中糧御嶺灣營(yíng)銷策略

1、第一只眼：本體分析看項(xiàng)目本體分析1101畝別墅用地800畝內(nèi)湖近2000畝山地高爾夫湖面近1000畝原始森林酒店會(huì)所鳥島 項(xiàng)目自然景觀資源資源優(yōu)勢(shì)稀缺：“一湖兩山”，飛鳥棲息、森林蔥郁；低密度全別墅住宅區(qū)域，國(guó)際化高端物業(yè)生活環(huán)境。配套設(shè)施高端完備：高爾夫球場(chǎng)，頂級(jí)會(huì)所，五星級(jí)酒店，運(yùn)動(dòng)中心等。身出名門：世界500強(qiáng)中糧品牌優(yōu)勢(shì)。幽幽婉韻醉我 夢(mèng)里微微 浪歌 輕倦等待是種幸福 在記憶的隧道里搜索 把快樂放到回憶里重復(fù)在過(guò)路時(shí)點(diǎn)染了他的空靈 使他驚醒 將你的倩影抱緊柔風(fēng)竊語(yǔ)著葉的呢喃 私語(yǔ)著往昔的回憶依山傍水 走過(guò)心的廊橋 你是我眼中的霓虹嗎 獨(dú)自憑欄 是誰(shuí) 用目光眺望 一米溫柔的斜陽(yáng) 無(wú)垠的窗

2、外 風(fēng)清云也淡 有絲微風(fēng)吹動(dòng)了心海 理想之上 不可復(fù)制的國(guó)際山水人生前無(wú)古人,后無(wú)來(lái)者！三年御嶺灣，別墅將成城！第二只眼：競(jìng)爭(zhēng)格局看項(xiàng)目郊區(qū)別墅區(qū)（第二居所、度假）城市別墅區(qū)（第一居所）麓山板塊 青城板塊浣花板塊光華大道板塊牧馬山板塊大城北板塊浦江板塊金堂板塊龍泉板塊紅字成熟別墅區(qū)黑字新興別墅區(qū)成都別墅板塊競(jìng)爭(zhēng)格局11月12037元/平米11月8912元/平米2007年上半年月均9577元/2008年上半年月均14331元/2008年下半年月均11331元/2007年下半年月均10660元/2009年上半年月均11572元/2007年上半年月均5001元/2008年上半年月均9185元/200

3、8年下半年月均8792元/2007年下半年月均6640元/2009年上半年月均7567元/ 成都市別墅物業(yè)的整體價(jià)格從2007年至2009年始終處于增長(zhǎng)的趨勢(shì)，城區(qū)別墅和郊區(qū)別墅類產(chǎn)品的總體價(jià)格漲幅均達(dá)到近3000元/平米，增漲幅度為35%。 其中08年上半年受地震影響，低密度物業(yè)受到市場(chǎng)追捧，價(jià)格漲幅較大，城區(qū)和郊區(qū)增漲幅度達(dá)到55%。雖然08年下半年價(jià)格有所下滑，但已將整體別墅物業(yè)價(jià)格抬高，為后續(xù)價(jià)格奠定了基礎(chǔ)。成都市07-09年整體價(jià)格漲幅近3000元/平米，幅度達(dá)35%，整體價(jià)格持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)價(jià)格分析11月供應(yīng)1299套11月銷售1014套2007年上半年月均供應(yīng)971套月均銷售632套

4、2007年下半年月均供應(yīng)1193套月均銷售697套2008年上半年月均供應(yīng)643套月均銷售178套2008年下半年月均供應(yīng)835套月均銷售230套2009年上半年月均供應(yīng)824套月均銷售698套供銷分析 成都市0708年別墅市場(chǎng)整體過(guò)大于求的供銷失衡情況較為嚴(yán)重，其中以08年最為明顯，供銷失衡比例達(dá)72%，地震催生低密度物業(yè)的快速放量和價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)，是使得市場(chǎng)過(guò)于飽和和購(gòu)買速度下降的主要原因。 09年月均供銷情況相對(duì)較為正常，在月均整體放量位于往年首位的情況下，基本維持在17%-20%的范圍以內(nèi)，為后續(xù)市場(chǎng)的銷售創(chuàng)造了較好的大市場(chǎng)環(huán)境。成都市07、08年供銷失衡明顯，09整體供銷趨勢(shì)平穩(wěn)。

5、成都市07-09年別墅市場(chǎng)產(chǎn)品均以聯(lián)排類產(chǎn)品銷售速度最快，獨(dú)棟其次，雙拼較差，從月均銷售情況來(lái)看，09年獨(dú)棟月均銷量與07年相比增長(zhǎng)62%，雙拼較07年下降18%，聯(lián)排增長(zhǎng)幅度較大達(dá)106%，而08年較07、09年均有所減少。別墅物業(yè)銷售聯(lián)排居首，09年較07、08年各物業(yè)增長(zhǎng)幅度明顯，聯(lián)排最高漲幅達(dá)106%。各物業(yè)銷售分析2009年1月至11月供應(yīng)量銷售總量月均銷量銷售均價(jià)獨(dú)棟8939818912000-13000元/平米雙拼758625569000-10000元/平米聯(lián)排216413431228000-9000元/平米 成都市09年各別墅物業(yè)以聯(lián)排銷量居首，但從供銷關(guān)系對(duì)比可以看出，獨(dú)棟供

6、銷速度應(yīng)為首位，達(dá)110%，雙拼其次82%，聯(lián)排62%。 在銷售價(jià)格方面，獨(dú)棟仍保持首位在12000-13000元/平米左右，雙拼、聯(lián)排其次。2009年1月至11月整體銷量聯(lián)排為首位，整體供銷速度獨(dú)棟占優(yōu)達(dá)110%，銷售價(jià)格為居首。各物業(yè)銷售分析板塊類型板塊名稱價(jià)格平臺(tái)（均價(jià)）特點(diǎn)城市別墅浣花板塊2-3萬(wàn)高檔的老別墅區(qū)，城市核心區(qū)的別墅，最成熟的城市別墅，板塊內(nèi)已無(wú)新樓盤供應(yīng)麓山板塊獨(dú)棟：1.5萬(wàn)以上高檔城市別墅區(qū)，片區(qū)日漸成熟，供應(yīng)量也逐漸增大溫江板塊獨(dú)棟：1.2萬(wàn)左右雙拼：85009500聯(lián)排：65007000中高檔別墅區(qū)，非純粹性別墅區(qū)，正逐漸由養(yǎng)老度假功能向城市第一居所的功能轉(zhuǎn)變大城北

7、板塊獨(dú)棟：1.21.8萬(wàn)左右雙拼：900015000聯(lián)排：70009000中高檔別墅區(qū)，板塊內(nèi)目前的項(xiàng)目分布較散，尚未形成明確的別墅板塊認(rèn)知，目前以保利公園198蝴蝶谷為代表，明年將崛起以保利拉斐高爾夫莊園為代表項(xiàng)目郊區(qū)別墅牧馬山板塊獨(dú)棟：1.3萬(wàn)以上成熟的高端度假別墅區(qū)，中小面積別墅為主，距離城市相對(duì)較近,有向第一居所轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)青城山板塊獨(dú)棟：1.5萬(wàn)左右聯(lián)排：0.8萬(wàn)成熟的高端度假別墅區(qū)，中大面積別墅為主，距離城市較遠(yuǎn)蒲江板塊獨(dú)棟：1-1.3萬(wàn)正在開發(fā)中的郊區(qū)度假別墅區(qū)，距離城市較遠(yuǎn)。代表項(xiàng)目為花樣年大溪谷、保利石像湖龍泉板塊獨(dú)棟：1.3-1.8萬(wàn)正在開發(fā)中的準(zhǔn)郊區(qū)度假別墅區(qū)。代表項(xiàng)目為中

8、糧御嶺灣金堂板塊獨(dú)棟：8000正在開發(fā)中的遠(yuǎn)郊度假別墅區(qū)。代表項(xiàng)目為藍(lán)光觀嶺成都別墅板塊競(jìng)爭(zhēng)格局青城山牧馬山麓山龍泉山金堂新津、浦江大城北光華大道青城山、新津/浦江、金堂三個(gè)別墅板塊屬于純度假型別墅大城北板塊以保利198為代表的別墅光華大道板塊受容積率限制，屬于混合物業(yè)別墅區(qū)，檔次較低板塊競(jìng)爭(zhēng)原則 同為城市別墅或準(zhǔn)城市別墅 同為純粹高檔別墅區(qū)客戶情況基本相似龍泉山、牧馬山、麓山、城北四大別墅板塊屬于同屬性競(jìng)爭(zhēng)繞城高速未來(lái)五環(huán)區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品建筑面積地上建筑面積地下建筑面積花園面積麓山板塊麓山國(guó)際獨(dú)棟(碧湖岸)360-48026010090獨(dú)棟（黑鉆）570-715370-515200約280-40

9、0獨(dú)棟（香怡林）280-340212-24570-90約55-105獨(dú)棟（翠云嶺）310-370211-28290約90-280蔚藍(lán)卡地亞獨(dú)棟（二期）500-700300-400200-300-雅居樂花園獨(dú)棟（一期）199-417/300900各板塊戶型面積分析區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品建筑面積地上建筑面積地下建筑面積花園面積牧馬山板塊龍湖長(zhǎng)橋郡獨(dú)棟（二期）370-418370-418100200-400三盛斐驪山小獨(dú)棟、聯(lián)排180-300180-300/錦繡尚郡雙拼、聯(lián)排406-487240-320283-343155-232123-14485-89123項(xiàng)目產(chǎn)品建筑面積地上建筑面積地下建筑面積花園面積龍

10、泉板塊中糧御嶺灣獨(dú)棟（二期）220-360220-360/桃源銘聯(lián)排260-330260-330/400項(xiàng)目產(chǎn)品建筑面積（地下室都算建筑面積，雅居樂除外）均價(jià)總價(jià)區(qū)間銷售情況麓山板塊麓山國(guó)際獨(dú)棟(碧湖岸)360-48016000550萬(wàn)-900萬(wàn)售罄獨(dú)棟（黑鉆）570-71527000（含12000精裝修）1200-2400萬(wàn)（精裝修總價(jià)）開盤售罄獨(dú)棟（香怡林）300-34015000390-550萬(wàn)開盤售罄獨(dú)棟（翠云嶺）310-37014000380-580萬(wàn)月均30套（獨(dú)棟）蔚藍(lán)卡地亞獨(dú)棟（二期）500-700250001200-2100萬(wàn)月均30-40（獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加）雅居樂花園獨(dú)棟（

11、一期）199-41715000-20000280-650萬(wàn)月均約40套（含聯(lián)排和四孖屋）牧馬山龍湖長(zhǎng)橋郡獨(dú)棟370-41816000600萬(wàn)起售罄三盛斐驪山小獨(dú)棟、聯(lián)排180-300/錦繡尚郡雙拼聯(lián)排406-487240-320110009000450-510萬(wàn)232-310萬(wàn)從8月中旬到10月18號(hào)共銷售雙拼8套，聯(lián)排50套龍泉板塊中糧御嶺灣獨(dú)棟、（二期）220-55014000310萬(wàn)起銷售桃源銘聯(lián)排260-3308000-10000200-350萬(wàn)蓄客期各板塊價(jià)格與銷售狀況分析高品質(zhì)高價(jià)格麓山國(guó)際蔚藍(lán)卡地亞雅居樂花園樓盤價(jià)格與品質(zhì)分析龍湖長(zhǎng)橋郡三盛翡驪山錦繡尚郡中糧御嶺灣桃源銘 通過(guò)與各

12、別墅板塊項(xiàng)目對(duì)比發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上在價(jià)格、品牌、資源優(yōu)勢(shì)、未來(lái)發(fā)展等條件上能夠與本項(xiàng)目形成直接對(duì)比的項(xiàng)目為龍湖長(zhǎng)橋郡、麓山國(guó)際社區(qū)和蔚藍(lán)卡地亞。項(xiàng)目基礎(chǔ)信息開發(fā)商成都萬(wàn)華房地產(chǎn)有限責(zé)任公司項(xiàng)目位置雙流縣人民南路南延線麓山大道 占地面積2600余畝，高爾夫1200畝容積率別墅約0.5建筑面積1220000（麓山別墅420000、麓鎮(zhèn)800000）物業(yè)形態(tài)麓山別墅（獨(dú)棟別墅）麓鎮(zhèn)（疊拼別墅、花園洋房、中高層電梯）品牌產(chǎn)品景觀配套區(qū)位麓山國(guó)際社區(qū)萬(wàn)華地產(chǎn)，本地品牌開發(fā)商獨(dú)棟別墅，密集麓山板塊淺丘坡地、12000畝高爾夫球場(chǎng)景觀，上千畝的碧野景觀道18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)、麓鎮(zhèn)歐洲風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)、教育配套齊全

13、南延線，麓山板塊本項(xiàng)目中糧地產(chǎn)，實(shí)力央企獨(dú)棟別墅，密度小，森林，自然湖景五星級(jí)酒店、皮劃艇俱樂部，象棋俱樂部各類學(xué)校城東區(qū)域，新興湖山板塊對(duì)比本項(xiàng)目品牌有一定優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目產(chǎn)品密度低景觀優(yōu)勢(shì)明顯未來(lái)規(guī)劃配套齊全且檔次較高麓山板塊相較本項(xiàng)目所處區(qū)域，城市屬性更強(qiáng)，市場(chǎng)認(rèn)知更高競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目麓山國(guó)際社區(qū)本項(xiàng)目與麓山國(guó)際社區(qū)相比，最大的優(yōu)勢(shì)在于景觀環(huán)境、獨(dú)棟產(chǎn)品的低密度、品牌，其余方面優(yōu)勢(shì)不明顯項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：圈層、高爾夫、產(chǎn)品、區(qū)位項(xiàng)目基礎(chǔ)信息開發(fā)商成都陽(yáng)明房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 占地面積589 畝 容積率0.65建筑面積29 萬(wàn)平方米 物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟，雙拼，聯(lián)排，疊拼別墅總戶數(shù)1100 戶 內(nèi)部配套山地會(huì)所、

14、內(nèi)外泳池、咖啡廳、電影廳等休閑場(chǎng)館 品牌產(chǎn)品景觀配套區(qū)位蔚藍(lán)卡地亞陽(yáng)明地產(chǎn)，本地開發(fā)商3期以獨(dú)棟為主，面積區(qū)間較大2萬(wàn)平米的人工湖、市政公園10000平米六星級(jí)會(huì)館、1億元打造南延線，麓山板塊本項(xiàng)目中糧地產(chǎn)，實(shí)力央企獨(dú)棟別墅，密度小，森林，自然湖景五星級(jí)酒店、皮劃艇俱樂部，象棋俱樂部各類學(xué)校城東區(qū)域，新興湖山板塊對(duì)比本項(xiàng)目品牌優(yōu)勢(shì)明顯本項(xiàng)目產(chǎn)品密度低本項(xiàng)目?jī)?nèi)外景觀豐富，優(yōu)勢(shì)明顯各有千秋本項(xiàng)目區(qū)位形象較弱，城市屬性較差競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目蔚藍(lán)卡地亞本項(xiàng)目與蔚藍(lán)卡地亞相比，雖然在區(qū)位上處于劣勢(shì)，但在品牌、產(chǎn)品密度、景觀環(huán)境等方面均有較大優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：圈層、高檔配套、區(qū)位項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目位置新津縣花源鎮(zhèn) 占

15、地面積731 畝 容積率0.36建筑面積25 萬(wàn)平方米 物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟別墅總戶數(shù)478戶內(nèi)部配套長(zhǎng)橋郡專屬3000余平米純私人俱樂部式高尚會(huì)所 面積區(qū)間375.00 960.00 平方米 品牌產(chǎn)品景觀配套區(qū)位龍湖長(zhǎng)橋郡龍湖，別墅專家純獨(dú)棟產(chǎn)品，花園面積大牧馬山，楊柳河和碾河等自然資源3000余平米純私人俱樂部式高尚會(huì)所、四川國(guó)際高爾夫球場(chǎng)牧馬山別墅板塊本項(xiàng)目中糧地產(chǎn)，實(shí)力央企獨(dú)棟別墅，密度小，森林，自然湖景五星級(jí)酒店、皮劃艇俱樂部，象棋俱樂部各類學(xué)校城東區(qū)域，新興湖山板塊對(duì)比就打造別墅物業(yè)來(lái)看，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)不明顯，但各有千秋均屬獨(dú)棟產(chǎn)品，密度均較低本項(xiàng)目占優(yōu)勢(shì)生活配套均不足項(xiàng)目區(qū)位形象較弱，其他則

16、不相上下競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目龍湖長(zhǎng)橋郡本項(xiàng)目與龍湖長(zhǎng)橋郡相比，最大的優(yōu)勢(shì)在于自然景觀更豐富項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：品牌、資源環(huán)境、產(chǎn)品園林及細(xì)節(jié)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本體總結(jié)區(qū)位：城市屬性強(qiáng)，但不屬于城市別墅高檔板塊品牌：開發(fā)商品牌實(shí)力強(qiáng)景觀：內(nèi)外景觀豐富配套：配套豐富、高檔產(chǎn)品：獨(dú)棟別墅，低密度 本項(xiàng)目 蔚藍(lán)卡地亞 麓山國(guó)際 長(zhǎng)橋郡本項(xiàng)目在產(chǎn)品密度和景觀資源方面具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，在區(qū)位及配套成熟度方面則具有相對(duì)劣勢(shì)2010年房地產(chǎn)走勢(shì)判斷嘉聯(lián)觀點(diǎn)：二套房貸政策是房地產(chǎn)調(diào)控政策中最重要、見效最快的手段，對(duì)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房的作用最明顯。我們估計(jì)，明年銀監(jiān)會(huì)將進(jìn)一步收緊對(duì)二套房的審核標(biāo)準(zhǔn)和首付比例及貸款利率，減少投資需求；這將對(duì)投資性

17、購(gòu)房產(chǎn)生較大影響，起到最直接的降溫作用；但文件中增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求的內(nèi)容表明，中央并沒有改變2008年10月出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的指導(dǎo)思想，由此可以判斷，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該不會(huì)采取急剎車的方式，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)與太多產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密，急剎車會(huì)帶來(lái)不利影響。政府必定希望房產(chǎn)可以拉動(dòng)投資也帶動(dòng)消費(fèi)，通過(guò)多層手段綜合發(fā)力?？梢钥闯?，年末政策的出臺(tái)，政府主要以遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和打擊過(guò)度投資為目的，整體基調(diào)仍是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。嘉聯(lián)對(duì)明年市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，2009年市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)受2008年壓抑、政策放松及通脹預(yù)期等影響，形成了逐漸加速態(tài)勢(shì)，并且在年末呈現(xiàn)非理性狀態(tài)

18、，隨著近期政策的效果逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)明年市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)量縮價(jià)穩(wěn)的調(diào)整態(tài)勢(shì)，各區(qū)域成交量將出現(xiàn)回落，保持在2008與2009之間，而價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)整體平穩(wěn)，局部調(diào)整的情況，但整體而言，不會(huì)出現(xiàn)類似2008年的深幅調(diào)整情況，整體以平穩(wěn)發(fā)展為主。第三只眼：區(qū)域發(fā)展看項(xiàng)目龍泉規(guī)劃發(fā)展東部新城卓越的交通網(wǎng)絡(luò)體系成渝交通要道，建設(shè)中的地鐵2號(hào)線；大規(guī)模的工業(yè)園區(qū)及西部汽車城涵蓋美國(guó)、日本、德國(guó)、加拿大、港澳臺(tái)等20多個(gè)國(guó)家、地區(qū)和國(guó)內(nèi)的工業(yè)項(xiàng)目300余個(gè) ，國(guó)內(nèi)外一線品牌汽車制造和銷售；打造優(yōu)越的旅游景觀服務(wù)和完善的城市功能洛帶 古鎮(zhèn)、三岔湖、動(dòng)漫中心、會(huì)展博覽等；打造成都農(nóng)業(yè)基地成渝及周邊縣市蔬菜集散地、“水

19、蜜桃之鄉(xiāng)”、“國(guó)家農(nóng)業(yè)科技成果示范區(qū)”、“國(guó)家農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)示范區(qū)”、“全國(guó)無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品加工基地”。 本案桃花與葡萄種植三環(huán)路成洛路成渝高速驛都大道陽(yáng)光大道龍泉規(guī)劃發(fā)展 龍泉驛區(qū)地理位置特殊，位于成都市和重慶市中間，對(duì)兩地及周邊縣市的經(jīng)濟(jì)起著重要的承接作用，目前龍泉驛區(qū)內(nèi)已經(jīng)擁有多個(gè)交通要道：包括成渝鐵路、成昆鐵路、老成渝路、成龍路、成洛路 等， 根據(jù)成都市最新交通規(guī)劃，成都地鐵2號(hào)線也已經(jīng)動(dòng)工實(shí)施，預(yù)計(jì)通車時(shí)間為2012年，屆時(shí)龍泉與成都連接將更為緊密。發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)體系也將為龍泉房產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)除成都、重慶外，其他周邊縣市龐大的客戶資源。交通優(yōu)勢(shì)卓越修建中的地鐵2號(hào)線交通優(yōu)勢(shì)明顯龍泉規(guī)劃發(fā)展西

20、部汽車城及工業(yè)產(chǎn)業(yè)園 龍泉驛區(qū)目前已經(jīng)引進(jìn)了來(lái)自美國(guó)、日本、德國(guó)、加拿大、港澳臺(tái)等20多個(gè)國(guó)家、地區(qū)和國(guó)內(nèi)的工業(yè)項(xiàng)目300余個(gè)，其中包括一汽大眾、立幫涂料、阿克蘇諾貝爾、BHP等15家世界500強(qiáng)企業(yè)和海瑞克、捷安特、吉利、奧克斯等20余家知名企業(yè)、上市公司。 目前，已聚集了一汽大眾、吉利轎車、神鋼集團(tuán)、川渝中煙等大企業(yè)集團(tuán)，形成了具有比較優(yōu)勢(shì)的汽車（含工程機(jī)械）制造、電子電器、新型材料產(chǎn)業(yè)集群，其中，汽車產(chǎn)業(yè)已擁有整車、主機(jī)和關(guān)鍵零部件等各類項(xiàng)目，形成了完整的產(chǎn)業(yè)鏈。 在西河附近的九峰汽車城集汽車銷售、展覽、零配件銷售等為一體的綜合性項(xiàng)目，目前也投入使用企業(yè)資源豐富龍泉規(guī)劃發(fā)展優(yōu)越的自然景觀

21、及旅游資源 龍泉驛區(qū)擁有獨(dú)特的旅游資源，歷史久遠(yuǎn)的西部客家第一古鎮(zhèn)“洛帶古鎮(zhèn)”，風(fēng)景秀麗的三岔湖、一年一度的成都國(guó)際桃花節(jié) ，以及正在打造的文旅康體休閑度假基地、商貿(mào)物流中心等，都將為這個(gè)區(qū)域吸引來(lái)自各地的客戶。旅游景觀優(yōu)越牧馬山 麓山龍泉山新都郫縣溫江雙流華陽(yáng)龍泉驛青城山金堂新津、浦江五環(huán)路是一條約180公里長(zhǎng)的高速環(huán)路，大致為雙向8車道，部分道路將在原有路網(wǎng)基礎(chǔ)上進(jìn)行整治和改造。未來(lái)的成都市區(qū)在中心城之外，形成中心城區(qū)到成都新區(qū)的六大走廊和中心城區(qū)到二圈層新城區(qū)的“半小時(shí)”經(jīng)濟(jì)圈。 據(jù)悉，連接溫江、郫縣、新都、龍泉、華陽(yáng)、雙流六大組團(tuán)的大成都格局將在未來(lái)的3-5年內(nèi)真正形成龍泉規(guī)劃發(fā)展五環(huán)

22、路的修建將使龍泉未來(lái)納入主城區(qū)舜元桃源銘占地2200畝攜手第一太平戴維斯，美國(guó)SWA事務(wù)所打造距離成都最近山水別墅城市群落鑫通懋山湖占地125畝，攜手美國(guó)道林公司，開發(fā)純獨(dú)棟別墅社區(qū)，進(jìn)駐龍泉 四川三明房產(chǎn)泉上品項(xiàng)目占地118畝，打造低密度住宅社區(qū) 齊力房產(chǎn)100多畝土地，打造成為中小戶型的山地類別墅，但也不排除打造成持有式經(jīng)營(yíng)性高端度假物業(yè) 龍泉湖山別墅區(qū)的儲(chǔ)備低密度住宅地塊已超過(guò)8000畝國(guó)內(nèi)知名高端物業(yè)開發(fā)商湘江投資、棕櫚泉等也在謀劃進(jìn)入龍泉區(qū)域市場(chǎng)。 區(qū)域土地發(fā)展規(guī)劃低密度別墅物業(yè)的陸續(xù)放量將極大提高區(qū)域的高端屬性本體優(yōu)勢(shì)分析1101畝別墅用地800畝內(nèi)湖近2000畝山地高爾夫湖面近1

23、000畝原始森林酒店會(huì)所鳥島 項(xiàng)目自然景觀資源資源優(yōu)勢(shì)稀缺：“一湖兩山”，飛鳥棲息、森林蔥郁；配套設(shè)施高端完備：高爾夫球場(chǎng)，頂級(jí)會(huì)所，五星級(jí)酒店，運(yùn)動(dòng)中心等。低密度全別墅住宅區(qū)域，國(guó)際化高端物業(yè)生活環(huán)境。中糧品牌優(yōu)勢(shì)。區(qū)域及本體總結(jié)隨著龍泉整體發(fā)展規(guī)劃，將會(huì)帶動(dòng)未來(lái)整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，勢(shì)必將吸引更多投資者的目光，為項(xiàng)目聚集高端客戶起到推波助瀾的作用。本項(xiàng)目交通，山水資源優(yōu)勢(shì)顯著，低密度全別墅住宅區(qū)域，國(guó)際化高端物業(yè)生活環(huán)境。各大發(fā)展商集體進(jìn)駐項(xiàng)目區(qū)域?qū)嵤└叨宋飿I(yè)開發(fā)，未來(lái)將會(huì)形成與麓山、牧馬山相抗衡的版塊格局。結(jié)合區(qū)域內(nèi)豐富的山勢(shì)、湖泊資源，成都湖山別墅板塊呼之欲出，不但會(huì)帶動(dòng)龍

24、泉高端物業(yè)市場(chǎng)全面發(fā)展，也會(huì)成為整個(gè)成都別墅市場(chǎng)未來(lái)的關(guān)注焦點(diǎn)。 本項(xiàng)目是龍泉板塊的標(biāo)桿代言項(xiàng)目。第三只眼：江湖地位看項(xiàng)目地位，決定別墅價(jià)值先不談項(xiàng)目，先談別墅的價(jià)值規(guī)律。別墅的價(jià)值，不是由容積率、舒適度、產(chǎn)品形態(tài)、風(fēng)格等決定的，而是由項(xiàng)目的別墅地位決定。今天我們看到的知名別墅。都是在不同別墅分類中坐頭把交椅的項(xiàng)目。核心價(jià)值點(diǎn)：圈層 高爾夫 產(chǎn)品核心價(jià)值點(diǎn)演繹：圈層成都有錢、有身份的人都住那，麓山國(guó)際已成為了一種身份地位象征的符號(hào)高爾夫張弛有度、進(jìn)退自如，一種從容閑適的生活態(tài)度產(chǎn)品原汁原味的美國(guó)鄉(xiāng)村風(fēng)情，優(yōu)雅高貴的格調(diào)傳遞出的項(xiàng)目氣質(zhì)形象：“一圈人，彰顯榮耀”麓山國(guó)際氣質(zhì)形象：“一圈人，彰顯榮

25、耀”關(guān)鍵詞：氣度 胸懷 從容 自信麓山國(guó)際推廣主題：給自己一個(gè)世界麓山國(guó)際核心價(jià)值點(diǎn)：品牌 配套 第一居所核心價(jià)值點(diǎn)演繹：品牌產(chǎn)品的品質(zhì)保障，更是生活的品質(zhì)保障配套商業(yè)配套、娛樂配套將生活點(diǎn)綴的更加繁華熱鬧第一居所在工作與生活之間恣意切換，離工作地較近傳遞出的項(xiàng)目氣質(zhì)形象：“一家人，其樂融融”華僑城純水岸氣質(zhì)形象：“一家人，其樂融融”關(guān)鍵詞：家庭 關(guān)愛 溫馨華僑城純水岸推廣主題：定義現(xiàn)代別墅關(guān)鍵詞： 都市 繁華 看得見的快樂華僑城純水岸核心價(jià)值點(diǎn)：頂端圈層 頂級(jí)配套 頂級(jí)服務(wù)核心價(jià)值點(diǎn)演繹：頂端圈層高價(jià)格只為那些看不見的金字塔頂端人群頂級(jí)配套1億元打造的1萬(wàn)平米的高端私人山地會(huì)所，極致奢侈中獨(dú)

26、自尊享頂級(jí)服務(wù)銷售人員的高形象，物管的高素質(zhì)，體驗(yàn)不一樣的尊貴傳遞出的項(xiàng)目氣質(zhì)形象：“一個(gè)女人，貪戀奢侈”蔚藍(lán)卡地亞氣質(zhì)形象：“一個(gè)女人，貪戀奢侈”關(guān)鍵詞： 私享 奢侈 尊崇蔚藍(lán)卡地亞推廣主題：不到蔚藍(lán)卡地亞，哪知豪宅皆尋常一億元打造的山地會(huì)所蔚藍(lán)卡地亞核心價(jià)值點(diǎn)：品牌 產(chǎn)品 園林 資源核心價(jià)值點(diǎn)演繹：品牌龍湖品牌，別墅專家產(chǎn)品人性精致的產(chǎn)品品質(zhì)園林精細(xì)唯美的園林讓人與自然更加和諧資源一山兩河的山水境界傳遞出的項(xiàng)目氣質(zhì)形象：“一個(gè)隱士，修身養(yǎng)性”龍湖長(zhǎng)橋郡氣質(zhì)形象：“一個(gè)隱士，修身養(yǎng)性”關(guān)鍵詞：自然、自我營(yíng)造自然和建筑的，自然和人的完美結(jié)合讓心回歸自然和寧?kù)o讓時(shí)間只屬于自己龍湖長(zhǎng)橋郡推廣主題：

27、長(zhǎng)橋?yàn)榻?，隱于山河，僅為自然折腰龍湖長(zhǎng)橋郡項(xiàng)目氣質(zhì)： “一個(gè)男人，質(zhì)樸而高貴”氣質(zhì)的價(jià)值支撐點(diǎn)：質(zhì)樸的所在：純粹的第一居所，便利3000畝一線高爾夫球道別墅280600平方米，景觀好歐陸風(fēng)格別墅（意式、英式、法式）大面積花園，實(shí)用五星級(jí)酒店等生活配套，實(shí)用2250畝的郁金香花園，環(huán)境好、空氣清新榮耀和高貴的所在：保利品牌保利的文化資源高爾夫所帶來(lái)的身份和榮耀保利公園198.拉斐高爾夫莊園蔚藍(lán)卡地亞：“一個(gè)女人，貪戀奢侈”麓山國(guó)際：“一圈人，彰顯榮耀”華僑城：“一家人，其樂融融”龍湖長(zhǎng)橋郡：“一個(gè)隱士，修身養(yǎng)性”氣質(zhì)歸納：華僑城：“一家人，其樂融融”蔚藍(lán)卡地亞：“一個(gè)女人，貪戀奢侈”麓山國(guó)際：“

28、一圈人，彰顯榮耀”龍湖長(zhǎng)橋郡：“一個(gè)隱士，修身養(yǎng)性”保利公園198.拉斐高爾夫莊園：“一個(gè)男人，質(zhì)樸而高貴”他們都在各自的氣質(zhì)領(lǐng)域內(nèi)成為一方的江湖霸主！中糧御嶺灣如何成為一方霸主？如何與其他項(xiàng)目形成差異化？容積率、產(chǎn)品形態(tài)、戶型、風(fēng)格、面積相同的兩個(gè)別墅，其價(jià)格差異，可能是數(shù)倍。再造一個(gè)麓山出來(lái)。絕對(duì)賣不到今天麓山的價(jià)格。我們倒是能在此領(lǐng)域輕松取勝，但風(fēng)景區(qū)別墅，本來(lái)市場(chǎng)就不大。比如保利198在東北面有植物園、熊貓基地、北湖、泥巴沱風(fēng)景區(qū)。以及郁金香公園。浣花、東湖、麓湖等也如此。第四只眼：客戶深訪看項(xiàng)目蔚藍(lán)卡地亞客戶訪談總結(jié)：購(gòu)買原因： 1、奢侈感、品質(zhì)感 嚴(yán)格執(zhí)行的預(yù)約看房制度，銷售人員的

29、高規(guī)格接待流程和高形象；物管人員的良好素質(zhì)和形象； 斥資1億，面積約10000平米的六星級(jí)私人山地會(huì)所； “金鑰匙”高規(guī)格服務(wù)2、私密性、安全感 緊閉的私家大門； 會(huì)所僅業(yè)主享用，不對(duì)外開放； 利用兩座完整山體打造了4萬(wàn)平方米的護(hù)宅林 ；3、居住人群的純粹性 高價(jià)格抬高了入住的準(zhǔn)入門檻，客戶基本為大成都的金字塔頂級(jí)人群，圈層感極強(qiáng)未購(gòu)買原因： 1、客戶喜歡有山有高爾夫的別墅社區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)未規(guī)劃有高爾夫球場(chǎng)，無(wú)法滿足有這方面需求的客戶 2、客戶對(duì)產(chǎn)品不是很滿意，聯(lián)排花園太小，更想買獨(dú)棟產(chǎn)品而蔚藍(lán)已沒有獨(dú)棟了蔚藍(lán)卡地亞目前在售的二期東岸別墅，獨(dú)棟和雙拼別墅已售罄，僅剩下聯(lián)排和定制疊墅蔚藍(lán)卡地亞客戶語(yǔ)錄

30、“項(xiàng)目給人感覺很高端，價(jià)格雖然較高，不過(guò)考慮到項(xiàng)目自身的品質(zhì)，還是能夠接受的，唯一不足的就是沒有高爾夫球場(chǎng)。”“現(xiàn)場(chǎng)感覺很震撼，尤其是會(huì)所，很奢侈，而且只對(duì)業(yè)主開放，感覺很不錯(cuò)?！薄罢f(shuō)不出具體那里好，但就是覺得很尊貴，服務(wù)、會(huì)所的配套都好像只給我量身定做的”“覺得很有安全感，既有護(hù)宅林，物管人員給人感覺也很專業(yè)，不過(guò)現(xiàn)在就只剩下聯(lián)排和疊拼，戶型也不是很滿意?！变N售員語(yǔ)錄“客戶現(xiàn)場(chǎng)感覺不錯(cuò)，對(duì)會(huì)所的評(píng)價(jià)也很高，覺得很奢侈、很尊貴，尤其是女性客戶?！薄昂芏鄻I(yè)主對(duì)奢侈品很了解，覺得買卡地亞的別墅就是在享受奢侈品能帶給他們的快樂，體現(xiàn)他們對(duì)美的追求，體現(xiàn)他們的身份象征。” 卡地亞的業(yè)主是真正的社會(huì)財(cái)富

31、階層，享受財(cái)富帶給他們的富裕生活，卡地亞給他們提供的是外在的、看的見的奢侈，更提供了看不見的尊貴感受。購(gòu)買原因： 1、形成了高端圈層，項(xiàng)目檔次高、成都富人聚集區(qū)，是身份地位的象征符號(hào)項(xiàng)目的客戶以大企業(yè)的中高層領(lǐng)導(dǎo)、私企業(yè)主、商人為主業(yè)主的社會(huì)地位高，有較深層次的涵養(yǎng)，外表謙和禮儀周全，內(nèi)斂而不張揚(yáng)，低調(diào)而不顯擺項(xiàng)目在成都高端客戶圈層內(nèi)有很好的口碑效應(yīng) 2、原汁原味的異國(guó)風(fēng)格，讓人體驗(yàn)國(guó)際化的感覺項(xiàng)目的別墅風(fēng)格涵蓋了意式、北美、西班牙、美式鄉(xiāng)村等多種風(fēng)格項(xiàng)目的整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修與陳設(shè)設(shè)計(jì)等均由美國(guó)知名的公司來(lái)運(yùn)作 3、高爾夫球場(chǎng)帶來(lái)的高端生活和景觀價(jià)值高爾夫占地1200畝高爾

32、夫配套齊全，有一個(gè)北美式高爾夫?qū)I(yè)會(huì)所，一個(gè)18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)未購(gòu)買原因： 1、產(chǎn)品不滿意，主要是獨(dú)棟建的太密了 2、高爾夫球場(chǎng)的農(nóng)藥可能對(duì)身體有傷害 3、配套不足，特別是基礎(chǔ)的生活配套缺少麓山國(guó)際客戶訪談總結(jié)麓山國(guó)際客戶語(yǔ)錄“這個(gè)項(xiàng)目不錯(cuò)，我很多朋友都在這里買了別墅，而且工作在南邊，所以會(huì)考慮在這里買房。”“很有國(guó)外的感覺，尤其高爾夫球場(chǎng)，在業(yè)界還是很知名的，不過(guò)我擔(dān)心的是高爾夫草坪上施放的農(nóng)藥對(duì)人體有危害。”“有朋友在這里購(gòu)買了別墅的，都說(shuō)品質(zhì)還可以，不過(guò)現(xiàn)場(chǎng)感覺獨(dú)棟別墅太密了，像長(zhǎng)橋郡的獨(dú)棟別墅，花園夠大，彼此之間就不會(huì)太近?！变N售員語(yǔ)錄“這里很多客戶都是通過(guò)朋友介紹，他們覺得購(gòu)買這里

33、的房子是買的一種大規(guī)模、大手筆的國(guó)際化的生活方式，這里就是成都甚至西南有錢人的聚集區(qū)，他們就是這個(gè)圈層的”“有部分客戶完全是沖著麓山這個(gè)品牌來(lái)買的，他們甚至不知道自己具體買的哪一棟就下單了。”“其實(shí)麓山的入住率還是比較高的，因?yàn)轫?xiàng)目給客戶傳達(dá)的就是：一個(gè)又適合居住又有面子的好別墅?！?購(gòu)買麓山的客戶是購(gòu)買項(xiàng)目所帶來(lái)的生活方式和圈層的榮耀感，同時(shí)麓山的城市屬性又決定了是可以用來(lái)居住的別墅購(gòu)買原因： 1、龍湖品牌龍湖地產(chǎn)10多年的發(fā)展歷程，屬國(guó)內(nèi)一線的地產(chǎn)開發(fā)商14年的別墅研究經(jīng)驗(yàn)，有別墅專家之稱 2、產(chǎn)品、園林英倫建筑風(fēng)格帶來(lái)莊園的感覺注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造，高規(guī)格的樣板間對(duì)客戶很有沖擊力純獨(dú)棟別墅

34、社區(qū)，每戶均有較大的私家花園 3、未來(lái)高檔齊備的度假休閑配套規(guī)劃中的牧馬天堂體育運(yùn)動(dòng)公園將擁有高爾夫球場(chǎng)，馬術(shù)館和五星級(jí)酒店未購(gòu)買原因：1、財(cái)富不對(duì)等，無(wú)法接受長(zhǎng)橋郡的價(jià)格 2、離成都太遠(yuǎn)，生活不方便 3、河水太臟，環(huán)境差龍湖長(zhǎng)橋郡客戶訪談總結(jié)龍湖長(zhǎng)橋郡客戶語(yǔ)錄“現(xiàn)場(chǎng)感覺不錯(cuò)，樣板間很精美，這種裝修風(fēng)格我很喜歡?！薄耙话惚容^關(guān)注龍湖的產(chǎn)品，畢竟是大開發(fā)商，到現(xiàn)場(chǎng)的感覺很不錯(cuò)，尤其是花園，很大很舒服。聽介紹未來(lái)還有一個(gè)1萬(wàn)多畝的休閑配套，不過(guò)就是距離太遠(yuǎn)了，生活工作不方便?！薄罢w感覺很細(xì)膩又不缺少大氣，特別是產(chǎn)品設(shè)計(jì)的比較到位，很有別墅味道和藝術(shù)價(jià)值。”“總的來(lái)說(shuō)還是可以，不過(guò)就是河水太差了，

35、很臭，完全不象宣傳的那樣?！变N售員語(yǔ)錄“一些外地客戶對(duì)龍湖的產(chǎn)品很熟悉，有些已經(jīng)購(gòu)買了龍湖在外地的產(chǎn)品?！薄拔覀冺?xiàng)目的體驗(yàn)感十分強(qiáng)，一般客戶都會(huì)比較喜歡，特別是產(chǎn)品、園林客戶稱道較多，對(duì)樣板間也反應(yīng)良好?！薄昂芏嗫蛻舨皇鞘状钨?gòu)買別墅，他們已經(jīng)擁有1、2套別墅，購(gòu)買長(zhǎng)橋郡更多的是看中龍湖的品牌和產(chǎn)品的收藏價(jià)值?！?長(zhǎng)橋郡的業(yè)主本身經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，擁有多處別墅物業(yè)，他們屬于資源占有型的消費(fèi)者，把長(zhǎng)橋郡當(dāng)成一種精美的藝術(shù)珍品，追求的是純粹精神層面的享受購(gòu)買原因： 1、城市屬性強(qiáng)，工作生活很方便項(xiàng)目位于交大立交橋外側(cè)，三環(huán)邊上，城市感極強(qiáng)2、配套齊全，物質(zhì)生活非常豐富多彩1200畝歡樂谷主題公園50萬(wàn)都

36、市娛樂商業(yè)街 3、華僑城品牌價(jià)值未購(gòu)買原因： 1、項(xiàng)目地處城北非城北客戶對(duì)城北區(qū)域的印象不佳，區(qū)域抗性很強(qiáng) 2、周邊是大量專業(yè)市場(chǎng)，環(huán)境不好，人員過(guò)于混雜 城北地區(qū)的交通正在逐步改善中，現(xiàn)階段情況不是太好，道路仍顯擁擠華僑城客戶訪談總結(jié)：華僑城客戶語(yǔ)錄“因?yàn)闅g樂谷而知道這個(gè)樓盤的，家人也比較喜歡這里?！薄斑@里配套很齊了，即有可以游玩的歡樂谷，又有商業(yè)街，電影院、歌劇院等等，生活非常豐富。”“整體感覺不錯(cuò)，項(xiàng)目很現(xiàn)代化，華僑城在全國(guó)很知名，尤其是它的歡樂谷，讓這里很有人氣，孩子很喜歡這里，我們大人也很高興?！变N售員語(yǔ)錄“客戶普遍對(duì)配套很滿意，無(wú)論是歡樂谷，還是商業(yè)街，都讓他們覺得這里很生活，完全

37、不像是在三環(huán)邊上。”“其實(shí)我們項(xiàng)目定位的是現(xiàn)代都市別墅生活，客戶對(duì)于項(xiàng)目所倡導(dǎo)的豐富的物質(zhì)文化生活十分認(rèn)可，特別是有小孩相對(duì)年輕的家庭” 華僑城的業(yè)主希望的是城市屬性強(qiáng)的物業(yè)，他們講究實(shí)在，追求的是物質(zhì)層面的享受，因此對(duì)配套要求較高居住工作區(qū)域居住樓盤物業(yè)類型從事行業(yè)年齡家庭結(jié)構(gòu)所乘車輛城北金府6號(hào)小高層汽配3540歲兩代同堂（三口之家）寶馬X3金府6號(hào)小高層家具4045歲三代同堂（四口之家）奧迪A4御都花園疊加物流4045歲三代同堂（五口之家）奔馳S350御都花園疊加五金機(jī)電3540歲三代同堂（三口之家）寶馬X5錦繡花園獨(dú)棟貿(mào)易3540歲兩代同堂（三口之家）輝騰城南清華坊聯(lián)排外企高管4045

38、歲兩代同堂（三口之家）帕薩特2.8T置信麗都花園雙拼國(guó)內(nèi)貿(mào)易3540歲兩代同堂（四口之家）奔馳S350麓山國(guó)際獨(dú)棟地產(chǎn)開發(fā)4045歲三代同堂（五口之家）沃爾沃S80城西武侯庭院獨(dú)棟造紙出版4045歲兩代同堂（三口之家）豐田凱美瑞領(lǐng)秀別墅獨(dú)棟金融機(jī)構(gòu)3540歲兩代同堂（三口之家）奧迪A6 目前居住物業(yè)：城北客戶多居住在電梯或類別墅中，而城南、城西客戶則多居住在純別墅物業(yè)中行業(yè)分布：城北客戶的行業(yè)多是城北一些專業(yè)市場(chǎng)業(yè)主，而城南城西客戶則主要是貿(mào)易，金融，外企，國(guó)企等的高管年齡：總體來(lái)看，城北和城南，城西客戶的年齡分布比較集中，主要是以3545歲為主家庭結(jié)構(gòu)：城北客戶3-4人居多，而城南城西客戶則

39、以兩代同堂為主，相對(duì)家庭人口較少產(chǎn)品、裝修風(fēng)格及園林均提到以龍湖長(zhǎng)橋郡為標(biāo)準(zhǔn)城南、城西客戶對(duì)成都別墅樓盤的看法 項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)總體印象麓山國(guó)際高端圈層影響力高爾夫帶來(lái)的國(guó)際化生活方式別墅太密了高爾夫綠地的農(nóng)藥可能對(duì)身體有傷害生活配套缺乏有錢人有身份人的別墅社區(qū)蔚藍(lán)卡地亞奢侈感、尊貴感私密感、安全感聯(lián)排花園小，獨(dú)棟產(chǎn)品沒有了一件奢侈品龍湖長(zhǎng)橋郡龍湖品牌產(chǎn)品園林河水太臟，而且沒法治理總價(jià)太高有面子的藝術(shù)珍品華僑城純水岸華僑城品牌配套齊全太吵，屬于年輕人的社區(qū)位于城北區(qū)域城市金領(lǐng)的年輕別墅社區(qū)保利公園198保利品牌規(guī)模及配套3000畝一線高爾夫球道別墅太遠(yuǎn)，周邊環(huán)境差城北難以接受屬于城北客戶的別墅中糧

40、御嶺灣難以復(fù)制的自然環(huán)境有山有水中糧品牌區(qū)域配套現(xiàn)狀的抗性最大區(qū)域地段價(jià)值山水資源豐富的生態(tài)別墅大城北客戶對(duì)成都別墅樓盤的看法項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)總體印象麓山國(guó)際高爾夫景觀物管水平高花園小太密了戶型一般有高爾夫景觀的密集型別墅；可作為首次別墅置業(yè)蔚藍(lán)卡地亞品質(zhì)感強(qiáng)偽別墅，就是聯(lián)排偽別墅社區(qū)，就是聯(lián)排；首次置業(yè)別墅的選擇；龍湖長(zhǎng)橋郡自然環(huán)境好戶型好產(chǎn)品、園林的細(xì)節(jié)品質(zhì)感強(qiáng)物管水平高河水太臟，而且沒法治理距離較遠(yuǎn)，不實(shí)用“一山兩河純獨(dú)棟”；改善型別墅的首選華僑城純水岸大盤華僑城地產(chǎn)太吵了，應(yīng)該是年輕人的社區(qū)城市金領(lǐng)的年輕別墅社區(qū)保利公園198大盤保利地產(chǎn)高爾夫距離近，工作方便細(xì)節(jié)打造上有所欠缺生態(tài)運(yùn)動(dòng)休閑

41、大盤城北別墅客戶首選中糧御嶺灣難以復(fù)制的自然環(huán)境有山有水中糧品牌距離遠(yuǎn)配套差山水大盤長(zhǎng)橋郡大家說(shuō)好，絕對(duì)好，削尖腦袋也要搞麓山國(guó)際蔚藍(lán)卡地亞大家說(shuō)好，才是好華僑城實(shí)實(shí)在在才最好，我說(shuō)他好它才好九分面子，一分實(shí)在六分面子，四分實(shí)在一份面子，九分實(shí)在城南、城西與城北客戶總結(jié)：購(gòu)買意圖項(xiàng)目名稱區(qū)域城南、城西城北面子、圈層、虛榮實(shí)在、質(zhì)樸核心點(diǎn)客戶購(gòu)買別墅置業(yè)因素:口碑、面子細(xì)節(jié)、品質(zhì)區(qū)位、配套資源、產(chǎn)品客戶購(gòu)買別墅置業(yè)心理：上門前的市場(chǎng)口碑及圈層朋友介紹因素60%、現(xiàn)場(chǎng)細(xì)節(jié)體驗(yàn)印證、產(chǎn)品適合度40%御嶺灣上門客戶及部分成交客戶訪談總結(jié)（45組客戶）：城南、城西客戶占52%城東18%，成交客戶中，路過(guò)

42、、朋友介紹和渠道獲知途徑較大 ，私營(yíng)企業(yè)主多數(shù)，自住需求多，部分兼投資購(gòu)買原因： 1、自然環(huán)境為主要購(gòu)買因素，2、項(xiàng)目規(guī)劃3、戶型及優(yōu)惠的因素未購(gòu)買原因： 1、區(qū)域配套現(xiàn)狀的抗性最大 2、區(qū)域地段價(jià)值和物業(yè)管理、交通的抗性 3、戶型城南、城西對(duì)面子、圈層的追求沒有被滿足，我們只是賣了產(chǎn)品而沒有賣生活和面子。標(biāo)準(zhǔn)參考：客戶購(gòu)買別墅置業(yè)因素:口碑、面子細(xì)節(jié)、品質(zhì)區(qū)位、配套資源、產(chǎn)品客戶購(gòu)買別墅置業(yè)心理：上門前的市場(chǎng)口碑及圈層朋友介紹因素60%、現(xiàn)場(chǎng)細(xì)節(jié)體驗(yàn)印證、產(chǎn)品適合度40%區(qū)位認(rèn)知度低項(xiàng)目認(rèn)知度低距離市區(qū)心里距離較遠(yuǎn)08年別墅供大于求，09年供需基本平衡；09年別墅價(jià)格穩(wěn)步上升；2010年獨(dú)棟

43、供應(yīng)量有上漲趨勢(shì)麓山、牧馬山板塊競(jìng)爭(zhēng)力有所上升背景總結(jié)項(xiàng)目背景市場(chǎng)背景未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)： 銷售額目標(biāo)：2010年全年銷售6億 形象目標(biāo)：成都別墅市場(chǎng)的一方霸主，完成從破繭蝶變起舞的轉(zhuǎn)變 品牌目標(biāo)：中糧地產(chǎn)品牌落地，高端別墅專家形象建立目標(biāo)理解： 2010年成都別墅供應(yīng)量預(yù)計(jì)將超過(guò)2009年，獨(dú)棟別墅放量明顯增加，獨(dú)棟產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈 麓山、牧馬山競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系較強(qiáng)的兩個(gè)別墅板塊，2010年競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)有明顯上升Q1：如何在獨(dú)棟競(jìng)爭(zhēng)激烈、競(jìng)爭(zhēng)板塊實(shí)力上升的情況下，實(shí)現(xiàn)6億的銷售目標(biāo)、150%的增長(zhǎng)率？ 客戶受項(xiàng)目歷史情況的影響，對(duì)項(xiàng)目的形象認(rèn)知度較低 客戶對(duì)項(xiàng)目所在的龍泉?jiǎng)e墅板塊的認(rèn)知度較低，不認(rèn)為龍泉板塊是高端

44、別墅區(qū) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在各自的氣質(zhì)領(lǐng)域內(nèi)都建立了一方的霸主地位，我們尚未確立自己的地位Q2：如何在客戶對(duì)項(xiàng)目、區(qū)位認(rèn)知度較低的情況下，提高形象高度，建立自己的一方霸主地位？核心賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目賣點(diǎn)分析 對(duì)于本項(xiàng)目賣點(diǎn)進(jìn)行分析，提取項(xiàng)目關(guān)鍵價(jià)值點(diǎn)是其賣點(diǎn)的核心部分。應(yīng)充分利用項(xiàng)目目前自身景觀優(yōu)勢(shì)和未來(lái)項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行提煉，使客戶在感官面更具直接性、滲透性和煽動(dòng)性。價(jià)值信息分析（FAB分析）F（Features/fact）: 項(xiàng)目本身的特性/屬性A（Advantages）： 相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)B（Benefit/value）： 項(xiàng)目帶給用戶的利益/價(jià)值F（Features/fact）: 項(xiàng)目本身的特性/屬

45、性項(xiàng)目景觀稀缺資源/親水獨(dú)棟/山地森林景觀/高端物業(yè)/國(guó)際化社區(qū)/休閑高爾夫/東部新區(qū)規(guī)劃A（Advantages）： 相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)5000畝超大規(guī)劃/800畝內(nèi)湖景觀/綜合性城市配套社區(qū)/與世界級(jí)別墅接軌/城市級(jí)第一居所別墅/自身品牌優(yōu)勢(shì)B（Benefit/value）： 項(xiàng)目帶給用戶的利益/價(jià)值獨(dú)一無(wú)二的專屬/地位/階層/高端/完善/品位/便捷美侖美奐 映襯尊貴夢(mèng)境 激發(fā)蘊(yùn)藏欲望和人生夢(mèng)想奢華之后 生活之上 清早伴著灑下的第一縷晨光 陽(yáng)光優(yōu)雅 輕快的霧珠充滿了漫步的驚喜在曠野和草地中的綠色徜徉 感悟一份悠閑孩子體會(huì)人生中第一次對(duì)弈的喜悅 伴隨人生季節(jié)性的花朵 綻放和凋零同樣值得

46、被珍惜 夜幕降臨 繁星裝飾天空 這是一個(gè)閃耀的國(guó)度 榮耀與精彩 追逐與放縱 才留得住這浮華 于繁華之后轉(zhuǎn)身，優(yōu)雅傾城。 “一個(gè)女人，浪漫而奢華。”氣質(zhì)的價(jià)值支撐點(diǎn)：浪漫的所在：5000畝超大規(guī)劃800畝內(nèi)湖景觀4300米湖岸線2000畝山地高爾夫景觀奢華的所在：中糧品牌國(guó)際化生活氛圍稀缺自然景觀占有所帶來(lái)的身份和榮耀綜合性城市配套社區(qū)城市級(jí)第一居所別墅五星級(jí)酒店等生活配套國(guó)際象棋俱樂部，國(guó)際皮劃艇俱樂部項(xiàng)目形象定位國(guó)際 森林湖 別墅城項(xiàng)目整體定位國(guó)際御嶺灣未來(lái)一定是個(gè)國(guó)際化的大社區(qū)，而不是一個(gè)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的山水盤，在成都絕版的山水在我們這里只是一個(gè)配角，它是增添別墅城國(guó)際性的一個(gè)附加值。森林湖當(dāng)所

47、有人還在談山水的時(shí)候，我們的山水只是配角別墅城以獨(dú)棟為主的5000畝的純別墅社區(qū)當(dāng)所有人還在談山水的時(shí)候，山水在御嶺灣卻只是個(gè)配角核心客戶群重要客戶群游離客戶123其他高端財(cái)富客戶省內(nèi)二級(jí)城市和省外客戶為主以城東城南、城西財(cái)富高端客戶為主置業(yè)目的：以自住為主，其次是度假及長(zhǎng)線投資客戶年齡：35-50歲置業(yè)特征：項(xiàng)目山水資源、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)商品牌。置業(yè)次數(shù)：多次置業(yè)。項(xiàng)目客戶定位營(yíng)銷案例借鑒蔚藍(lán)卡地亞 麓山國(guó)際社社區(qū)主題：不到蔚藍(lán)，哪知豪宅皆尋常?；顒?dòng)： 寶馬駕試知識(shí)培訓(xùn) 移民理財(cái)專場(chǎng)沙龍 蔚藍(lán)卡地亞兒童夏令營(yíng)體驗(yàn)：高端私人生活體驗(yàn)周 Mini Cooper試駕 推廣： 戶外廣告牌 主干道路旗

48、主流報(bào)媒整彩版宣傳 高端雜志廣告投放“尊貴奢侈體驗(yàn)”+“圈層小眾活動(dòng)”+“線上高形象純別墅推廣”推廣的傳奇，客戶記住卡地亞的就是其廣告的神秘，高調(diào)主題：收藏世界的精華活動(dòng)：夢(mèng)回盛唐麓山09中秋月麓鎮(zhèn)音樂會(huì) 2009中國(guó)移動(dòng)麓山會(huì)員杯仲夏高爾夫聯(lián)誼賽寶馬全新7系全國(guó)上市發(fā)布會(huì)“六合”當(dāng)代油畫藝術(shù)展 郎咸平做客麓山縱論經(jīng)濟(jì)走勢(shì) 體驗(yàn)：麓鎮(zhèn)風(fēng)情體驗(yàn)豐富多彩，文化氛圍濃郁，優(yōu)雅高貴的格調(diào)傳遞出的項(xiàng)目氣質(zhì)形象：“一圈人，彰顯榮耀”。推廣：成都以及全國(guó)一線城市戶外廣告牌 主干道路旗主流報(bào)媒整彩版宣傳高端雜志廣告投放“高爾夫異域風(fēng)情體驗(yàn)”+“圈層小眾活動(dòng)”+“全國(guó)范圍高調(diào)推廣”活動(dòng)的傳奇，不再是麓山去聯(lián)系品

49、牌合作公司，而是其為麓山打廣告營(yíng)銷的總體思路營(yíng)造國(guó)際化氛圍打造奢侈品壁壘發(fā)揮森林湖優(yōu)勢(shì)創(chuàng)造尊貴化體驗(yàn)傳奇 立勢(shì)營(yíng)銷的分策略思路推廣傳奇：墻外開花墻內(nèi)香， 道是無(wú)晴卻有晴。體驗(yàn)傳奇：強(qiáng)化“第一印象”，制造 “沖動(dòng)效應(yīng)”?；顒?dòng)傳奇：國(guó)際化氛圍活動(dòng)，制造不經(jīng)意間的榮耀。求其上者取其中、求其中者取其下山水無(wú)法被超越山地高爾夫無(wú)法被超越800畝的湖面無(wú)法被超越4300米的湖岸線無(wú)法被超越只有后代的成就可以超越主推廣語(yǔ)：渴望被超越推廣傳奇墻外開花墻內(nèi)香，道是無(wú)晴卻有晴： 線上高端形象樹立，制造神秘感、高端感，不大量釋放賣點(diǎn)信息（賣點(diǎn)是在售樓處說(shuō)的）；不直接對(duì)我們的客戶說(shuō)事，通過(guò)一線城市發(fā)布等讓客戶主動(dòng)間接

50、了解，增強(qiáng)神秘感、好奇感，高端性。2010年起勢(shì)階段：成都只做簡(jiǎn)潔大方的預(yù)告：“別墅傳奇，全球發(fā)售”， 香港、上海、北京、深圳四場(chǎng)全球產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，不在成都做發(fā)布會(huì)，但用成都媒體 炒作宣傳全國(guó)四場(chǎng)發(fā)布會(huì)。2010年開盤前期：“渴望被超越”形象廣告持續(xù)上演。2010年開盤近期：產(chǎn)品賣點(diǎn)線上少量釋放，開盤發(fā)售時(shí)間預(yù)告。推廣傳奇游艇看房，一見鐘情；自然魔力，陶醉其中。實(shí)地體驗(yàn)，臨湖景觀；未來(lái)生活，近在咫尺。音樂主題，無(wú)處不在；天籟之音，森林仙境。船塢小憩，紅酒咖啡；美式生活，隨樂暢想。一生承諾，天地為鑒；水上婚禮，浪漫溫馨。體驗(yàn)傳奇現(xiàn)狀陳舊的售樓部給項(xiàng)目形象帶來(lái)負(fù)面影響，有損項(xiàng)目給客戶的第一印象，現(xiàn)在

51、無(wú)法及時(shí)進(jìn)行售樓部改遷，需對(duì)看房路線進(jìn)行調(diào)整。期望效果用項(xiàng)目本身的自然景觀優(yōu)勢(shì)給客戶帶來(lái)“第一眼”視覺沖擊。弱化售樓部自身弊端因素，塑造項(xiàng)目高端形象。 動(dòng)作改變看房路線，把坐游艇看山湖放到第一環(huán)節(jié)。游艇看房，一見鐘情； 自然魔力，陶醉其中。處處皆是銷售部，現(xiàn)有銷售部只是最后成交簽訂合同的場(chǎng)所2645321看房線路圖船塢碼頭樣板房（售樓處）廊橋山澗體育中心（規(guī)劃中）客戶到達(dá)后，在山下停車，引領(lǐng)至船塢坐船。坐游艇欣賞湖光山色，野鴨，白鷺，至碼頭。步行至樣板房， 實(shí)地體驗(yàn)臨湖景觀，銷售人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行介紹。步行穿過(guò)廊橋，欣賞山，湖全景，對(duì)本項(xiàng)目自然景觀再感受。到達(dá)山澗處，乘坐游覽車?；爻掏窘?jīng)體育中心，

52、銷售人員再次介紹本項(xiàng)目未來(lái)規(guī)劃。現(xiàn)狀售樓部形象較差，裝修檔次較低，無(wú)法及時(shí)改遷。期望效果給客戶帶來(lái)體驗(yàn)式的選房，在一個(gè)更加輕松的氛圍里促進(jìn)成交。 動(dòng)作把其中一棟臨湖樣板房也可作為售樓處，在花園或者陽(yáng)臺(tái)或房間內(nèi)設(shè)置接待點(diǎn)，提供手磨咖啡，讓客戶一邊享受自然一邊選房。實(shí)地體驗(yàn)，臨湖景觀； 未來(lái)生活，近在咫尺。處處皆是銷售部，現(xiàn)有銷售部只是最后成交簽訂合同的場(chǎng)所現(xiàn)狀現(xiàn)有的看房路線略顯傳統(tǒng)，沒有營(yíng)造出輕松舒適氛圍，體現(xiàn)項(xiàng)目國(guó)際化品質(zhì)。期望效果在不破壞人與自然間對(duì)話的同時(shí)，使游覽途中感覺舒適連貫，心情愉悅，促進(jìn)看房倒購(gòu)房成交轉(zhuǎn)化率。 動(dòng)作整個(gè)游覽路線鋪設(shè)音響，音樂風(fēng)格以New Age為主。音樂主題，無(wú)處不

53、在； 天籟之音，森林仙境。現(xiàn)狀湖邊船塢是項(xiàng)目的一大特色，尚未被利用起來(lái)，浪費(fèi)資源。期望效果充分利用船塢，活躍氣氛，使客戶自在輕松，對(duì)未來(lái)生活的想象更具象。 動(dòng)作充分利用客戶等游艇的時(shí)間，和美式船塢的空間。設(shè)置小吧臺(tái)提供手磨咖啡或紅酒。邀請(qǐng)一名美國(guó)鄉(xiāng)村音樂表演者彈奏美國(guó)鄉(xiāng)村音樂烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛。船塢小憩，紅酒咖啡； 美式生活，隨樂暢想?，F(xiàn)狀山水資源沒有充分利用起來(lái)，市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目資源的價(jià)值點(diǎn)認(rèn)知度較低。期望效果充分利用湖，碼頭，橋資源，引發(fā)媒體聚焦。帶動(dòng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)氣氛，把最美的御嶺灣帶給最幸福的人。 動(dòng)作 與婚慶公司和高檔婚紗攝影機(jī)構(gòu)合作， 打造VIP客戶婚紗照外景場(chǎng)地，和水上婚禮現(xiàn)場(chǎng)。一生承諾，天地為鑒

54、； 水上婚禮，浪漫溫馨。國(guó)際化生活氛圍體驗(yàn)，打造奢侈品圈層壁壘活動(dòng)傳奇“時(shí)尚任我行”國(guó)際品牌時(shí)裝發(fā)布會(huì)“豪門夜宴”開盤活動(dòng)“狗狗總動(dòng)員”成都首屆寵兒風(fēng)尚大賽“抽獎(jiǎng)嘉年華”御嶺灣業(yè)主抽獎(jiǎng)活動(dòng)“醉干紅”駐華大使紅酒品鑒會(huì)“墅”式生活御嶺灣別墅試住“醉意人生”拉圖紅酒莊園成都展“時(shí)尚任我行”國(guó)際品牌時(shí)裝發(fā)布會(huì)形式： 邀請(qǐng)國(guó)際知名品牌（具體品牌待定）來(lái)蓉，舉辦春夏季的時(shí)裝發(fā)布會(huì)；亮點(diǎn)：國(guó)際品牌成都的第一次發(fā)布會(huì) 引領(lǐng)成都時(shí)尚潮流意義：時(shí)尚活動(dòng)，制造社會(huì)熱點(diǎn)話題，吸引成都乃至全國(guó)的時(shí)尚愛好者目光為項(xiàng)目開盤造勢(shì)，聚集人氣狗狗總動(dòng)員成都首屆寵兒風(fēng)尚大賽形式： 客戶帶上自己的寵物來(lái)參賽：寵物時(shí)尚秀，才藝表演，

55、狗狗跑步比賽，默契大考驗(yàn)等環(huán)節(jié)； 邀請(qǐng)成都哈士奇等寵物俱樂部共同參加； 同時(shí)可配合寵物攝影大賽展示；意義:1、成都從未有過(guò)的推廣活動(dòng)，形式新穎有趣，符合成都人追求新鮮的特點(diǎn)。2、氣氛輕松，有效拉近與目標(biāo)客戶群的距離。案例參考:上海龍湖滟瀾山 上海滟瀾山舉辦首屆“龍湖滟瀾山寵兒風(fēng)尚大典”活動(dòng)，張信哲、阿慶等諸多演藝界明星及上海文廣傳媒旗下知名主持人們紛紛攜自家狗狗親臨現(xiàn)場(chǎng)，本次活動(dòng)還吸引了150多位寵兒俱樂部高端VIP會(huì)員“抽獎(jiǎng)嘉年華”御嶺灣業(yè)主抽獎(jiǎng)活動(dòng)形式： 回饋老業(yè)主，引導(dǎo)新業(yè)主，一等獎(jiǎng)設(shè)置奧迪 A4，二等獎(jiǎng)設(shè)置歐洲雙飛7日游，三等獎(jiǎng)設(shè)置LV，GUCCI新品。亮點(diǎn)： 獎(jiǎng)品豐盛，帶動(dòng)人氣。意義：促進(jìn)老帶新。制作媒體話題?！白砀杉t”駐華大使紅酒品鑒會(huì)形式： 邀請(qǐng)各大領(lǐng)事館駐成都大使參加長(zhǎng)城干紅品鑒會(huì)、產(chǎn)品發(fā)布會(huì)。亮點(diǎn)： 充分利用中糧自有資源，品味尊貴生活。意義：聚集成都國(guó)際化人氣。體現(xiàn)項(xiàng)目國(guó)際化意義。“醉意人生”拉圖紅酒莊園成都展形式：現(xiàn)場(chǎng)展示世界知名酒莊酒桶（例如，拉圖莊園，長(zhǎng)城桑干莊園），邀請(qǐng)世界級(jí)紅酒大師現(xiàn)場(chǎng)品鑒，現(xiàn)場(chǎng)拍賣此酒桶中紅酒。亮點(diǎn)： 帶動(dòng)人氣，制造高端圈層氛