物業(yè)公司作業(yè)指導書

1、江蘇安居物業(yè)管理公司作業(yè)指導書RG/NJUTAJW& 2007依據(jù)GB/T19001-2000 idt ISO9001:2000質量管理體系 要求編制受控狀態(tài)：分發(fā)號碼：RG/NJU廣2007-02-28 發(fā)布2007-02-28實施作業(yè)指導書編寫工作人員參加編寫人員：王萍 潘曉霞作業(yè)指導書審核：茅建國 張文進 畢寧 王萍作業(yè)指導書批準：茅建國 張文進目作業(yè)指導書批準：茅建國 張文進目序號文件名稱公司簡介公司質量方針與目標崗位職責及任職要求物業(yè)管理服務規(guī)范公共設施維護檢修控制規(guī)范錄文件編號頁碼3 HYPERLINK l bookmark2 o Current Document RG/NJUF

2、AJWG00120075 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document RG/NJUF AJWG002 20076 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document RG/NJUF AJWG003 200715 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document RG/NJUF AJWG0O4 200725保潔、綠化服務控制規(guī)范保安服務控制規(guī)范交通車輛管理規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作的驗證消防管理規(guī)范市場開發(fā)規(guī)定物業(yè)接管及驗收規(guī)范采購驗收控制規(guī)范服務標識管理控制規(guī)范業(yè)主滿意度調查及測評規(guī)范物業(yè)管理檢查

3、及考評規(guī)范員工獎懲條例記錄清單作業(yè)指導書修改記錄表保潔、綠化服務控制規(guī)范保安服務控制規(guī)范交通車輛管理規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作的驗證消防管理規(guī)范市場開發(fā)規(guī)定物業(yè)接管及驗收規(guī)范采購驗收控制規(guī)范服務標識管理控制規(guī)范業(yè)主滿意度調查及測評規(guī)范物業(yè)管理檢查及考評規(guī)范員工獎懲條例記錄清單作業(yè)指導書修改記錄表 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document RG/NJUT AJWG00 6 200770 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document RG/NJUT AJWG00 7 200782 HYPERLINK l bookmark28

4、 o Current Document RG/NJUT AJWG00 8 200785 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document RG/NJUT AJWG00 9 200786 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document RG/NJUT AJWG01 0 200790 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document RG/NJUT AJWG01 1 200791 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document RG/NJUT AJWG01 2

5、 200798 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document RG/NJUT AJWG01 3 2007101 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document RG/NJUT AJWG01 4 2007104 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document RG/NJUT AJWG0152007107 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document RG/NJUT AJWG01 6 2007114116118江蘇安居物業(yè)管理公司簡介企業(yè)名稱：江蘇安居

6、物業(yè)管理公司企業(yè)地址：江蘇省南京市中山北路 200號法人代表：茅建國經(jīng)濟性質：國有企業(yè)主管單位：南京工業(yè)大學后勤服務集團資質審查部門：江蘇省建設委員會一、公司發(fā)展歷程江蘇安居物業(yè)管理公司系由南京工業(yè)大學后勤服務集團組建的全資公司，1996 年 2 月 14 日公司在江蘇省工商行政管理局正式登記注冊，并通過了江蘇省建設委員會資質審查，是完全按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立并取得物業(yè)管理資質的獨立法人企業(yè)。同時也是南京市物業(yè)管理協(xié)會，南京市電梯協(xié)會早期會員單位。公司遵循“科學化管理、社會化服務、企業(yè)化經(jīng)營”的發(fā)展思路，自 1996 年初在學校內部實行物業(yè)管理起步，在發(fā)展中走向社會，在發(fā)展中強化管理，在發(fā)展中緞

7、練隊伍。公司奉行“以人為本，服務第一“的宗旨，精心打造了一整套“以客戶為中心，以服務品質為導向”的全新經(jīng)營管理模式。誠信、開放、人性化的服務已成為公司特有的經(jīng)營風格。 2004 年 8 月公司與集團均順利通過了ISO9001； 2000 國際質量管理體系認證?，F(xiàn)在公司全部項目的運作，從前期策劃，到項目實施過程中的體系導入、運行等，均嚴格安照IS09002 質量管理體系規(guī)范執(zhí)行。通過對服務質量的不斷改進和完善，力求為業(yè)主營造一種寧靜、高雅、無憂的工作、生活空間，以滿足社會的多元化需求。二、公司構架南京工業(yè)大學-南京工業(yè)大學后勤服務集團-江蘇安居物業(yè)管理公司三、公司優(yōu)勢1 、專業(yè)優(yōu)勢南京工業(yè)大學作

8、為國內的知名高校，目前不僅開設物業(yè)管理所屬的房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)，而且還有與物業(yè)管理密切相關的建筑學、土木工程、園林工程、機電一體化、工程測量、工商管理、智能化大廈給排水、暖通等眾多專業(yè)，上述專業(yè)的師資力量雄厚，教學設施完備，為公司開展業(yè)務提供了可靠的智力支持和物質保證。目前公司可為各類商務寫字樓、大型商場、超市、智能化住宅小區(qū)提供營銷策劃、技術支持、安管、保潔等全方位的物業(yè)服務。2、經(jīng)驗優(yōu)勢公司主要骨干具有長期從事高校后勤管理與服務的綜合經(jīng)驗，在新校區(qū)的開發(fā)建設及高校房產(chǎn)如：辦公樓、公寓、宿舍及配套設備、設施的管理、使用，維護過程中，培養(yǎng)了一支經(jīng)驗豐富、技術全面、管理規(guī)范的精悍隊伍。形成了一整

9、套科學、規(guī)范、全面的管理規(guī)章、制度、措施和辦法。經(jīng)過多年的市場化運作，積累了豐富的成功經(jīng)驗，可根據(jù)不同物業(yè)的特點及業(yè)主需求，迅速建立與之相適應的物業(yè)管理服務體系。3、技術優(yōu)勢公司有著獨特的技術優(yōu)勢，南京工業(yè)大學擁有建筑設計研究院、建設工程監(jiān)理公司、建筑智能化研究所、房地產(chǎn)研究所、江蘇省電梯檢測站、中央空調水處理中心等一批實體和研究機構，為公司開展業(yè)務提供了強有力的技術后援和支撐。4、人才優(yōu)勢高校本身就是人才云集的地方，公司員工中有38 人具有專業(yè)技術職稱，其中高級職稱4 人，中級以上職稱26 人，持有建設部頒發(fā)的物業(yè)管理上崗證人員48 人。深圳鵬基物業(yè)作為本公司員工培訓顧問，與本公司長期合作。

10、所有員工均經(jīng)過專業(yè)技術培訓，并有多年的工作實踐經(jīng)驗。電梯工、水電維修工、供配電工、中央空調、鍋爐操作工均持證上崗。安全護衛(wèi)人員公司與金湖保安學校，省委扶貧工作基地（如宿遷、灌云）建立有長期穩(wěn)定的工作聯(lián)系。公司實行科學的人力資源管理，用人機制科學、靈活，管理、技術人員實行聘用制，全員實行以崗定人、以崗定薪、績效考核。江蘇安居物業(yè)管理公司質量方針及目標RG/NJUT AJWG00 1 2007一、質量方針（集團）質量第一，服務至上，科學發(fā)展，追求卓越，二、質量目標本公司確定如下質量目標：1 、顧客滿意率達85以上；2、顧客投訴24小時內答復處理；3、服務設施使用完好率達95%以上；4、報修半小時內

11、到達現(xiàn)場（預約除外），小修一日內修復，服務及時率達85%以上；5、無重大安全責任事故發(fā)生。江蘇安居物業(yè)管理公司崗位職責及任職要求RG/NJUT AJWG00 2 2007經(jīng)理崗位職責及任職要求直接上級：集團總經(jīng)理。負責公司的全面領導和管理工作。貫徹國家有關質量工作的方針、政策、法令、法規(guī)，制定本公司的質量方針和質量目標并以文件形式批準正式頒布，采取有效方式保證公司各級人員都能理解質量方針目標并堅決貫徹執(zhí)行。批準建立與質量體系相適應的組織機構并規(guī)定其職責以及相互關系，任命管理者代表，并按規(guī)定賦予職權，協(xié)調指導各部門經(jīng)理工作，負責副經(jīng)理以上職務的人員的提升、獎懲、錄用、休假、公出、辭退等工作。負責

12、召集和主持質量體系管理評審，以保證質量保證模式、標準和質量方針及目標持續(xù)有效地運行。為質量體系的有效運行提供必備的資源，組織編制公司年度財務預算，做好財務審核監(jiān)督。對公司質量工作全面負責，對公司的物業(yè)管理服務負最終責任。任職要求：5 年以上相關管理經(jīng)驗，大專以上學歷，具有物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。副經(jīng)理崗位職責及任職要求直接上級：經(jīng)理。負責統(tǒng)籌物業(yè)公司的內部管理工作，配合經(jīng)理協(xié)調各部門、各管理處之間的工作關系。確保按照ISO 9001:2000 標準建立和保持質量管理體系，協(xié)助經(jīng)理做好質量方針和目標的宣貫工作。主持內審工作，提供管理評審和質量體系改進依據(jù)。主持質量分析會和重大不合格品（服務）的處置評

13、審及其采取糾正和預防措施。根據(jù)質量體系建設和運行中各分管部門和管理處工作需要，提出人員調整意見和獎懲建議。代表公司就質量體系有關事項與外部各方面聯(lián)系、協(xié)調。根據(jù)新物業(yè)項目的驗收接管及新管理處的建立實際需要，提出相應調整定員定編的建議及指導。受總經(jīng)理委托，在總經(jīng)理外出時，代行總經(jīng)理職權，并對其工作結果負責。任職要求：3 年以上相關項目管理經(jīng)驗，或大專以上學歷，具有物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。管理處主任崗位職責及任職要求直接上級：經(jīng)理。在經(jīng)理領導下，全面主持管理處工作，領導全管理處員工完成公司下達的責任目標和各項任務。參與公司例會，及時溝通信息，建立良好的部門間團結協(xié)作關系；主持管理處內部會議，協(xié)調各班組

14、關系，增強管理處內部團隊精神，群策群力做好各項工作。制定年度、月份工作計劃，審核本管理處日/周 /月的各類報表、進行業(yè)務分析，檢查督促各崗位員工認真履行職責負責對在管理處范圍內正確有效地實施監(jiān)視和測量。負責準備提供相關的評審資料，并落實評審中提出的與本單位有關的糾正和預防措施的實施工作。負責監(jiān)督管理處專業(yè)文件和資料的保管。負責對采購物資（進貨物資）進行驗證，并組織參與對供方評審文件的審批。負責物業(yè)管理過程中保持產(chǎn)品（服務）標識的使用管理和正確位置。負責管理處日常維修費用的審查報批，對設施設備及工程改進、維修保養(yǎng)的質量和進度進行監(jiān)督，協(xié)助監(jiān)督設備廠商嚴格履行維保合同協(xié)議，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施。對

15、管理處的整體服務質量和安全生產(chǎn)消防工作負責。堅持業(yè)主至上、服務第一的宗旨，與業(yè)主委員會保持良好的合作關系，做好內部協(xié)調和對外聯(lián)絡事宜，處理投訴問題及時準確，做好本部門文明服務工作。負責管理處的培訓工作，對所轄員工進行督導培訓，不斷提高其管理水平、服務意識、專業(yè)技能。負責對本管理處員工進行考核、評估，并根據(jù)其工作業(yè)績，提出表揚或批評，向公司提出任免、調配管理處班長以上人員的建議。任職要求：3 年以上相關項目管理經(jīng)驗，或大專以上學歷，具有物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。辦公室主任崗位職責及任職要求直接上級：管理處主任認真貫徹執(zhí)行公司的質量方針和程序文件，協(xié)助管理處領導做好質量體系的宣貫工作。按照質量體系文件中

16、的要求，做好工作計劃、總結、規(guī)章制度等各類質量文件的管理工作。負責業(yè)主入住、業(yè)主接待、投訴處理等。協(xié)助管理處經(jīng)理做好對外聯(lián)絡、接待等公關事務工作。負責管理處文書檔案的管理。負責物業(yè)公司轄區(qū)公共鑰匙和空置房鑰匙的管理工作，按公司要求參與對小區(qū)的綠化、保潔、保安、消防、設備管理的監(jiān)督檢查工作。協(xié)助財務做好費用的催繳工作，并妥當解釋業(yè)主提出的相關問題。負責對業(yè)主投訴情況的處理結果進行回訪，并做好回訪記錄、數(shù)據(jù)統(tǒng)計。負責編制社區(qū)服務活動計劃，經(jīng)管理處經(jīng)理審核、公司經(jīng)理批準后負責組織實施。負責組織實施轄區(qū)內的宣傳工作。負責定期對服務質量進行統(tǒng)計、分析，并提出整改方案。負責管理處每月工作情況匯總及相關曲線

17、圖的繪制。任職條件：2 年以上與客戶打交道的經(jīng)驗，具備一般計算機使用水平。辦公室前臺崗位職責及任職要求直接上級：辦公室主任協(xié)助辦公室主任認真貫徹執(zhí)行公司質量方針及有關程序文件。負責公司各種質量往來文電的收發(fā)、登記、送閱、催辦、立卷、保管等具體工作。負責公司質量文稿的打印、裝訂、發(fā)送、登記、復制工作。負責公司質量文件修改單的執(zhí)行、歸檔、借閱和作廢質量文件銷毀等工作。負責報修、及維修后的登記、和相關單據(jù)的匯總工作。將所有需要維修內容的信息及時通知到綜合班，并跟蹤信息反饋。負責業(yè)主來電、來信、來訪的接待、登記工作，統(tǒng)計各類質量記錄負責員工考勤表匯總及管理處的內勤事務。完成上級交辦的一切臨時性的工作。

18、任職條件：熟練使用Microsoft Office 系列各種辦公軟件。綠化、保潔部主管崗位職責及任職要求直接上級：經(jīng)理，直接下級：保潔班長貫徹執(zhí)行公司的質量手冊、 程序文件、 作業(yè)指導書和各項規(guī)章制度，對本部門貫徹公司的質量方針目標負責。負責對相應環(huán)保類采購物資進行驗證。負責編制相關技術文件、工藝文件，確定并設置質量控制點。參加管理處例會，做好日常工作的調派，參與現(xiàn)場指導、協(xié)調班組內外關系，負責對相關不合格品（服務）的處理。負責對委外單位提供服務的全過程的監(jiān)視和進行必要的測量。協(xié)助經(jīng)理做好清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化工作，負責滅鼠、滅蟑螂、滅蚊蠅等專項工作。協(xié)助辦公室做好清潔工的接收、調配、辭退、考核和

19、管理工作。巡回檢查保潔、綠化及各保潔員執(zhí)行崗位責任情況，以及清潔、綠化工作中存在的漏洞和不足，提出整改意見，落實整改措施。隨時調整各種機具和人力的配置。經(jīng)常性對清潔工進行技術培訓和服務規(guī)范教育。根據(jù)各清潔工的工作情況，每月提出對領班和清潔工的獎懲意見。加強對清潔設備、用具材料的管理，及時提醒缺貨補充，節(jié)約開支。任職條件：3 年以上相關崗位工作經(jīng)歷，專業(yè)經(jīng)驗豐富。綠化、保潔班長崗位職責及任職要求直接上級：綠化保潔部主管，直接下級：管理處綠化、保潔工。協(xié)助部門領導，使質量體系文件在部門認真貫徹執(zhí)行。定期或不定期對本班的工作進行抽查、檢驗，對不合格工作做出處理。監(jiān)督和督促本班質量體系運作，對不合格工

20、作實行糾正和采取預防措施。協(xié)助主管做好綠化、保潔管理工作，確保環(huán)境整潔。巡回檢查綠化、保潔工執(zhí)行崗位責任情況，查找綠化、保潔工作中存在的漏洞和不足，提出整改意見。負責對委外單位提供服務的全過程的監(jiān)視和進行必要的測量。帶領和指導綠化、保潔工工作，合理安排班次，妥善解決清潔工作中存在的問題。根據(jù)綠化、保潔工的工作情況，每月提出對本班綠化、保潔工的獎懲意見。協(xié)調垃圾的清運，廢舊物品的回收工作。督促本班綠化、保潔工保管好清潔設備、用具，按需發(fā)放材料，節(jié)省費用。服從領導安排，帶頭遵守各項規(guī)章制度。任職條件：初中以上學歷，3 年以上相關工作經(jīng)驗，熟悉（高檔）相關物業(yè)項目環(huán)保、清潔、綠化流程者優(yōu)先。室內保潔

21、員崗位職責及任職要求直接上級：綠化、保潔班長對日常工作進行自檢和互檢。負責各自工作范圍內的公共樓道、室內公共部分及電梯的保潔工作。負責清潔各自范圍內的垃圾集中及清運工作。工作熱情主動，文明用語，堅持“服務第一”的原則。嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度。服從領導安排，在工作中發(fā)現(xiàn)問題及時向有關領導匯報。認真做好各種質量記錄。任職條件：小學以上學歷，身體健康，有2 年以上工作經(jīng)驗，熟悉相關崗位者優(yōu)先。室外保潔員崗位職責及任職要求直接上級：綠化、保潔班長對日常工作進行自檢和互檢。負責各自工作范圍內的道路、停車場、公共車棚、標識、宣傳牌、雕塑、信箱、綠化帶、休 閑設施、垃圾桶、人工湖等公共部分的清潔保養(yǎng)工作

22、。負責清潔各自范圍內的垃圾集中及清運工作。工作熱情主動，文明用語，堅持“服務第一”的原則。嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度。服從領導安排，在工作中發(fā)現(xiàn)問題及時向有關領導匯報。認真做好各種質量記錄。任職條件：小學以上學歷，身體健康，有2 年以上工作經(jīng)驗，熟悉相關崗位者優(yōu)先。安全保衛(wèi)部主管崗位職責及任職要求直接上級：經(jīng)理負責質量管理管理體系在安全工作中的宣貫，嚴格執(zhí)行公司的質量手冊程序文件和各項規(guī)章制度。負責本專業(yè)的技術質量評審.負責安全類外購、外供物資、各類產(chǎn)品（服務）質量的監(jiān)視、檢驗，并給予適當?shù)臉俗R，以確保不合格產(chǎn)品（服務）不投用、不交付。負責對顧客提供的物品在驗證、貯存和交付等環(huán)節(jié)進行有效控制。

23、負責編制安保訓練計劃，督促和指導各部門的訓練工作并嚴格考核，按時總結。負責對管理處安保人員的作風紀律檢查，督促管理，及時掌握員工思想動態(tài)，進行定期和不定期檢查，發(fā)現(xiàn)違章，嚴肅查處。落實安全消防防護措施，定期檢查消防細則落實情況，加強重點防火部位的檢查、督促，查出隱患責令限期整改，依據(jù)消防管理條例，行使處罰權。對重大不安全因素應及時書面報告經(jīng)理。負責查處整個安全部管轄范圍內的治安事件。負責撰寫有關質量管理體系運轉的工作總結、報告、通知，建立臺帳。組織轄區(qū)安全消防工作例會，不折不扣執(zhí)行上級指示；收集、分析有關安全消防動態(tài)和狀況，及時提出指導性意見并監(jiān)督實施。切實貫徹“預防為主、防消結合”的方針，開

24、展多種形式 的安全防火教育，提高業(yè)主和 內部員工的防火意識和自防自救能力。發(fā)生意外事故、自然災害、重大案件等必須到現(xiàn)場指揮搶救并做好經(jīng)理緊急狀態(tài)下的參謀。任職要求：身體健康，3 年以上相關工作經(jīng)驗。安全班長崗位職責及任職要求直接上級：安全保衛(wèi)部主管，直接下級：安護隊員。定期或不定時對本班安全護衛(wèi)人員的工作進行抽查、檢驗，對不合格工作（服務）做出處理。監(jiān)督和督促本班質量體系運作，對不合格工作實行糾正措施。主持召開班務會議，準確傳達上級工作安排和決策指令，帶領本班人員做好安全護衛(wèi)工作。負責對日常班務的處理，負責檢查糾正本班人員執(zhí)勤中的違規(guī)行為。負責本班人員考勤、考核等工作，對不稱職者上報主管領導處

25、理。負責對本班人員的崗位培訓和軍體訓練及相關記錄的整理。熟悉安全護衛(wèi)各崗位職責和任務，掌握本轄區(qū)安全護衛(wèi)工作的規(guī)律和特點。負責協(xié)調班與其他班人員的關系，搞好團結。督導本班人員的日常工作，并對因管理不力造成的本班人員工作失誤及重大責任事故承擔連帶責任。做好安全標識的管理和質量記錄工作。對本班安全、消防工作負責。任職要求：高中以上學歷，2 年以上安全保衛(wèi)工作經(jīng)歷，無前科，熟悉高層物業(yè)安保管理尤佳，退伍軍人優(yōu)先。中控室監(jiān)控員崗位職責及任職要求直接上級：安全護衛(wèi)班長正確操作和愛護監(jiān)控設備、消防報警、防盜報警設備及電梯監(jiān)控報警設備。做好各種質量信息的記錄、反饋。對自己的工作進行自檢，做好工作中的各種標識

26、。做好值班質量記錄和交接班工作，保持室內整潔設備無故障。對錄相帶及其有關資料做好存放管理工作，確保正常使用隨時協(xié)助備查各類案件。加強重點部位的監(jiān)控，遇有特殊情況或嫌疑人及時與所在區(qū)域安全護衛(wèi)人員聯(lián)系，妥善處理。遇報警，要迅速、準確地按預定程序進行處理。工作認真仔細，精益求精，監(jiān)控值班中應善于發(fā)現(xiàn)并及時判明情況，重要情況要及時報告辦公室領導。未經(jīng)批準，任何人不得將錄像資料外借，值班中禁止擅離職守和會客，確保監(jiān)控工作安全、有序。任職條件：高中以上學歷，身體健康，視力良好，反應靈敏，語言表達清楚，對高層物業(yè)保安工作有一定的了解。門衛(wèi)安全員崗位職責及任職要求直接上級：安全護衛(wèi)班長按時交接班，上崗前按公

27、司和部門的要求整理好自己的儀容儀表，熱情禮貌服務。愛護公物及崗位上的各種設備。做好各種質量信息的記錄、反饋。服從命令，聽從指揮，堅決執(zhí)行上級的一切指示，做好 各項安全工作。負責門前周邊地段道路通暢，門前禁停車輛，禁止設攤。對日常工作進行自檢和互檢。嚴格按照車場管理制度及有關規(guī)定，履行車輛登記手續(xù)。妥善保管車場收費票據(jù)，嚴格按照財務規(guī)定計時收費、交款。送貨車輛進出場必須按公司規(guī)定查驗放行單，不得利用工作之便謀取私利。嚴禁任何人（或車輛）攜帶易燃、易爆、有害、有毒危險品及污染物進入地面及地下停車場。加強機動車進出場管理，嚴格控制非機動車輛進入。完成領導交辦的其他任務。任職條件：初中以上學歷，體魄強

28、健，反應靈敏，責任心強，有高層物業(yè)安保消防經(jīng)驗尤佳，退伍軍人優(yōu)先。安全巡邏員崗位職責及任職要求直接上級：安全護衛(wèi)班長熟悉小區(qū)的基本情況，包括樓宇的結構、防盜、消防設施、設備的具體位置、功能。熟悉小區(qū)內各業(yè)主的基本情況和主要人員。維持轄區(qū)內的治安秩序，車輛停放秩序。熟悉各執(zhí)勤崗的職責和任務，協(xié)助各個崗位處理疑難問題。巡查外圍公共部位設施的完好情況，做好質量記錄，并報辦公室。協(xié)助門崗處理緊急情況。任職條件：初中以上學歷，體魄強健，反應靈敏，責任心強，有高層物業(yè)安保消防經(jīng)驗尤佳，退伍軍人優(yōu)先。工程部主管崗位職責及任職要求直接上級：經(jīng)理以“預防為主”為原則，編制機電設備及房屋建筑之質量管理體系過程控制

29、文件和相應操作規(guī)程、檢驗規(guī)程。負責物業(yè)管理中機電設備、房屋建筑部分的外購產(chǎn)品（服務）質量的檢查或監(jiān)督管理，并給予適當標識，以驗證產(chǎn)品要求得到滿足，防止不合格品的非預期使用或交付。負責歸口專業(yè)的技術質量要求評審和工程技術文件資料的編制、發(fā)放、更改、控制和管理。負責土建、裝璜、機電設備類委外發(fā)包（含新建、技改）項目技術要求的制定、供方合同的初步審核、批準后的實施及對供方進行驗收、評價、控制和費用申報手續(xù)的辦理。負責對管理處機電材料（含日常和重要機電材料）采購文件的技術要求審核，對采購的重要物資進行驗證。負責顧客（業(yè)主或開發(fā)商）委托物業(yè)的檢驗、驗收和交接手續(xù)，對圖紙資料的完整齊全負責，并將所有技術資

30、料、圖紙及時到資料員處歸。負責對標識形式的選用和設計，負責管理處標識使用的督導管理。負責編制本專業(yè)相關的技術文件（作業(yè)指導書），確定并設置正常運行的質量控制點。負責物業(yè)管理日常過程的監(jiān)視和測量，現(xiàn)場檢查重要維修工程和增補（整改）工程進度和工程質量，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施。負責制訂計量管理制度、檢測設備的申購和對計量、檢測設備的控制。制定水、電、氣、油四大能源切實可行的節(jié)能措施并組織貫徹實施。提出對新承接物業(yè)的管理設施增補及質量改造的初步方案。掌握物業(yè)建筑設施和機電設備性能及完好情況，組織工程部各綜合班班長以最有效、最經(jīng)濟的方式按時制訂并實現(xiàn)全年維修保養(yǎng)計劃、措施，并檢查完成情況。負責樓檢工作的安

31、排及樓檢整改計劃的編制、下發(fā)。及時安排處理顧客（業(yè)主）對工程方面的投訴。匯總質量報表和組織好技工的業(yè)務技術培訓。對機電設備的正常運行進行監(jiān)督管理。廉潔奉公，盡職盡責服從經(jīng)理安排安排的各項工作。任職資格：身體健康，5 年以上相關崗位工作經(jīng)驗，中級職稱。綜合班班長崗位職責及任職要求直接上級：工程部主管，直接下級：綜合班職工。協(xié)助部門領導，使質量體系文件在本部門認真貫徹執(zhí)行。定期或不定時對本班的工作進行抽查、檢驗，對不合格工作做出處理。監(jiān)督和督促本班質量體系運作，對不合格工作實行糾正和采取預防措施。按照工作任務指令，將每項工作落實到具體員工。保證所管設備處于良好的技術狀態(tài)，定期檢查所管設備的使用、維

32、護、保養(yǎng)的情況，并做好所管設備的安全檢查工作。負責對委外單位提供服務的全過程的監(jiān)視和進行必要的測量。負責安排轄區(qū)內各種主管道、閥門、衛(wèi)生潔具的維護、維修以及屋面垃圾和下水道的疏通工作。負責所有給排水、空調、制冷、冷凝水的一次主管道和閥門及消防系統(tǒng)的維修、保養(yǎng)、檢查。確保污水處理站正常運轉，地漏、下水道、集水坑窨井及時疏通清理。負責組織轄區(qū)內所有安全通道指示燈、電器標牌、室內外燈箱、霓虹燈、樓層強電井開關柜和各類設備電控柜的檢查、修理。檢查監(jiān)督全班人員執(zhí)行各項制度和安全操作規(guī)程，及時發(fā)現(xiàn)并消除各種不安全因素，杜絕設備及人身安全事故的發(fā)生，確保弱電設備、系統(tǒng)的正常運行。負責組織轄區(qū)室內外公共照明燈

33、具、電器開關、插座的日常保養(yǎng)、檢修。督促全班嚴格執(zhí)行公司各項制度和安全操作規(guī)程的情況，及時發(fā)現(xiàn)并消除各種不安全因素，杜絕各種事故發(fā)生。對本班衛(wèi)生、安全、消防工作負責。提出本班組所需零配件清單，做好備件領用和廢件回收，做好本班組所用維修材料的統(tǒng)計。妥善保管好班組的共用工具。搞好班組建設，做好考勤和對員工的考核創(chuàng)建文明班組，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)良服務，做到隨叫隨到，隨報隨修。按計劃檢查維保工作質量，組織好全班組的技術學習和培訓。完成上級領導交辦的其它任務。任職條件：身體健康，有相關崗位上崗證，5 年以上相關工作經(jīng)驗。電工崗位職責及任職要求直接上級：綜合班班長做好本班各種質量信息的記錄、反饋。對日常

34、工作進行自檢和互檢，做好標識。堅守工作崗位，按規(guī)定著裝并佩戴工作證，儀表端莊，精神飽滿，全天候熱情為業(yè)主服務。管理好各種用電設備，確保正常運行，保證小區(qū)內用電設備每天都處于最佳狀態(tài)，為業(yè)主創(chuàng)造理想的工作生活環(huán)境。負責小區(qū)的各項設備及管線的保養(yǎng)和維修，每天必須進行日常的清潔、保養(yǎng)和巡視檢查，并做好保養(yǎng)記錄。積極參與改造完善公共設施及配套設施，對業(yè)主的裝修咨詢提供技術上的建議和監(jiān)督工作。發(fā)現(xiàn)用電設備運轉過程中的異?，F(xiàn)象，要立即報告上級，對突發(fā)性故障應以最快時間修復，減低對業(yè)主工作生活的影響。堅持修舊利廢，控制能源降低消耗，降低成本，提高效益，熱情為業(yè)主提供優(yōu)良服務。講文明、有禮貌、接受監(jiān)督，業(yè)主投

35、訴立即解決，重大問題立即向上級報告。服從領導安排的各項工作。任職條件：身體健康，有相關崗位上崗證，熟悉高層建筑電器設備者優(yōu)先。水工崗位職責及任職要求直接上級：綜合班班長貫徹質量文件精神，做好各種質量信息的記錄、反饋。對日常工作進行自檢和互檢，做好標識。水工必須準點上下班，上班時須身著整潔服裝，佩戴員工工作牌，保持良好的精神狀態(tài)，并做到文明禮貌待人。水工必須了解和掌握小區(qū)管道走向、結構，各種閥門的位置和布局，熟練掌握各種設備、設施的操作和使用管理。值班時必須嚴格交接班制度，值班時發(fā)現(xiàn)情況異常，要及時處理并立即報告領導，嚴禁在值班時脫離工作。水工在為業(yè)主進行室內維修項目服務時，要嚴格遵守公司的有關

36、規(guī)定，按照業(yè)主委托單上維修內容和班組簽發(fā)的工作單執(zhí)行任務，禁止承攬私活和干與工作無關的事情。對轄區(qū)突發(fā)性的跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象，應以最快時間修妥，減低對業(yè)主的影響。每天應對轄區(qū)給排水設備和設施進行預防性日常保養(yǎng)及檢查工作，做好各階段性的設備保養(yǎng)和水箱的清潔工作。加強巡檢力度，虛心聽取業(yè)主反映的情況和意見，熱心為業(yè)主服務，盡力為業(yè)主排憂解難。任職條件：身體健康，有相關崗位上崗證，熟悉高層建筑給排水設備者優(yōu)先。木工崗位職責及任職要求直接上級：綜合班班長貫徹質量文件精神，做好各種質量信息的記錄、反饋。對日常工作進行自檢和互檢，做好標識。堅守工作崗位，按規(guī)定著裝并配戴工作牌，儀表端莊，精神飽滿，隨時為

37、業(yè)主服務。負責修理保養(yǎng)轄區(qū)所有公共區(qū)域內的木制固定設施木門等。負責一些小型改造、裝飾和裝璜工作。堅持修舊利廢，控制木材消耗，提高效益，為業(yè)主提供可靠的服務。負責保養(yǎng)木工機械設備。負責轄區(qū)所有鎖的安裝、修理、保養(yǎng)。講文明、以禮待人，虛心接受業(yè)主的監(jiān)督，及時為業(yè)主排憂解難。任職條件：身體健康，有相關崗位5 年以上工作經(jīng)驗，熟悉高層建筑建筑裝璜者優(yōu)先。瓦工崗位職責及任職要求直接上級：綜合班班長。貫徹質量文件精神，做好各種質量信息的反饋。對日常工作進行自檢和互檢，做好標識。正點上下班，按規(guī)定著裝并佩帶工作證，儀表端莊，精神飽滿，隨時為業(yè)主服務。負責轄區(qū)周圍路面、溝通、水池、水坑的修筑。負責公共洗手間等

38、各工作區(qū)域地面、墻面的瓷磚、地磚的修理。負責室內、走道、樓梯等貼面的修補。各種墻面、吊頂?shù)难a裂、清洗、修補、粉刷。負責各種層面、墻面的修漏。負責一些小型的建筑工程的施工、改造。加強巡視，做好巡檢記錄。服從領導安排的各項工作。講文明，以禮待人，接受業(yè)主的監(jiān)督，熱心為業(yè)主服務。任職條件：身體健康，有相關崗位5 年以上工作經(jīng)驗，熟悉高層建筑建筑裝璜者優(yōu)先。江蘇安居物業(yè)管理公司物業(yè)管理服務規(guī)范RG/NJUT AJWG00 3 2007目的為了滿足顧客要求，規(guī)范物業(yè)管理服務工作，特制定本規(guī)范。范圍適用于本公司物業(yè)管轄區(qū)域?？倓t通過分類分項分級，具體明確江蘇省住宅物業(yè)管理服務內容及標準，體現(xiàn)質價相符和 明

39、明白白 消費，規(guī)范物業(yè)管理服務行為，保護雙方當事人的合法權益，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。本標準可作為雙方當事人選擇或提供物業(yè)管理服務的參考依據(jù)，同時作為規(guī)范服務行為的標準，物業(yè)管理雙方當事人應根據(jù)分類、分項、分級選擇，在委托管理合同中具體約定執(zhí)行。公共服務? 接待佩戴統(tǒng)一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對業(yè)主（使用人）一視同仁；接待時主動、熱情、規(guī)范；迎送接待業(yè)主（使用人）時，用語準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致；使用文明用語，不應使用服務忌語。文明用語見附錄A,服務忌語附錄B.對業(yè)主（使用人）的報修與求助應耐心細致，對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費

40、標準等事項，征求業(yè)主（使用人）的意見。值守有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。服務時限急修服務45 分鐘內到位，24 小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。小修3 日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。（居民預約、雨天筑漏可不受3 日限制） 。房屋、共用設施、設備維護與管理巡檢每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1 次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價；每半年檢查巡視1 次房屋主體結構，發(fā)現(xiàn)質量問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報告建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，組織維

41、修工作；在冬、 雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視，對質量較差，易出問題的部位重點檢查；每半年檢查清除1 次屋面、檐溝內落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視1 次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對共用部位門窗做專項檢修1 次；業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視1 次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施；巡檢有記錄；巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。房屋裝修管理將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；對業(yè)主（使用人）裝修房屋的申請，

42、應在2個工作日內給出同意意見或修改意見，并簽定裝飾裝修管理服務協(xié)議；業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況；裝修結束組織驗收；驗收合格2個月后組織復驗；復驗合格后 3個工作日內退還裝修保證金；對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。油漆粉飾木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應油飾；8 年油飾 1 次；鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應除銹、刷防銹涂料后再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應刷兩道銀粉；上述部件應5 年油飾 1

43、次；樓梯間、共用走廊的室內墻面每8 年應粉刷1 次。建筑物外立面建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗1 次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5 年粉飾 1 次；外立面為其他材質的，視材質情況定期清洗。因施工等原因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗、粉飾。委托合同另有約定的按合同約定執(zhí)行。給排水系統(tǒng)及其配套設施給水設施飲用水水池（箱）半年消毒1 次，操作人員具有相應操作資格，按照程序操作，清洗時無二次污染，有嚴密的管理措施；水質每半年化驗1 次，保持池體內清潔，沒有對水質構成污染的因素，保持水池（箱）結構完好，無滲漏，表面和支架不銹蝕，漆膜脫

44、落處及時修補。每2 個月檢查保養(yǎng)1 次水箱人孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質產(chǎn)生污染。保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風、照明和采暖，地面排水暢通，每3 個月（結合清洗水池）清洗次泵房；水泵運行正常，每2 小時巡查泵房1 次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動1 次，保持水泵能正常運行，每月檢查1 次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運轉部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機組清潔保養(yǎng)1 次；泵房內設備2 年

45、后，每年更新各種標志1 次；每日填寫水泵運行記錄，建檔備查；每年對共用明裝給水管道進行1 次全面檢查維修，對輕度銹蝕應將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后在刷兩遍面漆。各類閥門定期開關，出現(xiàn)故障的閥門及時修復，閥門應開關靈活；樓內壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復；定期維護保養(yǎng)。排水設施化糞池每年清理2 次，出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現(xiàn)場；樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查；每旬清掃1 次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內生長的雜草；排水暢通，無積水，無雜草；每半年對地下管井

46、清理1 次，撈起井內泥沙和懸浮物；每年對地下管井徹底疏通1 次，清理結束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護攔。清理后達到水流暢通，井底無沉淀物，井蓋上無污漬、污物。供配電系統(tǒng)建立和完善有關規(guī)章制度，包括電氣設備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度；值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬；每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統(tǒng)的運行狀況，并定時抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時處理；每

47、年委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關柜進行1 次測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)；每年對變壓器外部、低壓配電柜進行2 次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應，限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主（使用人） ；每年檢測1 次保安接地電阻；每年檢測1 次配電房主要電器設備的絕緣強度；每年檢測2 次配電房內消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測1 次；潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內主要電器設備干燥；每月檢測1 次配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；每日填寫運行記錄，建檔備查。弱電系統(tǒng)操作人員受過專業(yè)培訓，持證上崗；工作時認真負責，精神集中，對異常情況能及時識別；發(fā)

48、現(xiàn)異常，及時處理；有切實可行的維修保養(yǎng)計劃；保養(yǎng)、檢修及時；對相關設備、設施定期進行調試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；工作、維修、養(yǎng)護有記錄，特殊系統(tǒng)、設備的進入經(jīng)過授權，密碼有有效保護；分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài)，定期對各類信息、數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，形成日、月報表。避雷接地系統(tǒng)每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護；在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。電梯運行與管理安裝、 維修、 保養(yǎng)人員和電梯司機均應持有關行政主管部門核發(fā)的特種作業(yè)操作證上崗，并定期參加復審；建立健全電梯管理制度，至少包括：崗位安全操作規(guī)程、 維修保養(yǎng)制度、 崗

49、位責任制度、 交接班制度、 設備檔案管理制度、 安全使用管理制度和詳細的 維修保養(yǎng)計劃。安全設施完好、齊全，通風、照明等附屬設施完好；在電梯轎廂內明顯位置張貼電梯安全使用許可證，注明：注冊登記及檢驗合格標志、電梯管理部門、管理人員、安裝企業(yè)、維修保養(yǎng)企業(yè)以及相應的應急報警、投訴電話號碼。與持有關行政主管部門核發(fā)的安全認可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責任。如需自行維護保養(yǎng)電梯，應按電梯數(shù)量及工作狀況配備足夠的維護保養(yǎng)人員，其管理部門應將電梯管理人員、維護保養(yǎng)人員、聯(lián)系電話及有關資料報送設備所在區(qū)（縣）有關行政主管部門，經(jīng)核準后，方可自行維護保養(yǎng)。電梯及其安全設施

50、每周不少于1 次，進行清潔、潤滑、調整和檢查等例行保養(yǎng)；每年對小區(qū)所有電梯進行1 次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試；年度檢測由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊安全檢測員實施并簽署檢測報告；每臺電梯每隔23 年必須進行1 次負荷校調試驗，負荷校調試驗由注冊安全檢測員實施并簽署試驗報告。試驗報告副本應送有關行政主管部門備案。保持電梯機房清潔，每周 1 次清掃地面和擦拭控制柜、主機表面，地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬；保持電梯機房消防設施完好；每年檢查2 次電梯井底，清除垃圾雜物。確定合理的電梯運行時間，隨時監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)，適時降溫、通風、防雨，做好運行服務，經(jīng)常巡查樓層，防止

51、地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對業(yè)主（使用人）正常生活的影響。建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內容；住宅電梯年故障率低于7%.制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號45分鐘設法解救乘客、排除設備故障。使用有關行政主管部門統(tǒng)一制定的起重機械安全技術檔案（電梯類） ，對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。電梯技術檔案資料應包括：起重機械安全技術檔案（電梯類）和起重機械登記卡片（電梯類） ；產(chǎn)品質量合格證明；大中修更新改造后的電梯應有質量驗收證明（或質量驗收報告） ；更改部分須有變更設計

52、的證明文件；電梯安裝驗收證明和報告；運轉、保養(yǎng)、維修記錄；定期安全檢查和事故記錄；電梯隨機文件，至少包括：井道及機房土建圖、電氣控制原理圖、電氣敷設圖、電器元件代號說明書、安裝調試說明書、使用維護說明書、出廠明細表（裝箱單）等技術資料。按照國家有關制度組織辦理電梯年檢和電梯準用證。共用空調系統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)承擔小區(qū)共用空調系統(tǒng)及其配套設施的操作與維護的，應保持設備完好，運轉正常；保持主機房及主機清潔，至少每周清潔1 次，要求主機和控制柜表面無污漬；根據(jù)運行及設備狀況，對空調系統(tǒng)及其附屬設施進行清潔、保養(yǎng)和維護；每年清潔2 次出風口機，每年全面檢查2 次主機房消防設備，保持消防設備完好，控制柜內線

53、路每年吸塵2 次；空調維護及運行時每日填寫運行記錄，建檔備查。道路、停車場（車棚、車庫）及配套設施加強道路維修與養(yǎng)護，制定詳細的道路維修養(yǎng)護計劃，按照合同約定實施; 保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；設立報修渠道，并有巡查制度，專人負責，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補；按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；停車場、棚、房完好無損，有大、中、小修計劃；停車場內照明設施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設備，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。清潔管理共用樓道保潔每周打掃1 次各樓層通道和樓梯臺階，每周清潔1 次樓梯扶手；每周擦抹1 次各層和通道的防火門、消

54、防栓、玻璃箱內側、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設施；每季度樓梯間墻面除塵1 次；每季度擦1 次樓梯道共用門窗玻璃；?無垃圾、雜物，?無明顯污跡，無亂堆亂放，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，目視基本干凈?；梯間頂面無明顯蜘蛛網(wǎng)、灰塵；外墻窗玻璃無積灰。電梯及電梯廳保潔每日清掃2 次電梯轎箱內垃圾，抹布擦拭1 次電梯門壁；每月對電梯內的墻面和地面進行全面的擦拭清洗1 次；燈飾及轎箱頂部每月清潔1 次。? 共用衛(wèi)生間保潔每日對共用衛(wèi)生間清潔2 次， （清潔內容包括：通風換氣；沖洗煙灰缸、潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；清洗大、小便器；用拖把拖干凈地面；噴灑空氣清新劑或香水，小便器內

55、放置香球等）；每月 1 次用毛巾擦燈具；每月2 次對共用衛(wèi)生間進行消殺。室內無明顯異味、臭味；地面基本潔凈，每10m2煙頭、紙屑不超過5個；墻面無蜘蛛網(wǎng)和積灰，便器潔凈無黃漬。停車場、共用車庫或車棚保潔每 3 日清掃 1 次車庫的紙屑和垃圾；及時清除地下室進出口的垃圾；發(fā)現(xiàn)油跡、污跡、銹跡，應及時擦洗干凈；每2 個月打開1 次地下室、車庫的集水坑和排水溝蓋板，徹底疏通沖刷1 次；每 2 個月進行 1 次地下室消殺工作；每半年擦洗1 次門窗、消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設施；地面無明顯垃圾、果皮、紙屑、無積水、無明顯油跡；空氣基本流通；標識、指示牌等公共設施目視無明顯灰塵。道路保

56、潔每日清掃2 次， 清掃結束地面無垃圾、雜物， 無衛(wèi)生死角，目視基本干凈，無垃圾、 雜物、 浮砂， ?無污跡，無積水、積雪，無明顯痰跡、煙頭；每半年清潔1 次，目視燈具、燈座、燈蓋、燈罩無厚積灰。標識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔標識、宣傳牌每周擦拭1 次，雕塑每2 個月擦拭1 次。清潔后檢查無污漬、無積灰，不損傷被清潔物；每半月擦拭1 次業(yè)主（使用人）信報箱，擦拭后信報箱干凈無灰塵、無污跡。綠化帶保潔每日清掃2 次綠化帶、草地上垃圾，撿1 次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，目視基本干凈、無污漬、無垃圾，花壇表面基本潔凈，地面垃圾滯留地面不超過2 小時。休閑、娛樂、健身設施保潔每周清潔3 次（

57、擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈用抹布抹干、清掃垃圾、擦拭座椅） ；設施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視游樂場內及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時 發(fā)現(xiàn)設施、設備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。門衛(wèi)、崗亭、監(jiān)控探頭保潔門衛(wèi)、崗亭每日清潔1 次，內外地面拖洗干凈，擦洗干凈內外門窗玻璃、窗臺及其他臺面，室內外墻面每月清潔1 次，發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生隨時處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序；監(jiān)控探頭每2 周擦拭 1 次；擦拭不得刮傷鏡片，清潔后鏡頭光亮潔凈，探頭外表干凈無灰塵。垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清運2 次；每周抹布抹1 次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無

58、散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污。垃圾收集與處理生活垃圾由業(yè)主（使用人）自己送至樓下固定位置，由清掃人員每日收集生活垃圾2 次； 垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2 次；垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點堆放；對有毒物質分離特殊處理；灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染；廢棄涂料、油漆等流質性垃圾在運送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面。衛(wèi)生消殺針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節(jié)特點制定具體計劃；滅鼠：每年至少進行2 次；標準：檢查倉庫、地下室，目視無明顯蚊蟲在飛；檢查辦公室、食堂，目視無明顯蒼蠅在飛；抽查樓道、業(yè)主（使用人）家

59、無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過5。園林綠化養(yǎng)護與管理草坪草坪斑禿不明顯，成活率在80以上，生長正常；整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草；無大面積病蟲害，并能及時防治；綠期250日以上，草坪平整或坡度平緩，留茬高度控制在80mmz下；綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；無較嚴重人為破壞，無綠化生產(chǎn)垃圾，對人為損壞和違法行為能及時處理；根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。園林樹木生長長勢一般，生長與該樹種、該樹木的平均年生長量相當；90以上樹木樹冠基本完整，有一定綠化效果，沒有死樹和明顯枯枝死杈；枝干無明顯的機械損傷，葉色

60、基本正常，嚴重黃葉、焦葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網(wǎng)、積塵葉的柱樹在10%以下；喬木根部無 20cm高以上蔭麋枝，無過長雜草、雜物；缺株在4以下；管理期間樹林基本未出現(xiàn)釘栓、捆綁現(xiàn)象；綠籬生長造型基本正常，整形修剪表面和棱角基本劃齊，葉色基本正常，無明顯的死株，有蟲株率在12%以下；蛀干害蟲和介殼蟲危害株數(shù)在6以下，食葉害蟲咬食的葉片每株在25以下?；▔ɑ荛L勢良好；在花壇開花期間，每周剪殘枝、花57次，保持清晰的圖案和適宜的高度；草本宿根花卉生長基本正常，缺株率在15%以下；定期防治病蟲害，發(fā)生病蟲害及人為損害后能及時防治，泥面不開裂，花木不缺水枯萎現(xiàn)象; 葉色、大小一般，有黃葉、落葉的株數(shù)在10