以明悅公司為例對(duì)企業(yè)成本控制問題進(jìn)行研究分析 會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)

1、以明悅公司為例對(duì)企業(yè)成本控制問題進(jìn)行研究摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日益繁榮，建筑行業(yè)以及建筑市場(chǎng)猶如雨后春筍蓬勃的發(fā)展起來，建筑市場(chǎng)日趨一體化，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，能否在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，關(guān)鍵在于企業(yè)自身的盈利能力與綜合實(shí)力。在這種市場(chǎng)背景下，利潤(rùn)最大化日益成為企業(yè)發(fā)展的重要目標(biāo)之一，企業(yè)通過生產(chǎn)和銷售符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，來最大限度的獲得經(jīng)濟(jì)效益，以推動(dòng)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，首先必須要進(jìn)行完善的成本管理和成本控制，來為企業(yè)爭(zhēng)得市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。工程項(xiàng)目的成本控制是以施工項(xiàng)目為對(duì)象，通過對(duì)招標(biāo)、施工準(zhǔn)備階段、施工階段以及竣工結(jié)算階段的資

2、源及生產(chǎn)要素進(jìn)行組織、統(tǒng)籌與控制，以盡可能的壓縮生產(chǎn)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。筆者從現(xiàn)代工程項(xiàng)目自身特點(diǎn)出發(fā)，結(jié)合自身的專業(yè)知識(shí)，選擇了鄭州市明悅房地產(chǎn)公司為研究對(duì)象，首先對(duì)該企業(yè)在成本控制方面存在的問題進(jìn)行了調(diào)查和分析，然后針對(duì)該公司在直接成本控制方面存在的問題，最后提出了具體的改進(jìn)建議。本文的研究有利于為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)利潤(rùn)，提升自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力起到積極的參考作用。關(guān)鍵詞：成本控制；房地產(chǎn)企業(yè)；工程項(xiàng)目；對(duì)策Abstract：With the deepening of economic reform, the growing prosperity of the market economy,

3、the construction industry and building markets like the vigorous development springing up, construction market has become increasingly integrated, increasingly fierce competition among enterprises, can not stand in the fierce competition in the market defeat of the land, the key lies in their own pr

4、ofitability and overall strength. In this market context, profit maximization is increasingly becoming one of the important goals of enterprise development, production and marketing enterprises to meet market demand for products, to obtain maximum economic benefits, in order to promote the sustainab

5、le development of enterprises. To maximize profits, we must first make a sound cost management and cost control, to gain the initiative in the market and competitive advantage for the enterprise.Cost control project is the construction project as an object, resources and factors of production throug

6、h bidding, construction preparation phase, construction phase and completion of the settlement stage organize, co-ordinate and control, with as much as possible to reduce production costs and improve economic efficiency. I learned from modern project with its own characteristics, combined with their

7、 own practice, select northern city day urban construction company to build residential quarters million construction project as a case study, the cost of construction enterprises controlled by analyzing the various stages of the process, the current construction enterprises in cost management, cost

8、 control aspects of the status quo, pointing out the limitations and shortcomings of construction enterprise project cost control at this stage, the proposed construction enterprises in our dynamic control costs, and targeted countermeasures and suggestions made to improve cost control of constructi

9、on enterprises to this used to tap the business potential economic ability to complete the companys cost targets and maximize enterprise value.Key Words: Cost control, real estate enterprises, engineering projects, Countermeasures 目錄TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc12750 一、引言 PAGEREF _Toc12750 1 HYPERL

10、INK l _Toc23858 （一）研究背景及意義 PAGEREF _Toc23858 1 HYPERLINK l _Toc13328 1.研究背景 PAGEREF _Toc13328 1 HYPERLINK l _Toc15558 2.研究意義 PAGEREF _Toc15558 1 HYPERLINK l _Toc29033 （二）研究?jī)?nèi)容及方法 PAGEREF _Toc29033 2 HYPERLINK l _Toc17179 1.研究?jī)?nèi)容 PAGEREF _Toc17179 2 HYPERLINK l _Toc11102 2.研究方法 PAGEREF _Toc11102 2 HYPE

11、RLINK l _Toc5630 二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制理論 PAGEREF _Toc5630 3 HYPERLINK l _Toc31126 （一）房地產(chǎn)企業(yè)工程成本的概念 PAGEREF _Toc31126 3 HYPERLINK l _Toc31570 1.房地產(chǎn)企業(yè)以及建筑施工企業(yè)工程的概念 PAGEREF _Toc31570 3 HYPERLINK l _Toc27584 2.成本以及房地產(chǎn)企業(yè)工程成本的概念 PAGEREF _Toc27584 3 HYPERLINK l _Toc2053 （二）房地產(chǎn)企業(yè)工程成本的構(gòu)成 PAGEREF _Toc2053 3 HYPERLINK l

12、_Toc16188 1.直接成本 PAGEREF _Toc16188 3 HYPERLINK l _Toc14192 2.間接成本 PAGEREF _Toc14192 4 HYPERLINK l _Toc28539 （三）成本控制 PAGEREF _Toc28539 4 HYPERLINK l _Toc14040 1.成本控制的概念 PAGEREF _Toc14040 4 HYPERLINK l _Toc24053 2.成本控制的意義 PAGEREF _Toc24053 4 HYPERLINK l _Toc19957 （四）房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性 PAGEREF _Toc19957 5 H

13、YPERLINK l _Toc30491 1.提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益 PAGEREF _Toc30491 5 HYPERLINK l _Toc21669 2.促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展 PAGEREF _Toc21669 5 HYPERLINK l _Toc9153 三、明悅房地產(chǎn)公司成本控制問題分析 PAGEREF _Toc9153 5 HYPERLINK l _Toc26418 （一）明悅房地產(chǎn)公司概況 PAGEREF _Toc26418 5 HYPERLINK l _Toc4803 （二）明悅公司“春秋家園”項(xiàng)目成本控制存在的問題分析 PAGEREF _Toc4803 6 HYPERLINK l _T

14、oc21973 （三）明悅公司項(xiàng)目開發(fā)成本控制存在的問題分析 PAGEREF _Toc21973 9 HYPERLINK l _Toc1275 1.人工費(fèi)用控制不合理 PAGEREF _Toc1275 10 HYPERLINK l _Toc29030 2.材料費(fèi)用控制不合理 PAGEREF _Toc29030 11 HYPERLINK l _Toc21954 3.機(jī)械設(shè)備費(fèi)用控制不合理 PAGEREF _Toc21954 12 HYPERLINK l _Toc9802 4.其他費(fèi)用控制不合理 PAGEREF _Toc9802 12 HYPERLINK l _Toc3212 四、明悅房地產(chǎn)公司成

15、本控制對(duì)策建議 PAGEREF _Toc3212 13 HYPERLINK l _Toc8231 （一）加強(qiáng)人工費(fèi)控制 PAGEREF _Toc8231 13 HYPERLINK l _Toc26726 （二）加強(qiáng)材料費(fèi)控制 PAGEREF _Toc26726 13 HYPERLINK l _Toc17381 （三）加強(qiáng)機(jī)械費(fèi)控制 PAGEREF _Toc17381 14 HYPERLINK l _Toc7262 （四）加強(qiáng)其他直接費(fèi)用控制 PAGEREF _Toc7262 14 HYPERLINK l _Toc31491 結(jié) 語 PAGEREF _Toc31491 16 HYPERLINK

16、l _Toc27669 參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc27669 17 HYPERLINK l _Toc25164 致謝 PAGEREF _Toc25164 18一、引言（一）研究背景及意義1.研究背景房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要物質(zhì)生產(chǎn)部門，在國(guó)民生產(chǎn)總值中始終占有較大的比重，緊密聯(lián)系著整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人民生活水平的提高。2001年以來，我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)迎來了新一輪的發(fā)展周期，社會(huì)的固定資產(chǎn)在建筑業(yè)方面的投資總額保持了15%以上的增速，這也使得建房地產(chǎn)行業(yè)的總產(chǎn)值及利潤(rùn)總額保持了20%左右的增長(zhǎng)速度?！?010年全年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增加值達(dá)到了26451億元，比上年增長(zhǎng)12.6%。全

17、國(guó)具有資質(zhì)等級(jí)的建筑承包企業(yè)以及專業(yè)性的承包建筑業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3422億元，增長(zhǎng)25.9%，其中國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)990億元，增長(zhǎng)35.0%。2011年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)保持了平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值11.8萬億元，同比增長(zhǎng)22.6%；實(shí)現(xiàn)增加值3.2萬億元，同比增長(zhǎng)10%，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的6.78%；對(duì)外工程承包額1034.2億美元，同比增長(zhǎng)12.2%。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱作用更加明顯，實(shí)現(xiàn)了“十二五”時(shí)期的良好開局。未來50年，中國(guó)城市化率將提高到76%以上，城市對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率將達(dá)到95%以上”（資料來源：2012-2016年中國(guó)建筑業(yè)投資分析及前景預(yù)測(cè)報(bào)告）。中國(guó)城市化進(jìn)程

18、的快速發(fā)展，預(yù)示了房地產(chǎn)業(yè)更廣闊的市場(chǎng)即將到來。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)這樣快節(jié)奏的增長(zhǎng)，另外一個(gè)嚴(yán)重的現(xiàn)象已經(jīng)成為行業(yè)協(xié)會(huì)和企業(yè)家關(guān)注的焦點(diǎn)-我國(guó)房地產(chǎn)利潤(rùn)長(zhǎng)期低下。近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)在各方面進(jìn)行了改革，使得經(jīng)營(yíng)狀況有所好轉(zhuǎn)，但是，利潤(rùn)空間還是很小。本文作者在鄭州市明悅房地產(chǎn)公司調(diào)查了解到，該公司承接的許多工程項(xiàng)目雖然得到了諸多質(zhì)量、管理獎(jiǎng)項(xiàng)，也得到了上級(jí)機(jī)關(guān)、業(yè)主、監(jiān)理的一致好評(píng)，但是，和其他企業(yè)一樣，明悅公司也面臨著同樣的問題-項(xiàng)目利潤(rùn)低下。如何在建設(shè)單位的指導(dǎo)下，既高質(zhì)量、高效率地完成工程，又能保證企業(yè)的合理利潤(rùn)，從而使企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益？要完成以上這個(gè)企業(yè)目標(biāo)，成本控制是核心。2.研究意

19、義在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈化的建筑行業(yè)中，越來越多的企業(yè)開始自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，利潤(rùn)最大化就成為他們最主要的目標(biāo)之一，而要達(dá)到這一目標(biāo)，成本控制則是核心部分。成本控制的成效也直接影響著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和利潤(rùn)，它伴隨著整個(gè)施工生產(chǎn)的全過程。對(duì)于明悅公司而言，需要通過降低人力成本的消耗，降低物資成本的消耗等具體環(huán)節(jié)來實(shí)現(xiàn)對(duì)各項(xiàng)損耗的節(jié)省。才能增強(qiáng)其市場(chǎng)適應(yīng)力和競(jìng)爭(zhēng)力，才能推動(dòng)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。工程項(xiàng)目成本控制是一個(gè)復(fù)雜而綜合的過程，工程成本除了會(huì)受施工前期工程設(shè)計(jì)的影響外，在施工過程中工程質(zhì)量、進(jìn)度、現(xiàn)場(chǎng)安全和地理位置、工期的長(zhǎng)短、原材料和人工的供給、國(guó)家政策等因素也會(huì)導(dǎo)致成本控制目標(biāo)與預(yù)先制定的目標(biāo)發(fā)生偏離

20、，實(shí)際成本呈現(xiàn)出波動(dòng)易變的不穩(wěn)定趨勢(shì)，伴隨著這個(gè)趨勢(shì)的還有形勢(shì)失控和超支現(xiàn)象。為了避免這種局勢(shì)出現(xiàn)，我們就要摒棄那種傳統(tǒng)的、粗略的、“秋后算賬”式的做法，逐步采取動(dòng)態(tài)的、精細(xì)化的、全過程的成本控制方法。先進(jìn)的成本控制方法和完善的成本控制體系已經(jīng)成為企業(yè)獲得市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)。本論文從現(xiàn)代工程項(xiàng)目自身特點(diǎn)出發(fā)，結(jié)合現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的局限性，選取鄭州市明悅房地產(chǎn)公司為案例，通過分析施工企業(yè)成本控制各階段的進(jìn)程，提出在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本動(dòng)態(tài)控制，以此作為應(yīng)對(duì)工程項(xiàng)目復(fù)雜多變的方法。（二）研究?jī)?nèi)容及方法1.研究?jī)?nèi)容筆者從現(xiàn)代工程項(xiàng)目自身特點(diǎn)出發(fā)，結(jié)合自身的專業(yè)知識(shí)，選擇了鄭

21、州市明悅房地產(chǎn)公司為研究對(duì)象，首先對(duì)該企業(yè)在成本控制方面存在的問題進(jìn)行了調(diào)查和分析，然后針對(duì)該公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本控制方面存在的問題，最后提出了具體的改進(jìn)建議。本文的研究有利于為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)利潤(rùn)，提升自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力起到積極的參考作用。2.研究方法本文主要使用了調(diào)查研究法、數(shù)據(jù)分析法、文獻(xiàn)資料法等研究方法。二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制理論（一）房地產(chǎn)企業(yè)工程成本的概念1.房地產(chǎn)企業(yè)以及建筑施工企業(yè)工程的概念房地產(chǎn)行業(yè)是近年來新興的行業(yè)之一，一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)指的是以房屋的修建和拆除、工程的安裝和維修，以及其他土木工程為主要業(yè)務(wù)的企業(yè)。在房地產(chǎn)行業(yè)，工程項(xiàng)目指的是以工程建設(shè)為主要內(nèi)容的項(xiàng)

22、目，各個(gè)工程項(xiàng)目具有一次性建設(shè)任務(wù)的特點(diǎn)。工程項(xiàng)目的管理的意義是按照預(yù)定的流程、在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目，并保證工程小忙達(dá)到預(yù)期的質(zhì)量。2.成本以及房地產(chǎn)企業(yè)工程成本的概念不少學(xué)者對(duì)成本問題進(jìn)行了大量研究，目前我國(guó)業(yè)界對(duì)成本的定義與國(guó)外的定義存在一定的區(qū)別。美國(guó)會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)提出，成本指的是為了實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)而付出的代價(jià)總和，而這個(gè)代價(jià)的總和可以通過貨幣進(jìn)行衡量。我國(guó)業(yè)界對(duì)成本的定義基本符合企業(yè)財(cái)務(wù)通則的第二十六條規(guī)定，指的是：“企業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商品和提供勞務(wù)等發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，包括直接工資、直接材料、商品進(jìn)價(jià)以及其他直接支出，直接計(jì)入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本。企業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商品和提供勞務(wù)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，分別計(jì)

23、入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本”。我國(guó)對(duì)成本的定義和美國(guó)對(duì)成本的定義，出發(fā)點(diǎn)不一樣，側(cè)重點(diǎn)也不一樣，但從本質(zhì)上來看沒有明顯差別。相對(duì)而言，我國(guó)對(duì)成本的定義更加具體，美國(guó)提出的成本的概念更加具有普通性。工程成本是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本的主要構(gòu)成部分，它指的是在項(xiàng)目施工各個(gè)階段中各項(xiàng)開支產(chǎn)生的資源消耗的總和，具體而言，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械設(shè)備費(fèi)以及其他費(fèi)用。這些成本可以用貨幣單位來進(jìn)行衡量。（二）房地產(chǎn)企業(yè)工程成本的構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)工程成本包括直接成本、間接成本兩個(gè)部分。1.直接成本直接成本包括工程完成所需要支付的材料費(fèi)、人工費(fèi)以及機(jī)械使用費(fèi)等費(fèi)用。其中，材料費(fèi)具體指完成工程所需要的、被列入預(yù)算定額中的原材料、半成

24、品、構(gòu)配件、輔助以及周轉(zhuǎn)材料等構(gòu)成工程實(shí)體的租賃及攤銷費(fèi)用；人工費(fèi)指負(fù)責(zé)完成工程的施工人員的工資、獎(jiǎng)金、附加費(fèi)、津帖以及勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等費(fèi)用；而機(jī)械使用費(fèi)則是指施工過程中使用自有的機(jī)械所帶來的機(jī)械耗損以及人工費(fèi)用等，還包括租賃外單位的施工機(jī)械所帶來的租賃費(fèi)、安裝、拆卸費(fèi)用等。2.間接成本間接成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在組織和管理施工過程中帶來的費(fèi)用支出，具體包括企業(yè)管理過程中的工作人員的工資、獎(jiǎng)金、福利、津帖等費(fèi)用，以及企業(yè)的物資消耗、固定資產(chǎn)折舊以及行政管理費(fèi)用、低值易耗品的攤銷等，還有維持企業(yè)正常辦公所必須的水電費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、檢驗(yàn)費(fèi)以及工程保修費(fèi)等費(fèi)用。（三）成本控制1.成本控制的概念成本控制指

25、的是企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的最大化，而在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中采取的控制成本節(jié)省手段。從廣義上講，成本控制指的是以成本管理為導(dǎo)向?qū)Ρ姸喹h(huán)節(jié)進(jìn)行控制的過程，包括成本的計(jì)劃、分析、考核以及日常控制等內(nèi)容；從狹義上看，成本控制指的是一系列具體的成本控制行為。2.成本控制的意義企業(yè)通過參考之前其他項(xiàng)目成本管理的情況，來確定新的項(xiàng)目的成本控制方案，以便達(dá)到最理想的成本控制效果，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的最大化。這是一般房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制的一般意義。通過控制和調(diào)整影響成本浮動(dòng)的因素，來保證管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目控制成本的關(guān)鍵在于控制投標(biāo)階段的耗費(fèi)，施工的準(zhǔn)備階段、正式施工階段乃至竣工結(jié)算階段的成本耗費(fèi)應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格的管理

26、與控制， 使其成為能夠?yàn)槠髽I(yè)節(jié)流的部分，整個(gè)的施工過程直接決定了企業(yè)的效益與利潤(rùn)。成本控制可以從以下方面著手：在施工的前期，對(duì)工程項(xiàng)目的成本進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠?jì)劃，以精準(zhǔn)的成本預(yù)測(cè)保證項(xiàng)目在開始之前便占有優(yōu)勢(shì)；在工程的實(shí)施階段，根據(jù)初期制定的成本計(jì)劃，在滿足工程承包合同要求的基礎(chǔ)上，對(duì)工程實(shí)施過程中的各種耗費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督與控制，并及時(shí)糾正和減少計(jì)劃外支出，以保證成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；在工程的竣工結(jié)算階段，還需要檢查和核對(duì)成本計(jì)劃的實(shí)施及完成情況，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)與不足，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆答?。成本控制的最終目的在于通過管理和控制工程實(shí)施過程中的各種耗費(fèi)，實(shí)現(xiàn)最低的目標(biāo)成本。建筑企業(yè)通過控制建筑項(xiàng)目的工程成本，來提高企業(yè)的

27、經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)企業(yè)的生存與發(fā)展。（四）房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性房地產(chǎn)企業(yè)在組織實(shí)施項(xiàng)目工程的過程中，必然會(huì)涉及到建筑材料、機(jī)械設(shè)備的使用與耗費(fèi)，也需要支付工作人員的工資、福利以及必要的管理費(fèi)用等，眾多的費(fèi)用構(gòu)成了這項(xiàng)工程的生產(chǎn)成本。在預(yù)算造價(jià)已是固定的前提下，當(dāng)生產(chǎn)成本越低，企業(yè)所能夠獲得的利潤(rùn)便是越多，因此，必須要加強(qiáng)對(duì)于建筑工程的成本控制。1.提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益成本控制是采用標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)量方法，以日常的生產(chǎn)水平和正常的成產(chǎn)量為基礎(chǔ)而制定出來的，由這種計(jì)算方法所得的標(biāo)準(zhǔn)更加的合理和科學(xué)。通過對(duì)建筑項(xiàng)目的成本控制，有利于及時(shí)發(fā)現(xiàn)和揭示企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及管理過程中存在的缺點(diǎn)、不足與薄弱問題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)

28、，及時(shí)的糾正與克服，提高建筑企業(yè)的管理水平，最大限度的降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的成本及費(fèi)用，更加合理額利用建筑企業(yè)的人力、物力、財(cái)力，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，使得企業(yè)能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立足。2.促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展自實(shí)施利稅以來，稅后利潤(rùn)全部都為房地產(chǎn)企業(yè)自留，這些利潤(rùn)為改善企業(yè)的生產(chǎn)條件及員工福利、推動(dòng)企業(yè)發(fā)展提供了基礎(chǔ)。而嚴(yán)格實(shí)施成本控制、加強(qiáng)對(duì)企業(yè)成本的管理，降低建筑項(xiàng)目的工程成本，是企業(yè)利潤(rùn)得以增加的重要來源之一，因而必須重視加強(qiáng)對(duì)建筑工程的成本控制，通過節(jié)約投資，擴(kuò)大利潤(rùn)來增加企業(yè)的資本積累，提高員工福利，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。三、明悅房地產(chǎn)公司成本控制問題分析（一）明悅房地產(chǎn)公司概況鄭州市明悅公

29、司是一家具有國(guó)家一級(jí)設(shè)計(jì)和施工資質(zhì)的房地產(chǎn)公司，自成立以來，承接過許多大規(guī)模的建筑施工項(xiàng)目，工程質(zhì)量較高，在業(yè)內(nèi)也受到了諸多的好評(píng)。公司積極招納和引進(jìn)高素質(zhì)的管理人員，針對(duì)其承包和負(fù)責(zé)的建筑項(xiàng)目展開成本管理與控制，將成本控制應(yīng)用于工程項(xiàng)目施工的全過程，取得了一定的成效。明悅房地產(chǎn)公司成立于2009年6月，現(xiàn)有職工410余人，其中工程機(jī)械類設(shè)計(jì)專業(yè)人員94人、數(shù)控機(jī)床38人、焊工52人、機(jī)電安裝專業(yè)人員10人、特殊工種人員50余人，業(yè)務(wù)管理人員150人、售后服務(wù)人員95人等，形成了一支年富力強(qiáng)技術(shù)力量雄厚的團(tuán)隊(duì)，為公司高效快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。公司目前的組織架構(gòu)主要為：工程科安全科設(shè)備科銷售

30、科基建科經(jīng)營(yíng)部生產(chǎn)部技術(shù)部生產(chǎn)科董事會(huì)總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理人事部財(cái)務(wù)部辦公室會(huì)計(jì)出納圖3-1 明悅房地產(chǎn)公司組織架構(gòu)圖（二）明悅公司“春秋家園”項(xiàng)目成本控制存在的問題分析“春秋家園”項(xiàng)目是明悅公司2014開工新住宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目計(jì)劃于2016年12月完工交付。根據(jù)規(guī)劃，該樓盤建筑面積接近25萬平米，共包括9個(gè)樓盤。該項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)如下。表3-1 “春秋家園”項(xiàng)目基本資料表樓號(hào)樓層（層）高度（米）抗震強(qiáng)度（級(jí)）建筑面積（平方米）01號(hào)樓3088.561770002號(hào)樓3293.661750003號(hào)樓3191.261760004號(hào)樓3088.561770005號(hào)樓3088.561750006號(hào)樓32

31、93.661760007號(hào)樓3191.261740008號(hào)樓3499.361790009號(hào)樓3499.3617800在“春秋家園”項(xiàng)目開始施工之前，明悅公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了成本估算，如下表所示。表3-2 “春秋家園”項(xiàng)目成本估算表項(xiàng)目名稱總價(jià)（萬元）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)1496征地拆遷賠償費(fèi)28234人工費(fèi)用516材料費(fèi)用3320機(jī)械設(shè)備費(fèi)用190前期工程費(fèi)235管理費(fèi)用130其他雜項(xiàng)開支250合計(jì)33842投資決策分析。表3-3 “春秋家園”項(xiàng)目投資決策分析項(xiàng)目名稱投資總額（萬元）單位面積指標(biāo)（元）銷售收入410264366利潤(rùn)總額7386810成本338293543繳納稅費(fèi)2456247利潤(rùn)487

32、7555通過表 3-2 和表 3-3，可以對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資收益的估算，具體如下：項(xiàng)目投資回報(bào)率=32.67%（回報(bào)率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目?jī)敉顿Y額）。項(xiàng)目成本凈利潤(rùn)率=14.48%（凈利潤(rùn)率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總成本）。項(xiàng)目年均投資回報(bào)率=21.78%（年均的投資回報(bào)率=項(xiàng)目投資回報(bào)率/項(xiàng)目投資期限）。 通過上述計(jì)算結(jié)果可以看出，“春秋家園”項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性比較理想。2016年12月，該項(xiàng)目完成90%，工期相對(duì)預(yù)期僅延緩了一個(gè)多月。受到政策多多方面原因的影響，樓盤的銷量一直比較理想，截止2016年12月，該樓盤的商品房基本售罄，僅有部分臨街商鋪還處于待售狀態(tài)。下面對(duì)“春秋家園”項(xiàng)目投資估算金額與決算

33、金額分別進(jìn)行分析。表3-4 “春秋家園”項(xiàng)目投資估算總額對(duì)比表項(xiàng)目名稱估算目標(biāo)（萬元）決算金額（萬元）差額（萬元）銷售收入41026431422046所得稅26781874-458利潤(rùn)總額73116619-630成本33957364672676利潤(rùn)48774728-172投資回報(bào)率32.67%32.67%-1.15%凈利潤(rùn)率15.61%12.95%-2.66%年均投資回報(bào)總額23.48%21.01%-2.47%表3.5 “春秋家園”項(xiàng)目單位面積投資估算對(duì)比表項(xiàng)目名稱估算目標(biāo)（元）決算值（元）差額（元）銷售收入42754475200利潤(rùn)總額799684-115成本34763752276所得稅24

34、3196-47利潤(rùn)556470-86項(xiàng)目公司投資回報(bào)率：4728/15000=31.52% 項(xiàng)目公司年均投資回報(bào)率：31.52%/1.5=21.01% 項(xiàng)目成本凈利潤(rùn)率：4728/36518=12.95% 通過上述計(jì)算可以看出，“春秋家園”項(xiàng)目的凈利潤(rùn)達(dá)到了12.95%，低于評(píng)估目標(biāo)接2%。該項(xiàng)工程涉及數(shù)億元的投資，因此2%的比例對(duì)應(yīng)的具體金額也達(dá)到了1千萬，這對(duì)于明悅公司而言不是一筆小數(shù)目。此外由于行情上漲的原因，“春秋家園”樓盤的實(shí)際售價(jià)比預(yù)算的價(jià)格更高，這表明絕對(duì)收益值的差距更大。由此可見，明悅公司在成本控制方面存在一定的問題。項(xiàng)目完工后，筆者對(duì)改項(xiàng)目的預(yù)計(jì)成本和實(shí)際成本進(jìn)行了對(duì)比，得到

35、的結(jié)果如下表所示。表3-6 “春秋家園”預(yù)算成本和實(shí)際成本表項(xiàng)目成本名稱預(yù)算算金額（萬元）實(shí)際金額（萬元）差額（萬元）增長(zhǎng)率（%）基礎(chǔ)設(shè)施配套04征地拆遷賠償費(fèi)2823428310760.03人工費(fèi)用51667015429.8材料費(fèi)用3320398066019.8機(jī)械設(shè)備費(fèi)用1902405026.3前期工程費(fèi)235252177.2管理費(fèi)130142129.2其他費(fèi)250263135.1（三）明悅公司項(xiàng)目開發(fā)成本控制存在的問題分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際成本高出預(yù)計(jì)成本，可能跟每一個(gè)項(xiàng)目成本都有關(guān)系。通過上表可以看出，在春秋家園項(xiàng)目的各項(xiàng)直接成本中，征地賠償是按照當(dāng)?shù)卣峁┑?/p>

36、標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施的，盡管該項(xiàng)成本的占比較高，但預(yù)算成本和實(shí)際成本偏差不大；基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)也是按照預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施購(gòu)買的，因此但預(yù)算成本和實(shí)際成本偏差不大。但在人工費(fèi)用、材料費(fèi)用以及機(jī)械設(shè)備費(fèi)用上，實(shí)際成本都高出預(yù)計(jì)成本不少。這表明，明悅公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，直接成本控制還存在一定問題。在上面數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)上，通對(duì)明悅公司的深入調(diào)查，筆者認(rèn)為，明悅公司當(dāng)前直接成本控制問題具體包括以下幾個(gè)方面。1.人工費(fèi)用控制不合理單位：萬元圖3-1 春秋家園項(xiàng)目人工費(fèi)用預(yù)算成本與實(shí)際成本對(duì)比圖通過上圖可以看出，春秋家園項(xiàng)目的人工費(fèi)用預(yù)算成本為516萬，但實(shí)際成本達(dá)到了670萬，增長(zhǎng)率超過了29.8%。這表明明

37、悅公司在人工費(fèi)用控制方面還存在較大的問題。2.材料費(fèi)用控制不合理單位：萬元圖3-2 春秋家園材料材料費(fèi)用預(yù)算成本與實(shí)際成本對(duì)比圖通過上圖可以看出，春秋家園項(xiàng)目的人工費(fèi)用預(yù)算成本為3320萬，但實(shí)際成本達(dá)到了3980萬，增長(zhǎng)率超過了19.8%。這表明明悅公司在材料費(fèi)用控制方面還存在較大的問題。3.機(jī)械設(shè)備費(fèi)用控制不合理單位：萬元圖3-3 春秋家園項(xiàng)目機(jī)械設(shè)備費(fèi)用預(yù)算成本與實(shí)際成本對(duì)比圖 通過上圖可以看出，春秋家園項(xiàng)目的機(jī)械設(shè)備費(fèi)用預(yù)算成本為190萬，但實(shí)際成本達(dá)到了240萬，增長(zhǎng)率超過了26.3%。這表明明悅公司在材料費(fèi)用控制方面還存在較大的問題。4.其他費(fèi)用控制不合理通過表3.6可以看出，該項(xiàng)

38、目在管理費(fèi)、前期工程費(fèi)等其他費(fèi)用的管理上均存在不合理的情況。盡管各項(xiàng)成本的金額和占比均不高，但這也是導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目成本偏高的直接原因。在更大工程量的項(xiàng)目中，所偏差的金額也會(huì)隨之水漲船高，因此這也是明悅公司在成本控制方面的直接問題之一。四、明悅房地產(chǎn)公司成本控制對(duì)策建議通過前面的分析得出的明悅公司在項(xiàng)目成本控制方面存在的問題，為了提高明悅公司成本控制的質(zhì)量，進(jìn)一步為企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益，筆者認(rèn)為，明悅公司要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行改善，才能達(dá)到良好的項(xiàng)目成本控制目標(biāo)。（一）加強(qiáng)人工費(fèi)控制整個(gè)建筑項(xiàng)目的施工，除了分包出去的一些專業(yè)工程不列入施工成本總計(jì)之外，施工部分的人工費(fèi)用占到了整個(gè)施工項(xiàng)目的12.0

39、8%，人工費(fèi)用作為施工成本中一筆不小的開支，非常容易受到各種外部因素的影響，而超出預(yù)算。在本住宅小區(qū)的施工過程中，根據(jù)工程的分部或者分項(xiàng)內(nèi)容，連續(xù)記錄每天的用工數(shù)量，并與施工計(jì)劃中的用工數(shù)量進(jìn)行比較，找出差距產(chǎn)生的原因，并不斷進(jìn)行修正；此外，還需要以季度為單位定期進(jìn)行用工數(shù)量比較，以從細(xì)微處出發(fā)，對(duì)用工數(shù)量進(jìn)行控制。如果將本次住宅小區(qū)的建設(shè)預(yù)算計(jì)劃用工178500個(gè)，通過這種定期的控制對(duì)比，有望實(shí)現(xiàn)節(jié)約了1600個(gè)用工，雖然并未節(jié)約很多工人用工，但是在目前很多項(xiàng)目的人工費(fèi)都超支的情況下，這種做法降低了在人工費(fèi)用方面的指出（1600*35=56000），有效地控制了人工成本。（二）加強(qiáng)材料費(fèi)控制

40、 施工過程中的材料費(fèi)用占據(jù)整個(gè)施工成本的71.75%，因而一項(xiàng)工程中的材料費(fèi)用高低能夠直接影響到工程項(xiàng)目的成本與經(jīng)濟(jì)效益高低。在本次的建筑項(xiàng)目施工過程中，著重從材料的采購(gòu)、價(jià)格以及減少用量三個(gè)方面來控制材料費(fèi)用，降低施工成本。根據(jù)材料在工程中的用量以及自身的價(jià)值不同，將材料分為重點(diǎn)控制、一般控制以及簡(jiǎn)單控制材料三種，合理地確定進(jìn)貨量與領(lǐng)取制度。在招標(biāo)成功之后，施工部門首先對(duì)工程材料的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，并積極與供應(yīng)商協(xié)商確定最優(yōu)價(jià)格。以砼為例，如果明悅公司通過與砼供應(yīng)商的溝通及談判，將市場(chǎng)價(jià)格為315元/m的商品砼價(jià)格降低了7.8元/m，鋼筋的價(jià)格也比市場(chǎng)價(jià)格降低2.5%左右，許多的分包出去的工

41、程項(xiàng)目也通過與供應(yīng)商的協(xié)商，那么材料成本費(fèi)用有望得到有效降低。材料砼有望節(jié)省：17850/m*7.8m=139230元；材料鋼筋有望節(jié)省：1371t*109.3元/t =149850.3元；分包工程及其他材料有望節(jié)省： 423900元節(jié)約及材料的重新利用： 271300元材料費(fèi)共計(jì)有望節(jié)省 984280.3元（三）加強(qiáng)機(jī)械費(fèi)控制施工過程中的機(jī)械費(fèi)用占據(jù)整個(gè)施工成本的4.33%，對(duì)于機(jī)械費(fèi)用的控制主要從以下幾個(gè)方面著手：首先，根據(jù)自身工程項(xiàng)目的施工特點(diǎn)，向公司申請(qǐng)必備的施工機(jī)械，并充分利用現(xiàn)有的一些機(jī)械設(shè)備，加強(qiáng)保養(yǎng)，提高機(jī)械的使用年限，降低維修率和保養(yǎng)費(fèi)，同時(shí)還可以采用租用外部機(jī)械的方法，合理

42、調(diào)度，提高機(jī)械的使用率，減少工程成本開支，如租用塔吊，完成施工工程項(xiàng)目時(shí)發(fā)生的塔吊的實(shí)際成本為26萬元，這個(gè)數(shù)字要大幅度低于購(gòu)置塔吊所花費(fèi)的成本；其次，嚴(yán)格按照機(jī)械設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)的頻率進(jìn)行保養(yǎng)。每一件機(jī)械設(shè)備都有自己的保養(yǎng)周期和使用壽命。如果嚴(yán)格按照出廠要求，準(zhǔn)時(shí)合格地保養(yǎng)，能夠有效提高設(shè)備的使用壽命，降低設(shè)備維修費(fèi)用，并節(jié)省提前購(gòu)買新設(shè)備的開支。最后，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的施工人員與機(jī)械操作人員之間的協(xié)作和溝通，提高機(jī)械設(shè)備的運(yùn)行效率，減少不必要的油料和配件消耗。如果明悅公司能夠在春秋家園項(xiàng)目中堅(jiān)持按照以上的要求，壓縮和控制機(jī)械費(fèi)用，那么機(jī)械費(fèi)用在整體上至少能夠降低35%，有望節(jié)省524370元。（四）加

43、強(qiáng)其他直接費(fèi)用控制其他的直接費(fèi)用指的是工程項(xiàng)目在施工過程中所耗費(fèi)的水、電費(fèi)以及在加強(qiáng)管理與輔助生產(chǎn)方面所帶來的臨時(shí)措施費(fèi)用，這些費(fèi)用的控制應(yīng)該從日常工作中的一點(diǎn)一滴做起，加強(qiáng)節(jié)約，嚴(yán)格控制工程成本的開支，避免不必要的浪費(fèi)的發(fā)生，同時(shí)還可以加強(qiáng)廢物利用，將施工材料剩余的下腳料重復(fù)使用，提高利用率，減少浪費(fèi)，這方面措施的采取也為施工成本的控制做出了一定的貢獻(xiàn)。例如，將在施工過程中不慎損壞的模板，利用釘子以及廢舊木板進(jìn)行加工，釘成鋪板重新利用，避免了材料的浪費(fèi)。在項(xiàng)目工程的施工成本計(jì)劃中，對(duì)于直接費(fèi)用的報(bào)價(jià)為2370000元，如果通過合理控制，實(shí)際使費(fèi)用可以控制在1800000元左右，有望實(shí)現(xiàn)節(jié)約5

44、50000元左右的成本節(jié)省。直接費(fèi)用的目標(biāo)成本報(bào)價(jià)詳細(xì)為：水電費(fèi)55萬元，項(xiàng)目管理及施工人員工資等管理費(fèi)75萬元，臨時(shí)圍檔、出入口、房屋等設(shè)施70萬元，臨時(shí)道路建設(shè)10萬元，試驗(yàn)費(fèi)等其他費(fèi)用8萬元，臨時(shí)用電設(shè)施14萬元，電變費(fèi)5萬元。如果通過合理控制，有望在各個(gè)方面的成本都有所節(jié)約，水電費(fèi)用有望節(jié)省3.7萬元，試驗(yàn)費(fèi)等其他費(fèi)用有望節(jié)省4萬元，臨時(shí)設(shè)施有望節(jié)省36萬元，臨時(shí)用電設(shè)施有望節(jié)省8.5萬元，試驗(yàn)費(fèi)等其他費(fèi)用有望節(jié)省3.5萬元。結(jié) 語對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在整個(gè)成本控制的過程中，需要從成本預(yù)算到成本核算進(jìn)行全面的控制，這樣才能夠更好的實(shí)現(xiàn)對(duì)當(dāng)前的公司的成本控制。而加強(qiáng)直接成本控制是提高房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重要方式。基于此，本文得出以下結(jié)論：第一，成本預(yù)算能夠起到控制財(cái)務(wù)管理，并且能夠極大的起到成本的控制。第二，加強(qiáng)直接成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的有效手段，在房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展過程中，需要更好的推進(jìn)成本控制