成都市水碾河商場土地開發(fā)項目計劃書

1、成都市水碾河商場土地開發(fā)工程方案書報告/2021年三、工程前期運作二、工程介紹一、2021年房地產(chǎn)市場政策分析方案書內(nèi)容四、工程收益分析五、工程結(jié)論及附件2021-5/國務(wù)院局部基建工程和商品住房工程的資本金比例被調(diào)低，而局部“兩高一資工程的資本金比例那么被調(diào)高。其中值得注意的是，普通商品住房工程投資的最低資本金比例從2004年的35%調(diào)低至20%。商品房工程資本金比例下調(diào)極大地緩解了開發(fā)商資金鏈緊繃的問題，對房地產(chǎn)市場回暖起到促進作用，并影響到房地產(chǎn)下半年的走勢。2021-11/央行強調(diào)，將繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策，妥善處理保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快開展、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和管理好通脹預(yù)期之間的關(guān)系，防范

2、化解金融風(fēng)險，提高金融可持續(xù)支持經(jīng)濟開展的能力。引導(dǎo)貨幣信貸合理增長；合理把握信貸投放節(jié)奏，增強信貸支持經(jīng)濟開展的均衡性和可持續(xù)性，維護金融體系穩(wěn)定；開展金融市場，促進民間直接投資；2021-12/國家稅務(wù)總局自2021年1月1日起，個人將購置缺乏5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購置超過5年含5年的非普通住房或者缺乏5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購置房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；此次細那么對5 年內(nèi)普通型住房采用差額征收,保護自住性需求的意圖明顯,而針對5 年以外的非普通類住宅那么仍按照差額征收營業(yè)稅,表達了持續(xù)打擊投機性需求的決心。08年在全球金融危機影響下，

3、房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大幅跌落；通過政策宏觀調(diào)控且前期抑制的消費力，實現(xiàn)09年的持續(xù)熱銷，隨之出現(xiàn)價格的快速上漲，促使政策針對抑制價格上漲速度過快出臺一系列措施，從而出現(xiàn)近期一線城市成交下降的波動。一、2021年房地產(chǎn)市場政策分析2021年政策回憶一、2021年房地產(chǎn)市場政策分析政府打出“組合拳，在調(diào)控措施頻出的背景下，住宅產(chǎn)業(yè)政策高壓已經(jīng)形成。2010.2-32010.2.20 銀監(jiān)會正式發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦法；2010.2.20 個人貸款管理暫行辦法出臺；2010.3.8 關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題通知出臺；2010.12010.1.10 關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知出臺；

4、2010.1.12 央行宣布上調(diào)存款類存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點；2009.122009.12.92009.12.17個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年；開發(fā)商拿地首付款丌得低于全部土地出讓款的50%；2009.12.23 關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知 出臺；“4.15新政新政出臺背景成交量時間2007年 2021年 2021年 2021年 2021年 成交量變化成交價格走勢927利空政策出臺收緊二套房貸及土地政策,火爆樓市快速降溫08年6月利好策出臺振興樓市,政府補貼購房,5變2的營業(yè)稅09年1月利好策出臺放寬二套房信貸,7折利率正式執(zhí)行及土地寬限政策09年底利空政策國四條,

5、收緊二套房貸抬高開發(fā)商門檻,營業(yè)稅2變510年4月利空政策銀行取消7折利率及改善住房優(yōu)惠,提高二套房貸5成首付及1.1倍利率從幾次政策轉(zhuǎn)向均對樓市產(chǎn)生重大方向性變化，目前政策基調(diào)已十清楚亮即保量穩(wěn)價，嚴厲打擊樓市投資、投機行為，保證首置客戶需求預(yù)計未來成交量將出現(xiàn)一定幅度下滑，但成交價格將平穩(wěn)開展，即量跌價穩(wěn)態(tài)勢從中長期來看，在新政實施之后市場主體間的博弈決定了房價在未來不可能大幅下降。樓政市府房價高企調(diào)控出臺成交量回落房價反彈開發(fā)商投資熱情遇冷開發(fā)商市場供需失衡貨幣貶值一、2021年房地產(chǎn)市場政策分析房價開展預(yù)測政策層面 政策的走向很大程度上影響市場走勢，但目前房地產(chǎn)行業(yè)作為國家經(jīng)濟增長及地

6、方財政的支撐點，且有剛性需求存在，總體向好趨勢在近年是不會改變的，但是短期內(nèi)受到政策影響較大，局部一線城市出現(xiàn)觀望態(tài)勢。經(jīng)濟層面 成都經(jīng)濟處于高速開展階段，平均房價位于全國中等狀態(tài)，但GDP增長率遠高于全國平均水平，居民人均可支配收入等消費力指標(biāo)保持快速增長，為房地產(chǎn)行業(yè)開展提供有力的消費支撐。規(guī)劃層面 作為內(nèi)陸城市，處于川渝經(jīng)濟圈龍頭地位，潛力巨大；成都市四大交通樞紐實現(xiàn)中心城與周邊組團逐漸融為一體，且因地鐵的開通將躍上新的高速開展期，工程處于城市重點開展方向中，未來開展力度較大。市場層面 本案水碾河十字路口，土地資源的稀缺性是顯而易見的，目前該板塊商品住宅去化周期僅4個月，相對較快，均價處

7、于城東區(qū)域較高水平。受區(qū)域開展因素的制約，目前區(qū)域內(nèi)無高端成型辦公物業(yè)、中高檔大型商業(yè)物業(yè)和高端酒店，是市場的空白點。一、2021年房地產(chǎn)市場政策分析市場開展預(yù)測重要啟示： 根據(jù)政策基調(diào)看，未來樓市中端產(chǎn)品風(fēng)險較大，而針對首置的經(jīng)濟型產(chǎn)品與終極置業(yè)的高端產(chǎn)品政策影響較弱;國家確認西部大開發(fā)的戰(zhàn)略意義并加大投資力度. 就歷次調(diào)控均未對商業(yè)物業(yè)作出任何限制，可見中央政府對能持續(xù)產(chǎn)生經(jīng)濟效益的商業(yè)體持保護和支持態(tài)度。 因此，政策對商業(yè)物業(yè)不會產(chǎn)生影響，樓市投資客群必將轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)投資，為商業(yè)物業(yè)開展商提供了巨大的商機與空間。一、2021年房地產(chǎn)市場政策分析二、工程介紹宗地土地經(jīng)濟指標(biāo)總占地面積：15

8、畝容積率：8.5暫定，可上調(diào)土地性質(zhì)：商業(yè)用地可單獨開發(fā)，也可做工程擴容開發(fā)，市規(guī)劃局已有初步方案，如擴容約到達50-90畝的開發(fā)面積。 宗地形狀規(guī)那么，現(xiàn)有現(xiàn)地表建筑面積1.63萬平米，主體為“富士大廈和“水碾河家具商場。工程整體經(jīng)濟指標(biāo)二、工程介紹 宗地處于成都市中心城區(qū)，東風(fēng)路與一環(huán)路交接口內(nèi)側(cè)，該地塊三面臨街，其中兩面臨主干道。工程地塊所在地宗地土地位置二、工程介紹工程四至富士大廈家具商場成都飯店中國電信成都嬌子音樂廳為地塊所在處地塊周邊商業(yè)氣氛成熟。與成都飯店、嬌子音樂廳相對望；毗鄰著名的春熙路、紅星路步行街、王府井百貨、太平洋百貨、蜀都大道、東大街和各大型休閑娛樂場所。地理位置非常

9、優(yōu)越，辦公、交通出行和生活購物都很方便。二、工程介紹工程交通一環(huán)路：工程通向其他區(qū)域的主要交通干道，主要行駛車輛為轎車、公交車、小型貨車等車輛。水碾河路：為工程通向“紅星路、“春熙路最為快捷的通道。 ，主要行駛車輛為轎車、公交車、小型貨車等車輛。大交通環(huán)境：位于成都市一環(huán)路主干道內(nèi)側(cè)，成渝高速的交通要道，及地鐵2號線出口附近。小交通環(huán)境：是東門方向到市中心必經(jīng)要道，距離繁華商業(yè)街春熙路僅1.5公里3分鐘車程/步行10分鐘，距離天府廣場3公里；與成都人文景觀 “大慈寺僅3分鐘步行距離；距離成都景觀標(biāo)志電視塔僅4-5分鐘步行時間；離上海世貿(mào)集團正在整理開發(fā)的600畝土地也只有5分鐘步行距離；距離東

10、大街西部金融一條街僅5分鐘步行時間，交通極其方便。金沙車站成仁公交站桂溪公交站火車北站全興路十陵鎮(zhèn)污水處理廠機車車輛廠五桂橋公交站雙流機場至華陽和平小區(qū)工程區(qū)域公交站密布，步行距離內(nèi)分布有約20條公交路線，通往全城各個區(qū)域，公共交通方便快捷。公共交通私家車交通工程臨近一環(huán)、二環(huán)、水碾河路、玉雙路以及東大街延線等交通干線，私家車交通便利性高。二、工程介紹工程交通二、工程介紹工程區(qū)域空氣質(zhì)量成都市城區(qū)空氣質(zhì)量日報（2010.02.21）成都市環(huán)境監(jiān)測中心站區(qū) 域API指數(shù)首要污染物空氣質(zhì)量等級錦江區(qū) 69 可吸入顆粒物 良 青羊區(qū) 75 可吸入顆粒物 良 金牛區(qū) 73 可吸入顆粒物 良 武侯區(qū) 7

11、8 可吸入顆粒物 良 成華區(qū) 64 可吸入顆粒物 良 高新區(qū) 67 可吸入顆粒物 良 中心城區(qū)(平均) 71 可吸入顆粒物 良 附： API指數(shù)即：空氣污染指數(shù)。其主要分級標(biāo)準(zhǔn)如下： 一級，API 小于50，空氣質(zhì)量優(yōu)； 二級，API 51100，空氣質(zhì)量良好； 三級，API 101150，為輕微污染；API 151200，為輕度污染； 四級，API 201300，為中度污染； 五級，API 大于300，為重污染； 工程處于錦江區(qū)。 根據(jù)成都市環(huán)境監(jiān)測中心站環(huán)境質(zhì)量監(jiān)控：2021年1月22日-2月21日共31天，錦江區(qū)區(qū)域空氣質(zhì)量優(yōu)良(API100)的天數(shù)為28天，輕度污染為3天，環(huán)境空氣質(zhì)量

12、達標(biāo)率為90%；三、工程前期運做完善股權(quán)收購對工程的開發(fā)前景及周邊市場，做了全面的調(diào)查分析。對目標(biāo)公司的財務(wù)經(jīng)營現(xiàn)狀、職工明細、資產(chǎn)清單及歷史由來等做了全面深入的調(diào)查了解。對目標(biāo)公司股權(quán)擁有人及對應(yīng)資產(chǎn)的合法性、有效性、真實性核查完成。完善了股權(quán)交易，結(jié)合上述工作了解情況，在公證處簽定全面收購股權(quán)協(xié)議，預(yù)防了收購中的法律風(fēng)險，保證了對該工程的絕對控制權(quán)。該土地為“春熙路片區(qū)內(nèi)的上好地段，也為后期工程如要做擴容開發(fā)占據(jù)了戰(zhàn)略至高點，到達了戰(zhàn)略上的排他性。三、工程前期運作資金平臺依托資金平臺，能加快工程順利實施。合作方式建議資金方派人監(jiān)督管理使用資金，以保證資金的合理使用。三、工程前期運做有效的經(jīng)

13、營管理團隊陳劍先生：公司總經(jīng)理陳劍先生曾就職于上海第四建筑工程公司，浙江建工集團溫州公司副總經(jīng)理，上海漁島實業(yè)公司副總經(jīng)理，上海田洋貿(mào)易公司總經(jīng)理，泰豐房產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理。中國房地產(chǎn)學(xué)會理事成都市房地產(chǎn)協(xié)會理事成都市建設(shè)與開發(fā)協(xié)會理事成都市房地產(chǎn)十大最具影響力人物中國房地產(chǎn)2021年峰會青年企業(yè)家代表四、工程收益分析工程技術(shù)指標(biāo)項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表項目指標(biāo)備注總出讓面積（）10,000.0515.00 土地出讓面積（）10,000.05容積率8.5暫定，可上調(diào)總建筑面積（）85,000車位比0.80總建筑面積（）85,000地上建筑面積（）85,000寫字樓建筑面積（）49,000商業(yè)建筑面積（

14、）36,000公共配套用房面積（）200可售住宅面積（）49,000可售商業(yè)面積（）36,000四、工程收益分析工程本錢測算工程總本錢：預(yù)計投入10.8億序號項目名稱每計算單位單位計算數(shù)量或基數(shù)總計(萬元)1土地取得費用 30,000.00 地價款 2,000.00 畝 15.00 30,000.00 2勘查設(shè)計和前期工程費 40.00 元/平米 85,000.43 340.00 3工程費用 46,205.43 地下室 2,500.00 元/平米 20,000.00 5,000.00 地上建安工程 2,000.00 元/平米 85,000.00 17,000.00 水電工程 180.00 元/

15、平米 105,000.00 1,890.00 景觀工程 30.00 元/平米 85,000.00 255.00 弱電系統(tǒng) 100.00 元/平米 85,000.00 850.00 高速電梯 320.00 12.00 0.38 自動扶梯 50.00 10.00 0.05 中央空調(diào) 360.00 元/平米 85,000.00 3,060.00 消防工程 400.00 元/平米 105,000.00 4,200.00 玻璃幕墻 1,200.00 元/平米 85,000.00 10,200.00 裝修 2,000.00 元/平米 18,750.00 3,750.00 4開發(fā)間接費 9,108.40 8

16、%元/月113855 9,108.40 5加計15%萬元 125,241.00 18,786.15 6銷售費用 3,566.80 2% 總銷售額 3,566.80 7項目總成本萬元 108,006.79 四、工程收益分析工程本錢測算工程凈利潤：預(yù)計3.15億8項目銷售收入萬元 178,340.00 商業(yè)用房 36,000.00 元 25,000.00 90,000.00 寫字樓 49,000.00 元 17,000.00 83,300.00 地下車庫 12.00 420.00 5,040.00 11銷售稅費5.75%萬元 10,254.55 12毛利 60,078.66 13土地增值稅30% 18,023.60 土地增值稅可扣除部分 118,261.34 增值額 60,078.66 增值額占扣除部分的比例50.80%14所得稅前利潤 42,055.07 15企業(yè)所得稅25% 10,513.77 16所得稅后利潤 31,541.30 17總成本利潤率3