社區(qū)商鋪的類型

1、2016 /6社區(qū)商鋪的類型社區(qū)商鋪的類型提要：社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店社區(qū)商鋪的類型我們在第一章中曾經(jīng)按照消費者的消費行為將商業(yè)房地產(chǎn)分為物品業(yè)態(tài)、服務(wù)業(yè)態(tài)和體驗業(yè)態(tài)，結(jié)合社區(qū)商鋪的特點，社區(qū)商鋪可以按照商鋪的投資形式分類，分為零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩類。其中似乎少了體驗業(yè)態(tài)，這實際上是比較符合社區(qū)商鋪的經(jīng)營特點的。社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、

2、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)可以看出，社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點，而且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓，無疑社區(qū)商鋪屬于商鋪投資中的”小盤活躍股”。市場類商鋪市場類商鋪的類型市場類商鋪的分類和商業(yè)街商鋪的分類類似，可以有多種多樣。按照市場經(jīng)營的商品是單一類別，還是綜合類型，我們將市場類商鋪分為專業(yè)市場商鋪和綜合市場商鋪。專業(yè)市場商鋪往往集中經(jīng)營某一類（種）商品，如建材市場、電子市場等；綜合市場商鋪經(jīng)營的商品雖然有范圍，但基本上覆蓋的是某一大類商品，如北京萬通新世界商品交易市場等。需要指出的是，鑒于專業(yè)市場類

3、商鋪經(jīng)營商品的統(tǒng)一性特點，整個市場的營銷成本比較低，只要該市場的開發(fā)商對整個市場的定位準(zhǔn)確，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來的市場效果。從此特點可以得出結(jié)論：專業(yè)市場商鋪的運營成本比較低。另外，因為專業(yè)市場商鋪經(jīng)營商品的品種簡單化特點，其規(guī)劃設(shè)計的復(fù)雜程度較低，開發(fā)商比較好完成項目合理規(guī)劃問題。就綜合市場來講，因為經(jīng)營商品沒有統(tǒng)一性，所以開發(fā)商對項目的市場宣傳所能帶給經(jīng)營者的利益相對較少。除此因素以外，綜合市場的規(guī)劃設(shè)計難度相對專業(yè)市場而言較高，對開發(fā)商的專業(yè)能力有要求。專業(yè)市場商鋪的特點（1）專業(yè)市場規(guī)模特點規(guī)模大小和經(jīng)營的商品的類型沒有關(guān)系，往往和市場所處地域的市場支撐能力

4、、投資商的實力以及市場經(jīng)營的方式等因素密不可分。比如，同樣是電子市場，專業(yè)經(jīng)營電腦、配件、耗材及輔助設(shè)備北京中關(guān)村的海龍電子市場，規(guī)模龐大；而位于北京東南三環(huán)的”億客隆南城電子總匯”則規(guī)模較小，其規(guī)模差別的原因在于中關(guān)村和北京南城電子消費市場需求的差別。不同實力的投資商即使在同一個地區(qū)，投資建設(shè)同樣類型的專業(yè)市場，專業(yè)市場的規(guī)模也會差別很大，當(dāng)然贏利能力也會差別很大。這種情況一旦擺在商鋪投資者面前，選擇不可避免。經(jīng)營同樣商品的專業(yè)市場，批發(fā)、零售的投資形式對其規(guī)模的影響很大。比如位于北京南城沙子口的辦公用品批發(fā)市場，其規(guī)模約1萬平方米，專業(yè)批發(fā)辦公所需各類用品，在北京有很高的知名度，這種規(guī)模對

5、于辦公用品零售來講一定是不恰當(dāng)?shù)?。?）專業(yè)市場規(guī)劃設(shè)計特點專業(yè)市場的規(guī)劃設(shè)計并不復(fù)雜，開發(fā)商往往將每層合理分區(qū)或/并分成幾條步行街，商鋪沿街布置或商鋪按照”島”型布置。步行街的長度建議不要太長，超過600米，消費者同樣可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺。（3）專業(yè)市場名稱特點專業(yè)市場的名稱體現(xiàn)所在的位置和所經(jīng)營的商品類型兩大要素。這種名稱方式可以給消費者提供盡可能多的信息。（4）、專業(yè)市場商鋪的特點商鋪的形式專業(yè)市場商鋪的主要形式為鋪位形式，極少鋪面形式。投資回收形式專業(yè)市場商鋪的投資回收形式有采取商鋪出租的，也有些采取商鋪出售方式的。從上述內(nèi)容可以看出，專業(yè)市場商鋪的投資回收形式差別較大。比如，東方

6、家園、英國百安居、德國歐蓓德都屬于專營家居建材用品的專業(yè)市場，這類專業(yè)市場基本上都是由經(jīng)營商統(tǒng)一經(jīng)營管理；北京沙子口辦公用品批發(fā)市場，屬于批發(fā)類專業(yè)市場，經(jīng)營商采取出租經(jīng)營的方式；北京碧溪家居廣場也屬于專業(yè)市場，開發(fā)商就采取商鋪出售、經(jīng)營商接受業(yè)主委托統(tǒng)一經(jīng)營管理的方式。需要指出的是，進行商鋪投資的投資者在選擇專業(yè)市場商鋪的時候，需要對商鋪的投資形式進行深入了解，而且專業(yè)市場的規(guī)模越大，項目的管理對商鋪價值的影響力越大。綜合市場的特點（1）綜合市場規(guī)模的特點綜合市場的規(guī)模有大有小。其大小受所經(jīng)營商品的類型影響比較大，但賽睿顧問認(rèn)為，在同等運做條件下，綜合市場的競爭力比專業(yè)市場的競爭力要差，同樣

7、的成本可以打造出一個具有市場影響力的專業(yè)市場，但卻未必可以打造出一個經(jīng)營良好的綜合市場。尤其當(dāng)開發(fā)商在綜合市場開發(fā)過程中，對項目的定位不科學(xué)，市場策略缺乏創(chuàng)新時，較大規(guī)模的綜合市場將面臨風(fēng)險。（2）綜合市場規(guī)劃設(shè)計特點綜合市場規(guī)劃設(shè)計的難度較高，需要解決各商品分區(qū)的功能協(xié)調(diào)問題，也需要解決各商品分區(qū)自身的功能需要問題，還需要解決總體客流引導(dǎo)、貨物流疏導(dǎo)等問題，這些對規(guī)劃設(shè)計單位的市場意識有很高要求，設(shè)計師不可以簡單只從建筑的角度確定設(shè)計方案。北京萬通新世界商品交易市場屬于綜合市場類型，所經(jīng)營的產(chǎn)品包括化妝用品、皮具、鐘表眼鏡、飾品、服裝、家居用品、禮品、床上用品、辦公用品、通訊設(shè)備等，產(chǎn)品種類

8、繁多。管理商將該市場定位為批發(fā)中低檔生活、辦公用品的批發(fā)市場。鑒于經(jīng)營的商品種類龐雜，管理商對該市場進行了合理功能分區(qū)，首先按層進行劃分，各層商品的種類與大型百貨店的布置方式類似；各層再進行區(qū)域劃分，各區(qū)域之間及區(qū)域內(nèi)均利用寬2米左右的主通道和寬米左右的輔助通道連通。萬通小商品批發(fā)市場的內(nèi)部設(shè)計比較擁擠，但這種擁擠的設(shè)計方式還是比較符合目標(biāo)消費者的需求。萬通的規(guī)劃設(shè)計解決的大多數(shù)是”小商品”的零售商和消費者的需求，因為是小商品，所以通道不需要太寬，里面也可以擁擠一點，但如果是經(jīng)營其他類型的商品，規(guī)劃設(shè)計必然體現(xiàn)不同的技術(shù)要點。（3）綜合市場名稱特點綜合市場的名稱往往體現(xiàn)其建筑名稱或地理位置名社

9、區(qū)商鋪的類型提要：社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店稱，所經(jīng)營的商品的類別及經(jīng)營的方式等三大要素。以上信息最大限度體現(xiàn)在名稱里，便于市場推廣。（4）綜合市場商鋪的特點商鋪的形式主要是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少。投資回收形式大多數(shù)采取出租商鋪的方式，現(xiàn)在陸續(xù)有一些項目采取商鋪銷售的方式。投資策略專業(yè)市場商鋪是比較適合個人投資者投資的品種，目前在商鋪投資市場以高價成交的商鋪不少出自專業(yè)市場項目。從專業(yè)市場發(fā)展情況看，無論是產(chǎn)品選擇、定位、規(guī)模、市場策略、管理運營，國內(nèi)開發(fā)商都已經(jīng)有了比較豐富的經(jīng)驗，所以盡管投資收益水平未必最高，但較低投資風(fēng)險下較高的投資收益率是值得選擇的。當(dāng)然，專業(yè)市場商鋪投資過程