榮盛房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程的全過(guò)程項(xiàng)目工程管理課件

1、2010年春季制度培訓(xùn)榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司工程部二 一年三月六日 基于榮盛房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程的全過(guò)程項(xiàng)目工程管理 一、本次培訓(xùn)的主題 （一）榮盛房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程 1、榮盛房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程是榮盛發(fā)展十年住宅項(xiàng)目開發(fā)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的積累與沉淀。 2、榮盛房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程的宗旨、目的和意義。 3、榮盛房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程中所闡釋的兩個(gè)重要指導(dǎo)思想。 4、榮盛房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程的八條主線與四個(gè)階段。 （二）公司2010年度工程管理目標(biāo) 2010年是公司三五規(guī)劃的第五年，目標(biāo)的順利完成與否對(duì)三五規(guī)劃的最終實(shí)現(xiàn)具有十分重要的意義。2010年公司生產(chǎn)目標(biāo)是：實(shí)現(xiàn)開工面積約280萬(wàn)平米，單體竣工面積約1

2、50萬(wàn)平米，新增交房面積約80萬(wàn)平米。 公司2009年工作的重點(diǎn)是“項(xiàng)目”，“項(xiàng)目”工作的中心環(huán)節(jié)是“項(xiàng)目的建設(shè)與管理”，“項(xiàng)目建設(shè)與管理”的核心目標(biāo)是不斷“提高品質(zhì)，降低成本，提高效率，加快節(jié)奏”。由此衍生出的三個(gè)關(guān)鍵詞是“成本”“品質(zhì)”“進(jìn)度”。其中，“成本”控制是公司生產(chǎn)系統(tǒng)2009年度工作的重中之重。 公司2010年工作重點(diǎn)是“堅(jiān)守高周轉(zhuǎn)、高效率、低成本的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，保持核心競(jìng)爭(zhēng)力?！薄俺掷m(xù)加強(qiáng)工程管控，確保項(xiàng)目建設(shè)既好又快。”總結(jié)起來(lái)就是“多、快、好、省”。突出“快”。 可以看出，工程管理的終極目標(biāo)是。 （一）工程管理主線上的四個(gè)階段： 1、規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段； 2、預(yù)算、招標(biāo)采購(gòu)階段；

3、3、開工建設(shè)階段； 4、竣工驗(yàn)收階段； 二、不同開發(fā)階段的工程管理重點(diǎn)與制度支撐。 1、品質(zhì)管理： （1）品牌的基礎(chǔ)是品質(zhì)； （2）品質(zhì)包含產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)； （3）品質(zhì)=品位+質(zhì)量； 這一階段恰恰是品質(zhì)管理的重要階段，支撐制度為榮盛杯評(píng)選辦法。 2、進(jìn)度管理： （1）這一階段是目前制約整體開發(fā)效率提升的主要因素，支撐制度為項(xiàng)目開發(fā)周期記錄考核評(píng)比辦法。 3、成本管理： （1）這一階段是全流程全面成本管理中除土地之外的首個(gè)重要階段。滄州文景苑調(diào)整規(guī)劃的實(shí)例、限額設(shè)計(jì) （三）規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段的工程管理與制度支撐 1、品質(zhì)管理： 這一階段的品質(zhì)管理主要是施工圖審查、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制定和利用招標(biāo)過(guò)程中施工

4、單位考察、招標(biāo)文件質(zhì)量要求編制、招投標(biāo)說(shuō)明與答疑等環(huán)節(jié)對(duì)施工單位明確甲方質(zhì)量要求，并利用合同進(jìn)行契約管理；包括今年新提出的部品管理。 2、進(jìn)度管理： （1）這一階段主要是甲方施工組織設(shè)計(jì)，支撐制度為甲方施工組織設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 （2）這一階段還是開工前手續(xù)與現(xiàn)場(chǎng)、預(yù)算與招標(biāo)、內(nèi)部招標(biāo)與外部招標(biāo)等工作穿插的重要環(huán)節(jié)。 3、成本管理： （1）這一階段是全流程全面成本管理中繼規(guī)劃設(shè)計(jì)之后的重要階段，主要原則就是充分競(jìng)爭(zhēng)。 4、安全文明管理： （四）預(yù)算、招標(biāo)采購(gòu)階段的工程管理與制度支撐 1、品質(zhì)管理： （1）這一階段的品質(zhì)管理主要建造質(zhì)量驗(yàn)收把關(guān)，突出內(nèi)部驗(yàn)收的時(shí)間性和嚴(yán)肅性，支撐制度為項(xiàng)目實(shí)施階段質(zhì)量管

5、理辦法。 （2）這一階段需要提醒的是房地產(chǎn)重要開發(fā)節(jié)點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。 2、進(jìn)度管理： （1）這一階段同樣涉及甲方施工組織設(shè)計(jì)中重要的單體、車庫(kù)、外線、園林的穿插，支撐制度為甲方施工組織設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 （2）這一階段的進(jìn)度管理還應(yīng)注意現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度、單體結(jié)算、竣工驗(yàn)收備案手續(xù)辦理等重要內(nèi)容，支撐制度為項(xiàng)目工程進(jìn)度管理辦法。 3、成本管理： 這一階段主要是結(jié)算的進(jìn)度控制。 4、安全文明管理： 這一階段是安全文明管理的收官之戰(zhàn)，力保晚節(jié)。 （六）竣工驗(yàn)收階段的工程管理與制度支撐 三、總經(jīng)理報(bào)告中對(duì)生產(chǎn)系統(tǒng)提出的要求。 堅(jiān)守高周轉(zhuǎn)、高效率、低成本的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，保持核心競(jìng)爭(zhēng)力。公司各級(jí)人員要以快速回流現(xiàn)金為目標(biāo)，提高資金使用效率。以土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目建設(shè)為支撐，堅(jiān)持“短、平、快”的開發(fā)策略，尤其是項(xiàng)目首期工程，要加快規(guī)劃設(shè)計(jì)節(jié)奏，縮短審查報(bào)批時(shí)間，快速開發(fā)，快出形象。20