期居住住面積不不受收入入、貨幣幣持有量量、預(yù)期期房價的的實際值值以及其其它生活活必需品品價格的的影響，而僅僅僅受到政政府對居居住面積積的限制制。即：。當(dāng)限制程程度逐步步增加以以致房價價的升值值空間大大大降低低時，投投資型購購房需求求就會急急劇減少少；而如如果政府府對投資資投機需需求沒有有嚴(yán)格管管制，這這類需求求會劇

26、烈烈膨脹直直至房價價升值預(yù)預(yù)期發(fā)生生逆轉(zhuǎn)?？傊?，投資型型購房需需求面積積取決于于政府對對這類需需求的管管制程度度。當(dāng)居民家家庭的消消費類型型為自住住型購房房需求時時，其預(yù)預(yù)期居住住面積既既受到來來自政府府部門的的居住面面積限制制也受到到來自工工資收入入的限制制，假設(shè)設(shè)這類居居民家庭庭自身的的勞動稟稟賦會隨隨著知識識和經(jīng)驗驗的積累累不斷提提高，他他們所擔(dān)擔(dān)心的收收入減少少僅僅來來自于經(jīng)經(jīng)濟形勢勢決定的的，因此此，。 （34）在經(jīng)濟繁繁榮時期期，居民民家庭不不擔(dān)心未未來的收收入狀況況，普遍遍希望享享有更大大的居住住面積，因而很很大一部部分自住住型購房房需求受受限于政政府部門門的居住住面積限限制，即

27、即：；在在經(jīng)濟低低迷時期期，很多多居民家家庭擔(dān)心心未來收收入能否否維持現(xiàn)現(xiàn)狀，對對住房的的要求普普遍降低低，大部部分自住住型購房房需求受受限于收收入預(yù)期期、貨幣幣持有量量，并且且經(jīng)濟低低迷常常常伴隨著著住宅價價格的下下跌，買買漲不買買跌的心心理也促促使自住住型購房房家庭推推遲購買買行為或或減少購購房面積積。當(dāng)居民家家庭的消消費類型型為租賃賃型住房房需求時時，其預(yù)預(yù)期居住住面積主主要受到到來自工工資收入入的限制制，假設(shè)設(shè)這類居居民家庭庭主要從從事簡單單勞動，自身的的勞動稟稟賦隨著著時間增增長不大大，并且且其工作作崗位不不穩(wěn)定，受經(jīng)濟濟影響很很大，即即： （35）這類家庭庭的住房房需求主主要取決決

28、于勞動動收入與與生活必必需品消消費支出出之間的的結(jié)余。在經(jīng)濟繁繁榮時期期，租房房家庭的的勞動收收入主要要決定于于勞動者者自身稟稟賦，這這時， 。這這一時期期，勞動動稟賦相相對較高高的中青青年家庭庭或個人人會大量量涌入高高收入城城市，造造成住房房需求增增長；但但是如果果某個城城市的生生活成本本（生活活必需品品價格）很高，或者居居住價格格及價格格預(yù)期過過高，會會抑制人人口流入入數(shù)量以以及住房房需求增增長面積積。五、政府府部門最最優(yōu)干預(yù)預(yù)決策中央、地地方各級級政府對對住宅市市場干預(yù)預(yù)往往處處于一種種矛盾境境地。一一方面，“促增長長”的經(jīng)濟濟目標(biāo)使使得政府府希望住宅宅市場能能夠發(fā)揮揮其拉動動作用，維持

29、較較快的經(jīng)經(jīng)濟增長長速度。而在另另一方面面，“保和諧諧”的政治治目標(biāo)要要求政府府必須保保證家庭庭居住無無虞、生生活有保保障。各各級政府府不但要要承受房房地產(chǎn)所所帶來的的顯在的的金融風(fēng)風(fēng)險、國國土資源源浪費的的成本，還要密密切關(guān)注注房地產(chǎn)產(chǎn)所可能能帶來的的諸如財財富分配配失衡、社會分分配不均均等一系系列的隱隱性的政政治信用用成本。因此，中央政政府必須須在“促進增增長”和“保持和和諧”這兩大大目標(biāo)之之間尋找找平衡，以使得得住宅市市場的發(fā)發(fā)展真正正朝著“造福于于民”的方向向發(fā)展。各級政府府在住宅宅市場中中受益匪匪淺。統(tǒng)統(tǒng)計顯示示，在住宅的建建設(shè)、交交易的過過程中，政府稅稅、費收收入占到到了住宅宅價格

30、的的將近330440左左右。如如果再加加上占住住宅價格格2040的土地地費用，各級政府府在房地地產(chǎn)上的的收入將將近占到到住宅價格格的500800。 數(shù)據(jù)來源： 經(jīng)濟學(xué)家網(wǎng)站 因此此，住宅宅產(chǎn)業(yè)作作為房地地產(chǎn)業(yè)的的主要組組成部分分，既是是國民經(jīng)經(jīng)濟的重重要組成成部分，也是政政府財政政的重要要來源。如圖11所示，在住宅宅市場的的資金流流向中，地方政政府的收收益包括括土地出出讓金和和各種稅稅費，支支出為部部分廉租租房建設(shè)設(shè)資金；計劃住住宅和商商品住宅宅開發(fā)部部門的主主要收入入來自購購房款，支出為為建設(shè)成成本和各各類稅費費和利息息；購房房者不但但要支付付購房款款（包括括契稅在在內(nèi)的各各項稅費費）還要要

31、支付銀銀行利息息，租房房戶則要要向房東東（購房房者或政政府）支支付房租租；其它它相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)收入入材料費費和工程程款，支支出利息息；銀行行及金融融機構(gòu)則則為各類類企業(yè)及及個人購購房提供供貸款支支持并收收取利息息。圖1 住住宅市場場的資金金流向假設(shè)各級級政府的的收益可可以表示示為：（36）其中，表示政府府的收益益；為開發(fā)企企業(yè)的稅稅費；為土地出出讓金；為交易過過程發(fā)生生的稅費費；表示政府府的其它它收入。而政府可可能的支支出是對對保障性性住房的的投資費費用，可可以表示示為：（37）其中，表示政府府的支出出；為政府建建造經(jīng)濟濟適用房房的投資資支出；表示政府府建造廉廉租房的的投資支支出；表示政府府的其它它支出。為了實現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)濟目目標(biāo)，各各級政府府部門尤尤其是地地方政府府在一定定程度上上類似于于營利性性組織，會追求求財政收收