房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最有效的管理模式

1、房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，最有效的管理模式在新的市場(chǎng)政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)很難再通過(guò)土地儲(chǔ)備而“坐享”土地增值收益，企業(yè)投資收益越來(lái)越依賴(lài)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目成本越來(lái)越高、利潤(rùn)率越來(lái)越低，將是市場(chǎng)主要特征之一。這意味著，要想持續(xù)、快速、穩(wěn)健，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須追求規(guī)模效益。因此，實(shí)施多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)并最大可能地提高項(xiàng)目附加值和利潤(rùn)率成為開(kāi)發(fā)企業(yè)的必然選擇。根據(jù)蘭德企管研究室2023年10月的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，在隨機(jī)選取的300家各類(lèi)典型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中有84的企業(yè)在同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，有15的企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量在5個(gè)（含）以上；其中，73家房地產(chǎn)上市全部進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，資質(zhì)一、二級(jí)企業(yè)中90進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)?？梢哉f(shuō)，

2、多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要特征，是企業(yè)做大、做強(qiáng)的必由之路?！岸囗?xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)下，特別是多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，許多企業(yè)都存在一些問(wèn)題，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 公司與項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）之間職權(quán)分工不明確，工作接口關(guān)系不清晰； 公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮，難以對(duì)項(xiàng)目部實(shí)施有效考核； 項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）受項(xiàng)目經(jīng)理的“人治”影響較大，或者過(guò)于依賴(lài)公司，或者不愿服從公司管理； 項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）的執(zhí)行力較差，計(jì)劃、方案、指令等的執(zhí)行結(jié)果往往有較大偏差； 與股東、供方等合作單位的公共關(guān)系不融洽； 人力資源、資金供應(yīng)緊張，既有資源又不能實(shí)現(xiàn)共享； 對(duì)企業(yè)品牌建設(shè)貢獻(xiàn)不大，等等。這些問(wèn)題

3、是“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”的主要特征，所導(dǎo)致的結(jié)果往往是：工作效率低，目標(biāo)偏差率大（特別是計(jì)劃成本、利潤(rùn)目標(biāo)）。一家上海著名開(kāi)發(fā)企業(yè)的董事長(zhǎng)說(shuō)：“公司正在運(yùn)作的項(xiàng)目有八個(gè)，其中六個(gè)在外地，即使是每月每個(gè)項(xiàng)目去一趟，二十天就沒(méi)了，公司一大堆事也要處理，還要跑地、跑錢(qián)、跑關(guān)系，一個(gè)月四十天也不夠用，都成鐵人、飛人了?！毕氡叵襁@位董事長(zhǎng)一樣的在業(yè)界企業(yè)中不在少數(shù)。為什么會(huì)出現(xiàn)“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”？原因主要有三個(gè)方面：第一，業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略不清晰戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的指南針、北斗星。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略一般包括市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃等。在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該研究、制定清

4、晰的發(fā)展規(guī)劃。如市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)開(kāi)發(fā)等三個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃是什么，各自目標(biāo)是什么，應(yīng)該一一明確。如區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，是主攻北京、上海等一線城市，還是下二線、三線城市；是集中在本地區(qū)，還是擴(kuò)展到珠三角、長(zhǎng)三角、京津塘地區(qū)；是拓展廈門(mén)、寧波、青島、大連等沿海城市，還是拓展福州、南京、濟(jì)南、沈陽(yáng)等省會(huì)城市等；是重點(diǎn)發(fā)展東部城市，還是積極發(fā)展武漢、長(zhǎng)沙、合肥、南昌等中部城市。在確定了目標(biāo)方向后，還要進(jìn)一步分析目標(biāo)城市的商品房空置率、第三產(chǎn)業(yè)比重等，以確定進(jìn)入的先后順序，這些問(wèn)題也都要一一明確。再比如產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)品模式是什么，項(xiàng)目規(guī)模是多大，各類(lèi)產(chǎn)品（高檔、中檔、普通商品房

5、等）的比例是多少，產(chǎn)品理念是什么，類(lèi)似的問(wèn)題都必須在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期予以明確。新市場(chǎng)、新形勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須盡早由機(jī)會(huì)導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導(dǎo)向，否則盲目性擴(kuò)張將極易引發(fā)或放大“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”。第二，資源配置不合理眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型的企業(yè)。按范圍劃分，房地產(chǎn)企業(yè)資源可分為內(nèi)部資源和外部資源。其中內(nèi)部資源包括人力資源、財(cái)務(wù)資源、土地資源、技術(shù)資源、品牌資源等，外部資源包括供方資源、政府資源、客戶(hù)資源等。按性質(zhì)劃分，可分為顯性資源和隱性資源。其中，顯性資源即物質(zhì)資源，包括人力資源、財(cái)務(wù)資源、土地資源、客戶(hù)資源等，隱性資源即非物質(zhì)的資源，如技術(shù)、品牌、文化、公共關(guān)系、戰(zhàn)略、制度等。社會(huì)發(fā)

6、展的過(guò)程是資源配置的過(guò)程，企業(yè)發(fā)展的過(guò)程也是資源配置的過(guò)程。企業(yè)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，必須要做到各類(lèi)資源的最優(yōu)化配置。只有做到資源的最優(yōu)化配置，才能使資源價(jià)值最大化，既可以防止某些資源的浪費(fèi)，又能減少因某些資源的短缺（所謂“短板”）而影響企業(yè)的發(fā)展。資源整合是資源配置的內(nèi)容之一，資源配置才是企業(yè)發(fā)展所必須具備的核心能力。許多企業(yè)在實(shí)施多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，不能有效地優(yōu)化、配置資源，有的以“短板”資源為配置標(biāo)桿，顯得過(guò)于保守，致使造成其他資源的浪費(fèi)；有的以“長(zhǎng)板”資源為配置標(biāo)桿，顯得過(guò)于冒進(jìn)，致使其他資源（如人力資源、資金資源）過(guò)度緊張，甚至經(jīng)不起重大外來(lái)因素的影響或沖擊。順馳就是這方面的活鮮鮮的例子。事

7、實(shí)上，不只是順馳，業(yè)界絕大多數(shù)從事多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的企業(yè)都普遍存在資源匱乏的現(xiàn)象，包括人力資源匱乏，資金資源匱乏，技術(shù)資源匱乏，等等。不匱乏的，卻往往是土地資源、關(guān)系資源，這真實(shí)市場(chǎng)給各個(gè)企業(yè)開(kāi)的一個(gè)大玩笑。第三，規(guī)章制度不健全企業(yè)要保持持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展必須建立、健全一套全面、適宜、有效的規(guī)章制度。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在人力資源、資金運(yùn)作、成本控制、招標(biāo)采購(gòu)等方面有很大的特殊性和管理的難度。針對(duì)不同的管理板塊或職能模塊，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以下管理分體系：行政事務(wù)管理體系；信息管理體系；事務(wù)管理體系；人力資源管理體系；財(cái)務(wù)管理與成本控制體系；投資者關(guān)系管理體系；供方管理與采購(gòu)管理體系；項(xiàng)目（工

8、程）管理體系；營(yíng)銷(xiāo)管理體系；客戶(hù)關(guān)系管理體系等。健全的規(guī)章制度、完善的管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。在發(fā)展初期，因?yàn)楣芾韺蛹?jí)少、人員少，只有一本簡(jiǎn)單的管理制度匯編就可以了。但是在多項(xiàng)目下，人員多了，部門(mén)多了，層級(jí)多了，資金流、信息流復(fù)雜了，工作流程拉長(zhǎng)了，如果企業(yè)沒(méi)有一套全面、適宜、有效的管理體系，就必然導(dǎo)致權(quán)利交集或責(zé)任真空，進(jìn)而出現(xiàn)“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”。不要盲從“標(biāo)桿”企業(yè)或許是快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)缺乏真正的榜樣，許多企業(yè)習(xí)慣給自己找一個(gè)標(biāo)桿企業(yè)。對(duì)順馳褒也罷，貶也罷，在順馳快速發(fā)展的初期，想必順馳還是挑逗起了許多業(yè)界企業(yè)羨慕的目光，特別是一些也處于快速發(fā)展階段的企業(yè)中有不少企業(yè)將順馳視為標(biāo)

9、桿。當(dāng)然，更多的企業(yè)還是將萬(wàn)科視為標(biāo)桿，特別是在馮侖先生發(fā)表學(xué)習(xí)萬(wàn)科好榜樣后，將萬(wàn)科視為標(biāo)桿企業(yè)的企業(yè)就更多了。樹(shù)立標(biāo)桿企業(yè)可以使企業(yè)在共同愿景下形成共同努力的目標(biāo)，樹(shù)立標(biāo)桿企業(yè)的目的是學(xué)習(xí)，但絕不應(yīng)是照搬或盲從。以萬(wàn)科為例，之所以希望業(yè)界企業(yè)不要盲從，有兩點(diǎn)原因：第一，沒(méi)有可比性。截至2023年末，萬(wàn)科總資產(chǎn)億元，凈資產(chǎn)億元。2023年，萬(wàn)科實(shí)際完成開(kāi)工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%，同期竣工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%.雖然很多單項(xiàng)指標(biāo)萬(wàn)科都不是第一，但在綜合實(shí)力上，萬(wàn)科在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)是名副其實(shí)的.萬(wàn)科能成為業(yè)界的有很多的、現(xiàn)時(shí)的、客觀的、個(gè)人的原因，是絕大多數(shù)企業(yè)所無(wú)以比擬的。特別是萬(wàn)科的研發(fā)力量

10、、服務(wù)觀念、品牌價(jià)值、企業(yè)文化是難以模仿的。另外，多年來(lái)，萬(wàn)科走的是做減法的專(zhuān)業(yè)化之路，而業(yè)界許多企業(yè)走的是相關(guān)多元化之路：不僅自己的銷(xiāo)售公司、物業(yè)公司，甚至還有建筑公司、綠化公司也沒(méi)有什么可比性。再說(shuō)，萬(wàn)科的專(zhuān)業(yè)化發(fā)展模式有其歷史的原因，對(duì)萬(wàn)科是成功的，但對(duì)其他企業(yè)卻不一定適合。每一家企業(yè)有每一家企業(yè)的特殊情況，企業(yè)群本身也是多元化的，怎么可能有單一的發(fā)展模式呢？對(duì)每一家企業(yè)來(lái)說(shuō)，適合自己的，就是最好的。第二，萬(wàn)科的項(xiàng)目管理模式不是高效的模式鑒于企業(yè)規(guī)模、項(xiàng)目數(shù)量和市場(chǎng)布局，萬(wàn)科采用的是四級(jí)管理機(jī)制：集團(tuán)公司區(qū)域公司城市公司項(xiàng)目部。因此，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、崗位設(shè)置、流程設(shè)計(jì)都是按照四級(jí)管理機(jī)制設(shè)計(jì)

11、的。對(duì)業(yè)界絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，因?yàn)轫?xiàng)目數(shù)量比萬(wàn)科少，開(kāi)發(fā)格局與萬(wàn)科不同，一般采用三級(jí)管理機(jī)制就可以，即：公司城市公司項(xiàng)目部，甚至是兩級(jí)管理機(jī)制就可以，即：公司項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）。管理層級(jí)越多，信息鏈就越長(zhǎng)，工作效率就越低，這是普遍。許多企業(yè)盲從萬(wàn)科的管理模式，甚至有個(gè)別咨詢(xún)結(jié)構(gòu)推廣、復(fù)制萬(wàn)科的管理模式，或者按照萬(wàn)科的業(yè)務(wù)流程為其他企業(yè)咨詢(xún)，其結(jié)果真是難以想象。確立產(chǎn)品模式是多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)在進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，如果各項(xiàng)目在物業(yè)類(lèi)型、市場(chǎng)定位等方面有較大的差異性（比如同時(shí)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、市區(qū)高層住宅、郊區(qū)低密度住宅項(xiàng)目），那么各項(xiàng)目在報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)策劃等方面也必然有較大的差異

12、性，這就意味著此前的經(jīng)驗(yàn)和金錢(qián)堆積的大量教訓(xùn)被“歸零”了，企業(yè)不得不一直在不熟悉的市場(chǎng)上做不熟悉的產(chǎn)品，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要有各方面的、具有豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的不同人才。對(duì)于絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這幾乎是不可能的。這也是許多企業(yè)在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)之所以感覺(jué)“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是，如果各項(xiàng)目在物業(yè)類(lèi)型、項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)定位等方面基本相似，即產(chǎn)品模式基本固化，那么各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)流程、工作流程是統(tǒng)一的，就像單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一樣單一、輕松。所謂產(chǎn)品模式就是基于預(yù)測(cè)和研發(fā)的、適合市場(chǎng)需求和自身能力的、可復(fù)制開(kāi)發(fā)的、獨(dú)特的、相對(duì)固化的項(xiàng)目類(lèi)型。通過(guò)長(zhǎng)期、系統(tǒng)地研究，蘭德公司發(fā)現(xiàn)“第一梯隊(duì)”企業(yè)都基本確立了自

13、己的產(chǎn)品模式。例如萬(wàn)科集團(tuán)的城市花園系列，四季花城系列（城郊結(jié)合部）；金地集團(tuán)的“格林”系列（格林小鎮(zhèn)/格林春天/格林春曉）；世茂集團(tuán)的濱江系列（在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均開(kāi)發(fā)沿江豪宅）；陽(yáng)光100投資集團(tuán)的“ 陽(yáng)光100國(guó)際新城”系列（在北京、天津、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、重慶、武漢等城市均開(kāi)發(fā)“城市新興白領(lǐng)公寓”），萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的“萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”系列（在全國(guó)十幾個(gè)城市的中心商圈均開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目）；SOHO中國(guó)的“SOHO” 系列 （SOHO城/建外SOHO / SOHO尚都）等。可以說(shuō)，確立產(chǎn)品模式是企業(yè)進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前提和基礎(chǔ)。對(duì)產(chǎn)品模式予以定型至少包括以下八個(gè)要素：1、城市選擇，就是

14、基于戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃選擇擬進(jìn)入的目標(biāo)城市。2、區(qū)位選擇，就是選擇項(xiàng)目在城市的中觀區(qū)位：是在開(kāi)發(fā)城市中心區(qū)，還是在城鄉(xiāng)接合部，抑或是在近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)。明確了項(xiàng)目的區(qū)位選擇，土地投標(biāo)和土地儲(chǔ)備的目標(biāo)也就明確了。3、確定項(xiàng)目規(guī)模，就是大體確定項(xiàng)目的占地面積、建筑面積等。4、目標(biāo)客戶(hù)選擇，就是研究并鎖定核心消費(fèi)者。5、確定項(xiàng)目風(fēng)格，就是賦予項(xiàng)目獨(dú)特的、便于識(shí)別的“符號(hào)”，使社會(huì)公眾特別是目標(biāo)客戶(hù)能夠較容易地識(shí)別出是哪個(gè)企業(yè)開(kāi)發(fā)的什么類(lèi)型的項(xiàng)目。6、設(shè)計(jì)定型，就是各項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)在物質(zhì)形態(tài)上有著精神感受上的一致，成熟的戶(hù)型可以通用于各項(xiàng)目。7、賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)、廣告風(fēng)格定型。產(chǎn)品定型后，各項(xiàng)目就可以有風(fēng)格

15、統(tǒng)一的賣(mài)場(chǎng)和風(fēng)格統(tǒng)一的宣傳資料（包括樓書(shū)、媒體廣告等）。8、統(tǒng)一的VIS.這是產(chǎn)品定型必不可少的“表象符號(hào)”，也是最容易做到的。建立項(xiàng)目管理模式是多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵如前所述，“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”的原因之一是“規(guī)章制度不健全”。大量實(shí)踐表明，許多“癥狀”是“規(guī)章制度不健全”的直接或外在表現(xiàn)而已。因此，建立適宜、有效的項(xiàng)目管理模式是開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。建立項(xiàng)目管理模式可分為三個(gè)步驟：第一步，明確職能定位，重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理模式完全不同于單項(xiàng)目管理模式，首先表現(xiàn)在職能定位和組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上。在單項(xiàng)目下，房地產(chǎn)一般、也只能采用直線職能制的開(kāi)發(fā)管理模式：各部門(mén)各負(fù)其責(zé)共同完成項(xiàng)目

16、開(kāi)發(fā)工作。但是在多項(xiàng)目下，因?yàn)閷?shí)現(xiàn)項(xiàng)目制，公司和項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）在職能上必須要進(jìn)行定位和職責(zé)切分。以“公司項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）”兩級(jí)管理機(jī)制為例，一般地，公司的定位是決策中心、資源中心，主要行使支持和管理職能，要做好三件事：（1）供地；（2）供資金；（3）管控與評(píng)價(jià)。項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）是成本中心、利潤(rùn)中心，主要行使執(zhí)行和實(shí)施職能，也要做好三件事：（1）完成目標(biāo)；（2）樹(shù)立品牌；（3）培養(yǎng)和鍛煉人才。在明確職能定位的基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)時(shí)，應(yīng)充分考慮以下要素： 戰(zhàn)略規(guī)劃對(duì)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求； 項(xiàng)目類(lèi)型； 產(chǎn)品模式； 經(jīng)營(yíng)模式（特別是外包模式）； 資源狀況（特別是人力

17、資源狀況）； 企業(yè)文化。多項(xiàng)目下，矩陣制是常用的組織結(jié)構(gòu)形式。但因?yàn)榫仃囍迫菀桩a(chǎn)生多頭領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)利交集和責(zé)任真空，近一、兩年來(lái)，業(yè)界許多領(lǐng)先企業(yè)一般采用直線職能制與矩陣制的混合制組織結(jié)構(gòu)形式。第二步，劃分項(xiàng)目類(lèi)型項(xiàng)目類(lèi)型有不同的劃分方式。按照地域劃分，可分為本地項(xiàng)目和異地項(xiàng)目；按股權(quán)劃分，可分為獨(dú)資項(xiàng)目、控股項(xiàng)目和參股合作項(xiàng)目；按項(xiàng)目規(guī)模劃分，可分為特級(jí)項(xiàng)目、一級(jí)項(xiàng)目、二級(jí)項(xiàng)目、三級(jí)項(xiàng)目等；按階段劃分可分為階段性項(xiàng)目和全程性項(xiàng)目。劃分項(xiàng)目類(lèi)型是進(jìn)行項(xiàng)目管理體系設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。為了“欲繁就簡(jiǎn)”，通常組合為以下四種項(xiàng)目組織類(lèi)型：（1）本地直屬項(xiàng)目部；（2）異地項(xiàng)目公司；（3）控股項(xiàng)目公司；（4）參股項(xiàng)目

18、公司。第三步，進(jìn)行流程設(shè)計(jì)，建立項(xiàng)目管理體系多項(xiàng)目下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程與多項(xiàng)目下的開(kāi)發(fā)流程有很到的不同。例如，單項(xiàng)目下銷(xiāo)售由公司銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)，而多項(xiàng)目下則有多種情形：有的由公司營(yíng)銷(xiāo)中心或下屬的營(yíng)銷(xiāo)（經(jīng)紀(jì)）公司負(fù)責(zé)，有的由項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）負(fù)責(zé)，公司只進(jìn)行計(jì)劃、方案、價(jià)格等的管理，有的由營(yíng)銷(xiāo)代理公司負(fù)責(zé)。因此必須對(duì)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)流程進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。在流程設(shè)計(jì)工作完成后，就可以針對(duì)不同的項(xiàng)目類(lèi)型分別建立相應(yīng)的管理體系了。通常，一套完整的項(xiàng)目管理體系至少涉及以下方面：項(xiàng)目組織管理（包括各類(lèi)項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，定崗定員，項(xiàng)目部的組建、解散等）；項(xiàng)目人力資源各類(lèi)（包括項(xiàng)目經(jīng)理及其他人員的聘任、解聘、薪酬、考核、

19、獎(jiǎng)勵(lì)、勞動(dòng)關(guān)系等）；項(xiàng)目資金與財(cái)務(wù)管理；項(xiàng)目計(jì)劃與目標(biāo)管理；項(xiàng)目投資決策管理；項(xiàng)目研發(fā)與設(shè)計(jì)管理；采購(gòu)與招標(biāo)管理；項(xiàng)目工程管理（包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明、檔案管理等）；項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)管理；項(xiàng)目客戶(hù)關(guān)系管理，等。投資主體虛擬化與管理主體實(shí)體化確立產(chǎn)品模式解決了企業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，建立項(xiàng)目管理體系是解決了企業(yè)的管理機(jī)制問(wèn)題。但企業(yè)采取什么樣的項(xiàng)目體制卻是最核心、最根本的問(wèn)題體制決定機(jī)制，機(jī)制決定體系（規(guī)章制度）。但是遺憾的是，盡管許多企業(yè)都在不斷地探求、完善管理機(jī)制，但無(wú)不著眼于“職責(zé)劃分如何更合理”等問(wèn)題，無(wú)論是“金字塔式”還是“倒金字塔式”，無(wú)非是在“左傾”和“右傾”中尋求相對(duì)合理的管理機(jī)制而

20、已，而沒(méi)有真正意識(shí)到問(wèn)題出在體制上傳統(tǒng)的項(xiàng)目體制是公司和項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）一體化，都具有雙重身份：既是投資主體（因?yàn)榇砉荆质枪芾碇黧w（行使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)職能）。這種雙重身份肯定會(huì)不可避免地導(dǎo)致難以控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用，難以實(shí)施有效的考核，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃、目標(biāo)的偏差率很大，而無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資目標(biāo)。事實(shí)證明：無(wú)論是令廣大業(yè)界企業(yè)景仰的“標(biāo)桿企業(yè)”，還是風(fēng)光無(wú)限的“地產(chǎn)大腕”，現(xiàn)今幾乎所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都碰到了同一個(gè)問(wèn)題，也都在思考同一個(gè)問(wèn)題：最有效的項(xiàng)目管理模式是什么？通過(guò)深入研究分析和實(shí)踐檢驗(yàn)，蘭德認(rèn)為“項(xiàng)目投資主體虛擬化，項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”是最有效的投資開(kāi)發(fā)模式。“項(xiàng)目投資主體虛擬

21、化”是指無(wú)論是本市項(xiàng)目，還是異地項(xiàng)目，都盡可能地注冊(cè)成立一家具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目（投資）公司，該項(xiàng)目（投資）公司所有的法人證照、財(cái)務(wù)等由公司統(tǒng)一管理，除法人代表、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等由公司領(lǐng)導(dǎo)兼任以外，沒(méi)有任何其他人員（但列支管理費(fèi)用）。項(xiàng)目投資主體虛擬化的益處 有利于項(xiàng)目融資（包括債權(quán)融資和股權(quán)融資）； 有利于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)； 有利于財(cái)務(wù)核算； 有利于稅務(wù)籌劃?！绊?xiàng)目管理主體實(shí)體化”是指由公司（或再引入社會(huì)上專(zhuān)業(yè)的項(xiàng)目管理公司共同出資）相對(duì)控股的（但不是每一個(gè)項(xiàng)目都注冊(cè)一個(gè)）具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目管理公司，并將部分項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)施工作交由項(xiàng)目管理公司，項(xiàng)目投資公司與該項(xiàng)目管理公司簽署項(xiàng)目委托管理協(xié)議書(shū)，并

22、支付一定額度的管理費(fèi)用。“項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”的益處 有利于控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用； 有利于實(shí)施有效的考核； 有利于項(xiàng)目投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。“項(xiàng)目投資主體虛擬化+項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”盡管還需要進(jìn)一步完善，但大量實(shí)踐表明，這種開(kāi)發(fā)管理模式解決了多項(xiàng)目管理的體制問(wèn)題，也符合國(guó)際上“投資商與開(kāi)發(fā)商相分離”的主流業(yè)態(tài)形式，應(yīng)該是最適宜、有效的多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式。北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司 公司簡(jiǎn)介萬(wàn)通地產(chǎn)是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌企業(yè)之一，是最受尊敬的行業(yè)品牌之一，曾多次獲得“中國(guó)名企”、“中國(guó)房地產(chǎn)十大品牌企業(yè)”、“中國(guó)地產(chǎn)藍(lán)籌企業(yè)”和“中國(guó)十大最具價(jià)值房北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司地產(chǎn)公司”等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，是

23、“中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商策略聯(lián)盟”（簡(jiǎn)稱(chēng)“中城聯(lián)盟”）的聯(lián)合創(chuàng)始企業(yè)和輪值主席單位，是全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)輪值主席單位。萬(wàn)通地產(chǎn)秉持“前瞻、創(chuàng)新、合作、團(tuán)隊(duì)”的核心價(jià)值觀，以“創(chuàng)造最具價(jià)值的生活空間”為使命，致力于成為一流的、符合國(guó)際管理規(guī)范的、受人尊敬的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)公司，致力于成為中國(guó)房地產(chǎn)高端市場(chǎng)第一品牌。作為房地產(chǎn)行業(yè)的和，萬(wàn)通地產(chǎn)首倡由“香港模式”變?yōu)椤懊绹?guó)模式”，按照“美國(guó)模式”來(lái)優(yōu)化公司經(jīng)營(yíng)資源配置，成為擁有住宅開(kāi)發(fā)和商用物業(yè)為核心的業(yè)務(wù)體系，成為開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)并重的地產(chǎn)公司，從而使公司具有穩(wěn)定的利潤(rùn)來(lái)源和良好的反周期能力。公司是一家專(zhuān)業(yè)化地產(chǎn)公司，主營(yíng)方向?yàn)楦邫n住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。公司擁

24、有濱海新區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包括北京“亞運(yùn)新新家園”、北京“新城國(guó)際”、天津新城東路-萬(wàn)通華府等。目前，公司主要業(yè)務(wù)集中在京津地區(qū)，北京地區(qū)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有所減少，未來(lái)三年內(nèi)，公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)主要依賴(lài)于天津地區(qū)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況，客觀上，公司面臨較大的區(qū)域性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從而極大影響公司的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力及盈利能力。北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司（原名北京萬(wàn)通先鋒置業(yè)股份有限公司）是經(jīng)北京市人民政府京政辦函（1998）182號(hào)批準(zhǔn)，由北京順通實(shí)業(yè)公司、山東鄒平糧油實(shí)業(yè)公司、山東鄒平西王實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“西王實(shí)業(yè)”)、延吉吉辰經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“延吉吉辰”)、中國(guó)建筑第一工程局第五建筑公司

25、（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中建一局五公司”）共同發(fā)起，于1998年12月30日在北京設(shè)立的股份有限公司，設(shè)立時(shí)本公司注冊(cè)資本為6,200萬(wàn)元。經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)證監(jiān)發(fā)行字（2000）119號(hào)文批準(zhǔn)，公司于2000年9月4日公開(kāi)發(fā)行人民幣普通股3,000萬(wàn)股（發(fā)行后，本公司注冊(cè)資本變更為9,200萬(wàn)元），并于同年9月22日在上海證券交易所上市交易。 經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，本公司股東北京順通實(shí)業(yè)公司、山東鄒平糧油實(shí)業(yè)公司、西王實(shí)業(yè)、延吉吉辰和中建一局五公司分別將其所持本公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京萬(wàn)通星河實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)通星河”）、北京裕天投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“裕天投資”)、北京恒通恒技術(shù)發(fā)展有限公司、北京嘉華筑業(yè)

26、實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“嘉華筑業(yè)”)和北京星河房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司。 2023年7月24日，本公司相關(guān)股東會(huì)議審議通過(guò)了北京萬(wàn)通先鋒置業(yè)股份有限公司股權(quán)分置改革方案的議案，公司非流通股股東對(duì)流通股股東每10股送股，共計(jì)送股990萬(wàn)股。2023年，公司向控股股東萬(wàn)通星河非公開(kāi)發(fā)行5,200萬(wàn)股人民幣普通股(A股)。萬(wàn)通星河承諾，就本次公司所增發(fā)的股份，自本次發(fā)行完成之日起36個(gè)月不予轉(zhuǎn)讓。發(fā)行完成后，萬(wàn)通星河共持有公司股份86,453,225股，占公司股份比例為%，本公司注冊(cè)資本變更為14,400萬(wàn)元。 2023年3月19日，根據(jù)公司2023年度股東大會(huì)決議和修改后章程的規(guī)定，公司按每

27、10股轉(zhuǎn)增10股的比例，以資本公積向全體股東轉(zhuǎn)增股份總額14,400萬(wàn)股，變更后的注冊(cè)資本為人民幣28,800萬(wàn)元。 2023年9月13日，根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)證監(jiān)發(fā)行字2023252號(hào)關(guān)于核準(zhǔn)北京萬(wàn)通先鋒置業(yè)股份有限公司非公開(kāi)發(fā)行股票的通知，公司向社會(huì)非公開(kāi)定向發(fā)行人民幣普通股（A股）5000萬(wàn)股，變更后的注冊(cè)資本為人民幣33,800萬(wàn)元。 2023年10月31日，根據(jù)公司2023年度第三次臨時(shí)股東大會(huì)決議和修改后章程的規(guī)定，公司按每10股轉(zhuǎn)增5股的比例，以資本公積向全體股東轉(zhuǎn)增股份總額16,900萬(wàn)股，變更后的注冊(cè)資本為人民幣50,700萬(wàn)元。萬(wàn)通地產(chǎn)住宅業(yè)務(wù)以的托爾兄弟為標(biāo)桿企業(yè)，以商品住宅為

28、核心產(chǎn)品，聚焦高端產(chǎn)品，提高產(chǎn)品附加值，建立品牌和美譽(yù)度，提高贏利能力，做中國(guó)一流的高端住宅開(kāi)發(fā)商，做盈利水平一流的房地產(chǎn)上市公司。公司住宅業(yè)務(wù)集中在京津地區(qū)，已經(jīng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為北京亞運(yùn)新新家園一期，現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包括北京龍山新新家園、北京新城國(guó)際、天竺新新家園、萬(wàn)通上游國(guó)際、天津萬(wàn)通新城國(guó)際北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司、天津萬(wàn)通華府、天津萬(wàn)通空港項(xiàng)目、天津萬(wàn)通上北新新家園等高端項(xiàng)目，絕大部分產(chǎn)品已經(jīng)成為區(qū)域地標(biāo)和知名物業(yè)。此外，萬(wàn)通地產(chǎn)2023年末聯(lián)姻成都交大房產(chǎn)，成立交大萬(wàn)通置業(yè)有限公司，新增城北香洲半島（在建、在售）、城東綠嶺（在建、在售）、城南紅牌樓項(xiàng)目、城中紅墻巷項(xiàng)目和城西金府路五號(hào)項(xiàng)目,五個(gè)

29、在建和在售項(xiàng)目可開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積超過(guò)80萬(wàn)平方米。截至2023年1月，萬(wàn)通地產(chǎn)共擁有天津和北京兩個(gè)核心區(qū)域及成都共計(jì)300多萬(wàn)平方米建筑面積的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)主導(dǎo)、地域集中是萬(wàn)通地產(chǎn)在住宅業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略選擇，公司將充分利用濱海新區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)有效集聚各方資源，加大對(duì)京津地區(qū)投資力度，使得公司擁有在該區(qū)域領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)通地產(chǎn)擁有獨(dú)具魅力的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人，也擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定、資深專(zhuān)業(yè)、敬業(yè)協(xié)作的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)。公司將進(jìn)一步完善“守正出奇”的企業(yè)文化，努力打造一支專(zhuān)業(yè)、敬業(yè)、立業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，為股東創(chuàng)造持續(xù)、長(zhǎng)期、穩(wěn)定的投資回報(bào)。萬(wàn)通地產(chǎn)自創(chuàng)業(yè)之日，就嚴(yán)格恪守企業(yè)公民與社會(huì)職北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司責(zé)

30、，一直積極關(guān)注、熱情參與并實(shí)踐企業(yè)社會(huì)責(zé)任。公司自1999年起參與創(chuàng)建“中城聯(lián)盟”，發(fā)起并推動(dòng)“新住宅運(yùn)動(dòng)”。在“中城聯(lián)盟”輪值主席任職期間，致力于提升房地產(chǎn)行業(yè)道德形象，推動(dòng)改造傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式。作為阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會(huì)創(chuàng)始單位之一，萬(wàn)通地產(chǎn)聯(lián)合其它知名企業(yè)從2023年起每年出資用于阿拉善盟地區(qū)的荒漠化治理。2023年度萬(wàn)通地產(chǎn)發(fā)布“綠色公司戰(zhàn)略”，從價(jià)值觀、行為方式、綠色產(chǎn)品等多維度來(lái)履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任。2023年萬(wàn)通成立了北京萬(wàn)通公益基金會(huì)，理性、持續(xù)、制度化地從事公益事業(yè)。萬(wàn)通地產(chǎn)注重公司的全面發(fā)展，追求良好的公司治理、建設(shè)尊重中小投資者的新股東文化、以綠色產(chǎn)品奉獻(xiàn)客戶(hù)，嚴(yán)格履行

31、企業(yè)社會(huì)責(zé)任，做中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受人尊敬的企業(yè)。創(chuàng)造財(cái)富，完善自我萬(wàn)通的創(chuàng)業(yè)者在1991年創(chuàng)辦企業(yè)的時(shí)候就提出的原則和理想：“以天下為己任，以企業(yè)為本位，創(chuàng)造財(cái)富，完善自我”。其目的是“推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步以報(bào)時(shí)代，創(chuàng)造財(cái)富以報(bào)社會(huì)，北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司齊家敬業(yè)以報(bào)父母，完善自我以報(bào)個(gè)人”。簡(jiǎn)單地說(shuō)就是“學(xué)好”：做好人，辦好事，掙好錢(qián)。這是萬(wàn)通的核心理念和公司文化的靈魂?！拔阃谲臁笔侨f(wàn)通的企業(yè)自警。此語(yǔ)始見(jiàn)于，其曰：“鮑叔奉杯而進(jìn)，曰：使公（齊桓公）毋忘出奔于莒也，使管仲毋忘束縛于魯也，使寧戚毋忘其飯牛居于車(chē)下?；腹芏q，曰：寡人與大夫皆毋忘夫子之言，則齊國(guó)之社稷幸于不殆矣。”萬(wàn)通人對(duì)此的理解是

32、：無(wú)論企業(yè)如何發(fā)展壯大，無(wú)論何時(shí)何地，都不能忘記創(chuàng)業(yè)的艱辛，不能忘記做人的準(zhǔn)則，不能忘記企業(yè)肩負(fù)的社會(huì)責(zé)任。這就是要艱苦奮斗，刻苦忍耐，不斷進(jìn)步。這是萬(wàn)通企業(yè)文化中最具代表性的精神?！笆卣銎妗笔侨f(wàn)通永續(xù)經(jīng)營(yíng)的根本戰(zhàn)略原則。我們所要守的“正”，一是勤勞致富，二是法律規(guī)范，三是國(guó)際慣例。業(yè)務(wù)要做正，做人要做正，對(duì)外交往要做正。我們可能與狼共舞，但我們還是人。在這些基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，法無(wú)定法，出奇制勝。我們要在浮華之中淡泊處世，于繁榮之時(shí)心平氣和，不做明星與過(guò)客?！绊樚鞈?yīng)人”是萬(wàn)通一以貫之的處世態(tài)度。萬(wàn)通必須符合中國(guó)社會(huì)進(jìn)步，具體說(shuō)就是改革開(kāi)放和現(xiàn)代化事業(yè)這一大趨勢(shì)，這就是萬(wàn)通的天和勢(shì)。

33、在處理具體事務(wù)中，萬(wàn)通人必須稔熟“應(yīng)乎人情”的道理，做事入情入理，“前半夜想想別人，后半夜想想自己”，方圓處世，真誠(chéng)待人。為了“學(xué)好”，萬(wàn)通一直最重視學(xué)習(xí)，強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。“反省”是萬(wàn)通創(chuàng)業(yè)以來(lái)形式獨(dú)特、長(zhǎng)期堅(jiān)持的重要學(xué)習(xí)方式，萬(wàn)通的真正價(jià)值是它所秉持的理性的批判精神。這種批判，首先是對(duì)自我的內(nèi)省和解剖，是一種“反求諸己”的功夫?！皩W(xué)先進(jìn)”是為了自己成為先進(jìn)，“傍大款”是為了結(jié)交好企業(yè)、自己成大款，“走正道”是為了避免走彎路，鑄造永續(xù)經(jīng)營(yíng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。萬(wàn)通希望，公司的管理層是一個(gè)“好班底”，公司的員工是“好員工”，公司做的是奉公守法的“好事情”，從而吸引一批“好資源”，遇上一個(gè)

34、“好年景”，迎來(lái)更大的“好發(fā)展”?！扒罢傲Α笔侨f(wàn)通的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，就是站在未來(lái)安排今天，以戰(zhàn)略導(dǎo)向替代機(jī)會(huì)經(jīng)營(yíng)；就是要在未來(lái)找一個(gè)支點(diǎn)，引領(lǐng)自己的企業(yè)，創(chuàng)造未來(lái)，贏取未來(lái)。不斷通過(guò)“創(chuàng)新”而“領(lǐng)先”，這是是萬(wàn)通決勝于未來(lái)的重要戰(zhàn)略原則。同時(shí)，如果十年二十年都能夠忍讓、謙和、善良、勤勞、犧牲自己成全別人，這樣一系列的道德規(guī)范能做得很好，我們的才能才有依托，我們的社會(huì)資源就會(huì)非常之多，社會(huì)有口皆碑，大家就會(huì)支持我們的事業(yè)，我們的才能也就會(huì)得到最大的施展。我們一定要按的良心道德，把客戶(hù)真正放在心上，要長(zhǎng)存“感恩”之心，不斷為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值。萬(wàn)通要真正做強(qiáng)做大，就要謙虛謹(jǐn)慎，戒驕戒躁，不招搖，不陷入不

35、必要的社會(huì)矛盾和沖突，避免不能承受之重，心懷遠(yuǎn)大。這樣，萬(wàn)通的社會(huì)生態(tài)環(huán)境和企業(yè)發(fā)展空間將越來(lái)越寬廣。經(jīng)理職業(yè)化、發(fā)展本土化為了“守正出奇”，萬(wàn)通在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略上堅(jiān)持“四化”基本方針，走專(zhuān)業(yè)化道路，做社會(huì)型企業(yè)，以職業(yè)化團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)耕作，同時(shí)始終植根中華文明的深厚土壤，相信只有靠“中國(guó)功夫”才能成功。以全球市場(chǎng)作為萬(wàn)通地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的平臺(tái)，從國(guó)際視野出發(fā)來(lái)審視國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)制定公司經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)則。以中國(guó)的優(yōu)秀文化內(nèi)核為基礎(chǔ)，始終體現(xiàn)中國(guó)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)追求和風(fēng)格特色。以國(guó)際規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)和管理，具備跨文化、跨地域、跨市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和執(zhí)行能力。以守法經(jīng)營(yíng)為準(zhǔn)則，以國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和商業(yè)規(guī)則為基準(zhǔn)，以對(duì)本土市場(chǎng)的洞察

36、力和適應(yīng)力為助力，建立在本土市場(chǎng)的領(lǐng)先地位?；赝吣?，我們欣喜地看到萬(wàn)通地產(chǎn)在前進(jìn)的道路上留下了一個(gè)巨大的、進(jìn)步的腳印。 截止去年年底，在135家A股房地產(chǎn)上市公司中，萬(wàn)通地產(chǎn)按市值已躍升為第十九名（在環(huán)渤海地區(qū)市值第一）、按現(xiàn)金流排名位居第五位、按業(yè)績(jī)的增幅也位居前列。不僅如此，我們還成為濱海新區(qū)投資規(guī)模居首位的房地產(chǎn)公司。北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司實(shí)踐證明，支撐這些成績(jī)的決定性力量是我們一貫堅(jiān)持的公司戰(zhàn)略和反周期策略。萬(wàn)通自二三年聚焦濱海新區(qū)以來(lái)，在大股東的支持下逐漸積蓄力量形成優(yōu)勢(shì)。近期，中新生態(tài)新城的啟動(dòng)和京津城際快速列車(chē)的開(kāi)通必將加速提升萬(wàn)通在這一區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并且有力地提升公司在

37、北京地區(qū)的業(yè)務(wù)。萬(wàn)通首倡的美國(guó)模式隨著萬(wàn)通中心在北京、天津、和地區(qū)的漸次展開(kāi)，已逐漸顯示出巨大的擴(kuò)張能力和運(yùn)營(yíng)上的先進(jìn)性。我們有信心在未來(lái)三到五年，憑藉萬(wàn)通中心的有序擴(kuò)張使萬(wàn)通地產(chǎn)擁有最大規(guī)模的商用不動(dòng)產(chǎn)。自去年下半年以來(lái)，萬(wàn)通先后投標(biāo)杭州、注資成都交大房產(chǎn)、收購(gòu)泰達(dá)城開(kāi)公司47%股權(quán)，擴(kuò)張腳步明顯加快。這在市場(chǎng)萎靡、銀根緊縮，行業(yè)內(nèi)一片嘆息的今天更加引人矚目。然而，這對(duì)自一九九九年以來(lái)就一直堅(jiān)持按反周期的策略掌控發(fā)展速度的萬(wàn)通來(lái)說(shuō)，卻都是順理成章的進(jìn)步。到去年年末公司本部無(wú)銀行負(fù)債，項(xiàng)目公司帶息負(fù)債率最高只有40%左右，遠(yuǎn)低于同行的平均水平。公司現(xiàn)金充沛、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，達(dá)到了在駕駛過(guò)程中一腳踩油

38、門(mén)、一腳踩剎車(chē)，既向前展望、又不忘看后視鏡的自如、安全的境界。自去年中央發(fā)布24號(hào)文件以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了巨大政策拐點(diǎn)，普通居民的基本住房百分之七十靠政府保障體系解決、百分之三十的商品房由市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)。另一方面，適度從緊的貨幣政策和信貸環(huán)境共同引發(fā)了這一段時(shí)間趨冷的房地產(chǎn)市場(chǎng)。消費(fèi)者持續(xù)觀望的情緒使市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生明顯的改變，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。對(duì)萬(wàn)通地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，我們雖無(wú)資金鏈之虞，但仍需謹(jǐn)慎觀察、控制擴(kuò)張節(jié)奏，有效防范風(fēng)險(xiǎn)并且努力將反周期策略運(yùn)用得當(dāng)，在當(dāng)前低速發(fā)展的市場(chǎng)中找尋快速進(jìn)步的道路?？傊覀儗⒗^續(xù)堅(jiān)定不移地實(shí)施“濱海新區(qū)、美國(guó)模式、守正出奇”的公司戰(zhàn)略，運(yùn)用反周期的發(fā)展策略，

39、強(qiáng)力推動(dòng)“新股東文化”，努力使公司在新的一年繼續(xù)進(jìn)步，更上一層樓?！皠?chuàng)造與分享”是萬(wàn)通事業(yè)發(fā)展中的新主題和新價(jià)值觀。我們將通過(guò)萬(wàn)通公益基金和綠色公司的建設(shè)，努力擴(kuò)大企業(yè)與全體利益相關(guān)者的互助與關(guān)懷，把企業(yè)公民的各項(xiàng)責(zé)任落到實(shí)處，爭(zhēng)取成為最受尊敬的企業(yè)。萬(wàn)通一定會(huì)更好！因?yàn)椋覀円恢痹谂?。董事長(zhǎng)：北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司二八年三月萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng) 馮侖先生，1959年出生于，曾獲經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士、中央黨校法學(xué)碩士、中國(guó)社科院法學(xué)博士學(xué)位。1984年至1991年曾在中央黨校、中宣部、國(guó)家體改委、海南省改革發(fā)展研究所任職。1991年創(chuàng)建萬(wàn)通集團(tuán)，1993年在北京組建萬(wàn)通地產(chǎn),曾參與創(chuàng)建中國(guó)民生銀行并出任該

40、行 的創(chuàng)業(yè)董事?，F(xiàn)任萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)，全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)輪值主席，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)城市住宅開(kāi)發(fā)委員會(huì)副主任委員。馮侖是房地產(chǎn)行業(yè)的思想家和創(chuàng)新者，在業(yè)內(nèi)首倡從“香港模式”變?yōu)椤懊绹?guó)模式”，是中國(guó)首家房地產(chǎn)策略聯(lián)盟機(jī)構(gòu)“中城聯(lián)盟”的發(fā)起人和“新住宅運(yùn)動(dòng)”的倡導(dǎo)者之一。在“中城聯(lián)盟”輪值主席任職期間，積極促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，努力提升房地產(chǎn)道德形象。2023年任職全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)輪值主席，致力于行業(yè)維權(quán)和企業(yè)公民建設(shè)。馮侖先生在民營(yíng)企業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展研究方面造詣很深，在公司戰(zhàn)略和公司治理方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。董事、總經(jīng)理先生，畢業(yè)于，碩士學(xué)歷。1993年參與組建北京萬(wàn)通地產(chǎn)，曾任北京萬(wàn)通

41、廣場(chǎng)房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理、北京萬(wàn)通實(shí)來(lái)股份有限公司副總經(jīng)理，1995年開(kāi)始擔(dān)任北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司總經(jīng)理?，F(xiàn)任北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司董事、總經(jīng)理。 許立先生十年來(lái)領(lǐng)導(dǎo)萬(wàn)通地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)了萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)、萬(wàn)通發(fā)展大廈及“新新家園”系列高檔住宅項(xiàng)目，成功樹(shù)立了萬(wàn)通地產(chǎn)在業(yè)界的優(yōu)秀品牌和影響力。常務(wù)副總經(jīng)理先生，畢業(yè)于、中共中央黨校，碩士學(xué)歷。曾在中央黨校任教研室主任、北京星辰投資咨詢(xún)公司任副總經(jīng)理，1995年加入萬(wàn)通集團(tuán)，曾任上海萬(wàn)通企業(yè)控股公司總經(jīng)理，萬(wàn)通實(shí)業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁、北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司副總經(jīng)理、新新小鎮(zhèn)項(xiàng)目總經(jīng)理，現(xiàn)任北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司常務(wù)副總經(jīng)理。姚鵬先生領(lǐng)導(dǎo)萬(wàn)通商城進(jìn)

42、 行了成功的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，領(lǐng)導(dǎo)開(kāi)發(fā)了萬(wàn)通新新小鎮(zhèn)項(xiàng)目并創(chuàng)造性地提出造鎮(zhèn)計(jì)劃和新生活理念。財(cái)務(wù)總監(jiān)先生，畢業(yè)于，工商管理學(xué)士學(xué)位。曾任職于美國(guó)美寧玩具公司(MATTEL)、IBM（、總部、）公司、美國(guó)GLOBALONE通訊公司中國(guó)區(qū)、美國(guó)康柏公司中國(guó)公司中國(guó)區(qū)、以色列AMDOCS軟件公司（合資公司）中國(guó)區(qū)、美國(guó)BEA系統(tǒng)公司（香港）大中國(guó)區(qū)、彩虹集團(tuán)電子股份有限公司。2023年9月加入北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司?，F(xiàn)任北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)。副總經(jīng)理 張九紅女士，畢業(yè)于清華大學(xué)建筑學(xué)院，本科學(xué)歷。曾于大地建筑事務(wù)所任建筑師，1993年3月加入北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司，曾任北京 萬(wàn)通廣場(chǎng)房地產(chǎn)有

43、限公司銷(xiāo)售部經(jīng)理、副總經(jīng)理，北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司總經(jīng)理助理，北京萬(wàn)通世界房地產(chǎn)公司總經(jīng)理，現(xiàn)任北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司副總經(jīng)理兼北京萬(wàn)置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（新城國(guó)際項(xiàng)目）總經(jīng)理。張九紅女士曾負(fù)責(zé)理想世界項(xiàng)目、方莊東潤(rùn)會(huì)館項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理，領(lǐng)導(dǎo)開(kāi)發(fā)的新城國(guó)際高檔住宅項(xiàng)目以出色的品質(zhì)和規(guī)范的管理獲得市場(chǎng)和客戶(hù)的認(rèn)同。副總經(jīng)理先生，畢業(yè)于，本科學(xué)歷。曾就職于蘭州商學(xué)院、天津立達(dá)集團(tuán)公司深圳分公司、北京吉利石油產(chǎn)品服務(wù)有限公司、1998年10月加入北京萬(wàn)通先鋒置業(yè)股份有限公司，曾任公司證 券投資部經(jīng)理，并被派往天津廣播電視網(wǎng)絡(luò)公司任總經(jīng)理助理及副總經(jīng)理，現(xiàn)任北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司副總經(jīng)理。首席人才

44、官 1965年5月出生，1987年畢業(yè)于心理系，獲心理學(xué)學(xué)士學(xué)位，1990年獲得心理研究所心理學(xué)碩士學(xué)位，1999年獲得中國(guó)科學(xué)院心理研究所心理學(xué)博士學(xué)位。1990年至1998年，就職于，擔(dān)任助理研究員職務(wù)。其中1994年至1998年擔(dān)任過(guò)美國(guó)密西根大學(xué)訪問(wèn)學(xué)者。 1998年至2023年就職于諾基亞（中國(guó)）投資有限公司，歷任人力資源專(zhuān)員、人力資源經(jīng)理、人力資源總監(jiān)。2023年3月至2023年1月，就職于碧辟(中國(guó))投資有限公司，任亞太地區(qū)人力資源經(jīng)理。現(xiàn)任北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司首席人才官。董事會(huì)秘書(shū) 程曉晞先生，畢業(yè)于湖北財(cái)經(jīng)學(xué)院、美國(guó)俄克拉荷馬大學(xué)。工商管理碩士。曾就職于武漢工業(yè)大學(xué)、中國(guó)

45、糧油食品進(jìn)出口總公司，1999年1月至 今任北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司董事會(huì)秘書(shū)。宗旨：提供最具價(jià)值的物業(yè)與服務(wù)，促進(jìn)社會(huì)和諧與進(jìn)步愿景：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高端市場(chǎng)第一品牌價(jià)值：學(xué)習(xí)、前瞻、創(chuàng)新精神口號(hào)：創(chuàng)造最具價(jià)值的生活空間股票代碼 600246股票簡(jiǎn)稱(chēng) 萬(wàn)通先鋒代碼類(lèi)別 A股上市地點(diǎn) 上海證券交易所舊代碼 600246行政區(qū)劃名 -上市狀態(tài)變動(dòng)變動(dòng)原因 新上市變動(dòng)日期 2000-09-22股票簡(jiǎn)稱(chēng)變動(dòng)股票簡(jiǎn)稱(chēng) 萬(wàn)通先鋒變動(dòng)日期 2023-12-22股票簡(jiǎn)稱(chēng) 先鋒股份變動(dòng)日期 2023-10-09行業(yè)變動(dòng)進(jìn)入行業(yè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)變動(dòng)日期 2023-05-27進(jìn)入行業(yè) (無(wú)數(shù)據(jù))變動(dòng)日期 200

46、0-09-16北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司（原北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司，以下簡(jiǎn)稱(chēng)萬(wàn)通地產(chǎn)）于1993年6月26日在北京注冊(cè)成立，注冊(cè)資本8億元人民幣，是在北京最早成立的以民營(yíng)資本為主體的大型股份制房地產(chǎn)企業(yè)，也是實(shí)收資本額最大的民營(yíng)房地產(chǎn)公司。2023年3月萬(wàn)通地產(chǎn)引進(jìn)戰(zhàn)略投資人泰達(dá)集團(tuán)，資本金擴(kuò)充到億元。截至2023年底，萬(wàn)通地產(chǎn)資本金和本年度營(yíng)業(yè)收入已經(jīng)雙雙進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的前十位。截至2023年12月31日，公司總資產(chǎn)為億元，凈資產(chǎn)為億元，主要子公司有11家，主要參股公司有5家，員工總數(shù)為190人。北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司是在上海證券交易所掛牌交易的A股上市公司（股票代碼：600246，簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)通地產(chǎn)”，上市時(shí)間為2000年9月），總股本為億股。截至2023年12月31日，總資產(chǎn)為億元，凈資產(chǎn)為億元。萬(wàn)通地產(chǎn)下設(shè)7家控股和1家參股子公司，均為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。萬(wàn)通地產(chǎn)具備房地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，以“創(chuàng)造最具價(jià)值的生活空