房地產(chǎn)行業(yè)：大灣區(qū)發(fā)展綱要落地房貸利率繼續(xù)下行

1、市場表現(xiàn)板塊表現(xiàn)本周申萬房地產(chǎn)板塊收于 3914.74 點，累計上漲 4.53%，同期上證綜指上漲 4.54%， 深證成指累計上漲 6.47%，滬深 300 上漲 5.43%；行業(yè)橫向?qū)Ρ葋砜?，地產(chǎn)板塊漲跌幅位列各行業(yè)中游。圖 1：滬深 300 與申萬房地產(chǎn)板塊數(shù)據(jù)來源：，Wind圖 2：申萬板塊比較數(shù)據(jù)來源：，Wind行業(yè)個股表現(xiàn)本周上證綜指重回 2800 點，跟隨整體行情，地產(chǎn)板塊內(nèi)多數(shù)股票收漲。本周地產(chǎn)板塊內(nèi)漲幅第一為市北高新（600604），累計上漲 27.49%，其次為粵泰股份、中天金融、榮豐控股、華業(yè)資本；跌幅前五分別為 S T 巖石、華聯(lián)控股、綠地控股、南都物業(yè)，以 S T 巖石

2、（600696）跌幅最大，本周累計微跌 0.91%。表 1：漲幅跌幅前 5漲幅跌幅1市北高新（600604）27.49%S T 巖石（600696）-0.91%2粵泰股份（600393）19.57%華聯(lián)控股（000036）-0.32%3中天金融（000540）19.50%綠地控股（600606）-0.15%4榮豐控股（000668）18.46%南都物業(yè)（603506）-0.08%5華業(yè)資本（600240）17.52%-數(shù)據(jù)來源：wind，整理個股重要公告本周，華夏幸福發(fā)布公告稱任命原華潤置地執(zhí)行董事吳向東為公司首席執(zhí)行官暨總裁，將全面負(fù)責(zé)公司業(yè)務(wù)，同時公司原總裁孟驚擔(dān)任公司聯(lián)席總裁，分管產(chǎn)業(yè)新

3、城及其相關(guān)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。公司正式形成北京+深圳的南北雙總部辦公模式，也是平安入股華夏幸福后公司迄今為止的最大變動。而在 2018 年 12 月，華夏幸福發(fā)布公告稱任命原華潤置地執(zhí)行董事、CFO 俞建擔(dān)任聯(lián)席總裁一職，分管華夏幸福財務(wù)及融資等業(yè)務(wù)，而吳向東的入職也是俞建后第二位前往華夏幸福任職的原華潤置地高管。公司名稱時間公告內(nèi)容華夏幸福2/19會議審議通過關(guān)于提名董事候選人的議案、關(guān)于聘任公司高級管理人員的議案以及關(guān)于召開公司2019 年第三次臨時股東大會的議案。鑒于郭紹增先生已向公司董事會申請辭去公司董事及戰(zhàn)略委員會委員等職務(wù)，公司提名吳向東先生為公司第六屆董事會董事候選人，并聘任吳向東先生為公

4、司首席執(zhí)行官（CEO） 暨總裁，聘任孟驚先生為分管產(chǎn)業(yè)新城及其相關(guān)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的聯(lián)席總裁。南都物業(yè)2/19董事會于近日收到公司副總經(jīng)理張林先生遞交的書面辭職申請書。由于個人原因，張林先生申請辭去公司副總經(jīng)理職務(wù)，辭職后將不再擔(dān)任公司及下屬子公司職務(wù)。云南城投2/20董事會收到公司高級管理人員袁浩先生及李向何先生的辭職申請。袁浩先生因工作變動原因，申請辭去公司副總經(jīng)理職務(wù)；李向何先生因工作變動原因，申請辭去公司副總經(jīng)理職務(wù)。泛?？毓?/21泛?？毓晒煞萦邢薰緦徸h通過了提名公司第九屆董事會非獨立董事候選人以及聘任公司高級管理人員的相關(guān)事項。調(diào)整后，韓曉生、張喜芳、武晨、馮壯勇不再擔(dān)任公司高級管理人員

5、職務(wù)。銀億股份2/18銀億股份有限公司審議通過了關(guān)于終止發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買資產(chǎn)并募集配套資金事項的議案，公司經(jīng)審慎考慮及與交易各方商議，決定終止本次發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買寧波艾禮富電子有限公司 100%的股權(quán)并募集配套資金事項。黑牡丹2/192018 年 5 月，公司與上海大生、南通路橋簽署投資框架協(xié)議，擬以現(xiàn)金方式受讓上海大生所持南通路橋的股權(quán)。經(jīng)慎重考慮決定在協(xié)議約定的有效期滿后不再延長。同時，未來交易各方不排除尋求法律法規(guī)允許的其他途徑進行合作。中糧地產(chǎn)2/21中糧地產(chǎn)向明毅發(fā)行股份購買其持有的大悅城地產(chǎn) 9,133,667,644 股普通股股份并擬采用詢價方式向不超過表 2：重要公

6、告10 名特定投資者發(fā)行股份募集配套資金。本次發(fā)行股份購買資產(chǎn)發(fā)行股份數(shù)量 2,112,138,742 股，發(fā)行股份價格為 6.84 元/股，新增股份性質(zhì)為有限售條件流通股。至此，本次發(fā)行股份購買資產(chǎn)的標(biāo)的資產(chǎn)大悅城地產(chǎn)股份已完成過戶。數(shù)據(jù)來源：行業(yè)政策及新聞本周，安徽阜陽取消有關(guān)地塊上市后價格限制的條款，在去年 8 月份之前，安徽阜陽在當(dāng)?shù)氐耐恋爻鲎尮嬷?，往往會注明“競買人在競得土地后，所開發(fā)的商品住宅房屋銷售均價不得高于同一區(qū)域、同一類別、同一品質(zhì)的 2016 年 10 月份房屋銷售均價”。而在今年 1 月份的最新土地出讓公告中，該條款徹底消失不見了。這意味著開發(fā)商對于今后獲取的土地可以

7、根據(jù)市場行情自行調(diào)整價格，同時代表著地方政府根據(jù)區(qū)域市場動態(tài)調(diào)節(jié)政策環(huán)境。隨著市場景氣度的整體下行與分化，未來各地地方政府也會根據(jù)自身市場情況調(diào)整政策，進一步落實因城施策。表 3：本周重要政策性事件一覽時間內(nèi)容2/21安徽阜陽國土部門在近日發(fā)布的土地出讓文件中，將有關(guān)地塊上市后價格限制的條款取消，這也就意味著，開發(fā)商可以根據(jù)市場行情自行調(diào)整房價。數(shù)據(jù)來源：整理中共中央、國務(wù)院印發(fā)了粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要，該規(guī)劃是指導(dǎo)粵港澳大灣區(qū)合作發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。隨著粵港澳大灣規(guī)劃最終落地，粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)與發(fā)展將不斷提速，而部分擁有較多粵港澳大灣區(qū)地區(qū)土地儲備的房企也必將受益于整體發(fā)展。此外，住建部于

8、 2 月 18 日發(fā)布的住宅項目規(guī)范（征求意見稿），其中包含“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”以及“城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付”等條例，我們認(rèn)為：1、 由于此次公布的僅是征求意見稿，因此不代表其能夠很快能夠落地；2、 其次關(guān)于套內(nèi)面積計價，只是計價方式的改變，由于過去部分項目對于套內(nèi)面積、公攤面積并不透明，因此采用套內(nèi)面積計價能夠減少買賣雙方的矛盾，但并不代表購房成本的下降，總價依然是不變的；同時公攤面積并不是越小越好。3、 關(guān)于全裝修交付，由于并未給出實施的時間、標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)則，因此落地的時間未定；其次根據(jù)過往的經(jīng)驗，由于期房銷售制度，買賣雙方對于最終交付時裝修品質(zhì)經(jīng)常會產(chǎn)生矛盾。時間內(nèi)容02/1

9、8新華社報道，2 月 18 日中共中央、國務(wù)院印發(fā)了粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要，并發(fā)出通知，要求各地區(qū)各部門結(jié)合實際認(rèn)真貫徹落實。該規(guī)劃是指導(dǎo)粵港澳大灣區(qū)當(dāng)前和今后一個時期合作發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。規(guī)劃近期至 2022 年，遠(yuǎn)期展望到 2035 年。02/20中共中央國務(wù)院關(guān)于堅持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見由新華社受權(quán)發(fā)布。文件首次提出，允許承包土地的經(jīng)營權(quán)擔(dān)保融資，并要求堅持農(nóng)村土地集體所有、不搞私有化，堅持農(nóng)地農(nóng)用、防止非農(nóng)化。文件提出要進一步深化農(nóng)村土地制度改革，在修改相關(guān)法律的基礎(chǔ)上，完善配套表 4：本周重點行業(yè)新聞一覽制度，全面推開農(nóng)村土地征收制度改革和農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用

10、地入市改革，加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。2/21國家發(fā)展和改革委發(fā)布關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見。意見指出，強化政策協(xié)同機制。積極構(gòu)建都市圈互利共贏的稅收分享機制和征管協(xié)調(diào)機制，加強城市間稅收優(yōu)惠政策協(xié)調(diào)。健全都市圈商品房供應(yīng)體系，強化城市間房地產(chǎn)市場調(diào)控政策協(xié)同。2019 年將推動公共租賃住房保障范圍常住人口全覆蓋，提高住房公積金統(tǒng)籌層次，建立住房公積金異地信息交換和核查機制，推行住房公積金轉(zhuǎn)移接續(xù)和異地貸款。2/22住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的一項新規(guī)征求意見稿顯示，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易?！狈康禺a(chǎn)交易將正式告別“公攤面積”數(shù)據(jù)來源：整理土地市場本周周報土地市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計至

11、2019 年第 7 周，即 2 月 11 日-2 月 17 日。作為節(jié)后第一周，土地市場供應(yīng)、成交均較為冷清。當(dāng)周全國 100 大中城市合計供應(yīng)土地規(guī)劃建面 585.55 萬平米，合計成交土地建筑面積 862.11 萬平米；當(dāng)周土地成交樓面均價為 3101 元/平米，溢價率為 8.9%。分城市級別來看，一線、二線、三線城市本周成交土地建筑面積 36.99、421.65、403.46萬平米，土地成交溢價率為 3.72%、9.65%、2.84%。圖 2：百城土地供應(yīng)、成交情況圖 3：百城土地成交均價及溢價率數(shù)據(jù)來源：，wind數(shù)據(jù)來源：，wind圖 4：一二三線城市供應(yīng)土地面積情況圖 5：一二三線

12、城市成交土地面積情況數(shù)據(jù)來源：，wind數(shù)據(jù)來源：，wind圖 6：一二三線城市成交土地溢價率數(shù)據(jù)來源：，Wind房企融資情況本周包括迪馬股份、中交地產(chǎn)、福星股份以及龍湖集團順利發(fā)行債券，龍湖集團發(fā)行的 17 億元規(guī)模的 3+2 年期限債券發(fā)行利率僅為 3.99%，中國金茂發(fā)行規(guī)模 18 億“3+2”期限債券，票面利率僅為 3.72%。公司名稱債券簡稱性質(zhì)債項評級主體評級發(fā)行規(guī)模（億）發(fā)行期限（年）票面利率利差資金用途中國金茂19 金茂投國有企業(yè)AAAAAA183+23.72%1.02%用于償還本公司現(xiàn)有債務(wù)迪馬股份19 迪馬實業(yè)MTN001民營企業(yè)AAAA5.62+18.00%5.47%擬全

13、部用于償還本部及屬子公司中期票據(jù)及銀行貸款中交地產(chǎn)集團19 中交01國有企業(yè)AAAAA734.87%2.18%用于償還分別于2019 年3 月和2019年 9 月到期的“16中房私”和“16 中房02”兩期公司債券本息龍湖集團19 龍湖01民營合資企業(yè)AAAAAA173+23.99%1.30%擬用于償還到期或回售公司債券龍湖集團19 龍湖02民營企業(yè)AAAAAA55+24.70%1.78%擬用于償還到期或回售公司債券表 5：本周房企發(fā)債情況福星股份19 福星科技MTN001集體企業(yè)AAAA52+18.50%5.95%擬用于償還本部及下屬子公司到期債務(wù)和補充流動資金數(shù)據(jù)來源：本周地產(chǎn)企業(yè)信用債成

14、交量第一為首開股份的 18 首開 MTN001，周成交量為 11.1 億元。表 6：本周交易所地產(chǎn)債成交情況公司名稱債券簡稱剩余期限周成交量（億）票面利率估價收益率（中債）主體評級首開股份18 首開MTN0012.08+211.15.46%3.98%AAA華夏幸福17 幸?；鶚I(yè)MTN0011.25+27.65.80%6.22%AAA天地源15 天地源MTN0011.716.35.98%4.83%AA大連萬達(dá)15 大連萬達(dá)MTN0011.445.14.60%4.32%AAA華潤置地18 華潤置地MTN002B4.114.45.23%3.95%AAA華夏幸福18 華夏幸福SCP003-46.00%

15、4.95%AAA金融街18 金融街投SCP0010.283.33.78%2.91%AAA中南建設(shè)15 中南建設(shè)MTN0021.513.17.00%6.68%AA+金地集團18 金地MTN0013.883.15.90%4.15%AAA保利地產(chǎn)15 保利房產(chǎn)MTN0021.2534.60%3.23%AAA張江高科18 張江高科SCP0010.102.74.35%2.82%AAA萬科 A18 萬科SCP004-2.73.53%2.73%AAA新城控股17 新城控股MTN0021.14+22.65.25%5.34%AAA富力地產(chǎn)17 富力地產(chǎn)MTN0021.362.65.50%5.67%AAA美的置地

16、美的 01A1.442.57.20%4.53%AA+數(shù)據(jù)來源：公司名稱最新變動日期最新中債隱含評級主體評級國購?fù)顿Y集團2019-2-1CC表 7：近期房企中債隱含評級變動情況福星惠譽控股有限公司2019-1-14A+AA融信(福建)投資集團有限公司2018-12-11A+AA+銀億股份有限公司2018-12-24CC冠城大通股份有限公司2018-12-20AA-AA南京豐盛產(chǎn)業(yè)控股集團有限公司2018-12-26BBBAA-景瑞地產(chǎn)(集團)有限公司2018-11-5A+AA數(shù)據(jù)來源：wind，整理表 8：房企信用事件跟蹤公司名稱內(nèi)容中華企業(yè)中誠信：上調(diào)中華企業(yè)主題信用評級至 AA+。數(shù)據(jù)來源：

17、公司公告，整理本周重點事件點評：粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要發(fā)布2 月 18 日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要，為粵港澳大灣區(qū)未來發(fā)展方向做出綱領(lǐng)性的指導(dǎo)?；浉郯拇鬄硡^(qū)包含了廣東省廣州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、東莞市、中山市、江門市、肇慶市珠三角九市以及香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)。規(guī)劃不僅明確了灣區(qū)涉及的城市，同時對于每座城市都根據(jù)其自身特點給予了明確的定位。即“極點帶動、軸帶支撐、輻射周邊”。例如香港作為區(qū)域發(fā)展的核心引擎，規(guī)劃給予其國際金融、航運、貿(mào)易中心和國際航空樞紐定位；而對于深圳，則定位其發(fā)展目標(biāo)為具有世界影響力的創(chuàng)新創(chuàng)意之都，其根據(jù)不同城市的特點， 通過

18、發(fā)揮其自身優(yōu)勢來實現(xiàn)自身發(fā)展與對于周邊區(qū)域的輻射帶動?？梢哉f，規(guī)劃極大限度的尊重了粵港澳大灣區(qū)城市自身的發(fā)展特點與水平，通過差異化定位來幫助灣區(qū)實現(xiàn)整體發(fā)展。圖 7：粵港澳大灣區(qū)相關(guān)政策、歷史事件梳理數(shù)據(jù)來源：整理截止 2017 年底，粵港澳大灣區(qū)合計常住人口 6862 萬人，GDP 總量為 11.79 萬億元， 以 5%不到的人口，貢獻了全國 GDP（指國內(nèi)生產(chǎn)總值、香港、澳門特別行政區(qū)三者合計）的 13.7%。與國內(nèi)另外兩大灣區(qū)相比，上海杭州灣灣區(qū)常住人口合計 8474萬人，GDP 總量 10.84 萬億元；環(huán)渤海灣區(qū)常住人口合計 8641 萬人，GDP 總量 9.45萬億元，粵港澳大灣區(qū)無論是經(jīng)濟總量或人均 GDP 均處于領(lǐng)先地位。注：由于上海杭州灣灣區(qū)、環(huán)渤海灣區(qū)