企業(yè)管理北方大廈項目建議書

1、企業(yè)管理北方大廈工程建議書中國長春北方大廈項同建議書深圳同政地產(chǎn)顧問2、空間構(gòu)成:在箜間的組合上，著重營造共享完熬，寫字間不豆腐塊分割，必須創(chuàng)造一種 人性化辦公空間。例如，大寫字間依照功能分區(qū)，也考慮錯層。公共局部，也梯 等候大廳藝術(shù)性擺飾品的陳列。3,寫字間外見：給人感覺不但是個建筑物，而且是一件藝術(shù)品。例如：屋頂考慮藝術(shù)型雕塑 收口，屋櫓和建筑腰線象五線譜線，窗子為藝術(shù)型不規(guī)那么造型，窗間堵斷斷續(xù)續(xù) 鑲貼一些藝術(shù)品、藝術(shù)彖人物等等。重筑材料引用玻璃磚，山墻頂部可能會募刻 一些著名曲口的開頭曲。如貝多芬命運交響曲開頭曲?？傊覀?yōu)楫a(chǎn)品籌劃出一種離品佳，高檔次的藝術(shù)殿堂。印、銷售推廣方式4-

2、1,輔售推廣前舉各編售部的等京銷售部的籌建更有益于工程的運作。銷售部的籌延可以更好發(fā)揮員工個人特長。銷售現(xiàn)場的準(zhǔn)備可以提嵩物業(yè)本身的形象，突出高科技下的寫字樓的質(zhì)素。增強投密購買者的信心。模擬現(xiàn)場辦公，增強銷售氣菰。成立企業(yè)服務(wù)公司，為未來業(yè)主的經(jīng)提供可持鎮(zhèn)服務(wù)的空間。在工程上市之前，以企業(yè)眼務(wù)公司為工程的形象代表，在市場上建立服務(wù)品牌，增強工程對市場的親和力，同時，取得 市場的注意。對工程最終提供的個體產(chǎn)品進行支持。由此來落實“營業(yè)推廣策略”。媒體組合運用在工程上市前，先以媒體廣告的手段，建立工程市場中的概念。結(jié)合媒體如報紙（長春日報等人 雜志（商界等人 電視等傳播途徑。尋找物業(yè)形象代言人商

3、界知名人處4-2,形象推廣計劃名人面對面（換住，已故商界名人頭像力聘請物業(yè)形象代言人，以其作為主線貫穿推廣全過程；做一個大型的模型，梭示樓盤形象；針對公司決策人進行目標(biāo)市場的嵩品住定??；配套設(shè)施及服務(wù)的高品位、高檔次、表達(dá)關(guān)爰；該支傳統(tǒng)的銷傳員講解模式，利用模特向客戶模擬辦公場景。S4-3,營業(yè)推廣計劃針對百標(biāo)家群，定向推廣。所謂營業(yè)推廣，即是指將工程直接推廣到目標(biāo)市場之中進行，這樣，就能更接近目標(biāo)市場，更能有效的說服目標(biāo)市場完成銷售工作。根據(jù)工程初步目標(biāo)市場走住，7人、9人、11人、17人等創(chuàng)業(yè)型公 司以及30人以上的中型公司將是本工程主要銷售對象。鑒于此，建議 成立直銷專彖推廣小組，以服務(wù)

4、到彖的方式將銷售推廣到市場最笛沿, 以談判專彖的姿忐直接同公司行政管理層進行面對面交流，可以針對此 此類購買群設(shè)計特定的交易方式。本策略以企業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)實施。4-4.營業(yè)推廣計劃由推廣客戶挑選合迨的寫字樓，并與企業(yè)服務(wù)公司簽訂股份制合 合作協(xié)議；將即定價格提升30%o由推廣家交納房款15%的總額，由企業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)15%的看期，因此可建立合作基礎(chǔ)；以簽約后的實體的名義，和銀行簽訂按揭協(xié)議，實現(xiàn)套現(xiàn)70%。月供款由所成立的股份實體支付，即用未來的經(jīng)營利潤沖抵；甲、乙雙方合作期為三年，期間有如下規(guī)定：(I)正常經(jīng)營期內(nèi)，乙方退出，15%不退；C2J連續(xù)半年虧演，由甲、乙雙方按股份支付月供款；(3

5、)虧損超過半年，乙方無條件退出，15%不退；C4J實體所產(chǎn)生利潤，按股份分配;(5)合作期滿，甲方無條件退出，15%退還;(6)十年后，房產(chǎn)自動為乙方所有；(1)乙方退出后，甲方可找新的乙方合作，房產(chǎn)證不用更換。4-5,互動式營銷推廣計劃以小型辦公單核的銷售帶旺人完，選而帶動大開間辦公樓的銷售 售，形成一個完整的循環(huán)條統(tǒng)。將大廈的7-9樓共3層，定位為“創(chuàng)業(yè)板將大廈的10-13接共4層，定住為“開展板、將大廈的14-15樓共2層，定住為“第事處之家”；將大廈的16-17樓共2層，定住為“績 優(yōu)版、各單體戶型按定住設(shè)計，例如：對“創(chuàng)業(yè)版”，工程不以面積來確 靈，以7人、9人等公司的規(guī)模來確定，注

6、意所確定面積的使用 功能,制止面積浪費。4-6. 口斗傳播依照我司以往的經(jīng)驗，“口碑傳銷”式的推廣手段比其他的推廣手段來說是一種事半功偌的做法。所謂“口碑精銷”，就是指通過我們有效的工作，建立一個農(nóng)戶對本工程 以及銷售服務(wù)感到非常滿意的“口碑”，并爭取讓客戶帶著“口碑”去說服 新老客戶、親朋好友來完成對本工程的購買，爭取讓家戶成為我們的業(yè)務(wù)員 員、代言人。操作方法：以減免物業(yè)管理費等讓利措施來對客戶進行利益驅(qū)動。對售樓員遂行激勵，鼓勵其和家戶加強藤條，特別是加強銷售完 成后的持續(xù)服務(wù)O建立業(yè)主通訊制度，制作“光大廈”項百匯報刊物，以定期 向已購房業(yè)主通報施工進度、活動安排、最新動杰、裝修、傳銷

7、 獎勵、商業(yè)信息等訊息，以聯(lián)絡(luò)業(yè)主感情，取得“口碑”效果。4-7.營銷賣地*工程品牌的塑選與提升新定?。褐黝}式寫字樓北方國際藝術(shù)大廈（取其思想精髓，未必緣用此命名）工程素質(zhì)建筑質(zhì)量、配套設(shè)施等方面具有鼠好的素質(zhì)，并具有較多的唯一 性因素。取其前好意旨，非一定緣用此定住。目前的工作是尋找更符合市場的定住O藝術(shù)形體大廈，建筑外觀具有浪漫，典雅、高貴氣質(zhì)；藝術(shù)性的配套設(shè)施；首棟長春以藝術(shù)命名的大廈；條列公關(guān)活動傳播主題：偏重于形象，表達(dá)品傳感。廣告口號：大丈夫當(dāng)如是也?。▽儍?yōu)版） 看明日此時，是竟誰家天下?。▽?chuàng)業(yè)版J 開展才是硬道理！（對開展板）等。服務(wù)個性化管理物業(yè)管理提前展示，采用會員制管理

8、，對外可營業(yè)；售樓展示藝術(shù)性的售樓大廳，顯示離品住、嵩內(nèi)涵、嵩尚、尊貴、氣派;打破傳統(tǒng)的銷售接待方式，模擬辦公場景。價格策略：緣用低開高走的價格策略，利用開盤、封頂?shù)葍x式或 人為的分期銷售抬升價格。注：不同的推廣方式將在貴方與我方合作的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同的產(chǎn)品定 住另索附上。五、建立編售可達(dá)成的保障體系1.奧立量化的目標(biāo)裝戶枯親根據(jù)項的市場主題定住、產(chǎn)品定位，在工程推廣之前就應(yīng)該建立構(gòu)想的客戶 檔案，接待銷售過程中的農(nóng)戶檔案盡量細(xì)化，此點，在銷售組織和控制和管理上 我們會進行嚴(yán)格的把握。2、宣傳廣告形象宣傳先行，進行開展商形象包裝和項釘形象包裝，通過工程的主題定住樹 N產(chǎn)品的個體化形象。在廣告宣

9、傳的基調(diào)把握上，南期采取純理性訴求，后期采取感性的訴求方式。3、交易方式針對創(chuàng)業(yè)板塊，推出“創(chuàng)業(yè)基金計劃”付款方式。4、銷售推廣組織生產(chǎn)咨料和生活咨料的賣法不同，客戶層次不同，其關(guān)注點亦不同，因而，在 售樓人員的選拔上，除了對商業(yè)物業(yè)的銷售很熟悉之外，應(yīng)該有很廣闊的商業(yè)知識，對商業(yè)運作程序很熟悉，有很多可溝通的話題。二零零二年六月二十8 Q一，項q概況i-i.工程地塊簡介1、地理核置工程住于長春市寬城區(qū)南側(cè)，與城市干道勝利大街緊紫相噎呼、晝齒相依， 快速直達(dá)火車站、機場，與全國聯(lián)為一體。工程周邊交通網(wǎng)絡(luò)縱橫，龐大的公交系統(tǒng)，通達(dá)順暢，覆蓋全市。該區(qū)域為長春的CBD地區(qū)，是長春市未來的的政治文化

10、體閑中心，內(nèi)設(shè)酒 政府、市政協(xié)、勝利公園等。可奉行禮儀慶典、國際性商務(wù)會議、大型工業(yè)梭覽 等文化經(jīng)濟活動。行政機構(gòu)的一體化，為各種商務(wù)活動提供高效率的行政管理； 工程正處于這個中心內(nèi)。工程周邊擁有豐富的經(jīng)濟、文化信息儲菽和先選的設(shè)施，是長春文故收藏中心 和區(qū)域圖書稔網(wǎng)絡(luò)中心。工程距南邊的商業(yè)中心區(qū) 人民廣場商業(yè)區(qū)僅5分鐘車程，以及站前地下 商城，將火車站、人民廣場的商業(yè)氤圍接引于此，形成龐大的購物、娛樂、休閑 空間O2、地塊狀況整個地塊呈三角形，地勢平坦，東南兩邊臨路，西北臨其他商務(wù)寫字樓。3、工程經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)工程規(guī)劃許可證所提供的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，如下：項百總占地面積0.32公頃；綠化率為38%

11、；總建筑面積為24203平方米；建 筑高度103.8米；對外可售面積約為1100。平方米；地下停車住為30個，機動停 車住約為30個。1-2.工程地塊優(yōu)劣勢分析地塊本身的優(yōu)劣分析優(yōu)勢:A、可充分借用未來市政規(guī)劃以及長春CBD的形成而帶來的商業(yè)辦公氣 菰。B、所處住置極其方便，交通便利，且屬于長春未來的政治經(jīng)濟中心。C、周邊商務(wù)配套完善。一如A、北面臨主干道較近，有一定的噪音污染。B、有長春銀座在前，消化了一定市場。C、周邊無景觀。D、暫時配套不齊全，且還未形成集中辦公菰囹。E、周邊道路、環(huán)境狀況較差。2、由工程地塊因素決定的開發(fā)方向顯而易見，這是“寫字樓”工程的貴金地塊，具備寫字樓工程的必要條

12、件。二、工程依托的市場分析2-1.長春市寫字樓總體概況及同標(biāo)市場長春市寫字接近市場近年來一直較淡靜，由于經(jīng)濟增長期大量盲目開發(fā)，宏觀 經(jīng)濟不景氣，導(dǎo)致寫字樓市場存量大、全置率高，市場一直處于低逑狀太，因而 發(fā)陵商對寫字樓開發(fā)持謹(jǐn)慎忠度，加上政府對寫字樓開發(fā)的嚴(yán)格控制，使一段時 間內(nèi)長春市寫字樓的開發(fā)量較小，市場供應(yīng)量無多大變化，租售也未出現(xiàn)熱點。近段時間受宏觀經(jīng)濟的影響，寫字樓市場開始回暖。隨著國企改革、抓大 放小的裂變效應(yīng),長春經(jīng)濟向高科技、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和私有經(jīng)濟的快速增長，部 分先富者由于投濟意識和經(jīng)濟承受能力的不新增強，對經(jīng)濟、心理上可承受范囹 內(nèi)的寫字樓物業(yè)投咨需求在逐步增長，這批伴隨

13、著經(jīng)濟復(fù)蘇開展起來的中小企業(yè) 逐步成為長春寫字樓消費的新生力量。另一方面，中國在加入 WTO后，一大批外濟企業(yè)、陣國公司、辦事處將人 駐國內(nèi)，作為立志成為經(jīng)濟強市的長春必將成為投咨熱點，高檔寫字樓租售市場 將會看好。尤其長春中心區(qū)作為中央商務(wù)區(qū),市場將會出現(xiàn)熱點，但是具有不同 功能的寫字樓的命運也可能不一樣，帶有綜合布線和寬頻上網(wǎng)等嵩科技功能、有 特色的中高檔寫字樓會受到租戶和投咨者的青睞。長春市現(xiàn)有寫字樓較典型的有光明大廈、時代大廈、21世紀(jì)國際商務(wù)總部、 長春銀座等。這些寫字樓以間盤為主，新開發(fā)的較少。這些樓盤銷售情況總體來 說比擬平穩(wěn)，比之前一段時間要好，平穩(wěn)中有所上升，有趨好的傾向。2

14、-2.片區(qū)與字樓市場狀況本工程所左的住置為長春市的中心區(qū)，中心區(qū)優(yōu)于長春市的中心核置，其整 體建設(shè)正處于飛速開展階段。中心區(qū)的基本定住是長春的CBD （中央商務(wù)區(qū)人 中央商務(wù)區(qū)將是長春金融、證券、貿(mào)易商業(yè)、信息、板游等商務(wù)辦公的中心，為 熟國公司的商務(wù)活動提供便捷、高效的工作環(huán)境，為區(qū)內(nèi)各類人員的活動提供舒 適優(yōu)美的空間環(huán)境。有跡象顯示，目前該區(qū)的寫字樓正處于不斷升值中。2-3.整個市場對工程的支撐點1、寫字樓物業(yè)作為一種生產(chǎn)咨料而不是生活咨料，因而與住宅物業(yè)相比，靖 費者對物業(yè)的關(guān)注點以及關(guān)注點的強度不同，一般而言，寫字樓物業(yè)，靖希者關(guān) 注點次序依次為：地段,非單純從地理意義上劃分的地域概念

15、，而主要是指物業(yè)周邊 的商務(wù)氣氛和辦公氤圍,并具有鼠好的交通條件；物業(yè)形象，其物業(yè)形象應(yīng)具有較強的識別作用，人對其“能見度” 嵩，能彰顯大廈的氣勢和形象，對企業(yè)是無形的資產(chǎn)；物業(yè)的內(nèi)部功能先進，滿足現(xiàn)代化辦公條件；區(qū)域?qū)淼拈_展?jié)摿挖呄颉?、緣于市場大環(huán)境的工程支撐：A、如前所敘，寫字樓物業(yè)在2000年初開始，受總體經(jīng)濟大環(huán)境趨好和中 國加入世貿(mào)的利好所趨，辦公物業(yè)呈現(xiàn)租售相對較好的局面；B、98年以前的長春辦公物業(yè)多向大型企業(yè)或機構(gòu)或行，市場面相當(dāng)狹窄， 新生代中小型公司對優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的需求遠(yuǎn)未得到滿足，這是一個龐大的市場， 有潛力可挖。3、源4工程本身的攵攆點所在：區(qū)住條件極佳；中心區(qū)的

16、開發(fā)建設(shè)已見雛形，利本工程推出時期，中心區(qū)的建設(shè)業(yè)已完畢，為工程提供有利的行政配套和商務(wù)配套設(shè)施；長春高檔寫字樓為緊缺產(chǎn)品，而本工程為吉林省最高檔寫字樓，與市場的切入點較好；本工程目前的外在硬環(huán)境較佳，勝利大街邊線物業(yè)，“能見度” 高，形象展示能力強；綜觀中心區(qū)目前的開發(fā)現(xiàn)狀，住宅物業(yè)的開發(fā)規(guī)模較大，相對而言，商用物業(yè)的開發(fā)目前不成完候，但近期即將推出的作 為寫字樓功能的物業(yè)較多，集中在工程周邊，對工程而言, 一方面，市場的競爭力較激烈，另一方面，周邊寫字樓的相繼 推出，該區(qū)域的辦公環(huán)境會更佳，吸引更多的公司購買。本工程要成為片區(qū)內(nèi)的“高檔寫字樓”必須在擁有優(yōu)前物業(yè)質(zhì)素的前提下，以工程定住和籌

17、劃差異化取勝市場。三、產(chǎn)品建議藝術(shù)：用形象來反映現(xiàn)實但比現(xiàn)實有典型性的社會意短形態(tài)，包括文學(xué)、繪、 雕塑、建筑、音樂、舞踣、戲劇,電影、曲藝等。指畬有創(chuàng)透性的方式,方法。形狀獨特而美呢。3-E產(chǎn)品定佳1、產(chǎn)品命名：北方國際藝術(shù)大廈（物業(yè)不一定取這個名字，只是概念，對 一些客戶群體的圈定、指引人2、 主要目標(biāo)客戶：報社、畫院、時裝設(shè)計、模特、影視中心、裝典、律師、地產(chǎn)等與藝術(shù)有關(guān)的經(jīng)紀(jì)公司等等。3-2.費純定佳，我們對產(chǎn)品有心下建議：.多功能服務(wù)用房，功能有會議、展示、演講等等。.辦公人。：甭廣場，塑造一個藝術(shù)感較強的景觀，如各種音樂器具組合在 一姐的抽象雕塑，或者世界上一住著名藝術(shù)彖塑身像。.車庫出入口：頂蓋造型浪漫、抽象，是否是一本巨大的翻開的書，以后， 做仔細(xì)研究。.中央大廳：建議中間不設(shè)板，大空間。里面可以雕塑各種藝術(shù)彖頭像、名 言，