2022年四川省上半年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析房屋征收補(bǔ)償內(nèi)涵考試題

1、四川省2017年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：房屋征收補(bǔ)償內(nèi)涵考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、下列關(guān)于限額設(shè)計(jì)，表述不正確的是。 A：限額設(shè)計(jì)就是按照設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)批準(zhǔn)的投資估算進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì) B：按照初步設(shè)計(jì)概算造價(jià)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì) C：按照施工圖預(yù)算造價(jià)對(duì)施工圖設(shè)計(jì)的各個(gè)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)文件作出決策 D：限額設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目投資控制的重要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵措施 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、下列關(guān)于土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的使用，表述錯(cuò)誤的是。 A：土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體組織所有 B：地上附著物

2、和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物和青苗的所有者所有 C：由農(nóng)村集體組織安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用 D：由其他單位安置的人員，補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章3、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開(kāi)發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”那么，開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是模式。 A：選擇專(zhuān)業(yè)化 B：產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化 C：大量定制 D：市場(chǎng)集中化 E：借款合同 4、土地使用權(quán)出讓合同由_與土地使用者簽訂。 A市人民政府 B縣人民政府 C省人民政府土地管理部門(mén) D市、縣人民政府土地管理部門(mén)5、負(fù)責(zé)組織建立一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員信用檔案的是_。 A建設(shè)部 B中國(guó)房

3、地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì) C省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén) D地方行政主管部門(mén) 6、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項(xiàng)條件相同，若采用直線法計(jì)算2001年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則。 A：甲大于乙 B：甲小于乙 C：甲等于乙 D：難以判斷兩者的大小 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 7、一塊前后兩面臨街、總深度為20m的矩形土地，前街路線價(jià)（土地單價(jià)）為1000元/m2，后街路線價(jià)（土地單價(jià)）為500元/m2。采用重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算其前街的影響深度為（）m。 A1333 B6.66 C11.33 D8.66 8

4、、某大廈總建筑面積10000，房地總價(jià)值6 000萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值2 500萬(wàn)元 某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元，建筑面積為240如果按照 土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為【2005年考題】 A：24 B：30 C：38 D：72 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 9、關(guān)于個(gè)人住房公積金的稅收政策，下列說(shuō)法中正確的是_。 A因?yàn)樽》抗e金是政策性資金，所以實(shí)行全部免稅政策 B個(gè)人提取住房公積金賬戶(hù)內(nèi)的存儲(chǔ)余額，按比例計(jì)征個(gè)人所得稅 C個(gè)人住房公積金作為儲(chǔ)蓄性專(zhuān)項(xiàng)基金存款，其利息收入計(jì)征個(gè)人所得稅 D職工個(gè)人及其單位超過(guò)國(guó)家或地方政府規(guī)定的比例繳付的住房公積金，

5、應(yīng)將其超過(guò)部分并入個(gè)人當(dāng)期的工資、薪金收入，計(jì)征個(gè)人所得稅 10、商業(yè)信用和國(guó)家信用等形式的發(fā)展往往依賴(lài)的支持。 A：商業(yè)信用 B：銀行信用 C：消費(fèi)信用 D：民間信用 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、投資基金屬于。 A：商品證券 B：貨幣證券 C：資本證券 D：實(shí)物證券 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價(jià)格的修正率遞增的是【2006年考題】 A：?jiǎn)为?dú)深度價(jià)格修正率 B：累計(jì)深度價(jià)格修正率 C：平均深度價(jià)格修正率 D：加權(quán)深度價(jià)格修正率 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 13、某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為1000元/m3，成新率為70%房地產(chǎn)年凈收益為140元/m2，土地資

6、本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為_(kāi)元/m2。 A1700 B2000 C2100 D2 40014、中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計(jì)，是基于的統(tǒng)計(jì)。 A：不同類(lèi)型的房屋的中位數(shù)租金 B：同類(lèi)型的房屋的中位數(shù)租金 C：各類(lèi)物業(yè)平均租金 D：同類(lèi)型物業(yè)平均租金 E：借款合同 15、房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。 A：支柱 B：主要 C：次要 D：一般 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 16、某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)

7、為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為_(kāi)。 A43.2% B50% C56.8% D70% 17、所有權(quán)屬于_。 A從物權(quán) B動(dòng)產(chǎn)物權(quán) C他物權(quán) D主物權(quán) 18、建筑物的等規(guī)模因素影響到建筑物的形象、使用性，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。 A：體量 B：結(jié)構(gòu) C：設(shè)施 D：層高 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 19、_是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。 A開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 B正經(jīng)營(yíng)資金 C國(guó)家資產(chǎn)及其他資產(chǎn) D開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 20、開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期超過(guò)一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的。

8、A：20 B：30 C：40 D：50 E：借款合同 21、某建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期3年，各年計(jì)劃投資額分別為1800萬(wàn)元、2400萬(wàn)元和1900萬(wàn)元，年均價(jià)格上漲率為5，則該項(xiàng)目建設(shè)期漲價(jià)預(yù)備費(fèi)約為萬(wàn)元。(2004年試題) A：305萬(wàn)元 B：463萬(wàn)元 C：636萬(wàn)元 D：961萬(wàn)元 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、下列關(guān)于拍賣(mài)保留價(jià)規(guī)則的表述中，正確的是_。 A保留價(jià)屬于拍賣(mài)的必備條件，無(wú)保留價(jià)拍賣(mài)的情況是沒(méi)有的 B保留價(jià)是表面上所體現(xiàn)的價(jià)格，而是一種權(quán)利義務(wù)的制衡點(diǎn)，用來(lái)防止利益的過(guò)分傾斜 C委托人擁有保留價(jià)的確定權(quán) D保留價(jià)不可公開(kāi)23、某宗面積為3000的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為7

9、00元/?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元/。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)_萬(wàn)元。 A78 B882 C1210 D1272 24、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是_。 A投機(jī)需求膨脹 B金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸 C房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開(kāi)發(fā) D土地資源的稀缺性25、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是_。 A空置率 B利息備付率 C容積率 D成本利潤(rùn)率二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、運(yùn)用收益法估價(jià)一般可以分為_(kāi)四個(gè)步驟進(jìn)行。 求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；預(yù)測(cè)估

10、價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益；搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料；選用合適的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。 A B C D 2、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的_為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。 A預(yù)期未來(lái)收益 B預(yù)期收益能力 C預(yù)期價(jià)格高低 D預(yù)期價(jià)格漲落3、實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其構(gòu)成不包括_。 A物業(yè)服務(wù)成本 B法定稅費(fèi) C物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金 D物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn) 4、下列不屬于擔(dān)保物權(quán)特征的是。 A：擔(dān)保物權(quán)以確保債務(wù)的履行為目的 B：擔(dān)保物權(quán)是在債務(wù)人或第三人的財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的權(quán)利，是一種自物權(quán) C：擔(dān)保物權(quán)是以擔(dān)保物的交換價(jià)值為債務(wù)履行提供擔(dān)保的，是以對(duì)所有人的處分權(quán)能加以限制而實(shí)現(xiàn)這一目的 D：擔(dān)

11、保物權(quán)具有從屬性和不可分性 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、工業(yè)用地使用權(quán)出讓方式不包括。 A：招標(biāo)方式 B：掛牌方式 C：劃撥方式 D：協(xié)議方式 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6、房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)別于一般商品市場(chǎng)的特性主要有。(2009年試題) A：競(jìng)爭(zhēng)性 B：壟斷性 C：外部性 D：均衡性 E：信息不對(duì)稱(chēng)性 7、根據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定，A市B房屋拆遷公司申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證時(shí)，應(yīng)向A市房屋拆遷管理部門(mén)提交的資料包括下列。 A：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 B：建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C：房屋所有權(quán)證 D：國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件 E：拆遷計(jì)劃和拆遷方案 8、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5的比例遞增，第1年的租金為

12、1萬(wàn)元，租金于每年的年初收取，年利率為8，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為萬(wàn)元。 A：11.41 B：11.49 C：12.41 D：12.49 E：借款合同 9、某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為800元/m2，建筑物重置價(jià)格為900元/m2，而市場(chǎng)上該類(lèi)房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為_(kāi)。 A44% B50% C67% D86% 10、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)_內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 A開(kāi)發(fā)期 B靜態(tài)投資回收期 C項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期 D計(jì)算期11、下列控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系指標(biāo)中，屬于建筑形態(tài)控制

13、指標(biāo)的是。 A：建筑高度 B：建筑密度 C：建筑間距 D：建筑后退紅線距離 E：人口容量 12、下列說(shuō)法不正確的是_。 A完整的所有權(quán)包含占有、使用、收益、處分等四項(xiàng)權(quán)能，這四項(xiàng)權(quán)能可以與所有權(quán)發(fā)生分離 B共同共有與按份共有的最顯著區(qū)別在于：共同共有是平等地共有 C不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)包括土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)等 D建筑物區(qū)分所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓其專(zhuān)有部分所有權(quán)的，其對(duì)共同共有享有的共有權(quán)利以及對(duì)該建筑物及其附屬設(shè)施享有的共同管理的權(quán)利，視為一并轉(zhuǎn)讓 13、以下投資類(lèi)型，不屬于間接投資的是_。 A房地產(chǎn)抵押支持證券 B購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)股票 C購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托公司股份 D合伙開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目14、房地產(chǎn)投資的弊端

14、不包括_。 A變現(xiàn)性差 B投資數(shù)額巨大 C投資回收期較長(zhǎng) D政府難以支持 15、下列關(guān)于代理權(quán)和代理行為，表述正確的是。 A：代理人應(yīng)當(dāng)在代理權(quán)限范圍內(nèi)，從被代理人的利益出發(fā)，爭(zhēng)取在對(duì)被代理人最有利的情況下完成代理行為 B：沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任 C：代理權(quán)不得濫用 D：雙方代理是指代理人以被代理人的名義與自己同時(shí)代理的其他人進(jìn)行民事法律行為 E：代理權(quán)應(yīng)為維護(hù)被代理人的最大利益而行使 16、根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，建筑安裝工程費(fèi)中的間接費(fèi)包括。(2006年試題) A：措施費(fèi) B：規(guī)費(fèi) C：利潤(rùn) D：企業(yè)管理費(fèi) E：稅金 17、

15、回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況常見(jiàn)的關(guān)系是（）。 A估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在 B估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在 C估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去 D估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去 18、個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)5年并且是家庭唯一的普通自用住房，對(duì)交易雙方可以免征的稅種有。 A：土地增值稅 B：個(gè)人所得稅 C：營(yíng)業(yè)稅 D：契稅 E：印花稅 19、下列關(guān)于可比實(shí)例的說(shuō)法中，正確的有【2003年考題】 A：可比實(shí)例一定是交易實(shí)例 B：可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例 C：交易實(shí)例一定是可比實(shí)例 D：交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例 E：可比實(shí)例可以是交易實(shí)例，也

16、可以不是交易實(shí)例 20、下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是 (2007年試題) A：解析法對(duì)隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布 B：蒙特卡洛模擬法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過(guò)程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理 C：解析法建立在利用德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)之上 D：蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于23個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題 E：借款合同 21、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應(yīng)是_。 A待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始時(shí)的具體日期 B待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期 C取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期 D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成并投入使用的日期 22、下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是（）。 A抵押貸款還本付息 B管理人員工資 C公共設(shè)施維修費(fèi) D保險(xiǎn)費(fèi)23、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，其土地面積為10000m2，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價(jià)為1500元/m2。