房產經紀人銷售技巧(常見問題及解決方案)

1、房產經紀人銷售技巧（常見問題及解決方案）以下是房產經紀人常見的問題及解決方案，當然只供參考，每個人都有自己的一套行之有效的銷售方法。以下是房產經紀人常見的問題及解決方案，當然只供參考，每個人都有自己的一套行之有效的銷售方法。1.客戶:這套房子最低多少錢?(例如:25萬的房子)經紀人:您經紀人:您認為多少錢比較合適呢?客戶:20萬左右。經紀人:20萬,那我請房東過來,您能不能馬上定呢?客戶:那肯定要考慮一下。經紀人:所以說,買房子不能只以價格為準,最關鍵的是房子適不適合你,如果房子您不滿意即使便宜一點你也不會買是嗎?所以我們還是先去看一下房子(那現(xiàn)在有空的話,我馬上約一下,我們一起去看房。)2、

2、客人在看房源,經紀人上前接待,他不理不睬,只說我看一看,你忙你的。經紀人:制造懸念,找一套非常超值的房子吸引他,讓他開口說話。如果這套房子不適合他,再用其他的房子套取他的需求,再判斷他的成熟度。對于以上方法無效的客戶,我們不要給他太大的壓力,我們要誠懇的地上名片,婉轉的說:“您買不買房子都沒關系,我們這邊有些房源資料您可以先帶回去看一下,以后要是有什么需要幫忙的話,您可以找我,對于這方面,相信我還是比較專業(yè),可以幫得上部分忙。3、房東期望值太高,如何引導?(例子:瀛洲新村 885f35萬)經紀人:先生,我理解您的想法,我們也希望您多賣一點,我們的傭金也可以多收一些,但是,您也知道,現(xiàn)在的房價很

3、透明,不是由您或我能決定的,是由市場決定的,像您這房子要賣這價格,比較難出手?？蛻?多少錢比較合適?經紀人:先生,您為什么要賣這價格?我相信您也去了解過行情。客戶:原來買的價格+裝修價格,我的裝修很好。經紀人:先生,我相信您的裝修確實不錯,前幾天在瀛洲新村里,我們也賣了一套面積一樣,裝修很漂亮,就是樓層沒您這套好,他就賣31萬,您可以做個參考。如果只是為了迎合您,說可以賣到35萬,到時賣不掉,對您來說也是很不負責任的。不如我們先去看一下房子吧!看了以后我心里比較有底,也比較方便銷售,我們公司幫您免費評估?？蛻?不用了,有客戶再帶過來吧,我就賣這個價格。(房東比較堅持,保護意識較強的情況下。)經

4、紀人:那您看您這邊價格能不能往下調一些,我先跟客戶報34萬,您看可不可以,客戶看滿意后,我再與您商量.客戶:那先按這個價格來報吧。4、幫忙估一下價格?客戶:小弟,您幫我估一下,這套房子能賣多少錢?經紀人:說實話,我沒有看過房子真的是不好估價,給您估高了賣不掉,是對您的不負責任,估低了您又不開心?？蛻?沒關系啦,你們是專業(yè)做這個的,你就蠻給我估一下。經紀人:那這樣吧,我和您說一下剛剛賣掉的和您同一社區(qū)的房子,您參考一下?？蛻?好,你說。經紀人:(給他舉兩個相對典型、比較便宜的房子)那您感覺賣多少錢呢?(讓他說些自己的心理價位)客戶:這價格太低了,我不會賣,我最低也要賣()價格。你看看有這樣的客人

5、就帶過來。經紀人:好的,交給我。5、對于空房子如何拿鑰匙?經紀人:李小姐,我問一下,您的房子目前是空著,還是自己住?李小姐:空著,好久沒住了,怎么啦?經紀人:李小姐既然空著,我建議您把鑰匙放一副在我們這邊,我們會給您開張公司的收條。李小姐:那不行,鑰匙怎么能隨便給你們呢?經紀人:其實,我們也非常理解,您可能目前還不大相信我們公司,您看我們一抽屜都是鑰匙,而且有幾套都是剛剛裝修好的,設備都齊全,房東原來也不同意,看了幾次房子都不是很方便,有時是中午、有時是晚上。您也知道,客戶白天一般都要上班,沒什么時間,只有中午、晚上或者周末才有空,因此房子在我們這兩三個月還沒看幾個客人,后來房東上周鑰匙拿過來

6、,我們幫它美化一下,現(xiàn)在就有個客戶談的差不多了,所以說我建議您把鑰匙放這邊,大家也比較方便,您覺得呢?李小姐:那我考慮一下,回去和家人商量一下。經紀人:我們真的很希望您鑰匙能放在我們這邊,一方面確實方便我們的帶看,提高效率,另一方面您自己,據我們統(tǒng)計,一般一套房子成交的話,要帶看二十至三十個客人才能成交,如果有鑰匙的話,我們能更有效的為您帶客戶,也不會每天打擾您,等有客人價格出的差不多時,再打電話通知您,到時您只要過來簽一下同意就行了,您還是把鑰匙放我們這里吧。李小姐:好了,好了。你說的也蠻有道理的。先放你這一段時間。6、客戶不簽看房協(xié)議怎么辦?經紀人:先生,這個看房協(xié)議麻煩您幫我簽一下?？蛻?/p>

7、:哎呀,這個不用簽了,很麻煩。經紀人:先生,是這樣的,這個協(xié)議是必須要簽的,它是我們這個行業(yè)的行規(guī)。而且也是我們的一項行程,經理就是看這個協(xié)議來檢查我們的工作,希望您能幫個忙配合一下?？蛻?其它中介都沒簽,這個簽來干嘛,要么這會帶我去看房,要簽的話那就不看了。經紀人:先生,聽我解釋,其實簽這個對您一點損失都沒有,相反它會保障我們雙方的利益。首先,它有明確規(guī)定我們的服務內容,收費標準,而且您最擔心的就是我們賺您差價。這個您放心,里面都寫得很清楚,我們是絕對不賺差價的,而且有成交我們也不會亂收費,都是按照里面的標準收費。當然,從另一角度說也是保護我們的利益,也只有您認可我們的服務及收費,我們才會帶

8、您去看房子,但是假如您所中意的房子是我們帶您看的,那就必須在我們這邊成交,它只是防小人,不防君子,像先生您這么有素質,我相信您會理解我們,我們每個客戶都要簽的,那麻煩您在這邊幫我簽個字。7、買賣雙方互留名片,應怎么辦?客戶: 先生(房東),這是我的名片。經紀人:(必須馬上從客戶手中搶過名片)并道:對不起,先生,我們公司規(guī)定不允許這么做,假如您們確實有什么事情,到時我們可以幫您們聯(lián)系?？蛻?這沒什么大不了的,只是留一下名片。經紀人:先生,這個希望您能體諒一下,您也知道行有行規(guī),假如我讓你們這么做,回去我肯定是要挨罵的,您們人這么好,也希望理解我的苦衷。8、當客戶和房東直接談價格,那經紀人該怎么辦

9、?客戶:(朱先生):陳先生,您最低要賣多少錢?(直接問價格)房東(陳先生)“遲疑了一下。經紀人:陳先生,您愛人告訴我說要賣55萬?！苯浖o人速度要快,不能讓房東先說出口。房東:是啊!經紀人:朱先生,您看一下,房子我們也看過了,房子房東也在,您能出多少錢,我們也可以當面談談?？蛻粼谒伎?經紀人:朱先生,要不這樣,買房是大事情,您愛人應該也要再看一遍吧!我們先回去和她商量商量,也讓房東家人商量一下,看看能商量多少?我們還是先走吧。經紀人:太麻煩您了,我們走吧?！弊叩介T口做要開門的樣子。對客戶說:我們下去看一下雜物間,免得下次還要來看。對客戶說:我對這社區(qū)很了解,一起到下面去逛一下。(總而言之找個借口

10、把客戶支開)9、客戶還價太離譜,怎么辦?經紀人:陳先生,昨天我們看的那套房子,確實不錯吧。上個月我剛買套差不多的面積,裝修還沒這個好都賣了25萬,您看這房子,您能出多少錢?陳先生:22萬, 如果22萬我就買。經紀人:22萬?!(驚訝狀),陳先生,我也理解您,作為您們買方講都希望價格低些,其實我們立場同您們一樣。但是,我覺得這房子,肯定不可能,因為這房東您也見過,而且房子的情況您也知道。房東人是比較實在,我做這也是很專業(yè),像房東開這價格真的比較實在,在這附近也找不到這么便宜的房子,假如,陳先生您有誠意的話,也出一個比較實在的價格。陳先生:也差不多啦,我這價也蠻高的。這房子也不是說很便宜,我朋友上

11、個月也剛買了套差不多的,才買21萬。經紀人:陳先生,我想請問一下您朋友的房子在哪個中介公司買的?陳先生:他自己買的。經紀人:那是很便宜,那你朋友真幸運買了這么好的房子,不過現(xiàn)在要買那么便宜的房子,真的找不到了。唉!如果讓你朋友賺1萬塊錢賣給你不知道她肯不肯?10、客戶和業(yè)主約好,房東遲到或失約時,我們怎么辦?客戶(李小姐):怎么搞的,房東還沒到?經紀人:不好意思,李小姐,這房東平時都很準時的,一般還會提前幾分鐘,今天不知道有什么事情,我給他打個電話問一下。李小姐:可以,你打一下。經紀人:(撥通房東電話)結果:1)短時間內會到。2)過1小時會到。3)不會到。經紀人回答:1)李小姐,請稍等一下,房

12、東一會兒就到。2)李小姐,不好意思,房東臨時有事,過一個小時才到,要不我們先看一下別的房子,您看您能不能等。李小姐:(1)可以。(我們馬上就約就近的房子)(2)不可以。(很誠意的道歉,并送她回去,然后給房東打電話,讓他不用過來)(3)(打假電話)您好,是房東嗎?您到哪里了?我同客人在這等了很久了,客戶很有誠意的,怎么有事不能來呀?那你能不能叫你朋友或家人過來一下,這么大熱天,客戶從老遠趕過來也不容易等(主要讓客戶明白我們是用心在做,我們盡力了,責任不在我們。)接著,向客戶真誠道歉,改約時間,或都看樓上樓下的房子戶型。前題是在客戶簽了看房協(xié)議之后。11、客戶看完房子后,不表態(tài),只讓我們幫他談價格

13、。經紀人:李小姐,這房子不錯吧。李小姐:房子還可以,你幫我談一下價格,看房東最低賣多少錢?經紀人:我很理解您,希望最低的價格買到房子,說實話,這房子已經很便宜了,上周我這邊剛賣了套(舉個例子,供她參考)估計價格談不了多少,您看多少錢可以接受,我同房東談一下。李小姐:你先幫我問一下房東最低賣多少錢?經紀人:談我肯定會幫您談,您最好給我個價格,要不我怎么去談,房東問我,客戶價格出多少錢,我都說不上來,房東肯定認為我們沒誠意。李小姐:那你蠻幫我問一下,最低賣多少錢,我再考慮一下。經紀人:那好吧,我盡力幫您談一下,晚上給您電話。(第一次帶看,不要馬上逼客戶出價格。)12、客戶看完房子在社區(qū)里打聽情況不

14、肯走,我們該怎么辦?李小姐:小張,你先走吧,我到附近逛逛。經紀人:這樣啊,李小姐,我現(xiàn)在反正沒事,對附近也比較了解,我陪您了解一下周邊環(huán)境,并且,過會兒有位同事會帶客人來看房子。李小姐:沒事,我自己一個人走走就好了。經紀人:那可以,我先到房東那跟他說一下。(到樓梯口蹲點)13、客戶想和房東一起走。我們該怎么辦?李小姐:房東,我剛好有車子,送您一段。經紀人:房東,您等一下,上次看您房子的那個客人,一會兒還會同家人一起再來看一下房子,煩您等一下。房東:這樣,你事先沒約我?經紀人:不是我親自過來同您說了嗎,順便還有些問題向您請教。(轉向客戶:那李小姐,您先走吧。您考慮一下,回頭我給您電話。)等客戶走

15、后,再同房東解釋一下:不好意思,房東,主要是剛那客戶對房子應該蠻有興趣。我怕我們沒有溝通好,如果我們說的不一致,讓客戶誤會,不相信我,我們的目的是促使您們成交,希望幫您賣個好價格。也希望您能理解,配合我。(如條件允許,送房東回去)找個理由把房東留住。傭金類14、客戶認為我們中介服務價格比其他中介高,如何有效消除客戶的這種心理?如果我們的中介服務費的確比其它中介公司稍微高一些,經紀人可以直接承認,并將我們的優(yōu)勢和服務品質保證告訴客戶,并從客戶的角度說明這些優(yōu)勢和保證能夠給客戶帶來什么利益。同時向客戶說明我們有很多回頭客,因為他們贊賞我們的服務;我們也有很多客戶原來是一些中小型中介公司的客戶,現(xiàn)在

16、卻是我們的長期客戶?！拔疫@里有我經手的一些老客戶的電話,您可以通過他們了解我們公司的服務質量和我個人的服務水準”。注意,千萬不要在客戶面前直接詆毀其它中介公司,因為直接地以語言、文字打壓同行乃是市場營銷中的大忌。15、客戶對我們的中介費討價還價,我們該如何調節(jié)?或者,中介費太高,能不能商量?兩種辦法。一是在看房子之前先談妥中介服務費,二是在看完房子客戶準備下單時再談。兩種辦法各有利弊,主要取決于經紀人個人的談判技巧和處事風格。第一種方法有可能會降低客戶看房、成交的興趣,造成“剛下鍋的鴨子飛走”的結局;第二種方法比較而言對雙方都比較有利,但對于生意場上的老手客戶,會以生意即將成交的前景誘惑經紀人

17、做出比較大的讓步,故經紀人的心理素質和讓價技巧相當重要。即使經紀人心里早就準備給客戶一些優(yōu)惠,也要一點一點地放,半步半步地退。記住:你在價格優(yōu)惠上給予客戶越快越多,客戶的胃口就會越大,要求也會越多。所以,在價格談判方面,掌握節(jié)奏和讓價的分寸至關重要。16、 房東要求把服務費打到差價里,怎么辦?中介服務費由哪一方出,應該在接受委托時有所約定。事先沒有約定,就應該遵守當?shù)厥袌錾系牟僮髁晳T。17、 如何保證收取雙方的傭金?目前傭金的收取多數(shù)是單向的,但在某些個案中,是雙向收取傭金的。關鍵一點是應該在做單時簽定合同或協(xié)議書,其中有明確的收取雙方傭金的條款和收取的比例,以及因一方的過錯而導致交易失敗后過

18、錯方應履行的罰則義務(賠償約定)。18、 為什么你的傭金那么高?會不會吃差價?傭金的收取比例是按照房地產行業(yè)的統(tǒng)一收費標準收取的(說明:有些城市當?shù)卣谶@方面有規(guī)定,如果沒有一般遵循的是當?shù)氐男幸?guī)或者是本公司自己的規(guī)定),我們絕對不會吃差價。19、中介傭金太高,你們能不能打折?或者,你們中介公司的收費太高了。或者,如果將傭金加在房價里會影響到房產的售價,怎么辦?我只聽過xx,XX房產公司，我怎么沒聽過你們公司，你們公司怎么樣？1、不去詆毀別的公司。2、介紹我們公司的服務特色，我們的服務特色：強調交易安全，實行先產權調查再簽訂交易合同，確保產權真實性。專業(yè)性強，我們有法律專員負責為雙方擬定交易

19、合同。我們的企業(yè)理念：安全、迅速、合理。收費透明，收取固定比例傭金，不賺差價。3、介紹一下經紀人自己的優(yōu)勢。4、請您給我一個機會，感受一下我們的服務，我相信不會令您失望。二、我愿意自己賣，方便又節(jié)省錢。自售的缺點：1、無法讓買方產生競爭，出售價格比較低。2、安全無法保障，房地產糾紛、官司不斷。3、花太多時間在售屋上，會影響其他事。4、無法主動與買方洽談。5、廣告費負擔重。6、銷售管道與銷售手段太少。7、無法過濾客戶，生活受打擾。8、女房東帶看存在危險。9、比較不會推銷，介紹產品。10、定價策略、議價方法，收定方法不夠專業(yè)。11、買方防范心理較重，不利成交。綜合話術：1、自己賣省中介費，但房子不

20、同于一般商品交易，涉及很多的專業(yè)知識，繁瑣交易流程以及合同擬定，幾十萬的房子，如果環(huán)節(jié)中出現(xiàn)問題，損失巨大。這就不光是省點中介費的事情，反而因小失大。在房屋買賣過程中，涉及交易配對，買賣談判，合同擬定，過戶、交款，收款，房屋交接等系列繁瑣的交易細節(jié)，并不象您想像的那么簡單?，F(xiàn)在也越來越多的客戶選擇我們節(jié)省時間，精力，放心。2、另一方面，自己賣確實會省掉中介傭金，但是您想一下，如果您沒有過多精力的話，會吃不消的。自己找客戶累，貼了廣告，客戶隨時會要求看房子，而您又正在上班的時候怎么辦。在深夜的時候突然有人打電話問您房子的事情，。您想你的生活是否會被一套房子出售所打亂。一個真實的體會，以前我沒做這

21、行的時候，我一個朋友自己賣了一套房子。結果落得個神經衰弱。您說值不值得。匹配維護是銷售環(huán)節(jié)中非常重要的一個環(huán)節(jié)，匹配更多要求的是置業(yè)顧問對客戶的一種判斷能力，而維護則更多體現(xiàn)的是我們同事的溝通技巧，兩者雖有不同，但是前者更多的是考驗員工基于對客需房源了解基礎上的分析判斷能力，是維護的基礎，而維護又是匹配的延展，是匹配目的的最終體現(xiàn)，兩者是緊密而不可分割的目的：形成帶看，提升心里價位，加深對客戶的認識1. 首先詳細了解客戶的需求，確定客戶的主要需求，確定主次順序。2. 通過了解需求的維護記錄，了解變化情況3. 開始推薦應該是有理有據的說服過程。A. 首先介紹時突出房屋的優(yōu)點：新房源，質量好，性價

22、比高，交通便利，樓層好等等。（根據客戶的基本需求，針對性的匹配房屋，按照主次順序推薦時將這些需求返還對方）B. 其次介紹銷售情況：公司重點推薦，報紙廣告效果好，很多客戶等著看這套房子，C. 最后得出結論：市場前景看好，很快就賣掉，你要看房就要快。4.針對我們的老顧客可以突出：是為客戶專門量身找的，突出找房子的辛苦度，5.運用比較法，虛擬房源：這個小區(qū)前兩天曾經出了同樣戶型的房屋，但是樓層或者裝修沒有這套好，單價還要比這套貴上*元，這套房屋絕對物超所值！6.要有主見，不要被客戶引導，站在專業(yè)人士的立場上，引導客戶需求，切不可一謂跟著客戶的意愿走，要適時適當打擊客戶，改變他的意愿。7.打假電話：A.重復推薦，提升客戶意愿。推薦房屋，客戶不看房，另一同事利用另外一部電話打過去，重復推薦該房屋，描述房屋優(yōu)點，打動客戶?？蛻粽f：剛剛你們已經給我打過電話了，我不想看。置業(yè)顧問：不好意思，可能是我們兄弟店打的，我們公司都認為這套房屋價格性能比高，適合您，所以我們都給您推薦，打攪您了，可是您真的不想去看看這套好房子么？挺可惜的！B.在你想給客戶推薦房子的時候，先假裝其他公司推薦同小區(qū)相對比較差的房屋，讓客戶很郁悶，做好鋪墊后，我們再正