2022年房地產(chǎn)市場運行情況總結(jié)分析

1、第PAGE7頁共NUMPAGES7頁2022年房地產(chǎn)市場運行情況總結(jié)分析_年的房地產(chǎn)市場，以政策為主導(dǎo)。從降準降息到“330新政”，從高層喊話“去庫存”到經(jīng)濟會議“鼓勵開發(fā)商適當降價”，都體現(xiàn)了政府對房地產(chǎn)市場的重視。在這樣的大背景下，_樓市延續(xù)了穩(wěn)定表現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，_年_主城區(qū)共成交新房_萬套，二手房_萬套。受政策影響，_市場整體呈現(xiàn)剛需為主，改善型需求明顯增加的特點。樓市量價關(guān)鍵詞：穩(wěn)定_年，_房地產(chǎn)市場無論從供應(yīng)量，成交量還是房價，均保持了“穩(wěn)”字當頭。首先，_新房成交量連續(xù)三年穩(wěn)定在_萬套以上。根據(jù)_網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，_年_共成交一手商品房_套，同比微漲_%。其中，商品住宅共成交_套

2、，占比_%，非住宅_套，占比_%;成交面積為_萬平方米，同比微降_%。此外，_年_主城區(qū)共成交二手房_套，同比上漲_%。在_月底的“五改二”政策落地后，二手房市場成交量有明顯提升，從_月開始，平均每月成交_套二手房。第二，庫存量降低，去化周期變長?？硕饳C構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截止到_年_月_日，_樓市庫存量為_萬方，而_年_月時，庫存量為_萬方，相比減少約_萬方。但與此同時，去化周期也從_個月上升到_個月，在全國重點城市中仍屬健康范疇。第三，_房價同樣保持穩(wěn)定。克而瑞機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，_年_-_月_商品房成交均價為_元/平米，同時，單月房價隨著開發(fā)商的推盤節(jié)奏發(fā)生波動。其中，3、5、9、10四個月份，房價

3、在傳統(tǒng)的市場營銷節(jié)點均值較低，在市場淡季有所回升。因此，供需市場對_房價起到?jīng)Q定性作用，而政策等因素影響很小。政策關(guān)鍵詞：救市去庫存_年是樓市“政策大年”，年內(nèi)央行共降息_次，降準_次，政府部門出臺了330新政，_也在四季度屢次提到“去庫存”，并“鼓勵開發(fā)商降價”政策的密集程度在近三年達到高峰，而這些政策對_樓市，也有較為直觀的影響。第一，經(jīng)歷_次降息后，_萬商業(yè)房貸每月可以少還_多元。從_年元旦開始，置業(yè)者將享受到這一利好。第二，330新政使改善型置業(yè)成交量上漲。330新政出臺后，二套房首付降至四成，房貸還清后再買房首付款按首套房執(zhí)行。這些都加大了改善型置業(yè)需求。數(shù)據(jù)顯示，_年_主城區(qū)建面_

4、平方米的住宅成交占比約_%，而建面_平方米的住宅成交占比約_%，建面_平方米以上的住宅成交占比約_%。而在_市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的_年_商品房成交項目榜單中，_置地約克郡、龍湖兩-_新宸、-_與城、融創(chuàng)凡爾賽花園和世茂茂悅府等樓盤，均受到改善置業(yè)者的青睞。除了新房政策，二手房營業(yè)稅也迎來重大改革，個人將購買_年以上(含_年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。此項政策落地后，_二手房市場成交量明顯上漲，最終比_年多成交_套，政策影響明顯。第三，渝八條對_房企現(xiàn)金流的改善。_年_月_日，_市政府發(fā)布了進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展_，簡稱“渝八條”。其中，“房企可調(diào)整閑置土地的開工竣工時間”、“未預(yù)售

5、商品住房項目商住比例”、“調(diào)整未預(yù)售商品住房的戶型結(jié)構(gòu)”等內(nèi)容，有效緩解了房企的資金壓力，對開發(fā)商而言意義重大。房企關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)型相比_樓市成交量價的穩(wěn)定，_房企則在穩(wěn)中求變。首先是市場占有率的變化。_房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的_年_房企商品房銷售榜單(均為備案數(shù)據(jù))顯示，龍湖地產(chǎn)以_億元的銷售金額居于榜首，融創(chuàng)以_億元排名第二，隨后依次為協(xié)信、金科、保利、_置地等房企。盡管龍湖重回銷冠，但市場份額逐漸被其他品牌房企“蠶食”。而本土房企如隆鑫、光華等房企市場份額也有不同程度縮減。外來房企中，今年表現(xiàn)較為突出的是魯能地產(chǎn)。截止到_月底，魯能在_的庫存量為_萬方，但保持了較快的去化速度，從拿地到入市僅需要_

6、個月的時間。最終，魯能全年成交備案金額_億元，并耗資_億元再拿下_萬方儲備土地。第二是戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)的變化。_年_有不少品牌房企謀求變革，或擴大產(chǎn)業(yè)鏈條，或調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，較為明顯的是協(xié)信、萬科兩大開發(fā)商。其中，協(xié)信在更名為啟迪協(xié)信科技城集團后，逐漸淡化住宅市場的投入，轉(zhuǎn)型為“商業(yè)+產(chǎn)業(yè)園”的新模式，并依靠商業(yè)地產(chǎn)的銷售金額，成為_年_房企銷售排行榜的第三位；而_萬科則轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，通過試點萬科西九驛“租售結(jié)合”的新模式，拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域。第三，房企數(shù)量的變化，并購案例增多。_年初，北碚天奇地產(chǎn)和_金易地產(chǎn)爆出資金鏈問題；_月份，本土的晉愉地產(chǎn)傳出破產(chǎn)流言，數(shù)月后多個項目開始為購房者清退本金。而恒大

7、則并購了_中渝部分項目和御龍?zhí)旆?，進一步擴大了版圖。土地市場關(guān)鍵詞：掛牌抱團_土地以儲備較充足著稱，但在_年，各項出讓數(shù)據(jù)同比去年縮水明顯。_土地交易中心的數(shù)據(jù)顯示，_年_主城區(qū)共出讓居住、商業(yè)、金融類用地_宗，土地出讓面積為_萬方，同比下跌_%，出讓總金額_億元，同比下跌_%。而_年的_土地市場，也表現(xiàn)出如下特點：一是掛牌率更高。在_宗地塊中，共有_宗地掛牌，僅_宗地溢價成交，占比_%，而_年有_宗地溢價成交，占比_%。二是品牌房企占有率高。從全年出讓土地的數(shù)量和質(zhì)量來看，優(yōu)質(zhì)地塊均被品牌房企收入囊中。其中魯能拿地_宗，成為品牌房企儲備土地最多的一家，龍湖、金科、東原、協(xié)信、融創(chuàng)、碧桂園、萬

8、達、中交均有土地斬獲。而中小房企受到現(xiàn)金流和庫存的雙重壓力，再_力拿地。三是房企拿地更加精打細算。據(jù)統(tǒng)計，今年共有_宗地塊為房企聯(lián)合拿地，其中包括龍湖、_置地，東原、旭輝，協(xié)信、同景，融創(chuàng)、華美等品牌房企。房企的聯(lián)合開發(fā)，可以降低拿地成本，減少開發(fā)周期；同時，房企之間各司其職，發(fā)揮自身特點，對項目質(zhì)量和品牌效應(yīng)均有促進。四是房企對區(qū)域選擇發(fā)生變化。2022年房地產(chǎn)市場運行情況總結(jié)分析（二）房地產(chǎn)行業(yè)一直是帶動國家經(jīng)濟發(fā)展的重要行業(yè)之一，尤其是最近幾年，我國房地產(chǎn)事業(yè)取得了巨大的發(fā)展，不過也產(chǎn)生了很多的泡沫，導(dǎo)致全球金融危機到來之后我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了巨大的危機。為了應(yīng)付這次危機，我們相處

9、了很多的辦法，但是都是治標不治本，所以我們一定要相處一個號的辦法和計劃來。一個好的房地產(chǎn)營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。市場營銷計劃更注重產(chǎn)品與市場的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場營銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執(zhí)行正確的市場營銷計劃。1.房地產(chǎn)營銷計劃的內(nèi)容在房地產(chǎn)市場營銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。2.市場營銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場，產(chǎn)品、競爭、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢、以及計劃

10、必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問題。4.目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標。5.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。6.行動方案：本方案回答將要做什么?誰去做?什么時候做?費用多少?7.預(yù)計盈虧報表：綜述計劃預(yù)計的開支本文8.控制：講述計劃將如何監(jiān)控。一、計劃概要計劃書一開頭便應(yīng)對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在計劃概要之后。二、市場營銷現(xiàn)狀計劃的這個部分負責提供與市場、產(chǎn)品、競爭、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。1.市場情勢應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場的資料，市場的規(guī)模與增長取決于過去幾年的總額，并按市

11、場細分地區(qū)細分來分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。2.產(chǎn)品情勢應(yīng)列出過去幾年來產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價格、差益額和純利潤的資料。3.競爭情勢主要應(yīng)辨明主要的競爭者并就他們的規(guī)模、目標、市場占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。4.宏觀環(huán)境情勢應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來的重要的宏觀環(huán)境趨勢，即人口的、經(jīng)濟的、技術(shù)的、政治法律的、社會文化的趨向。三、機會與問題分析應(yīng)以描述市場營銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢與劣勢和整個營銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問題等。經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機會與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來的因