房地產(chǎn)行業(yè)土地4月報：一線城市土地供需活躍三線持續(xù)疲弱

1、 第 頁 HYPERLINK / 2019 年 5 月 27 日目錄 HYPERLINK l _bookmark0 全國土地市場分析4 HYPERLINK l _bookmark11 財政收入和土地出讓金分析7 HYPERLINK l _bookmark18 財政支出和基建投資分析9 HYPERLINK / 2019 年 5 月 27 日圖表目錄 HYPERLINK l _bookmark1 圖表 1. 全國購置土地面積累計增速4 HYPERLINK l _bookmark2 圖表 2. 全國土地成交價款累計增速4 HYPERLINK l _bookmark3 圖表 3.百城土地供應和成交面積

2、4 HYPERLINK l _bookmark4 圖表 4. 百城住宅用地供應和成交面積5 HYPERLINK l _bookmark5 圖表 5. 百城住宅用地供應量增速5 HYPERLINK l _bookmark6 圖表 6. 百城住宅用地成交量增速5 HYPERLINK l _bookmark7 圖表 7. 百城土地用地供應和成交總價款5 HYPERLINK l _bookmark8 圖表 8. 百城住宅用地供應和成交價款5 HYPERLINK l _bookmark9 圖表 9. 百城土地成交總價增速6 HYPERLINK l _bookmark10 圖表 10. 百城住宅用地成交總

3、價增速6 HYPERLINK l _bookmark12 圖表 11. 政府性基金預算收入情況7 HYPERLINK l _bookmark13 圖表 12. 全國政府性基金收入7 HYPERLINK l _bookmark14 圖表 13. 國有土地使用權出讓收入7 HYPERLINK l _bookmark15 圖表 14. 全國一般公共預算收入情況8 HYPERLINK l _bookmark16 圖表 15. 全國一般公共預算收入8 HYPERLINK l _bookmark17 圖表 16. 房地產(chǎn)相關稅種收入8 HYPERLINK l _bookmark19 圖表 17. 政府性基

4、金預算支出情況9 HYPERLINK l _bookmark20 圖表 18. 全國政府性基金支出9 HYPERLINK l _bookmark21 圖表 19. 國有土地使用權出讓支出9 HYPERLINK l _bookmark22 圖表 20. 全國一般公共預算支出情況9 HYPERLINK l _bookmark23 圖表 21. 全國一般公共預算支出10 HYPERLINK l _bookmark24 圖表 22. 基建相關預算支出增速10 HYPERLINK l _bookmark25 附錄圖表 23. 報告中提及上市公司估值表11全國土地市場分析1-4 月，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：房地產(chǎn)

5、開發(fā)企業(yè)土地購置面積 3,582 萬平方米，同比減少 33.8%，增速比上月下降 0.7%；土地成交價款 1,590 億元，下降 33.5%，增速比上月下降 6.5%。1-4 月，萬得數(shù)據(jù)顯示：100 個中大城市成交土地占地面積 18,347 萬平方米，同比減少 8.4%，成交土地規(guī)劃建筑面積 35,130 萬平米，同比減少 8.3%；土地成交總價 10,043 億元，同比下降 0.1%，累計土地成交樓面均價 2,859 元/平米，同比增長 8.8%。圖表 1. 全國購置土地面積累計增速圖表 2. 全國土地成交價款累計增速100806040200(20)(%)150100500(%)(40)2

6、011-052011-102012-032012-082013-012013-062013-112014-042014-092015-022015-072015-122016-052016-102017-032017-082018-012018-062018-112019-04(60)(50)2011-052011-102012-032012-082013-012013-062013-112014-042014-092015-022015-072015-122016-052016-102017-032017-082018-012018-062018-112019-04(100) 全國購置土地面

7、積:累計同比100大中城市:成交土地占地面積:累計同比資料來源：國家統(tǒng)計局，萬得，中銀國際證券 全國土地成交價款:累計同比(右軸)100大中城市:成交土地總價:當月值:累計值:同比資料來源：國家統(tǒng)計局，萬得，中銀國際證券土地供應量方面，4 月百城土地單月供應建筑面積同比上升 33.5%，1-4 月累計供應量同比下降 3.8%， 其中，一線、二線、三線城市累計供應量同比分別變化 25.6%、2%、-10.1%。土地成交量方面，4 月百城土地單月成交建筑面積同比上升 6%，1-4 月累計成交同比下降 8.3%，其中，一線、二線、三線城市累計成交量同比分別變化 22.1%、-3.7%、-15.2%。

8、圖表 3.百城土地供應和成交面積單月土地供應量-建筑面積（萬平米）同比（%）累計土地供應量-建筑面積（萬平米） 同比（%）單月土地成交量-建筑面積（萬平米） 同比（%）累計土地成交量-建筑面積（萬平米）同比（%）100 城一線城市二線城市三線城市12877.833.538405.1(3.8)666.6373.71946.125.65251.254.716666.52.06960.013.919792.5(10.1)9183.46.035130.3(8.3)543.1(7.5)2416.122.14638.132.616230.6(3.7)4002.2(12.6)16483.7(15.2)資料來

9、源： 萬得，中銀國際證券 HYPERLINK / 2019 年 5 月 27 日住宅用地供應量方面，4 月百城住宅用地單月供應建筑面積同比上升 70.3%，1-4 月累計供應量同比上升 6.6%，其中，一線、二線、三線城市累計供應量同比分別變化 51.5%、11.3%、0.3%。住宅用地成交量方面，4 月百城住宅用地單月成交建筑面積同比上升 28.7%，1-4 月累計成交同比下降 5.4%，其中，一線、二線、三線城市累計成交量同比分別變化 10.4%、0.5%、-13.3%。圖表 4. 百城住宅用地供應和成交面積單月住宅用地供應量-建筑累計住宅用地供應量-建筑單月住宅用地成交量-建筑累計住宅用

10、地成交量-建筑面積（萬平米同比（%）面積（萬平米 同比（%） 面積（萬平米 同比（%） 面積（萬平米 同比（%）100 城一線城市二線城市三線城市6485.670.318472.26.6126.9952.4601.651.52830.5118.78992.811.33528.141.08877.80.34606.628.715668.0(5.4)132.82.7849.210.42652.261.18216.20.51821.61.06602.5(13.3)資料來源： 萬得，中銀國際證券圖表 5. 百城住宅用地供應量增速(%)160140120100806040200(20)(40)(60)2

11、011-052011-112012-052012-112013-052013-112014-052014-112015-052015-112016-052016-112017-052017-112018-052018-11(80)圖表 6. 百城住宅用地成交量增速(%)160140120100806040200(20)(40)(60)2011-052011-112012-052012-112013-052013-112014-052014-112015-052015-112016-052016-112017-052017-112018-052018-11(80) 100大中城市:供應住宅用地規(guī)

12、劃建筑面積:一線城市:累計同比100大中城市:供應住宅用地規(guī)劃建筑面積:二線城市:累計同比 100大中城市:供應住宅用地規(guī)劃建筑面積:三線城市:累計同比資料來源：萬得，中銀國際證券 100大中城市:成交住宅用地規(guī)劃建筑面積:一線城市:累計同比100大中城市:成交住宅用地規(guī)劃建筑面積:二線城市:累計同比 100大中城市:成交住宅用地規(guī)劃建筑面積:三線城市:累計同比資料來源：萬得，中銀國際證券土地成交總價方面，4 月百城土地單月成交總價同比上升 41.8%，1-4 月累計成交總價同比下降 0.1%， 其中，一線、二線、三線城市累計成交總價同比分別變化 3.4%、4.6%、-10.6%。百城土地均價

13、方面， 4 月百城土地單月成交樓面均價同比上升 33.8%，1-4 月累計成交均價同比上升 8.8%，其中，一線、二線、三線城市累計成交量同比分別變化-15.3%、8.7%、5.5%。圖表 7. 百城土地用地供應和成交總價款單月土地成交累計土地成交單月土地成交累計土地成交總價（億元）同比（%）總價（億元） 同比（%） 均價（萬平米 同比（%） 均價（萬平米 同比（%）100 城一線城市二線城市三線城市3124.641.810042.9(0.1)210.1(15.9)1405.93.42010.191.85915.54.6904.40.12721.5(10.6)3402.533.82858.88

14、.83869.0(9.1)5818.8(15.3)4333.944.63644.78.72259.814.51651.05.5資料來源： 萬得，中銀國際證券圖表 8. 百城住宅用地供應和成交價款單月土地成交累計土地成交單月土地成交累計土地成交總價（億元）同比（%）總價（億元） 同比（%） 均價（萬平米 同比（%） 均價（萬平米 同比（%）100 城一線城市二線城市三線城市2753.753.48541.26.4182.44.01174.626.51784.897.55194.49.9786.59.92172.2(8.4)5977.619.25451.412.513732.31.313831.21

15、4.66729.422.66322.29.44317.68.83289.95.7 HYPERLINK / 2019 年 5 月 27 日資料來源： 萬得，中銀國際證券圖表 9. 百城土地成交總價增速(%)220200180160140120100806040200(20)(40)(60)2011-052011-112012-052012-112013-052013-112014-052014-112015-052015-112016-052016-112017-052017-112018-052018-11(80)圖表 10. 百城住宅用地成交總價增速(%)220200180160140120

16、100806040200(20)(40)(60)2011-052011-112012-052012-112013-052013-112014-052014-112015-052015-112016-052016-112017-052017-112018-052018-11(80) HYPERLINK / 2019 年 5 月 27 日 100大中城市:成交土地總價:一線城市:累計同比100大中城市:成交土地總價:二線城市:累計同比 100大中城市:成交土地總價:三線城市:累計同比資料來源：萬得，中銀國際證券 100大中城市:住宅用地總價:一線城市:累計同比100大中城市:住宅用地總價:二線城市

17、:累計同比 100大中城市:住宅用地總價:三線城市:累計同比資料來源：萬得，中銀國際證券財政收入和土地出讓金分析1-4 月，全國政府性基金預算收入 19,563 億元，同比下降 4.8%，較上月提高 1.4%。分中央和地方看，中央政府性基金預算收入 1,261 億元，同比增長 3.8%；地方政府性基金預算本級收入 18,302 億元，同比下降 5.4%，其中國有土地使用權出讓收入 0 億元，同比下降 7.6%，較上月提高 1.9%。圖表 11. 政府性基金預算收入情況累計值（億元）同比(%)較上月變化(%)占比(%)全國政府性基金收入19563.0(4.8)1.4中央政府性基金收入1261.0

18、3.8(2.3)6.4地方本級政府性基金收入18302.0(5.4)1.793.6其中：國有土地使用權出讓收入NANANANA房企本年土地成交價款1589.6(33.5)(39.6)8.1資料來源：財政部、萬得，中銀國際證券圖表 12. 全國政府性基金收入圖表 13. 國有土地使用權出讓收入50403020100(10)(20)(30)(40)(%)50403020100(10)(20)(30)(40)(50)(%)(%)100806040200(20)(40)2011-052011-102012-032012-082013-012013-062013-112014-042014-092015

19、-022015-072015-122016-052016-102017-032017-082018-012018-062018-112019-04(60)2012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-02 全國政府性基金收入:累計同比資料來源：財政部、萬得，中銀國際證券 國有土地使用權出讓收入:累計同比(左軸) 全國土地成交價款:累計同比(右軸)資料來源

20、：財政部、萬得，中銀國際證券 HYPERLINK / 2019 年 5 月 27 日1-4 月，全國一般公共預算收入 72,651 億元，同比增長 5.3%，較上月回落 0.9%。其中，中央一般公共預算收入 34,667 億元，同比增長 4.3%；地方一般公共預算本級收入 37,984 億元，同比增長 6.1%。全國一般公共預算收入中的稅收收入 63,692 億元，同比增長 4.6%。其中，國內(nèi)增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅分別實現(xiàn)收入 26,377 億元、14,979 億元、3,963 億元， 分別同比增長 12.4%、9%、-30.9%。土地和房地產(chǎn)相關稅收中，土地增值稅 2,081 億元

21、，同比增長 9.6%； 房地產(chǎn)稅 1,073 億元，同比增長 2.5%。圖表 14. 全國一般公共預算收入情況累計值（億元）同比(%)較上月變化(%)占比(%)全國一般公共預算收入72651.05.3(0.9)中央一般公共預算收入34667.04.3(1.1)47.7地方一般公共預算本級收入37984.06.1(0.7)52.3稅收收入63692.04.6(1.6)87.7國內(nèi)增值稅26377.012.41.736.3企業(yè)所得稅14979.09.0(6.8)20.6個人所得稅3963.0(30.9)(1.2)5.5土地和房地產(chǎn)相關稅收6389.08.8房產(chǎn)稅1073.02.50.91.5契稅1

22、984.02.7土地增值稅2081.09.62.9城鎮(zhèn)土地使用稅824.0(11.3)1.1耕地占用稅427.0(2.3)0.6資料來源：財政部、萬得，中銀國際證券圖表 15. 全國一般公共預算收入圖表 16. 房地產(chǎn)相關稅種收入(%)20181614121086422012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-02050403020100(10)(20

23、)(%)2011-052011-102012-032012-082013-012013-062013-112014-042014-092015-022015-072015-122016-052016-102017-032017-082018-012018-062018-112019-04 公共財政收入:累計同比資料來源：財政部、萬得，中銀國際證券 稅收收入:房產(chǎn)稅:累計同比稅收收入:土地增值稅:累計同比資料來源：財政部、萬得，中銀國際證券 HYPERLINK / 2019 年 5 月 27 日財政支出和基建投資分析1-4 月，全國政府性基金預算支出 22,421 億元，同比增長 38.3%，較

24、上月回落 17.6%。分中央和地方看，中央政府性基金預算本級支出 365 億元，同比增長 100%；地方政府性基金預算本級收入 22,056 億元， 同比增長 37.6%。圖表 17. 政府性基金預算支出情況累計值（億元）同比(%)較上月變化(%)占比(%)全國政府性基金支出22421.038.3(17.6)中央政府性基金支出365.0100.011.01.6地方本級政府性基金支出22056.037.6(17.9)98.4其中：國有土地使用權出讓支出NANANANA資料來源：財政部、萬得，中銀國際證券圖表 18. 全國政府性基金支出圖表 19. 國有土地使用權出讓支出(%)5040302010

25、050403020100(10)(%)(10)(20)(30)2012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-02(40)(20)(30)(40)2012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022

26、017-062017-102018-022018-062018-102019-02(50) 全國政府性基金支出:累計同比全國政府性基金收入:累計同比資料來源：財政部、萬得，中銀國際證券 國有土地使用權出讓金收入安排的支出:累計同比國有土地使用權出讓收入:累計同比(左軸)資料來源：財政部、萬得，中銀國際證券 HYPERLINK / 2019 年 5 月 27 日1-4 月，全國一般公共預算支出 75,667 億元，同比增長 15.2%，較上月提高 0.2%。其中，中央一般公共預算本級支出 10,300 億元，同比增長 14.9%；地方一般公共預算支出 65,367 億元，同比增長 15.2%。從

27、主要支出項目情況看：城鄉(xiāng)社區(qū)支出 7,457 億元，同比增長 23.3%；農(nóng)林水支出 5,743 億元，同比增長 16.4%；社會保障和就業(yè)支出 11,896 億元，同比增長 7.7%。圖表 20. 全國一般公共預算支出情況累計值（億元）同比(%)較上月變化(%)占比(%)全國一般公共預算支出75667.015.20.2中央一般公共預算支出10300.014.90.313.6地方一般公共預算支出65367.015.20.286.4社會保障和就業(yè)11896.07.70.115.7醫(yī)療衛(wèi)生與計劃生育0.00.00.00.0基礎設施建設相關19767.026.1城鄉(xiāng)社區(qū)事務7457.023.30.5

28、9.9農(nóng)林水事務5743.016.41.87.6交通運輸4897.033.1(14.3)6.5節(jié)能環(huán)保1670.026.6(4.0)2.2資料來源：財政部、萬得，中銀國際證券圖表 21. 全國一般公共預算支出(%)4035302520151050(5)2011-052011-102012-032012-082013-012013-062013-112014-042014-092015-022015-072015-122016-052016-102017-032017-082018-012018-062018-112019-04(10)圖表 22. 基建相關預算支出增速(%)50403020100(10)(20)05/1108/1111/1102/1205/1208/1211/1202/1305/1308/1311/1302/1405/1408/1411/1402/1505/1508/1511/1502/1605/1608/1611/1602/1705/1708/1711/1702