大一上土概第7章項目經營

1、房地產工房地產工程項目的建設過程從業(yè)主的角度就是房地的開發(fā)過程；房地、物業(yè)管理和項目改造于房地產項目的經營，是項目建設的后續(xù)過程地上空空地上空空地房地7.1位置的固定性7.1位置的固定性、地區(qū)性和個別長期使用增值性房地產價值受環(huán)境的影7.1易限7.1易限容積率指建筑總面積與土地面積之比覆蓋率指建筑物所占面積與土地面積之比為滿足社會公共利益的需要可以對任何房地產實強制征用或收由于房地產不時局變化的影響，不可隱藏，逃避不了未來政7.1出國家以土地所有者將7.1出國家以土地所有者將土地使用權在一定年限內與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權讓金的行為形式：協(xié)議、招標、拍賣居住用地70工業(yè)用

2、地50體育用地50我地使用出讓的最高年商業(yè)用地407.1轉土地使用者將土地使用權再轉移的7.1轉土地使用者將土地使用權再轉移的行為、互易、贈與出土地使用者作為出租人將土地使用權隨地上建筑賃給承租人使用，由承租人向出租人支的行為抵土地使用者（抵押人）將其土地使用權（抵押權人）抵押以，待抵押人償還的金及利息后，土地使用權再回歸抵押人7.1特一級市場國的土7.1特一級市場國的土地使用權出讓市二級市場開發(fā)經營商與使用者的交易市三級市場使用者之間的交易市只是土地使用權的流轉，不發(fā)生土地的轉移，始終屬于國家。所以土地是一種“準商品”，其地場只能是準市。7.1性國家是唯一的土地使用權出讓者，所以土地的供應7

3、.1性國家是唯一的土地使用權出讓者，所以土地的供應的。此外，由于土地位置的固定性、不代性其本身帶性質由于關人民的基本生存條件，所以世界各都會對房地產市場進行干預，計劃和引由于房地產不，各城市的市場是相對獨立的不可能像其它商品那甚至全球市7.1供應系7.1供應系政市主交易系支條支持系重保約束系7.1房7.1房地產價格是房地產經濟價值的貨幣表示；而房地評估價格：運用某種評估方法得出的價7.1總價格：一宗房地產的整體價格土地面7.1總價格：一宗房地產的整體價格土地面建筑面積理論依據者原意支付的房地產價格取決于他這宗房地產中得到的效用房地產的效用在于它能者帶來經濟收益，所以以者從房地產中獲得的收益來反

4、映房地產的效用進而估計它的價格者每年可以從中得者房地產的貨幣），他每年得到的純（利息）Vr(r是利率或稱還原利率)相同，那么這幣額就是這宗房地產的價格可見：所謂房地產價格，就是將未來源源不斷獲取的純益還原為一定數額的現值，這一做法又稱為地租資本化房地產無限期使用，每年相同的純收益a和還原利率 Vr房地產使用年房地產無限期使用，每年相同的純收益a和還原利率 Vr房地產使用年限為n，每年相同的純收益a和還原利率V a11(1r)r使用年限為n，每年的收益為ai ，利率為，ana2V 求總收益A求純收益a AC求總收益A求純收益a AC確定還原利率相關的，收益率=無風險利率險補償適用范圍：有收益或潛

5、在收益的房地產PDF 文件使用 ctory Pro 試用版本創(chuàng)建 低中高V=購置土地費用+ 建造建筑費用+正常利1.征地3.勘察設計費及前期工程5.小區(qū)內基礎設施建2.拆遷補償4.施工、安裝7.利8.利潤（16）9.四源費自來水、污水、供熱、煤氣購置待開購置待開發(fā)土地費用+開發(fā)土地所需投入+正常利計算公式:舊有房地產重新建造價值-重新建造價值是假定房地產在估價日期重新建造的成本建筑物的折法（每年的折舊額相同C代表重建價值，S代表殘值，N代表耐建筑物的折法（每年的折舊額相同C代表重建價值，S代表殘值，N代表耐用年限，則第t的折舊額為 (C SRtN n(C S使用了n年的折舊總額tNC nR C

6、 n(C S) C1(1 S) n 房地產的現值為tN式中：S/C代表殘值率； S為殘值，等于拆除后舊料價扣去拆除費建筑物的折PDF 文件使用 ctory Pro磚混一等建筑物的折PDF 文件使用 ctory Pro磚混一等 磚混二等 磚木一等 磚木二等 磚木三等 簡易結生產用受腐用非生產用用固定的折舊率d乘以扣除累計用固定的折舊率d乘以扣除累計折舊額后房地產的現值R1 R2 (CCd)d C(1dRt C(1d)t1d第1年的折舊額第2年的折舊額第t年的折舊額n年后房地產的現nnV CC(1d t經過N年(耐用年限)的折舊，房地產的現值剛好等殘值，得C(1d)NS d 1N S/建筑物的折根

7、據建筑物的建成建筑物的折根據建筑物的建成年代，確定成由估親臨現場，直接觀察待估價房地產由物理功能的及經濟的減所造成的減價額PDF 文件使用 ctory Pro 試用版本創(chuàng)建 特別適用于特別適用于獨立或峽小市場上無法利用市場比較法進估價的房地產；對于既無收益、又很少情況的校、公園等公共建筑、公益設施的估價也很適用理論依作為理性者，只愿意理論依作為理性者，只愿意接受比得到的效用為價格；而作為出售者只愿接受比費用（成本）高的價格市場價格是雙方多能接受的價格如果需要評估的這宗房地產與市場上已成交的房地產有類似的效用和成本，根據“替代原理者不會接比市場價格為高的價格成交；而出售者也不會接受比市價格為低的

8、價格成交最終的結果是:類似的房地產具有相近的價格PDF 文件使用 ctory Pro 試用版本創(chuàng)建 進行修正，包括：交易日期修正、交易情況修正、區(qū)修正、個修正等綜合分析各宗經過修正后的交易價格，提出估價。有單平均法例等多種方法平均法、以某個實例為主適當考慮其它7.119世紀60年代的英國，一位名維婭Hill）為自己的出租物業(yè)制定了一套7.119世紀60年代的英國，一位名維婭Hill）為自己的出租物業(yè)制定了一套理辦法，這套辦法和規(guī)范被看成是最早的“物業(yè)管理”1908年，芝加哥摩天大樓管理組織的“芝加哥建筑物管組織anization）”召開第一性世界上第一個專業(yè)的物業(yè)管理組織誕生司第一商品房管理的專業(yè)市物業(yè)管理公司成立，標志著我國在物業(yè)理上已邁出了第一步7.17.3清掃保潔的實7.17.3清掃保潔的實施與管治安管車輛的停放與管綠化管物業(yè)的驗收與樓宇入伙手續(xù)的辦裝修規(guī)定與管房屋的維修養(yǎng)護管住宅區(qū)公共服建筑設備的維修養(yǎng)護管7.17.37.