長(zhǎng)沙湘江御景項(xiàng)目投標(biāo)方案最終稿 頁(yè)

1、湘江御景景湘江御景景，地處處長(zhǎng)沙市市開(kāi)福區(qū)區(qū)湘江與與撈刀河河交匯處處東北側(cè)側(cè)，東臨臨南北主主干道芙芙蓉北路路，西至至湘江風(fēng)風(fēng)光帶與與二環(huán)線(xiàn)線(xiàn)及三汊汊磯大橋橋臨近。由長(zhǎng)沙沙市水利利投資置置業(yè)發(fā)展展有限公公司斥巨巨資開(kāi)發(fā)發(fā)，項(xiàng)目目規(guī)劃用用地面積積約12.8公頃頃，總建筑筑面積約約40余余萬(wàn)平方方米，由由高層景景觀(guān)住宅宅、頂級(jí)級(jí)別墅、四星級(jí)酒酒店、商務(wù)寫(xiě)字字樓、頂頂級(jí)別墅墅構(gòu)成。項(xiàng)目力力邀知名名規(guī)劃與與建筑設(shè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)構(gòu)擔(dān)綱設(shè)設(shè)計(jì)，以以期打造造長(zhǎng)沙頂頂級(jí)濱江江親水居居所，構(gòu)構(gòu)筑國(guó)際際化生活活社區(qū)，使之成成為長(zhǎng)沙沙濱江樓樓盤(pán)典范范杰作。第一部分分 市市場(chǎng)環(huán)境境研究一、解讀讀長(zhǎng)沙樓樓市的現(xiàn)現(xiàn)在與趨趨勢(shì)1、

2、回顧顧歷程自20000年以以來(lái)，長(zhǎng)長(zhǎng)沙房地地產(chǎn)便開(kāi)開(kāi)始飛速速發(fā)展，住宅市市場(chǎng)尤為為突出。在發(fā)展展初期，巨大的的市場(chǎng)潛潛力使商商品房市市場(chǎng)供給給量不斷斷遞增，價(jià)格一一路飚升升。龐大大的消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)吸吸引了不不少民間間資本進(jìn)進(jìn)入房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)，開(kāi)發(fā)企企業(yè)數(shù)量量劇增，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日日益激烈烈。至20006年，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越越演越烈烈，眾多多外來(lái)地地產(chǎn)大鱷鱷憑借先先進(jìn)的開(kāi)開(kāi)發(fā)理念念與雄厚厚的資本本實(shí)力紛紛紛搶灘灘進(jìn)駐長(zhǎng)長(zhǎng)沙，如如浙江南南都、浙浙江綠城城、陽(yáng)光光1000、香港港國(guó)中控控股、中中體奧園園、珠江江實(shí)業(yè)、卓越地地產(chǎn)、中中信實(shí)業(yè)業(yè)、和記記黃浦，一一時(shí)間，星城樓樓市大盤(pán)盤(pán)云集，風(fēng)云激激蕩。2、現(xiàn)

3、狀狀簡(jiǎn)述東南強(qiáng)勢(shì)勢(shì)，西北北追隨：城東、城南區(qū)區(qū)域項(xiàng)目目如雨后后春筍般般突現(xiàn)，項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模模之大，定位之之高，是是長(zhǎng)沙住住宅產(chǎn)品品現(xiàn)狀的的真實(shí)寫(xiě)寫(xiě)照。如人民民東路上上的西街街花園、水云間間、星城城世家、世嘉國(guó)際華華城、仁仁和香堤雅雅境；體體育新城城周邊的的美林景景園、綠綠城桂花城城、錦湘湘國(guó)際星星城等；城南的的奧林匹匹克花園園、BOOBO天天下城以以及芙蓉蓉南路沿沿線(xiàn)項(xiàng)目目不斷推推出，發(fā)發(fā)展勢(shì)頭頭強(qiáng)勁。城北區(qū)域域緊追不不舍，具具有代表表性的珠珠江花城城、恒鑫鑫瀾北灣灣、黃金金海岸、湘江北北尚、四四季美景景、萬(wàn)煦煦園、天天健芙蓉盛盛世、美美林水郡郡等項(xiàng)目目已推向市市場(chǎng)；河河西樓盤(pán)盤(pán)毫不遜遜色，如如陽(yáng)

4、光1100、星語(yǔ)林林汀香十十里、卓卓越蔚藍(lán)海海岸、美美林銀谷、香海西岸、長(zhǎng)房西郡、岳麓山山公館、香格里里麓山別別墅、麓麓谷加州陽(yáng)陽(yáng)光、標(biāo)標(biāo)志麓谷坐標(biāo)標(biāo)等項(xiàng)目目激活了了河西市市場(chǎng)，并并成為了了業(yè)內(nèi)關(guān)關(guān)注的焦焦點(diǎn)。文化、概概念大行行其道：近年來(lái)來(lái)，外來(lái)文文化、中中國(guó)古典典文化、時(shí)尚概概念等多多元體系系成為了了樓盤(pán)總總體規(guī)劃劃、建筑筑風(fēng)格、景觀(guān)設(shè)設(shè)計(jì)的法法寶，其其中有代代表湖湘湘本土文文化的星星語(yǔ)林汀湘十十里，代代表歐洲洲古典文文化的山山水英倫，傳遞地地中海印印象的美美林水郡郡，澳洲洲風(fēng)情的的黃金海海岸，倡倡導(dǎo)德國(guó)國(guó)理性主主義的西西街花園園，提倡倡體育概概念的奧奧林匹克克花園以以及引入入北美生生活的

5、早早安星城城等，880以以上的樓樓盤(pán)推行行自己的的主打文文化概念念。低端產(chǎn)品品稀缺：據(jù)調(diào)查查獲悉，長(zhǎng)沙每每年只推推出面積積約500萬(wàn)平方方米的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能能滿(mǎn)足市市場(chǎng)需求求。因?yàn)闉榻?jīng)濟(jì)適適用房低低廉的價(jià)價(jià)格，是是廣大中中、低收收入階層層所能接接受和選選擇的。均價(jià)約約在18800元元/平方方米左右右。中端產(chǎn)品品攀升：隨著市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的白熱熱化，消消費(fèi)需求求的多元元化，消消費(fèi)行為為的理性性化，價(jià)價(jià)位持中中，性?xún)r(jià)價(jià)比高的的產(chǎn)品成成為了市市場(chǎng)的新新寵。這這類(lèi)產(chǎn)品品價(jià)格一一般保持持在255003500元元/平方方米左右右，其小小區(qū)規(guī)劃劃、小區(qū)區(qū)配套、周邊環(huán)環(huán)境、交交通狀況況、居家家生活的的

6、便利性性以及區(qū)區(qū)域的發(fā)發(fā)展前景景都具有有一定優(yōu)優(yōu)勢(shì)，對(duì)對(duì)于普通通老百姓姓有很大大的吸引引力。高端產(chǎn)品品遞增：價(jià)格超超出普通通老百姓姓的承受受范圍，專(zhuān)為社社會(huì)上層層及先富富起來(lái)的的高端客客戶(hù)建造造，屬于于享受型型產(chǎn)品，普通人人可望而而不可及及。小區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃、配套套、服務(wù)務(wù)都優(yōu)于于中低端端項(xiàng)目，其價(jià)格格大多超超過(guò)45500元元/平方方米，“高品質(zhì)質(zhì)，高價(jià)價(jià)位”也就成成了高端端產(chǎn)品的的代名詞詞。在宏宏觀(guān)環(huán)境境的影響響下，高高端產(chǎn)品品一直保保持相對(duì)對(duì)低調(diào)的的態(tài)勢(shì)，隨著外外來(lái)品牌牌入侵，市場(chǎng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向活躍躍，如綠綠城桂花城城、美林林水郡、水云間間、華盛盛新外灘灘以及市市區(qū)繁華華地段的的項(xiàng)目（包括別別墅），

7、將上演演一場(chǎng)非非同尋常常的市場(chǎng)場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)戰(zhàn)。3、展望望未來(lái)殘酷的市市場(chǎng)只有有強(qiáng)者能能夠生存存:長(zhǎng)沙東東西南北北各個(gè)區(qū)區(qū)域項(xiàng)目目云集，來(lái)勢(shì)洶洶涌，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)程度度日益加加劇。開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的實(shí)力，資源的的整合，運(yùn)作的的能力將將決定項(xiàng)項(xiàng)目的命命運(yùn)。樓盤(pán)的品品質(zhì)與文文化將成成為比拼拼的重點(diǎn)點(diǎn):住宅從從溫飽型型到享受受型是人人們生活活水平的的一種提提高，房房屋除了了滿(mǎn)足基基本的居居家要求求，還應(yīng)應(yīng)當(dāng)蘊(yùn)涵涵一定的的居住文文化，使使樓盤(pán)的的理念深深入人心心。 居住從城城區(qū)向近近郊轉(zhuǎn)移移勢(shì)不可可擋:喧嘩的的都市，快節(jié)奏奏的工作作，使居居住觀(guān)念念的改變變成為了了現(xiàn)實(shí)，舒適、輕松、自由、享受生生活成為為了都市市人的最最大

8、愿望望和追求求，擁有有寧?kù)o的的居住生生活空間間成為了了最大的的期盼。二、直面面北城開(kāi)福福區(qū)1、城市市向南，長(zhǎng)沙向向北：20006年是是開(kāi)福區(qū)區(qū)項(xiàng)目建建設(shè)年，全區(qū)重重點(diǎn)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目總總投資3334.3億元元。史無(wú)無(wú)前例的的投資計(jì)計(jì)劃將有有力地推推進(jìn)開(kāi)福福的城市市化建設(shè)設(shè)，促進(jìn)進(jìn)北城低低端市場(chǎng)場(chǎng)向外遷遷移，帶帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)升升級(jí)和經(jīng)經(jīng)濟(jì)可持持續(xù)發(fā)展展。2、大興興市政，經(jīng)濟(jì)騰騰飛：目前開(kāi)開(kāi)福區(qū)城城區(qū)面積積已由114平方方千米擴(kuò)擴(kuò)展到了了19.5平方方千米，城市化化水平提提高了33個(gè)百分分點(diǎn)，形形成了以以城帶鄉(xiāng)鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)互動(dòng)的的發(fā)展格格局。松松桂園商商務(wù)中心心、湘江江濱水區(qū)區(qū)和黃興興北路兩兩廂、伍伍家?guī)X

9、商商務(wù)中心心、四方方坪地區(qū)區(qū)、以洪洪山旅游游區(qū)為中中心的新新世紀(jì)片片、青竹竹湖地區(qū)區(qū)、三角角洲已經(jīng)經(jīng)成為了了投資商商青睞的的投資熱熱點(diǎn)和長(zhǎng)長(zhǎng)沙城北北具有較較強(qiáng)輻射射能力的的經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)點(diǎn)，成為了了開(kāi)福區(qū)區(qū)新城拓拓展和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的重點(diǎn)點(diǎn)空間，初步形形成了一一個(gè)支撐撐開(kāi)福區(qū)區(qū)近期和和中長(zhǎng)期期發(fā)展的的新的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地。3、交通通網(wǎng)絡(luò)發(fā)發(fā)達(dá)，出出行方便便快捷：開(kāi)福區(qū)區(qū)區(qū)位得得天獨(dú)厚厚，擁有有完善的的水陸空空立體交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。湘江江二橋和和三叉磯磯大橋飛飛架湘江江兩岸，霞凝深深水港碼碼頭通江江達(dá)海，火車(chē)貨貨運(yùn)站物物暢全國(guó)國(guó)，京廣廣鐵路、京珠高高速公路路貫穿南南北，長(zhǎng)長(zhǎng)石鐵路路橫臥東東西，3319國(guó)國(guó)道、

10、長(zhǎng)長(zhǎng)湘公路路、芙蓉蓉北路、青竹湖湖大道與與一、二二、三環(huán)環(huán)線(xiàn)縱橫橫相連，長(zhǎng)永高高速、四四方大道道直通黃黃花國(guó)際際機(jī)場(chǎng)，構(gòu)成一一幅四通通八達(dá)的的交通經(jīng)經(jīng)緯圖。三、觀(guān)北北城地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)勢(shì)1、看今今朝北城城：過(guò)去去幾年，在長(zhǎng)沙沙各區(qū)樓樓市中，北城的的發(fā)展一一直處于于相對(duì)較較弱的態(tài)態(tài)勢(shì)。隨隨著政府府推動(dòng)城城市化力力度的加加大，芙芙蓉北路路、湘江江北路、新世紀(jì)紀(jì)大道的的規(guī)劃、擴(kuò)建和和延伸、兩館一一廳的修修建、新新河三角角洲的開(kāi)開(kāi)發(fā)等給給北長(zhǎng)沙沙帶來(lái)了了前所未未有的發(fā)發(fā)展契機(jī)機(jī)。2、地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行時(shí)時(shí)：目前，北北城除了了本土開(kāi)開(kāi)發(fā)商順順天、恒恒鑫外，外地地地產(chǎn)商如如廣州珠珠江、北北京當(dāng)代代置業(yè)等等也紛至至沓來(lái)，迅

11、速拉拉動(dòng)了此此地的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)。如如：順天天北國(guó)國(guó)風(fēng)光、黃金海海岸、恒恒鑫瀾瀾北灣、珠江花花城、水水韻花都都等十幾幾個(gè)樓盤(pán)盤(pán)已相繼繼面市，其其中不乏乏實(shí)力開(kāi)開(kāi)發(fā)商和和大手筆筆項(xiàng)目。四、研判判開(kāi)福樓樓盤(pán)1、抽樣樣樓盤(pán)、順天天黃金海岸岸地理位置置：芙蓉蓉北路（開(kāi)福區(qū)區(qū)政府以以南）。項(xiàng)目規(guī)模模：總占占地面積積為7770622.666，總建建筑面積積30664911.000，建筑筑密度為為20.8%，容積率率為4.0000，綠地地率為448.88%。項(xiàng)目規(guī)劃劃：總規(guī)規(guī)劃戶(hù)數(shù)數(shù)近20000戶(hù)戶(hù)，由112棟地地標(biāo)性333層建建筑群、臨街兩兩層酒店店與商鋪鋪組成。除4棟棟為3梯梯4戶(hù)外外，其余余均為22梯

12、4戶(hù)。主力戶(hù)型型：三房、四房?jī)?nèi)部配套套：金沙沙灣、海海豚灣、沖浪帆帆板、棕棕櫚大道道、沙灘灘燒烤、火把燈燈、釣魚(yú)魚(yú)長(zhǎng)堤、黃金海海岸大酒酒店、澳澳洲風(fēng)情情商業(yè)街街、星期期日廣場(chǎng)場(chǎng)、噴泉泉雕塑；銷(xiāo)售價(jià)格格：目前前均價(jià)約31000元/；層差差價(jià)為110元/330元/；物管費(fèi)用用：1.2元/；主題定位位：澳洲洲海岸風(fēng)風(fēng)情沙灘、水岸、悠閑、藝術(shù)；定位語(yǔ)：水岸尊尊邸黃金之之御。 銷(xiāo)銷(xiāo)售情況況：樓名總套數(shù)可售套數(shù)數(shù)不可售套套數(shù)己售均價(jià)價(jià)3號(hào)棟12847130411.3555號(hào)棟12453030511.1444號(hào)棟190611228344.8442號(hào)棟1299028311.1991號(hào)

13、899、金色色屋頂?shù)乩砦恢弥茫合娼蟮老嫦嫜怕房诳诒保豁?xiàng)目規(guī)模模：總建建筑面積積5.3萬(wàn)平平方米；項(xiàng)目規(guī)劃劃：綠化化率為334.33%，建建筑密度度為377.4%，綠地地率為334.332%，總戶(hù)數(shù)數(shù)為1889戶(hù)，建筑高高度為999.995 mm；地上上31層層，地下下3層，其中裙裙樓部分分為1-5 層層。第66層為休休閑會(huì)所所及預(yù)留留架空層層，住宅宅部分為為 7-31 層，地地下3層層全部為為車(chē)庫(kù)，2211個(gè)停車(chē)車(chē)位，地地下1998個(gè)，地上223個(gè)，車(chē)位比比例為：1：11.2。戶(hù)型面面積10061189平平米；主題定位位：第三代代環(huán)保節(jié)節(jié)能型江江景住宅宅；工程進(jìn)度度：金色色屋頂于于2000

14、5年110月開(kāi)開(kāi)工，預(yù)預(yù)計(jì)20007年年2月房房屋主體體封頂， 預(yù)計(jì)計(jì)20007年112月331日交交房；主推方向向：高檔檔江景物物業(yè)。、華盛盛新外灘灘地理位置置：湘春春路以北北，湘雅雅路以南南；項(xiàng)目規(guī)模模：總建建筑面積積近200萬(wàn)平方方米；項(xiàng)目規(guī)劃劃：由55棟高層層建筑組組成，綠綠化面積積近1000000平方米米；主力戶(hù)型型：12201160；銷(xiāo)售價(jià)格格：目前前均價(jià)660000元/平平方米；主題定位位：沿江江立體景景觀(guān)，首首席水岸岸豪宅；主打廣告告語(yǔ)：上上層建筑筑的外灘灘生活。、珠江江花城地理位置置：芙蓉蓉北路以以東、金金霞大道道以西、新世紀(jì)紀(jì)大道以以北；項(xiàng)目規(guī)模模：總占占地面積積為2660

15、0000，總建筑筑面積為為46000000，建建筑密度度為177.399%，容容積率為為1.88，綠化化率為555.552%；項(xiàng)目規(guī)劃劃：總占占地9117畝，總建筑筑面積約約1100萬(wàn)平方方米。一一期占地地3900畝，（其中，第第一組團(tuán)團(tuán)開(kāi)發(fā)88棟，占占地 555畝），總戶(hù)戶(hù)數(shù)為5567戶(hù)戶(hù)。其中中4、66棟為118層電電梯高層層，其余余六棟為為12層層電梯小小高層；銷(xiāo)售價(jià)格格：均價(jià)價(jià)37000元/，包包括精裝裝修費(fèi)用用10000元/；主推廣告告語(yǔ)：三三江水岸岸 共生生名城。、水韻韻花都地理位置置：毗鄰鄰開(kāi)福區(qū)區(qū)政府,緊鄰芙芙蓉北路路；項(xiàng)目規(guī)模模：占地地249997平平方米；項(xiàng)目規(guī)劃劃：綠化化

16、率高達(dá)達(dá)43%；主推方向向：中檔檔住宅。、湘江江北尚地理位置置：位于于長(zhǎng)沙北北城區(qū)湘湘江與瀏瀏陽(yáng)河夾夾角的新新河三角角洲范圍圍內(nèi)；項(xiàng)目規(guī)模模：總建建筑面積積:12226882平方方米，總總戶(hù)數(shù):8255；項(xiàng)目基本本定位：長(zhǎng)沙具具有產(chǎn)品品領(lǐng)先性性的中高高檔城市市景觀(guān)住住宅；項(xiàng)目規(guī)劃劃：采用用小高層層板式與與高層塔塔式住宅宅組合；營(yíng)銷(xiāo)安排排：預(yù)計(jì)計(jì)在2000077年初開(kāi)開(kāi)盤(pán)；主推方向向：中檔檔江景物物業(yè)。、恒鑫鑫瀾北灣灣地理位置置：東臨臨芙蓉北北路2000米，北接開(kāi)開(kāi)福區(qū)政政府；項(xiàng)目規(guī)模模：總用用地面積積1500畝，建建筑面積積15萬(wàn)萬(wàn)平方米米；項(xiàng)目規(guī)劃劃：建筑筑密度為為26.7%，容積積率為11

17、.877，綠化化率為441%。共311棟，分分三期開(kāi)開(kāi)發(fā)，第第一期為為6棟已已交房；第二期期17棟棟（均為為8層多多層住宅宅），年年底交房房；第三三期8棟棟（已動(dòng)動(dòng)工）。戶(hù)型面面積8002200（復(fù)式式樓）。每棟頂頂層均送送閣樓。一梯兩兩戶(hù)。每每棟均有有架空層層，做地地上車(chē)庫(kù)庫(kù)或雜貨貨間用。小區(qū)主主入口處處兩棟樓樓的架空空層做商商鋪出售售，規(guī)劃劃為商業(yè)業(yè)街，面面積區(qū)間間為4001110；主力戶(hù)型型：兩房房一廳（90）、三三房?jī)蓮d廳（1447）、三房房?jī)蓮d（1222）、三房?jī)蓛蓮d（1134）；銷(xiāo)售價(jià)格格：住宅均均價(jià)為227000元/；層差差價(jià)為220440元/；臨臨街商鋪鋪均價(jià)為為60000元/

18、；物物業(yè)管理理費(fèi)為00.8元元/；車(chē)庫(kù)66萬(wàn)元/左右右；主打廣告告語(yǔ)：“悠悠三三江水，心歸讕讕北灣”；主推方向向：首個(gè)個(gè)大型人人文江景景社區(qū)。2、綜合合質(zhì)素分分析項(xiàng) 目目黃金海岸岸金色屋頂頂新外灘珠江花城城水韻花都都湘江北尚尚恒鑫瀾瀾北灣湘江御景景地段交通狀況況公共配套套自然景觀(guān)觀(guān)開(kāi)發(fā)商注： 代表優(yōu)優(yōu)勢(shì) 代代表劣勢(shì)勢(shì)。主要要從現(xiàn)階階段的狀狀況進(jìn)行行分析比比較。區(qū)域現(xiàn)狀狀欠佳，但來(lái)勢(shì)勢(shì)喜人，后勁強(qiáng)強(qiáng)勁，前前景可觀(guān)觀(guān)：從上上分析表表中可以以看出，本項(xiàng)目目在地段段、交通通狀況、公共配配套、自自然景觀(guān)觀(guān)及開(kāi)發(fā)發(fā)商背景景幾項(xiàng)中中，公共共配套相相對(duì)偏弱弱，但隨隨著區(qū)域域的發(fā)展展，將得得到改觀(guān)觀(guān)。如果果綜合

19、幾幾項(xiàng)分析析，項(xiàng)目目現(xiàn)階段段的優(yōu)勢(shì)勢(shì)不十分分明顯，必須通通過(guò)全新新包裝打打造本案案的整體體形象，以期在在項(xiàng)目正正式進(jìn)入入市場(chǎng)時(shí)時(shí)別具一一格，通通過(guò)對(duì)主主打賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)的宣揚(yáng)揚(yáng)，使項(xiàng)項(xiàng)目在長(zhǎng)長(zhǎng)沙市場(chǎng)場(chǎng)中具有有相當(dāng)?shù)牡挠绊懥αεc號(hào)召召力。3、綜合合性?xún)r(jià)比比分析綜合品質(zhì)價(jià) 格20003000400050006000順天黃金海岸珠江花城恒鑫瀾北灣湘江北尚華盛新外灘金色屋頂（售價(jià)預(yù)估）水韻花都高品質(zhì)低價(jià)格高品質(zhì)高價(jià)格低品質(zhì)低價(jià)格低品質(zhì)高價(jià)格湘江御景綜合品質(zhì)質(zhì)與價(jià)格格分析圖圖結(jié) 論論：走品品質(zhì)路線(xiàn)線(xiàn)，造高高端產(chǎn)品品，塑品品牌形象象，以?xún)?yōu)優(yōu)制勝。從調(diào)查查數(shù)據(jù)獲獲知，在開(kāi)福福區(qū)及項(xiàng)項(xiàng)目臨近近周邊，價(jià)格約在25500

20、40000元/平方米米，800%的樓樓盤(pán)價(jià)位位在此區(qū)區(qū)間；樓樓盤(pán)的綜綜合品質(zhì)質(zhì)直接關(guān)關(guān)系到價(jià)價(jià)位，從從抽取的的樣本樓樓盤(pán)數(shù)據(jù)據(jù)反映，價(jià)格差差異在11000020000元/平方米米。主要要是由于于樓盤(pán)的的整體設(shè)計(jì)計(jì)在項(xiàng)目的的綜合品品質(zhì)中占占有相當(dāng)當(dāng)比重，并直接接影響整整體形象象的提升升和推廣廣。湘江御御景項(xiàng)目目在設(shè)計(jì)計(jì)上領(lǐng)先先、在整整體定位位上超越越、在營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)攻略略上增強(qiáng)強(qiáng)，將塑塑造出城城北區(qū)域域乃至長(zhǎng)長(zhǎng)沙最經(jīng)經(jīng)典高品品質(zhì)樓盤(pán)盤(pán)。第二部分分 項(xiàng)項(xiàng)目剖析析一、項(xiàng)目目概述1、項(xiàng)目目地理位位置：地地處長(zhǎng)沙沙市開(kāi)福福區(qū)湘江江與撈刀刀河交匯匯處東北北側(cè)，東東臨南北北主干道道芙蓉北北路，西西至湘江江風(fēng)光帶帶

21、與二環(huán)環(huán)線(xiàn)及三三汊磯大大橋。2、項(xiàng)目目規(guī)劃用用地面積積約122.8公公頃；3、小區(qū)區(qū)凈用地地面積：812246.7平方方米（約約1211.877畝）；4、總建建筑面積積：36667338.11平方米米；地上面積積：32212338.110平方方米；地下面積積：4555000平方米米；高層住宅宅建筑面面積：22637778.1平方方米；低、多層層建筑面面積：440000平方米米；商業(yè)及公公共設(shè)施施面積：149980平平方米；小區(qū)會(huì)所所面積：26220平方方米；幼兒園：25000平方方米；公寓：3326110平方方米；建筑占地地面積：201131.7平方方米；總居住戶(hù)戶(hù)數(shù)：224255戶(hù)（1190

22、00（住宅宅）+5525（公寓）；綠地面積積：5990100平方米米；容積率：2.778；建筑密度度：177.4%；綠地綠：51%；車(chē)位：118633個(gè) 地上：2744個(gè) 地下：14550個(gè) 沿江江風(fēng)光帶帶停車(chē)位位：1339個(gè)；5、商務(wù)務(wù)酒店及及辦公：規(guī)劃用地地面積：236622.8平方方米（約約35.43畝畝）；風(fēng)光帶綠綠地及道道路面積積：72268.8平方方米（約約10.90畝畝）；凈用地面面積：1163554平方方米（約約24.53畝畝）；規(guī)劃總建建筑面積積：5449000平方米米；地上面積積：4339000平方米米；地下面積積：1110000平方米米；建筑占地地面積：39227平方方米

23、；綠地面積積：82290平平方米；容積率：1.886；建筑密度度：166.6%；綠地率：35.1%；停車(chē)位：330個(gè) 地上上：90個(gè) 地下下：2440個(gè)。二、項(xiàng)目目投資成成本及利利潤(rùn)價(jià)值值分析1、估算算說(shuō)明：、估算算的物業(yè)業(yè)類(lèi)型主主要為：高層住住宅、獨(dú)獨(dú)立別墅墅、公寓寓樓及臨臨街商業(yè)業(yè)鋪面，其他建建筑如酒酒店、寫(xiě)寫(xiě)字樓及及相關(guān)配配套等未未列入此此次估算算中；、由于于不明確確具體的的土地價(jià)價(jià)格，本本預(yù)算將將按1000萬(wàn)/畝進(jìn)行行估算；、本預(yù)預(yù)算不包包括營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)費(fèi)用、宣傳推推廣費(fèi)用用；、土建建成本將將按照目目前長(zhǎng)沙沙一般行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行估估算。、由于于缺乏詳詳實(shí)的數(shù)數(shù)據(jù)，部部分項(xiàng)目目的計(jì)算算將根據(jù)據(jù)

24、行業(yè)一一般標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及規(guī)律律進(jìn)行預(yù)預(yù)估，難難免出現(xiàn)現(xiàn)一定誤誤差。2、投資資額估算算湘江御景景投資估估算表序號(hào)項(xiàng)目單位建筑規(guī)模模投資(元元)單位成本本備 注注(一)土土地成本本畝173.534417355340000100000000100萬(wàn)萬(wàn)/畝(二)土土建工程程353770788851地下室45500081900000001800018000/2商業(yè)鋪面面14988016477800001100011000/3住宅，公公寓3003388.125533298885850850/(三)生生活給排排水工程下室45500091000002020/2商業(yè)鋪面面1498802996

25、6002020/3住宅，公公寓3003388.112011552244040/(四)電電氣工程程40388312291配電間700000000預(yù) 估估2商業(yè)鋪面面1498801048860007070/3照明（住住宅，公公寓）3003388.121022716677070/4綜合布線(xiàn)線(xiàn)3153368.16307736222020/5樓宇自動(dòng)動(dòng)化管理理500000000(五)消消防工程程29744812291消防給水水工程3153368.112611472244040/2地下室4550001365500003030/3商業(yè)鋪面面14988074900005050/4住宅，公公寓3003388.1

26、15011940055050/(六)通通風(fēng)工程程5140000001地下室防防排煙通通風(fēng)4550003640000008080/2地下室人人防455000150000000預(yù)估(七)電電梯20000000001客梯地下下室頂頂層臺(tái)5020000000004000000預(yù)估臺(tái)一土地成本本與建筑筑單體工工程63577382267(一)至至(七)項(xiàng)小計(jì)計(jì)二室外工程程1500000000含綠化、廣場(chǎng)、小品、管線(xiàn)、夜景亮亮化等三工程預(yù)備備費(fèi)2386602113.335（一+二二土地地成本）5%四工程費(fèi)小小計(jì)67455984480.4(一+二二+三)，含土土地成本本五其它費(fèi)7537781559.6631建

27、設(shè)管理理費(fèi)1349919669.661四項(xiàng)22%2勘察設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)3667738.11283358333.55353工程監(jiān)理理費(fèi)3667738.1220004288.664預(yù)算編制制費(fèi)269883933.9221四項(xiàng)00.4%5報(bào)建費(fèi)3153368.14415515334140六其它預(yù)備備費(fèi)3372299224.002五5%估算值78377065564四+五+六3、銷(xiāo)售售收入預(yù)預(yù)估銷(xiāo)售收入入估算表表：物業(yè)類(lèi)型型建筑面積積（單位位：平米米）價(jià)格（單位：元平平米）銷(xiāo)售額（單位：元）高層住宅宅2637778.13300087044677730別墅400004000000000商鋪149880800001

28、1988400000公寓3261103800012399180000合計(jì)計(jì)1154422557300項(xiàng)目總投投資約77.833億元（不包括括商務(wù)酒酒店及辦辦公），可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)11.54億億元的銷(xiāo)銷(xiāo)售額，投資收收益約：3.770億元元。三、項(xiàng)目目區(qū)位及及地塊剖剖析1、項(xiàng)目目區(qū)位本 案項(xiàng)目地塊撈刀河五一商圈湘江伍家?guī)X商圈三角洲項(xiàng)目區(qū)位位 項(xiàng)目目地塊評(píng)價(jià)：、距離離三角洲洲2分鐘鐘（車(chē)程程），伍伍家?guī)X商商圈5分分鐘（車(chē)車(chē)程），五一商商圈20分鐘鐘（車(chē)程程），芙芙蓉北路路直達(dá)項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊，交通通快捷；、城市市擴(kuò)張之之勢(shì)已讓讓項(xiàng)目區(qū)區(qū)域成為為了開(kāi)發(fā)發(fā)熱點(diǎn)，發(fā)展前前景可觀(guān)觀(guān)；、湘江江、撈刀刀河風(fēng)光光帶提升升項(xiàng)目

29、價(jià)價(jià)值，使使之成為為本案最最大的亮亮點(diǎn)；、三角角洲兩館館一廳建建設(shè)，并并將于220099年向公公眾開(kāi)放放，將大大大提升升本區(qū)域域價(jià)值。2、項(xiàng)目目地塊評(píng)價(jià)：、地勢(shì)勢(shì)平整，南北寬寬，東西西窄，確確保所有有建筑及及戶(hù)型實(shí)實(shí)現(xiàn)南北北朝向；、湘江江與撈刀刀河交匯匯，為項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)提供了了有利的的先天條條件；、約110000米的水岸線(xiàn)線(xiàn)，如此此稀有的的景觀(guān)開(kāi)開(kāi)發(fā)資源源將為項(xiàng)項(xiàng)目增加加很高的附附加值。、現(xiàn)階階段地塊塊周邊環(huán)環(huán)境配套套欠佳，有待完完善。四、項(xiàng)目目SWOOT分析析1、項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)（STRRENGGTH）、地段段優(yōu)勢(shì)，由于項(xiàng)目目的獨(dú)特特位置，其區(qū)位位價(jià)值和和升值潛潛力不可可估量。、規(guī)模模優(yōu)勢(shì)，大型社

30、社區(qū)的規(guī)規(guī)模、完完善的社社區(qū)配套套和濃郁郁的居家家氛圍。、濱水水景觀(guān)，真正奠奠定項(xiàng)目目“頂級(jí)濱濱江生活活”的獨(dú)特市場(chǎng)場(chǎng)亮點(diǎn)。、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，優(yōu)秀的建筑、園林景景觀(guān)設(shè)計(jì)計(jì)，為打打造頂級(jí)級(jí)樓盤(pán)提提供了最最基礎(chǔ)的的條件。、文化化沉積，湘江文文化、撈撈刀河文文化所帶帶來(lái)的人人文價(jià)值值，都具具有不可可復(fù)制性性。2、項(xiàng)目目劣勢(shì)（WEAAKNEESS）、區(qū)域域內(nèi)周邊邊環(huán)境為城城郊結(jié)合合部，無(wú)無(wú)論景觀(guān)觀(guān)和建筑筑，形象象欠佳；、區(qū)域域內(nèi)配套設(shè)施施極為缺缺乏，居居住與生生活都有有很大的的不便利利性；、項(xiàng)目目位處撈撈刀河北北，公交交系統(tǒng)不不夠完善善與發(fā)達(dá)達(dá)，出行行方式較較為單一一；、由于于項(xiàng)目距距離伍家家?guī)X尚有有近6

31、公公里距離離，其商商業(yè)價(jià)值值在短期期內(nèi)難以以體現(xiàn)。3、項(xiàng)目目機(jī)會(huì)（OPPPORTTUNIITY）、區(qū)域域遠(yuǎn)景規(guī)規(guī)劃，湘湘江兩岸岸濱水區(qū)區(qū)域?qū)⑹鞘情L(zhǎng)沙面面向世界界的名片片，政府府的大力力打造將將為項(xiàng)目目帶來(lái)發(fā)發(fā)展良機(jī)機(jī)；、湘江江大道以以及湘江江風(fēng)光帶帶的建設(shè)設(shè)，將為為項(xiàng)目建建立另外外一條與與主城區(qū)區(qū)的通道道，與城城區(qū)關(guān)系系更加密密切；、三角角洲的建建設(shè)與開(kāi)開(kāi)放，為為項(xiàng)目引引入現(xiàn)代代化國(guó)際際生活因因素，將將大力提提升項(xiàng)目目居住品品質(zhì)；、項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)期期間正值值北京220088奧運(yùn)會(huì)會(huì)舉辦，良好的的國(guó)內(nèi)發(fā)發(fā)展環(huán)境境也將為為項(xiàng)目帶帶來(lái)機(jī)遇遇；、項(xiàng)目目整體包裝裝及營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣大大有可為為，能強(qiáng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目目特點(diǎn)

32、，突出優(yōu)勢(shì)勢(shì)，吸引引市場(chǎng)目目光。4、項(xiàng)目目威脅（THRREATTS）、長(zhǎng)沙沙北城的的發(fā)展依依然存在在局部高高溫，整整體平緩緩的姿態(tài)態(tài)，并未未像東城城、南城城那樣遍遍地開(kāi)花花；、項(xiàng)目目以北霞霞凝港板板塊定位位為長(zhǎng)沙沙主要的的物流發(fā)發(fā)展區(qū)域域，此種種大定位位將為項(xiàng)項(xiàng)目帶來(lái)來(lái)一定影影響；、長(zhǎng)沙沙房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)局部部泡沫也也將給項(xiàng)項(xiàng)目所帶帶來(lái)的威威脅；、宏觀(guān)觀(guān)環(huán)境變變化的不不確定性性給項(xiàng)目目所帶來(lái)來(lái)的威脅脅，如建建材價(jià)格格走勢(shì)、政策法法規(guī)、宏宏觀(guān)調(diào)控控等因素素；、區(qū)域域內(nèi)直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手存在質(zhì)質(zhì)素較高高、品質(zhì)相相近、規(guī)規(guī)模較大大的特點(diǎn)點(diǎn)，如世世紀(jì)金源源公司地地塊等，也將帶帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)威脅。五、項(xiàng)目目潛在價(jià)

33、價(jià)值挖掘掘1、地段段：與湘江江、撈刀刀河近在在咫尺，江河際際會(huì)、天天然水岸岸、濱水水生活；2、臨水水：近10000米私家濱濱河水岸岸，4大臨臨河親水水平臺(tái)，近水、親水、更能愛(ài)愛(ài)水；3、規(guī)劃劃：聘請(qǐng)請(qǐng)國(guó)內(nèi)頂頂尖規(guī)劃劃高手設(shè)設(shè)計(jì)，依依形就勢(shì)勢(shì)，布局局合理，尺度宜宜人，特特色突出出，流線(xiàn)線(xiàn)通暢，景觀(guān)均均衡4、規(guī)模模：項(xiàng)目目建筑面面積400余萬(wàn)平米米，包含含酒店、商業(yè)、辦公、高層住住宅等多多類(lèi)型建建筑，又又臨水靠靠岸，符符合國(guó)際際生活潮潮流，地地地道道道一個(gè)“國(guó)際生生活城”；5、外景景：濱江江水岸規(guī)規(guī)劃四大主題題景觀(guān)，長(zhǎng)堤綠綠意，亭亭臺(tái)水榭榭，湖湘湘文化，氛圍濃濃郁；6、內(nèi)景景：項(xiàng)目目景觀(guān)配配置非常常

34、豐富，底層架架空，鳥(niǎo)鳥(niǎo)語(yǔ)花香香，移步步換境，景色怡怡人；7、配套套：網(wǎng)球球場(chǎng)、游游泳池、雙會(huì)所所、酒店店配套、商業(yè)街街，應(yīng)有有盡有，品質(zhì)生生活，高高尚優(yōu)雅雅；8、建筑筑：精美美的現(xiàn)代代主義建建筑，線(xiàn)線(xiàn)條流暢暢，色調(diào)調(diào)雅致，戶(hù)型方方正，設(shè)設(shè)計(jì)合理理，景觀(guān)觀(guān)優(yōu)良；9、樓王王：頂級(jí)原原創(chuàng)設(shè)計(jì)計(jì)，價(jià)值值千萬(wàn)別別墅樓王王，必將將獨(dú)步湖湖湘、轟轟動(dòng)星城城；10、開(kāi)開(kāi)發(fā)：政政府背景景開(kāi)發(fā)商商，實(shí)力雄雄厚、信信譽(yù)卓著著。第三部分分 項(xiàng)項(xiàng)目定位位定位啟示示錄：在紐約，有哈德德遜河；在倫敦，有泰晤晤士河；在巴黎，有塞納納河；在香港，有香江江；在上海，有黃浦浦江；在廣州，有珠江江；在杭州，有錢(qián)塘塘江；在長(zhǎng)沙，有湘江

35、江；面對(duì)湘江江岸邊的的項(xiàng)目，我們?cè)撛撊绾蚊婷鎸?duì)？一、從沿沿海到長(zhǎng)長(zhǎng)沙1、在上上海黃浦江沿沿岸的千千萬(wàn)豪宅宅2、在廣廣州珠江沿岸岸3、在杭杭州錢(qián)塘江畔畔4、看長(zhǎng)長(zhǎng)沙上世紀(jì)990年代代 20002年年 創(chuàng)遠(yuǎn)景園20003年年 沁園園春 20044-055年 華華盛新外灘灘20006年 金色屋屋頂 220077年 湘江御御景歐陸經(jīng)典金色屋頂綜合品質(zhì)時(shí) 間2000年2002年2004年2006年2008年沁園春華盛新外灘創(chuàng)遠(yuǎn)景園矚目湘江御景長(zhǎng)沙江景景樓盤(pán)發(fā)發(fā)展歷程程剖析圖圖結(jié) 論：、江景景樓盤(pán)蓄蓄勢(shì)待發(fā)發(fā)：長(zhǎng)沙樓樓市自119988年開(kāi)始始迅猛發(fā)發(fā)展以來(lái)來(lái)，樓盤(pán)盤(pán)品質(zhì)及及綜合質(zhì)質(zhì)素得到到了很大大程度上上

36、的提升升。在湘湘江風(fēng)光光帶開(kāi)發(fā)發(fā)建成以以后，地地產(chǎn)商已已開(kāi)始圈圈集湘江江沿線(xiàn)的的土地，為開(kāi)發(fā)發(fā)江景樓樓盤(pán)儲(chǔ)備備土地，并相繼繼開(kāi)發(fā)面面市。雖雖然推江江景、濱濱江概念念的樓盤(pán)盤(pán)不少，但名副副其實(shí)的的江景盤(pán)盤(pán)為數(shù)不不多，220022年有創(chuàng)遠(yuǎn)景景園、歐歐陸經(jīng)典典、20003年年有沁園春春、20004-20005年有華盛新外灘灘、20006年年的金色色屋頂。伴隨沿沿江風(fēng)光光帶的延延伸，為為湘江兩兩岸及瀏瀏陽(yáng)河、撈刀河河區(qū)域的的江景樓樓盤(pán)帶來(lái)來(lái)了前所所未有的的發(fā)展契契機(jī)，并并呈現(xiàn)出出強(qiáng)勁的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)。、概念念盛行，有名無(wú)無(wú)實(shí)，支支撐不夠夠：經(jīng)過(guò)幾幾年的發(fā)發(fā)展，長(zhǎng)長(zhǎng)沙江景景盤(pán)的綜綜合品質(zhì)質(zhì)提速不不快，發(fā)發(fā)

37、展緩慢慢，數(shù)量量不多，部分項(xiàng)項(xiàng)目在推推江景概概念時(shí)，僅僅停停留在概概念的層層面，并并不是貨貨真價(jià)實(shí)實(shí)的江景景樓盤(pán)，對(duì)于項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品本身的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、園園林景觀(guān)觀(guān)等方面面缺乏亮亮點(diǎn)和強(qiáng)強(qiáng)有力的的支撐。二、項(xiàng)目目定位謀劃長(zhǎng)沙沙20007使命：打造造20007年最最具影響響力的頂級(jí)濱江江親水景觀(guān)觀(guān)樓盤(pán)。1、項(xiàng)目目整體定位位：湘江御景景長(zhǎng)沙沙頂級(jí)濱濱江親水水景觀(guān)樓盤(pán)盤(pán)定位詮釋釋?zhuān)骸㈤L(zhǎng)沙沙戀水水情結(jié)自古以來(lái)來(lái)，人們們選宅、建房就就認(rèn)為“選宅應(yīng)應(yīng)擇山水水而居，得水為為上?！焙螞r湘湘江、撈撈刀河有有著淵源源的歷史，并并承載了長(zhǎng)長(zhǎng)沙整個(gè)個(gè)城市發(fā)發(fā)展的歷歷史、文文化以及及情感等等，更容容易讓居居住者找找到一種

38、種文化、價(jià)值的的認(rèn)同感感。沒(méi)有有湘江就就沒(méi)有長(zhǎng)長(zhǎng)沙，長(zhǎng)長(zhǎng)沙人對(duì)對(duì)水岸生生活充滿(mǎn)滿(mǎn)柔情與與眷戀，江景住住宅仿佛佛成了許許多長(zhǎng)沙沙人一種種刻骨銘銘心的向向往。、頂級(jí)級(jí)濱江長(zhǎng)沙沙絕版項(xiàng)目地塊塊所處區(qū)區(qū)位是目目前長(zhǎng)沙沙僅有的的絕佳親親水區(qū)，具備相相當(dāng)迷人的景景觀(guān)潛質(zhì)質(zhì)，景觀(guān)的的稀缺性性、不可可再生性性賦予了了項(xiàng)目特特有的景景觀(guān)資源源，使項(xiàng)項(xiàng)目在市市場(chǎng)上成成為了長(zhǎng)長(zhǎng)沙當(dāng)之之無(wú)愧的的頂級(jí)濱濱江樓盤(pán)盤(pán)。、親水水愛(ài)水水就親水水水，既有有財(cái)氣，又有靈靈氣。湘江御御景擁有有近10000米的水水岸線(xiàn)，并是臨臨水零距離，為親水水創(chuàng)造了了優(yōu)越的的條件。、景觀(guān)觀(guān)以水水為景，以景制制勝項(xiàng)目最大大的亮點(diǎn)點(diǎn)在于江江景及小小區(qū)內(nèi)

39、景景，主推推方向?yàn)闉椤八?、濱江、親水”三大主主線(xiàn)，最最終推廣廣目標(biāo)就就是將項(xiàng)項(xiàng)目塑造造為長(zhǎng)沙沙最具影影響力、最具典典型、最最宜居住住的濱江江親水大大宅。、名宅宅名流流、名人人、名宅宅名流乃都都市精英英，名人人，可借助名名人代言言推介樓樓盤(pán)，名名宅，市市場(chǎng)的明明星、長(zhǎng)長(zhǎng)沙的典典范。2、產(chǎn)品品定位、物業(yè)業(yè)形態(tài)定定位根據(jù)（本本報(bào)告第第二部分分內(nèi)容）項(xiàng)目地地塊的地地形地貌貌，用地地面積、周邊環(huán)環(huán)境綜合合分析，項(xiàng)目物物業(yè)形態(tài)態(tài)可以定定位以下下幾類(lèi)：商務(wù)辦公寫(xiě)字樓高層景觀(guān)住宅風(fēng)情商業(yè)街四星級(jí)酒店頂級(jí)別墅第一類(lèi)：高層景景觀(guān)住宅宅 理 由由：本地地塊擁有有很好的的景觀(guān)資資源，通通過(guò)南北北各棟的的樓層控控制，

40、可可以最大大限度地地觀(guān)賞到到撈刀河河、湘江江風(fēng)光，可以為為項(xiàng)目創(chuàng)創(chuàng)造較高高的利潤(rùn)潤(rùn)價(jià)值，并整體體提升項(xiàng)項(xiàng)目的綜綜合品質(zhì)質(zhì)。第二類(lèi)：頂級(jí)別別墅 理 由由：充分分利用地地塊，創(chuàng)創(chuàng)造利潤(rùn)潤(rùn)點(diǎn)。另另外，別別墅作為為高端產(chǎn)產(chǎn)品，如如規(guī)劃少少量高規(guī)規(guī)格別墅墅，采用用檔次配配置，打打造長(zhǎng)沙沙10000萬(wàn)頂頂級(jí)豪宅宅，將有有利于塑塑造項(xiàng)目目高端形形象。第三類(lèi)：風(fēng)情商商業(yè)街理由：如如要建造造北城國(guó)國(guó)際化生生活城，小區(qū)配配套必須須齊備，能夠?yàn)闉樯鐓^(qū)業(yè)業(yè)主提供供便利的的生活配配套，購(gòu)購(gòu)物、休休閑等常常規(guī)性商商業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)擁有。因此，風(fēng)情商商業(yè)街是是作為未未來(lái)小區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)配套。第四類(lèi)：四星級(jí)級(jí)酒店理 由：隨著“兩館一一

41、廳”的開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)和和投入使使用，將將帶動(dòng)區(qū)區(qū)域旅游游業(yè)快速速發(fā)展，為將來(lái)來(lái)到長(zhǎng)沙沙標(biāo)志性性建筑觀(guān)觀(guān)光旅游游的游客客提供了了便利。另外，項(xiàng)目定定位高，業(yè)主多多為社會(huì)會(huì)上流及及都市精精英，為為商務(wù)應(yīng)應(yīng)酬提供供了舒適適的平臺(tái)臺(tái)。第五類(lèi)：商務(wù)寫(xiě)字字樓理 由：旅游業(yè)業(yè)的發(fā)展展，頻繁繁的商務(wù)務(wù)活動(dòng)，必將激激活區(qū)域域商務(wù)寫(xiě)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展。項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)少量的的商務(wù)辦辦公物業(yè)業(yè)既可以以捷足先先登，占占領(lǐng)該類(lèi)類(lèi)物業(yè)市市場(chǎng)。另另外，可可以為部部分業(yè)主主商務(wù)辦辦公提供供便利。、建筑筑風(fēng)格與與外觀(guān)形形象定位位從項(xiàng)目前前期的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案獲獲悉，建建筑采用用現(xiàn)代主主義風(fēng)格格，立面面簡(jiǎn)潔爽爽朗，其其外觀(guān)時(shí)時(shí)尚、純純

42、凈，以以灰色調(diào)調(diào)為主導(dǎo)導(dǎo)。項(xiàng)目目定位以以濱江、親水為為切入點(diǎn)點(diǎn)，力求求塑造高高端濱江江樓盤(pán)，在建筑筑風(fēng)格及及外觀(guān)形形象上必必須體現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)感感、國(guó)際際化。建議：在在整體視視覺(jué)感官官上更加加突出簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔、明明快，如在外外墻顏色色選擇上上加上一一些明亮亮的色塊塊，會(huì)讓讓人有眼眼前一亮亮的視覺(jué)覺(jué)沖擊力力和品質(zhì)質(zhì)感。、環(huán)境境與景觀(guān)觀(guān)定位項(xiàng)目的整整體環(huán)境境包括社社區(qū)外部部環(huán)境和和內(nèi)部環(huán)環(huán)境，外外部環(huán)境境主要通通過(guò)相關(guān)關(guān)政府智智能部門(mén)門(mén)的開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)和和改造，來(lái)提升升，而內(nèi)內(nèi)部環(huán)境境及撈刀刀河、湘湘江水岸岸則主要要依靠貴貴司在項(xiàng)項(xiàng)目前期期規(guī)劃時(shí)時(shí)做足文文章，讓讓內(nèi)外兼兼修，整整體提升升。綜合合項(xiàng)目的的優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)，

43、本項(xiàng)項(xiàng)目將以以景制勝勝，景觀(guān)觀(guān)是最大大的亮點(diǎn)點(diǎn)，外景景有撈刀刀河、湘湘江風(fēng)光光帶，內(nèi)內(nèi)景有園園林景觀(guān)觀(guān)、園藝藝小品。外部環(huán)境境：撈刀刀河、湘湘江風(fēng)光光帶；內(nèi)部環(huán)境境：內(nèi)庭庭景觀(guān)底底層架空空，鳥(niǎo)語(yǔ)語(yǔ)花香，移步換換境，景景色怡人人；建議：在在小區(qū)內(nèi)內(nèi)將水景景做足，讓江景景與內(nèi)部部景觀(guān)交交相呼應(yīng)應(yīng)，在擬擬建的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)接待待中心前前規(guī)劃一一定的水水景，以以營(yíng)造現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)氣氛氛，讓客客戶(hù)隨處處都可以以感受到到水景樓樓盤(pán)的特特色。、戶(hù)型型定位項(xiàng)目戶(hù)型型配比（設(shè)計(jì)院院）：戶(hù) 型型戶(hù) 數(shù)數(shù)比 例例四室二廳廳二衛(wèi)38420.22%三室二廳廳二衛(wèi)72338.00%五室二廳廳二衛(wèi)23212.22%二室二廳廳二衛(wèi)（1000

44、平米以以上）552.899%二室二廳廳（不大大于900平米）50626.66%依據(jù)項(xiàng)目目前期規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案，本項(xiàng)目目高層景景觀(guān)住宅宅的戶(hù)型型配比如如上，其其力戶(hù)型型為四室室二廳二二衛(wèi)、三三室二廳廳二衛(wèi)及及二室二二廳（不不大于990平米米）。依依據(jù)本公公司對(duì)長(zhǎng)長(zhǎng)沙市場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)查查顯示，四室二二廳二衛(wèi)衛(wèi)、三室室二廳二二衛(wèi)及二二室二廳廳是整個(gè)個(gè)市場(chǎng)的的主流，客戶(hù)對(duì)對(duì)于這三三種戶(hù)型型的需求求比例分分別為：25.68%、344.155%、188.922%。而而對(duì)于五五房的需需求比例例相對(duì)于于前者明明顯偏低低，僅為為8.225%。對(duì)于二二室二廳廳二衛(wèi)和和二室二二廳一衛(wèi)衛(wèi)的需求求則表現(xiàn)現(xiàn)出前者者高于后后者。

45、（說(shuō)明：數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源于本本公司數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)）依據(jù)上述述分析及及項(xiàng)目特特性，戶(hù)戶(hù)型配比比必須市市場(chǎng)需求求而設(shè)定定，并提提供多種種不同面面積的戶(hù)戶(hù)型，以以滿(mǎn)足不不同的客客戶(hù)需求求。建 議：在在二、三三期戶(hù)型型配比按按下列比比例進(jìn)行行控制，并考慮慮錯(cuò)層、復(fù)式等等多種類(lèi)類(lèi)型相組組合。二、三期期高層景景觀(guān)住宅宅戶(hù)型配配比建議議戶(hù) 型型比 例例戶(hù)型面積積四室二廳廳二衛(wèi)32%1401555三室二廳廳二衛(wèi)38%1201355五室二廳廳二衛(wèi)10%左左右1802100二室二廳廳二衛(wèi)（1000平米以以上）15%左左右1001155二室二廳廳（不大大于900平米）5%709903、客戶(hù)戶(hù)定位依據(jù)項(xiàng)目目戶(hù)型規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)，我們

46、們大致可可以將本本案在不不同階段段（前期期和中、后期）的目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)界界定為以以下幾類(lèi)類(lèi)：前期目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)界界定：類(lèi)別職業(yè)基本特征征家庭月收收入前期目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)群群企業(yè)中中層管理理人士經(jīng)濟(jì)效益益較好的的企業(yè)中中層管理理者，其其工作和和家庭收收入較穩(wěn)穩(wěn)定5000080000元公務(wù)員員、教師師工作、收收入穩(wěn)定定，各項(xiàng)項(xiàng)福利較較好的中中層公務(wù)務(wù)員，以以及收入入較高的的大學(xué)教教師、教教授等。 5000080000元中高收收入的個(gè)個(gè)體私營(yíng)營(yíng)者從事各種種個(gè)體生生意或批批發(fā)業(yè)生生意的個(gè)個(gè)體商戶(hù)戶(hù)，經(jīng)商商時(shí)間不不長(zhǎng)，有有一定積積蓄和較較高收入入500001000000元SOHHO工作作者或小小型投資資者SOHOO工

47、作者者：收入入較高，但積累累較少而而且迫切切住房需需求的從從事娛樂(lè)樂(lè)行業(yè)、傳媒行行業(yè)的職職場(chǎng)新俊俊，以及及自由職職業(yè)者等等。小型投資資者：擁?yè)碛幸欢ǘǖ拈e散散資金，但總量量較小，希望通通過(guò)房屋屋出租進(jìn)進(jìn)行投資資的小型型投資者者。以上人群群為中小戶(hù)型型的主力力消費(fèi)群群。5000080000元前期目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)群群的共性性特征：收入較為為穩(wěn)定，家庭月月收入在在50000元以以上；文化水平平較高，具有一一定的素素質(zhì)修養(yǎng)養(yǎng)；有一定積積蓄，但但積蓄較較少，主主要購(gòu)房房方式為為按揭；年齡較輕輕(255355)，心心態(tài)開(kāi)朗朗，易于于接受新新的居住住觀(guān)念；戶(hù)型面積積要求較較低，需需要較低低的置業(yè)業(yè)門(mén)檻；一次置業(yè)業(yè)

48、占多數(shù)數(shù)、主要要為滿(mǎn)足足家庭居居住需要要；以?xún)r(jià)格為為主要考考慮因素素，性?xún)r(jià)價(jià)比是購(gòu)購(gòu)房的首首要關(guān)注注因素。中、后期期目標(biāo)客客戶(hù)界定定：類(lèi)別職業(yè)基本特征征家庭月收收入中后期目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群個(gè)體私私營(yíng)者從事較大大規(guī)模的的個(gè)體生生意的個(gè)個(gè)體商戶(hù)戶(hù)，經(jīng)商商時(shí)間長(zhǎng)長(zhǎng)，收入入高，且且有相當(dāng)當(dāng)?shù)姆e累累60000元以上上企業(yè)高高層管理理者國(guó)企、高高級(jí)管理理人員、屬部門(mén)門(mén)主管、技術(shù)骨骨干、有有一定權(quán)權(quán)力、部部分會(huì)有有灰色收收入或兼兼職收入入大中型企企業(yè)高級(jí)級(jí)管理者者，屬于于部門(mén)經(jīng)經(jīng)理等，有較豐豐厚的薪薪金。80000元以上上專(zhuān)業(yè)技技術(shù)人員員主要為企企業(yè)的技技術(shù)骨干干或ITT業(yè)人士士、律師師等專(zhuān)業(yè)業(yè)技術(shù)型型人才80

49、000元以上上外市生生意人主要指常常德、邵邵陽(yáng)兩地地及省外外在長(zhǎng)個(gè)個(gè)體經(jīng)商商戶(hù)。70000元以上上中后期目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群的共共性特征征：收入高、資金積積累豐富富；年齡較大大（355500），社社會(huì)閱歷歷豐富，品位較較高；家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)復(fù)雜，要求戶(hù)戶(hù)型面積積偏大；具有一定定的社會(huì)會(huì)地位，要求居居住空間間具有一一定的身身份表征征；價(jià)格不是是購(gòu)房的的主要考考慮因素素，環(huán)境境、配套套、社區(qū)區(qū)品位上上升到首首位；二次購(gòu)房房者占多多數(shù)，改改善居住住環(huán)境為為購(gòu)房的的主要目目的。第四部分分 項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略一、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)思路1、整合合發(fā)展商商和專(zhuān)業(yè)業(yè)公司的的資源：發(fā)展商商是有政政府背景景的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)，自身具具備

50、豐富富的資源源，加上上專(zhuān)業(yè)公公司資源源，在項(xiàng)項(xiàng)目的運(yùn)運(yùn)作上采采取凌厲厲、連貫貫的動(dòng)作作抓住市市場(chǎng)的關(guān)關(guān)注重點(diǎn)點(diǎn)。2、把握握市場(chǎng)推推廣契機(jī)機(jī)：在營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣過(guò)過(guò)程中要要不斷地地利用各各種機(jī)會(huì)會(huì)、各種種策劃引引導(dǎo)市民民的關(guān)注注重點(diǎn)，因?yàn)楸颈卷?xiàng)目正正處于面面市醞釀釀階段，所以必必須充分分了解市市場(chǎng)反映映及消費(fèi)費(fèi)需求，以便取取得市場(chǎng)場(chǎng)的認(rèn)同同和目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)的的支持。3、放大大項(xiàng)目的的宣傳面面寬：在一個(gè)個(gè)區(qū)域影影響力小小的地段段啟動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目，需需要對(duì)區(qū)區(qū)域及周周邊市場(chǎng)場(chǎng)的消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣進(jìn)進(jìn)行引導(dǎo)導(dǎo)，在項(xiàng)項(xiàng)目宣傳傳上需要要突破對(duì)對(duì)項(xiàng)目本本身的范范圍，對(duì)對(duì)宏觀(guān)市市場(chǎng)、地地塊、尤尤其是項(xiàng)項(xiàng)目形象象和理念念進(jìn)行灌灌輸。4

51、、推盤(pán)盤(pán)策略的的嚴(yán)密控控制：奉行低低開(kāi)高走走的策略略，在推推盤(pán)步驟驟上嚴(yán)密密監(jiān)控市市場(chǎng)的反反饋情況況，降低低門(mén)檻低低價(jià)入市市保證項(xiàng)項(xiàng)目的平平穩(wěn)起步步。5、工程程的全面面配合：將工程程作為一一種銷(xiāo)售售道具來(lái)來(lái)使用，根據(jù)工工期推進(jìn)進(jìn)的不同同結(jié)點(diǎn)制制定相應(yīng)應(yīng)的活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)方方案，工工程配合合對(duì)于沖沖破客戶(hù)戶(hù)持幣觀(guān)觀(guān)望的舉舉動(dòng)具有有決定性性的作用用。二、價(jià)格格策略1、定價(jià)價(jià)策略、低開(kāi)開(kāi)高走，以控制制均價(jià)來(lái)來(lái)實(shí)現(xiàn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的利潤(rùn)。長(zhǎng)沙樓市市上，購(gòu)購(gòu)房者的的消費(fèi)理理仿日趨趨理性，出現(xiàn)了了高收入入人士購(gòu)購(gòu)買(mǎi)中低價(jià)房房的現(xiàn)象象，高價(jià)價(jià)位住宅宅的滯銷(xiāo)銷(xiāo)和近兩兩年中低低價(jià)位樓樓盤(pán)的興興起更直直接說(shuō)明明了這一一點(diǎn)。銷(xiāo)

52、售量跟跟上的前前提下，均價(jià)能能保證開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的利潤(rùn)，易銷(xiāo)戶(hù)戶(hù)型的高高走，難難銷(xiāo)戶(hù)型型的低開(kāi)開(kāi)，從時(shí)時(shí)間上、銷(xiāo)售上上、價(jià)格格上都能能保證開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的總體利利潤(rùn)。低開(kāi)高走走，讓部部分客戶(hù)戶(hù)購(gòu)買(mǎi)時(shí)時(shí)在經(jīng)濟(jì)濟(jì)和受壓壓力方面面感到輕輕松，可可以活躍躍購(gòu)買(mǎi)市市場(chǎng)，吸吸引更多多的客戶(hù)戶(hù)提前預(yù)預(yù)購(gòu)。、根據(jù)據(jù)工程的的進(jìn)度，銷(xiāo)售情情況的反反饋，階階段性小小幅度提提價(jià)，穩(wěn)穩(wěn)妥而不不失進(jìn)取取，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)降小，應(yīng)對(duì)市市場(chǎng)變數(shù)數(shù)能力強(qiáng)強(qiáng)。工程的進(jìn)進(jìn)度是銷(xiāo)銷(xiāo)售提價(jià)價(jià)的依據(jù)據(jù)之一。小幅提提價(jià)，項(xiàng)項(xiàng)目可進(jìn)進(jìn)行總價(jià)價(jià)控制，以加快快銷(xiāo)售速速度，從從而也可可使工程程進(jìn)度加加快。根據(jù)樓層層、隔規(guī)規(guī)劃路遠(yuǎn)遠(yuǎn)近、座座落、景景觀(guān)方面面的不同同，

53、可差差異性小小幅提價(jià)價(jià)。明確確戶(hù)型的的優(yōu)劣，又可擴(kuò)擴(kuò)大銷(xiāo)售售利潤(rùn)。2、價(jià)格格支撐、通過(guò)過(guò)準(zhǔn)確定定位與媒媒體推廣廣，引發(fā)發(fā)市場(chǎng)熱熱潮，廣廣泛積累累客戶(hù)，有市則則有價(jià)；、通過(guò)過(guò)形象包包裝與品品質(zhì)展示示提升項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值；、前期期銷(xiāo)售引引導(dǎo)，使使客戶(hù)對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的價(jià)格預(yù)預(yù)期較高高；、采用用相對(duì)有有吸引力力的價(jià)格格推向市市場(chǎng)，確確立超值值形象。3、起價(jià)價(jià)與均價(jià)價(jià)、一期期起價(jià)：25000元/平平方米（建議）一期均均價(jià)：22700228000元/平平方米（建議）、二期期起價(jià)：28000元/平平方米（建議）二期均價(jià)價(jià)：333003500元元/平方方米（建建議）、三期期起價(jià)：31000元/平平方米（建議）三期均均

54、價(jià)：33500038800元元/平方方米（建建議）、商鋪鋪起價(jià)：60000元/平方米米（建議議）商鋪鋪均價(jià)：75000880000元/平平方米（一樓）（建議議）、別墅墅均價(jià)：100000元元/平方方米（建建議）、公寓寓均價(jià)：36000338000元/平平方米（建議）說(shuō)明：1、起價(jià)價(jià)：因?yàn)闉轫?xiàng)目位位置目前前比較偏偏僻，起起價(jià)宜低低，降低低購(gòu)買(mǎi)門(mén)門(mén)檻，吸吸引人氣氣；2、加價(jià)價(jià)：根據(jù)據(jù)工程進(jìn)進(jìn)度和購(gòu)購(gòu)買(mǎi)情況況，加價(jià)價(jià)以5%，100%，112%遞遞增為宜宜；3、均價(jià)價(jià):由于于此均價(jià)價(jià)為預(yù)估估后兩年年情況，市場(chǎng)情情況有變變化，最最終均價(jià)將有有待進(jìn)一一步論證證。）三、銷(xiāo)售售策略1、銷(xiāo)售售方法、公關(guān)關(guān)營(yíng)銷(xiāo)：

55、利用項(xiàng)項(xiàng)目各個(gè)個(gè)時(shí)期舉舉行相應(yīng)應(yīng)的公關(guān)關(guān)活動(dòng)，如開(kāi)盤(pán)盤(pán)儀式、公益活活動(dòng)等，在社會(huì)會(huì)上產(chǎn)生生一定的的影響力力，促進(jìn)進(jìn)銷(xiāo)售。、直 銷(xiāo)：聯(lián)聯(lián)系有關(guān)關(guān)企業(yè)，與之進(jìn)進(jìn)行聯(lián)誼誼或在企企業(yè)的公公共活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)所、宣傳欄欄等人流流較聚集集的地方方，張貼貼項(xiàng)目的的海報(bào)，派發(fā)單單張，設(shè)設(shè)抽獎(jiǎng)，贈(zèng)送小小禮品，并接受受咨詢(xún)?；蛟谄淦滢k公場(chǎng)場(chǎng)所，進(jìn)進(jìn)行一對(duì)對(duì)一的項(xiàng)項(xiàng)目講解解，積累累一部分分目標(biāo)客客戶(hù)。、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷(xiāo)售：在項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)或或市內(nèi)接接待點(diǎn)對(duì)對(duì)目標(biāo)客客戶(hù)進(jìn)行行項(xiàng)目講講解，通通過(guò)沙盤(pán)盤(pán)介紹、客戶(hù)洽洽談、計(jì)計(jì)價(jià)議價(jià)價(jià)、客戶(hù)戶(hù)資料登登記、購(gòu)購(gòu)買(mǎi)VIIP卡等等一系列列銷(xiāo)售手手段，促促使客戶(hù)戶(hù)成交。2、銷(xiāo)售售時(shí)機(jī)、VIIP卡 發(fā)放

56、放：20007年2月底4月中旬（暫暫定）、內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)：20007年4月月中旬（暫暫定）、正式式面市：春季房房交會(huì)期期間（暫暫定）3、促銷(xiāo)銷(xiāo)方式、媒體體廣告：通過(guò)電電視、廣廣播、報(bào)報(bào)紙等媒媒體方面面的宣傳傳，達(dá)到到項(xiàng)目廣廣而告之之的目的的，最終終實(shí)現(xiàn)促促進(jìn)銷(xiāo)售售的目的的。、新聞聞炒作：通過(guò)電電視新聞聞、報(bào)紙紙軟文等等形式對(duì)對(duì)項(xiàng)目地地塊進(jìn)行行炒作。、展 會(huì)：通通過(guò)房交交會(huì)類(lèi)似似的展會(huì)會(huì)形式對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行宣傳傳。、公關(guān)關(guān)活動(dòng)：通過(guò)業(yè)業(yè)界論壇壇、頒獎(jiǎng)獎(jiǎng)儀式、冠名、公益活活動(dòng)等活活動(dòng)擴(kuò)大大項(xiàng)目的的知名度度。、折扣扣優(yōu)惠：在項(xiàng)目目舉行促促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)期間，可根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的的具體情情況推出出一系列列的特殊殊優(yōu)惠活

57、活動(dòng)。、人員員推廣：銷(xiāo)售人人員對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊企業(yè)運(yùn)運(yùn)用單頁(yè)頁(yè)、樓書(shū)書(shū)等銷(xiāo)售售工具進(jìn)進(jìn)行推廣廣。、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)體驗(yàn)：做出22套樣板板房，（三房、四房）給給目標(biāo)客客戶(hù)以直直觀(guān)的感感受，促促進(jìn)銷(xiāo)售售。四、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)階段部部署根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度度、季節(jié)節(jié)特點(diǎn)，銷(xiāo)售計(jì)計(jì)劃等因因素，項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售售可劃分分為預(yù)熱熱期、開(kāi)開(kāi)盤(pán)期、強(qiáng)銷(xiāo)期期、持續(xù)續(xù)期、尾尾盤(pán)期五五大階段段。1、預(yù)熱熱期、時(shí) 間：220077年2月至220077年4月中旬、工程程進(jìn)度：撈刀河河風(fēng)光帶帶及一期期工程全全面啟動(dòng)動(dòng)，會(huì)所所（營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)接待中中心）建建設(shè)竣工工、投入入使用、銷(xiāo)售售目標(biāo)：積累有有效客戶(hù)戶(hù)，為開(kāi)開(kāi)盤(pán)期儲(chǔ)儲(chǔ)蓄客戶(hù)戶(hù)資源、特 點(diǎn)：項(xiàng)目手續(xù)續(xù)正在辦辦

58、理，不不能公開(kāi)開(kāi)銷(xiāo)售。目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)以開(kāi)發(fā)發(fā)公司關(guān)關(guān)系網(wǎng)和和少量戶(hù)戶(hù)外形象象廣告為為出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)。為銷(xiāo)售初初步階段段，售價(jià)價(jià)暫未推推出，優(yōu)優(yōu)惠較多多；銷(xiāo)售準(zhǔn)備備工作正正在進(jìn)行行。、實(shí)施內(nèi)內(nèi)容發(fā)放VIIP卡；開(kāi)展客戶(hù)戶(hù)拜訪(fǎng)活活動(dòng)；樓書(shū)、單單張?jiān)O(shè)計(jì)計(jì)制作；圍墻、戶(hù)戶(hù)外廣告告（大型型廣告位位、公交交車(chē)廣告告）制作作；制定開(kāi)盤(pán)盤(pán)具體實(shí)實(shí)施方案案；銷(xiāo)售隊(duì)伍伍培訓(xùn)；廣告投放放以形象象、概念念推廣為為主線(xiàn)。2、開(kāi)盤(pán)盤(pán)期、時(shí) 間：220077年春季季房交會(huì)會(huì)至20007年8月中旬旬、工程程進(jìn)度：一期達(dá)達(dá)到100層左右右、銷(xiāo)售售目標(biāo)：消化前前期積累累的客戶(hù)戶(hù)、特 點(diǎn)：銷(xiāo)售準(zhǔn)備備工作已已畢，銷(xiāo)銷(xiāo)售工作作全面展展開(kāi)；進(jìn)入項(xiàng)

59、目目銷(xiāo)售的的第一高高峰期；售價(jià)較低低，理想想戶(hù)型銷(xiāo)銷(xiāo)售旺；力推主打打戶(hù)型，并進(jìn)行行一期整整體控盤(pán)盤(pán)。、實(shí)施施內(nèi)容：制定價(jià)格格體系，形成價(jià)價(jià)格表；開(kāi)盤(pán)日工工作：按按具體開(kāi)開(kāi)盤(pán)計(jì)劃劃實(shí)施；開(kāi)始對(duì)銷(xiāo)銷(xiāo)售情況況進(jìn)行周周期性的的動(dòng)態(tài)分分析，并并針對(duì)出出現(xiàn)的各各種問(wèn)題題進(jìn)行相相應(yīng)調(diào)整整；按照項(xiàng)目目營(yíng)銷(xiāo)實(shí)實(shí)施方案案，嚴(yán)格格執(zhí)行開(kāi)開(kāi)盤(pán)階段段日常工工作。3、強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)期、時(shí) 間：220077年8月底20007年11月底底、工程程進(jìn)度：一期主體體封頂，開(kāi)始落落架；二二期全面面啟動(dòng)、目 標(biāo)：完完成預(yù)計(jì)計(jì)的銷(xiāo)售售量，借借秋季房房交會(huì)隆隆重推出出二期、特 點(diǎn)：即將進(jìn)入入項(xiàng)目第第二個(gè)銷(xiāo)售售高潮階段段；充分利用用國(guó)慶黃黃金周進(jìn)

60、進(jìn)行促銷(xiāo)銷(xiāo)；銷(xiāo)售價(jià)格格將提升升至均價(jià)價(jià)；、實(shí)施施內(nèi)容：強(qiáng)攻主打打戶(hù)型銷(xiāo)銷(xiāo)售，以以確保銷(xiāo)銷(xiāo)售任務(wù)務(wù)的完成成；嚴(yán)格執(zhí)行行階段日日常工作作；二期借房房交會(huì)之之勢(shì)及品品牌效益益，正式式推向市市場(chǎng)。4、持續(xù)續(xù)期、時(shí) 間：220077年12月初20007年年春節(jié)、工程程進(jìn)度：一期建建筑單體體竣工驗(yàn)驗(yàn)收，小小區(qū)園林林景觀(guān)開(kāi)開(kāi)始施工工；、目 標(biāo)：完完成一期期住宅可可售面積積約855%以上，二期進(jìn)進(jìn)入旺季季。、特 點(diǎn)：售價(jià)超過(guò)過(guò)均價(jià)；一期工程程進(jìn)入尾尾聲；二二期工程程接近封封頂。、實(shí)施施內(nèi)容：再推大戶(hù)戶(hù)型與主主打戶(hù)型型；制定交房房實(shí)施方方案和一一期尾盤(pán)盤(pán)實(shí)施方方案；繼續(xù)階段段各日常常工作。5、尾盤(pán)盤(pán)期（二二期、