某廣場的前期定位與廣告推廣策劃

1、某廣場策策劃報(bào)告告前言21世紀(jì)紀(jì)，在新新經(jīng)濟(jì)及及全球經(jīng)經(jīng)濟(jì)一體體化，信信息網(wǎng)絡(luò)絡(luò)化的趨趨勢下，中國房房地市場場正醞釀釀一場全全新的世世紀(jì)營銷銷革命，一個前前所未有有，充滿滿巨變的的房地產(chǎn)產(chǎn)時代業(yè)業(yè)已來臨臨。在傳于走走在全國國房地產(chǎn)產(chǎn)前頭的的北京、深圳、廣州、上海而而言，房房地產(chǎn)場場的營銷銷策劃，統(tǒng)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)體制制下，舊舊的房地地產(chǎn)市場場推廣手手段已經(jīng)經(jīng)越來越越不適應(yīng)應(yīng)新經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展，相對對更加表表現(xiàn)出一一種積極極、有效效的需求求，生產(chǎn)產(chǎn)方式及及消費(fèi)行行為的這這種變化化與技術(shù)術(shù)差異逐逐漸縮小小，產(chǎn)品品日趨同同質(zhì)化的的沖突，不僅加加速了全全社會范范圍內(nèi)的的產(chǎn)品更更新?lián)Q代代，也促促使企業(yè)業(yè)在市場場營

2、銷方方面不斷斷尋找新新的突破破口。市場營銷銷核心的的觀念是是：了解解消費(fèi)者者的需求求，運(yùn)用用合適的的產(chǎn)品，定價、渠道、促銷和和服務(wù)等等方法來來滿足消消費(fèi)者的的需要，它包括括以下四四個方面面的含義義。（1）認(rèn)認(rèn)清消費(fèi)費(fèi)者的需需求。（2）激激起和滿滿足消費(fèi)費(fèi)者的欲欲望。（3）制制造所能能銷售的的產(chǎn)品前前有效地地組織實(shí)實(shí)施銷售售活動。（4）以以顧客為為主體，一切為為了滿足足消費(fèi)者者。市場營銷銷的手段段是開展展綜合性性的營銷銷活動、即整體體營銷，在市場場上把產(chǎn)產(chǎn)品策略略、定價價策略、銷售渠渠道策略略、促銷銷策略等等四大要要素在時時間與空空間上協(xié)協(xié)調(diào)一致致，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)最佳的的營銷組組合，以以達(dá)到綜綜合最優(yōu)優(yōu)

3、的效果果。第一部分分前期定定位策劃劃的補(bǔ)充充與修正正概念提示示：l 市場場不再相相信單純純的概念念炒作1、項(xiàng)目目背景由*知知名的企企業(yè)*科技技產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）股份有有限公司司開發(fā)的的二郎商商業(yè)文文化城（暫名名），地地處高新新區(qū)二郎郎科技新新城的中中心區(qū)，處于*市總總體規(guī)劃劃“大、楊、石石”組團(tuán)團(tuán)西部，其東北北緊連石石橋鋪高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)圓，西至上上橋片區(qū)區(qū)，南到到大渡口口新城，是配套套完善的的以高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)為主的的綜合性性科技新新城。項(xiàng)項(xiàng)目總占占地面積積達(dá)2006畝，總建筑筑面積達(dá)達(dá)47萬平平方米，總投資資達(dá)100多億人人民幣。2、關(guān)于于前期定定位策劃劃的補(bǔ)充充和修正正項(xiàng)目定定位在

4、前期提提交的定位報(bào)報(bào)告中中，項(xiàng)目目的主題題概念定定位是：“大型綜綜合性國國際化商商業(yè)中心心”通過近段段時間我我們對大大型商業(yè)業(yè)項(xiàng)目的的研究，為了使使概念更更貼近市市場，我我們把概概念提升升為：“西部首首個國際際情景主主題購物物公園”原因：A、“大大型綜合合性國際際化商業(yè)業(yè)中心”雖然準(zhǔn)準(zhǔn)確的表表達(dá)了本本項(xiàng)目的的規(guī)模和和經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)，但但作為一一個新興興商業(yè)城城，想要要在一定定時間里里成功運(yùn)運(yùn)營，這這個概念念對“消消費(fèi)者”吸引力力不足。B、“大大型綜合合性國際際化商業(yè)業(yè)中心”概念定定位競爭爭力不明明顯，大大而全的的操作思思想表現(xiàn)現(xiàn)一覽無無余，對對未來市市場顯得得把握不不準(zhǔn)。C、在以以市場需需求為導(dǎo)導(dǎo)

5、向的基基礎(chǔ)上，我們升升華該概概念定位位為“西西部首個個國際情情景主題題購物公公園”。分析：A、作為為一個郊郊區(qū)大型型商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，其其主要考考慮因素素是如何何吸引“消費(fèi)者者”到項(xiàng)項(xiàng)目所在在地進(jìn)行行消費(fèi)。而假如如到項(xiàng)目目所在地地進(jìn)行消消費(fèi)給“消費(fèi)者者”造成成這些消消費(fèi)也可可以在自自己所在在的區(qū)域域完成，那項(xiàng)目目存在的的價值就就會大大大降低。*作為為一個多多核發(fā)展展城市，每個區(qū)區(qū)都在逐逐漸形成成自己的的消費(fèi)中中心區(qū)，要把這這些區(qū)域域的“消消費(fèi)者”吸引過過來，項(xiàng)項(xiàng)目的營營銷和定定位就要要站在城城市區(qū)域域營銷的的戰(zhàn)略高高度上，我們稱稱為“場場所營銷銷”。要要知道項(xiàng)項(xiàng)目的目目標(biāo)是分分流市內(nèi)內(nèi)各個主主城區(qū)的

6、的“消費(fèi)費(fèi)者”，形成某某種“假假日經(jīng)濟(jì)濟(jì)”，或或吸引西西部地區(qū)區(qū)乃至全全國各地地的“消消費(fèi)者”形成“旅游經(jīng)經(jīng)濟(jì)”；以上兩種種消費(fèi)模模式都與與放假有有關(guān)，缺缺點(diǎn)就是是有時效效性，因因此不能能作為項(xiàng)項(xiàng)目吸引引“消費(fèi)費(fèi)者”的的核心。但它們們都有一一個共性性，就是是“玩”。于是是我們給給了“消消費(fèi)者”一個來來消費(fèi)的的理由：“來玩玩，玩累累了休息息、購物物”。于于是也得得出了概概念定位位：“國際情情景主題題購物公公園”B、“情情景主題題”代表表了項(xiàng)目目的特色色，也可可以是某某種文化化特色，或者是是世界各各種文化化的縮影影；這些些主題的的設(shè)定，決定了了項(xiàng)目的的文化內(nèi)內(nèi)涵取向向。C、“購購物公園園”是項(xiàng)項(xiàng)目

7、另一一個特色色，在我我們的定定位里，“玩”是“消消費(fèi)者”來此地地消費(fèi)的的主要目目的，購購物是輔輔助功能能；作為為市場的的切入點(diǎn)點(diǎn)，其實(shí)實(shí)兩者相相互相成成。結(jié)論：香港之所所以稱為為“活力力之都”是因?yàn)闉樗膴蕣蕵窐I(yè)和和旅游業(yè)業(yè)在東南南亞都是是首屈一一指，不不難看出出，到香香港旅游游就是“玩、購購物、休休息、再再玩、再再購物”，24小時時讓“消消費(fèi)者”充滿活活力。本項(xiàng)目立立意打造造西部第第一個以以娛樂購購物為主主的商業(yè)業(yè)中心，填補(bǔ)了了市場的的空白，為項(xiàng)目目推向市市場和把把整個二二郎地區(qū)區(qū)發(fā)展起起來減少少了不少少障礙和和阻力，并在以以后的經(jīng)經(jīng)營上贏贏得了大大量的時時間。第二部分分項(xiàng)目營營銷策劃劃概念

8、提示示：l 房地地產(chǎn)營銷銷走進(jìn)專專家賣樓樓時代一、營銷銷策劃原原則1、以綜綜合性產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行行經(jīng)營規(guī)規(guī)劃，面面向全國國及海外外市場。以市場場領(lǐng)導(dǎo)者者地位及及角度發(fā)發(fā)展，站站在競爭爭市場的的制高點(diǎn)點(diǎn)上，全全面提升升項(xiàng)目綜綜合素質(zhì)質(zhì)，增強(qiáng)強(qiáng)市場凝凝聚力及及競爭力力，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)持續(xù)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略。2、以“游玩經(jīng)經(jīng)濟(jì)”為為主導(dǎo)，下含“假日經(jīng)經(jīng)濟(jì)”、“旅游游經(jīng)濟(jì)”、“會會展經(jīng)濟(jì)濟(jì)”、“會議經(jīng)經(jīng)濟(jì)”等等多種形形式吸納納品牌企企業(yè)進(jìn)駐駐經(jīng)營，提供廣廣闊的產(chǎn)產(chǎn)品展示示舞臺及及創(chuàng)建理理想的經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境及商機(jī)機(jī)，投資資吸引力力及價值值更為顯顯著。3、營造造濃厚的的市場商商業(yè)氛圍圍，增強(qiáng)強(qiáng)市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)價值值及市場場凝聚力力，

9、形成成強(qiáng)烈的的投資氛氛圍，全全面促進(jìn)進(jìn)銷售及及招商進(jìn)進(jìn)程。4、吸納納3到5個大型型百貨超超市進(jìn)駐駐，增加加人流及及品牌效效應(yīng)。帶帶動中、小型商商鋪銷售售和租賃賃進(jìn)程，而且*從未未出現(xiàn)幾幾個大型型百貨共共存一個個商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的現(xiàn)現(xiàn)象，我我們將發(fā)發(fā)揮其品品牌效應(yīng)應(yīng)及優(yōu)勢勢。我們建議議以優(yōu)惠惠的招商商措施吸吸納大型型零售業(yè)業(yè)進(jìn)駐，借助其其品牌效效應(yīng)及知知名度，帶動整整體商場場銷售。二、業(yè)態(tài)態(tài)組合原原則針對本項(xiàng)項(xiàng)目“國國際情景景主題購購物公園園”的定定位，我我們在業(yè)業(yè)態(tài)組合合策劃思思路中又又特別擬擬定了經(jīng)經(jīng)營與功功能區(qū)分分的建議議，具體體內(nèi)容如如下：1、創(chuàng)建建完善的的經(jīng)營規(guī)規(guī)劃具體體建議u 形成成以“游

10、游玩經(jīng)濟(jì)濟(jì)”、“假日經(jīng)經(jīng)濟(jì)”、“旅游游經(jīng)濟(jì)”、“會會展經(jīng)濟(jì)濟(jì)”、“會議經(jīng)經(jīng)濟(jì)”及及名優(yōu)產(chǎn)產(chǎn)品銷售售的多功功能綜合合性購物物公園。u 擴(kuò)大大經(jīng)營招招商范圍圍，搶占占市場空空白份額額。u 合理理規(guī)劃各各行業(yè)商商鋪使用用面積及及經(jīng)營特特性。u 提供供完善倉倉儲、貨貨運(yùn)、商商務(wù)、市市場資訊訊等服務(wù)務(wù)配套設(shè)設(shè)施。u 制定定完善的的開業(yè)后后市場宣宣傳推廣廣計(jì)劃。u 以“游玩經(jīng)經(jīng)濟(jì)”形形式，進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目經(jīng)營發(fā)發(fā)展，為為商戶創(chuàng)創(chuàng)造無限限的商機(jī)機(jī)。u 強(qiáng)化化項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)勢，增增強(qiáng)凝聚聚力及投投資信心心。u 實(shí)現(xiàn)現(xiàn)可持續(xù)續(xù)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略。2、功能能定位建建議在確定各各區(qū)域功功能規(guī)劃劃時，將將吸納品品牌企業(yè)業(yè)進(jìn)駐經(jīng)經(jīng)營并發(fā)

11、發(fā)揮其品品牌效應(yīng)應(yīng)，同時時考慮本本地市場場需求及及本地品品牌企業(yè)業(yè)優(yōu)勢，快速回回籠資金金，降低低投資成成本風(fēng)險險，形成成綜合性性功能規(guī)規(guī)劃，進(jìn)進(jìn)行招商商經(jīng)營達(dá)達(dá)至全城城旺銷。具體建議議如下：游玩功能能：以大型主主題游樂樂公園、海洋水水族館為為主力消消費(fèi)市場場；面向全國國市場，以大型型多影廳廳影院、大型量量販?zhǔn)終KTV、環(huán)球美美食中心心、特色色酒吧、主題網(wǎng)網(wǎng)吧、知知名咖啡啡館和茶茶館、文文化展廳廳、大型型陽光健健身中心心、室內(nèi)內(nèi)溜冰場場、屋頂頂花園、室內(nèi)廣廣場、運(yùn)運(yùn)動館、功能會會議廳、會員俱俱樂部等等為輔助助；購物功能能：主力店：35家國際際、國內(nèi)內(nèi)知名零零售商，包括大大型超市市、百貨貨店、家家

12、居店、汽車展展銷中心心、建材材店；半主力店店：200余家標(biāo)標(biāo)志性商商店，包包括：家家電、藥藥店、體體育用品品專賣店店、書店店、音像像店；專賣店：眾多國國際、國國內(nèi)品牌牌專賣店店，包括括：服裝裝、珠寶寶、化妝妝品、裝裝飾品、工藝品品、字畫畫、文具具、各種種特色產(chǎn)產(chǎn)品專賣賣店等；步行街：是聯(lián)系系項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)設(shè)施的紐紐帶，以以一種激激動人心心的方式式將所有有的商業(yè)業(yè)設(shè)施項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)合合在一起起，向人人們展示示不同的的時尚體體驗(yàn)。主力市場場分析、大型型主題游游樂公園園在西部屬屬于空白白項(xiàng)目，比如西西部地區(qū)區(qū)還沒有有很知名名的過山山車主題題游樂公公園，這這類主題題公園個個性鮮明明，娛樂樂性極高高。由于內(nèi)地

13、地缺水，我們考考慮引進(jìn)進(jìn)室內(nèi)主主題水公公園，即即使在冬冬天，也也能享受受沖浪、漂流等等幾十種種水上娛娛樂項(xiàng)目目；在配配合地中中海風(fēng)情情的主題題餐飲園園區(qū)將世世界各地地飲食文文化的聚聚居地，在中世世紀(jì)的意意大利山山城風(fēng)情情中，墨墨西哥美美食、日日韓風(fēng)味味、意大大利牛排排、法國國大餐，游客到到了這里里，就等等于周游游了全世世界。游游人只要要進(jìn)了主主題公園園，就會會一站一一站幾乎乎不能脫脫節(jié)地玩玩下去，成為一一個多功功能的集集旅游、度假、購物、餐飲、娛樂、休閑、療養(yǎng)、運(yùn)動、居住為為一體的的24小時時3600度全方方位旅游游區(qū)。、海洋洋水族館館海底世界界總是令令許多人人向往，在內(nèi)地地要想看看到大海海是

14、不可可能的，更不說說潛水到到海底觀觀看美麗麗的海底底景色和和各色各各樣的熱熱帶魚了了；興建建水族館館，通過過蔚為壯壯觀的海海底隧道道，讓游游客與各各類美麗麗的魚群群擦“頂頂”而過過，讓那那些神秘秘、詭麗麗的水中中精靈與與游客面面對面“親密接接觸”，充分領(lǐng)領(lǐng)略海底底世界的的神奇。海洋水族族館如果果能設(shè)立立單獨(dú)的的展區(qū)來來介紹各各大洲人人文、地地理環(huán)境境的序廳廳，展出出空間以以裝飾、主題、圖案和和音響展展現(xiàn)不同同區(qū)域魚魚類原產(chǎn)產(chǎn)地國家家的地理理、人文文風(fēng)貌，例如，在亞馬馬遜展區(qū)區(qū)中，就就有源自自古老的的瑪雅文文化的，栩栩如如生的雕雕塑。這這些設(shè)計(jì)計(jì)屬國內(nèi)內(nèi)首創(chuàng)，在國際際同類水水族館也也極為罕罕見，

15、為為本水族族館增添添一大特特色?？煽梢宰層斡慰驮跁硶秤紊衩孛?、瑰麗麗的海洋洋世界的的同時，了解、掌握大大量的人人文地理理知識。海洋水族族館不只只是一座座單純的的水生物物展示館館，而是是一座集集旅游、觀光、商貿(mào)、科普、教育、研究為為一體的的綜合性性展示館館，館內(nèi)內(nèi)可以設(shè)設(shè)計(jì)科普普教室、貴賓廳廳，以后后可同時時為科普普教育、商務(wù)洽洽談、公公司年會會等提供供宜人場場所。毋庸質(zhì)疑疑，在本本項(xiàng)目中中引進(jìn)海海洋水族族館，以以其國際際化的管管理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，獨(dú)特特的建筑筑構(gòu)造和和軟硬件件設(shè)施，將成為為本項(xiàng)目目乃至*一個個標(biāo)志性性的旅游游景點(diǎn)。樓層功能能規(guī)劃首層及地地下層集中一個個主題公公園和大大型知名名零售商商、

16、汽車車展廳、主力店店、半主主力店、品牌店店、知名名快餐、咖啡店店、餐飲飲業(yè)態(tài)等等；海洋洋水族館館可以設(shè)設(shè)在休閑閑觀景平平臺三個個獨(dú)立建建筑物中中的一個個里面。二層以上上以零售主主力店、半主力力店、品品牌店、生活時時尚店、餐飲為為主，匯匯集娛樂樂、健身身、兒童童樂園、室內(nèi)溜溜冰場、影院、大型KKTV等等。小結(jié)：營銷策劃劃主要體體現(xiàn)于房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目營銷銷的前期期工作，二郎商商業(yè)文文化城（暫名名）營銷銷策劃思思路的確確定，為為下一步步的招商商、宣傳傳推廣奠奠定了基基調(diào)。第三部分分招商策策劃一、*市規(guī)劃劃特征：1、*市總體體規(guī)劃特特征以解解放碑為為主城區(qū)區(qū)形成多多個組團(tuán)團(tuán)分布。即解放放碑以商商業(yè)為特特

17、征的商商業(yè)組團(tuán)團(tuán)；上清清寺以行行政商務(wù)務(wù)區(qū)域?yàn)闉樘卣鞯牡男姓躺虅?wù)組團(tuán)團(tuán)；沙坪坪壩以文文化教育育為特征征的文教教組團(tuán)；石橋鋪鋪以高新新科技為為特征的的科技組組團(tuán)。2、各組組團(tuán)以主主城區(qū)解解放碑大大型商業(yè)業(yè)、文化化、娛樂樂作為核核心呈放放射狀散散點(diǎn)分布布。3、各組組團(tuán)（解解放碑組組團(tuán)外）又各自自形成自自身的區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)功能。資料顯顯示：批批發(fā)與零零售成交交額以解解放碑（含朝天天門）區(qū)區(qū)域?yàn)樽钭?，領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)地位不不可替代代。4、解放放碑交通通狀況日日益改善善，除長長江大橋橋、嘉陵陵江大橋橋外的黃黃花園大大橋通車車后更為為鞏固其其主城區(qū)區(qū)的核心心地位。二、*商業(yè)狀狀況簡述述：l 從各各項(xiàng)綜合合經(jīng)濟(jì)指指數(shù)

18、來判判斷，*市社社會居民民仍然處處在低收收入溫飽飽型向小小康型轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變的消消費(fèi)階段段，特征征為以基基本的生生活必需需品為主主，追求求消費(fèi)品品數(shù)量上上的滿足足。l *市社會會消費(fèi)品品消費(fèi)平平穩(wěn)增長長（20002年年四季度度支出1152.97億億，同比比增長77.4%），非非消費(fèi)支支出激增增，消費(fèi)費(fèi)斷層已已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)，消費(fèi)費(fèi)熱點(diǎn)偏偏移。反反映在住住宅與日日常生活活消費(fèi)品品兩極分分化，加加之本地地經(jīng)濟(jì)狀狀況運(yùn)行行平緩，居民收收入增幅幅不大，商業(yè)不不景氣將將長期存存在。*注：食食品、家家庭設(shè)備備用品及及服務(wù)均均有下降降。l 以百百貨業(yè)統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)流通通市場的的格局并并未打破破，*市百貨貨業(yè)仍然然顯現(xiàn)為為其強(qiáng)大大

19、的生命命力。各各樓盤商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)競爭格格局已成成稚形，將來消消費(fèi)分流流已成定定局。但但競爭深深度（惡惡化程度度）有待待觀察。20022年重百百股份零零售額225.88億元，*商社社批發(fā)額額每年以以超過20%以上的的速度遞遞增（220011年突破破30億元元），成成為西南南最大的的零售與與批發(fā)企企業(yè)。得得意世界界、中天天廣場、七星家家具城等等家裝商商場年銷銷售額已已超過億億元。l “新新瓶裝舊舊酒”的的商業(yè)格格局無法法形成與與百貨業(yè)業(yè)、朝天天門批發(fā)發(fā)市場相相應(yīng)競爭爭的效力力。提高高商業(yè)業(yè)業(yè)種搭配配廣度（形成多多品牌集集群）、深度（單一類類別的品品牌集群群）與全全面提升升商業(yè)服服務(wù)品質(zhì)質(zhì)已為大大勢

20、所趨趨。據(jù)資料分分析，各各樓盤商商業(yè)招商商銷售實(shí)實(shí)為分割割原有商商品經(jīng)營營商戶及及部分投投資者，經(jīng)營業(yè)業(yè)種搭配配與原情情況并無無二致，因而“走一家家不想走走二家”。l 變“虛”招招商（實(shí)實(shí)為分零零售賣攤攤位）為為“實(shí)”招商（為使商商業(yè)形成成旺盤，售賣、租賃、自營組組織貨品品組合）將為迫迫于無奈奈的選擇擇。也將將是現(xiàn)階階段商業(yè)業(yè)企業(yè)走走出困境境的出路路之一。小結(jié)：1、*商業(yè)競競爭局面面將愈演演愈熱，同時也也不乏因因招商不不力而產(chǎn)產(chǎn)生困境境的開發(fā)發(fā)商?？煽梢?，無無論商場場定位如如何精妙妙新東東方女人人廣場，政策如如何優(yōu)惠惠返租租回購仍仍難抵擋擋商業(yè)招招商疲軟軟形勢。因而尋尋求突破破，拓展展招商深深

21、度與加加大投資資力度（有自營營的前期期準(zhǔn)備），才是是“防患患”（招招商不力力造成項(xiàng)項(xiàng)目疲軟軟）于“未燃”（返租租風(fēng)險增增加，信信譽(yù)受損損）的正正途。2、以物物業(yè)經(jīng)營營為主體體的專業(yè)業(yè)市場的的生成是是*市流流通領(lǐng)域域的一次次大的變變革。它它的主導(dǎo)導(dǎo)角色組組成是那那些精明明的小商商業(yè)者，他們付付出相對對較低的的成本以以獲得最最大的利利潤，同同時因其其成交量量的大小小決定著著這一物物業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)租水平平。而決決定商業(yè)業(yè)經(jīng)營業(yè)業(yè)績好壞壞的根本本所在是是能否滿滿足某一一層面消消費(fèi)者的的需求與與利益，這是一一個基本本的流通通業(yè)價值值鏈。3、不同同業(yè)態(tài)流流通業(yè)經(jīng)經(jīng)營者（重百、新世紀(jì)紀(jì)、女人人廣場、家樂福福），其

22、其目的目目標(biāo)不管管從主觀觀的意愿愿，還是是客觀的的行為差差異，其其結(jié)果都都是一致致的，即即商業(yè)上上的成功功對對前者是是商品流流通所獲獲產(chǎn)出，后者是是商品流流通所致致物業(yè)升升值的產(chǎn)產(chǎn)出而得得利。從從另一層層面分析析，商業(yè)業(yè)流通經(jīng)經(jīng)營者是是商品（或廠家家）的組組織者，商業(yè)物物業(yè)經(jīng)營營者是廠廠家與經(jīng)經(jīng)銷商（或代銷銷商）的的組織者者。在前前者是單單純的商商品組織織，在后后者是互互動的商商品組織織，其結(jié)結(jié)果也是是相同的的。因而而不同業(yè)業(yè)態(tài)間競競爭的本本質(zhì)是相相同的，它在于于是否能能滿足消消費(fèi)者的的需求利利益。4、不同同業(yè)態(tài)間間的差異異顯露出出其相互互的競爭爭特點(diǎn)，因而經(jīng)經(jīng)營結(jié)果果的好壞壞就體現(xiàn)現(xiàn)出各企企

23、業(yè)間的的綜合優(yōu)優(yōu)勢差異異。三、商鋪鋪市場供供應(yīng)需求求與前景景分析：1、商鋪鋪市場供供應(yīng)分析析：l 20001年年8月以來來，商鋪鋪投放量量最大的的主要在在解放碑碑區(qū)域，經(jīng)統(tǒng)計(jì)計(jì)共577.144萬平方方米。已已公開招招商發(fā)售售的商鋪鋪面積約約40萬平平方米。l 其它它各組團(tuán)團(tuán)（各區(qū)區(qū)域，如如觀音橋橋、大坪坪、沙坪坪壩）商商鋪投放放量未作作調(diào)查統(tǒng)統(tǒng)計(jì)（應(yīng)應(yīng)予以調(diào)調(diào)查補(bǔ)充充，這將將關(guān)系到到對*市商業(yè)業(yè)發(fā)展未未來趨勢勢的判斷斷）。2、商鋪鋪市場的的需求分分析：l 影響響商鋪需需求的因因素較為為復(fù)雜。宏觀上上有地域域的人口口總量、人均國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值、社會商商品零售售額的比比重、第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展?fàn)顮顩r。

24、較較為直接接的影響響為地理理環(huán)境、交通狀狀況、經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水準(zhǔn)。l 香港港與國外外對商鋪鋪市場歷歷史上的的研究觀觀點(diǎn)認(rèn)為為：商鋪鋪市場需需求量與與人均國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值及及社會商商品零售售額呈正正比關(guān)系系。據(jù)此此，我們們分析，歷年來來（98820001）*市人人均國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值平均均增長率率約為88%，社社會商品品零售額額（98820001）增增長率約約為7.4%，商鋪市市場需求求量也應(yīng)應(yīng)為逐年年遞增88%左右右。3、前景景剖析：l *市20000年商商鋪空置置約為223.888萬平平方米，截止220011年8月約為為52.53萬萬平方米米。20001年年8月以來來僅解放放碑區(qū)域域空置約約為3

25、77.144萬平方方米（已已發(fā)售商商鋪空置置率約為為50%），加加之各爛爛尾項(xiàng)目目的復(fù)工工，商鋪鋪面積再再增加55萬平方方米，空空置總量量約為442.114萬平平方米。巨大的的投放量量遠(yuǎn)超于于市場需需求的緩緩慢增長長，消化化空置尚尚待時日日。l 同時時，就現(xiàn)現(xiàn)階段*市民民的消費(fèi)費(fèi)水準(zhǔn)與與發(fā)展?fàn)顮顩r，個個體經(jīng)營營者在流流通業(yè)中中占很大大比重。因而，店鋪式式經(jīng)商點(diǎn)點(diǎn)仍然要要維持相相當(dāng)長的的時間。四、項(xiàng)目目所面臨臨的機(jī)會會和問題題:1、市場場機(jī)會l *各投放放商業(yè)物物業(yè)大都都推廣在在先，這這使得本本項(xiàng)目在在招商推推廣過程程中可借借鑒其他他項(xiàng)目的的經(jīng)驗(yàn)為為我所用用，以回回避招商商風(fēng)險與與浪費(fèi)營營銷資源

26、源。l 其它它商業(yè)樓樓盤招商商過程中中并未有有惡意損損害消費(fèi)費(fèi)者利益益的結(jié)局局出現(xiàn)，投資風(fēng)風(fēng)險皆為為心理致致因。除除原有的的老商業(yè)業(yè)設(shè)施外外，各開開發(fā)商并并未整合合、立體體化深度度招商，從而為為本項(xiàng)目目留有寬寬闊的招招商空間間。l 與全全國商業(yè)業(yè)發(fā)達(dá)城城市北京京、上海海、廣州州相比，*商業(yè)業(yè)還存在在規(guī)模性性與商業(yè)業(yè)運(yùn)作的的成熟性性的缺陷陷，給未未來我們們操作本本項(xiàng)目留留有很大大空間。l 本項(xiàng)項(xiàng)目定位位理念先先進(jìn)，是是娛樂購購物混合合體，如如能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)主題公公園和海海洋水族族館的引引進(jìn)，必必將會給給項(xiàng)目本本身和*旅游游業(yè)帶來來一大亮亮點(diǎn)。2、市場場問題：l 項(xiàng)目目區(qū)域是是一個新新區(qū)，現(xiàn)現(xiàn)在無人人口

27、可言言，就算算新區(qū)規(guī)規(guī)劃人口口11萬，但作為為本項(xiàng)目目47萬平平方米的的體量，可以服服務(wù)的人人口是1100萬萬；因此此市場容容量明顯顯不足。l 項(xiàng)目目離城市市中心較較遠(yuǎn)，雖雖然周邊邊交通路路網(wǎng)建設(shè)設(shè)比較完完善，但但高昂的的交通費(fèi)費(fèi)用可能能會使“消費(fèi)者者”卻步步；同時時偏遠(yuǎn)的的地理位位置也為為常規(guī)招招商帶來來很大難難度。l 主題題公園和和海洋水水族館引引進(jìn)有一一定的難難度，如如不能在在短時間間內(nèi)解決決，除了了會影響響施工設(shè)設(shè)計(jì)外，對后期期的大型型主力店店引進(jìn)工工作也會會造成影影響。3、市場場發(fā)展趨趨勢：l 各商商業(yè)設(shè)施施的相繼繼推出無無形使商商業(yè)競爭爭加劇，將給商商業(yè)帶來來一場更更加深刻刻的變革

28、革。在解解放碑、南岸、沙平壩壩、江北北等區(qū)域域如形成成相互補(bǔ)補(bǔ)充的局局面，加加之逐漸漸成熟與與規(guī)?；纳虡I(yè)業(yè)格局，則會增增強(qiáng)主城城區(qū)對其其它區(qū)域域、甚至至?xí)鰪?qiáng)強(qiáng)對鄰近近市、縣縣及外省省份的輻輻射能力力，同時時也會促促進(jìn)*市居民民消費(fèi)不不斷豐富富與多樣樣化。l 組團(tuán)團(tuán)內(nèi)同區(qū)區(qū)域與各各組團(tuán)間間相同的的業(yè)態(tài)定定位則形形成相互互的競爭爭，這將將是資本本、爭取取商業(yè)資資源、深深化商業(yè)業(yè)管理、提高商商業(yè)運(yùn)行行效率、甚至是是爭奪人人力資源源的競爭爭。l 新的的商業(yè)運(yùn)運(yùn)做模式式（比如如本項(xiàng)目目的商業(yè)業(yè)定位）加入市市場競爭爭，一段段時間內(nèi)內(nèi)必將引引起新一一輪商業(yè)業(yè)模式輪輪換。五、項(xiàng)目目特點(diǎn)描描述及不不利因素

29、素對策：1、市場場優(yōu)勢：獨(dú)特性性與卓越越性本項(xiàng)目以以獨(dú)特性性（人無無我有）與卓越越性（人人有我優(yōu)優(yōu)）而占占據(jù)市場場優(yōu)勢，而挖掘掘提煉這這些優(yōu)勢勢是招商商工作的的基礎(chǔ)，也突出出了本項(xiàng)項(xiàng)目與其其它商業(yè)業(yè)樓盤的的差異性性。A、獨(dú)特特性l 獨(dú)特特的建筑筑風(fēng)格：項(xiàng)目以以現(xiàn)代主主義風(fēng)格格成為*商業(yè)業(yè)旅游又又一景點(diǎn)點(diǎn)，形成成吸引力力，匯聚聚人潮。l 以“玩”興興商：西西部首個個帶主題題公園和和水族館館的超大大型購物物中心，大力發(fā)發(fā)展各種種主題經(jīng)經(jīng)濟(jì)，成成為*城市一一大亮點(diǎn)點(diǎn)。B、卓越越性：商業(yè)環(huán)境境優(yōu)勢：*首個個擁有地地面4000個停停車位。區(qū)位相對對優(yōu)勢：完全新新區(qū)，給給規(guī)劃和和規(guī)模預(yù)預(yù)留了很很大的空空間

30、。實(shí)力優(yōu)勢勢：*科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)（集團(tuán)團(tuán)）股份份有限公公司在*開發(fā)發(fā)過多處處物業(yè)，極具信信心保證證。管理優(yōu)勢勢：聘請請國內(nèi)外外知名管管理公司司進(jìn)行管管理。工程質(zhì)量量優(yōu)勢：爭取獲獲得“建建筑魯班班獎”、“建筑筑質(zhì)量示示范”工工程。營銷優(yōu)勢勢：有前前瞻性的的發(fā)展眼眼光，有有效深入入的市場場招商支支持。2、市場場劣勢:不利因因素A、逐次次排列不不利因素素，主要要有“投投資風(fēng)險險較大”，（因因競爭激激烈，商商業(yè)經(jīng)營營運(yùn)行不不暢導(dǎo)致致資金呆呆死）；“商鋪鋪獲利性性不明”（各樓樓盤招商商競爭，均分市市場且無無成功商商業(yè)旺盤盤，獲利利無從保保障）；“易購購感”差差（商鋪鋪單價總總價會不不會太高高）；“實(shí)用感感”

31、差（公攤面面積會不不會太大大）；“管理安安全感”（管理理不到位位，商業(yè)業(yè)經(jīng)營短短缺少貨貨等現(xiàn)象象）；B、針對對不利因因素完善手手段：“投資風(fēng)風(fēng)險大”風(fēng)風(fēng)險大小小，市場場暫時無無暴露，因而是是主觀的的產(chǎn)物。但已出出現(xiàn)發(fā)展展商一再再推遲開開業(yè)日期期現(xiàn)象，因而消消除投資資疑慮是是我們招招商所面面臨的首首要問題題。化解解投資風(fēng)風(fēng)險心理理，前期期須制造造旺盤的的印象。針對經(jīng)經(jīng)商較有有經(jīng)驗(yàn)的的買家，以“全全國大范范圍招商商，迎八八方客商商到渝”之承諾諾及將定定期組織織經(jīng)營戶戶赴全國國各市縣縣商品供供需交易易會的誠誠懇商業(yè)業(yè)招商姿姿態(tài)，激激勵買家家打消疑疑慮，以以迅速下下訂?！吧啼伀@獲利性不不明”經(jīng)由由造勢

32、激激勵。對對投資者者，采取取賣帶租租約的商商業(yè)旺鋪鋪；對自自用型經(jīng)經(jīng)營者，以代為為組織貨貨品，爭爭取銀行行支持或或資信擔(dān)擔(dān)保，制制造獲利利保證之之勢?！耙踪徃懈小辈罴?xì)分分市場，提供專專業(yè)銀行行7或120年按按揭，首首期3成，分分12年期付付款，以以減輕付付款壓力力?！皩?shí)用感感”差強(qiáng)調(diào)調(diào)寬松購購物環(huán)境境與消費(fèi)費(fèi)舒適程程度，以以提高成成交額之之商業(yè)經(jīng)經(jīng)營利基基予以說說服?！肮芾戆舶踩小蔽镂飿I(yè)管理理提供IISO990022國際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化商商業(yè)物管管服務(wù)，硬件（閉路電電視與防防盜監(jiān)視視系統(tǒng)等等）提供供貨品安安全保證證。C、綜合合結(jié)論：整合招商商全程：商業(yè)招招商（地地產(chǎn)銷售售應(yīng)制造造旺勢），營銷銷目標(biāo)應(yīng)

33、應(yīng)達(dá)致收收益的最最優(yōu)化?？刂其N售售節(jié)奏：每一次次銷售應(yīng)應(yīng)該準(zhǔn)確確鎖定某某一層面面的買家家，達(dá)致致極大化化，也利利于統(tǒng)籌籌規(guī)劃整整體營銷銷資源。小結(jié)：針對大型型主力店店和商家家，在每每次談判判中都應(yīng)應(yīng)制定詳詳細(xì)的招招商方案案，但前前提是必必須確定定項(xiàng)目的的經(jīng)營主主題和發(fā)發(fā)展方向向。六、商業(yè)業(yè)招商之之經(jīng)營模模式：以商鋪銷銷售租賃賃為主，自營為為輔。依商品類類別統(tǒng)籌籌規(guī)劃（逐層及及分區(qū)）；七、建立立業(yè)主商商會1、業(yè)主主商會：建立業(yè)主主商會，是為項(xiàng)項(xiàng)目以后后將要進(jìn)進(jìn)入的業(yè)業(yè)主們提提供商業(yè)業(yè)與物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)的社社會法人人團(tuán)體。2、組成成：組建單位位由開發(fā)發(fā)商、物物業(yè)管理理公司、業(yè)主代代表構(gòu)成成。3、業(yè)

34、主主商會的的服務(wù)宗宗旨：3.1緊緊密關(guān)注注市場動動向，準(zhǔn)準(zhǔn)確分析析與判斷斷消費(fèi)與與商業(yè)市市場發(fā)展展趨勢，從而為為項(xiàng)目的的總體商商業(yè)經(jīng)營營提供有有力的引引導(dǎo)與幫幫助。3.2為為商鋪業(yè)業(yè)主成員員尋求降降低商品品交易成成本、拓拓展商品品交易范范圍、提提高商品品交易利利潤、促促進(jìn)商品品交易經(jīng)經(jīng)營效率率的良好好作業(yè)方方式。3.3支支持、配配合、監(jiān)監(jiān)督物業(yè)業(yè)管理部部門搞好好商業(yè)環(huán)環(huán)境及商商鋪區(qū)的的管理。3.4維維護(hù)業(yè)主主的合法法權(quán)益。3.5對對公共設(shè)設(shè)施的興興建、更更改、擴(kuò)擴(kuò)充改善善以及商商鋪的裝裝修維修修等與業(yè)業(yè)主利益益有關(guān)的的事宜作作出決議議。3.6開開展各種種有益于于業(yè)主的的各項(xiàng)活活動。4、服務(wù)務(wù)范

35、圍：商業(yè)經(jīng)營營與管理理服務(wù)4.1商商業(yè)服務(wù)務(wù)范圍4.1-1根據(jù)據(jù)市場動動向完善善商業(yè)經(jīng)經(jīng)營規(guī)劃劃以適應(yīng)應(yīng)消費(fèi)形形勢，保保持在市市場上的的競爭優(yōu)優(yōu)勢，使使業(yè)主得得到更好好的銷售售業(yè)績。4.1-2為商商鋪經(jīng)營營者提供供幫助。提供信息息：新產(chǎn)產(chǎn)品信息息、商品品供求信信息，為為業(yè)主起起到經(jīng)營營幫助與與顧問作作用。貨物組織織：依據(jù)據(jù)商鋪經(jīng)經(jīng)營者需需要，代代為采購購（或組組織）貨貨品。4.1-3為商商鋪經(jīng)營營者協(xié)助助取得資資金支持持：協(xié)助業(yè)主主取得流流動資金金、資信信擔(dān)保、信貸抵抵押，取取得資金金幫助。4.1-4增強(qiáng)強(qiáng)商業(yè)影影響力，培育消消費(fèi)市場場熱點(diǎn)：為業(yè)主提提供系統(tǒng)統(tǒng)性的商商業(yè)展示示促銷、宣傳與與推廣

36、活活動等工工作。4.2物物業(yè)管理理服務(wù)范范圍:4.2-1經(jīng)營營環(huán)境：為業(yè)主代代辦工商商執(zhí)照等等一條龍龍服務(wù)，協(xié)調(diào)業(yè)業(yè)主與外外界發(fā)生生的正常常經(jīng)營事事務(wù)，完完善商業(yè)業(yè)物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)，從而而提供一一個良好好的經(jīng)營營環(huán)境。4.2-2常設(shè)設(shè)管理機(jī)機(jī)構(gòu)：由物業(yè)公公司組成成管理服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)展開物物業(yè)及商商業(yè)經(jīng)營營運(yùn)作服服務(wù)。4.2-3售后后服務(wù)：售后服務(wù)務(wù)：送貨貨、退貨貨、維修修等服務(wù)務(wù)物業(yè)管理理：租賃賃、維修修與咨詢詢服務(wù)4.2-4質(zhì)量量監(jiān)督：對貨品質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督督與抽檢檢等。4.2-5商業(yè)業(yè)配套：常設(shè)（或或組成）郵電中中心、電電子商務(wù)務(wù)中心、遠(yuǎn)程運(yùn)運(yùn)輸中心心、貨物物倉儲中中心等，為商鋪鋪經(jīng)營者者提供完完

37、善配套套服務(wù)。4.2-6租賃賃中心:為商鋪業(yè)業(yè)主提供供返租、代租與與包租服服務(wù)。5、業(yè)主主商會成成立的意意義：5.1銷銷售支持持：樹立開發(fā)發(fā)公司良良好的專專業(yè)形象象，增強(qiáng)強(qiáng)購買信信心。系系統(tǒng)而完完善的業(yè)業(yè)主商會會組成，特別是是對商業(yè)業(yè)經(jīng)營前前瞻性的的構(gòu)想，是*公司展展開商業(yè)業(yè)專業(yè)化化管理一一個積極極有益的的探索。同時透透過良好好的專業(yè)業(yè)化商業(yè)業(yè)管理構(gòu)構(gòu)想，體體現(xiàn)出*公司司與眾不不同的經(jīng)經(jīng)營形象象與服務(wù)務(wù)形象。從而打打消商鋪鋪業(yè)主投投資、經(jīng)經(jīng)營與對對售后服服務(wù)的疑疑慮。5.2經(jīng)經(jīng)營支持持：就現(xiàn)今的的消費(fèi)與與商業(yè)市市場而言言，提高高商業(yè)經(jīng)經(jīng)營的競競爭機(jī)制制已是勢勢在必行行，有效效連接商商品廠家家與

38、消費(fèi)費(fèi)者的共共同需要要，培育育項(xiàng)目的的商業(yè)影影響與輻輻射能力力，以達(dá)達(dá)到互利利與共榮榮。5.3商商業(yè)未來來發(fā)展的的形勢需需求：消費(fèi)市場場的不斷斷變化，商業(yè)市市場競爭爭力的增增強(qiáng)與成成熟，導(dǎo)導(dǎo)致未來來商業(yè)經(jīng)經(jīng)營將形形成成為為一個新新的格局局。因而而完善與與成熟商商業(yè)經(jīng)營營管理機(jī)機(jī)制與相相應(yīng)的手手段是關(guān)關(guān)系項(xiàng)目目對生存存與發(fā)展展、也是是關(guān)系各各商鋪業(yè)業(yè)主的經(jīng)經(jīng)營利益益的重要要因素。6、業(yè)主主商會成成立的辦辦法業(yè)主商會會由開發(fā)發(fā)商、物物業(yè)管理理公司與與業(yè)主代代表三方方共同組組成。商商會委員員員在各各商品品品類分類類中經(jīng)由由其分類類商戶代代表選舉舉中產(chǎn)生生。八、招商商具體工工作方案案1、成立立招商委委

39、員會：確定委員員成員組組成2、招商商的宣傳傳資料：*市經(jīng)經(jīng)濟(jì)、商商業(yè)形勢勢與消費(fèi)費(fèi)特征現(xiàn)現(xiàn)狀與發(fā)發(fā)展趨勢勢報(bào)告（文章編編輯）本項(xiàng)目商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的定位位分析報(bào)報(bào)告業(yè)主商會會報(bào)告3、制定定招商銷銷售資料料：本項(xiàng)目的的具體項(xiàng)項(xiàng)目資料料（商鋪鋪面積、逐層分分區(qū)規(guī)劃劃、經(jīng)營營業(yè)種、按揭等等）；售樓書；售樓認(rèn)購購合同書書；開發(fā)公司司簡介。4、制定定各類招招商表格格類：招商商品品與客戶戶分類表表；來訪來電電咨詢登登記表；直接推薦薦客戶登登記表；招商工作作日程表表；商品經(jīng)銷銷、聯(lián)營營與代銷銷意向協(xié)協(xié)議書；客戶（銷銷售）登登記表。5、注冊冊成立“XXXXX商業(yè)業(yè)公司”（業(yè)主主商會對對外經(jīng)營營機(jī)構(gòu)）：對外進(jìn)行行貨

40、源聯(lián)聯(lián)系；建立貨源源客戶檔檔案；為經(jīng)營客客戶提供供儲備貨貨物供求求信息；確立商品品經(jīng)銷、聯(lián)營、代銷相相關(guān)政策策（擬訂訂合同書書）。6、招商商聯(lián)誼會會：對目標(biāo)顧顧客發(fā)出出邀請函函及招商商資料；（1）目目標(biāo)客戶戶分類：廠家商家家；各廠家在在*的分分銷代理理商；經(jīng)商戶；有意向與與本項(xiàng)目目合作經(jīng)經(jīng)營其他他項(xiàng)目（如主題題公園等等）的客客戶。（2）落落實(shí)招商商聯(lián)誼主主辦、協(xié)協(xié)辦與承承辦單位位與場地地；（3）落落實(shí)新聞聞媒介記記者（報(bào)報(bào)紙、電電視臺）；（4）落落實(shí)聯(lián)誼誼禮儀活活動策劃劃。九、外地地招商工工作：1、招商商區(qū)域（依商品品業(yè)種劃劃分）與與地點(diǎn)：主題公園園與海洋洋水族館館主要是是以項(xiàng)目目合作的的方式

41、引引進(jìn)。大型主力力店在美美洲、歐歐洲和國國內(nèi)各發(fā)發(fā)達(dá)城市市招商。高檔、精精品服飾飾等消費(fèi)費(fèi)品主要要在香港港、廣州州、上海海招商。娛樂、餐餐飲等休休閑在華華西區(qū)域域（本地地、成都都）招商商。2、外地地招商工工作方式式：（1）、直接推推介：電話聯(lián)絡(luò)絡(luò)與直接接郵遞：對各地地總商會會電話聯(lián)聯(lián)絡(luò)以及及郵遞項(xiàng)項(xiàng)目資料料，使招招商發(fā)售售信息傳傳達(dá)至潛潛在買家家及經(jīng)商商者，并并爭取致致賀回應(yīng)應(yīng)。招商研討討會：利利用各地地商會之之會員資資料，邀邀請廠家家及各類類商品經(jīng)經(jīng)銷商到到場，聯(lián)聯(lián)合上級級管理單單位和新新聞機(jī)構(gòu)構(gòu)舉辦研研討會，充分宣宣傳本項(xiàng)項(xiàng)目優(yōu)勢勢，爭取取各商家家來渝考考察、參參展。并并發(fā)布“研討會會”新

42、聞聞信息。（2）、公開宣宣傳招商商：廣告宣傳傳：介紹紹*市場場潛力及及項(xiàng)目市市場定位位的優(yōu)勢勢條件，發(fā)售攤攤位與招招商合作作。十、物業(yè)業(yè)管理建建議物業(yè)管理理是品質(zhì)質(zhì)的重要要組成部部分，是是物業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目保值值、升值值的有效效手段。從買家家（消費(fèi)費(fèi)者）市市場來說說，現(xiàn)在在選購物物業(yè)，除除了地理理位置、價格、發(fā)展商商實(shí)力等等，物業(yè)業(yè)管理也也是一個個極其重重要的考考慮因素素。只有有物業(yè)管管理好，樓盤才才有可能能好賣。因此，建建議聘請請國內(nèi)外外知名的的物業(yè)管管理公司司作為本本案項(xiàng)目目的物業(yè)業(yè)管理顧顧問，以以提高本本案項(xiàng)目目的品質(zhì)質(zhì)。第四部分分廣告推推廣策劃劃概念提示示：品牌營銷銷日漸走走上競爭爭平臺一、廣

43、告告總體策策略1、策略略形成背背景分析析各商業(yè)設(shè)設(shè)施招商商手段單單一，不不深入，（僅有有定位歸歸類誘惑惑法）。單一的廣廣告策略略無法樹樹立買家家投資信信心（最最佳描述述女人之之天堂也也績效平平平）。招商活動動停留在在表面（強(qiáng)買），而無無為買家家所做旺旺盤之態(tài)態(tài)勢。促銷手段段單一，僅為返返租回購購，或低低價格策策略。各商家整整體營銷銷水平未未達(dá)至完完善程度度，空口口許諾且且一再失失言。2、策略略分解圍繞對“游玩經(jīng)經(jīng)濟(jì)”、“假日日經(jīng)濟(jì)”、“旅旅游經(jīng)濟(jì)濟(jì)”等主主題，進(jìn)進(jìn)行市場場全面推推廣活動動。廣告目標(biāo)標(biāo)市場策策略：廣廣告活動動運(yùn)用漸漸進(jìn)式策策略。由由于本項(xiàng)項(xiàng)目所在在地屬“高新區(qū)區(qū)二郎科科技新城城的

44、中心心區(qū)”，周邊的的配套環(huán)環(huán)境概念念性較強(qiáng)強(qiáng)，對本本項(xiàng)目的的超前規(guī)規(guī)劃、特特點(diǎn)、文文化個性性、價格格等方面面存在著著觀念、購買行行為、購購買消費(fèi)費(fèi)的差異異，廣告告推出的的的初期期迫切需需要對本本項(xiàng)目的的市場及及相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的美美好前景景，進(jìn)行行大量的的具有引引導(dǎo)性和和說服力力的訴求求和告知知（特別別是軟性性宣傳），通過過感性的的市場美美好前景景描述，引導(dǎo)消消費(fèi)者對對本項(xiàng)目目產(chǎn)生關(guān)關(guān)注興趣趣；本項(xiàng)項(xiàng)目強(qiáng)銷銷時以“娛樂購購物”的的概念進(jìn)進(jìn)行強(qiáng)勢勢推廣。廣告內(nèi)容容更新策策略：根根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目營銷銷推廣的的階段劃劃分，廣廣告內(nèi)容容隨之更更新，每每個階段段的廣告告也應(yīng)根根據(jù)每次次訴求點(diǎn)點(diǎn)的更新新而更新新。準(zhǔn)

45、備備期廣告告內(nèi)容以以市場前前景描述述為主；介入期期的廣告告內(nèi)容以以功能訴訴求為主主，以室室內(nèi)主題題公園和和海洋水水族館推推廣為重重點(diǎn)；推推廣期的的廣告內(nèi)內(nèi)容以各各種促銷銷活動的的推廣為為主。廣告的心心理策略略：本項(xiàng)項(xiàng)目在推推廣時必必須遵循循，逐一一消除消消費(fèi)者對對本項(xiàng)目目的顧慮慮，運(yùn)用用消費(fèi)心心理學(xué)原原理來策策劃廣告告。首先先以“西西部首家家國際情情景主題題購物公公園”的的概念來來引起轟轟動效應(yīng)應(yīng)，引起起消費(fèi)者者的關(guān)注注；然后后將“游游玩經(jīng)濟(jì)濟(jì)”的概概念在招招商中加加以推廣廣，以新新概念塑塑造物業(yè)業(yè)形象，引起受受眾的再再次關(guān)注注；最后后向消費(fèi)費(fèi)者全面面的推廣廣出我們們本項(xiàng)目目“娛樂樂購物”的具

46、體體表現(xiàn)，引起消消費(fèi)者的的好奇心心態(tài)，引引導(dǎo)消費(fèi)費(fèi)者進(jìn)入入本項(xiàng)目目時，用用自己的的親身體體驗(yàn)來感感受本項(xiàng)項(xiàng)目所帶帶來的感感受，帶帶動整體體經(jīng)營業(yè)業(yè)績的提提升。二、廣告告階段策策略1、準(zhǔn)備備期策略略此階段的的廣告策策略為建建立本項(xiàng)項(xiàng)目新穎穎、現(xiàn)代代、大氣氣的視覺覺形象體體系。優(yōu)秀視覺覺形象包包裝，是是本項(xiàng)目目成功推推出的有有力保障障。項(xiàng)目目現(xiàn)場、工地、道路、環(huán)境等等的形象象包裝，將營造造一個良良好的現(xiàn)現(xiàn)場氛圍圍，提升升開發(fā)商商的企業(yè)業(yè)形象；為后期期的全面面介入做做好鋪墊墊。工作流程程：主題項(xiàng)目和和開發(fā)商商形象包包裝側(cè)重點(diǎn)營銷銷中心包包裝、工工地、環(huán)環(huán)境、道道路等現(xiàn)現(xiàn)場包裝裝目的塑造本本項(xiàng)目物物業(yè)

47、形象象工作內(nèi)容容VI設(shè)計(jì)計(jì)、手提提袋、戶戶外廣告告、展板板、報(bào)版版等相關(guān)關(guān)設(shè)計(jì)2、介入入期策略略此階段的的廣告策策略為進(jìn)進(jìn)行大量量的具有有引導(dǎo)性性和說服服力的訴訴求和告告知（特特別是軟軟性宣傳傳），通通過感性性的市場場美好前前景描述述，初步步奠定本本項(xiàng)目在在目標(biāo)市市場的形形象、檔檔次、信信譽(yù)、口口碑。開發(fā)商的的自身實(shí)實(shí)力是本本項(xiàng)目品品質(zhì)的有有力保障障，而對對于一個個市場，一個新新興的市市場從創(chuàng)創(chuàng)建到培培育再到到興隆，開發(fā)商商的自身身實(shí)力對對市場存存活的重重要性顯顯得更為為突出。我們在在廣告活活動中前前期將本本項(xiàng)目形形象以大大手筆、高檔次次的概念念推出，使消費(fèi)費(fèi)者完全全的被本本項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特的經(jīng)經(jīng)營

48、方式式所吸引引，造成成消費(fèi)者者在心理理上的渴渴求。工作流程程：主題概念推推出前期期的市場場預(yù)熱側(cè)重點(diǎn)建立立品牌知知名度目的前期市市場的試試探；聚聚集人氣氣，營造造營銷氛氛圍工作內(nèi)容容創(chuàng)創(chuàng)意及主主題（報(bào)報(bào)版、電電視、網(wǎng)網(wǎng)頁、DDM）；設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布；軟新聞聞、其它它廣告形形式3、推廣廣期策略略此階段的的廣告策策略為以以項(xiàng)目品品牌塑造造，項(xiàng)目目規(guī)劃的的分階段段訴求為為主，進(jìn)進(jìn)行一系系列的廣廣告推廣廣，并配配合促銷銷活動向向外推廣廣；穩(wěn)固固項(xiàng)目的的“娛樂樂購物”形象，同時在在媒體的的發(fā)布上上應(yīng)采取取多種媒媒體相組組合，用用強(qiáng)勢推推廣的手手法來進(jìn)進(jìn)行。工作流程程：主題強(qiáng)勢推推廣側(cè)重點(diǎn)相關(guān)關(guān)主題及及公

49、關(guān)活活動的舉舉辦目的樹立物物業(yè)形象象及品牌牌工作內(nèi)容容配配合進(jìn)行行活動組組織；市市場策略略調(diào)整三、準(zhǔn)備備期媒體體組合大型戶外外看板：設(shè)置于于交通流流量較大大的地帶帶，作為為大區(qū)域域明顯的的引導(dǎo)廣廣告和開開發(fā)商實(shí)實(shí)力的佐佐證；現(xiàn)場看板板：設(shè)置置于施工工現(xiàn)場或或渝西旅旅游商品品交易中中心的建建筑主體體，塑造造現(xiàn)場氣氣勢；宣傳書：有針對對性地對對市場、廠家、經(jīng)銷商商派送、郵寄宣宣傳；報(bào)紙：選選擇晨報(bào)報(bào)、商報(bào)報(bào)、晚報(bào)報(bào)的組合合，利用用軟廣告告的形式式對本項(xiàng)項(xiàng)目的定定位進(jìn)行行闡述；電視：利利用*衛(wèi)視的的覆蓋面面，將市市場的訊訊息發(fā)向向全國；互聯(lián)網(wǎng)：將本項(xiàng)項(xiàng)目的招招商訊息息與各大大門戶網(wǎng)網(wǎng)站及相相關(guān)行業(yè)業(yè)

50、網(wǎng)站相相鏈接，用快捷捷的方式式向外界界發(fā)布訊訊息；招商部：突出市市場的特特性，設(shè)設(shè)置商場場規(guī)劃效效果圖，營造銷銷售氛圍圍，將市市場較直直觀的訊訊息傳遞遞給客戶戶；四、推廣廣期媒體體策略雜志：選選擇經(jīng)濟(jì)濟(jì)類的專專業(yè)雜志志商界界或銷售與與市場刊登本本項(xiàng)目的的招商訊訊息；宣傳書：第二次次有針對對性地對對市場、廠家、經(jīng)銷商商派送、郵寄宣宣傳；報(bào)紙：選選擇晨報(bào)報(bào)利用硬硬廣告強(qiáng)強(qiáng)勢推出出，選擇擇晨報(bào)、商報(bào)、晚報(bào)的的組合，利用軟軟廣告的的形式對對本項(xiàng)目目進(jìn)行闡闡述和銷銷售政策策的告知知；電視：利利用*衛(wèi)視的的覆蓋面面，將市市場的訊訊息發(fā)向向全國。互聯(lián)網(wǎng)：將本項(xiàng)項(xiàng)目的招招商訊息息與各大大門戶網(wǎng)網(wǎng)站及相相關(guān)行業(yè)

51、業(yè)網(wǎng)站相相鏈接，用快捷捷的方式式向外界界發(fā)布訊訊息；五、廣告告創(chuàng)意圍繞“填填補(bǔ)西部部超大型型購物中中心市場場空白”、“填填補(bǔ)西部部娛樂購購物空白白”、“假日經(jīng)經(jīng)濟(jì)”和和各種主主題，進(jìn)進(jìn)行市場場推廣活活動。宣傳的主主要內(nèi)容容：突出本項(xiàng)項(xiàng)目的買買點(diǎn)（市市場空缺缺的填補(bǔ)補(bǔ)、“娛娛樂購物物”的設(shè)設(shè)立）描描繪美好好的市場場前景；強(qiáng)力宣傳傳項(xiàng)目市市場前景景；重點(diǎn)宣傳傳“娛樂樂購物”的概念念；突出開發(fā)發(fā)商的潛潛在實(shí)力力和培育育市場的的決心、舉措；開創(chuàng)相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)論論壇話題題；對促銷活活動進(jìn)行行宣傳。六、公關(guān)關(guān)策略：公關(guān)策略略之一：營造銷銷售旺盤盤氣氛通過對各各省市商商會著名名廠家之之聯(lián)絡(luò)，促使其其回應(yīng)致致賀或

52、組組團(tuán)來渝渝考察，利用此此一事件件展開新新聞攻勢勢（現(xiàn)場場懸掛條條幅、報(bào)報(bào)紙新聞聞報(bào)道、廣告新新聞發(fā)布布）。公關(guān)策略略之二：樹立投投資本項(xiàng)項(xiàng)目之信信心與熱熱潮。通過舉辦辦“西部部首個水水主題室室內(nèi)公園園開園”活動，達(dá)成銷銷售、招招商、經(jīng)經(jīng)銷合作作相互動動，形成成商業(yè)旺旺地?zé)狳c(diǎn)點(diǎn)，促發(fā)發(fā)銷售熱熱潮。公關(guān)策略略之三：營造發(fā)發(fā)展商之之良好誠誠懇專業(yè)業(yè)形象（商業(yè)經(jīng)經(jīng)營較為為成熟的的體制保保證）。有條件件可通過過兼并、合資合合作建立立商業(yè)銷銷售連瑣瑣網(wǎng)絡(luò)。公關(guān)策略略之四：樹立發(fā)發(fā)展商之之良好口口碑。待積累一一定買家家后，舉舉行業(yè)主主聯(lián)誼肯肯談會，就“業(yè)業(yè)主商會會”事宜宜，征詢詢各方意意見，以以誠示人人，

53、以誠誠感人。公關(guān)策略略之五：引導(dǎo)買買家自主主創(chuàng)業(yè)。通過對外外招商工工作之信信息告知知，引導(dǎo)導(dǎo)買家對對所招商商品進(jìn)行行自由選選擇，從從而達(dá)成成其在商商業(yè)經(jīng)營營領(lǐng)域創(chuàng)創(chuàng)業(yè)的愿愿望。七、品牌牌形象規(guī)規(guī)劃與VVIS應(yīng)應(yīng)用系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計(jì)建建議1、商場場品牌形形象規(guī)劃劃建議：A、作為為“西部部首個國國際情景景主題購購物公園園”，結(jié)結(jié)合“娛娛樂、休休閑、購購物”的的經(jīng)營理理念，說說明物業(yè)業(yè)開發(fā)商商立心要要做成優(yōu)優(yōu)質(zhì)品牌牌的決心心；為了了有效說說明經(jīng)營營方向，要求在在標(biāo)識中中清晰透透露出簡簡潔、大大氣、富富有濃厚厚的商業(yè)業(yè)氣息，令人見見后有強(qiáng)強(qiáng)烈的圖圖騰般感感動。B、應(yīng)依依準(zhǔn)國際際化的原原則。全全球經(jīng)濟(jì)濟(jì)一體化化是未來來的發(fā)展展趨勢，因而在在VI設(shè)計(jì)計(jì)系統(tǒng)開開發(fā)時應(yīng)應(yīng)充分考考慮到這這一因素素。C、經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)用的的原則。應(yīng)充分分考慮當(dāng)當(dāng)?shù)赜∷⑺⒓爸谱髯鞯膶?shí)際際狀況，在設(shè)計(jì)計(jì)中給予予規(guī)范化化（如單單色調(diào)的的應(yīng)用規(guī)規(guī)范）。D、商業(yè)業(yè)部分多多樣化的的原則。應(yīng)考慮慮商業(yè)部部分的管管理系統(tǒng)統(tǒng)如業(yè)主主會議標(biāo)標(biāo)語、新新聞發(fā)布布會標(biāo)版版與標(biāo)志志的組合合規(guī)范；商業(yè)各各節(jié)日如如兒童節(jié)節(jié)、婦女女節(jié)、環(huán)環(huán)保日等等氣氛的的營造示