企業(yè)管理經(jīng)營

1、第一章 物業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理理概述11物業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理的性性質(zhì)和管管理對(duì)象象。物業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理理又稱物業(yè)業(yè)資產(chǎn)管管理，是是指為了了滿足業(yè)業(yè)主的目目標(biāo)，綜綜合利用用物業(yè)管管理(PPropperttyMManaagemmentt)、設(shè)設(shè)施管理理(FaacillitiiesMannageemennt)、房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)管管理(RReallEsstatteAAsseetsMannageemennt)、房地產(chǎn)產(chǎn)組合投投資管理理(ReealEsttateePoortffoliioMManaagemmentt)的技技術(shù)、手手段和模模式，以以收益性性物業(yè)為為對(duì)象，為業(yè)主主提供的的貫穿于于物業(yè)整整個(gè)壽命命周期的的綜合性性管

2、理服服務(wù)。管管理對(duì)象象通常為為收益性性物業(yè)，主要包包括寫字字樓、零售商商業(yè)物業(yè)業(yè)、出租型型別墅或或公寓、工業(yè)物物業(yè)、酒店和休閑娛娛樂設(shè)施施等。2物業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理理的目標(biāo)標(biāo)是從業(yè)業(yè)主的角角度出發(fā)發(fā)，在物物業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命的的全壽命命周期內(nèi)內(nèi)，持續(xù)續(xù)滿足租租戶正常?？臻g使使用需求求，在實(shí)實(shí)現(xiàn)物業(yè)業(yè)各期凈凈收益最最大化的的基礎(chǔ)上上，保持持和提高高物業(yè)的的市場價(jià)價(jià)值以及及未來發(fā)發(fā)展?jié)摿αΑ?管理理型物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)、專專業(yè)型物物業(yè)管理理企業(yè)、綜合型型物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)的區(qū)別別：管理理型：策策劃型公公司，咨咨詢服務(wù)務(wù)公司，動(dòng)腦賺賺錢，具具有策略略物業(yè)能能力的企企業(yè)，在在物業(yè)管管理活動(dòng)動(dòng)中處于于總包的的位置，企業(yè)

3、的的工作重重點(diǎn)在于于物業(yè)管管理工作作的規(guī)劃劃與計(jì)劃劃。專業(yè)業(yè)型：操操作型公公司，動(dòng)動(dòng)手賺錢錢，具有有物業(yè)運(yùn)運(yùn)行過程程中某種種專業(yè)能能力，以以專業(yè)分分包的形形式，在在在其物物業(yè)管理理的某個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)提提供專業(yè)業(yè)管理服服務(wù)。綜綜合型：動(dòng)手+動(dòng)腦賺賺錢，策策劃+操操作公司司，同時(shí)時(shí)具備以以上兩種種能力。4物物業(yè)經(jīng)營營管理的的類別。物業(yè)管管理或設(shè)設(shè)施管理理，房地地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)管理和和房地產(chǎn)產(chǎn)組合投投資管理理。5物業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理理的工作作內(nèi)容。戰(zhàn)略性性工作：確定戰(zhàn)戰(zhàn)略，確確定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，構(gòu)建建信息基基礎(chǔ)，決決策分析析，進(jìn)行行資產(chǎn)組組合。常常規(guī)工作作：現(xiàn)金流流和成本本管理，日常維維修和維維護(hù)，未未來維修修和維護(hù)護(hù)，設(shè)備

4、備設(shè)施管管理，物物業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)管理。6.物業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理的層層次及各各層次之之間的相相互關(guān)系系。物業(yè)業(yè)管理和和設(shè)施管管理定位位在現(xiàn)場場操作層層面的管管理，其其主要作作用是為為租戶提提供及時(shí)時(shí)的服務(wù)務(wù)和保證證物業(yè)的的持續(xù)收收入和現(xiàn)現(xiàn)金流。資產(chǎn)管管理通常常不在現(xiàn)現(xiàn)場，通通過監(jiān)控控物業(yè)的的運(yùn)行績績效，來來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)。資資產(chǎn)管理理通過物物業(yè)管理理的工作作來實(shí)施施自己的的戰(zhàn)略計(jì)計(jì)劃，并并在資產(chǎn)產(chǎn)持有期期間努力力滿足投投資者的的投資回回報(bào)目標(biāo)標(biāo)。房房地產(chǎn)組組合投資資管理公公司則以以投資者者的目標(biāo)標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)/回報(bào)參參數(shù)特征征為基礎(chǔ)礎(chǔ)，來詳詳細(xì)制定定和執(zhí)行行一個(gè)投投資組合合戰(zhàn)略。第二章章房地地

5、產(chǎn)投資資及其區(qū)區(qū)位選擇擇1房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的目的與與內(nèi)容。目的：財(cái)富最最大化。形式：直接投投資和間間接投資資。2房地地產(chǎn)直接接投資的的內(nèi)容。1房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資2房房地產(chǎn)置置業(yè)投資資3房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資的內(nèi)容容1債債券和股股票投資資2信托基基金33購買買住房抵抵押支持持證券44房地地產(chǎn)投資資信托基基金運(yùn)作作方式。購買、開發(fā)、管理和和出售房房地產(chǎn)資資產(chǎn)，使得投投資者可可以把資資金投入入到由專專業(yè)房地地產(chǎn)投資資管理者者經(jīng)營管管理的房房地產(chǎn)投投資組合合，將其收收入現(xiàn)金金流的主主要部分分分配給給作為投投資者的的股東，而本身身僅起到到一個(gè)投投資代理理的作用用。5房地地產(chǎn)投資資的主要要特征及及利弊。特征

6、：(一)位置固固定性或或不可移移動(dòng)性(二)壽壽命周期期長(三三)適應(yīng)應(yīng)性(四四)各異異性(五五)政策策影響性性(六)專業(yè)管管理依賴賴性(七七)相互互影響性性。利：(1)相對(duì)較較高的收收益水平平。(22)能夠夠得到稅稅收方面面的好處處。(33)易于于獲得金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)的支持持。(44)能抵抵消通貨貨膨脹的的影響。(5)提高投投資者的的資信等等級(jí)。弊：(1)流動(dòng)性性差。(2)投投資數(shù)額額巨大(3)投投資回收收期較長長(4)需要專專門的知知識(shí)和經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。6房地地產(chǎn)投資資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和個(gè)別別風(fēng)險(xiǎn)的的區(qū)別。系統(tǒng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)：企業(yè)外外部存在在的企業(yè)業(yè)無法控控制的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，包包括通貨貨膨脹風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、市市場供求求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)

7、風(fēng)險(xiǎn)、變變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、利率率風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、政政治風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、自然然損失風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：企業(yè)內(nèi)內(nèi)部存在在的企業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理不善善帶來的的風(fēng)險(xiǎn)，包括收收益現(xiàn)金金流風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，未來來經(jīng)營費(fèi)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，資本本價(jià)值風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，比比較風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，時(shí)間間風(fēng)險(xiǎn)，持有風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。77狹義義的區(qū)位位與廣義義的區(qū)位位的區(qū)別別房地產(chǎn)產(chǎn)投資中中的區(qū)位位，絕不不能簡單單地將其其理解為為地理位位置，還還應(yīng)重點(diǎn)點(diǎn)考察其其在城市市社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)中的位位置，在在整體市市場供求求關(guān)系中中的位置置，在未來來城市發(fā)展展建設(shè)中的的位置。8.不同同類型房房地產(chǎn)投投資項(xiàng)目目對(duì)區(qū)位位的特殊殊要求。(一)居住物物業(yè)1.市政公公用和公建配配套設(shè)施施完備的的

8、程度。2公公共交通通便捷程程度。33環(huán)境境因素。4居居民人口口與收入入。(二二)寫字字樓物業(yè)業(yè)1與與其他商商業(yè)設(shè)施施接近的程度。22周圍圍土地利利用情況況和環(huán)境境。3易接近近性。(三)零零售商業(yè)業(yè)物業(yè)商商業(yè)輻射射區(qū)域(四)工工業(yè)物業(yè)業(yè)。主要原原材料，交通運(yùn)運(yùn)輸，原材料料供應(yīng)基基地，產(chǎn)品銷銷售市場場，技術(shù)人人才和勞動(dòng)力力供給，水、電等資源供供給的充足程度，控制環(huán)環(huán)境污染染的政策策等。第三章房地產(chǎn)產(chǎn)投資分分析技術(shù)術(shù)1現(xiàn)金金流量與與現(xiàn)金流流量圖。定義：在房地地產(chǎn)投資資分析中中，把某某一項(xiàng)投投資活動(dòng)動(dòng)作為一一個(gè)獨(dú)立立的系統(tǒng)，把把一定時(shí)時(shí)期各時(shí)時(shí)點(diǎn)上實(shí)實(shí)際發(fā)生生的資金金流出或或流入叫叫做現(xiàn)金金流量?，F(xiàn)金

9、流流量圖：把經(jīng)濟(jì)濟(jì)系統(tǒng)的的現(xiàn)金流流量繪入入一個(gè)時(shí)時(shí)間坐標(biāo)標(biāo)圖中，表示各各現(xiàn)金流流入、流流出與相相應(yīng)時(shí)間間的對(duì)應(yīng)應(yīng)關(guān)系。2資資金時(shí)間間價(jià)值與與資金等等值的判判定。資資金時(shí)間間價(jià)值：不同時(shí)時(shí)間發(fā)生生的等額額資金在在價(jià)值上上的差別別稱為資資金的時(shí)時(shí)間價(jià)值值。3設(shè)備備更新的的內(nèi)容與與特點(diǎn)。內(nèi)容：1設(shè)設(shè)備有形形磨損：外力作作用，自然力力，2設(shè)設(shè)備無形形磨損：生產(chǎn)成成本降低低，陳舊、落后。3設(shè)設(shè)備磨損損的補(bǔ)償償，方式式有兩種，即即局部補(bǔ)補(bǔ)償和完全補(bǔ)補(bǔ)償。設(shè)設(shè)備有形形磨損的的局部補(bǔ)補(bǔ)償是修理，設(shè)設(shè)備無形形磨損的的局部補(bǔ)補(bǔ)償是現(xiàn)現(xiàn)代化技技術(shù)改造造。有形形磨損和和無形磨磨損的完完全補(bǔ)償償是更換，即即淘汰舊舊設(shè)備

10、，更換新新設(shè)備。特點(diǎn)：1設(shè)設(shè)備更新新的核心心工作，是確定定設(shè)備的的經(jīng)濟(jì)壽壽命。22設(shè)備備更新分分析只考考慮未來來發(fā)生的的現(xiàn)金流流量。3只只比較設(shè)設(shè)備的費(fèi)費(fèi)用。44設(shè)備備更新分分析以費(fèi)費(fèi)用年值值法為主主。4投資回回收與投投資回報(bào)報(bào)的區(qū)別別。投資回回收是回回收本金金，投資資回報(bào)是是賺取利利潤。55盈利利能力指指標(biāo)的分分類。靜靜態(tài)指標(biāo)標(biāo)：不考考慮資金金時(shí)間價(jià)價(jià)值。動(dòng)動(dòng)態(tài)指標(biāo)標(biāo)：考慮慮時(shí)間價(jià)價(jià)值。6、單利利計(jì)息與與復(fù)利計(jì)計(jì)息的計(jì)計(jì)算方法法；單利利計(jì)息：單利計(jì)計(jì)息時(shí)的的利息計(jì)計(jì)算公式式為：IIn=Pnin個(gè)計(jì)息息周期后后的本利利和為：Fn=P(1+iin)復(fù)利利計(jì)息：In=P(1+i)nn-1n個(gè)計(jì)計(jì)息

11、周期期后的本本利和為為：Fn=P(11+i)n(一)常常用符號(hào)號(hào)P現(xiàn)值；F終值(未來值值)；AA連續(xù)續(xù)出現(xiàn)在在各計(jì)息息周期期期末的等等額支付付金額，簡稱年年值；GG每一一時(shí)間間間隔收入入或支出出的等差差變化值值；S每一一時(shí)間間間隔收入入或支出出的等比比變化值值；n計(jì)息息周期數(shù)數(shù)；i每個(gè)個(gè)計(jì)息周周期的利利率。7.設(shè)備備更新經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析方法。 8.現(xiàn)金流流量圖的的繪制方方法一次支付付現(xiàn)金流流量圖 等額序序列支付付現(xiàn)金流流量圖(1) 等額額序列支支付現(xiàn)金金流量圖圖(2)等差序列列支付現(xiàn)現(xiàn)金流量量圖 等等比序列列支付現(xiàn)現(xiàn)金流量量圖9.資金金等效值值的計(jì)算算公式及及其應(yīng)用用10.房房地產(chǎn)投投資經(jīng)濟(jì)濟(jì)效果

12、的的表現(xiàn)形形式及凈凈態(tài)盈利利指標(biāo)的的計(jì)算方方法。 11.名義利利率與實(shí)實(shí)際利率率的區(qū)別別。名義利利率：它它等于每每期利率率與年內(nèi)內(nèi)復(fù)利次次數(shù)的乘乘積。實(shí)實(shí)際利率率：每年年末終值值比年初初的增長長率。12.房房地產(chǎn)投投資動(dòng)態(tài)態(tài)盈利指指標(biāo)和清清償能力力指標(biāo)的的計(jì)算方方法。13、第第一類有有形磨損損，在外力力作用下下產(chǎn)生的的實(shí)體磨磨損、變變形和損損壞。第第二類有有形磨損損，是指指設(shè)備因因自然力力產(chǎn)生的的磨損。第一類類無形磨磨損，是是指生產(chǎn)產(chǎn)制造工工藝的改改進(jìn)，勞勞動(dòng)生產(chǎn)產(chǎn)率地提提高，設(shè)設(shè)備生產(chǎn)產(chǎn)成本降降低導(dǎo)致致設(shè)備市市場價(jià)格格降低，從而引引發(fā)的原原來購買買的設(shè)備備貶值。第二類類無形磨磨損，是是由于技

13、技術(shù)進(jìn)步步因素的的影響，社會(huì)上上出現(xiàn)了結(jié)結(jié)構(gòu)更先先進(jìn)、技技術(shù)更完完善、生生產(chǎn)效率率更高、運(yùn)行費(fèi)費(fèi)用更低低的新型型設(shè)備，從而使使原有設(shè)設(shè)備在理人員為為中心的的管理信信息系統(tǒng)統(tǒng)(二)建立計(jì)計(jì)算機(jī)使使用制度度(三)對(duì)管理理人員進(jìn)進(jìn)行定期期培訓(xùn)(四)在在應(yīng)用中中發(fā)展1人們重重視交通通路線 物業(yè)價(jià)價(jià)格的實(shí)實(shí)質(zhì)是物物業(yè)的權(quán)權(quán)益價(jià)格格。 房地產(chǎn)產(chǎn)使用代代價(jià)的租租金叫做做服務(wù)價(jià)價(jià)格。22土地使使用權(quán)出出讓成交交價(jià)格的的事：招招標(biāo)成交交價(jià)，拍拍賣成交交價(jià)，掛掛牌成交交3、單位位價(jià)格能能夠反映映物業(yè)價(jià)價(jià)格高低低。4、商品房房銷售中中出現(xiàn)的的表格價(jià)價(jià)是標(biāo)價(jià)價(jià)。5、成本本租金：折舊、管理，維修、投資、房產(chǎn)稅稅。市場場

14、租金：放映房房屋租賃賃市場供供求關(guān)系系的租金金。6、賬面面價(jià)值又又稱折余余價(jià)值 經(jīng)濟(jì)適適用房利利潤控制制在3%。7、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房成本本構(gòu)成包包括7個(gè)個(gè)因素。無故拖欠欠房屋66個(gè)月以以上無效合同同終止屬屬于人為為終止公有住宅宅用房無無正當(dāng)理理由閑置置6個(gè)月月以上租賃合同同到期，續(xù)租的的提前33個(gè)月提提出客戶關(guān)系系管理是是CRMM，以客客戶為中中心固定資本本折舊年年限5年年房地產(chǎn)開開發(fā)投資資企業(yè)所所得稅率率33%區(qū)域購物物中心110萬 市級(jí)33萬，地地區(qū)1-3萬 居住330000-1000000萬面積積營業(yè)額市市級(jí)5億億 地區(qū)區(qū)1-55億 居居住30000-100000萬萬元 鄰鄰里30000

15、萬萬以下人口 市市級(jí)300萬 地地區(qū)100-300萬 居居住1-6萬，鄰里11萬房地產(chǎn)信信托公司司分為權(quán)權(quán)益性、抵押性性、混合合型技術(shù)上顯顯得陳舊舊、落后造成成的。14、磨磨損的補(bǔ)補(bǔ)償方式式有兩種，即即局部補(bǔ)補(bǔ)償和完全補(bǔ)補(bǔ)償。設(shè)設(shè)備有形形磨損的的局部補(bǔ)補(bǔ)償是修理，設(shè)設(shè)備無形形磨損的的局部補(bǔ)補(bǔ)償是現(xiàn)現(xiàn)代化技技術(shù)改造造。有形形磨損和和無形磨磨損的完完全補(bǔ)償償是更換，即即淘汰舊舊設(shè)備，更換新新設(shè)備15、設(shè)設(shè)備更新新的核心心工作，是確定定設(shè)備的的經(jīng)濟(jì)壽壽命。設(shè)設(shè)備的壽壽命包括括自然壽壽命、技術(shù)壽壽命和經(jīng)濟(jì)壽壽命。自自然壽命命也稱物物理壽命命，16房地地產(chǎn)投資資的收益益或總回回報(bào)，包包括投資資回收和和投

16、資回回報(bào)兩部部分。第四章收益性性物業(yè)價(jià)價(jià)值評(píng)估估1物物業(yè)價(jià)格格的特征征。(一)物業(yè)價(jià)價(jià)格受區(qū)區(qū)位的影響很大大。（二二）物業(yè)業(yè)權(quán)益的的價(jià)格。(三)物業(yè)價(jià)價(jià)格既有有交換代代價(jià)的價(jià)價(jià)格，又又有使用用代價(jià)的的租金。(四)形成的時(shí)間較較長。(五)容容易受交易易者的個(gè)個(gè)別因素素的影響。2收收益性物物業(yè)價(jià)格格和價(jià)值值的種類類。1功功用：使使用價(jià)值值和交換換價(jià)值22、投資資價(jià)值和和市場價(jià)價(jià)值3、成交價(jià)價(jià)格、市市場價(jià)格格和理論論價(jià)格44.總價(jià)價(jià)格和單單位價(jià)格格5.實(shí)際際價(jià)格和和名義價(jià)價(jià)格6.現(xiàn)房價(jià)價(jià)格和期期房價(jià)格格7.起價(jià)價(jià)、標(biāo)價(jià)價(jià)、成交交價(jià)和均均價(jià)8.評(píng)估價(jià)價(jià)、保留留價(jià)、起起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和和成交價(jià)價(jià)9.市場場調(diào)

17、節(jié)價(jià)價(jià)、政府府指導(dǎo)價(jià)價(jià)和政府府定價(jià)110.買買賣價(jià)格格、租賃賃價(jià)格111.原原始價(jià)值值、賬面面價(jià)值、市場價(jià)價(jià)值3影響收收益性物物業(yè)價(jià)格格的因素素。人口因因素，居居民收入入因素，物價(jià)因因素，利利率因素素，匯率率，物業(yè)業(yè)稅收，城市規(guī)規(guī)劃，交交通管制制，心理理。4收益性性物業(yè)價(jià)價(jià)值評(píng)估估的基本本方法、內(nèi)容及及步驟。市場法法，成本本法，收收益法。市場法法：市場比比較法、比較法法，是將將估價(jià)對(duì)對(duì)象與在在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)的近近期發(fā)生生過交易易的類似似物業(yè)進(jìn)進(jìn)行比較較，對(duì)這這些類似似物業(yè)的的成交價(jià)價(jià)格做適適當(dāng)?shù)奶幪幚恚砸郧笕」拦纼r(jià)對(duì)象象客觀合合理價(jià)格格或價(jià)值值的方法法。對(duì)象象是具有有交易性性的物業(yè)業(yè)。步驟：搜集

18、交交易實(shí)例例；選取可可比實(shí)例例；對(duì)可比比實(shí)例成成交價(jià)格格進(jìn)行處處理。成成本法：成本法法是先分分別求取取估價(jià)對(duì)對(duì)象在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)的重新新購建價(jià)價(jià)格和折舊，然然后將重重新購建建價(jià)格減減去折舊舊，以求求取估價(jià)價(jià)對(duì)象客客觀合理理價(jià)格或或價(jià)值的的方法。適用于于無收益益很少發(fā)發(fā)生交易易的物業(yè)業(yè)，學(xué)校校、醫(yī)院院，行政政辦公樓樓。步驟驟：搜集有有關(guān)物業(yè)業(yè)開發(fā)建建設(shè)的成成本、稅費(fèi)、利潤等資資料；測(cè)算重新新購建價(jià)價(jià)格；測(cè)算折舊舊；求取積算算價(jià)格。收益法法：用收收益率來來推算今今后價(jià)格格的方法法。適用用于有收收益或有有潛在收收益的物物業(yè)，如如租賃。步驟：搜集并并驗(yàn)證與與估價(jià)對(duì)對(duì)象未來來預(yù)期收收益有關(guān)關(guān)的數(shù)據(jù)據(jù)資料

19、預(yù)測(cè)估估價(jià)對(duì)象象的未來來收益；求取報(bào)酬酬率或資本化化率、收益乘乘數(shù)；計(jì)算出出收益價(jià)價(jià)格。5.物業(yè)業(yè)價(jià)格的的構(gòu)成。有用性性，稀缺缺性，有有效需求求。6.投資資價(jià)值：某個(gè)特特定的投投資者(如某個(gè)個(gè)具體的的購買者者)基于于個(gè)人的的需要或或意愿，對(duì)該物物業(yè)所評(píng)評(píng)估出的的價(jià)值。7.市場場價(jià)值：該物業(yè)業(yè)對(duì)于一一個(gè)典型型的投資者者(市場場上抽象象的一般般投資者者，他代代表了市市場上大大多數(shù)人人的觀點(diǎn)點(diǎn))的價(jià)價(jià)值。8.成交交價(jià)格：交易雙雙方實(shí)際際達(dá)成交交易買者同同意付出出、賣者者同意接接受。9.市場場價(jià)格：從大量量的成交交價(jià)格中中抽象出出的平均均價(jià)格。10.收益法法估價(jià)的的基本公公式及其其應(yīng)用。 111.市場

20、場法和成成本法的的應(yīng)用。第五章章房地地產(chǎn)市場場與市場場分析11房地地產(chǎn)市場場的構(gòu)成成及影響響其轉(zhuǎn)變變的因素素。構(gòu)成：由市場場主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)機(jī)制等因因素構(gòu)成成。影響因因素：金金融業(yè)的的發(fā)展，信息通通信技術(shù)術(shù)水平的的提高，生產(chǎn)和和工作方方式的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，人人文環(huán)境境的變化化，自然然環(huán)境的的變化，政治制制度的變變化。2房地地產(chǎn)市場場結(jié)構(gòu)的的構(gòu)成：總量結(jié)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)、供求結(jié)結(jié)構(gòu)、投資結(jié)結(jié)構(gòu)。3房房地產(chǎn)供供給的主主要指標(biāo)標(biāo)：供給給指標(biāo)，需求指指標(biāo)，市市場交易易指標(biāo)。4房房地產(chǎn)市市場的特特性與功功能：特特征：(一)市市場供給給的特點(diǎn)點(diǎn)，高度的的壟斷性性，競爭不不充分。(二)市場

21、需需求的特特點(diǎn)，開支巨巨大，通常需需要借助助金融信信貸機(jī)構(gòu)構(gòu)來進(jìn)行行融資。(三)市場交交易的特特點(diǎn)，市場交交易通常常需要估價(jià)價(jià)師或物物業(yè)代理理等專業(yè)業(yè)人員提提供服務(wù)務(wù)。(四)市場價(jià)價(jià)格的特特點(diǎn)，地理位位置，社社會(huì)發(fā)展展。功能能：(一一)配置置存量房房地產(chǎn)資資源和利利益(二二)顯示示房地產(chǎn)產(chǎn)市場需需求變化化(三)指導(dǎo)供供給以適適應(yīng)需求求的變化化(四)指導(dǎo)政政府制定定科學(xué)的的土地供給給計(jì)劃(五)引引導(dǎo)需求求適應(yīng)供供給條件件的變化化5房地地產(chǎn)市場場分析的的內(nèi)容。(一)宏觀因因素分析析(二)市場供供求分析析(三)相關(guān)因因素分析析6物物業(yè)管理理規(guī)劃及及制定的的基本原原則。定定義：是是物業(yè)的的投資、使用、

22、收益、出租、出售，是物業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)保保值和增增值的計(jì)計(jì)劃?；驹瓌t則：第一一，物業(yè)業(yè)管理師師必須參參加和主主持；第第二，發(fā)發(fā)揮物業(yè)業(yè)管理人人員的集集體智慧慧，鼓勵(lì)勵(lì)大家參參與；第第三，實(shí)實(shí)際參與與物業(yè)管管理工作作的人員員必須參參與該項(xiàng)項(xiàng)活動(dòng)和和工作計(jì)計(jì)劃的制制定。77物業(yè)業(yè)管理計(jì)計(jì)劃的分分類。年年度計(jì)劃劃，中短短期計(jì)劃劃3-55年，長長期計(jì)劃劃5年以以上。88編制制物業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理理計(jì)劃的的基礎(chǔ)工工作內(nèi)容容。(一)區(qū)域宏宏觀市場場環(huán)境分分析(二二)房地地產(chǎn)市場場分析(三)鄰鄰里分析析(四)物業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀分析析(五)業(yè)主目目標(biāo)9物業(yè)管管理計(jì)劃劃的主要要內(nèi)容：1建筑筑物管理理計(jì)劃22租賃賃計(jì)劃33財(cái)務(wù)務(wù)收

23、支計(jì)計(jì)劃4物業(yè)運(yùn)運(yùn)行績效效評(píng)估及及與業(yè)主主溝通計(jì)計(jì)劃10.物業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理計(jì)劃劃表現(xiàn)方方式。年年度計(jì)劃劃，中短短期計(jì)劃劃3-55年，長長期計(jì)劃劃5年以以上。111.房房地產(chǎn)市市場的供供求規(guī)律律。當(dāng)其他他條件不不變時(shí)，較高的的商品價(jià)價(jià)格會(huì)使使可供銷銷售的商商品數(shù)量量增加，較低的的商品價(jià)價(jià)格會(huì)使使可供銷銷售的商商品數(shù)量量減少。12、房房地產(chǎn)市市場的結(jié)結(jié)構(gòu)：包括總量量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)、供求結(jié)結(jié)構(gòu)和投資結(jié)結(jié)構(gòu)。13、房房地產(chǎn)市市場的細(xì)細(xì)分方式式：(一)按地域域細(xì)分(二)按房地地產(chǎn)用途途細(xì)分(三)按存量量增量細(xì)細(xì)分(四)按按交易形形式細(xì)分分(五五)按目目標(biāo)市場場細(xì)分114、反反映和描描述房地

24、地產(chǎn)市場場狀況的的指標(biāo)：包括供給給指標(biāo)、需求指指標(biāo)和市場交交易指標(biāo)標(biāo)15、房房地產(chǎn)市市場的運(yùn)運(yùn)行環(huán)境境和影響響因素。運(yùn)行環(huán)環(huán)境：社社會(huì)、政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、金金融、法法律制度度、技術(shù)術(shù)、資源源、國際際環(huán)境。影響因因素：社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)因素，包括社社會(huì)因素素，經(jīng)濟(jì)因因素，政策因因素；社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)力量量，包括括金融業(yè)業(yè)的發(fā)展展、信息、通信技技術(shù)水平平的提高高、生產(chǎn)和和工作方方式的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變、人文環(huán)環(huán)境的變變化、自然環(huán)環(huán)境的變變化、政治制制度的變變遷。16、政政府干預(yù)預(yù)房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的原則：1實(shí)實(shí)現(xiàn)房地地產(chǎn)市場場持續(xù)健康康發(fā)展。22使存存量房地地產(chǎn)資源源得到最最有效的的使用。33保證證為各類類生產(chǎn)生生活需要要提供

25、適適當(dāng)?shù)娜胱】湛臻g。44引導(dǎo)導(dǎo)新建項(xiàng)項(xiàng)目的位位置選擇擇。5滿足特特殊群體體的需要。17、政政府干預(yù)預(yù)房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的手段和措措施：11土地地供應(yīng)政政策2金融政政策3住房政政策4城市規(guī)規(guī)劃5地價(jià)政政策6、稅收政政策7租金和和價(jià)格控控制第六六章租租賃管理理1房屋屋租賃的的特征：1房房屋租賃賃不轉(zhuǎn)移移房屋的的所有權(quán)權(quán)2房房屋租賃賃的標(biāo)的的是作為為特定物物的房屋屋3房房屋租賃賃關(guān)系是是一種經(jīng)經(jīng)濟(jì)要式式契約關(guān)關(guān)系4房屋租租賃關(guān)系系不因所所有權(quán)的的轉(zhuǎn)移而而中止55租賃雙雙方都必須是符符合法律規(guī)規(guī)定的責(zé)責(zé)任人2物業(yè)業(yè)租賃的的分類方方式。(一)按房屋屋所有權(quán)權(quán)的性質(zhì)質(zhì)劃分：公有房房屋的租租賃、有房屋屋的租賃賃

26、(二二)按房房屋租賃賃期限約約定模式式的不同同，可分分為定期期租賃、自動(dòng)延延期租賃賃和意愿租租賃。(三)按按物業(yè)租租金的內(nèi)內(nèi)涵劃分分，毛租、凈租和百分比比租金。補(bǔ)充：物業(yè)使使用過程程中所發(fā)發(fā)生的費(fèi)費(fèi)用，主主要由稅稅費(fèi)、物物業(yè)管理理費(fèi)和承承租單元元內(nèi)部的的能源使使用費(fèi)三三部分組組成。33物業(yè)業(yè)租賃管管理模式式的類型型：包租租轉(zhuǎn)租模模式，出出租代理理模式，委托管管理模式式。4租賃管管理的工工作內(nèi)容容：租約簽簽訂前，租賃管管理的主主要工作作內(nèi)容包包括制定定租賃方方案與策策略、租租戶選擇擇、租金金確定和和租約談?wù)勁信c簽簽約管理理。租約約執(zhí)行中中，租賃賃管理的的主要工工作內(nèi)容容是房屋屋空間交交付、收收取

27、租金金、租金金調(diào)整和和租戶關(guān)關(guān)系管理理。租約約期滿時(shí)時(shí)，租賃賃管理工工作則主主要集中中在租金金結(jié)算、租約續(xù)續(xù)期或房房屋空間間收回管管理。租租賃管理理過程中中，貫穿穿著物業(yè)業(yè)市場營營銷工作作。5租賃方方案與策策略主要要涉及的的工作內(nèi)內(nèi)容。1確確定可出出租面積積和租賃賃方式22編制制租賃經(jīng)經(jīng)營預(yù)算算3定定位目標(biāo)標(biāo)市場44確定定租金方方案5明確吸吸引租戶戶的策略略6經(jīng)營營性物業(yè)業(yè)的租金金水平的的確定。租金的的計(jì)算單單位和所所包含的的內(nèi)容、基礎(chǔ)租租金和附附加租金金、租金金的調(diào)整整7房房屋租賃賃合同的的基本條條款：(一)當(dāng)事人人姓名或或者名稱稱及住所所(二)房屋坐坐落、面面積、裝裝修及設(shè)設(shè)施狀況況(三)

28、了解：零零售商業(yè)業(yè)物業(yè)管管理中的的安全管管理。防防火安全全、治安保保衛(wèi)、勞動(dòng)安安全、媒體風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防范范安全第十二章章物業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理的未未來發(fā)展展1房地地產(chǎn)組合合投資管管理的工工作內(nèi)容容及其步步驟(一一)制訂訂投資方針針和政策策 (二二)投資資分析 (三)構(gòu)建投投資組合合 (四四)投資資組合的調(diào)整 (五)投投資組合合績效評(píng)評(píng)估2企業(yè)業(yè)物業(yè)資資產(chǎn)管理理的內(nèi)容容(一)編制企企業(yè)物業(yè)業(yè)資產(chǎn)清清單 (二)設(shè)設(shè)定管理理目標(biāo) (三)控控制成本本 (四四)適時(shí)時(shí)處置資資產(chǎn)并獲獲得收入入 (五五)進(jìn)行行多樣化化的物業(yè)業(yè)投資 (六)結(jié)結(jié)合企業(yè)業(yè)主營業(yè)業(yè)務(wù)選擇擇物業(yè)占占用形式式 (七七)建立立合理的的物業(yè)資資產(chǎn)管理

29、理機(jī)構(gòu) (八)明確物業(yè)業(yè)管理師師的責(zé)任任 (九九)審慎慎選擇物物業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)管理顧顧問3設(shè)施施管理的的內(nèi)容及及其涉及及的主要要問題(1)所所有權(quán)的的費(fèi)用。 (22)生命命周期內(nèi)內(nèi)的花費(fèi)費(fèi)。 (3)服服務(wù)的融融合。 (4)運(yùn)作和和維護(hù)的的設(shè)計(jì) (5)委委托的責(zé)任。 (6)費(fèi)用的的時(shí)效性性。 (7)提提高工作作效率。 (88)生活活質(zhì)量。 (99)設(shè)施施的冗余余和靈活活性。 (100)作為為資產(chǎn)的設(shè)施。 (111)設(shè)施施管理的的商業(yè)職職能。 (122)設(shè)施施管理是是一個(gè)連連續(xù)的系統(tǒng)。 (133)服務(wù)務(wù)。4不良良物業(yè)資資產(chǎn)的表表現(xiàn)形式式及其處處置的目目標(biāo)(11)以應(yīng)應(yīng)收賬款款(包括括應(yīng)收票票據(jù)等)形式表

30、現(xiàn)現(xiàn)的不良良資產(chǎn)。 (22)以存存貨形式式表現(xiàn)的的不良資資產(chǎn)。 (3)以短期期投資、長期投投資形式式存在的的不良資資產(chǎn) (4)以以固定資資產(chǎn)和在建工工程形式式表現(xiàn)的的不良資資產(chǎn)。 (5)以無形形資產(chǎn)形形式表現(xiàn)現(xiàn)的不良良資產(chǎn)。 (66)以開開辦費(fèi)、待攤費(fèi)費(fèi)用表現(xiàn)現(xiàn)的不良良資產(chǎn)。(7)因其他他原因形形成的不不良資產(chǎn)產(chǎn)。目標(biāo)：5不良良物業(yè)資資產(chǎn)管理理內(nèi)容與與處置方方式。1經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期變變化是不不良物業(yè)業(yè)資產(chǎn)形形成的原原始起因因。2房地產(chǎn)產(chǎn)虛假的泡沫繁榮榮是不良良物業(yè)資資產(chǎn)形成成的推動(dòng)動(dòng)器。33銀行行貨幣資資金運(yùn)動(dòng)動(dòng)的中斷是不不良物業(yè)業(yè)資產(chǎn)形形成的根根本原因因。我國處處置不良良物業(yè)資資產(chǎn)的主主要目標(biāo)標(biāo)，

31、是最最大限度度地出售售不良物物業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)，減少少損失。6可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的物物業(yè)管理理具備的的要素。(1)控制空空氣質(zhì)量量，提高高大氣潔潔凈度(2)加加強(qiáng)雨水水、污水水的排放放、處理理和再利利用(33)垃圾圾分類處處理(44)控制制噪聲(5)建建立生態(tài)態(tài)綠化系系統(tǒng)，美美化住區(qū)區(qū)環(huán)境(6)注注重采用用新型建建材飾材材和自然然能源(7)提提高物業(yè)業(yè)管理的的信息化化水平7物業(yè)業(yè)管理信信息系統(tǒng)統(tǒng)構(gòu)成、特征及及作用。專用于于物業(yè)管管理的一一套事務(wù)務(wù)處理軟軟件，主主要的模模塊有：出租管管理、預(yù)算管管理、支出管管理、總會(huì)計(jì)計(jì)、協(xié)作單單位、房屋現(xiàn)現(xiàn)狀勘察察管理、工資與與人事管管理、物業(yè)維維修管理理、書面材材料管理

32、理(1)功能覆覆蓋物業(yè)業(yè)管理的的所有環(huán)環(huán)節(jié)，與與其他軟軟件相配配合實(shí)現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)管管理的辦辦公自動(dòng)動(dòng)化。物業(yè)管理理信息系系統(tǒng)的特特征：(1)功功能覆蓋蓋物業(yè)管管理的所所有環(huán)節(jié)節(jié)，與其其他軟件件相配合合實(shí)現(xiàn)物物業(yè)管理理的辦公公自動(dòng)化化。(22)采用用方便靈活活的輸入入方法。(3)高效的的查詢與輸出手段段(4)與其他他軟件有有良好的的兼容能力力。(55)具有有與外界界交流信信息的網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)。(66)輔助助管理人人員的日日常工作作。8.企業(yè)業(yè)物業(yè)資資產(chǎn)管理理的作用用。一方面面，當(dāng)企企業(yè)的競競爭優(yōu)勢(shì)勢(shì)不再過過分依賴賴市場定定位時(shí)，就會(huì)更更多依靠靠對(duì)企業(yè)業(yè)內(nèi)部特特有的資源和潛在能能力的開發(fā)；另另一方面面，

33、成功功的企業(yè)業(yè)應(yīng)該能能夠通過過管理和和調(diào)控自自身資產(chǎn)產(chǎn)來創(chuàng)造造或獲取取有價(jià)值值的資源源，并使使其他企企業(yè)難以以效仿。9、組合合投資理理論在房房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域的應(yīng)應(yīng)用進(jìn)展展。(1)投投資者確確定投資資目標(biāo)和和準(zhǔn)則，投資的的計(jì)劃和和措施。(2)檢檢驗(yàn)可供供選擇的的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目是是否符合合基本的的市場周周期規(guī)律律和其他他隱含準(zhǔn)準(zhǔn)則。(3)用用基本的的財(cái)務(wù)可可行性分分析模型型來分析析每一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目。(4)要要進(jìn)行合合約的初初步談判判，商定定所選資資產(chǎn)的購置條條件。(5)詳詳細(xì)可行行性研究究(6)選選擇合理理的融資資與稅收結(jié)結(jié)構(gòu)，以以便做出出更好的的資金安安排。(7)將將預(yù)測(cè)數(shù)數(shù)據(jù)用于于分析投投資的折

34、折現(xiàn)后現(xiàn)現(xiàn)金流，進(jìn)而評(píng)評(píng)估房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的收益益率、風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)投資資組合的的影響。(8)進(jìn)進(jìn)行談判判，安排排物業(yè)的的交接事事宜。(9)根根據(jù)在房房地產(chǎn)景景氣循環(huán)環(huán)基礎(chǔ)上上得到的的折現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)金流的的預(yù)測(cè)結(jié)結(jié)果，制制定投資資戰(zhàn)略(10)在合適適的市場場時(shí)點(diǎn)做做出處置置物業(yè)的的決策，同時(shí)安安排下一一步的投投資事宜宜10.信信息技術(shù)術(shù)在物業(yè)業(yè)管理領(lǐng)領(lǐng)域的應(yīng)應(yīng)用現(xiàn)狀狀與發(fā)展展前景。實(shí)行計(jì)計(jì)算機(jī)管管理應(yīng)當(dāng)當(dāng)遵循下列列步驟：(一)建建立以管管7寫寫字樓物物業(yè)經(jīng)營營管理績績效評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)體體系的構(gòu)構(gòu)成(一一)服務(wù)務(wù)滿意度度(二)物業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)(三)物業(yè)品品牌化8、寫字字樓的特特點(diǎn)。1所所處區(qū)位位好，規(guī)模大大2多多

35、為現(xiàn)代代化的高層層建筑33功能能齊全、配套設(shè)設(shè)施完善善4多多由專業(yè)業(yè)物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)管理55保持持產(chǎn)權(quán)的的完整性性是寫字字樓物業(yè)業(yè)保值增增值9、寫字字樓的租租約制定定。業(yè)主主會(huì)事先先要準(zhǔn)備備好一個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租租賃合同同，在這這個(gè)基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)行行談判，形成一一份單獨(dú)獨(dú)得租約約。(一一)租賃賃合約中中的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)條款(二)折折讓優(yōu)惠惠和租戶戶權(quán)利的的授予10、寫寫字樓管管理的策策略。(一)分階段段提供物物業(yè)管理理服務(wù)，清楚界界定服務(wù)務(wù)范圍(二)確確保提供供“合同服服務(wù)”，適時(shí)時(shí)提供“超值服服務(wù)”(三)合理保保證非收收益部分分的使用用需要11.寫寫字樓安安全。(一)工程安安全(二二)消防防安全(三)治治安安全

36、全。12寫字字樓交通通流線的的管理，可遵循循三個(gè)原原則：(1)分分流原則則 (22)層次次原則 (3)簡捷原原則。13寫字字樓風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理。(一)寫字樓樓物業(yè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)識(shí)別(二二)寫字字樓物業(yè)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的的應(yīng)對(duì)第第十一章章零售售商業(yè)物物業(yè)經(jīng)營營管理1零售售商業(yè)物物業(yè)經(jīng)營營管理的的主要工工作內(nèi)容容1招招商及承承租戶組組合2零售技技術(shù)3物業(yè)維維護(hù)4營銷保險(xiǎn)及及風(fēng)險(xiǎn)管管理6財(cái)務(wù)管管理2策略略與運(yùn)行行管理與與現(xiàn)場管管理的工工作內(nèi)容容1策策略與運(yùn)運(yùn)行管理理是零售售商業(yè)物物業(yè)經(jīng)營營管理的的核心內(nèi)內(nèi)容，這這項(xiàng)工作作最早可以以在該物物業(yè)尚處處于可行行性研究究時(shí)就開開始進(jìn)行行，并在在物業(yè)的的生命周周期內(nèi)一一直持續(xù)續(xù)，

37、包括括市場需需求分析析、選址址分析、經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)和租租戶的選選擇及更更替、租租金和租租約的確確定及調(diào)調(diào)整等。2現(xiàn)場場管理則則是在物物業(yè)建成成投入運(yùn)運(yùn)營之后后，對(duì)物物業(yè)的清清潔衛(wèi)生生、安全保保衛(wèi)和公共空空間的維維護(hù)，以以及為租租戶提供供日常的管管理和服服務(wù)?，F(xiàn)現(xiàn)場管理理是對(duì)物物業(yè)“硬件”的管理。3零零售商業(yè)業(yè)物業(yè)運(yùn)運(yùn)作相關(guān)關(guān)理論的的具體應(yīng)應(yīng)用 11中心地地理論，大商場場一定要要設(shè)在城城市衷心心2同類類零售店店聚集理理論，同同類商品品要放到到一起來來賣3需需求的外外部效應(yīng)應(yīng)理論，大商場場和小商商場要聯(lián)聯(lián)合布局局。應(yīng)用用：1租戶組組合應(yīng)實(shí)實(shí)現(xiàn)多樣樣化2引入主主力店以以帶來大大量客流流3空空間安排排實(shí)現(xiàn)

38、相相互促進(jìn)進(jìn)效應(yīng)44租賃賃方案和和租賃策策略制定定1確確定可出出租面積積和租賃賃方式22編制制租賃經(jīng)經(jīng)營預(yù)算算3定定位目標(biāo)標(biāo)市場44確定定租金方方案5明確吸吸引租戶戶的策略略5零零售商業(yè)業(yè)物業(yè)租租戶選擇擇時(shí)應(yīng)考考慮的因因素1聲聲譽(yù)2財(cái)財(cái)務(wù)能力力3租戶戶組合與與位置分分布4租租戶需要要的服務(wù)務(wù)6基基礎(chǔ)租金金的確定定?；A(chǔ)租租金又稱稱最低租租金，常常以每月月每平方方米為基基礎(chǔ)計(jì)算算?；A(chǔ)礎(chǔ)租金是是業(yè)主獲獲取的、與租戶戶經(jīng)營業(yè)業(yè)績(營營業(yè)額)不相關(guān)關(guān)的一個(gè)個(gè)最低收收入。77百分分比租金金的測(cè)算算方法 3411頁 8凈凈租形式式出租的的三種類類別1)租戶僅僅按比例例分?jǐn)偱c與物業(yè)有有關(guān)的稅稅項(xiàng)；(2)租

39、租戶要按按比例分分?jǐn)偱c物物業(yè)有關(guān)關(guān)的稅項(xiàng)項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)；(33)所有有的經(jīng)營營費(fèi)用包包括與物物業(yè)有關(guān)關(guān)的稅項(xiàng)項(xiàng)、保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)、公共設(shè)設(shè)施設(shè)備備使用費(fèi)費(fèi)、物業(yè)維維護(hù)維修修費(fèi)用、公用面面積維護(hù)護(hù)費(fèi)、物業(yè)管管理費(fèi)等等都由租租戶直接接支付，而業(yè)主主一般只只負(fù)責(zé)建建筑物結(jié)結(jié)構(gòu)部分分的維修修費(fèi)用。9零零售商業(yè)業(yè)物業(yè)租租約內(nèi)容容1關(guān)關(guān)于每一一獨(dú)立承承租單元元的用途途。2限制經(jīng)營營內(nèi)容相相似的租戶。33限制制租戶在在一定地地域范圍圍內(nèi)重復(fù)復(fù)設(shè)店。4營營業(yè)時(shí)間間。5公用面面積的維維護(hù)。66廣告告、標(biāo)志和圖形。77折讓讓優(yōu)惠。8其他條條款。110零零售商業(yè)業(yè)物業(yè)現(xiàn)現(xiàn)場管理理的目標(biāo)標(biāo)。現(xiàn)場管管理的目目標(biāo)是為為租戶的的經(jīng)營

40、活活動(dòng)提供供安全、有序和和舒適的的場所，為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)租戶的的經(jīng)營目目標(biāo)和整整個(gè)物業(yè)業(yè)的收益益目標(biāo)而而服務(wù)。11零售商商業(yè)物業(yè)業(yè)管理中中的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)類型11管理理模式風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)2產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)權(quán)相分離風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)3管管理范圍圍不確定定風(fēng)險(xiǎn)44墊款款風(fēng)險(xiǎn)55突發(fā)發(fā)事件風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)12租金金確定與與調(diào)整的的特點(diǎn)。(一)基礎(chǔ)租租金(二二)百分分比租金金(三)代收代代繳費(fèi)用用和凈租租約(四四)租金金的調(diào)整整由于零零售商業(yè)業(yè)物業(yè)的的租約期期限很長長(對(duì)于于主要租租戶來說說，通常常是200300年；次次要租戶戶的租期期也達(dá)到到3110年)，對(duì)對(duì)于主要要租戶一一般每55年調(diào)整整一次，次要租租戶可每每年調(diào)整整一次。13、零零售商業(yè)業(yè)物業(yè)

41、管管理中現(xiàn)現(xiàn)場管理理的工作作內(nèi)容。(1)樹立品品牌形象象，參與與市場競競爭。(2)與與開發(fā)商商建立密密切聯(lián)系系，考慮慮長線戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟盟。(33)必要要的經(jīng)濟(jì)濟(jì)回報(bào)。租賃用用途(四四)租賃賃期限(五)租租金及支支付方式式(六)房屋的的修繕責(zé)責(zé)任(七七)轉(zhuǎn)租租的約定定(八)變更和和解除合合同的條條件(九九)租賃賃雙方的的權(quán)利與與義務(wù)88實(shí)施施客戶關(guān)關(guān)系管理理的目的的：改善客客戶關(guān)系系，降低低運(yùn)營成成本，提提高企業(yè)業(yè)銷售收收入，客客戶滿意意度和員員工生產(chǎn)產(chǎn)能力。9實(shí)施施客戶關(guān)關(guān)系管理理的內(nèi)容容：1建立詳細(xì)細(xì)的租戶戶檔案2租賃期期內(nèi)的服服務(wù)3租金繳繳交的管管理4數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)與分分析5個(gè)性化化服務(wù)10.租

42、租戶選擇擇的主要要準(zhǔn)則。1.潛潛在租戶戶所經(jīng)營營業(yè)務(wù)的的類型及及其聲譽(yù)譽(yù)、2財(cái)務(wù)穩(wěn)穩(wěn)定性和和長期盈盈利的能能力、33所需的的面積大大小及空空間組合合、4其需需要提供供的特殊殊物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)的內(nèi)容容。11.房房屋租賃賃行政管管理的內(nèi)內(nèi)容：(一)房屋租租賃登記記備案的的一般程程序(二二)房屋屋租賃的條件(三三)房屋屋租賃中中的違法法行為及及處罰12租賃賃管理中中的市場場營銷工工作。目目的是為為了吸引引潛在的的租戶，以獲取取一個(gè)理理想的出出租率。市場營營銷人員員通常從從四個(gè)方方面來宣宣傳其所所推廣的的物業(yè)：(1)價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)。(2)物物業(yè)本身身的素質(zhì)質(zhì)。(33)良好好的聲譽(yù)譽(yù)。(44)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)用。第

43、七章成本管管理1物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的成成本的構(gòu)構(gòu)成。11、營業(yè)業(yè)成本（直接人人工費(fèi)、直接材材料費(fèi)和和間接費(fèi)費(fèi)用）2期間間費(fèi)用或或經(jīng)營管管理費(fèi)用用（管理理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用）22物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)收取取物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)費(fèi)的方方式。3物物業(yè)管理理服務(wù)成成本估算算的主要要內(nèi)容：人工費(fèi)費(fèi)、辦公公費(fèi)、物物業(yè)共用用部位與與共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備的日常常運(yùn)行和和維護(hù)費(fèi)費(fèi)、保安安費(fèi)、清清潔衛(wèi)生生費(fèi)、綠綠化養(yǎng)護(hù)護(hù)費(fèi)、物物業(yè)管理理企業(yè)固固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊費(fèi)費(fèi)、保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)以及及經(jīng)業(yè)主主同意的的其他費(fèi)費(fèi)用。44成本本預(yù)算編編制的方方法：(一)固固定預(yù)算算(二)彈性預(yù)預(yù)算(三三)零基基預(yù)算(四)滾滾動(dòng)預(yù)算算和概率預(yù)預(yù)算5零基預(yù)預(yù)算的基基

44、本要求求：以零為為基礎(chǔ)的的預(yù)算，一切從從實(shí)際需需要與可可能出發(fā)發(fā)，逐項(xiàng)項(xiàng)審議預(yù)預(yù)算期內(nèi)內(nèi)各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用的內(nèi)內(nèi)容及開開支標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是否合合理，在在綜合平平衡的基基礎(chǔ)上編編制成本本預(yù)算。6滾滾動(dòng)預(yù)算算與概率率預(yù)算的的計(jì)算方方法。滾滾動(dòng)預(yù)算算，將上上期未完完成的成成本移動(dòng)動(dòng)到下期期去實(shí)施施的而預(yù)預(yù)算。概概率預(yù)算算：用變變動(dòng)的概概率推算算出的預(yù)預(yù)算。77物業(yè)業(yè)管理成成本控制制的內(nèi)容容、分類類與原則則。內(nèi)容容：一是是對(duì)目標(biāo)標(biāo)成本本本身的控控制；二二是對(duì)目目標(biāo)成本本完成的的控制和和過程的的監(jiān)督；三是在在過程控控制的基基礎(chǔ)上，著眼于于未來，為今后成本本的降低指指明方向向。分類類：1. 按成成本控制制的時(shí)間間不同，可

45、分為為事先控控制、事事中控制制和事后后控制。2按按控制的的機(jī)制分分類前饋饋性、防防護(hù)、反反饋性控控制。33按成本本信息反反饋的程程度不同同，可以以分為成成本開環(huán)環(huán)控制和和成本閉閉環(huán)控制制。4按按控制的的系統(tǒng)不不同，可可以分為為簡單控控制和分分級(jí)控制制。5按按控制的的要求不不同，可可以分為為絕對(duì)成成本控制制和相對(duì)對(duì)成本控控制。按按控制的的對(duì)象不不同，可可以分為為材料成成本控制制、工資資控制和和管理費(fèi)費(fèi)用控制制等。原原則：11全面面控制原原則2講求經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益原則33責(zé)權(quán)權(quán)利相結(jié)結(jié)合原則則4例外外管理原原則（重重要性，特殊性性，一貫貫性）88成本本日常管管理的工工作內(nèi)容容。(一)利用物物業(yè)管理理周

46、期理理論進(jìn)行行成本控控制(二二)嚴(yán)格格實(shí)施預(yù)預(yù)算的憑憑證控制制(三)建立健健全費(fèi)用用開支與與報(bào)銷審審批制度度9、物業(yè)業(yè)管理成成本估算算方法。 人工工費(fèi)：（基本工工資、社社會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)、按按規(guī)定提提取的福福利費(fèi)、福利費(fèi)費(fèi)包括以以下三項(xiàng)項(xiàng)：(11)福利利基金。按工資資總額的的14%計(jì)算。(2)工會(huì)基基金。按按工資總總額的22%計(jì)算算。(33)教育育經(jīng)費(fèi)。按工資資總額的的1.55%計(jì)算算。加班班費(fèi)、服服裝費(fèi)、工服洗洗滌費(fèi))辦公費(fèi)費(fèi)估算（交通費(fèi)費(fèi)、通信費(fèi)費(fèi)、低值易易耗、書報(bào)費(fèi)費(fèi)、宣傳傳廣告和市市場推廣廣費(fèi)、法律費(fèi)費(fèi)用、節(jié)日裝裝飾費(fèi)、辦公用用房租金金）共用用部位與與共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備的日常常運(yùn)行和和維護(hù)費(fèi)費(fèi)

47、估算（維修保保養(yǎng)費(fèi)、裝修費(fèi)費(fèi)、能源費(fèi)費(fèi)、康樂設(shè)設(shè)施費(fèi)、雜項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用）保安費(fèi)費(fèi)估算（保安系系統(tǒng)費(fèi)、保安人人員人身身保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)、保安安用房和和保安人人員住房房租金）清潔衛(wèi)衛(wèi)生費(fèi)估估算（清清潔工具具購置費(fèi)費(fèi)、勞保用用品費(fèi)、清潔機(jī)機(jī)械材料料費(fèi)、化化糞池清清理費(fèi)、垃圾外外運(yùn)費(fèi)、其他費(fèi)費(fèi)用、水水池清潔潔費(fèi)）綠化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)費(fèi)估估算（綠綠化工具具費(fèi)、勞保用用品、綠化用用水費(fèi)、農(nóng)藥化化肥費(fèi)、雜草清清運(yùn)費(fèi)、園林景景觀再造造費(fèi)）固定資資產(chǎn)折舊舊費(fèi)估算算、保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)估算算（物業(yè)業(yè)共用部部位、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備及公眾責(zé)責(zé)任保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)用開開支，不不包括員員工醫(yī)療療險(xiǎn)和失失業(yè)險(xiǎn)）、專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金（工工資津貼貼等費(fèi)用用、設(shè)備備、零部部件

48、和材材料購置置費(fèi)、機(jī)機(jī)械使用用費(fèi)、水水、電、氣費(fèi)、管理費(fèi)費(fèi)）10、成成本預(yù)算算的基本本要求。1成成本預(yù)算算必須同同其他預(yù)預(yù)算相協(xié)協(xié)調(diào)2成本預(yù)預(yù)算要以以各項(xiàng)定定額為基基礎(chǔ)3成本預(yù)預(yù)算應(yīng)有有相應(yīng)的的技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)措施施保證44成本本預(yù)算要要全面權(quán)權(quán)衡，提提高資金金使用效效益5成本預(yù)預(yù)算既要要符合實(shí)實(shí)際，又又要適當(dāng)當(dāng)留有余余地11.成成本運(yùn)算算編制程程序。(1)收集和和整理有有關(guān)資料料。(22)對(duì)預(yù)預(yù)算期成成本指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)測(cè)。(33)根據(jù)據(jù)企業(yè)(部門)特點(diǎn)編編制成本本預(yù)算。成本日常常管理工工作的內(nèi)內(nèi)容。 12.成本控控制的程序。1確確定控制制標(biāo)準(zhǔn)22執(zhí)行行控制標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)3分析相相關(guān)差異異4糾糾正成本本偏差

49、55進(jìn)行行考核獎(jiǎng)獎(jiǎng)罰第八章合同與與風(fēng)險(xiǎn)管管理1物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng)中涉涉及的合合同的主主要類型型。(1)物業(yè)建建設(shè)單位位在開發(fā)發(fā)過程中中所訂立立的合同同。(22)前期期物業(yè)服服務(wù)合同同與物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同。(3)業(yè)業(yè)主所簽簽訂的與與物業(yè)管管理活動(dòng)動(dòng)有關(guān)的的合同。(44)物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)與專專營公司司訂立的的有關(guān)物物業(yè)管理理活動(dòng)的的專項(xiàng)服服務(wù)合同同。2前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同和和物業(yè)服服務(wù)合同同的內(nèi)容容與區(qū)別別。內(nèi)容容：前期期物業(yè)服服務(wù)合同同由建設(shè)設(shè)單位和和物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)簽訂、具有過過渡性、是要式式合同。區(qū)別：合同主主體：前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同，甲甲方：新新建住宅宅的開發(fā)發(fā)商、乙乙方：甲甲方選聘聘的物業(yè)

50、業(yè)管理企企業(yè)；物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同，甲方：業(yè)主委委員會(huì)(代表所所有業(yè)主主) 乙乙方：物物業(yè)管理理企業(yè)。簽訂時(shí)時(shí)間，甲甲方出售售住宅前前；一般般應(yīng)在業(yè)業(yè)主委員員會(huì)成立立后三個(gè)個(gè)月內(nèi)，最遲不不應(yīng)遲于于六個(gè)月月。合同同有效期期限，合合同有效效期限自自簽訂之之日起，到業(yè)主主委員會(huì)會(huì)成立后后與其選選聘的物物業(yè)管理理企業(yè)簽簽訂物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同時(shí)止止；合同同有效期期限由雙雙方協(xié)議議商定。3物業(yè)業(yè)管理工工作中經(jīng)經(jīng)常涉及及的商業(yè)業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)險(xiǎn)種：財(cái)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)，雇主主責(zé)任保保險(xiǎn)，公公眾責(zé)任任保險(xiǎn)，4物業(yè)業(yè)保險(xiǎn)的目目的。分分散意外外損失、利于善善后工作作。5、物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同的主主要內(nèi)容容。1物物業(yè)基本本情況22委托托服務(wù)

51、事事項(xiàng)3雙方的的權(quán)利義義務(wù)4物業(yè)服服務(wù)要求求和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)5物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)用和和維修費(fèi)費(fèi)用6專項(xiàng)維維修基金金的管理理和使用用7物物業(yè)管理理用房88物業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理9委托服服務(wù)期限限10違約責(zé)責(zé)任6.物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同的簽簽訂要點(diǎn)點(diǎn)(一)“宜細(xì)不不宜粗”的原則則(二)不應(yīng)有有無償無無限期的的承諾(三)實(shí)實(shí)事求是是留有余余地(四四)明確確界定違違約責(zé)任任與處理理方式7.投保保決策過過程。1詳詳細(xì)調(diào)查查2確確定所需需的保險(xiǎn)險(xiǎn)3保保險(xiǎn)金額額和保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)的確確定4選擇保保險(xiǎn)公司司5分分析保單單條款8.風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：負(fù)面面性，不不確定性性，可測(cè)測(cè)性。9.風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理。風(fēng)險(xiǎn)的的識(shí)別、評(píng)估、控制（回避、自擔(dān)或或保留、預(yù)防與與一

52、直、轉(zhuǎn)移）、調(diào)整整第九章財(cái)務(wù)管管理與績績效評(píng)價(jià)價(jià)1企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)管管理的對(duì)對(duì)象：企企業(yè)財(cái)務(wù)務(wù)活動(dòng)和和各種財(cái)財(cái)務(wù)關(guān)系系。2、企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)管管理的目目標(biāo)：總體目目標(biāo)和具具體目標(biāo)標(biāo)兩個(gè)方方面。財(cái)財(cái)務(wù)管理理總體目目標(biāo)包括括，1利潤最最大化22資本本利潤率率最大化化或每股股利潤最最大化33企業(yè)業(yè)價(jià)值最最大化或或股東財(cái)財(cái)富最大大化。財(cái)財(cái)務(wù)管理理具體目目標(biāo)包括括1籌籌資管理理目標(biāo)22投資資管理目目標(biāo)3利潤分分配管理理目標(biāo)3.企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)管管理基本本內(nèi)容。(一)籌資決決策(二二)投資資決策(三)利利潤分配配決策22企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)告的編編制與分分析。財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)告可分分為年度度、半年度度、季度和月度財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)告。企業(yè)的的財(cái)務(wù)

53、報(bào)報(bào)告包括括會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表和文字報(bào)報(bào)告兩部部分。(一)會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表表部分：1主主表(1)資資產(chǎn)負(fù)債債表。資資產(chǎn)負(fù)債債表揭示示的財(cái)務(wù)務(wù)信息主主要有三三個(gè)方面面：1)企業(yè)擁擁有并可可利用的的經(jīng)濟(jì)資資源2)揭示了了企業(yè)負(fù)負(fù)債的水水平與構(gòu)構(gòu)成3)表明了了企業(yè)所所有者權(quán)權(quán)益的多多少、構(gòu)構(gòu)成狀況況4)有有助于揭揭示企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)狀狀況的變變動(dòng)信息息。(2)利利潤表。通過對(duì)對(duì)利潤表表的分析析，可以以了解以以下內(nèi)容容：1)一定時(shí)時(shí)期企業(yè)業(yè)的盈虧虧狀況。2)企企業(yè)盈虧虧的原因因及構(gòu)成成。3)有助于于評(píng)估企企業(yè)的獲獲利能力力。(3)現(xiàn)現(xiàn)金流量量表。11)企業(yè)業(yè)現(xiàn)金的的來源和和去向22)企業(yè)業(yè)現(xiàn)金流流量的構(gòu)構(gòu)成3)企業(yè)凈凈現(xiàn)金流流量的多多少 (4)成成本表。2附附表(11)資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債表表附表(2)利利潤表附附表(二)文文字報(bào)告告部分包包括會(huì)計(jì)計(jì)報(bào)表附附注和財(cái)財(cái)務(wù)情況況說明書書兩部分分。3物業(yè)業(yè)管理績績效考核核的內(nèi)容容：對(duì)物業(yè)業(yè)投資、使用、收益、出租、出售的的業(yè)績做做