房地產(chǎn)行業(yè)：房企發(fā)債成本下行熱點二線城市土地成交回暖

1、市場表現(xiàn)板塊表現(xiàn)本周申萬房地產(chǎn)板塊收于 4615.75 點，累計上漲 4.36%，同期上證綜指上漲 2.73%， 深證成指累計上漲 3.44%，滬深 300 上升 2.37%；行業(yè)橫向?qū)Ρ葋砜?，房地產(chǎn)板塊上漲 4.36%,位列中游。圖 1：滬深 300 與申萬房地產(chǎn)板塊數(shù)據(jù)來源：，Wind圖 2：申萬板塊周漲跌幅比較數(shù)據(jù)來源：，Wind行業(yè)個股表現(xiàn)本周板塊內(nèi)漲幅第一為泰禾集團（000732），本周累計漲幅 25.50%，其次為空港股份、鳳凰股份、華鑫股份、渝開發(fā)；跌幅前五則分別為 ST 津濱、ST 巖石、銀億股份、上實發(fā)展與城投控股。表 1：本周漲跌幅榜漲幅跌幅1泰禾集團（000732）25.

2、50%ST 津濱（000897）-10.07%2空港股份（600463）24.37%ST 巖石（600696）-9.02%3鳳凰股份（600716）18.76%銀億股份（000981）-8.39%4華鑫股份（600621）18.65%上實發(fā)展（600748）-5.56%5渝開發(fā)（000514）18.51%城投控股（600649）-4.38%數(shù)據(jù)來源：整理，wind個股重要公告本周，招商蛇口、津濱發(fā)展、城投控股、北辰實業(yè)、天地源、哈高科、世茂股份先后公告了 2018 年年度業(yè)績報告，其中招商蛇口作為行業(yè)龍頭企業(yè)，交出了一份滿意的答卷：2018 年實現(xiàn)營業(yè)收入總額 882.78 億元，同比增長 1

3、6.25%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤 152.40 億元，同比增長 20.42%，基本每股收益為 1.89 元，同比增長 18.13%；2019 年公司計劃實現(xiàn)新開工面積 1100 萬平方米，竣工面積 1000萬平方米，簽約銷售金額 2000 億元。此外，中南建設(shè)將其員工持股計劃完成出售，其成本均價為 6.73 元/股，公告日當(dāng)天的收盤價為 9.47 元/股。公司名稱公告日期公告內(nèi)容招商蛇口3/182018 年年度報告。2018 年實現(xiàn)營業(yè)收入總額 882.78 億元，同比增長 16.25%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤 152.40 億元，同比增長 20.42%，基本每股收益為 1.

4、89 元，同比增長 18.13%；2018 年，公司在近 60 個城市及地區(qū)擁有在售項目 214 個，全年實現(xiàn)簽約銷售面積 827.35 萬平方米，同比增加45.15%；累計實現(xiàn)簽約銷售金額 1705.84 億元，同比增加 51.26%；2019 年公司計劃實現(xiàn)新開工面積 1100萬平方米，竣工面積 1000 萬平方米，簽約銷售金額 2000 億元。中南建設(shè)3/18關(guān)于公司 2017 年員工持股計劃持股出售完畢及終止實施事宜的公告。截止 2017 年 11 月 8 日，公司 2017年員工持股計劃完成公司股票的購買，該計劃通過二級市場累計購入公司股票 130,758,148 股，占公司總股本的

5、 3.52%，成交均價為 6.73 元/股。2018 年 11 月 7 日公司 2017 年員工持股計劃持有的公司股份解除限售，截至 2019 年 3 月 5 日，公司 2017 年員工持股計劃持有的公司股票已全部出售完畢。陽光城3/18關(guān)于陽光集團增持公司股份成為單一最大股東的提示性報告。公司于 2019 年 3 月 18 日收到公司控股股東陽光集團的通知，陽光集團通過深圳證券交易所證券交易系統(tǒng)增持公司股份占公司總股本已達(dá)18.05%，已成為公司單一最大股東。根據(jù)本次增持計劃，陽光集團及關(guān)聯(lián)方將按照公司 2018-228 號公告的內(nèi)容繼續(xù)增持公司股份。華夏幸福3/19第六屆董事會第六十四次會

6、議決議公告。吳向東被選舉為公司聯(lián)席董事長，任期與第六屆董事會一致。2 月 19 日，吳向東正式加入華夏幸福，任首席執(zhí)行官暨總裁。津濱發(fā)展3/192018 年年度報告。2018 年年度報告。2018 年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入 1.55 億元，同比減少 84.14%，主要系上年同期下屬津匯公司紅樹灣 A 項目滿足收入確認(rèn)條件 確認(rèn)收入，而本報告期沒有新增確認(rèn)收入的項目所致。歸屬母公司所有的凈利潤為-12948.00 萬元，主要受下列因素影響：(1)本年度公司房地產(chǎn)項目基本處于前期開發(fā)建設(shè)階段，無新增可結(jié)算收；(2)受渤鋼系債務(wù)重整導(dǎo)致軋三鋼鐵公 司對我公司欠款無法按期償還的影響，本年度計提壞賬準(zhǔn)備 3

7、340 萬元；(3)津匯紅樹灣 B 項目由于受到地塊間路段道路 規(guī)劃變更影響，計提了存貨跌價準(zhǔn)備 2436 萬元。表 2：地產(chǎn)板塊個股重要公告城投控股3/192018 年年度報告。2018 年度，公司實現(xiàn)營業(yè)收入 69.03 億元，同比增幅 115%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤 10.28 億元，同比減幅 41.53%；實現(xiàn)基本每股收益 0.41 元/股，同比減幅 38.82%。凈資產(chǎn)收益率 5.41%，資產(chǎn)負(fù)債率 45.53%。完成全年的經(jīng)營目標(biāo)。北辰實業(yè)3/202018 年年度報告。2018 年，公司積極推進低成本擴張、品牌擴張和資本擴張的三大戰(zhàn)略，把握市場機遇，強化科學(xué)管控，堅持創(chuàng)新

8、引領(lǐng)，推動企業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，資產(chǎn)規(guī)模連年增長，收入和利潤更是創(chuàng)下歷史最高水平。報告期內(nèi)，在公司可結(jié)算項目增加以及結(jié)算項目中高房價產(chǎn)品占比較高帶動下，公司實現(xiàn)營業(yè)收入人民幣 1,786,416.3 萬元，同比上升 15.58%；利潤總額為人民幣 280,031.9 萬元，同比上升 55.10%；由于結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品中部分為合作項目，歸屬母公司凈利潤人民幣 118,951.2 萬元，同比上升 4.31%。天地源3/202018 年年度報告。報告期內(nèi)，公司全年實現(xiàn)銷售收入 52.67 億元，同比增加 33.18%；實現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤 4.20 億元，同比增加 65.46%；全年實現(xiàn)新簽 52.08 億

9、元，實現(xiàn)回款 58.34 億元，新開工面積 86.53 萬平米，竣工面積 51.94 萬平米。主要經(jīng)營指標(biāo)均取得歷史最好成績。全年無重大安全事故發(fā)生。截至 2018 年 12 月 31 日，公司總資產(chǎn)為 217.29 億元，凈資產(chǎn)（歸屬母公司所有者權(quán)益）為 33.89 億元；每股收益 0.4865 元，同比去年增長 65.48%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為 13.07%，比 2017年增加 4.47 個百分點。哈高科3/212018 年年度報告。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入 29,940.46 萬元，同比增加 34.52%。實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤 1,513.66 萬元，同比減少 27.72

10、%。歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤 1,492.60 萬元，同比增加 24.03%。實現(xiàn)每股收益 0.0419 元，扣除非經(jīng)常性損益后每股收益 0.0413元。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 3,083.37 萬元，同比減少 48.32%。截止 2018 年12 月 31 日，歸屬于上市公司所有者權(quán)益為 74,436.17 萬元，資產(chǎn)總額 100,155.97 萬元。世茂股份3/212018 年年度報告。公司實現(xiàn)簽約額 271 億元，比 2017 年同期增長 25%，比 2018 年計劃增長 13%；實現(xiàn)簽約面積 138 萬平方米，比 2017 年同期增長 25%，

11、比 2018 年計劃增長 28%。 HYPERLINK 34/SmartReaderWeb/SmartReader/?type=1&id=458065603&fav=1&device=pc&gateway=news&terminaltype=wft&version=6966 公司實現(xiàn)營業(yè)收入 206.74億元，同比增長 10.74%；實現(xiàn)凈利潤 47.26 億元，同比增長 27.17%；歸屬于上市公司股東的凈利潤 24.04億元，同比增長 7.96%。泰禾集團3/23關(guān)于轉(zhuǎn)讓杭州蔣村項目標(biāo)的公司部分股權(quán)的公告。公司全資子公司杭州泰禾臵業(yè)集團有限公司與上海世茂股份有限公司全資子公司上海煦曉企業(yè)管

12、理有限公司于 2019 年 3 月 22 日簽署杭州泰禾蔣村項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，杭州泰禾向上海煦曉轉(zhuǎn)讓杭州泰禾持有的杭藝輝商務(wù)咨詢有限公司 51%股權(quán)，股權(quán)對價為 37,889 萬元。嘉凱城3/232018 年年度報告。營業(yè)收入 16.94 億元，同比增加 34.59%；歸屬上市公司股東的凈利潤虧損 15.64 億元，較 2017 年虧損同比增加 178.68%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的流量凈額-7.79 億元，同比增加 70.75%；基本每股收益-0.87 元 /股。數(shù)據(jù)來源：公司公告，整理行業(yè)政策及新聞?chuàng)幽鲜∈≈睓C關(guān)住房資金管理中心網(wǎng)站 21 日發(fā)布通知，經(jīng)住房公積金監(jiān)管部門同意，對省直住房公積金

13、貸款政策進行調(diào)整，夫妻雙方均在省直中心連續(xù)正常繳存住房公積金 6 個月以上，鄭州市區(qū)內(nèi)購買首套住房，滿足省直中心住房公積金貸款條件，最高貸款額度由原來的 60 萬元調(diào)整為 80 萬元，其他情況貸款額度由原來的 40 萬元調(diào)整為 60 萬元，進一步降低購房群眾壓力。時間內(nèi)容3/193 月 18 日，經(jīng)濟參考報頭版刊文稱，政府工作報告提出，今年要更好解決群眾住房問題，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這既緊緊抓住了長期以來房地產(chǎn)市場運行的“痛點”，也進一步明確了未來深入落實房住不炒定位的實踐方向，保障困難群體基本居住需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。表 3：行業(yè)相關(guān)新聞3/20住建部：2019 年上半年

14、全國工程建設(shè)項目審批時間再壓減一半，壓縮至 120 個工作日以內(nèi)。數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò)資料，整理表 4：政策相關(guān)新聞時間內(nèi)容3/18海南省住房公積金管理局于 3 月 17 日發(fā)布關(guān)于重啟個人商業(yè)性住房按揭貸款住房公積金貸款業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知，隨著全省住房公積金個貸率的回落，為減輕繳存職工，特別是購買 2017 年 9 月 28 日前取得出讓用地開發(fā)建設(shè)或采取裝配式建造方式建造的新建樓盤的部分繳存職工，償還商業(yè)性住房貸款的負(fù)擔(dān)，充分保障職工權(quán)益，根據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進一步規(guī)范商品房銷售中使用住房公積金貸款購房行為的通知的要求，結(jié)合海南省實際，重啟受理個人商業(yè)性住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款業(yè)務(wù)

15、。3/23河南住房公積金貸款新規(guī)：鄭州市區(qū)內(nèi)購買首套住房，滿足省直中心住房公積金貸款條件，最高貸款額度由原來的 60 萬元調(diào)整為 80 萬元，其他情況貸款額度由原來的 40 萬元調(diào)整為 60 萬元。數(shù)據(jù)來源：整理土地市場本周土地市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計至 2019 年第 11 周，即 3 月 11 日-3 月 17 日。全國 100 大中城市合計供應(yīng)土地規(guī)劃建面 1622.37 萬平米，合計成交土地建筑面積 568.93 萬平米； 當(dāng)周土地成交樓面均價為 2266.00 元/平米，溢價率 15.48%；成交總價方面，百城土地成交總價為 128.94 億元，其中一線、二線、三線城市分別占比 11.66%、6

16、8.53%、19.81%，本周土地市場表現(xiàn)寡淡，成交總量環(huán)比明顯下滑，但溢價率仍保持 2019 年以來的較高水準(zhǔn)。分城市級別來看，一線、二線、三線城市本周成交土地面積為52.33、269.55、247.05 萬平米，樓面均價分別為 2874.00 元/平米、3577.00 元/平米、948.00 元/平米，土地成交溢價率為 0.00%、21.58%、7.06%，二線城市土地成交溢價率保持在 20%以上，保持回暖態(tài)勢。圖 3：百城土地供應(yīng)、成交情況圖 4：百城土地成交均價及溢價率數(shù)據(jù)來源：，wind數(shù)據(jù)來源：，wind圖 5：百城土地成交總價圖 6：一二三線城市土地總價情況數(shù)據(jù)來源：，wind數(shù)

17、據(jù)來源：，wind圖 7：一二三線城市供應(yīng)土地面積情況圖 8：一二三線城市成交土地面積情況數(shù)據(jù)來源：，wind數(shù)據(jù)來源：，wind圖 9：一二三線城市成交土地溢價率數(shù)據(jù)來源：，Wind房企融資情況本周債券發(fā)行市場表現(xiàn)活躍，發(fā)行規(guī)模以中交地產(chǎn)的 19 中交房產(chǎn) MTN001 最大， 為 20 億元；融資成本方面，本周發(fā)行的產(chǎn)品利率大多低于公司于 2017、2018 年發(fā)行的相同期限的產(chǎn)品，較 2016 年發(fā)行成本仍較高。公司名稱債券簡稱及性質(zhì)性質(zhì)債項評級主體評級發(fā)行規(guī)模（億元）發(fā)行期限（年）票面利率利差資金用途備注復(fù)地19 復(fù)地 F2私募債民企-AAA-2+15.88%3.28%償還 17 復(fù)地

18、 F1 公司債成本低于 2017 年 4 月 27 日發(fā)行的 2+1 年期公司債（6.55%）中國金茂19 金茂SCP001超短期融資央企-AA+60.743.47%1.12%用于發(fā)行人補充營運資金成本低于 2018 年 7 月 30 日發(fā)行的超短融（4.27%）新城控股19 新城 02一般公司債民營企業(yè)AAAAAA10.003+25.90%3.01%用于償還公司有息負(fù)債 16 新城 01、16 新城 02成本低于 2018 年 4 月 27 日發(fā)行的 10 億 5 年期 PPN（6.90%）新城控股19 新城 01一般公司債民營企業(yè)AAAAAA11.002+25.05%2.44%用于償還公司

19、有息負(fù)債 16 新城 01、16 新城 02成本低于 2018 年 10 月 29日發(fā)行的 2+2 年公司債（7.43%）遠(yuǎn)洋集團19 遠(yuǎn)洋 01一般公司債央企AAAAAA173+24.06%1.27%償還公司債券本息成本低于 2018 年 8 月 2 日發(fā)行的 3+2 公司債（4.70%）、2017 年 11 月 21日的 3+2 公司債（5.29%遠(yuǎn)洋集團19 遠(yuǎn)洋 02一般公司債央企AAAAAA125+24.59%1.52%償還公司債券本息成本低于 2018 年 2 月 9 日發(fā)行的 3 年期企業(yè)債（5.95%）藍(lán)光發(fā)展19 藍(lán)光 01一般公司債民營企業(yè)AA+AA+112+17.50%4

20、.88%用于償還到期或行權(quán)的公司債券成本低于 2018 年 5 月 29 日發(fā)行的 3 年期公司債（7.90%）上海世茂19 世茂 G2一般公司債民企AAAAAA1034.64%1.86%擬用于償還存量公司債券成本低于 2018 年 3 月 8 日公司發(fā)行的 3 年期中票（6.33%）富力地產(chǎn)19 富力地產(chǎn)SCP 003超短融民企-AAA100.744.83%2.48%用于償還到期超短融資券成本為公司已發(fā)行的超短融中最低格力地產(chǎn)19 格地 01一般公司債地方國企AAAAA435.30%2.50%全部用于償還有息債務(wù)成本低于 2018 年發(fā)行的 3年期中票（6.80%-7.50%）中鐵地產(chǎn)19

21、中鐵 03一般公司債央企-AAA33+24.90%2.10%擬用于償還公司債券成本低于 2018 年 1 月 17 日發(fā)行的 3+2 年期中票（5.94%）小商品城19 浙小商SCP003超短融地方國企-AA+100.743.47%1.12%擬全部用于臵換發(fā)行人到期債務(wù)成本為 2018 年以來公司發(fā)行的超短融中最低龍光控股19 龍控 01一般公司債民企AAAAAA15.13+25.50%2.70%擬將剩余資金全部用于償還到期或行權(quán)公司債券成本低于 18 年發(fā)行的龍控01-龍控 05（2+2 年期）公司債，5.98%-7.30%中交地產(chǎn)19 中交房產(chǎn)MTN001中期票據(jù)央企AAAAAA2034.

22、18%1.38%募集資金用于償還借款成本低于 2018 年 10 月 29日發(fā)行的 3 年期中票（4.56%）金地美元債AAA3（USD）2019年 4月6%（發(fā)表 5：本周房企發(fā)債情況集團（標(biāo)普BB-）1 日發(fā)行 21年 9 月 6 日到期行收益率 5.7%）華遠(yuǎn)地產(chǎn)美元債3（USD）2.58.5%成本低于 2018 年 11 月 8 日發(fā)行的 2 年期 2 億美元債（11%）保利發(fā)展美元債5（USD）53.875%成本低于 2018 年 9 月 17 日發(fā)行的 5 年期 5 億美元債（4.75%）數(shù)據(jù)來源：wind，整理0 公司名稱債券簡稱剩余期限（年）周成交量（億）票面利率(%)估價收益

23、率（中債%）主體評級中交房地產(chǎn)集團19 中交房產(chǎn)MTN0012.986319.44.18%4.12%AAA招商蛇口18 招商蛇口SCP0010.084911.53.74%3.13%AAA富力地產(chǎn)19 富力地產(chǎn)SCP0030.7260104.83%5.03%AA+濱江集團19 濱江房產(chǎn)CP0020.97819.74.10%4.16%AAA招商蛇口19 招商蛇口SCP0010.15074.12.98%3.06%AAA信達(dá)地產(chǎn)18 信達(dá)地產(chǎn)PPN0021.7589+145.97%5.46%AAA榮盛發(fā)展18 榮盛地產(chǎn)PPN0030.17263.97.3%8.31%AAA信達(dá)投資16 信投 010.1

24、781+23.64.7%4.79%AAA華潤臵地17 華潤臵地MTN001A1.33973.44.55%3.40%AA聯(lián)發(fā)集團19 聯(lián)發(fā)集SCP0010.630133.55%3.56%AA+保利發(fā)展16 保利地產(chǎn)MTN0012.62742.93.28%3.72%AA+保利發(fā)展15 保利房產(chǎn)MTN0021.17262.84.60%3.36%AAA光明地產(chǎn)18 光明房產(chǎn)MTN0012.3534+3+N2.67.25%5.94%AAA富力地產(chǎn)16 富力 040.04+32.133.48%5.86%AAA藍(lán)光發(fā)展18 藍(lán)光MTN0011.98+3+N27.80%8.44%AA+本周地產(chǎn)企業(yè)信用債成交量

25、第一為 19 中交房產(chǎn) MTN001, 周成交量為 19.4 億元。表 6：本周交易所地產(chǎn)債成交情況數(shù)據(jù)來源：wind，整理公司名稱最新變動日期最新中債隱含評級主體評級北京金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2019-3-20AA-AA-（ 債項評級 AA，調(diào)低，北京京煤集團有限責(zé)任公司擔(dān)保）泰禾集團股份有限公司2019-3-15AAA+國購?fù)顿Y集團2019-2-1CC福星惠譽控股有限公司2019-1-14A+AA融信(福建)投資集團有限公司2018-12-11A+AA+銀億股份有限公司2018-12-24CC冠城大通股份有限公司2018-12-20AA-AA表 7：近期房企中債隱含評級變動情況景瑞地產(chǎn)

26、(集團)有限公司2018-11-5A+AA數(shù)據(jù)來源：wind，整理重點事件點評： 二線城市土地市場回暖，面粉并未貴過面包隨著行業(yè)資金面的逐步寬松與城市間分化的預(yù)期逐漸形成一致，近期部分二線熱點城市土地市場出現(xiàn)明顯回溫，如合肥、濟南均再次出現(xiàn)溢價率超 100%的土地。我們針對部分高溢價率土地做了梳理，可以看到盡管成交溢價率明顯上行，但成交樓面價與目前周邊競品售價相比仍有一定差距，未出現(xiàn) 2016、2017 土地市場過熱時的“ 面粉貴過面包”的情況，即使以目前競品銷售均價估算，這些高溢價率土地依然有一定的利潤空間。近期部分二線城市土地市場雖有所回暖，但遠(yuǎn)未達(dá)到 2016、17 年的過熱，更多是因為

27、政府降低了起拍價格后使得項目即使在限價情況下也具有一定的利潤空間，如合肥市濱河區(qū)地塊在過去就曾因為未到拍賣底價而兩度流拍；同時開發(fā)商在競價過程中也表現(xiàn)的更為理性，極少出現(xiàn)地價貴過房價的情況。我們認(rèn)為即使在市場下行階段，只要項目存在合理利潤空間，此類高溢價率土地未來將會繼續(xù)出現(xiàn)。表 8：近期部分高溢價率土地地塊廈門 X2019P01 地塊濟南楓葉散熱器廠地塊合肥包河區(qū)S 1902 地塊合肥濱河區(qū)BH2018-02 地塊占地面積（平米）175141791612243470278容積率21.622成交總價（萬元）9200055280286963240350溢價率45.57%114.26%140%132.65%樓面均價（元/平米）26211192841170017100周邊競品售價3-3.5 萬元/平米2-2.5 萬元/平米2-2.2 萬元/平米2-2.5 萬元/平米數(shù)據(jù)來源：整理廈門 X2019P01 地塊土地位于翔安新城區(qū)域，共吸引 22 家開發(fā)商參與競拍，周邊大多為 2016、2017 年廈門高溢價率土地，如融僑以 42.2 億元獲得 2016XP04 地塊，單價 38345 元/平米； 融創(chuàng)則在 2017 年 3 月以 30.76 億元拍得 2016XP06 地塊，單價 37512 元/平米。目前周邊競品售價以