成都市水碾河商場(chǎng)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)

1、成都市水碾河商場(chǎng)土地開(kāi)發(fā)工程方案書(shū)報(bào)告/2021年三、工程前期運(yùn)作二、工程介紹一、2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析方案書(shū)內(nèi)容四、工程收益分析五、工程結(jié)論及附件2021-5/國(guó)務(wù)院局部基建工程和商品住房工程的資本金比例被調(diào)低，而局部“兩高一資工程的資本金比例那么被調(diào)高。其中值得注意的是，普通商品住房工程投資的最低資本金比例從2004年的35%調(diào)低至20%。商品房工程資本金比例下調(diào)極大地緩解了開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃的問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖起到促進(jìn)作用，并影響到房地產(chǎn)下半年的走勢(shì)。2021-11/央行強(qiáng)調(diào)，將繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，妥善處理保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快開(kāi)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理好通脹預(yù)期之間的關(guān)系，防范

2、化解金融風(fēng)險(xiǎn)，提高金融可持續(xù)支持經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的能力。引導(dǎo)貨幣信貸合理增長(zhǎng)；合理把握信貸投放節(jié)奏，增強(qiáng)信貸支持經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的均衡性和可持續(xù)性，維護(hù)金融體系穩(wěn)定；開(kāi)展金融市場(chǎng)，促進(jìn)民間直接投資；2021-12/國(guó)家稅務(wù)總局自2021年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)置缺乏5年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)置超過(guò)5年含5年的非普通住房或者缺乏5年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)置房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；此次細(xì)那么對(duì)5 年內(nèi)普通型住房采用差額征收,保護(hù)自住性需求的意圖明顯,而針對(duì)5 年以外的非普通類(lèi)住宅那么仍按照差額征收營(yíng)業(yè)稅,表達(dá)了持續(xù)打擊投機(jī)性需求的決心。08年在全球金融危機(jī)影響下，

3、房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大幅跌落；通過(guò)政策宏觀調(diào)控且前期抑制的消費(fèi)力，實(shí)現(xiàn)09年的持續(xù)熱銷(xiāo)，隨之出現(xiàn)價(jià)格的快速上漲，促使政策針對(duì)抑制價(jià)格上漲速度過(guò)快出臺(tái)一系列措施，從而出現(xiàn)近期一線城市成交下降的波動(dòng)。一、2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析2021年政策回憶一、2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析政府打出“組合拳，在調(diào)控措施頻出的背景下，住宅產(chǎn)業(yè)政策高壓已經(jīng)形成。2010.2-32010.2.20 銀監(jiān)會(huì)正式發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法；2010.2.20 個(gè)人貸款管理暫行辦法出臺(tái)；2010.3.8 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題通知出臺(tái)；2010.12010.1.10 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知出臺(tái)；

4、2010.1.12 央行宣布上調(diào)存款類(lèi)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；2009.122009.12.92009.12.17個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；開(kāi)發(fā)商拿地首付款丌得低于全部土地出讓款的50%；2009.12.23 關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知 出臺(tái)；“4.15新政新政出臺(tái)背景成交量時(shí)間2007年 2021年 2021年 2021年 2021年 成交量變化成交價(jià)格走勢(shì)927利空政策出臺(tái)收緊二套房貸及土地政策,火爆樓市快速降溫08年6月利好策出臺(tái)振興樓市,政府補(bǔ)貼購(gòu)房,5變2的營(yíng)業(yè)稅09年1月利好策出臺(tái)放寬二套房信貸,7折利率正式執(zhí)行及土地寬限政策09年底利空政策國(guó)四條,

5、收緊二套房貸抬高開(kāi)發(fā)商門(mén)檻,營(yíng)業(yè)稅2變510年4月利空政策銀行取消7折利率及改善住房?jī)?yōu)惠,提高二套房貸5成首付及1.1倍利率從幾次政策轉(zhuǎn)向均對(duì)樓市產(chǎn)生重大方向性變化，目前政策基調(diào)已十清楚亮即保量穩(wěn)價(jià)，嚴(yán)厲打擊樓市投資、投機(jī)行為，保證首置客戶需求預(yù)計(jì)未來(lái)成交量將出現(xiàn)一定幅度下滑，但成交價(jià)格將平穩(wěn)開(kāi)展，即量跌價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)從中長(zhǎng)期來(lái)看，在新政實(shí)施之后市場(chǎng)主體間的博弈決定了房?jī)r(jià)在未來(lái)不可能大幅下降。樓政市府房?jī)r(jià)高企調(diào)控出臺(tái)成交量回落房?jī)r(jià)反彈開(kāi)發(fā)商投資熱情遇冷開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)供需失衡貨幣貶值一、2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析房?jī)r(jià)開(kāi)展預(yù)測(cè)政策層面 政策的走向很大程度上影響市場(chǎng)走勢(shì)，但目前房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及地

6、方財(cái)政的支撐點(diǎn)，且有剛性需求存在，總體向好趨勢(shì)在近年是不會(huì)改變的，但是短期內(nèi)受到政策影響較大，局部一線城市出現(xiàn)觀望態(tài)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)層面 成都經(jīng)濟(jì)處于高速開(kāi)展階段，平均房?jī)r(jià)位于全國(guó)中等狀態(tài)，但GDP增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平，居民人均可支配收入等消費(fèi)力指標(biāo)保持快速增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展提供有力的消費(fèi)支撐。規(guī)劃層面 作為內(nèi)陸城市，處于川渝經(jīng)濟(jì)圈龍頭地位，潛力巨大；成都市四大交通樞紐實(shí)現(xiàn)中心城與周邊組團(tuán)逐漸融為一體，且因地鐵的開(kāi)通將躍上新的高速開(kāi)展期，工程處于城市重點(diǎn)開(kāi)展方向中，未來(lái)開(kāi)展力度較大。市場(chǎng)層面 本案水碾河十字路口，土地資源的稀缺性是顯而易見(jiàn)的，目前該板塊商品住宅去化周期僅4個(gè)月，相對(duì)較快，均價(jià)處

7、于城東區(qū)域較高水平。受區(qū)域開(kāi)展因素的制約，目前區(qū)域內(nèi)無(wú)高端成型辦公物業(yè)、中高檔大型商業(yè)物業(yè)和高端酒店，是市場(chǎng)的空白點(diǎn)。一、2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析市場(chǎng)開(kāi)展預(yù)測(cè)重要啟示： 根據(jù)政策基調(diào)看，未來(lái)樓市中端產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較大，而針對(duì)首置的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品與終極置業(yè)的高端產(chǎn)品政策影響較弱;國(guó)家確認(rèn)西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略意義并加大投資力度. 就歷次調(diào)控均未對(duì)商業(yè)物業(yè)作出任何限制，可見(jiàn)中央政府對(duì)能持續(xù)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的商業(yè)體持保護(hù)和支持態(tài)度。 因此，政策對(duì)商業(yè)物業(yè)不會(huì)產(chǎn)生影響，樓市投資客群必將轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)投資，為商業(yè)物業(yè)開(kāi)展商提供了巨大的商機(jī)與空間。一、2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析二、工程介紹宗地土地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積：15

8、畝容積率：8.5暫定，可上調(diào)土地性質(zhì)：商業(yè)用地可單獨(dú)開(kāi)發(fā)，也可做工程擴(kuò)容開(kāi)發(fā)，市規(guī)劃局已有初步方案，如擴(kuò)容約到達(dá)50-90畝的開(kāi)發(fā)面積。 宗地形狀規(guī)那么，現(xiàn)有現(xiàn)地表建筑面積1.63萬(wàn)平米，主體為“富士大廈和“水碾河家具商場(chǎng)。工程整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二、工程介紹 宗地處于成都市中心城區(qū)，東風(fēng)路與一環(huán)路交接口內(nèi)側(cè)，該地塊三面臨街，其中兩面臨主干道。工程地塊所在地宗地土地位置二、工程介紹工程四至富士大廈家具商場(chǎng)成都飯店中國(guó)電信成都嬌子音樂(lè)廳為地塊所在處地塊周邊商業(yè)氣氛成熟。與成都飯店、嬌子音樂(lè)廳相對(duì)望；毗鄰著名的春熙路、紅星路步行街、王府井百貨、太平洋百貨、蜀都大道、東大街和各大型休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。地理位置非常

9、優(yōu)越，辦公、交通出行和生活購(gòu)物都很方便。二、工程介紹工程交通一環(huán)路：工程通向其他區(qū)域的主要交通干道，主要行駛車(chē)輛為轎車(chē)、公交車(chē)、小型貨車(chē)等車(chē)輛。水碾河路：為工程通向“紅星路、“春熙路最為快捷的通道。 ，主要行駛車(chē)輛為轎車(chē)、公交車(chē)、小型貨車(chē)等車(chē)輛。大交通環(huán)境：位于成都市一環(huán)路主干道內(nèi)側(cè)，成渝高速的交通要道，及地鐵2號(hào)線出口附近。小交通環(huán)境：是東門(mén)方向到市中心必經(jīng)要道，距離繁華商業(yè)街春熙路僅1.5公里3分鐘車(chē)程/步行10分鐘，距離天府廣場(chǎng)3公里；與成都人文景觀 “大慈寺僅3分鐘步行距離；距離成都景觀標(biāo)志電視塔僅4-5分鐘步行時(shí)間；離上海世貿(mào)集團(tuán)正在整理開(kāi)發(fā)的600畝土地也只有5分鐘步行距離；距離東

10、大街西部金融一條街僅5分鐘步行時(shí)間，交通極其方便。金沙車(chē)站成仁公交站桂溪公交站火車(chē)北站全興路十陵鎮(zhèn)污水處理廠機(jī)車(chē)車(chē)輛廠五桂橋公交站雙流機(jī)場(chǎng)至華陽(yáng)和平小區(qū)工程區(qū)域公交站密布，步行距離內(nèi)分布有約20條公交路線，通往全城各個(gè)區(qū)域，公共交通方便快捷。公共交通私家車(chē)交通工程臨近一環(huán)、二環(huán)、水碾河路、玉雙路以及東大街延線等交通干線，私家車(chē)交通便利性高。二、工程介紹工程交通二、工程介紹工程區(qū)域空氣質(zhì)量成都市城區(qū)空氣質(zhì)量日?qǐng)?bào)（2010.02.21）成都市環(huán)境監(jiān)測(cè)中心站區(qū) 域API指數(shù)首要污染物空氣質(zhì)量等級(jí)錦江區(qū) 69 可吸入顆粒物 良 青羊區(qū) 75 可吸入顆粒物 良 金牛區(qū) 73 可吸入顆粒物 良 武侯區(qū) 7

11、8 可吸入顆粒物 良 成華區(qū) 64 可吸入顆粒物 良 高新區(qū) 67 可吸入顆粒物 良 中心城區(qū)(平均) 71 可吸入顆粒物 良 附： API指數(shù)即：空氣污染指數(shù)。其主要分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)如下： 一級(jí)，API 小于50，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)； 二級(jí)，API 51100，空氣質(zhì)量良好； 三級(jí)，API 101150，為輕微污染；API 151200，為輕度污染； 四級(jí)，API 201300，為中度污染； 五級(jí)，API 大于300，為重污染； 工程處于錦江區(qū)。 根據(jù)成都市環(huán)境監(jiān)測(cè)中心站環(huán)境質(zhì)量監(jiān)控：2021年1月22日-2月21日共31天，錦江區(qū)區(qū)域空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良(API100)的天數(shù)為28天，輕度污染為3天，環(huán)境空氣質(zhì)量

12、達(dá)標(biāo)率為90%；三、工程前期運(yùn)做完善股權(quán)收購(gòu)對(duì)工程的開(kāi)發(fā)前景及周邊市場(chǎng)，做了全面的調(diào)查分析。對(duì)目標(biāo)公司的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、職工明細(xì)、資產(chǎn)清單及歷史由來(lái)等做了全面深入的調(diào)查了解。對(duì)目標(biāo)公司股權(quán)擁有人及對(duì)應(yīng)資產(chǎn)的合法性、有效性、真實(shí)性核查完成。完善了股權(quán)交易，結(jié)合上述工作了解情況，在公證處簽定全面收購(gòu)股權(quán)協(xié)議，預(yù)防了收購(gòu)中的法律風(fēng)險(xiǎn)，保證了對(duì)該工程的絕對(duì)控制權(quán)。該土地為“春熙路片區(qū)內(nèi)的上好地段，也為后期工程如要做擴(kuò)容開(kāi)發(fā)占據(jù)了戰(zhàn)略至高點(diǎn)，到達(dá)了戰(zhàn)略上的排他性。三、工程前期運(yùn)作資金平臺(tái)依托資金平臺(tái)，能加快工程順利實(shí)施。合作方式建議資金方派人監(jiān)督管理使用資金，以保證資金的合理使用。三、工程前期運(yùn)做有效的經(jīng)

13、營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)陳劍先生：公司總經(jīng)理陳劍先生曾就職于上海第四建筑工程公司，浙江建工集團(tuán)溫州公司副總經(jīng)理，上海漁島實(shí)業(yè)公司副總經(jīng)理，上海田洋貿(mào)易公司總經(jīng)理，泰豐房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)理事成都市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)理事成都市建設(shè)與開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)理事成都市房地產(chǎn)十大最具影響力人物中國(guó)房地產(chǎn)2021年峰會(huì)青年企業(yè)家代表四、工程收益分析工程技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目指標(biāo)備注總出讓面積（）10,000.0515.00 土地出讓面積（）10,000.05容積率8.5暫定，可上調(diào)總建筑面積（）85,000車(chē)位比0.80總建筑面積（）85,000地上建筑面積（）85,000寫(xiě)字樓建筑面積（）49,000商業(yè)建筑面積（

14、）36,000公共配套用房面積（）200可售住宅面積（）49,000可售商業(yè)面積（）36,000四、工程收益分析工程本錢(qián)測(cè)算工程總本錢(qián)：預(yù)計(jì)投入10.8億序號(hào)項(xiàng)目名稱每計(jì)算單位單位計(jì)算數(shù)量或基數(shù)總計(jì)(萬(wàn)元)1土地取得費(fèi)用 30,000.00 地價(jià)款 2,000.00 畝 15.00 30,000.00 2勘查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 40.00 元/平米 85,000.43 340.00 3工程費(fèi)用 46,205.43 地下室 2,500.00 元/平米 20,000.00 5,000.00 地上建安工程 2,000.00 元/平米 85,000.00 17,000.00 水電工程 180.00 元/

15、平米 105,000.00 1,890.00 景觀工程 30.00 元/平米 85,000.00 255.00 弱電系統(tǒng) 100.00 元/平米 85,000.00 850.00 高速電梯 320.00 12.00 0.38 自動(dòng)扶梯 50.00 10.00 0.05 中央空調(diào) 360.00 元/平米 85,000.00 3,060.00 消防工程 400.00 元/平米 105,000.00 4,200.00 玻璃幕墻 1,200.00 元/平米 85,000.00 10,200.00 裝修 2,000.00 元/平米 18,750.00 3,750.00 4開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 9,108.40 8

16、%元/月113855 9,108.40 5加計(jì)15%萬(wàn)元 125,241.00 18,786.15 6銷(xiāo)售費(fèi)用 3,566.80 2% 總銷(xiāo)售額 3,566.80 7項(xiàng)目總成本萬(wàn)元 108,006.79 四、工程收益分析工程本錢(qián)測(cè)算工程凈利潤(rùn)：預(yù)計(jì)3.15億8項(xiàng)目銷(xiāo)售收入萬(wàn)元 178,340.00 商業(yè)用房 36,000.00 元 25,000.00 90,000.00 寫(xiě)字樓 49,000.00 元 17,000.00 83,300.00 地下車(chē)庫(kù) 12.00 420.00 5,040.00 11銷(xiāo)售稅費(fèi)5.75%萬(wàn)元 10,254.55 12毛利 60,078.66 13土地增值稅30% 18,023.60 土地增值稅可扣除部分 118,261.34 增值額 60,078.66 增值額占扣除部分的比例50.80%14所得稅前利潤(rùn) 42,055.07 15企業(yè)所得稅25% 10,513.77 16所得稅后利潤(rùn) 31,541.30 17總成本利潤(rùn)率3