邢莊土地開發(fā)策略

1、PAGE PAGE 8邢莊土地開發(fā)策略一、項目背景 中國城市化進入了高速發(fā)展期，城市建設(shè)用地的快速擴張，在這個過程中，許多農(nóng)村的集體用地沒有及時轉(zhuǎn)變?yōu)閲杏玫?，產(chǎn)生了城中村，造成了許多城中村改造和發(fā)展的難題。目前還沒有解決城中村的理想辦法。全國各地的城市都在摸索之中。臨潁上一一輪總體體規(guī)劃之之后，在在建設(shè)中中遇到了了一些問問題。最最近臨潁潁又制定定了潁北北新區(qū)的的規(guī)劃，主要是是對臨潁潁行政中中心和穎穎北工業(yè)業(yè)區(qū)的規(guī)規(guī)劃。邢莊地處處臨潁城城區(qū)中心心，北至至潁川路路，南達達人民路路，西接接新城路路，東連連1077國道。臨潁的的總體規(guī)規(guī)劃，特特別是潁潁北新區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃與邢莊的的土地開開發(fā)密切切相關(guān)，

2、是邢莊莊土地開開發(fā)利用用的重要要影響因因素。如何開發(fā)發(fā)邢莊的的土地，在不多多的土地地上創(chuàng)造造盡可能能多的財財富，保保障邢莊莊人的生生活，并并進一步步使邢莊莊人過上上富裕幸幸福的生生活，是是我們的的一個重重要研究究課題。二、邢莊莊土地開開發(fā)價值值策略本次邢莊莊的土地地價值開發(fā)發(fā)策略是是：商業(yè)業(yè)居住為為主，景景觀設(shè)計計和市政政設(shè)施配配套為輔輔，工業(yè)業(yè)向外發(fā)發(fā)展。下下面就商商業(yè)開發(fā)發(fā)、居住開開發(fā)、景景觀設(shè)計計、市政政設(shè)施配配套展開開分析1商業(yè)開開發(fā)1、1邢邢莊商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀表一：邢邢莊規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)的的城市主主干道路名寬度（MM）長度（MM）迎賓路3520000新城路4020000人民路35900潁河路35

3、680表二：臨臨潁縣涉涉及邢莊莊的路段段商業(yè)市市場統(tǒng)計計表區(qū)域名稱稱店鋪數(shù)量量（個）經(jīng)營狀況況好一般差人民路474823848逍襄路2385014048迎賓路1992514826新城路1085103合計1019916277582 資料來來源：臨潁縣縣商業(yè)市市場調(diào)查查情況據(jù)統(tǒng)計臨臨潁縣路路段商業(yè)業(yè)的商鋪鋪總數(shù)是是22443間，其中經(jīng)經(jīng)營狀況況好的有有3233間。這這樣，邢邢莊周邊邊幾條道道路的商商業(yè)店鋪鋪數(shù)量占占全縣比比例高達達45.4%，經(jīng)營狀狀況好的的商鋪更更占全縣縣狀況好好的商鋪鋪的500.2%。不僅僅數(shù)量占占優(yōu)，質(zhì)質(zhì)量也占占優(yōu)。全全縣商鋪鋪的租金金平均水水平為1186.3元/（平方方米年

4、）。邢莊商商鋪的地地段較好好，商商鋪租金金收入理理應(yīng)比平平均水平平高，商商業(yè)開發(fā)發(fā)價值很很大。邢莊利用用好它在在火車站站與汽車車站之間間，行政政中心與與工業(yè)中中心之間間的優(yōu)越越地理位位置，以以及人流流量大，商業(yè)基基礎(chǔ)好的的條件，做大做做強商業(yè)業(yè)，努力力打造臨臨潁縣的的商業(yè)中中心這個個品牌。邢莊商業(yè)業(yè)區(qū)位圖圖1、2邢邢莊各路路段的商商業(yè)狀況況分析表三：邢邢莊主要要商業(yè)路路段的商商業(yè)狀況況區(qū)域名稱稱店鋪數(shù)量量（個）經(jīng)營狀況況好一般差數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例人民路4748217.33%38481%81.7%逍襄路2385021%14058.88%4820.22%迎賓路1992512.66%14874

5、.44%2613%新城路10854.6%10395.44%00合計1019916215.99%77576.11%828%人民路商商鋪數(shù)量量最多，經(jīng)營狀狀況最好好。經(jīng)營營狀況差差的商鋪鋪只占極極少數(shù)。逍襄路路經(jīng)營狀狀況差的的和好的的都占220%左左右。迎迎賓路經(jīng)經(jīng)營狀況況差的和和好的占占13%左右，狀況一一般的占占74.4%，總體情情況比逍逍襄路好好。新城城路沒有有經(jīng)營差差的商鋪鋪，但好好的也很很少，絕絕大部分分是狀況況一般的的。1、3邢邢莊商業(yè)業(yè)空間開開發(fā)。打造臨潁潁倒“日”字商圈圈。潁河河路、人人民路、新城路路、迎賓賓路圍成成一個“口”字，中中間規(guī)劃劃建設(shè)一一條步行行商業(yè)街街，打通通潁河路路

6、和人民民路商業(yè)業(yè)街。形形成一個個倒“日”字商圈圈。規(guī)劃建設(shè)設(shè)邢莊商商業(yè)步行行街。在在邢莊內(nèi)內(nèi)部打通通潁河路路商業(yè)街街和人民民路商業(yè)業(yè)街，避避免了人人行和車車行之間間的過多多干擾，結(jié)合廣廣場的建建設(shè)，營營造濃郁郁的商業(yè)業(yè)氛圍，大大提提升邢莊莊內(nèi)部土土地的商商業(yè)價值值。人民路繼繼續(xù)做臨臨潁商業(yè)業(yè)第一街街，通過過空間尺尺度、空空間氣氛氛、室內(nèi)內(nèi)外空間間結(jié)合、環(huán)境景景觀、豐豐富多樣樣的里面面設(shè)計，吸引更更多高檔檔次的商商家進駐駐?？臻g設(shè)計計手段有有：設(shè)立商業(yè)業(yè)廣場，形成商商業(yè)中心心，提升升商業(yè)價價值；設(shè)立商業(yè)業(yè)步行街街，形成成更為濃濃郁的商商業(yè)氛圍圍。改善逍襄襄路、迎迎賓路的的商鋪經(jīng)經(jīng)營狀況況。發(fā)展新

7、城城路商業(yè)業(yè)。1、4邢邢莊的其其他商業(yè)業(yè)現(xiàn)代家具具城。進進駐商戶戶10家家，占地地面積1100000平方方米，商商業(yè)面積積40000平方方米，租租金收入入2.44萬元/月。競競爭對手手主要有有久順家家具城，紅雙喜喜家具城城?，F(xiàn)在在現(xiàn)代家家具城占占有優(yōu)勢勢。未來來，依托托邢莊商商業(yè)中心心的打造造和營造造好購物物環(huán)境進進一步擴擴大領(lǐng)先先優(yōu)勢。麗晶大酒酒店。酒酒店經(jīng)營營良好。年平均均入住率率在700%以上上，旺季季生意供供不應(yīng)求求?？紤]慮隨著經(jīng)經(jīng)濟和城城市的發(fā)發(fā)展，住住宿需求求會不斷斷增加，可結(jié)合合商業(yè)適適度發(fā)展展酒店旅旅館業(yè)。2房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)2、1 邢莊房房地產(chǎn)價價值臨潁現(xiàn)在在的房地地產(chǎn)消費費水

8、平大大概是111000元/平平方米。本地的的居民的的購買力力有限。高層住住宅的管管理費用用高，多多層住宅宅更適應(yīng)應(yīng)本地的的需求。邢莊地處處城市中中心。周周邊有潁潁川路、人民路路、新城城路、迎迎賓路等等城市的的交通主主干道，交通十十分便利利。同時時黃龍渠渠從中間間穿越，將來黃黃龍渠兩兩邊各六六十米寬寬的休閑閑綠帶的的設(shè)計建設(shè)設(shè)，進一一步提升升了邢莊莊的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)價值。因此，邢莊的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)價價值比臨臨潁的其其他地區(qū)區(qū)要高。有數(shù)據(jù)據(jù)顯示，在中小小城市，中低層層、小高高層的房房地產(chǎn)開開發(fā)價值值最大。邢莊位位于臨潁潁市區(qū)的的絕好地地段，房房地產(chǎn)開開發(fā)以小小高層為為主，中中低層為為輔，較較為合理

9、理。2、2 邢莊各各區(qū)塊房房地產(chǎn)開開發(fā)價值值分析黃龍渠兩兩岸房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)區(qū)。范范圍是黃黃龍渠以以北至黃黃龍路，以南至至潁河路路。這里里臨近黃黃龍渠休休閑帶。濱水地地區(qū)一向向是人們們喜愛的的居住地地帶，中中原屬于于缺水地地區(qū)，濱濱水地區(qū)區(qū)尤其受受居民歡歡迎。這里的的房地產(chǎn)產(chǎn)價值是是邢莊最最好的，也是臨臨穎很好好的居住住地段。當然，房地產(chǎn)產(chǎn)不僅僅僅靠區(qū)位位和黃龍龍渠的，要進一一步提升升這個片片區(qū)的居居住價值值，還要要做好戶型型的設(shè)計計、小區(qū)區(qū)配套設(shè)設(shè)施、區(qū)區(qū)內(nèi)環(huán)境綜綜合指數(shù)數(shù)。黃龍渠南南岸其他他地區(qū)。這里四四邊分別別是人民民路商業(yè)業(yè)帶、逍逍襄路商商業(yè)帶、新城路路商業(yè)帶帶和迎賓賓路商業(yè)業(yè)帶，同同時

10、即將將打造的的富有特特色的邢邢莊商業(yè)業(yè)步行街街和商業(yè)業(yè)廣場，商業(yè)成成為了這這里房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的突出出要素。伴隨著著將來商商業(yè)廣場場和商業(yè)步步行街的的建成，這里的的房地產(chǎn)產(chǎn)價值會會進一步步提升。黃龍渠北北岸其他他地區(qū)。這里的的居住區(qū)區(qū)與城市市其他地地區(qū)的居居住區(qū)連連成一片片?？煽伎紤]作為為開發(fā)式式住宅，對外出出售，以以補充邢邢莊改造造過程中中的資金金不足。3 景觀觀設(shè)計及及價值分分析隨著居民民收入增增加，生生活水平平的提高高，他們們對生活活環(huán)境的的要求也也高了。人居環(huán)環(huán)境日益益成為人人們關(guān)注注的問題題。邢莊地處處臨潁市市區(qū)中心心，寸金金寸土。如果忽忽略了環(huán)環(huán)境景觀觀設(shè)計，對土地地過度開開發(fā)，不不

11、僅不能能帶來更更多的收收益，反反而會因因為環(huán)境境差大大大降低邢邢莊的吸吸引力，造成邢邢莊土地地價值衰衰退。為為了防止止衰退，為了增增強吸引引力，在在規(guī)劃設(shè)設(shè)計中，十分重重視邢莊莊景觀設(shè)設(shè)計。黃龍渠休休閑帶。邢莊地地處中原原地區(qū)，水的缺缺乏使得得濱水地地區(qū)變得得更加有有吸引力力。如果果利用得得好，這這里將是是永久的的活力地地帶。黃黃龍渠兩兩岸規(guī)劃劃了寬約約50米米的休閑閑帶，同同時在北北岸還規(guī)規(guī)劃了一一個用地地約一公公頃的公公園，就就是為了了打造邢邢莊的休休閑中心心，提升升兩岸的的商業(yè)和和房地產(chǎn)產(chǎn)價值。邢莊南北北綠帶。在貫穿穿邢莊南南北的新新城路和和另一條條邢莊內(nèi)內(nèi)部道路路兩邊布布置寬220米的

12、的街頭綠綠地，改改善區(qū)內(nèi)內(nèi)環(huán)境。這樣邢莊莊就形成成了“一橫兩兩縱”的景觀觀總體格格局。在在綠帶內(nèi)內(nèi)部設(shè)計計座椅、雕塑、小型游游樂設(shè)施施等街頭頭小品。4、市政政設(shè)施配配套三、邢莊莊的土地地開發(fā)策略略建議近期保留留工業(yè)，工業(yè)的的收入作作為村改改造的啟啟動資金金。近期建設(shè)設(shè)黃龍渠渠以南、新城路路以東、潁河路路以北的的一片村村民集中中居住區(qū)區(qū)。中期期建設(shè)潁潁河路以以南、迎迎賓路以以西、邢邢莊商業(yè)業(yè)步行街街以東的的一塊用用地作為為村民集集中居住住用地。每戶村村民提供供2000平方米米的住房房。其中中1200平方米米村民住住，另外外80平平方米用用于出租租房，作作為村民民長期的的生活來來源，保保障村民民收入。置換出來來的黃龍龍渠以南南的原村村民的大大片居住住用地。未來有有商業(yè)開開發(fā)價值值的用作作商業(yè)開開發(fā)。村村民每戶戶都分有有商鋪，村民可可自主經(jīng)經(jīng)營，也也可用來來出租。進一步步增加村村民的收收入。剩剩下的