長(zhǎng)城新盛-無(wú)錫新鴻坤商業(yè)中心貸款集合信托計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告(含可行性分析)-final8

1、長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計(jì)劃劃長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫新新鴻坤商商業(yè)中心心貸款集合信托托計(jì)劃盡職調(diào)查查報(bào)告（含可行行性分析析）業(yè)務(wù)四部部20133年 8月長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計(jì)劃劃目錄1項(xiàng)目背背景 . 12信托產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì) . 22.1產(chǎn)產(chǎn)品要素素 . 2 2.2信信托項(xiàng)目目涉及主主體 . 4 2.3投投資理由由及策略略概述 . 4 2.4收收益情況況 . 4 3交易結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)及管理理 . 553.1交交易結(jié)構(gòu)構(gòu) . 5 3.2信信托計(jì)劃劃設(shè)立過(guò)過(guò)程說(shuō)明明. 5 3.3信信托計(jì)劃劃運(yùn)作與與退出說(shuō)說(shuō)明 . 6 4借款人人無(wú)錫錫新鴻坤坤房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有

2、有限公司司. 74.1基基本情況況 . 7 4.2股股權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu). 77 4.3行行業(yè)分析析 . 8 4.3.1房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)概覽 . 84.3.2江蘇蘇省房地地產(chǎn)業(yè). 84.3.3無(wú)錫錫市房地地產(chǎn)業(yè) . 94.4公公司運(yùn)營(yíng)營(yíng) . 100 4.5財(cái)財(cái)務(wù)狀況況 . 100 4.5.1資產(chǎn)產(chǎn)情況分分析 . 1124.5.2負(fù)債債及所有有者權(quán)益益 . 1144.5.3貸款款卡查詢?cè)兦闆r . 1145資金用用途及可可行性分分析 . 1555.1概概覽. 15 5.2市市場(chǎng)分析析 . 166 5.2.1無(wú)錫錫市基本本情況 . 1165.2.2無(wú)錫錫市經(jīng)濟(jì)濟(jì)情況及及產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu) . 1185.2.3無(wú)錫錫市商

3、業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì) . 2215.2.4商業(yè)業(yè)盡調(diào)情情況 . 2235.3項(xiàng)項(xiàng)目具體體情況 . 322 5.3.1項(xiàng)目目地理位位置及周周邊 . 3325.3.2項(xiàng)目目設(shè)計(jì)理理念及定定位 . 4445.3.3項(xiàng)目目建設(shè)進(jìn)進(jìn)度 . 5535.3.4項(xiàng)目目營(yíng)銷安安排及策策略. 5335.3.5歷史史銷售數(shù)數(shù)據(jù)分析析 . 5575.4合合法合規(guī)規(guī)性 . 599 5.5項(xiàng)項(xiàng)目投資資測(cè)算及及資金來(lái)來(lái)源. 600 5.6項(xiàng)項(xiàng)目收入入及現(xiàn)金金流預(yù)測(cè)測(cè). 600 6個(gè)人保保證擔(dān)保保方 . 647抵、質(zhì)質(zhì)押物情情況 . 667.1概概覽 . 666 7.2抵抵押擔(dān)保保. 66 7.2.1抵押押物基本本信息 .

4、6667.2.2抵押押物價(jià)值值 . 6661長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計(jì)劃劃7.2.3抵押押率 . 6678還款來(lái)來(lái)源. 6689風(fēng)險(xiǎn)分分析及控控制措施施 . 6999.1宏宏觀風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn) . 699 9.2信信用和操操作風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn) . 699 10法律律及合規(guī)規(guī)性分析析 . 7211綜合合結(jié)論意意見(jiàn) . 77312盡職職調(diào)查說(shuō)說(shuō)明 . 77412.11法律盡盡職調(diào)查查 . 74 12.22財(cái)務(wù)盡盡職調(diào)查查 . 75 2長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計(jì)劃劃1項(xiàng)目背背景無(wú)錫新鴻鴻坤房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司是以以房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)為為主要經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)的公司司，其管管理

5、團(tuán)隊(duì)來(lái)自自于上海海億豐集集團(tuán)，在在昆山成成功開(kāi)發(fā)發(fā)了“太太平洋商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)”項(xiàng)目目。截至至 20013年 5月月，公司司注冊(cè)資資金 1100000.00萬(wàn)元，資資產(chǎn)總額額 2993255.9萬(wàn)萬(wàn)元，凈凈資產(chǎn) 89778.99萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債債率 669.338%，負(fù)債主主要為股股東借款款，無(wú)有有息負(fù)債債。目前前公司正正在無(wú)錫錫投資建建設(shè)“無(wú)錫錫盛唐商商業(yè)中心心”，該該項(xiàng)目總總投資 672200萬(wàn)萬(wàn)元，公公司自有有資金已已投入 290000萬(wàn)萬(wàn)元，計(jì)劃劃向外融融資 3300000萬(wàn)元元，銷售售回款使使用 882000萬(wàn)元。故擬向向我司申申請(qǐng)融資資 3億，專項(xiàng)用于于該商業(yè)業(yè)中心的的開(kāi)發(fā)建建設(shè)。我部經(jīng)

6、過(guò)過(guò)為期 1個(gè)月月的盡職職調(diào)查，工作包包括但不不限于周周邊市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研、管理層層訪談、商業(yè)中心心托管公公司訪談?wù)?、?jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手訪訪談、新新鴻坤財(cái)財(cái)務(wù)和法法律盡職職調(diào)查等等，認(rèn)為為管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)具有一一定的開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，該商商業(yè)中心心地處無(wú)無(wú)錫市北北塘新城城核心區(qū)區(qū)域，周周邊商業(yè)業(yè)條件較較為成熟，商業(yè)中中心定位位較為明明確并有有知名商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)管理機(jī)機(jī)構(gòu)盈石石中國(guó)為為該項(xiàng)目目后期運(yùn)運(yùn)作提供專專業(yè)托管管服務(wù)，預(yù)計(jì)該該商業(yè)中中心建成成后可在在信托存存續(xù)期內(nèi)內(nèi)實(shí)現(xiàn) 11億億現(xiàn)金流流入，貸款安全全性較高高。并且且該項(xiàng)目目符合“4322”項(xiàng)目目貸款條條件，交交易結(jié)構(gòu)構(gòu)合法合合規(guī)。因因此擬發(fā)起“長(zhǎng)城新新盛無(wú)錫新新鴻

7、坤商商業(yè)中心心貸款集集合信托托計(jì)劃”，發(fā)行行優(yōu)先級(jí)級(jí)信托資資金規(guī)模為 33億，次次級(jí)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)信托 70000萬(wàn)。本次級(jí)級(jí)財(cái)產(chǎn)信信托主要要由無(wú)錫錫新鴻坤坤股東以以持有的的無(wú)錫新鴻鴻坤公司司 700%股權(quán)權(quán)進(jìn)行認(rèn)認(rèn)購(gòu)，實(shí)實(shí)質(zhì)上增增強(qiáng)了優(yōu)優(yōu)先級(jí)資資金信托托的安全全性。信信托期限不超過(guò)過(guò) 300個(gè)月，融資成成本 116%。募集資資金專項(xiàng)項(xiàng)用于無(wú)無(wú)錫盛唐唐商業(yè)中中心的開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)，信托計(jì)劃劃到期后后由無(wú)錫錫新鴻坤坤房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司司還本付付息。目目前我部部已完成成一審立立項(xiàng)工作，并根據(jù)據(jù)上述盡盡職調(diào)查查結(jié)果，撰寫(xiě)了了該份盡盡職調(diào)查查報(bào)告，現(xiàn)提請(qǐng)請(qǐng)?jiān)u審委委員會(huì)審審議。1長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中

8、心貸款款集合信信托計(jì)劃劃2信托產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)2.1產(chǎn)產(chǎn)品要素素?zé)o錫新鴻鴻坤商業(yè)業(yè)中心貸貸款集合合信托計(jì)計(jì)劃產(chǎn)品品要素表表 2信托項(xiàng)目名稱：長(zhǎng)城新盛無(wú)錫新鴻坤商業(yè)中心貸款集合信托計(jì)劃信托管理方式主動(dòng)管理型信托類別：房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款交易對(duì)手：無(wú)錫新鴻坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司信托期限不超過(guò) 30 個(gè)月。到第 6 個(gè)月還款 1000 萬(wàn)元，第 12 個(gè)月還款 4000 萬(wàn)元，剩余 25000萬(wàn)元可在第 18 個(gè)月提前終止。如果第 18 個(gè)月不提前終止，第 18 個(gè)月還款 15000萬(wàn)元，剩余 10000 萬(wàn)元到第 24 個(gè)月還款。另新鴻坤可在第 18 個(gè)月時(shí)申請(qǐng)信托計(jì)劃延期至 30 個(gè)月，延期時(shí)資金成本將在原

9、基礎(chǔ)上提高 3%。信托規(guī)模優(yōu)先級(jí)信托資金規(guī)模為 3 億，次級(jí)財(cái)產(chǎn)信托 7000 萬(wàn)。其中優(yōu)先級(jí)信托 30000 萬(wàn)元由社會(huì)合格投資者以現(xiàn)金方式認(rèn)購(gòu)，次級(jí)信托 7000 萬(wàn)元由謝計(jì)元、朱齊到、包序勤、李蘭琴以其合法持有的對(duì)無(wú)錫新鴻坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 70%股權(quán)認(rèn)購(gòu)。信托端收益率16%投資收益率（暫定）100-300 萬(wàn)，9.5%/年，300 萬(wàn)以上，10%/年收益分配方式每季度分配一次資金運(yùn)用項(xiàng)目資金專項(xiàng)用于無(wú)錫新鴻坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：新鴻坤房產(chǎn)）正在進(jìn)行的無(wú)錫盛唐商業(yè)中心項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。該項(xiàng)目滿足“432”條件，信托資金運(yùn)用合法合規(guī)資金退出方式信托計(jì)劃到期時(shí)，由新鴻坤房產(chǎn)歸還貸款

10、本金和利息。其主要還款來(lái)源于無(wú)錫盛唐商業(yè)中心的銷售回款。預(yù)計(jì)在信托存續(xù)期間，該項(xiàng)目銷售回款和租金收入可實(shí)現(xiàn) 11 億，是貸款本息和的 2.8 倍。風(fēng)控措施1.抵押擔(dān)保新鴻坤為長(zhǎng)城新盛信托的貸款提供北塘區(qū)民豐村 3-006-030-160 地號(hào) 31544.1平方米土地使用權(quán)及其上在建工程進(jìn)行抵押擔(dān)保，抵押率為 37.9%；并且在信托存續(xù)期間，需維持 40%的動(dòng)態(tài)抵押率不變；一旦銷售項(xiàng)目需要解抵押，無(wú)錫新鴻坤需向銷售回款賬戶存入保證金，（信托本金-已償還資金）/（保證金+抵押物價(jià)值）40%；2.股權(quán)質(zhì)押新鴻坤余下 29%股權(quán)質(zhì)押給本信托計(jì)劃；3.新鴻坤四個(gè)股東夫婦提供無(wú)限連帶保證擔(dān)保責(zé)任；4.新

11、鴻坤董事制度我司將委派一名專業(yè)人員任新鴻坤執(zhí)行董事，公司董事會(huì)會(huì)議須有該名執(zhí)行董事出席方能舉行。該名執(zhí)行董事有權(quán)：（1）參與公司章程的制定和修改、參與公司重大事項(xiàng)決策；（2）現(xiàn)場(chǎng)或非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管、檢查無(wú)錫盛唐項(xiàng)目的進(jìn)展情況；（3）依據(jù)工程進(jìn)度做出是否批準(zhǔn)相關(guān)預(yù)算的決定；（4）審視新鴻坤的經(jīng)營(yíng)是否按計(jì)劃進(jìn)行；（5）參與制定公司的利潤(rùn)分配方案；（6）決定公司內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置；（7）聘任或解聘公司經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等；（8）決定公司薪酬分配方案；（9）簽署董事會(huì)重要文件、公司重要合同和其他應(yīng)由公司法定代表人簽署的文件，或出具委托書(shū)，委托其代表簽署該等文件；并且該名董事對(duì)新鴻坤重大事項(xiàng)享有一票否決權(quán)，上述

12、重大事項(xiàng)包括但不限長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計(jì)劃劃于如下：（1）修修改章程程；（2）修修改利潤(rùn)潤(rùn)分配方方案和彌彌補(bǔ)虧損損方案；（3）制制定公司司增加或或減少注注冊(cè)資本本的方案案；（4）擬擬定公司司合并、分立、變更公公司形式式或解散散的方案案；（5）決決定公司司內(nèi)部管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)置，包括董董事會(huì)人人數(shù)的變變更；（6）審審批年度度、季度度、月度度資金預(yù)預(yù)算、決決算方案案；（7）審審批總金金額達(dá)到到 1000萬(wàn)的的經(jīng)濟(jì)合合同；（8）審審批公司司對(duì)外投投資、貸貸款、非非貸款性性融資和和對(duì)外提提供擔(dān)保保事宜；（9）審審批總金金額超過(guò)過(guò) 1000萬(wàn)的的資產(chǎn)購(gòu)購(gòu)置、處處分等事事宜；（

13、10）審批工工程設(shè)計(jì)計(jì)方案的的變更；（11）審批工工程監(jiān)理理、施工工單位的的選擇或或變更；（12）審批項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售、廣廣告推廣廣策略；（13）審批月月度、季季度工程程預(yù)算、決算方方案；以及其他他可能?chē)?yán)嚴(yán)重影響響公司正正常經(jīng)營(yíng)營(yíng)、對(duì)公公司財(cái)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)生重重大影響響或可能能會(huì)使項(xiàng)目公司司陷入重重大訴訟訟或仲裁裁的議案案。5.新鴻鴻坤財(cái)務(wù)務(wù)管理（1）賬賬戶監(jiān)管管：設(shè)立立放款監(jiān)監(jiān)管、銷銷售回款款監(jiān)管 2個(gè)賬賬戶。放放款賬戶戶資金必必須按照已審審批通過(guò)過(guò)的公司司月度預(yù)預(yù)算及實(shí)實(shí)際執(zhí)行行情況劃劃入日常常運(yùn)營(yíng)賬賬戶或供供應(yīng)商賬賬戶；公司司無(wú)錫盛盛唐項(xiàng)目目銷售回回款 1100%進(jìn)入銷銷售回款款監(jiān)管賬賬戶；（2）

14、公公司資金金支出預(yù)預(yù)算管理理：公司司費(fèi)用類類資金支支出和工工程類資資金支出出均實(shí)行行預(yù)算管理理。A、財(cái)政政部門(mén)將將公司年年度、季季度和月月度費(fèi)用用預(yù)算報(bào)報(bào)我司委委派的執(zhí)執(zhí)行董事審批通通過(guò)后才才能予以以執(zhí)行，并報(bào)送送資金監(jiān)監(jiān)管銀行行作為資資金劃轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)依據(jù)；對(duì)未列列入預(yù)算的費(fèi)費(fèi)用，需需填制預(yù)算外外資金支支出事項(xiàng)項(xiàng)審批單單，報(bào)報(bào)請(qǐng)執(zhí)行行董事批批準(zhǔn)后予予以支出；B、財(cái)務(wù)部部報(bào)公司司總預(yù)算算和月度度工程支支出預(yù)算算時(shí)應(yīng)附附工程預(yù)預(yù)算書(shū)、經(jīng)濟(jì)合合同等相關(guān)文文件，需需經(jīng)過(guò)執(zhí)執(zhí)行董事事審批通通過(guò)后才才能執(zhí)行行，并報(bào)報(bào)送資金金監(jiān)管銀銀行作為為資金劃轉(zhuǎn)依依據(jù)。（3）公公司實(shí)行行資金預(yù)預(yù)算監(jiān)測(cè)測(cè)預(yù)警制制度：如如果資金

15、金使用超超過(guò)預(yù)算算預(yù)期時(shí)時(shí)間，財(cái)財(cái)務(wù)部應(yīng)及及時(shí)查明明原因并并報(bào)告執(zhí)執(zhí)行董事事，以采采取有效效措施加加以調(diào)整整控制；（4）財(cái)財(cái)務(wù)部應(yīng)應(yīng)將每月月出具財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)表表和年度度審計(jì)報(bào)報(bào)告及時(shí)時(shí)向執(zhí)行行董事和和我司披披露，如與與業(yè)績(jī)預(yù)預(yù)測(cè)有重重大偏差差，應(yīng)分分析原因因和說(shuō)明明其是否否具有持持續(xù)性；我司有有權(quán)翻查財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表、明細(xì)賬賬和原始始憑據(jù)等等一系列列財(cái)務(wù)資資料。6.新鴻鴻坤印信信管理我司保留留新鴻坤坤網(wǎng)上銀銀行 UU盾，公公司公章章、合同同章、財(cái)財(cái)務(wù)專用用章的使使用需要要我司委派派的執(zhí)行行董事和和總經(jīng)理理共同批批準(zhǔn)。7.新鴻鴻坤全部部股東他他項(xiàng)債權(quán)權(quán)劣后條條款：全全部股東東承諾對(duì)對(duì)無(wú)錫新新鴻坤的的債權(quán)均

16、均劣后于本信托托計(jì)劃；8.設(shè)置置風(fēng)險(xiǎn)預(yù)預(yù)警點(diǎn)和和止損點(diǎn)點(diǎn)（1）在在 20014年年 9月如如新鴻坤坤項(xiàng)目沒(méi)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售現(xiàn)現(xiàn)金流入入 2億元元，我司司有權(quán)要求所在在樓盤(pán)銷銷售價(jià)格格降低 15%進(jìn)行銷銷售；并并且新鴻鴻坤股東東將追加加保證金金，使銷銷售回款賬賬戶金額額達(dá)到 3億元元；（2）在在 20015年年 3月，如玉庭庭龍灣項(xiàng)項(xiàng)目沒(méi)有有實(shí)現(xiàn)銷銷售現(xiàn)金金流入 4億元元，我司司有權(quán)要求求所在樓樓盤(pán)銷售售價(jià)格降降低 220%進(jìn)進(jìn)行銷售售；如降降價(jià)后，在 220155年 5月底底尚未實(shí)現(xiàn) 55億現(xiàn)金金流入，我司有有權(quán)對(duì)所所在樓盤(pán)盤(pán)銷售價(jià)價(jià)格降低低 300%進(jìn)行行銷售或或者新鴻鴻坤股東在銷銷售回款款賬

17、戶追追加保證證金達(dá)到到 5億元元。9.對(duì)上上述擔(dān)保保、質(zhì)押押、抵押押合同的的簽署均均強(qiáng)制執(zhí)執(zhí)行公證證。10.聘聘請(qǐng)專業(yè)業(yè)工程造造價(jià)監(jiān)理理，對(duì)盛盛唐商業(yè)業(yè)中心簽簽署的工工程合同同價(jià)款、設(shè)備、材料價(jià)價(jià)款以及工工程進(jìn)度度進(jìn)行審審核，以以為我司司審核無(wú)無(wú)錫新鴻鴻坤用款款申請(qǐng)?zhí)崽峁?shí)質(zhì)質(zhì)性高價(jià)價(jià)值參考。 3長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計(jì)劃劃2.2信信托項(xiàng)目目涉及主主體本信托計(jì)計(jì)劃涉及及主體列列表2.3投投資理由由及策略略概述融融資項(xiàng)目目還款保保障性高高：項(xiàng)目目位于無(wú)無(wú)錫市北北塘區(qū)中中心位置置，在該該區(qū)屬于于稀缺資資源；其項(xiàng)目后后期運(yùn)作作由盈石石提供全全程商業(yè)業(yè)托管服服務(wù)，預(yù)預(yù)計(jì)信托

18、托存續(xù)期期內(nèi)銷售售現(xiàn)金流流入可實(shí)現(xiàn) 11億億，是項(xiàng)項(xiàng)目本息息和的 2.88倍；風(fēng)風(fēng)控措施施較為嚴(yán)嚴(yán)格，實(shí)實(shí)質(zhì)性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生生可能性性非常小?。嚎紤]慮到融資資主體資資產(chǎn)規(guī)模模較小，我部部在本信信托計(jì)劃劃中設(shè)置置了 99大風(fēng)控控措施，實(shí)質(zhì)性性控制了了公司運(yùn)運(yùn)營(yíng)及其其實(shí)物資產(chǎn)，實(shí)實(shí)現(xiàn)資金金全封閉閉式監(jiān)管管；抵抵質(zhì)押物物地理位位置優(yōu)越越，變現(xiàn)現(xiàn)能力較較強(qiáng)：本本信托計(jì)計(jì)劃抵押押物為用用款項(xiàng)目目的土地地和在建工程程，抵押押率為 37.9%；由于抵抵押物地地理位置置優(yōu)越，所以變變現(xiàn)能力力較強(qiáng)；信信托報(bào)酬酬率較高高：在我我部與項(xiàng)項(xiàng)目方多多次談判判后，項(xiàng)項(xiàng)目總成成本可以以達(dá)到 16%。從收收益與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)匹配的的角度

19、上上看，該該項(xiàng)目具具有高收收益和低低風(fēng)險(xiǎn)特特征，較較為稀缺缺。2.4收收益情況況本信托計(jì)計(jì)劃預(yù)計(jì)計(jì)融資總總成本為為 166%，若若發(fā)行總總成本控控制在 11.5%，則我司司收益率率為 4.5%，按照正正常還款款情形下下，總收收益可實(shí)實(shí)現(xiàn) 222500萬(wàn)。 4責(zé)任主體名稱與融資人關(guān)聯(lián)關(guān)系借款人無(wú)錫新鴻坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司本法人土地抵押人無(wú)錫新鴻坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司本法人股權(quán)質(zhì)押人謝計(jì)元、李蘭琴、包序勤、朱齊到股東保證擔(dān)保人謝計(jì)元夫婦、李蘭琴夫婦、包序勤夫婦、朱齊到夫婦股東及配偶信托受益人合格投資者無(wú)長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計(jì)劃劃3交易結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)及管理理3.1交交易結(jié)構(gòu)

20、構(gòu)本信托計(jì)計(jì)劃優(yōu)先先級(jí)信托托資金規(guī)規(guī)模為 3億，次級(jí)財(cái)財(cái)產(chǎn)信托托 70000萬(wàn)萬(wàn)。資金金專項(xiàng)用用于向新鴻坤坤房產(chǎn)發(fā)發(fā)放無(wú)錫錫盛唐商商業(yè)中心心項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)貸款款。具體體交易結(jié)結(jié)構(gòu)詳見(jiàn)見(jiàn)下圖。本信托計(jì)計(jì)劃交易易結(jié)構(gòu)圖圖3.2信信托計(jì)劃劃設(shè)立過(guò)過(guò)程說(shuō)明明（1）募募集條件件相關(guān)法律律文件簽簽署完畢畢，包括括但不限限于信信托合同同、貸貸款合同同、保保證合同同、股權(quán)質(zhì)質(zhì)押合同同、土地抵抵押合同同等；完成土地地抵押登登記并取取得他他項(xiàng)權(quán)證證；簽署完用款資資金監(jiān)管管協(xié)議和回回款資金金監(jiān)管協(xié)協(xié)議；開(kāi)設(shè)用款款監(jiān)管賬賬戶和銷銷售回款款監(jiān)管賬賬戶；開(kāi)設(shè)資金金托管賬賬戶；（2）成成立條件件5長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫錫新鴻坤坤商業(yè)中

21、中心貸款款集合信信托計(jì)劃劃滿足募集集條件；募集資金金金額符符合信托托文件約約定；信托受益益人符合合法律法法規(guī)要求求。（3）放放款條件件信托計(jì)劃劃已成立立；辦理完股股權(quán)質(zhì)押押登記；長(zhǎng)城新盛盛信托規(guī)規(guī)定的其其他條件件。3.3信信托計(jì)劃劃運(yùn)作與與退出說(shuō)說(shuō)明信托計(jì)劃劃運(yùn)作流流程請(qǐng)?jiān)斣斠?jiàn)下圖圖（1）項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施前投決會(huì)評(píng)審（2）項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)行行和管理理（3）項(xiàng)項(xiàng)目退出出本信托計(jì)計(jì)劃到期期時(shí)，由由新鴻坤坤房產(chǎn)按按約還本本付息。 6長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計(jì)劃劃4借款人人無(wú)無(wú)錫新鴻鴻坤房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司4.1基基本情況況4.2股股權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)目前新鴻鴻坤的主主要股東東如下：股權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)

22、圖詳見(jiàn)見(jiàn)下圖四個(gè)自然然人股東東情況請(qǐng)請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)第第 6章節(jié)節(jié)。上海海億正股股權(quán)投資資基金管管理有限限公司是由上海海億豐企企業(yè)（集集團(tuán)）有有限公司司發(fā)起創(chuàng)創(chuàng)立，注注冊(cè)在上上海的私私募股權(quán)權(quán)投資公公司。該公司成成立于 20111年，注冊(cè)資資本金人人民幣 10000萬(wàn)元元，主要要致力于于國(guó)內(nèi)市市場(chǎng)的開(kāi)開(kāi)拓，業(yè)務(wù)務(wù)涵蓋但但不限于于股權(quán)投投資業(yè)務(wù)務(wù)、投資資銀行業(yè)業(yè)務(wù)和財(cái)財(cái)務(wù)咨詢?cè)儤I(yè)務(wù)，是一家家致力于金融融混業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的專專業(yè)金融融投資的的基金管管理公司司。在本本項(xiàng)目上上，上海海億正與與其他四個(gè)自自然人股股東共同同出資完完成項(xiàng)目目的前期期投資，占股權(quán)權(quán)比例 1%。 7名稱：無(wú)錫新鴻坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司企業(yè)類型：

23、有限公司（自然人控股）住所：無(wú)錫市北塘區(qū)民豐家園一期 26 號(hào)四樓成立日期:2007 年 1 月 15 日法定代表人:謝計(jì)元營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：320200000121374注冊(cè)資本：10000 萬(wàn)元機(jī)構(gòu)代碼：79614814-9貸款卡號(hào)碼：3202010003713665主要經(jīng)營(yíng)范圍：許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般經(jīng)營(yíng)范圍：建筑用材料銷售；房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)咨詢服務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)暫定二級(jí)股東（出資人）名稱出資額（萬(wàn)元）出資比例謝計(jì)元300030%包序勤300030%李蘭琴290029%朱齊到100010%上海億正股權(quán)投資基金管理有限公司1001%長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計(jì)劃劃4.3行

24、行業(yè)分析析4.3.1房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)概覽房地產(chǎn)市市場(chǎng)目前前的現(xiàn)狀狀和未來(lái)來(lái)趨勢(shì)主主要體現(xiàn)現(xiàn)為以下下幾方面面：（1）行行業(yè)在震震蕩中企企穩(wěn)回升升在剛剛過(guò)過(guò)去的 20112年，中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)遭遇遇到了始始料未及及的困境境，問(wèn)題題既來(lái)自自于外部，也也來(lái)自于于內(nèi)部；與此同同時(shí)，房房地產(chǎn)行行業(yè)卻在在經(jīng)歷連連續(xù)兩年年調(diào)控之之后迎來(lái)來(lái)了些許轉(zhuǎn)機(jī)機(jī)，政策策環(huán)境逐逐漸緩和和，市場(chǎng)場(chǎng)交易量量溫和復(fù)復(fù)蘇，品品牌房企企銷售業(yè)業(yè)績(jī)也較較為理想。如如果說(shuō) 20110-220111年是本本輪房地地產(chǎn)調(diào)控控的第一一階段，期間行行業(yè)政策策面持續(xù)續(xù)收緊，市市場(chǎng)交易易量持續(xù)續(xù)萎縮，一二線線城市房房?jī)r(jià)持續(xù)續(xù)回調(diào)，而進(jìn)入入 20012年年以

25、來(lái)，調(diào)控其實(shí)實(shí)逐漸進(jìn)進(jìn)入了第第二階段段，由于于前期調(diào)調(diào)控成效效基本得得到了中中央層面面的肯定定，加上房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)持續(xù)低低迷給地地方政府府財(cái)政所所帶來(lái)的的巨大壓壓力，我我們看到到行業(yè)基基本面在 220122年之后后明顯出出現(xiàn)好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，市場(chǎng)場(chǎng)交易量量逐漸恢恢復(fù)，房房地產(chǎn)企企業(yè)壓力力逐漸減減輕，甚至至房?jī)r(jià)也也正逐漸漸企穩(wěn)回回升，總總結(jié)來(lái)看看，20012年年無(wú)疑成成為了行行業(yè)全面面回穩(wěn)的一年。20133年將是是新一屆屆政府執(zhí)執(zhí)政的第第一年，是新一一輪政治治周期的的第一年年，其將將為未來(lái)十年年整個(gè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展定下下主基調(diào)調(diào)，新十十年兩大大關(guān)鍵字字“新型型城鎮(zhèn)化化”、保保障房建設(shè)”將大力力推動(dòng)行行業(yè)持續(xù)

26、續(xù)發(fā)展，20113年整整理市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)已已開(kāi)始上上升，房房地產(chǎn)行業(yè)春意意已現(xiàn)。（2）中國(guó)國(guó)特有的的國(guó)情決決定了中中國(guó)房地地產(chǎn)的未未來(lái)發(fā)展展趨勢(shì)每年巨額額的新增增人口數(shù)數(shù)量，國(guó)國(guó)民醫(yī)療療水平的的提高和和壽命的的延長(zhǎng)，耕地的的減少，國(guó)土資源源的緊張張和城市市人口的的過(guò)剩，以及國(guó)國(guó)家實(shí)行行土地流流轉(zhuǎn)后大大量農(nóng)村村人口的的城市化，中中國(guó)人極極強(qiáng)的“購(gòu)房置置業(yè)”的的心態(tài)等等都成為為支撐房房地產(chǎn)旺旺盛的市市場(chǎng)需求求的磐石。同同時(shí)，近近兩年房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)工工的嚴(yán)重重不足，也使明明年房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)可可觀的需求缺缺口。（3）居居民的購(gòu)購(gòu)房欲望望積蓄嚴(yán)嚴(yán)重樓市越是是低迷，人們?cè)皆桨l(fā)關(guān)注注入市的的時(shí)機(jī)，投機(jī)心心

27、理越發(fā)發(fā)嚴(yán)重，購(gòu)房欲欲望積蓄嚴(yán)重。一旦出出現(xiàn)房?jī)r(jià)價(jià)上漲的的消息，將會(huì)出出現(xiàn)井噴噴式搶購(gòu)購(gòu)。4.3.2江蘇蘇省房地地產(chǎn)業(yè)20133年一季季度，江江蘇省完完成房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資 14776.77億元，同比增增長(zhǎng) 113%，增速同比比回落 6.33個(gè)百分分點(diǎn)，比比 1-2月回回落 00.4個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。其中中住宅投投資 110633.2 8長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計(jì)劃劃億元，增增長(zhǎng) 119.33%，增增速同比比加快 8.11個(gè)百分分點(diǎn)，比比 1-2月加加快 22.3個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。分地區(qū)看看，蘇中中房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資 2220.1億元元，同比比增長(zhǎng) 20.4%；蘇南 9700

28、.2億億元，增長(zhǎng) 88.4%；蘇北北 2886.44億元，增長(zhǎng) 25.2%。同去年年同期相相比，蘇蘇中增速速回落 5.11個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，蘇南南回落 9.22個(gè)百分分點(diǎn)，蘇蘇北加快快 3.5個(gè)百百分點(diǎn)，呈蘇北北快于蘇蘇中、蘇中快于于蘇南的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)。4.3.3無(wú)錫錫市房地地產(chǎn)業(yè)無(wú)錫地處處長(zhǎng)江三三角洲北北翼經(jīng)濟(jì)濟(jì)核心發(fā)發(fā)展區(qū)，蘇錫常常都市圈圈的中心心部位，東臨蘇州、南南瀕太湖湖、西接接常州、北臨長(zhǎng)長(zhǎng)江。無(wú)錫市房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)持續(xù)續(xù)發(fā)展，全年房房地產(chǎn)實(shí)實(shí)現(xiàn)增加加值 1108億億元，比比上年增增長(zhǎng)15.44%，完完成房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資 2766.800億元左左右，比比上年增增長(zhǎng) 221.55%。商商品房

29、施施工面積為 23222.117萬(wàn)平平方米，比上年年增長(zhǎng) 19.7%，竣工面面積 6657.68萬(wàn)萬(wàn)平方米米，比上上年下降 4.77%。房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展健健康，全全年商品品房實(shí)際際銷售額額 2447.221億元元，比上上年增長(zhǎng) 112.66%。隨著近年年房地產(chǎn)產(chǎn)的蓬勃勃發(fā)展和和無(wú)錫城城市向周周邊的進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)張，無(wú)無(wú)錫的綜綜合體如雨后春春筍般接接二連三三的冒出出來(lái)，除除了絕對(duì)對(duì)中心崇安安寺及中中山路商商圈，在在周邊的各個(gè)個(gè)區(qū)域，消費(fèi)人人群正在在被各地地的新興興綜合體體就近聚聚集，例例如濱湖湖的萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)、北塘塘區(qū)的金金太湖國(guó)國(guó)際城、新區(qū)的的寶龍城城市商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)等等。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，除除了已經(jīng)經(jīng)在運(yùn)營(yíng)

30、的綜綜合體之之外，目目前無(wú)錫錫在售和和待售的的綜合體體達(dá)到 21個(gè)個(gè)，其中中內(nèi)環(huán)以以內(nèi) 44個(gè)，內(nèi)環(huán)環(huán)以外 10個(gè)個(gè)，周邊邊城鎮(zhèn)的的綜合體體 7個(gè)。一條快速速內(nèi)環(huán)線線將無(wú)錫錫劃為兩兩部分，內(nèi)環(huán)之之內(nèi)高樓樓林立、人流如如織，高高商業(yè)樓盤(pán)鱗次次櫛比，文化、辦公、消費(fèi)在在這里蓬蓬勃發(fā)展展。目前前，內(nèi)環(huán)環(huán)以內(nèi)的的綜合體體多為高端商商業(yè)綜合合體，中中心商圈圈有新崛崛起的蘇蘇寧廣場(chǎng)場(chǎng)，南邊邊有新區(qū)區(qū)哥倫布布，北面面有金太湖國(guó)國(guó)際城，西面有有已經(jīng)投投入運(yùn)營(yíng)營(yíng)的濱湖湖萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)，東東有廣益益哥倫布布廣場(chǎng)。無(wú)錫市發(fā)發(fā)展概覽覽圖 9長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計(jì)劃劃4.4公公司運(yùn)營(yíng)營(yíng)無(wú)錫新鴻

31、鴻坤房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司是以以房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)為為主要經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)的綜合合性公司。公公司成立立于 220077年 1月 155日，20007年年 2月 122日取得得本項(xiàng)目目地塊的的開(kāi)發(fā)權(quán)。后由由于種種種原因未未能進(jìn)行行相應(yīng)開(kāi)開(kāi)發(fā)，其其股權(quán)于于 20008年年 4月被被轉(zhuǎn)讓至至無(wú)錫市市北塘城市市投資發(fā)發(fā)展有限限公司（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱：北北塘城投投公司）。20099年 100月北塘塘城投公公司將無(wú)無(wú)錫新鴻鴻坤房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司的股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓給現(xiàn)有股東東，20009年年 111月完成成變更登登記手續(xù)續(xù)?，F(xiàn)公公司注冊(cè)冊(cè)資金 1億元元人民幣幣，由謝計(jì)元(30%)、包包序勤(30%)、李李蘭琴(29%)

32、、朱朱齊到(10%)、上上海億正正股權(quán)投投資基金管理有有限公司司（1%）等五五個(gè)股東東組成，法人代代表謝計(jì)計(jì)元。新鴻坤房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限公司管管理團(tuán)隊(duì)隊(duì)在昆山山成功開(kāi)開(kāi)發(fā)了“太平洋洋商業(yè)廣廣場(chǎng)”項(xiàng)目。已已建當(dāng)成成并運(yùn)營(yíng)營(yíng)的“太太平洋商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)”項(xiàng)目目位于昆昆山花橋橋國(guó)際商商務(wù)城核核心區(qū)內(nèi)，總總建筑面面積 77.4萬(wàn)萬(wàn)平方米米，總投投資約為為人民幣幣 3億元元。取得得了較好好的經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會(huì)效效益的同同時(shí)，團(tuán)團(tuán)隊(duì)也積積累了豐豐富的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)和企企業(yè)運(yùn)行行管理的的經(jīng)驗(yàn)。目前新鴻鴻坤房產(chǎn)產(chǎn)旗下主主要開(kāi)發(fā)發(fā)無(wú)錫盛盛唐商業(yè)業(yè)中心。4.5財(cái)財(cái)務(wù)狀況況以下的財(cái)財(cái)務(wù)分析析是基于于公司提提供的 2

33、011120112年度度審計(jì)報(bào)報(bào)告和最最近一期期截止到 220133年 5月的的財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表（未未審）。因公司司承載項(xiàng)項(xiàng)目為盛盛唐商業(yè)業(yè)中心，尚未營(yíng)營(yíng)業(yè)，所以以審計(jì)報(bào)報(bào)告和 20113年 5月財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表均沒(méi)沒(méi)有現(xiàn)金金流量表表。 10長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計(jì)劃劃無(wú)錫新鴻鴻坤資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表（單位：人民幣幣元） 11長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計(jì)劃劃新鴻坤利潤(rùn)表表（單位位：人民民幣元）截至 220133年 5月，公司資資產(chǎn)總額額 2993255.9萬(wàn)萬(wàn)元，凈凈資產(chǎn) 89778.99萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率 69.38%，負(fù)債債主要為為股東借借款，無(wú)無(wú)有息負(fù)負(fù)債；

34、由由于公司司目前僅僅開(kāi)發(fā)無(wú)無(wú)錫盛唐商業(yè)業(yè)中心，所以過(guò)過(guò)去三年年無(wú)銷售售收入。4.5.1資產(chǎn)產(chǎn)情況分分析截至 220133年 5月，公司資資產(chǎn)主要要為存貨貨，有 1.779億，是無(wú)錫錫盛唐商商業(yè)中心心的土地和和在建工工程。（1）其其他應(yīng)收收款其他應(yīng)收收款共計(jì)計(jì) 94435萬(wàn)萬(wàn)元，主主要是新新鴻坤為為開(kāi)發(fā)盛盛唐商業(yè)業(yè)中心對(duì)對(duì)外支付付的費(fèi)用，因因未開(kāi)票票尚未確確認(rèn)為存存貨，所所以暫計(jì)計(jì)入其他他應(yīng)收款款科目。 12序號(hào)客戶期末余額1個(gè)所稅-3.002供電局臨時(shí)用電定金26.003物業(yè)協(xié)會(huì)保證金20.004無(wú)錫市北塘區(qū)建設(shè)管理中心3,081.005李強(qiáng)2.006押金140.00長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫錫新鴻坤坤商

35、業(yè)中中心貸款款集合信信托計(jì)劃劃78910111213141516171819合計(jì)振華建設(shè)設(shè)集團(tuán)有有限公司司墊付費(fèi)用用金太湖房房租押金金無(wú)錫財(cái)政政局民豐西苑苑房租押押金防汛部施施工保證證金新光國(guó)際際保證金金浙江嘉興興福達(dá)建建設(shè)股份份有限公公司上海億華華投資中中心（有有限合伙伙）河道筑壩壩押金房租押金金（盛世世新城 55-19003）上海億文文投資中中心（有有限合伙伙）王曉慧89.00016.0002.000184.0011.00020.000210.004,6223.000261.004.0002.000637.00110.009,4335.000（2）預(yù)預(yù)付賬款款公司預(yù)付付賬款主主要是預(yù)預(yù)付給

36、設(shè)設(shè)備供應(yīng)應(yīng)商的設(shè)設(shè)備購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)款項(xiàng)，共計(jì) 14664萬(wàn)元元。上海閘北北城市建建設(shè)有限限公司 12661萬(wàn)主主要是用用于做前前期土建建工程款款。（3）存存貨公司存貨貨主要就就是盛唐唐商業(yè)中中心已經(jīng)經(jīng)確認(rèn)的的開(kāi)發(fā)成成本。（4）非非流動(dòng)資資產(chǎn) 13序號(hào)客戶期末余額1上海合建51.002桐鄉(xiāng)市新三好汽車(chē)銷售有限公司66.003上海閘北城市建設(shè)有限公司1,261.004西子奧的斯電梯有限公司34.005無(wú)錫西奧電梯有限公司22.006浙江廣業(yè)建設(shè)有限公司30.00合計(jì)1,464.00序號(hào)客戶期末余額1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)12,268.002前期工程費(fèi)1,156.003基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)167.004公共配套設(shè)施1

37、00.005建安工程費(fèi)2,747.006間接費(fèi)用1,472.00合計(jì)17,910.00長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計(jì)劃劃在非流動(dòng)動(dòng)資產(chǎn)中中，公司司固定資資產(chǎn)原值值為 1142萬(wàn)萬(wàn)元，主主要是辦辦公室設(shè)設(shè)備。4.5.2負(fù)債債及所有有者權(quán)益益公司負(fù)債債總額為為 2.03億億，其中中 2億為為其他應(yīng)應(yīng)付款，實(shí)質(zhì)上上是股東東借款。截至20133年 5月，公司無(wú)無(wú)有息負(fù)負(fù)債。公司凈資資產(chǎn)為 89779萬(wàn)，注冊(cè)資資金為 1億。由于盛盛唐商業(yè)業(yè)中心正正處于開(kāi)開(kāi)發(fā)階段，所以以未分配配利潤(rùn)為為負(fù)。導(dǎo)導(dǎo)致公司司凈資產(chǎn)產(chǎn)有所下下降。（1）應(yīng)應(yīng)付賬款款公司應(yīng)付付賬款主主要是為為應(yīng)付給給為盛唐唐商

38、業(yè)中中心提供供策劃方方案的公公司 3300萬(wàn)萬(wàn)。（2）其其他應(yīng)付付款如上所述述，其他他應(yīng)付款款主要是是股東借借款和關(guān)關(guān)聯(lián)方拆拆借。億億華和億億文為股股東億正的關(guān)聯(lián)聯(lián)公司。目前公司司對(duì)外無(wú)無(wú)任何擔(dān)擔(dān)保。4.5.3貸款款卡查詢?cè)兦闆r根據(jù)中國(guó)國(guó)建設(shè)銀銀行股份份有限公公司無(wú)錫錫分行 20113年 8月 6日出出具的企企業(yè)信用用報(bào)告，無(wú)無(wú)錫新鴻鴻坤截止止目前無(wú)無(wú)任何借借款。 14序號(hào)名稱期末余額1蘇州港匯置業(yè)有限公司2,0842房租23謝計(jì)元6604呂玉嵐5355朱齊到6,5946上海億華投資中心（有限合伙）4,9507上海億文投資中心（有限合伙）4,9508圖紙押金329無(wú)錫市鴻益匯商業(yè)管理有限公司2

39、40合計(jì)20,047序號(hào)供應(yīng)商名稱期末余額1上海安界企業(yè)管理中心（普通合伙）3,000,000.00合計(jì)3,000,000.00長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計(jì)劃劃5資金用用途及可可行性分分析5.1概概覽用款項(xiàng)目目名稱：無(wú)錫盛盛唐商業(yè)業(yè)中心項(xiàng)目性質(zhì)質(zhì)：新建建開(kāi)發(fā)商：無(wú)錫新新鴻坤房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限公司項(xiàng)目法人人代表：謝計(jì)元元項(xiàng)目建設(shè)設(shè)地址：無(wú)錫市市北塘區(qū)區(qū)鳳賓路路民豐路路項(xiàng)目業(yè)態(tài)態(tài)：集大大型商業(yè)業(yè)、辦公公樓、鄰鄰里中心心等功能能為一體體的商業(yè)業(yè)綜合體體建筑，包括兩棟 17層層塔樓和和四層商商業(yè)裙房房和地下下一層大大型超市市、地下下二層地地下停車(chē)庫(kù)庫(kù)。建設(shè)面積積：本項(xiàng)項(xiàng)目總用

40、用地面積積 3115444平方米米，總建建筑面積積 12269224平方方米（其其中地上建筑筑面積 793374平平方米，地下建建筑面積積 4775500平方米米）。容容積率為 2.5，建建設(shè)工期期從 220122年 6月至至 20014年年 122月。項(xiàng)目總投投資：本本項(xiàng)目總總投資 672200萬(wàn)萬(wàn)元，其其中：土土地獲得得價(jià)款 99665萬(wàn)元元，開(kāi)發(fā)發(fā)前期準(zhǔn)備備費(fèi) 222000萬(wàn)元，建筑安安裝工程程費(fèi)和基基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi) 3379335萬(wàn)元元，公共配套套設(shè)施費(fèi)費(fèi) 15500萬(wàn)萬(wàn)元，期期間費(fèi)用用 1333000萬(wàn)元，不可預(yù)預(yù)見(jiàn)費(fèi) 23000萬(wàn)元。項(xiàng)目資金金來(lái)源：公司自自有資金金已投入入 29900

41、00萬(wàn)元，我司提提供 3300000萬(wàn)元元項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)貸，銷售售回款使使用 882000萬(wàn)元。項(xiàng)目銷售售收入：預(yù)計(jì)公公司 220133年銷售售收入可可實(shí)現(xiàn) 75552萬(wàn)元元，20014年年銷售收收入可實(shí)現(xiàn) 563316萬(wàn)萬(wàn)元，220155年前三三季度可可實(shí)現(xiàn) 466691萬(wàn)萬(wàn)元。信信托存續(xù)期間可可實(shí)現(xiàn)銷銷售收入入 11105660萬(wàn)元元，是本本次信托托貸款本本息和的的 2.8倍。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)：（1）盛唐唐商業(yè)中中心位于于無(wú)錫市市城市副副中心北塘塘新城的的核心區(qū)區(qū)域，東靠城市市主干道道鳳賓路路，北為為民豐路路，交通通便利，周邊配配套成熟熟； 22）項(xiàng)目業(yè)態(tài)態(tài)和定位位理念在在北塘區(qū)區(qū)內(nèi)具有有唯一性性；

42、（33）商業(yè)業(yè)托管服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)“盈石資資產(chǎn)管理理有限公公司”具具有豐富富的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，為項(xiàng)項(xiàng)目銷售提供較較強(qiáng)保障障。還款來(lái)源源：無(wú)錫錫盛唐商商業(yè)中心心銷售收收入及租租金收入入 15（長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計(jì)劃劃5.2市市場(chǎng)分析析5.2.1無(wú)無(wú)錫市基基本情況況無(wú)錫市位位于江蘇蘇省南部部，東鄰鄰蘇州，距上海海 1228公里里；南控控太湖，與浙江江省交界；西西接常州州，距南南京 1183公公里；北北扼長(zhǎng)江江，與泰泰州市所所轄的靖靖江市隔隔江相望望。總面積 47887.6661平平方公里里，總?cè)巳丝?6637.26萬(wàn)萬(wàn)人。其其中，市市區(qū)面積積 1112244.8

43、55平方公公里，市區(qū)區(qū)人口 3544.233萬(wàn)人。無(wú)錫市現(xiàn)現(xiàn)轄七區(qū)區(qū)兩市，分別為為：崇安安區(qū)、南南長(zhǎng)區(qū)、北塘區(qū)區(qū)、濱湖湖區(qū)、無(wú)無(wú)錫新區(qū)、惠山山區(qū)、錫錫山區(qū)、江陰市市、宜興興市。城市對(duì)外外交通非非常便捷捷：鐵路：滬滬寧線和和新長(zhǎng)線線可與全全國(guó)鐵路路連網(wǎng)直直通。滬滬寧城際際鐵路已已于 110年 7月月 1日竣竣工通車(chē)車(chē)，京滬滬高速鐵鐵路也已已于 220111年 6月 300日開(kāi)通通運(yùn)營(yíng)，寧杭城城際鐵路正正在建設(shè)設(shè)中，預(yù)預(yù)計(jì)至 20220年，無(wú)錫境境內(nèi)將有有至少 7條鐵鐵路線，成為蘇蘇南鐵路運(yùn)輸輸?shù)臉屑~紐。公路：滬滬寧、滬滬宜高速速公路通通達(dá)上海海市和南南京市，京滬高高速公路路直達(dá)北北京，寧杭杭高速

44、公公路直通通杭州。3122、1044國(guó)道穿穿過(guò)無(wú)錫錫。滬宜宜、錫沙沙、鎮(zhèn)澄澄、澄張、澄鹿鹿等公路路干線通通向蘇、浙、皖皖。無(wú)錫錫已成為為全國(guó) 54個(gè)個(gè)公路運(yùn)運(yùn)輸中心心之一。航空：無(wú)無(wú)錫碩放放國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)位于于無(wú)錫國(guó)國(guó)家高新新技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)，距無(wú)無(wú)錫市區(qū)區(qū)14公里里，距蘇蘇州市區(qū)區(qū) 233公里，滬寧高高速公路路和 3312國(guó)國(guó)道近在在旁側(cè)，交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)十分突出。無(wú)錫市市距上海海浦東國(guó)國(guó)際機(jī)場(chǎng)場(chǎng) 1880公里里，距上上海虹橋橋國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng) 1120公公里。 16長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計(jì)劃劃水路：無(wú)無(wú)錫的海海洋客、貨運(yùn)輸輸，主要要經(jīng)由上上海港、張家港港、江陰陰港出海海，江陰黃

45、田田港是長(zhǎng)長(zhǎng)江出海海口的主主要換裝裝港之一一，也是是連結(jié)蘇蘇北地區(qū)區(qū)的主要要渡口。城市內(nèi)部部交通系系統(tǒng)也較較為發(fā)達(dá)達(dá)：公路系統(tǒng)統(tǒng)：（1）兩兩環(huán)：解放路（老城區(qū)區(qū)）；快速內(nèi)環(huán)環(huán)：鳳翔翔路，江江海路，金城路路、青祁祁路圍合合的高架架路；（2）四四橫：東西向：錫滬路路、學(xué)前前東路、永樂(lè)路路、太湖湖大道；（3）四四縱：南北向：錫澄路路、運(yùn)河河?xùn)|（西西）路、紅星路路、清揚(yáng)揚(yáng)路、興興源（昌昌）路地鐵系統(tǒng)統(tǒng)無(wú)錫地鐵鐵系統(tǒng)由由“三主主兩輔”5條線構(gòu)構(gòu)成放射射+環(huán)形線線網(wǎng)組成成，全線線總長(zhǎng) 1577.777公里，設(shè)設(shè)車(chē)站 1111座。其中軌道道 1、2、3號(hào)線作作為骨架架線路，三線呈呈放射狀狀；軌道道 4、5號(hào)

46、線作作為輔助線路路；地鐵鐵 1號(hào)線線 244個(gè)站點(diǎn)點(diǎn)全面開(kāi)開(kāi)建，22號(hào)線啟啟動(dòng)建設(shè)設(shè)；1號(hào)線 220144年 6月通車(chē)。根據(jù)無(wú)錫錫市“十十二五”規(guī)劃，無(wú)錫將將打造“三心、三區(qū)、三圈層層”，成成為獨(dú)具國(guó)際化化區(qū)域性性中心城城市和最最具影響響力的國(guó)際化生生態(tài)型湖湖灣城市市，圍繞繞“生態(tài)城、旅旅游與現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)城、高科技技產(chǎn)業(yè)城城和宜居居城”建建設(shè)目標(biāo)標(biāo)，實(shí)施施“核心心驅(qū)動(dòng)、崛崛起錫東東”，“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)合、組組合錫西西”，“借力推推動(dòng)、運(yùn)運(yùn)籌錫北北”。“三心”：老城城商貿(mào)中中心（用用款項(xiàng)目目所在地地）、太太湖新城城商務(wù)中中心和蠡蠡湖休閑閑 17長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計(jì)劃劃中心

47、；“三區(qū)”：中心心老城區(qū)區(qū)、太湖湖新城區(qū)區(qū)、山水水旅游休休閑區(qū)“三圈層層”：中中心城區(qū)區(qū)：三心心、三區(qū)區(qū)；新城城區(qū)：惠惠山新城城區(qū)、錫錫東新城城區(qū)、科技新城城區(qū)；錫錫山新城城區(qū)5.2.2無(wú)無(wú)錫市經(jīng)經(jīng)濟(jì)情況況及產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)（1）無(wú)無(wú)錫市經(jīng)經(jīng)濟(jì)情況況無(wú)錫市經(jīng)經(jīng)濟(jì)全國(guó)國(guó)排名第第 9，江江蘇省排排名第 2，超超過(guò)南京京，僅次次于蘇州州。如下下圖所示，從 GGD指標(biāo)標(biāo)上看，20008-2220112年，無(wú)錫的的經(jīng)濟(jì)規(guī)規(guī)模持續(xù)續(xù)擴(kuò)大，復(fù)核增增長(zhǎng)率達(dá)到 14%，始終終快于全全國(guó)的平平均增速速水平；20112年全全市完成成地區(qū)生生產(chǎn)總值值756668.115億元元，可比比價(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng) 100.1%。全市市完成固固定

48、資產(chǎn)產(chǎn)投資 36118.0077億億元，同同比增長(zhǎng) 166.1%，其中中工業(yè)投投入 114233.400億元，同比增增長(zhǎng) 113.77%。無(wú)錫市 20008-220122年 GDDP總量量增長(zhǎng)趨趨勢(shì)圖 18DP長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計(jì)劃劃20122年全市市人均地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值（按常住住人口計(jì)計(jì)算）達(dá)達(dá)到 111.774萬(wàn)元元，比 20111年凈增 1萬(wàn)元元，按現(xiàn)現(xiàn)行匯率率折算，人均 GDPP達(dá)到 11.877萬(wàn)美元元，繼續(xù)續(xù)保持全全省第一的位置置。城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入躍上新新臺(tái)階，達(dá)到 356663元元，比上上年增加加40255元，增增長(zhǎng) 112.77%；

49、農(nóng)農(nóng)民人均均純收入入 1885099元，比比上年增增加 220711元，增增長(zhǎng) 112.66%。城鄉(xiāng)居民民收入增增速雙雙雙高于同同期經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)速速度。無(wú)錫市 20008-220122年人均均 GDDP增長(zhǎng)長(zhǎng)趨勢(shì)圖圖并且，受受益于無(wú)無(wú)錫經(jīng)濟(jì)濟(jì)的持續(xù)續(xù)快速增增長(zhǎng)，無(wú)無(wú)錫近五五年的社社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售總額保持著強(qiáng)強(qiáng)進(jìn)的增增長(zhǎng)勢(shì)頭頭，年復(fù)復(fù)合增長(zhǎng)長(zhǎng)率達(dá)到到 155%，從從而加速速了無(wú)錫錫多商圈圈的形成成和商業(yè)地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展。無(wú)錫市 20008-220122年人均均 GDDP增長(zhǎng)長(zhǎng)趨勢(shì)圖圖 19長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計(jì)劃劃（2）無(wú)無(wú)錫市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)無(wú)錫十二二五規(guī)劃劃中指出出：

50、把產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整作作為轉(zhuǎn)型型發(fā)展的的主攻方方向，實(shí)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性新興興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)和和現(xiàn)代農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展展的重大大突破，基本形形成服務(wù)務(wù)業(yè)為主主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)。服服務(wù)業(yè)增增加值占占 GDDP比重重達(dá)到 49.5%以以上，形形成“三二一一”產(chǎn)業(yè)格格局；戰(zhàn)略略性新興興產(chǎn)業(yè)營(yíng)營(yíng)銷收入入達(dá)到 120000億億元，高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)增增加值占占規(guī)模以以上工業(yè)增加加值比重重達(dá)到 55%。并且隨著著經(jīng)濟(jì)的的高速發(fā)發(fā)展，無(wú)無(wú)錫市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)不斷調(diào)調(diào)整變化化，第三三產(chǎn)業(yè)所所占比重逐漸穩(wěn)穩(wěn)步上升升，有不不斷增長(zhǎng)長(zhǎng)取代第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)成為主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)的趨勢(shì)勢(shì)。在未未來(lái)，第第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展展值得期期待，所所占產(chǎn)業(yè)業(yè)比重應(yīng)應(yīng)該會(huì)

51、逐逐漸增加加。無(wú)錫市歷歷年三次次產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)總值值及構(gòu)成成如下表表：無(wú)錫市 20003-220111年產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)變變化趨勢(shì)勢(shì)圖100.0 90.00 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.0 20033 20004 20005 220066 20007 20008 220099 20010 20111 20第三產(chǎn)業(yè)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)業(yè)年份生產(chǎn)總值（萬(wàn)元）各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重（%）年份生產(chǎn)總值（萬(wàn)元）第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2003183345245120571105002967724372.860.236.9200

52、4225064204426001377370082901202.061.236.820052808840052120017009800105574001.960.537.620063310880060020019804800127038001.859.838.420073879700069550022766100153354001.858.739.520084460620086800025765400179728001.957.840.320094991720093620028363800206172001.956.841.32010579330001042794322686812462152

53、51.855.742.5201168801500123842737290413302726601.854.244.0長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計(jì)劃劃綜上，無(wú)無(wú)錫的整整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況和和產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整，尤其其是第三三產(chǎn)業(yè)的的大力發(fā)發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展提供了了很好的的條件。5.2.3無(wú)無(wú)錫市商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)20111年，無(wú)無(wú)錫商業(yè)業(yè)地產(chǎn)迎迎來(lái)了飛飛速擴(kuò)張張的一年年，在住住宅投資資受到多多番調(diào)控控的情況下，商業(yè)地地產(chǎn)受到到了前所所未有的的矚目。萬(wàn)科、保利、綠城等等多家開(kāi)開(kāi)發(fā)商紛紛紛調(diào)整戰(zhàn)略略方向，將開(kāi)發(fā)發(fā)重點(diǎn)向向商業(yè)地地產(chǎn)傾斜斜；許多多投資者者也紛紛紛將目光光轉(zhuǎn)向商

54、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，尤其其是商鋪鋪投資；業(yè)內(nèi)人人士、學(xué)學(xué)者們都都異口同同聲宣稱稱商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)即將迎來(lái)黃黃金十年年。在多多方關(guān)注注之下，無(wú)錫的的商業(yè)地地產(chǎn)這一一年發(fā)展展得風(fēng)生生水起，如火如荼，拿地量量和房源源開(kāi)盤(pán)量量都空前前暴漲，成交量量也是數(shù)數(shù)次掀起起高潮。據(jù)搜房網(wǎng)網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)監(jiān)控中心心統(tǒng)計(jì)，220012年年無(wú)錫市市上半年年商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目成交交 52278套套，環(huán)比 220111年下半半年 5519333增長(zhǎng)長(zhǎng) 855套漲幅幅 1.6333%，同同比 2220111年上上半年 58885套下下降 66607套套跌幅 10.3%；200012年年上半年年商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目成交交面積 53.3萬(wàn)平平，環(huán)比比 2001

55、1年年下半年 51.53萬(wàn)萬(wàn)平下跌跌 1.77萬(wàn)萬(wàn)平跌幅幅 3.4%，同比 20111年上上半年 5544.655萬(wàn)平下下跌1.3555萬(wàn)平平跌幅 2.55%。從數(shù)據(jù)看看出，220122年上半半年商業(yè)業(yè)成交量量相比 20111年下下半年有有所增長(zhǎng)長(zhǎng)，但與與20111年上半半年相比比還略有有差距，上半年年成交均均價(jià) 1137550元/平，同同期 220111年上半半年 11107115元/平漲幅幅 288.3222%?？v觀無(wú)錫錫商業(yè)格格局，商商圈已由由以解放放路為中中心的單單核商務(wù)務(wù)中心區(qū)區(qū)，逐步步轉(zhuǎn)向多核商業(yè)業(yè)發(fā)展。 21長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計(jì)劃劃從無(wú)錫市市各個(gè)商

56、商圈的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)型式來(lái)來(lái)看，主主要分為為商鋪和和寫(xiě)字樓樓兩種類類型。由于商鋪鋪接近民民眾生活活，而且且無(wú)錫商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展迅迅速、形形勢(shì)良好好，因此此商鋪投資受到到人們的的普遍公公認(rèn)，尤尤其是自自 20011年年無(wú)錫實(shí)實(shí)施住宅宅限購(gòu)的的政策以以來(lái)，同同時(shí)銀行降降息，股股市震蕩蕩調(diào)整，更多人人將投資資目標(biāo)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向商鋪鋪。投資資商鋪成成為熱上上加熱的投資資寵兒。投資住住宅是銅銅；投資資辦公樓樓、寫(xiě)字字樓是銀銀；投資資商鋪是是金”、買(mǎi)房買(mǎi)股，都不如如買(mǎi)鋪！”的說(shuō)說(shuō)法也應(yīng)應(yīng)時(shí)而生生。作為為工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)城市，無(wú)錫經(jīng)經(jīng)濟(jì)活躍，各各種類型型的商鋪鋪投資也也一直比比較火熱熱。街鋪鋪，社區(qū)區(qū)商鋪，城市綜綜合

57、體商商場(chǎng)鋪，專業(yè)業(yè)市場(chǎng)鋪鋪，百花花競(jìng)放。相對(duì)于商商鋪投資資，寫(xiě)字字樓作為為一個(gè)投投資產(chǎn)品品在無(wú)錫錫時(shí)間并并不長(zhǎng),尚處于于摸索階階段，為較較為新興興的投資資市場(chǎng)。近年來(lái)來(lái)，無(wú)錫錫市第三三產(chǎn)業(yè)的的比重不不斷加大大，服務(wù)務(wù)業(yè)快速發(fā)展展，同時(shí)時(shí)作為全全國(guó)首批批 144個(gè)對(duì)外外開(kāi)放城城市之一一開(kāi)放型型經(jīng)濟(jì)更更加蓬勃勃發(fā)展，對(duì)外貿(mào)易易高速增增長(zhǎng)，催催生了大大量民營(yíng)營(yíng)企業(yè)的的誕生和和外資企企業(yè)的入入駐，為為寫(xiě)字樓樓提供了廣泛泛的市場(chǎng)場(chǎng)。同時(shí)時(shí)全國(guó)服服務(wù)性行行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的逐步步加劇、利潤(rùn)空空間進(jìn)一一步緊縮縮，特別是上上海、北北京、廣廣州等一一線城市市競(jìng)爭(zhēng)日日益激烈烈，服務(wù)務(wù)性行業(yè)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)增加等等趨勢(shì)的出現(xiàn)現(xiàn)。

58、促使使一些大大型的服服務(wù)性企企業(yè)實(shí)施施向二三三線城市市發(fā)展的的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移計(jì)劃劃。無(wú)錫就是是服務(wù)性性企業(yè)向向二線城城市戰(zhàn)略略轉(zhuǎn)移的的必爭(zhēng)之之地，稱稱之為小上海海的無(wú)錫錫，位于長(zhǎng)江江三角洲洲核心位位置，是是蘇錫常常都市圈圈的核心心城市之之一。無(wú)無(wú)錫經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量常常年保持全國(guó)國(guó)大中城城市前十十位左右右的水平平，人均均 GDDP與北北京相差差無(wú)幾。無(wú)錫正正成為江蘇最具具國(guó)際競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的城市之之一。這這些都為為無(wú)錫寫(xiě)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展奠定定了堅(jiān)實(shí)實(shí)的 22“ “長(zhǎng)城新盛盛無(wú)錫錫新鴻坤坤商業(yè)中中心貸款款集合信信托計(jì)劃劃基礎(chǔ)。從目前市市場(chǎng)來(lái)看看，一般般商鋪的的銷售價(jià)價(jià)格都高高于寫(xiě)字字樓銷售售價(jià)格，而投資資商

59、鋪的成本也也大于寫(xiě)寫(xiě)字樓。例如，目前無(wú)無(wú)錫市非非市中心心區(qū)域?qū)憣?xiě)字樓的的價(jià)格大大約是 80000100000元元/，而而商鋪價(jià)價(jià)格大約約在 4400000450000元元/，幾幾乎是市市中心寫(xiě)寫(xiě)字樓的的45倍倍。較低低的價(jià)錢(qián)錢(qián)和高回回報(bào)、高高收益的的投資前前景，使使一直處處于價(jià)值值“低洼洼地帶”的寫(xiě)寫(xiě)字樓成成功超越越商鋪，成為新新一代投投資寵兒兒。5.2.4商業(yè)業(yè)盡調(diào)情情況為準(zhǔn)確預(yù)預(yù)測(cè)盛唐唐商業(yè)中中心未來(lái)來(lái)發(fā)展前前景和所所具商業(yè)業(yè)價(jià)值，我部楊楊爽、齊齊琪等人于 77月 299日-8月 2日到到無(wú)錫進(jìn)進(jìn)行了為為期 55天的商商業(yè)盡調(diào)調(diào)。本次次商業(yè)盡盡調(diào)涵蓋蓋了無(wú)錫 6區(qū) 8個(gè)商商圈 220個(gè)商商

60、業(yè)綜合合體，盡盡調(diào)內(nèi)容容包括商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)、開(kāi)發(fā)發(fā)面積、主要銷售群群體、銷銷售單價(jià)價(jià)、銷售售去化率率和定位位及主要要引進(jìn)品品牌等。主要商商業(yè)綜合合體及特征詳詳見(jiàn)下表表： 23片區(qū)商圈商業(yè)群體業(yè)態(tài)及定位銷售價(jià)格銷售去化率開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)平米）崇安區(qū)中山路商圈大東方百貨百貨商場(chǎng)自持為主崇安區(qū)中山路商圈大洋百貨百貨商場(chǎng)自持為主崇安區(qū)中山路商圈三洋百盛百貨商場(chǎng)自持為主崇安區(qū)中山路商圈無(wú)錫蘇寧廣場(chǎng)購(gòu)物中心，集精品購(gòu)物、餐飲美食、休閑娛樂(lè)等為一體的全業(yè)態(tài)國(guó)際生活港自持為主32崇安區(qū)中山路商圈銀輝中心寫(xiě)字樓和商鋪商鋪 5-8 萬(wàn)，寫(xiě)字樓 8000元/平米尚未開(kāi)盤(pán)，預(yù)訂100 多戶17.9崇安區(qū)中山路商圈無(wú)錫恒隆廣