2022年中國REITs市場投資研究報(bào)告

1、 HYPERLINK /s?_biz=MjM5OTIzNzQwMA=&mid=2650472634&idx=2&sn=f738f059ecd4690248eb75f2c6188ad7&chksm=bf3122cd8846abdb07908f7d87a11001c1cc34ba113568c258f55698c63255c8d43dcdd75c83 l rd t _blank 2022年中國REITs市場投資研究報(bào)告2022年中國REITs市場投資研究報(bào)告及時(shí)抓住中國金融行業(yè)前沿問題，一方面對REITs的定義、性質(zhì)、歷史及國際發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了梳理；另一方面對中國公募REITs試點(diǎn)的獨(dú)創(chuàng)性進(jìn)行了分析

2、，并著重研究了REITs從估值到二級市場交易的價(jià)格鏈路。報(bào)告內(nèi)容不僅面向金融行業(yè)的讀者，還為相關(guān)產(chǎn)業(yè)人士提供了豐富的信息和觀點(diǎn)。REITs可類比為流動的不動產(chǎn)REITs是把流動性較低、非證券形態(tài)的不動產(chǎn)直接轉(zhuǎn)化為資本市場上可流通交易基金的金融過程REITs基金屬于核心型地產(chǎn)基金不動產(chǎn)基金投資策略通?？煞譃楹诵男?、增值型及機(jī)會型核心投資策略風(fēng)險(xiǎn)最低，通過穩(wěn)定、長期的現(xiàn)金流獲益。增值型投資策略風(fēng)險(xiǎn)較高，通過對動產(chǎn)進(jìn)行翻新、重新定位尋求資產(chǎn)的增值；亦或通過在核心區(qū)位拿地開發(fā)，保證未來資產(chǎn)的銷售水平也屬于增值型投資策略。機(jī)會型投資策略是指對不動產(chǎn)大規(guī)模投資或房地產(chǎn)開發(fā)商在新市場進(jìn)行開發(fā)以尋求超額收益，

3、風(fēng)險(xiǎn)最大。絕大部分REITs采取的是典型的核心型投資策略，以謀求長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)。部分REITs（例如私募REITs）參與資產(chǎn)的重新定位和開發(fā)。但各國的REITs制度往往對高風(fēng)險(xiǎn)的策略加以限制。公募REITs底層資產(chǎn)類型豐富REITs基金可投資標(biāo)的廣泛，基本涵蓋了所有物業(yè)類型REITs基金的優(yōu)勢公募REITs監(jiān)管更加透明，既拓寬了開發(fā)商的物業(yè)退出渠道，也優(yōu)化了投資者的投資組合次貸危機(jī)后REITs市值迅猛增長1990-2021年REITs市值年均增長率超過18%，但北美市場市值遠(yuǎn)超其他地區(qū)從全球角度看，REITs基金總市值由1990年的178億美元增長至2021年的25010億美元。平均年增

4、長率超過了18%。從地區(qū)角度看，北美地區(qū)REITs市值規(guī)模最大。雖然其他市場REITs也在蓬勃發(fā)展，但市值遠(yuǎn)不及北美地區(qū)。美國REITs市值于次貸危機(jī)后增長迅猛得益于：（1）危機(jī)期間底層資產(chǎn)估值嚴(yán)重下跌，REITs大舉收購低價(jià)資產(chǎn)；（2）基金內(nèi)部債務(wù)重組和再融資強(qiáng)化資產(chǎn)負(fù)債表；（3）稅收優(yōu)惠政策使REITs在后危機(jī)時(shí)代得到了大量資本青睞。REITs的出臺大多伴隨著經(jīng)濟(jì)下滑主要國家和地區(qū)REITs出臺前GDP增速及房價(jià)走勢均出現(xiàn)不同程度的下滑或低迷的現(xiàn)象從經(jīng)濟(jì)增長角度看，REITs的推出與國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢有著密切的關(guān)聯(lián)。主要國家和地區(qū)均是在經(jīng)濟(jì)長期低迷或突然出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)出臺REITs制

5、度。這是因?yàn)楣糝EITs與資產(chǎn)證券化一樣，屬于邊際貨幣政策，是定向貨幣供給的金融產(chǎn)品，可以為國家經(jīng)濟(jì)需要的領(lǐng)域和產(chǎn)業(yè)定向增加貨幣供應(yīng)。從政府視角看，經(jīng)濟(jì)周期以及房地產(chǎn)市場狀況是政府制定REITs制度時(shí)考慮的主要因素。政府推出REITs期望能夠?qū)Φ兔缘姆康禺a(chǎn)行業(yè)以及整體市場環(huán)境起到提振作用。公募REITs效益指標(biāo)長期表現(xiàn)更優(yōu)投資期由中短期向長期邁進(jìn)的過程中股票效益明顯下降，而REITs顯著提升中短期（3年）各市場REITs風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益區(qū)間介于0.31-1.48，股票風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益區(qū)間介于0.81-1.45；而長期（10年）各市場REITs風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益區(qū)間介于0.5-1.5，股票風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益區(qū)間介

6、于0.51-1.29。這說明股票在中短期表現(xiàn)高于REITs，而在長期投資中REITs平均表現(xiàn)要高于股票。公募REITs能夠有效的分散風(fēng)險(xiǎn)REITs市場之間、REITs市場與股票市場的相關(guān)系數(shù)普遍較低整體而言，REITs市場之間以及與股票市場的相關(guān)性普遍較低，能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散化。日本、美國、澳大利亞、歐洲以及英國市場相關(guān)系數(shù)低于0.7，而新加坡及中國香港市場相關(guān)系數(shù)介于0.7-0.75之間。從REITs市場之間相關(guān)系數(shù)看，美國、歐洲、英國市場之間的相關(guān)系數(shù)高于日本、新加坡、中國香港、澳大利亞市場之間的相關(guān)系數(shù)。此外，日本市場不論與自身股票市場還是與其他REITs市場之間的相關(guān)性顯著低于其他市場。

7、中國公募REITs監(jiān)管框架中國REITs監(jiān)管框架是以發(fā)改委、證監(jiān)會作為頂層制度設(shè)計(jì)機(jī)關(guān)；交易所、行業(yè)協(xié)會作為執(zhí)行保障機(jī)構(gòu)的雙層結(jié)構(gòu)體系底層資產(chǎn)聚焦重點(diǎn)行業(yè)目前我國公募REITs底層資產(chǎn)類型要求嚴(yán)格、多元化程度低底層資產(chǎn)聚焦優(yōu)質(zhì)資源中國公募REITs試點(diǎn)底層資產(chǎn)大部分為往期運(yùn)營穩(wěn)定、回報(bào)率良好的資產(chǎn)或行業(yè)內(nèi)的示范性工程REITs能應(yīng)對基建投資面臨的挑戰(zhàn)公募REITs能夠同時(shí)滿足投資主體對資產(chǎn)處置時(shí)降低流動性折價(jià)、擴(kuò)充項(xiàng)目資金來源及降低資產(chǎn)負(fù)債率的訴求REITs能應(yīng)對資管行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)公募REITs的推行為資管行業(yè)增添新型配置工具，既增加各行業(yè)資產(chǎn)配置的多元化和靈活性，又增厚了預(yù)期收益公募REIT

8、s發(fā)行運(yùn)作流程環(huán)環(huán)相扣底層資產(chǎn)的選擇和估值直接影響發(fā)行價(jià)格和上市交易REITs估值會影響基金后續(xù)價(jià)格漲跌資產(chǎn)估值溢價(jià)率會一定程度影響發(fā)行價(jià)格進(jìn)而影響基金上市的后續(xù)漲跌幅REITs底層資產(chǎn)估值溢價(jià)率越高（如：蛇口產(chǎn)園、張江光大REITs等），基金詢價(jià)結(jié)果在詢價(jià)區(qū)間所處位置傾向于越低，而上市交易后的漲幅及最大回撤水平也會相對較低。反之，若REITs底層資產(chǎn)估值溢價(jià)率越低（如：首創(chuàng)水務(wù)、鹽田港等REITs等），基金詢價(jià)結(jié)果所處位置傾向于越高，上市交易后的漲跌幅也會相對較高。P/FFO乘數(shù)增幅越高的REITs易被高估租金類資產(chǎn)更加看好蛇口產(chǎn)園、蘇園產(chǎn)業(yè)；收費(fèi)類資產(chǎn)更加看好廣州廣河P/FFO乘數(shù)法屬于相

9、對估值模型的一種，類似于股票估值中的市盈率、市凈率等指標(biāo)。從結(jié)果來看，租金類REITs乘數(shù)顯著高于收費(fèi)類REITs租金類介于20-30之間，而收費(fèi)類介于7-13之間。此外，租金類P/FFO乘數(shù)的增速也明顯高于收費(fèi)類REITs。P/FFO乘數(shù)具有以下兩點(diǎn)性質(zhì)：（1）不同類型的資產(chǎn)P/FFO乘數(shù)所處區(qū)間不同，對于具有高成長性的資產(chǎn)而言，估值乘數(shù)也會更高；（2）若當(dāng)期FFO變化較小，乘數(shù)增幅越高的基金越容易發(fā)生高估。資產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)定，資本化率體現(xiàn)預(yù)期收益租金類REITs資本化率增幅主要來自凈營業(yè)收入的上漲；收費(fèi)類REITs除凈營業(yè)收入上漲外，資產(chǎn)估值收縮也是重要原因資本化率是衡量資產(chǎn)購買者未使用杠桿的預(yù)

10、期回報(bào)。而同一類型物業(yè)的資本化率可能差異很大，這取決于物業(yè)資產(chǎn)的品質(zhì)，地理位置以及運(yùn)營方的專業(yè)能力等因素。從結(jié)果來看，租金類REITs的資本化率明顯低于收費(fèi)類REITs租金類REITs資本化率介于3.5%-5%之間且各REITs之間差異較小，而收費(fèi)類REITs資本化率則介于8.2%-21.1%之間。此外，收費(fèi)類REITs資本化率增幅明顯超過租金類REITs，租金類REITs增幅的主要因素是凈營業(yè)收入的增長，而收費(fèi)類REITs除凈營業(yè)收入上漲外，資產(chǎn)估值收縮也是重要原因。公募REITs能夠有效的分散風(fēng)險(xiǎn)REITs與股票、債券相關(guān)性均較低；各基金之間的相關(guān)系數(shù)也呈現(xiàn)出明顯的分布特征機(jī)遇1：資產(chǎn)覆蓋

11、區(qū)域和類型的多元化結(jié)合目前REITs試點(diǎn)情況及國際經(jīng)驗(yàn)，未來中國公募REITs在資產(chǎn)覆蓋區(qū)域及類型多元化方面前景廣闊機(jī)遇2：未來中國REITs市場規(guī)模龐大根據(jù)測算，我國公募REITs規(guī)模能達(dá)到3.2-9.7萬億元從REITs市值占GDP比重來看，2012-2020年，該比重在全球主要市場逐漸提升。2020年，該指標(biāo)介于3.1%-16.0%之間。2020年，中國GDP水平約為101萬億元，根據(jù)該指標(biāo)的簡單推算中國境內(nèi)REITs市場規(guī)模約為3.1-16.3萬億元之間，均值為9.7萬億元。從REITs市值占股票市值比重來看，除新加坡與澳大利亞兩個(gè)市場波幅較大外，其余市場比值相對較穩(wěn)定。2020年，該指標(biāo)介于0.5%-8.35之間。2020年，