2022年寧夏省下半年房地產(chǎn)估價師理論與方法審核估價報告考試題

1、寧夏省2016年下半年房地產(chǎn)估價師理論與方法：審核估價報告考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的【2003年考題】 A：有用性、稀缺性、有效需求 B：供給、需求、利用狀況 C：權(quán)利、租金、利率 D：價值、使用價值、供求 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 2、某宗土地面積2000，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是【2004年考題】 A：建筑物地面一層建筑面積為

2、800，總建筑面積為5000 B：建筑物地面一層建筑面積為1400，總建筑面積為5000 C：建筑物地面一層建筑面積為600，總建筑面積為5500 D：建筑物地面一層建筑面積為600，總建筑面積為2500 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、預(yù)計某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本上升，供給量趨增，則預(yù)計其價格會_。 A上升 B下降 C不變 D升降難定 4、中介機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和。 A：商品房銷售廣告書 B：商品房銷售協(xié)議書 C：商品房銷售意向書 D：商品房銷售委托書 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、證券市場上的資金供給者是。 A：證券發(fā)行人 B：證券投資者

3、C：證券監(jiān)管機構(gòu) D：證券市場的中介機構(gòu) E：借款合同 6、房屋拆遷是指。 A：取得拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物，僅對使用人進(jìn)行補償和安置的活動 B：取得拆遷許可證的拆遷入，拆除城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)私人土地上的房屋及其附屬物，并對被拆除房屋的所有人和使用人進(jìn)行補償和安置的活動 C：取得拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體私有土地上的房屋及其附屬物，并對被拆除房屋的所有人和使用人進(jìn)行補償和安置的活動 D：取得拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物，并對被拆除房屋的所有人進(jìn)行補償和安置的活動 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 7、

4、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅實行_的比例稅率，另按應(yīng)納稅所得額征收_的地方所得稅。 A20%，2% B25%，3% C40%，4% D30%，3% 8、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是_。 A土地購置貸款 B土地儲備貸款 C土地開發(fā)貸款 D建設(shè)貸款 9、某宗房地產(chǎn)每年凈收益為30萬元，使用期限為20年，建筑物價值為180萬元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的價值為（）萬元。 A225.35 B216.75 C230.25 D245.45 10、房地產(chǎn)投資的缺點是_。 A相對較高的收益水平 B易于獲得金融機構(gòu)的支持 C抵消通貨膨脹的影響 D投資回收周期較長11、甲

5、、乙兩個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75%和80%，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的_風(fēng)險。 A市場 B財務(wù) C政策 D經(jīng)營 12、某居民樓總建筑面積為5000m2，總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元，某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價值為35萬元。若按照土地價值進(jìn)行分?jǐn)?，該人占有的土地份額為_。 A3% B3.5% C7% D4% 13、下列費用中，不屬于企業(yè)財務(wù)費用的是_。 A審計費 B利息 C外匯匯兌凈損失 D融資代理費14、動態(tài)投資回收期是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)，動態(tài)投資回收期Pt設(shè)定的目標(biāo)收益率Ic之間的

6、關(guān)系是_。 AIc越大，Pt越大 BIc越小，Pt越大 CPt越大，Ic越小 DIc與Pt無關(guān) 15、在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準(zhǔn)時應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是。 A：統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 B：統(tǒng)一付款方式 C：統(tǒng)一價格單位 D：統(tǒng)一市場狀況 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 16、房地產(chǎn)投資信托不包括的類型是_。 A經(jīng)營型 B權(quán)益型 C抵押型 D混合型 17、當(dāng)居民收入的增加是_的收入增加時，對居住房地產(chǎn)的需求會增加的最多。 A低收入者 B中等收入者 C高收入者 D可支配收入 18、市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括（）。 A移動

7、平均法 B指數(shù)平滑法 C市場因子推演法 D簡單平均法 19、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值_。 A下降 B上升 C不變 D不能確定 20、某幢辦公樓應(yīng)配置電梯，但實際未安裝，現(xiàn)單獨增加電梯(包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等)需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價格為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為萬元。 A：2400 B：2410 C：2490 D：2500 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 21、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價

8、格最接近于_元/m2。 A4800 B5124 C5800 D7124 22、采用成本法評估某新建商品房的價值，測算出的建筑物重置單價為3200元，土地重新取得單價為2100元，容積率為2，建筑密度為40。該商品房的單價為元。 A：3700 B：4040 C：4250 D：5300 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、中華人民共和國商業(yè)銀行法規(guī)定：設(shè)立商業(yè)銀行的注冊資本最低限額為億元人民幣。 A：5 B：10 C：15 D：20 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、收益性物業(yè)管理的經(jīng)營費用中，公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費包括_。 維修與保養(yǎng)費；室內(nèi)裝修費；生活用水和污水排放費；能源費；康樂設(shè)施費；

9、雜項費用，綠地管理費；清潔衛(wèi)生費 A B C D25、某估價機構(gòu)接受保險公司的委托，對被火災(zāi)完全燒毀的房屋進(jìn)行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現(xiàn)在，則其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為_。 A估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去 B估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在 C估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在 D估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、建筑平面設(shè)計常見的組合方式包括。 A：走廊式組合 B：套間式組合 C

10、：單間式組合 D：大廳式組合 E：整體式組合 2、房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟活動，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般_。 A較低 B較高 C不高不低 D為零3、租賃行為應(yīng)有明確的租賃期限，合同法規(guī)定租賃期限不得超過_年，超過部分無效。 A30 B50 C15 D20 4、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在代理銷售商品房時，可以收取_。 A傭金 B手續(xù)費 C咨詢費 D保證金5、某宗土地總面積1000m2，容積率為3，對應(yīng)的土地單價為450元/m2，現(xiàn)允許將容積率提高到5，樓面地價不變。應(yīng)補地價為（）元/m2。 A350 B300 C200 D150 6、房地產(chǎn)投資者的債務(wù)融資方式有（）。 A吸收其他機構(gòu)投資

11、者資金 B建成房地產(chǎn)抵押貸款 C土地儲備貸款 D增發(fā)新股 E房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款 7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補，下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在年內(nèi)延續(xù)彌補。 A：2 B：3 C：4 D：5 E：借款合同 8、用地單位必須按合同約定開發(fā)使用土地，超過約定開工時間滿1年未開工的，按地價款的_以下征收土地閑置費。 A10% B15% C20% D25% 9、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的房地產(chǎn)交易不包括_。 A房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 B房地產(chǎn)抵押 C房地產(chǎn)買賣 D房屋租賃 10、在資產(chǎn)負(fù)債表的編制中，_是根據(jù)幾個賬戶的期末余額合計數(shù)填列。 A短期投資項目 B累計折舊項目 C未

12、分配利潤項目 D存貨項目11、工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位影響因素主要考慮【2007年考題】 A：臨街狀況 B：動力是否易于取得 C：廢料處理是否方便 D：接近大自然 E：產(chǎn)品原料的獲取方便程度 12、施工人員對涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊、試件以及有關(guān)材料，應(yīng)當(dāng)在監(jiān)督下現(xiàn)場取樣，并送具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位檢測。 A：建設(shè)單位或工程監(jiān)理單位 B：建設(shè)單位 C：工程監(jiān)理單位 D：建設(shè)單位和工程監(jiān)理單位 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、國辦發(fā)200626號文件規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上同時具備的條件有_。 A住宅小區(qū)綠地率在30%以下 B住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上 C單套建筑面積在120m2以下 D實際成交價格低于

13、同級別土地住房平均交易價格1.2倍以下 E人均居住建筑面積在25m2以下14、可比實例選取的恰當(dāng)與否，直接影響到市場法評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重，選取可比實例應(yīng)符合的要求有。 A：可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn) B：可比實例的交易類型應(yīng)與估價對象吻合 C：可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合 D：可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近估價時點 E：可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常市場價格 15、下列_等是影響房地產(chǎn)制度的政策因素。 A稅收政策 B人口素質(zhì) C經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r D特殊政策 E有關(guān)規(guī)劃和計劃 16、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2002年初的應(yīng)收賬款為8200000元，2002年末的應(yīng)收賬款為

14、7800000元，當(dāng)年賒銷收入為元，則當(dāng)年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為_。 A2.725 B3.475 C4.375 D5.255 17、用于解決會計資產(chǎn)計價、負(fù)債清償和收益確認(rèn)等問題的會計假設(shè)是。 A：會計主體假設(shè) B：持續(xù)經(jīng)營假設(shè) C：會計分期假設(shè) D：貨幣計量假設(shè) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 18、建設(shè)行政主管部門，對勘察設(shè)計持證單位的資質(zhì)實行_。 A資質(zhì)年檢制度 B資質(zhì)審查制度 C資質(zhì)復(fù)查制度 D資質(zhì)審批制度 19、下列需交納契稅的包括。 A：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 B：房屋交換 C：以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬 D：法定繼承人承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬 E：以土地、房屋權(quán)屬抵債 20、商業(yè)銀行發(fā)放個人

15、住房抵押貸款可能面臨的信用風(fēng)險不包括(2009年試題) A：開發(fā)商違法預(yù)售 B：借款人賴賬不還 C：借款人拖延還款 D：房地產(chǎn)市場供需失衡 E：借款合同 21、下列關(guān)于潛在毛租金收入的說法，不正確的是_。 A物業(yè)可以獲取的最大租金收入即潛在毛租金收入 B它等于物業(yè)內(nèi)部可出租面積與最大可能租金水平的乘積 C能夠改變它的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變化 D它代表物業(yè)實際獲取的收入 22、影響債券利率高低的因素主要有。 A：發(fā)行者的信用級別 B：資本市場資金供求關(guān)系 C：債券償還期限 D：利率計算方式 E：債券發(fā)行方式23、工程量清單是表現(xiàn)擬建工程的名稱和相應(yīng)數(shù)量的明細(xì)清單。 A：分部分項工程項