沈陽(yáng)第一城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃提案-282PPT

1、CANDO公司介紹 房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)CANDO Communicating , We Cando BetterCANDO是為客戶提供全方位房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)的集團(tuán)公司。業(yè)務(wù)范圍覆蓋了從品牌研究、產(chǎn)品研究、戰(zhàn)略發(fā)展、品牌整合營(yíng)銷傳播、行銷渠道建設(shè)，直至終端人員培訓(xùn)等一整套房地產(chǎn)全程操作范圍。CANDO自2000年成立以來(lái)，為客戶提供了全方位的營(yíng)銷戰(zhàn)略及市場(chǎng)解決方案。現(xiàn)今，已經(jīng)發(fā)展成為一家擁有廣告、公關(guān)、影視制作、文化傳播、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等多個(gè)分支機(jī)構(gòu)的機(jī)構(gòu)，成功構(gòu)建了一個(gè)集合各專業(yè)的廣闊作業(yè)平臺(tái)，提供一站式品牌傳播服務(wù)。 CANDO下屬公司：尚華恒泰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司；仁光坤德廣告有限公司；瑞世坤都公關(guān)

2、顧問(wèn)有限公司；晟道空間藝術(shù)設(shè)計(jì)中心。CANDO 榮譽(yù) 被北京權(quán)威媒體機(jī)構(gòu)評(píng)為2003年度北京十大房地產(chǎn)廣告公司之一； CANDO被評(píng)為全國(guó)新地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)30強(qiáng)；“蜂鳥(niǎo)社區(qū)”、“巨庫(kù)”系列廣告表現(xiàn)，被2003年中國(guó)房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)年鑒 作為案 例收錄； 沈陽(yáng)公司“別裝了”系列廣告表現(xiàn)，被2005中國(guó)房地產(chǎn)廣告年鑒作為案例收錄； 第一屆“萬(wàn)通生活節(jié)”被評(píng)為中國(guó)2002年度十大營(yíng)銷活動(dòng)獎(jiǎng)（唯一地產(chǎn)項(xiàng)目）； 第二屆“萬(wàn)通生活節(jié)”被評(píng)為北京2003年度十大地產(chǎn)行動(dòng)獎(jiǎng)。CANDO在中國(guó)CANDO服務(wù)客戶 選擇CANDO的十大理由緣由1：地產(chǎn)服務(wù)整合機(jī)構(gòu) CANDO集團(tuán)自成立以來(lái)，近十年的專業(yè)地產(chǎn)服務(wù)整合經(jīng)驗(yàn)

3、，為客戶提供房地產(chǎn)全方位服務(wù)的專業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)范圍覆蓋前期產(chǎn)品研究、策略制定、營(yíng)銷推廣、品牌整合、銷售代理、公共關(guān)系、廣告?zhèn)鞑?、商業(yè)策劃、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、國(guó)際融資等房地產(chǎn)十一個(gè)重要流程 。 CANDO集團(tuán)現(xiàn)已下設(shè)尚華恒泰地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、仁光坤德廣告?zhèn)髅健⑷鹗览ざ脊P(guān)公司、晟道空間展覽展示四大公司，CANDO提供給客戶一個(gè)房地產(chǎn)全程服務(wù)伙伴。緣由2：品牌開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)期伙伴 2005年由中國(guó)建設(shè)部、中國(guó)房地產(chǎn)研究中心評(píng)選的中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)評(píng)比中，被評(píng)為全國(guó)新地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)30強(qiáng)。CANDO集團(tuán)自成立以來(lái)，先后服務(wù)了萬(wàn)科地產(chǎn)、萬(wàn)通地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、河南建業(yè)、西安高新、天泰集團(tuán)、星河灣地產(chǎn)、大華集團(tuán)、泰達(dá)集團(tuán)、銀基

4、發(fā)展等19家開(kāi)發(fā)商。 CANDO集團(tuán)秉承“合作雙贏”理念，各地分支機(jī)構(gòu)已經(jīng)與當(dāng)?shù)氐谝环康禺a(chǎn)品牌達(dá)成戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，北京萬(wàn)通地產(chǎn)、天津泰達(dá)集團(tuán)、西安高新集團(tuán)、山東天泰集團(tuán)、河南建業(yè)集團(tuán)、沈陽(yáng)銀基發(fā)展，均成為戰(zhàn)略合作伙伴。緣由3：立足北方、更精更全 CANDO集團(tuán)自成立以來(lái)，現(xiàn)在已經(jīng)在西安、沈陽(yáng)、天津、濟(jì)南成立分支機(jī)構(gòu)，并在2006年將利用沈陽(yáng)區(qū)域資源在哈爾濱成立中國(guó)北方的第五個(gè)分支機(jī)構(gòu)，將CANDO集團(tuán)成為中國(guó)北方地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)的集團(tuán)軍。 緣由4：沈陽(yáng)高端房地產(chǎn)項(xiàng)目專營(yíng) CANDO集團(tuán)自在沈陽(yáng)成立分支機(jī)構(gòu)2年以來(lái)，以服務(wù)高端房地產(chǎn)客戶為主，華新國(guó)際五里河大廈、銀基發(fā)展地王國(guó)際花園、東方威尼斯、地王俱

5、樂(lè)部公寓、皇城酒店公寓、艾特國(guó)際花園、銀信國(guó)際公寓、富麗陽(yáng)光、龍山高爾夫別墅、營(yíng)口奧克蘭新天地、地王國(guó)際大廈等高端住宅、商業(yè)、寫字間項(xiàng)目。緣由5：將資本運(yùn)營(yíng)納入地產(chǎn)營(yíng)銷 隨著房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)不在局限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)幾個(gè)單一環(huán)節(jié)，如何借助外力是當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的重要主題，CANDO集團(tuán)通過(guò)多年的業(yè)務(wù)關(guān)系，現(xiàn)在已經(jīng)與美國(guó)最大的投資公司凱雷集團(tuán)、韓國(guó)上市公司酷倫投資公司、亞洲權(quán)威的長(zhǎng)期自有資產(chǎn)融資公司臺(tái)灣計(jì)聯(lián)組、德豪國(guó)際投資集團(tuán)等多家具有權(quán)威融資能力的全球化公司，為開(kāi)發(fā)商尋找合作伙伴提供重要契機(jī)。 緣由6：商業(yè)、酒店的招商能力 當(dāng)前在中國(guó)一、二級(jí)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)城市，復(fù)合型的商業(yè)地產(chǎn)隨之

6、增加，CANDO集團(tuán)與大型商業(yè)機(jī)構(gòu)、國(guó)際著名酒店管理集團(tuán)具有良好的的合作關(guān)系，僅在沈陽(yáng)就為華新國(guó)際五里河大廈成功引進(jìn)日本西武百貨，為銀信國(guó)際公寓成功引入萬(wàn)豪品牌下的麗致卡爾頓，為銀基發(fā)展地王商業(yè)廣場(chǎng)引入南京1912。緣由7：具有開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)的服務(wù)團(tuán)隊(duì) CANDO作為專業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，不僅具有良好的專業(yè)素養(yǎng)，更聚集了大量具有開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)的精英人士，更可以站在開(kāi)發(fā)商立場(chǎng)思考問(wèn)題，是CANDO客戶的共同認(rèn)識(shí)。 此外，在項(xiàng)目合作過(guò)程中，CANDO將提供一個(gè)編外智囊團(tuán)的增值服務(wù)，此編外智囊團(tuán)是由當(dāng)?shù)刂_(kāi)發(fā)商的專業(yè)工程、設(shè)計(jì)、銷售、物業(yè)管理等高級(jí)職業(yè)經(jīng)理組成，具有高水準(zhǔn)的專業(yè)素養(yǎng)、良好的當(dāng)?shù)貙?shí)際經(jīng)驗(yàn)。緣由8

7、：沈陽(yáng)當(dāng)?shù)亓己玫纳鐣?huì)資源 CANDO集團(tuán)在沈陽(yáng)擁有良好的社會(huì)資源，市、區(qū)政府的主要領(lǐng)導(dǎo)，房產(chǎn)局主要領(lǐng)導(dǎo)，沈陽(yáng)招商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、興業(yè)銀行的高層管理者，各界媒體朋友，高檔餐飲、娛樂(lè)業(yè)老板，房地產(chǎn)同行等社會(huì)資源。將為項(xiàng)目的良好順利發(fā)展保駕護(hù)航。緣由9：沈陽(yáng)高端消費(fèi)客戶資源 CANDO集團(tuán)在沈陽(yáng)以服務(wù)高端房地產(chǎn)項(xiàng)目為主，以及多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)客戶積累，CANDO在沈陽(yáng)擁有：沈陽(yáng)河畔花園、萬(wàn)科紫金苑、地王國(guó)際花園、東方威尼斯、格林豪森、新世界花園等高檔社區(qū)的業(yè)主名單1萬(wàn)人。沈陽(yáng)注冊(cè)企業(yè)法人名單6萬(wàn)人。沈陽(yáng)高檔場(chǎng)所長(zhǎng)期消費(fèi)客戶5萬(wàn)人。緣由10：多團(tuán)隊(duì)組合營(yíng)銷模式坐銷團(tuán)隊(duì)+電話直銷團(tuán)隊(duì)+直銷團(tuán)隊(duì)+

8、大客戶團(tuán)購(gòu)隊(duì)伍CANDO沈陽(yáng)經(jīng)典案例展示經(jīng)典案例1：五里河大廈注：CANDO以精準(zhǔn)市場(chǎng)與人群定位，通過(guò)差異化傳播手段，結(jié)合針對(duì)性的營(yíng)銷活動(dòng)方案，用情感價(jià)值路線，將沈陽(yáng)五里河大廈成功塑造成為當(dāng)?shù)氐捻敿?jí)豪宅項(xiàng)目經(jīng)典案例2：皇城酒店公寓 皇城酒店公寓為銀基發(fā)展的一個(gè)位于市中心的一個(gè)公寓項(xiàng)目，由于前期推廣不利，銷售曾一度陷入停滯狀態(tài)。 CANDO介入后，對(duì)項(xiàng)目重新梳理與定位，重新賦予了新的概念，使項(xiàng)目起死回生?！皠e裝了”、“開(kāi)往皇城的地鐵”等系列報(bào)廣曾一度引起沈陽(yáng)界內(nèi)的轟動(dòng)，被作為經(jīng)典案例收錄2005房地產(chǎn)廣告年鑒！經(jīng)典案例3：地王國(guó)際俱樂(lè)部公寓注：CANDO在沈陽(yáng)首推 “botique”七星級(jí)俱樂(lè)部

9、豪宅概念以俱樂(lè)部 公寓的形式推向市場(chǎng)，引領(lǐng)沈陽(yáng)高端公寓市場(chǎng)的潮流經(jīng)典案例4：地王國(guó)際花園注：地王國(guó)際花園為沈陽(yáng)唯一一家進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)的本土開(kāi)發(fā)商沈陽(yáng)銀基發(fā)展股份有限公的代表作品經(jīng)典案例5：艾特國(guó)際公寓注：沈陽(yáng)IT中心三好街代表性項(xiàng)目，根據(jù)其特殊的地理位置和購(gòu)買人群，CANDO進(jìn)行了一系列推廣，起到了不俗的效果經(jīng)典案例6：富麗陽(yáng)光注：城北25萬(wàn)平標(biāo)志性大盤，沈陽(yáng)首家慢生活理念社區(qū)，提出“城市向北 生活向尚”經(jīng)典案例7：銀信國(guó)際公寓注：深銀信投資集團(tuán)在沈陽(yáng)打造的第一個(gè)項(xiàng)目，通過(guò)CANDO整合營(yíng)銷提出 “免費(fèi)住、3年38%投資回報(bào)”等概念，在沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)掀起一翻巨浪，當(dāng)月成功銷售30余套注：

10、2006年5月19日英國(guó)伊麗莎白二世女王親族肯特親王造訪銀信國(guó)際公寓經(jīng)典案例8：喜地宏城注：CANDO提出沈陽(yáng)首席環(huán)湖景觀視覺(jué)社區(qū)概念，并通過(guò)“一湖一世界 一步一云天”精準(zhǔn)定位與差異化推廣，使每版廣告電話量均達(dá)200余組，是2006年沈陽(yáng)廣告市場(chǎng)的全新驚撼之作經(jīng)典案例9：銀基 東方威尼斯注：沈陽(yáng)最具代表性的高端住宅項(xiàng)目，CANDO為其定位“度假型水岸花園社區(qū)”，并與項(xiàng)目目標(biāo)人群充分對(duì)位，成為生態(tài)型高端住宅的市場(chǎng)引領(lǐng)者經(jīng)典案例10：廣信集團(tuán) 哈爾濱高爾夫花園注：項(xiàng)目占地40萬(wàn)平，CANDO在哈爾濱率先引入大眾高爾夫文化，致力打造高爾夫文化社區(qū)、高爾夫活力社區(qū)、高爾夫生態(tài)社區(qū)CANDO北京公司部分

11、經(jīng)典案例展示注：北京第一個(gè)提出“鎮(zhèn)”的居住概念，成為京城“鎮(zhèn)”項(xiàng)目的首席代言經(jīng)典案例1：北京新新小鎮(zhèn)經(jīng)典案例2：北京蜂鳥(niǎo)社區(qū)注：列入03年度廣告設(shè)計(jì)年鑒經(jīng)典案例，創(chuàng)造項(xiàng)目在8個(gè)月內(nèi)銷售一空的業(yè)績(jī)蜂鳥(niǎo)社區(qū)報(bào)廣 2003.7注：CANDO通過(guò)差異化傳播策略及創(chuàng)造性的終端表現(xiàn)，成功的在很短的時(shí)間內(nèi)完成市場(chǎng)形象的塑造與傳播，在業(yè)內(nèi)及終端市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響力經(jīng)典案例3：北京巨庫(kù)注：CANDO以南城豪宅的核心推廣理念，極大縮短該項(xiàng)目推廣進(jìn)程。制造了單月銷售170套的奇跡。（圖為美國(guó)前任總統(tǒng)克林頓到訪中國(guó)參觀君悅朗琴）經(jīng)典案例4：北京君悅朗琴經(jīng)典案例5：萬(wàn)科西山庭院 第一城營(yíng)銷策劃案開(kāi)發(fā)商:沈陽(yáng)新恒基（置業(yè)

12、）有限公司提案號(hào):C-CANDO-XHJ-060620-003提供方:CANDO機(jī)構(gòu)項(xiàng)目專案服務(wù)組目錄 ContentsPart1 分析篇 AnalysisPart2 定位篇 OrientationPart3 營(yíng)銷篇 MarketingPart4 策略篇 StrategyPart5 執(zhí)行篇 ExecutionPart1 分析篇沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析沈陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力塑造沈陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 表1-沈陽(yáng)市98-04年GDP總量與增長(zhǎng)率整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力分析結(jié)論：沈陽(yáng)GDP經(jīng)濟(jì)總量自98年來(lái)平均增長(zhǎng)速度為11.49%，除99年外，其余各年增長(zhǎng)

13、速度均在10%以上，02-04年漲幅明顯，均超過(guò)13%表2-1998-2004年沈陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資總額（億元）表3-2004年省會(huì)級(jí)城市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資列表 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額（億元）2004年比上年同期（%）沈陽(yáng)971.466.7大連716.241.3長(zhǎng)春460.018.0哈爾濱532.622.2結(jié)論:1. 固定資產(chǎn)投資額持續(xù)走高，04年達(dá)到971.4億元，比03年增長(zhǎng)66.7%，絕對(duì)值與相對(duì)值均創(chuàng)造歷史新高 2. 沈陽(yáng)與東北四個(gè)省會(huì)級(jí)城市比較看，固定資產(chǎn)投資總額與增長(zhǎng)速度最高的都是沈陽(yáng)市表4-04年市內(nèi)五區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值（億元） 294.715.215.293.5202.50501

14、00150200250300350大東區(qū)沈河區(qū)和平區(qū)皇姑區(qū)鐵西區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值(億元)1998199920002001200220032004運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)、郵電業(yè)74.984.696.4107.1121.1131.3101.7批零貿(mào)易餐飲業(yè)88.14181.1190.0210.3235.0250.7290.6金融保險(xiǎn)業(yè)31.1630.7670.863.6366.2869.069.5房地產(chǎn)業(yè)5.875.8215.0215.1517.4619.927.5其他服務(wù)業(yè)162.3746.9836.0954.0284.5360.2表5-98-04年沈陽(yáng)第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)增加值（億元）結(jié)論：從沈陽(yáng)第三產(chǎn)業(yè)GDP行

15、業(yè)構(gòu)成來(lái)看，批零貿(mào)易業(yè)延續(xù)多年領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，仍是第三產(chǎn)業(yè)的第一大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其次是交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、餐飲業(yè)、金融行業(yè)等。同時(shí)，住房消費(fèi)迅速發(fā)展壯大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析表6-98-04年沈陽(yáng)居民人均可支配收入與消費(fèi)性支出表7-沈陽(yáng)市人口分布 沈陽(yáng)消費(fèi)與人口分析結(jié)論：1.04年人均可支配收入比03年增漲12個(gè)百分點(diǎn)，保持了03年的高速增長(zhǎng)勢(shì)頭2.98-04年間消費(fèi)支出呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)，收支差額逐年擴(kuò)大3.從人口分布來(lái)看,鐵西區(qū)與皇姑區(qū)所占比重最大 沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 結(jié)論：02年開(kāi)始投資力度明顯加大，02-04年3年間的投資平均增長(zhǎng)速度達(dá)到64.8，投資的范圍、對(duì)象也日益擴(kuò)大和多樣化；04年商品房總銷售金

16、額152.6，與03年比較增長(zhǎng)61.1，延續(xù)了03年的高速增長(zhǎng)。其中住宅完成總體銷售額139.5億元，年增長(zhǎng)率達(dá)到73.7，但商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售不旺，呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)率-12.3沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析沈陽(yáng)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)價(jià)格細(xì)分劃分標(biāo)準(zhǔn)：個(gè)案當(dāng)期銷售均價(jià)2500元以下3000元3800元5000元7000元高檔市場(chǎng)中高檔市場(chǎng)中檔市場(chǎng)中低檔市場(chǎng)低檔市場(chǎng)頂級(jí)市場(chǎng)沈陽(yáng)近年商品房銷售價(jià)格走勢(shì)圖沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局公布：2005年沈陽(yáng)市房屋銷售價(jià)格上漲7.6%，漲幅比上年回落8.3個(gè)百分點(diǎn)，房屋銷售價(jià)格與上年相比雖仍呈上漲趨勢(shì)，但漲幅已明顯回落。 2005年中小面積住房成為沈陽(yáng)商品住宅市場(chǎng)的絕對(duì)主角。其中100平以下的商

17、品住宅銷預(yù)售套數(shù)，占到全部額度的57.6%，而每平3000元以下的商品住宅銷預(yù)售套數(shù)，占銷預(yù)售總套數(shù)的51.1%；此外，2005年全市住宅均價(jià)為3216元/平。 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)主體的自主性需求的旺盛態(tài)勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)從城市中心區(qū)向城市周邊傳導(dǎo)的良性發(fā)展勢(shì)頭，而且這一勢(shì)頭短期內(nèi)將呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)。 2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)回顧 A. 全市商品住宅銷售量（合同備案）分布表 2006年第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)區(qū)域件 數(shù) 面 積 金 額 當(dāng)月 累計(jì) 比上年同期增長(zhǎng)% 當(dāng)月 累 計(jì) 比上年同期增長(zhǎng)% 當(dāng)月 累計(jì) 比上年同期增長(zhǎng)% 沈河區(qū) 308 523 32.1 3.03 5

18、.70 8.7 1.62 3.00 13.7 和平區(qū) 462 1094 8.2 4.92 10.16 -6.4 2.76 6.43 -9.5 皇姑區(qū) 892 1688 43.2 10.00 16.77 36.5 3.96 6.52 60.3 鐵西新區(qū) 1948 3014 -21.6 14.08 23.89 -28.5 4.96 8.79 -20.7 大東區(qū) 767 1413 -17.1 8.17 14.24 -16.9 3.20 5.40 -3.2 東陵區(qū) 977 1465 48.9 9.29 13.24 24.6 2.59 3.68 24.1 于洪區(qū) 1282 2288 70.9 11.66

19、 20.33 31.7 3.48 6.00 43.1 渾南新區(qū) 297 691 -11.5 3.68 7.94 -34.8 1.31 3.05 -8.7 蘇家屯區(qū) 245 431 150.6 2.29 4.32 92.3 0.57 1.14 110.4 B.全市存量住宅轉(zhuǎn)讓成交量分布表 區(qū)域件 數(shù)面 積金 額當(dāng) 月累 計(jì)比上年同期增長(zhǎng)%當(dāng) 月累 計(jì)比上年同期增長(zhǎng)%當(dāng) 月累 計(jì)比上年同期增長(zhǎng)%沈河區(qū) 411 1234 -9.9 2.41 7.53 -13.2 0.79 2.37 -6.5 和平區(qū) 542 1383 -1.3 3.20 8.85 -10.1 0.91 2.42 -6.3 皇姑區(qū) 7

20、45 1604 -6.0 4.25 9.95 -3.2 1.04 2.14 -8.0 鐵西新區(qū) 781 1771 -16.8 4.23 10.23 -14.5 1.07 2.37 1.3 大東區(qū) 888 1779 -18.6 4.89 10.18 -20.4 1.09 2.19 -18.6 東陵區(qū) 401 831 -15.0 2.45 5.83 -6.1 0.63 1.37 -7.0 于洪區(qū) 394 792 -9.8 2.61 5.49 -10.7 0.59 1.15 -4.6 渾南新區(qū) 2 9 -30.8 0.03 0.12 -20.5 0.01 0.04 -26.8 蘇家屯區(qū) 180 38

21、2 -11.8 1.08 2.37 -11.7 0.19 0.38 -3.1 1月份全市商品房銷售量（合同備案）分布表 單位：件 / 萬(wàn)平方米 / 億元 1月份全市存量住宅轉(zhuǎn)讓成交量分布表 單位：件 / 萬(wàn)平方米 / 億元 1月份全市及各區(qū)（縣、市）房屋平均價(jià)格表 C.全市及各區(qū)住宅平均價(jià)格表 區(qū)域 增量住宅價(jià)格 比上月 存量住宅價(jià)格 比上月 全市 3180 -73 2045 -74 沈河區(qū) 4916 -490 3085 115 和平區(qū) 4447 327 2697 88 皇姑區(qū) 3383 -40 1798 -283 鐵西區(qū) 3098 -45 2096 -42 大東區(qū) 3411 142 2125

22、 73 東陵區(qū) 2542 -18 1922 -420 于洪區(qū) 2549 -359 2001 -101 渾南區(qū) 4456 715 3406 446 2006年住房消費(fèi)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 據(jù)沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)，2006年房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，漲幅會(huì)低于2004年，但會(huì)略高于2005年，幅度約5%。根據(jù)沈陽(yáng)市的規(guī)劃，今后將不在“金廊”地帶建設(shè)住宅，市內(nèi)建設(shè)住宅只有為數(shù)不多的舊房改造的地塊。目前，沈陽(yáng)房屋銷售重心已向城市周邊地區(qū)及郊區(qū)轉(zhuǎn)移。從2005年的土地交易情況看，大東區(qū)、東陵區(qū)與于洪區(qū)，將是今年新房集中開(kāi)發(fā)的區(qū)域，也是今年購(gòu)房者特別需要關(guān)注的地方，受拆遷量、市民換房、新婚購(gòu)房等幾個(gè)主要購(gòu)房需求影

23、響，今年開(kāi)發(fā)商推出的新房量仍將上升。4月28日起貸款利率調(diào)整，它的提高導(dǎo)致需求量下降，消費(fèi)者產(chǎn)生持幣待購(gòu)心理。 80年代人進(jìn)婚齡“06大戶型復(fù)興元年”，但不足以占主流，阻礙依舊是總房款偏高。商品房和物業(yè)管理將繼續(xù)成為購(gòu)房者消費(fèi)申述的熱點(diǎn)，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更加透明化。5天簽約54億元，簽約面積202.1萬(wàn)平方米，39萬(wàn)人次參展，實(shí)現(xiàn)歷史性突破。新建的中小戶型已占據(jù)了商品房市場(chǎng)的主體地位，房產(chǎn)供需日趨理性。中小戶型的比例已達(dá)到70左右，成為主力戶型。沈陽(yáng)市的住房消費(fèi)保持了一個(gè)理性的發(fā)展態(tài)勢(shì)。面積在6080平的中小戶型被沈城老百姓親切地稱為“百姓房”，房交會(huì)上大受歡迎，賣得最火。市民購(gòu)房心態(tài)平穩(wěn)，消費(fèi)者

24、購(gòu)房自住占90以上，市場(chǎng)炒作空間不大。越來(lái)越多的國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入沈城，為沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新活力。一些先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念、市場(chǎng)運(yùn)作方式及管理模式也由此帶入沈陽(yáng)。隨著世園會(huì)的召開(kāi)、地鐵的開(kāi)工及沈陽(yáng)市城區(qū)空間的不斷拓展，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)的規(guī)模和檔次會(huì)得到進(jìn)一步的提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)將不斷孕育新商機(jī)。2006年春季房會(huì)會(huì)最新動(dòng)態(tài) 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 鐵西區(qū)房地產(chǎn)版塊分析 從目前鐵西區(qū)發(fā)展的態(tài)勢(shì)來(lái)看，可以將鐵西區(qū)分為興工街版塊、滑翔版塊、建大南版塊及保工版塊等八個(gè)版塊。 興工街版塊為建設(shè)大路以北，北一路以南，興華街以東、興工街以西，富云花都、方迪家園等項(xiàng)目促進(jìn)該版塊的發(fā)展。其目前的發(fā)展已趨成熟及

25、穩(wěn)定。 滑翔版塊為滑翔小區(qū)及周邊地帶，該區(qū)域以中高檔老盤（萬(wàn)科花園、城建花園等）著稱，該區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目為帶動(dòng)鐵西區(qū)發(fā)展起到了不可磨滅的作用，鐵西區(qū)由當(dāng)年的臟、亂、差，甚至晚上出租車都不愿前往，到萬(wàn)科花園的建立帶動(dòng)該區(qū)域的繁榮，城建花園的啟動(dòng)進(jìn)一步鞏固了其發(fā)展的勢(shì)頭，萬(wàn)科花園與城建花園這兩大項(xiàng)目見(jiàn)證了鐵西區(qū)興衰成敗，隨著時(shí)間的推移，該版塊的新盤推出量較少，因此市場(chǎng)吸納能力減弱，但還是有相當(dāng)?shù)娜后w愿意來(lái)此區(qū)域居住。 建大南版塊地處鐵百商圈范圍內(nèi)，該版塊屬于相對(duì)較尷尬的位置，由于新盤推出量相對(duì)較少，且開(kāi)發(fā)商不愿投入營(yíng)銷費(fèi)用炒作該版塊，因此，該版塊處于“該熱不熱”的尷尬局面。 保工版塊是以保工街為中

26、軸，輻射其周邊二三條街。該版塊是2005年發(fā)展勢(shì)頭較旺的地帶，以富云新都、宏偉金都以及黎明西部風(fēng)情為首，三大房地產(chǎn)“家族”的占領(lǐng)帶動(dòng)了此版塊的發(fā)展。建 設(shè) 大 路滑翔版塊城建花園鴻凱花園紫郡城陽(yáng)光100建大南版塊華天榮仕家園悠然雅居景星家園云峰閣建大北版塊云峰嘉園、鑫豐雅苑雍添金園、千緣愛(ài)城江南春城、方迪家園衛(wèi)工南街版塊黎明水晶園清新花園流星花園沈遼路版塊九林居、金碩園今日陽(yáng)光、精華苑富甲天下秀水靚園北一路版塊北國(guó)之春楓丹麗舍人和馨園二期富云花/新都示范和平家園第一城保工南街版獅城花園萬(wàn)興園興工街版塊云鼎家園詩(shī)波特生活園宏發(fā)國(guó)際名城宏偉茗都晉斯豪庭東：衛(wèi)工街西：建設(shè)公園南：建設(shè)西路北：北四路

27、總建面積：近120萬(wàn)平總占地面積：近50萬(wàn)平本項(xiàng)目所在版塊優(yōu)勢(shì)支撐點(diǎn) 本項(xiàng)目位于衛(wèi)工街附近，故屬保工版塊輻射范圍內(nèi)，因此我們分析了該項(xiàng)目所在版塊的優(yōu)勢(shì)支撐點(diǎn)。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目位于市內(nèi)二環(huán)之內(nèi)，由于市二環(huán)以內(nèi)的住宅開(kāi)發(fā)用地將越來(lái)越少，因此，本項(xiàng)目所在地塊將更顯得彌足珍貴。升值潛力：本項(xiàng)目所在地將隨著鐵西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨走向成熟而不斷升值。知名開(kāi)發(fā)商在此版塊內(nèi)建筑樓盤的推出量較多，其普遍投入了大量營(yíng)銷費(fèi)用炒作，該區(qū)域版塊非?；馃帷^(qū)域內(nèi)新盤總體價(jià)位相對(duì)較低，普遍在30003500元/，迎合市場(chǎng)需求。鐵西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)1、土地優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步促進(jìn)開(kāi)發(fā) 土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的龍頭，鐵西新區(qū)對(duì)產(chǎn)業(yè)布局

28、進(jìn)行合理調(diào)整，土地?zé)o論從價(jià)格上、需求上還是存量上都有良好的發(fā)展勢(shì)頭。對(duì)于廣大開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，鐵西區(qū)土地蘊(yùn)含著極大的升值潛力，鐵西的老工業(yè)區(qū)改造力度加大、工廠遷移使大面積土地進(jìn)入市場(chǎng)。鐵西區(qū)與和平區(qū)、皇姑區(qū)接壤，有著不容置疑的位置優(yōu)勢(shì)，相對(duì)便宜的地價(jià)使開(kāi)發(fā)商對(duì)這塊土地充滿熱情。 另外，鐵西大規(guī)模改造過(guò)程中，形成了幾大版塊。除了原來(lái)鐵西老區(qū)形成的鐵百商圈、經(jīng)過(guò)十五六年發(fā)展已經(jīng)成熟的滑翔小區(qū)外，霽虹、滑翔、保工和衛(wèi)工街以及建設(shè)大路兩旁也都將有巨大的發(fā)展空間。2、二級(jí)市場(chǎng)空間巨大 2003年整個(gè)沈陽(yáng)城區(qū)進(jìn)行大規(guī)模改造、大量拆遷棚戶區(qū)，同時(shí)啟動(dòng)了金廊工程，對(duì)拆遷戶進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，這就推動(dòng)了原來(lái)大量的潛在消費(fèi)群

29、體進(jìn)入到二級(jí)市場(chǎng)中來(lái)。而2004年及2005年，在市政府的大力支持以及各大開(kāi)發(fā)商對(duì)鐵西新區(qū)的帶領(lǐng)下，其房?jī)r(jià)逐步上升。 目前鐵西的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越注重項(xiàng)目規(guī)劃、園區(qū)設(shè)計(jì)和物業(yè)管理。幾年以前，鐵西的房屋開(kāi)發(fā)只是為了滿足本區(qū)域居民的住房需要，而現(xiàn)在大量外區(qū)的客戶群體涌入鐵西，隨著鐵西新區(qū)改造加快，這種趨勢(shì)應(yīng)該會(huì)越來(lái)越明顯。3、中小戶型將占主流 由近幾年鐵西區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的樓盤中，從富云花都、力天江南春城、萬(wàn)豐花苑等到富云新都、宏偉金都以及黎明西部風(fēng)情等多個(gè)項(xiàng)目的亮相，吸引了全市消費(fèi)者的目光。這些項(xiàng)目不僅產(chǎn)品質(zhì)量?jī)?yōu)異，而且戶型偏小，以60-90平米為主力戶型，總價(jià)款多數(shù)低于30萬(wàn)元。 就沈陽(yáng)市住宅消費(fèi)群體的收入

30、來(lái)說(shuō)，不容回避兩點(diǎn)：一是收入總體水平不高；二是發(fā)展不平衡，目前中等收入家庭是房產(chǎn)消費(fèi)主體，60-120平米的住房（包括二手房）應(yīng)當(dāng)成為住房供應(yīng)體系的主流。這部分消費(fèi)群體對(duì)住房需求很迫切，所以是住房消費(fèi)的主要群體。面對(duì)這樣的情況，住房供應(yīng)以二、三居室的中小戶型為主，使大多數(shù)家庭通過(guò)購(gòu)新房或換購(gòu)舊房實(shí)現(xiàn)有支付能力的需求，達(dá)到改善和提高居住條件的目的。而且，中等收入家庭騰空的存量住房，可以進(jìn)一步成為低收入者住房的主要選擇。1. 2006-2008年將成為大眾消費(fèi)時(shí)代；2. 鐵西新區(qū)市場(chǎng)將拓展成為沈陽(yáng)市場(chǎng)；3. 中小面積、合理總價(jià)將成為購(gòu)房的熱點(diǎn)；4. 大盤將成為市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)；5. 景觀配套、物業(yè)等將

31、成為未來(lái)的關(guān)注點(diǎn)；6. 高層市場(chǎng)將成為未來(lái)市場(chǎng)的主流。小 結(jié) 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 對(duì)于本項(xiàng)目，此次我們公司對(duì)其周邊乃至鐵西其它典型樓盤及銷售量較好的樓盤進(jìn)行了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研及分析，并選取了其項(xiàng)目周邊的四個(gè)典型樓盤（富云新都、宏偉金都、黎明西部風(fēng)情、鑫豐雅苑），以及鐵西區(qū)近一、二年銷售量較好的樓盤（方迪家園、高校書(shū)香門第、千緣愛(ài)城、力天江南春城、富云花都、示范和平家園），總共十個(gè)樓盤進(jìn)行取樣作為樣板，以下則是這十個(gè)樓盤的具體數(shù)據(jù)。個(gè)案1：富云新都(2005年價(jià)格)占地面積14.2萬(wàn)建筑面積28萬(wàn)容積率棟數(shù)53棟總戶數(shù)2900多層數(shù)7F/10F起價(jià)2680均價(jià)3300最高價(jià)3700層差100左右車位

32、數(shù)未知車位價(jià)11-15萬(wàn)網(wǎng)點(diǎn)價(jià)6500-8300網(wǎng)點(diǎn)層數(shù)1/2F戶型配比戶型面積所占比率總銷售率二室48-12079.5%95%三室120-14020%閣樓90左右0.5%熱銷戶型二室目標(biāo)客戶年齡25-30(18%)、30-40（40%）、40-55（32%）、其它（10%）購(gòu)買用途一次置業(yè)（38%）二次置業(yè)（60%）投資（2%）個(gè)案2：宏偉金都(三期)占地面積16.5萬(wàn)建筑面積40萬(wàn)容積率棟數(shù)10棟,在售6棟總戶數(shù)1010層數(shù)6F/24F起價(jià)2950均價(jià)3500最高價(jià)3880層差高層7F以下價(jià)格相同,7F以上價(jià)格相同多層層差100左右車位數(shù)車位價(jià)網(wǎng)點(diǎn)價(jià)未定網(wǎng)點(diǎn)層數(shù)2F戶型配比戶型面積所占比率

33、總銷售率一室38-6815%40%二室67-12250%三室122-14335%熱銷戶型一室、二室目標(biāo)客戶年齡25-30（10%）、30-40（35%）、40-55（40%）、其它（15%）購(gòu)買用途一次置業(yè)（30%）、二次置業(yè)（67%）、投資（3%）個(gè)案3：黎明西部風(fēng)情占地面積5萬(wàn)建筑面積10萬(wàn)容積率2棟數(shù)25總戶數(shù)330層數(shù)6/10F起價(jià)按套賣均價(jià)3600最高價(jià)按套賣層差不等車位數(shù)車位價(jià)網(wǎng)點(diǎn)價(jià)網(wǎng)點(diǎn)層數(shù)2戶型配比戶型面積所占比率總銷售率二室60-10030%95%三室12640%四室14520%復(fù)式40左右（單層）10%熱銷戶型復(fù)式、二室目標(biāo)客戶年齡25-30（15%）30-40（30%）40

34、-55（45%）其它（10%）購(gòu)買用途一次置業(yè)（35%）二次置業(yè)（64%）投資（1%）個(gè)案4：鑫豐雅苑占地面積6萬(wàn)建筑面積12萬(wàn)容積率2棟數(shù)18棟總戶數(shù)1000層數(shù)6F起價(jià)3350均價(jià)3600最高價(jià)3900層差200車位數(shù)200左右車位價(jià)5000/網(wǎng)點(diǎn)價(jià)5000-6000網(wǎng)點(diǎn)層數(shù)2戶型配比戶型面積所占比率總銷售率二室90-12080%60%三室120-14020%熱銷戶型二室目標(biāo)客戶年齡25-30（8%）30-40（30%）40-55（47%）其它（15%）購(gòu)買用途一次置業(yè)（30%）二次置業(yè)（68%）投資（2%）個(gè)案5：方迪家園占地面積1.9萬(wàn)建筑面積5.3萬(wàn)容積率2.8棟數(shù)8總戶數(shù)324層數(shù)

35、7/18起價(jià)3000均價(jià)3250最高價(jià)3500層差多200-300高30車位數(shù)車位價(jià)網(wǎng)點(diǎn)價(jià)6400網(wǎng)點(diǎn)層數(shù)2戶型配比戶型面積所占比率總銷售率二室121-16355%售完三室100-12835%躍層154-22510%熱銷戶型二室、三室目標(biāo)客戶年齡30-40（35%）40-55（60%）其它（15%）購(gòu)買用途一次置業(yè)（25%）二次置業(yè)（73%）投資（2%）個(gè)案6：高校書(shū)香門第占地面積4.3萬(wàn)建筑面積10萬(wàn)容積率2.3棟數(shù)13總戶數(shù)344層數(shù)6/12起價(jià)2580均價(jià)3000最高價(jià)3450層差100-200車位數(shù)200車位價(jià)網(wǎng)點(diǎn)價(jià)6000-7600網(wǎng)點(diǎn)層數(shù)1/2戶型配比戶型面積所占比率總銷售率一室8

36、014%售完二室102-10866%三室124-13420%熱銷戶型二室目標(biāo)客戶年齡30-40(35%)40-55(40%)其它(25%)購(gòu)買用途一次置業(yè)(40%)二次置業(yè)(55%)投資(5%)個(gè)案7：千緣愛(ài)城占地面積2.3萬(wàn)建筑面積10.9萬(wàn)容積率棟數(shù)5棟總戶數(shù)900左右層數(shù)26/28起價(jià)2890均價(jià)3200最高價(jià)3750層差30左右車位數(shù)車位價(jià)網(wǎng)點(diǎn)價(jià)網(wǎng)點(diǎn)層數(shù)戶型配比戶型面積所占比率總銷售率一室34-6615%售完二室78-12060%三室120-13825%熱銷戶型二室目標(biāo)客戶年齡25-30(25%)30-40(35%)40-55(30%)其它(10%)購(gòu)買用途一次置業(yè)(45%)二次置業(yè)(

37、52%)投資(3%)個(gè)案8：力天江南春城(住宅部分）占地面積5萬(wàn)建筑面積13萬(wàn)容積率2.6棟數(shù)18總戶數(shù)900層數(shù)6/15起價(jià)3000均價(jià)3250最高價(jià)3500層差100左右車位數(shù)車位價(jià)網(wǎng)點(diǎn)價(jià)6000左右網(wǎng)點(diǎn)層數(shù)戶型配比戶型面積所占比率總銷售率一室48、4919%95%二室60-9050%三室106-12030%四室以上140-1731%熱銷戶型二室、三室目標(biāo)客戶年齡25-30（20%）30-40（30%）40-55（40%）其它（10%）購(gòu)買用途一次置業(yè)（40%）二次置業(yè)（57%）投資（3%）個(gè)案9：富云花都占地面積8.5萬(wàn)建筑面積18萬(wàn)容積率2.25棟數(shù)23總戶數(shù)1556層數(shù)7/11/12

38、起價(jià)2580均價(jià)3000最高價(jià)3580層差100左右車位數(shù)車位價(jià)車庫(kù)15-17萬(wàn),車位5萬(wàn)起網(wǎng)點(diǎn)價(jià)8000-8500網(wǎng)點(diǎn)層數(shù)60多個(gè)戶型配比戶型面積所占比率總銷售率二室70-10550%售完三室107-12930%四室140、15020%熱銷戶型二室、三室目標(biāo)客戶年齡25-30（10%）30-40（35%）40-55（40%）其它（15%）購(gòu)買用途一次置業(yè)（35%）二次置業(yè)（60%）投資（5%）個(gè)案10：示范和平家園占地面積11萬(wàn)建筑面積20萬(wàn)容積率1.8棟數(shù)15總戶數(shù)796層數(shù)7/8/11/12/15/16起價(jià)2390均價(jià)2800最高價(jià)3200層差50-100車位數(shù)200車位價(jià)網(wǎng)點(diǎn)價(jià)4800

39、-5600網(wǎng)點(diǎn)層數(shù)1/2戶型配比戶型面積所占比率總銷售率一室723%售完二室96-12855%三室133-17042%熱銷戶型二室目標(biāo)客戶年齡25-30(15%)30-40(30%)40-55(40%)其它(15%)購(gòu)買用途一次置業(yè)(30%)二次置業(yè)(65%)投資(5%) 對(duì)于本項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查，我們總共選取了以上十個(gè)樣本進(jìn)行對(duì)比分析，由以上市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)可知，其總供應(yīng)量為10060戶，以下則是我們對(duì)此供應(yīng)量而進(jìn)行的分析總結(jié)。一、戶型分析從以上所調(diào)查的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的戶型來(lái)看，我們可以得出以下結(jié)論：一居室大概占總供應(yīng)量的6% (其中含少數(shù)公寓數(shù)量)二居室大概占總供應(yīng)量的57.6%三居室大概占總供應(yīng)量的2

40、9.7%純四居室以上大概占總供應(yīng)量的4.1%閣樓和復(fù)式的大概占總供應(yīng)量的2.6%說(shuō)明：由以上的百分比可以看出，鐵西區(qū)的戶型供應(yīng)從2003年開(kāi)始至今仍以二居室為主，其次為三居室，而一居室以及四居室以上的戶型所占的比例相對(duì)要少很多。二、面積分析從這十個(gè)樓盤中戶型的面積來(lái)看，可以得出以下結(jié)論：一居室的范圍在34-80區(qū)間內(nèi)，多數(shù)集中在40-60二居室的范圍在48-163區(qū)間內(nèi)，多數(shù)集中在80-120三居室的范圍在100-170區(qū)間內(nèi)，多數(shù)集中在120-140四居室以上戶型范圍在140-173區(qū)間內(nèi)，多數(shù)集中在140-150復(fù)式(單層面積)和閣樓面積一般在40-90區(qū)間內(nèi)根據(jù)以上數(shù)據(jù)，我們可以分析得出

41、：60以下的戶型占總供應(yīng)量的8%60-120的戶型占總供應(yīng)量的60%120-150的戶型占總供應(yīng)量的27%150以上的戶型占總供應(yīng)量的5%說(shuō)明：從以上戶型的面積范圍來(lái)看，鐵西區(qū)的戶型面積普遍都屬于中等戶型，以60-120平的戶型為主，其次為120-150平的戶型，而150平以上的大戶型所占比例相對(duì)較小。三、價(jià)格分析 通過(guò)近期的市場(chǎng)調(diào)查及本公司的原始資料，我們可以得出2003年至今為止鐵西區(qū)的價(jià)格范圍，以下為具體結(jié)論:起價(jià)在2350-3350元/區(qū)域內(nèi)，但普遍數(shù)集中在3000元/左右均價(jià)在2800-3600元/區(qū)域內(nèi)，但普遍數(shù)集中在3300/左右最高價(jià)在3200-3900元/區(qū)域內(nèi)，普遍集中在3

42、600元/左右 從以上價(jià)格范圍可以看出近三年來(lái)鐵西區(qū)的樓盤價(jià)格呈直線上漲，漲幅很大，在保工版塊中，以宏偉、富云以及黎明集團(tuán)所開(kāi)發(fā)的樓盤為主要對(duì)象，其樓盤的規(guī)模及品質(zhì)共同帶動(dòng)了該版塊的進(jìn)一步發(fā)展，同時(shí)促進(jìn)了價(jià)格的上漲。四、銷售情況分析 2004年前后鐵西區(qū)所開(kāi)發(fā)的樓盤目前幾乎都已售罄，而2005年前后所開(kāi)發(fā)的樓盤，其銷售量也均達(dá)到90%以上甚至有的也已售罄，如千緣愛(ài)城。2005年年末左右開(kāi)發(fā)的樓盤，多數(shù)銷售量都達(dá)到40%-60%以上。由此可以看出，鐵西區(qū)的樓盤早已受到了大眾的認(rèn)可。區(qū)域分布：據(jù)我們所調(diào)查及分析得知，在鐵西區(qū)買房子的目標(biāo)客戶主要來(lái)自鐵西本區(qū)以及和平區(qū)，其次為皇姑區(qū)和于洪區(qū)，而市內(nèi)其

43、它區(qū)域則相對(duì)較少。具體比例見(jiàn)以下圖表：五、目標(biāo)群分析職業(yè)構(gòu)成：此區(qū)域的目標(biāo)客戶群的職業(yè)性質(zhì)主要以小型經(jīng)商者、公司職員為主，其次為教師或公務(wù)員以及一些有一定收入的退休職工。家庭人口：由于鐵西區(qū)大眾化樓盤較多，因此，其目標(biāo)客戶的家庭人口主要以兩口或三口之家為主，兩口之家占40%，三口之家占40%，三口以上占20%。家庭收入：從我們所調(diào)查的樓盤的情況得知，在此區(qū)域買房子的人群家庭收入在中上等水平，多數(shù)在3000以上，具備一定的還款能力。年齡構(gòu)成：從我們本項(xiàng)目所在區(qū)域的調(diào)查來(lái)看，能夠在此買房子的人群，其中以40-55歲這個(gè)年齡范圍內(nèi)的居多，而25-30歲及55歲以上人群所占比例相對(duì)較小。具體比例見(jiàn)以下

44、圖表：購(gòu)房用途：在此區(qū)域購(gòu)房者的購(gòu)房目的分為三種：一次置業(yè)、二次置業(yè)、投資。其中，以一次置業(yè)居多，其次為二次置業(yè)，而以投資為目的則較少。具體比例見(jiàn)以下圖表： 項(xiàng)目SWOT分析 Strength（優(yōu)勢(shì)）1.位于衛(wèi)工明渠、建設(shè)公園之間，更適宜居住2.毗鄰地鐵一號(hào)線，具有可預(yù)期的升值潛力3.宗地所在地得到兩大居住版塊輻射，交通便利4.項(xiàng)目近120萬(wàn)平區(qū)域內(nèi)大盤，具有全新地標(biāo)性5.土地平整，為產(chǎn)品開(kāi)發(fā)提供有利條件6.開(kāi)發(fā)商具有一定的品牌知名度與開(kāi)發(fā)實(shí)力Weakness（劣勢(shì)）Opportunity（機(jī)會(huì)）Threat（威脅）1.項(xiàng)目周邊暫未形成成熟的居住氛圍2.同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，分流客戶資源3.

45、與主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，本案入市晚且期房4.鐵西區(qū)區(qū)域內(nèi)居民對(duì)于此區(qū)域缺乏認(rèn)可鐵西新區(qū)發(fā)展前景、潛力無(wú)限2.市政拆遷擴(kuò)大市場(chǎng)容量，帶動(dòng)區(qū)域居住需求空間3.本案所在版塊區(qū)域內(nèi)大體量樓盤較少4.以精準(zhǔn)定位對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整合推廣同類產(chǎn)品市場(chǎng)供大于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈，手段多樣化國(guó)家新政策對(duì)購(gòu)房者購(gòu)買心理的影響需要一定時(shí)間對(duì)于吸引外區(qū)域目標(biāo)客群認(rèn)同本區(qū)域居住價(jià)值觀念要進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間引導(dǎo) 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力塑造1.賣點(diǎn)梳理分析本案市場(chǎng)賣點(diǎn)- 公園+水+地鐵+高度- 區(qū)域發(fā)展- 三年造城- 項(xiàng)目規(guī)模- 開(kāi)發(fā)品牌- 景觀規(guī)劃- 教育及其他配套獨(dú)一無(wú)二指日可待遠(yuǎn)期承諾區(qū)域最大實(shí)力見(jiàn)證尚未完善無(wú)法承諾原始核心競(jìng)爭(zhēng)力趨勢(shì)型大盤營(yíng)銷產(chǎn)品推

46、廣 欲望制造2.核心競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)出在開(kāi)發(fā)商品牌絕對(duì)保證下的：沈陽(yáng)唯一擁有高舒適度、高性價(jià)比、高景觀化的全高層現(xiàn)代生活城品牌定位核心策略產(chǎn)品定位形象定位客群定位Part2 定位篇 核心策略 怎么賣形象定位我來(lái)賣品牌定位賣什么產(chǎn)品定位賣給誰(shuí)客群定位 準(zhǔn)確的定位是成功的基礎(chǔ)。根據(jù)對(duì)市場(chǎng)及項(xiàng)目的分析結(jié)論為項(xiàng)目確定系列市場(chǎng)目標(biāo)，即賣給誰(shuí)，賣什么，從而確定本項(xiàng)目的戰(zhàn)略方針，即怎么賣？在市場(chǎng)中形成大盤態(tài)勢(shì)與高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品的市場(chǎng)印象，獲得銷售上的一舉成功，讓企業(yè)品牌獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。思考，想在最前面核心策略1：地產(chǎn)品牌運(yùn)營(yíng)策略品牌多元策略，構(gòu)筑子品牌個(gè)性與母品牌發(fā)展品牌定位主張，打造沈陽(yáng)城市新區(qū)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商核心策略2

47、：產(chǎn)品全面領(lǐng)先策略項(xiàng)目規(guī)模領(lǐng)先產(chǎn)品概念領(lǐng)先（區(qū)域內(nèi)乃至沈陽(yáng)的稀有性）親民性景觀規(guī)劃、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)計(jì)理念領(lǐng)先充分利用外部資源（衛(wèi)工明渠、建設(shè)公園、啟工街）戶型產(chǎn)品領(lǐng)先（充分迎合沈陽(yáng)主流市場(chǎng)需求）社區(qū)配套領(lǐng)先五大核心策略核心策略3：一網(wǎng)打盡的人群定位策略以區(qū)域定位目標(biāo)人群以價(jià)格定位目標(biāo)人群核心策略4：充分打造居住品牌策略針對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策略，從地理位置上劃分：未來(lái)家居、建材集散地商業(yè)品牌（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）；第一城未來(lái)新區(qū)第一個(gè)純居住品牌，以打造未來(lái)領(lǐng)先沈陽(yáng)的、最適宜居住的生活城為項(xiàng)目指導(dǎo)思想。核心策略5：顛覆性的營(yíng)銷策略以三年的開(kāi)發(fā)周期完成大體量項(xiàng)目的全盤銷售采取國(guó)美電器“像賣電器一樣賣房子” 的房地產(chǎn)

48、營(yíng)銷模式 品牌策略 品牌內(nèi)涵中檔價(jià)位，高檔品質(zhì)品牌個(gè)性時(shí)尚、自然、陽(yáng)光、國(guó)際化、品味、成熟、商務(wù)品牌主張代表性城市建筑雕塑品牌定位切合社會(huì)中堅(jiān)階層特質(zhì)的復(fù)合型居住社區(qū)企業(yè)理念合理利潤(rùn)是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的根本產(chǎn)品特性百萬(wàn)平米大型綜合居住社區(qū)客戶定位社會(huì)中堅(jiān)階層第一城品牌主張品牌克隆策略 “第一城”是新恒基地產(chǎn)在沈陽(yáng)打造的第一個(gè)住宅項(xiàng)目，必須以快速建立品牌知名度和品牌聯(lián)想為第一目標(biāo)，為此，我司認(rèn)為應(yīng)運(yùn)用品牌克隆策略，根植集團(tuán)北京“國(guó)美第一城”品牌知名度，進(jìn)行“第一城”的品牌推廣。在沈陽(yáng)市大發(fā)展的策略背景下，為鐵西新區(qū)未來(lái)的發(fā)展以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌經(jīng)營(yíng)提供戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，以形成最符合和最能帶動(dòng)城市土地經(jīng)營(yíng)

49、發(fā)展和有利于本案土地開(kāi)發(fā)主題理念、人文理念，獲得社會(huì)價(jià)值以及城市地位的提升！品牌發(fā)展策略設(shè)計(jì)品牌擴(kuò)張策略 隨著“第一城”一期的成功推廣，將在沈陽(yáng)建立較高的品牌知名度和品牌忠誠(chéng)度，為后幾期的延續(xù)開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)，屆時(shí)建議使用品牌擴(kuò)張策略，可以起到事半功倍的效果。品牌發(fā)展策略設(shè)計(jì)品牌多元化壟斷策略 不同產(chǎn)品類別，在沈陽(yáng)不同區(qū)域內(nèi)，相繼在打造“住宅、商業(yè)、寫字樓、高端物業(yè)”等標(biāo)志性項(xiàng)目，以“四盤聯(lián)動(dòng)”的品牌壟斷，打造各產(chǎn)品類別的區(qū)域龍頭地位，從而奠定新恒基地產(chǎn)在沈陽(yáng)的大盤地位。品牌發(fā)展策略設(shè)計(jì)單一品牌下的多品牌運(yùn)營(yíng)策略第一城品牌價(jià)值體系區(qū)位價(jià)值品牌土地價(jià)值品牌經(jīng)營(yíng)價(jià)值品牌文化價(jià)值品牌鐵西新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)

50、略區(qū)位資源價(jià)值品牌文化價(jià)值品牌生態(tài)資源企業(yè)資源城市化資源人文品牌增值性品牌沈陽(yáng)市生態(tài)住宅倡導(dǎo)人文精神的建立總體規(guī)劃品牌領(lǐng)頭羊品牌項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)品牌文化價(jià)值品位年本案品牌遠(yuǎn)景規(guī)劃責(zé)任歷史價(jià)值一個(gè)歷久彌新的建筑群和值得傳頌的住區(qū)目標(biāo)市場(chǎng)影響力一個(gè)將成為不僅代表鐵西新區(qū)新勢(shì)力的旗幟樓盤觀念品牌發(fā)展一個(gè)極力營(yíng)造高品質(zhì)、舒適度的生態(tài)景觀樓盤營(yíng)銷整合創(chuàng)新 一個(gè)實(shí)現(xiàn)精神利益帶動(dòng)物質(zhì)利益的整合營(yíng)銷理念產(chǎn)品客群鎖定一個(gè)具有高性價(jià)比、高享受度的超價(jià)值物業(yè)第一城品牌遠(yuǎn)景本案品牌定位站在城市運(yùn)營(yíng)的高度，“整合城市資源、提升城市功能”新恒基地產(chǎn)將當(dāng)仁不讓地?fù)?dān)當(dāng)起這一使命，而項(xiàng)目在城市建設(shè)與發(fā)展過(guò)程中的作用也將得到人們的重

51、視，從而對(duì)項(xiàng)目本身的發(fā)展提供更多機(jī)會(huì)新恒基地產(chǎn)沈陽(yáng)城市新區(qū)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商本案發(fā)展戰(zhàn)略定位“第一城”超大體量住宅，名副其實(shí)的“城中之城”，它必將成為影響沈陽(yáng)的一個(gè)重量級(jí)城市大盤具有高度影響力的城市級(jí)社區(qū)新恒基地產(chǎn)-沈陽(yáng)城市新區(qū)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商建造一座城 運(yùn)營(yíng)嶄新生活是人們新生活的創(chuàng)造者和經(jīng)營(yíng)者為人們營(yíng)造夢(mèng)想的家園為人們帶來(lái)高品質(zhì)的生活為鐵西新區(qū)帶來(lái)新的發(fā)展“新恒基地產(chǎn)”創(chuàng)造社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益雙贏 目標(biāo)客群定位 1- 沈陽(yáng)客戶群消費(fèi)力構(gòu)成2- 沈陽(yáng)購(gòu)房者能夠承受的住宅總價(jià)3- 沈陽(yáng)消費(fèi)群購(gòu)房因素分析70-110平方米占榜首 從購(gòu)房者需要的商品房面積比例來(lái)看，70110平方米的中等戶型仍是市場(chǎng)需求的主流。其一

52、可以滿足消費(fèi)者總房款的要求，其二從實(shí)用角度出發(fā)，這一段的戶型是典型的三口之家，具有舒適度與實(shí)用度的均好性，購(gòu)房者對(duì)住房功能的完備性需求愈加明顯。消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房區(qū)域選擇已突破居住習(xí)慣 表示“可能離開(kāi)原居住地選擇新房”的消費(fèi)者占很大比例，跨區(qū)域選擇住房成為主流。決定購(gòu)房地點(diǎn)的三個(gè)主要因素的排序分別為：交通便利、自然環(huán)境好和配套設(shè)施齊備。由此可見(jiàn)，普通消費(fèi)者的生活定位已經(jīng)成為提高生活品質(zhì)和擁有城市生活。 按揭或者公積金貸款購(gòu)房者居多，投資理念不成熟 首付比例以30以下居多，還款年限多在1520年。大部分消費(fèi)者對(duì)銀行加息的“不感冒”，或多或少也說(shuō)明了沈陽(yáng)人投資意識(shí)與行為還有待成熟。消費(fèi)者品牌意識(shí)增強(qiáng)，注

53、重開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信度4- 沈陽(yáng)市民購(gòu)房需求本案客群定位兩大手段定位本案目標(biāo)客群，將各類人群一網(wǎng)打盡！以區(qū)域定位人群：項(xiàng)目本區(qū)域內(nèi)具備中等經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購(gòu)房人群；來(lái)自于城市中其他區(qū)域，注重享受生活便利的購(gòu)房人群（如地鐵）；于洪區(qū)想要步入高品質(zhì)生活圈、提升居住品質(zhì)的購(gòu)房人群；以總價(jià)定位人群：凡能夠承擔(dān)起總房款在2050萬(wàn)之間的所有購(gòu)房人群。 產(chǎn)品定位 本項(xiàng)目最具參考價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手宏偉金都區(qū)域特征項(xiàng)目規(guī)模形象說(shuō)明人群特征開(kāi)發(fā)實(shí)力第一城宏偉金都未來(lái)純居住生活區(qū)動(dòng)遼寧宏偉金都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司新恒基集團(tuán)靜120萬(wàn)平PK40萬(wàn)平生活享樂(lè)主義者未來(lái)建材、家居集散地物質(zhì)生活追求者本案的特質(zhì)決定我們應(yīng)該做什么？從物質(zhì)層面來(lái)看

54、我們不斷推出優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，把鐵西乃至沈陽(yáng)建設(shè)成為一個(gè)面貌全新的新城從精神層面來(lái)看通過(guò)建造第一城來(lái)給大眾提供一種夢(mèng)想的家園，給他們帶來(lái)夢(mèng)想的新生活我們?cè)谠煲蛔撬暮诵母拍钍恰半x喧囂很遠(yuǎn)，離繁華很近”它是兼具兩者優(yōu)勢(shì)的現(xiàn)代樓盤它體現(xiàn)的是人們對(duì)生活方式的重新認(rèn)識(shí)方便與舒適故此，它被稱為第三類住宅 City House“城市居所”CityC代表CenterClear，不泛指市中心位置，還擁有城市中心的各種資源，如醫(yī)療、教育及商業(yè)配套等資源；I代表Identity，顯著、可識(shí)別的、有身份的；T代表Time，時(shí)代性；Y代表Yourself，個(gè)性化，也就是說(shuō)這種物業(yè)是能傳承百年。HouseHeath：健康的身

55、心來(lái)自于良好的環(huán)境和良好的居所帶來(lái)的愉悅感；Opportunity：良好的機(jī)遇源于更多的交流和溝通；Unique Staff：特有的品質(zhì)、配套；Standard：標(biāo)準(zhǔn)是對(duì)產(chǎn)品本身質(zhì)量的要求；Economy：經(jīng)濟(jì)性，由稀缺性所帶來(lái)的價(jià)值成長(zhǎng)性。我們的產(chǎn)品在市場(chǎng)是什么？City House相遇第一城Center第一城所在鐵西新區(qū)將成為沈陽(yáng)未來(lái)發(fā)展的中心區(qū)域Identity新恒基的品牌發(fā)展力度Time超大體量大盤的劃時(shí)代意義Yourself高層純居住宅的百年傳承性與市場(chǎng)個(gè)性化Heath建設(shè)公園/衛(wèi)工明渠公園與水的健康生態(tài)優(yōu)勢(shì)Opportunity大盤倡導(dǎo)新生活方式Unique Staff地鐵就在家門

56、口的便利優(yōu)勢(shì)Standard“做項(xiàng)目，造精品”的企業(yè)理念Economy本項(xiàng)目稀缺性所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值成長(zhǎng)性本案產(chǎn)品定位第一城沈陽(yáng)120萬(wàn)平四體生活城Partner式鄰里情感至善體City House式城中城現(xiàn)代復(fù)合體Subway式便捷生活創(chuàng)意體Park River式原生態(tài)自然體何謂“四體”？“第一城”的主張規(guī)模第一性：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模最大產(chǎn)品第一性：細(xì)節(jié)品質(zhì)與景觀形象最優(yōu)業(yè)主第一性：以人為尊的人本觀念最尚信譽(yù)第一性：開(kāi)發(fā)商品牌與知名度最佳生活第一性：暢想理想標(biāo)志性生活最美 形象定位 SLOGAN定位強(qiáng)化產(chǎn)品印象，體現(xiàn)大盤大氣度理性與感性的有機(jī)融合，奠定項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)性地位擁一城攬?zhí)煜耂LOGAN備

57、選千畝巨筑大盤造城品位上層建筑演繹一城人生第一城 一個(gè)時(shí)代的開(kāi)始第一城 開(kāi)版即是絕版公園地鐵四體城世界的表情原生的境界城啟北國(guó)四體生活領(lǐng)域時(shí)代城中城共榮兩重天一城顯耀華第四體珍存境界一界峰景一等生活SLOGAN演繹First City First Live 中文釋義：第一城 第一生活FLASH PLAY價(jià)格走勢(shì)營(yíng)銷節(jié)奏營(yíng)銷目標(biāo)六大核心營(yíng)銷策略十大主題營(yíng)銷活動(dòng)Part3 營(yíng)銷篇產(chǎn)品建議 營(yíng)銷目標(biāo) 三年之內(nèi)完成銷售工作，確保資金流的舒暢以企業(yè)品牌帶動(dòng)產(chǎn)品品牌，樹(shù)立“沈陽(yáng)城市新區(qū)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商”地位采取快進(jìn)快出策略，縮短營(yíng)銷周期，實(shí)現(xiàn)資金快速回款產(chǎn)品成功獲得市場(chǎng)認(rèn)可，迅速在市場(chǎng)上占領(lǐng)一席之地在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、

58、營(yíng)銷手法上不斷創(chuàng)新，引領(lǐng)目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo) 營(yíng)銷節(jié)奏 營(yíng)銷分期一期二期三期銷售時(shí)段06.07-07.0907.09-08.0608.06-09.12第一城全盤營(yíng)銷周期計(jì)劃一期營(yíng)銷周期節(jié)奏圖示06.706.806.906.1006. 11旺銷蓄勢(shì)/充分蓄客銷售不斷燃起高峰市場(chǎng)預(yù)熱期（06.7-06.8）開(kāi)盤強(qiáng)銷期（06.9-06.11）二次熱銷期（06.12-07.2）實(shí)現(xiàn)資金迅速回款（暫定8.18開(kāi)盤） 三次熱銷期（07.3-07.5） 四次熱銷期（07.6-07.9） 06.1207.107.207.307.407.507.607.707.807.9 價(jià)格走勢(shì) 低開(kāi)高走/控制總價(jià)/罐裝營(yíng)銷價(jià)格

59、策略 本案的綜合素質(zhì)已在周邊區(qū)域內(nèi)具有獨(dú)特性，因此本案的價(jià)格定位不應(yīng)以周邊的樓盤價(jià)格作為最主要的參考依據(jù)，而應(yīng)在很大程度上起到創(chuàng)造需求、引導(dǎo)消費(fèi)的作用。本案的價(jià)格定位應(yīng)更多地考慮產(chǎn)品的自身配置及未來(lái)品牌價(jià)值，同時(shí)因?yàn)闃潜P價(jià)格會(huì)根據(jù)工程進(jìn)度和開(kāi)盤后市場(chǎng)的反應(yīng)做出相應(yīng)的調(diào)整，因此目前所提出的本案入市價(jià)格及總體均價(jià)。 一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的價(jià)格走勢(shì)應(yīng)遵循“低開(kāi)高走，適時(shí)浮動(dòng)”的原則，項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)價(jià)格應(yīng)相對(duì)較低，為項(xiàng)目預(yù)留一個(gè)價(jià)格的上調(diào)的空間，較為符合銷售規(guī)律。尤其是項(xiàng)目是一個(gè)有規(guī)模大、開(kāi)發(fā)期長(zhǎng)的特點(diǎn)，一期的開(kāi)發(fā)更應(yīng)以合理的利潤(rùn)換取較高的品牌價(jià)值，為項(xiàng)目后續(xù)的順利開(kāi)發(fā)并贏取較大的利潤(rùn)空間打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。本案一

60、期價(jià)格定位為： 一期入市價(jià)格一期整體均價(jià)3200元/3700元/一期價(jià)格走勢(shì)圖 項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)應(yīng)與項(xiàng)目預(yù)期的推廣效果（即市場(chǎng)預(yù)測(cè)）一致，根據(jù)項(xiàng)目的推廣預(yù)期，并按照銷售的一般規(guī)律，項(xiàng)目的價(jià)格走勢(shì)應(yīng)保持整體持續(xù)攀升的態(tài)勢(shì)。全案均價(jià)走勢(shì)圖 六大營(yíng)銷核心戰(zhàn)術(shù) 品牌發(fā)展術(shù)，“第一城”借船出海效應(yīng)亮點(diǎn)頻出術(shù)，系列SP主題促銷活動(dòng)不斷擴(kuò)張市場(chǎng)顛覆營(yíng)銷術(shù)，“家電+房子” 捆綁式營(yíng)銷模式有形價(jià)格術(shù)，建立有效的產(chǎn)品支撐點(diǎn)使價(jià)格持續(xù)攀升會(huì)員聯(lián)盟術(shù)，整合利好資源為會(huì)員提供增值服務(wù)以快制勝術(shù)，策略精準(zhǔn)、銷售力行、渠道拓展三架馬車 并駕齊驅(qū)戰(zhàn)術(shù)一：品牌發(fā)展術(shù)第一城“借船出?！毙?yīng)策略簡(jiǎn)析：借國(guó)美第一城品牌知名度效應(yīng)，建立自