溫江溫泉大道三段268號地塊是可行性研究報告課件

1、溫江區(qū)溫泉大道三段地塊可行性研究報告新聯(lián)康（中國）20110630成都溫江項目存在的疑問問題1：城市的快速發(fā)展是否帶給我們產(chǎn)業(yè)價值新一輪超越的機會？問題2：是否要實現(xiàn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變？問題3：我們區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r怎么樣？問題4：我們打造什么樣的房地產(chǎn)產(chǎn)品來推動區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展？報告框架城市簡介地塊評估市場分析客源情況問題 ：這是怎么樣的一個城市？成都，四川省省會，位于中國西南，地處成都平原腹心地帶?？偯娣e1.24萬平方公里，其中中心城區(qū)面積283.86平方公里。成都平原海拔高度540米左右，屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，四季分明，夏無酷暑，冬無嚴寒，年平均氣溫16.7，年平均降雨量945.6毫米，年

2、無霜期337天以上。成都城區(qū)綠化覆蓋率為39.12%，全市森林覆蓋率達36.15%。成都市轄9區(qū)4市6縣，戶籍人口約1200萬。成都是國務(wù)院確定的中國西南地區(qū)的科技中心、金融中心、商貿(mào)中心，交通樞紐和通訊樞紐。城市簡介成都概況 成都作為西部重鎮(zhèn)，城市經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市化進程快速。城市固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資房產(chǎn)投資比例成都4255.41278.330%重慶6934.81620.2623%昆明2160.88440.6820%南寧1483.02 317.521%貴陽1019.31 310.6830%2010年成都周邊城市投資情況2008、2009年成都房產(chǎn)投資所占固定資產(chǎn)投資比例出現(xiàn)一定的下滑。但隨

3、著2010年成都經(jīng)濟的勃發(fā)，房產(chǎn)投資總額1278.3億元達到了一個新的高峰，同比增幅達到30%；就2010年周邊城市投資情況，成都房地產(chǎn)投資比例最高，且房地產(chǎn)投資額緊次重慶。成都房地產(chǎn)市場整體發(fā)展水平發(fā)達，并維持著較快的發(fā)展速度。城市簡介投資情況都市區(qū)以內(nèi)為一體化的城市地區(qū)，由七個衛(wèi)星城與中心城共同構(gòu)成的高度城市化和現(xiàn)代化的城市群，是形成成都現(xiàn)代化都市的主體。一主：以城市中心區(qū)為核心地位，構(gòu)建南北、東西兩條十字交叉軸線，集中布置城市公共設(shè)施，形成新的城市中心區(qū)。兩次：位于主城區(qū)南、北兩個發(fā)展方向的華陽、雙流、新都青白江組團作為城市的主要發(fā)展區(qū)域，構(gòu)建華陽和新都兩個綜合性次中心區(qū)。多核：其他組團

4、（如溫江、龍泉、郫縣等）都是重要的城市功能增長核，起到不同職能的分中心作用。作為“多核”重要組成的溫江，成為成都不可或缺的重要組團。溫江城市簡介城市規(guī)劃宗地溫江區(qū)繞城高速三環(huán)路二環(huán)路一環(huán)路距成都市區(qū)15公里溫江歸為成都市管轄后城市聯(lián)動性更強。距成都市中心城區(qū)15公里，距雙流國際機場18公里。城市簡介溫江溫江區(qū)位于成都平原腹心，屬于成都市主城區(qū)。東臨成都市青羊區(qū)，南毗雙流縣，西接崇州市，北靠郫縣、都江堰市。溫江河流均屬岷江水系。境內(nèi)四條大河-金馬河、楊柳河、江安河、清水河自西北向東南呈扇狀分布，其走向與縣境地勢一致，由西北流向東南，占地面積9.67平方公里，為全區(qū)總面積的3.5%。全區(qū)水資源總量

5、6.239億立方米，其中，地表水4.534億立方米；地下水1.705億立方米，可開采量1.42億立方米。擁有如此有優(yōu)良的生態(tài)資源；溫江一直是已養(yǎng)老；養(yǎng)生著稱的。溫江區(qū)憑其較優(yōu)的生態(tài)環(huán)境，吸引外地客戶來此置業(yè)。城市簡介溫江概況近年來溫江區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速，人口規(guī)模持續(xù)增長。城市簡介溫江GDP與人口八大片區(qū)錯位發(fā)展，打造溫江“新引擎” ，這八個城市綜合體在產(chǎn)業(yè)定位上著眼于錯位發(fā)展，根據(jù)各自的資源條件、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、經(jīng)濟要素等確定重點發(fā)展方向，避免了片區(qū)之間的產(chǎn)業(yè)同構(gòu)和惡性競爭。 在八大功能片區(qū)的打造中，將把產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)有機結(jié)合起來，以產(chǎn)業(yè)聚集促進城市發(fā)展，以城市發(fā)展帶動產(chǎn)業(yè)繁榮，從而實現(xiàn)每個片區(qū)

6、都成為產(chǎn)業(yè)強勁、環(huán)境優(yōu)美、社會和諧的城市綜合體。地塊臨近金馬片區(qū)和外光華經(jīng)濟生活區(qū)，屬兩規(guī)劃咽喉之地，享受到兩區(qū)的有利規(guī)劃。 八大片區(qū)規(guī)劃光華涉外經(jīng)濟生活區(qū)科技城片區(qū)成都國際醫(yī)學(xué)城片區(qū)四川文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)金馬國際體育城片區(qū)和盛職教片區(qū)國際鄉(xiāng)村度假產(chǎn)業(yè)片區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)城市簡介溫江規(guī)劃以建設(shè)國際一流的標(biāo)準(zhǔn)賽馬場為切入點，將打造成集旅游、休閑、度假、娛樂、競技為一體的亞洲一流運動產(chǎn)業(yè)新城，這里還將沿金馬河近12公里的岸線，打造西部生態(tài)最好的國際自行車賽道，國際體育城將分為三個板塊，一是專業(yè)體育競技板塊，占地約8.1平方公里，含成都國際馬術(shù)體育公園、NBA場館等；二是體育休閑體驗板塊，占地約7.2平方

7、公里，含電子競技主題公園、金馬湖水上運動公園、國際自行車賽道、沙灘俱樂部、TOP高爾夫等；三是商務(wù)配套板塊，占地8.7平方公里，含原創(chuàng)音樂基地、泰迪熊親子主題公園、新天地 、特色商業(yè)風(fēng)情街等。城市簡介金馬規(guī)劃問題 ：地塊是怎么樣的？宗地距繞城高速10公里光華大道溫泉大道老城區(qū)區(qū)政府溫江新城海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園魚鳧溫泉別墅區(qū)宗地位于海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)；距溫江區(qū)政府4公里臨近溫江新城和魚鳧別墅區(qū)。距區(qū)政府4公里地塊評估宗地位置成立于年的成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園總規(guī)劃面積平方公里的成都海峽兩岸科技園，是西部惟一的國家級海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園，園區(qū)內(nèi)科技創(chuàng)新中心大樓、投資服務(wù)中心、儲運中心、金

8、融保險、科研教育、醫(yī)療保健、治安安全機構(gòu)等服務(wù)齊全。重點企業(yè)構(gòu)成有：食品業(yè)：安德魯森、統(tǒng)一企業(yè)、娃哈哈、青島啤酒等印務(wù)包裝行業(yè):中糧包裝、冠昌企業(yè)、四川錦豐紙業(yè)等生物醫(yī)藥行業(yè)：西藏藏藥股份有限公司、成都柯邦藥業(yè)、四川亞泰藥業(yè)等建材行業(yè)：四川升達林業(yè)產(chǎn)業(yè)、四川光華特種玻璃公司等電子機械行業(yè)：四川南駿汽車、四川樂馳電子科技有限公司等紡織服裝行業(yè)：成都新世紀鞋業(yè)有限公司、成都奇麗鞋業(yè)有限公司等110海峽兩岸科技園帶動了區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展;園區(qū)眾多企業(yè)為區(qū)域提供了充足的客源海峽兩岸科技園區(qū)地塊評估宗地至成都至老城區(qū)及新城區(qū)至金馬組團雙向6車道宗地交通出行私家車通達性強；但公交便捷度較差地鐵4號線地塊緊鄰溫

9、泉大道三段，該路況為雙向6車道城市主干道。交通條件地塊評估成都地鐵4號線為東西方向內(nèi)部填充線，西起溫江，東止于西河站，線路全長38.9公里，設(shè)車站19座。其中，地下線長約20.21公里，地上線長約18.69公里；高架車站8座，地下車站11座。預(yù)計2009年底動工，2014年通車運行地鐵規(guī)劃地塊評估家樂福（擬建）臺灣新光三越（擬建）肯德基碧落湖公園溫江城市公園西南財大同人醫(yī)院涌泉實驗學(xué)校魚鳧國都宗地區(qū)域周邊基本無配套可言，目前主要仍需依靠溫江老城區(qū)的配套。金馬國際經(jīng)濟圈花樣年花樣城配套區(qū)域配套地塊評估Strength優(yōu)勢分析品牌口碑集團需憑借較強的開發(fā)實力，在溫江乃至于大成都贏得品牌口碑區(qū)域發(fā)展

10、地塊位于海峽兩岸科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)帶區(qū)域認知度高出行便捷宗地緊鄰城市主干道，出行十分便捷區(qū)域環(huán)境區(qū)域綠化較高，宜居溫江口碑顯著Weakness劣勢分析捷運系統(tǒng)目前周邊公交路線較為缺乏，隨著區(qū)域的發(fā)展，公交系統(tǒng)將日趨完善周邊配套目前周邊配套嚴重缺乏地塊開發(fā)地塊開發(fā)需要拆遷，影響未來項目的工程進度宗地周邊地塊南側(cè)有高壓線，地塊東鄰飼料廠，對于未來項目銷售有壓力地塊優(yōu)劣勢分析地塊評估問題 ：我們面對怎么的市場環(huán)境？溫江區(qū)屬于非限購區(qū)域，受政策影響較小，目前主要分流到一些投資客和外地客戶在該區(qū)域購房，成交價格呈現(xiàn)上漲趨勢至限購令之后，溫江市場2010年7、8 、9月份房產(chǎn)成交較為低迷；至2011年初總體成交

11、較為平穩(wěn)，2011年5月溫江單價已達5746元/平米，已達歷史新高。從年度成交來看：溫江整體市場除08年不可抗力影響外處于供大于求；09年、10年市場反彈；成交回暖，需求再次爆發(fā)，從11年調(diào)控年（限購、限貸）來看整體市場供求穩(wěn)定；但年度市場供小于求；市場機會點大。成都限購令市場分析溫江市場供應(yīng)與成交宗地花樣年花樣城佳兆業(yè)麗晶港珠江御景灣先生別墅美泉紀鴻源星睿城別墅住宅溫江新城魚鳧溫泉別墅區(qū)市場分析周邊項目一覽表目前大開發(fā)商加入競爭當(dāng)中，花百里、珠江集團、佳兆業(yè)等大型開發(fā)商已進入本板塊，品牌競爭壓力較大；板塊內(nèi)項目中，花樣年花樣城、珠江御景灣、佳兆業(yè)麗晶港的總建均在30萬平米以上的大型社區(qū)，其花

12、樣年花樣城總建達到60萬平米；佳兆業(yè)麗晶港達到70萬平米板塊內(nèi)在售項目中珠江御景灣屬于城市綜合體項目，佳兆業(yè)麗晶港體量較大，花樣年花樣城與本地塊較為接近，對本案威脅較大。案名開發(fā)商容積率總建（萬）物業(yè)類別備注花樣年花樣城成都花百里置業(yè)3.6660高層3期在售珠江御景灣 成都珠江潤景地產(chǎn)4.77 50高層1,2期在售佳兆業(yè)麗晶港 四川天姿置業(yè)3.9470高層3期在售整體市場已高層住宅為主；區(qū)域內(nèi)在售項目都具有一定的規(guī)模性市場分析項目概況案名在售物業(yè)類型均價（元/）在售主力面積（）主力總價（萬元）花樣年花樣城高層住宅4500二房8136.45珠江御景灣高層住宅7600（精裝1500）四房16212

13、3佳兆業(yè)麗晶港高層住宅6000三房12173目前板塊在售項目的主力戶型跨度較大，產(chǎn)品線豐富，置業(yè)需求點多。在售項目的毛坯均價在6000元/平米左右，花樣年花樣城地段位于新城規(guī)劃外目前區(qū)域地段較差，配套不成熟所以價格為4500元/平米；板塊在售項目的單價及總價段跨度較大，客源層較為豐富。區(qū)域內(nèi)主力戶型為經(jīng)濟型2房，舒適型3房，奢享型4房均有，價格跨度較為明顯市場分析價格研究案名開盤時間均價（元/）總建（萬）推量（萬）去化量（萬）剩余量（萬）去化率年去化量（萬）花樣年花樣城2008.0345006028.1922.5637.4480%6.94（3個月）珠江御景灣2009.127600509.655

14、.6444.3658%3.56（7個月）佳兆業(yè)麗晶港2008.1060007057.4541.6628.3473%15.6（8個月）結(jié)合區(qū)位優(yōu)勢，本案臨近花樣年花樣城去化量多在7萬平米左右；麗晶港最靠近青羊區(qū)，且臨近岷江水系，景觀資源較好，使得去化量非常高；珠江御景灣精裝修且主力在售大戶型產(chǎn)品總價過高導(dǎo)致成交處于低位，花樣年因為地塊配套不成熟等原因所以去化量一般。區(qū)域內(nèi)項目去化量參差不齊，說明快客源對項目品質(zhì)，性價比要求較高。同時也為本案未來獲取高溢價提供了機會點。市場分析體量研究區(qū)域內(nèi)目前在售項目的附加值較高，附加值基本占到建筑面積的12%-17%，多為贈送大面積陽臺，以及飄窗和入戶花園設(shè)計

15、；在戶型設(shè)計方面，麗晶港的贈送率最高達30%。附加值的設(shè)置成為市場主流，性價比成為客戶消費選擇的主要關(guān)注點之一。為半贈送面積為全贈送面積珠江御景灣4房162.00實得190 花樣城2房81.00實得91 麗晶港3房121.48實得158 花樣年花樣城珠江御景灣佳兆業(yè)麗晶港市場分析戶型研究案名建筑風(fēng)格立面材料顏色花樣年花樣城現(xiàn)代風(fēng)格面磚+涂料灰色+白色珠江御景灣簡歐風(fēng)格基座石材，外墻涂料白色佳兆業(yè)麗晶港新古典主義石材+涂料淺黃色+灰色在售項目中，花樣城的建筑風(fēng)格是現(xiàn)代簡約，珠江御景灣為簡歐， 佳兆業(yè)麗晶港為新古典主義在售項目的立面顏色風(fēng)格各異。在售項目的視覺最好的是麗晶港；新古典主義對客戶有一定

16、青瞇?；幽昊映侵榻盀臣颜讟I(yè)麗晶港市場分析立面研究案名綠化率景觀設(shè)計公司景觀風(fēng)格景觀訴求花樣年花樣城33%美國貝爾高林景觀設(shè)計公司東南亞風(fēng)格四大主題公園分布四周，一期“森林湖泊”，二期“花園國度”，三期“金色果園”，四期“銀杏名園”珠江御景灣41.9%成都珠江投資有限公司法式風(fēng)格近10000香榭麗舍景觀中軸園林是社區(qū)最核心的景觀之一，運用門樓、草坪及鋪地，鐘樓、雕塑、噴泉等法式主題元素，創(chuàng)造出一個環(huán)水城堡般的經(jīng)典法國宮廷景象，以濃綠的藝術(shù)氣質(zhì)，滋養(yǎng)上層生活的寧靜安逸。佳兆業(yè)麗晶港35%易道環(huán)境規(guī)劃設(shè)計有限公司地中海風(fēng)情地中海風(fēng)情皇家園林為主在售項目中景觀塑造品質(zhì)感較好，本案未來均做出較好

17、的園林景觀與之抗衡?；幽昊映侵榻盀臣颜讟I(yè)麗晶港市場分析景觀研究案名售樓處設(shè)置售樓處內(nèi)部表現(xiàn)銷售人員素質(zhì)樣板房景觀示范區(qū)花樣年花樣城會所專設(shè)較好較高2間有（表現(xiàn)力強）珠江御景灣會所專設(shè)較好較高有有（表現(xiàn)力一般）佳兆業(yè)麗晶港會所專設(shè)較好較高4間有（表現(xiàn)力強）在售項目現(xiàn)場表現(xiàn)力均較好，且基本都有樣板房和景觀示范區(qū)的設(shè)置。周邊項目均有景觀示范區(qū)設(shè)置，花樣年花樣城已純現(xiàn)房銷售未來對本案威脅最大，本案需先做好景觀示范區(qū)來確保項目在區(qū)域中的形象珠江御景灣佳兆業(yè)麗晶港花樣年花樣城市場分析現(xiàn)場表現(xiàn)項目名稱鴻源星睿城開發(fā)商成都鴻源星置地有限公司地理位置溫江南熏大道三段366號（西南財大東校門正對面）占地面

18、積1.9765萬方總建筑面積10.0863萬方容積率4.0綠化率35%產(chǎn)品形態(tài)高層住宅外立面Art-deco建筑設(shè)計中鐵工程設(shè)計院有限公司總戶數(shù)960戶戶型區(qū)間36-110當(dāng)期主力面積/開盤時間預(yù)計8月開盤價格預(yù)計5200元/鴻源星睿城市場分析未售項目概況項目名稱美泉紀開發(fā)商四川美麗家園房產(chǎn)有限公司地理位置溫江魚鳧國都溫泉大酒店向金馬鎮(zhèn)方向100米 占地面積6.67萬方總建筑面積0.31萬方容積率0.5綠化率50%產(chǎn)品形態(tài)疊拼、雙拼、聯(lián)排外立面中式景觀設(shè)計/總戶數(shù)140戶戶型區(qū)間145-268當(dāng)期主力面積145158216 開盤時間2008年2月銷售價格8000元/平米總價116-214萬美泉紀市場分析漁鳧溫泉板塊項目名稱先生別墅開發(fā)商成都金利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置溫江魚鳧溫泉旁 占地面積6.4668萬方總建筑面積5.6670萬方容積率0.65綠化率40%產(chǎn)品形態(tài)雙拼、聯(lián)排外立面美式景觀設(shè)計思創(chuàng)集團總戶數(shù)158戶戶型區(qū)間345-353當(dāng)期主力面積345開盤時間2009年12月銷售價格8500元/平米總價293-300萬先生別墅市場分析漁鳧