文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目策劃分析研究報(bào)告

1、青州文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目分析研究報(bào)告目 錄 TOC o 1-3 u 第一部分 青州市都市分析研究 PAGEREF _Toc188254392 h - 1 -一、青州市都市概況 PAGEREF _Toc188254393 h - 1 -1、地理位置及概況 PAGEREF _Toc188254394 h - 1 -2、交通狀況 PAGEREF _Toc188254395 h - 2 -3、都市建設(shè)概況 PAGEREF _Toc188254396 h - 3 -4、地域文化 PAGEREF _Toc188254397 h - 4 -5、常住人口分析 PAGEREF _Toc188254398 h - 5

2、-二、青州市都市進(jìn)展規(guī)劃研究 PAGEREF _Toc188254399 h - 6 -1、都市總體規(guī)劃 PAGEREF _Toc188254400 h - 6 -2、都市產(chǎn)業(yè)布局 PAGEREF _Toc188254401 h - 9 -3、交通規(guī)劃 PAGEREF _Toc188254402 h - 10 -4、都市化進(jìn)程研究 PAGEREF _Toc188254403 h - 11 -三、青州在區(qū)域都市體系中的作用與定位 PAGEREF _Toc188254404 h - 13 -1、山東半島都市群進(jìn)展規(guī)劃 PAGEREF _Toc188254405 h - 13 -2、青州在區(qū)域都市體

3、系中的作用與定位 PAGEREF _Toc188254406 h - 15 -四、青州市都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展研究 PAGEREF _Toc188254407 h - 18 -1、青州GDP分析 PAGEREF _Toc188254408 h - 18 -2、財(cái)政收入分析 PAGEREF _Toc188254409 h - 19 -3、固定資產(chǎn)投資分析 PAGEREF _Toc188254410 h - 19 -4、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 PAGEREF _Toc188254411 h - 20 -5、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)專題介紹 PAGEREF _Toc188254412 h - 21 -6、居民收入與消費(fèi)水平分析 PA

4、GEREF _Toc188254413 h - 25 -7、居住水平分析 PAGEREF _Toc188254414 h - 27 -第二部分 青州市房產(chǎn)市場(chǎng)分析研究 PAGEREF _Toc188254415 h - 28 -一、都市房地產(chǎn)進(jìn)展進(jìn)程 PAGEREF _Toc188254416 h - 28 -二、土地供應(yīng)分析 PAGEREF _Toc188254417 h - 29 -三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc188254418 h - 31 -四、青州市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc188254419 h - 34 -1、物業(yè)類型與開(kāi)發(fā)水平 PAGEREF _

5、Toc188254420 h - 34 -2、客戶構(gòu)成與分布 PAGEREF _Toc188254421 h - 34 -3、開(kāi)發(fā)商構(gòu)成及外來(lái)開(kāi)發(fā)商狀況研究 PAGEREF _Toc188254422 h - 34 -4、政策環(huán)境分析 PAGEREF _Toc188254423 h - 35 -五、青州市房產(chǎn)市場(chǎng)板塊分布與解析 PAGEREF _Toc188254424 h - 36 -1、典型個(gè)案 PAGEREF _Toc188254425 h - 36 -2、要緊樓盤概況 PAGEREF _Toc188254426 h - 39 -3、基建參考 PAGEREF _Toc188254427

6、h - 41 -六、青州房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 PAGEREF _Toc188254428 h - 42 -第三部分 文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)分析研究 PAGEREF _Toc188254429 h - 45 -一、區(qū)位分析 PAGEREF _Toc188254430 h - 45 -二、項(xiàng)目現(xiàn)狀及利用條件 PAGEREF _Toc188254431 h - 46 -1、項(xiàng)目現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc188254432 h - 46 -2、配套情況 PAGEREF _Toc188254433 h - 47 -3、自然景觀 PAGEREF _Toc188254434 h - 47 -三、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃分析 P

7、AGEREF _Toc188254435 h - 48 -1、功能分區(qū) PAGEREF _Toc188254436 h - 48 -2、交通道路 PAGEREF _Toc188254437 h - 52 -四、SWOT分析 PAGEREF _Toc188254438 h - 53 -1、優(yōu)勢(shì)分析(Strength) PAGEREF _Toc188254439 h - 53 -2、劣勢(shì)分析(Weakness) PAGEREF _Toc188254440 h - 54 -3、機(jī)會(huì)分析(Opportunity) PAGEREF _Toc188254441 h - 54 -4、威脅分析(Threato

8、) PAGEREF _Toc188254442 h - 54 -五、園區(qū)開(kāi)發(fā)核心價(jià)值解析 PAGEREF _Toc188254443 h - 55 -1、人文與自然優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc188254444 h - 55 -2、交通優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc188254445 h - 56 -3、產(chǎn)業(yè)進(jìn)展規(guī)模優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc188254446 h - 56 -4、時(shí)機(jī)價(jià)值 PAGEREF _Toc188254447 h - 56 -結(jié) 束 語(yǔ) PAGEREF _Toc188254448 h - 57 -附件：青州市都市規(guī)劃圖、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃圖、資質(zhì)文件等。第一部分 青

9、州市都市分析研究一、青州市都市概況1、地理位置及概況青州市位于中國(guó)山東省中部，地處東經(jīng)11810至11846,北緯3624至3658。東接風(fēng)箏都濰坊，西鄰工礦重鎮(zhèn)淄博和全國(guó)化工基地中國(guó)齊魯石化公司，南依林果之鄉(xiāng)沂蒙，北傍羊口漁、鹽海區(qū)和全國(guó)石油基地勝利油田。東西最大距離53.6公里，南北最大距離60.6公里，面積1569平方公里。青州市1986年由原益都縣撤縣設(shè)市，是山東省直管縣級(jí)市，行政隸屬濰坊市，人口90萬(wàn)，其中回族2萬(wàn)人，滿族5000人，轄9個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)街道辦事處。青州為古九州之一， 擁有5000多年文明史和2000多年城建史，“東夷文化”的發(fā)祥地。境內(nèi)名勝薈萃，風(fēng)光秀麗，具有得天獨(dú)厚的人

10、文與自然景觀條件。青州市擁有豐富的旅游開(kāi)發(fā)資源、深厚的工業(yè)基礎(chǔ)和便捷的交通，是一座既有古老文化底蘊(yùn)，又朝氣蓬勃的都市。青州市榮譽(yù)稱號(hào) 省級(jí)歷史文化名城 國(guó)家衛(wèi)生都市 國(guó)家園林都市 中國(guó)優(yōu)秀旅游都市 國(guó)家級(jí)生態(tài)建設(shè)示范區(qū) 全國(guó)科技工作先進(jìn)市 全國(guó)社區(qū)建設(shè)先進(jìn)市 中國(guó)比較適宜投資和居住的都市2、交通狀況青州市，東西扼中原大地至膠東半島的通路，南北控沂蒙山區(qū)至魯北平原的走廊。膠濟(jì)鐵路橫貫境內(nèi)，益羊鐵路直達(dá)渤海萊州灣；濟(jì)青高速公路、東青高速公路、309國(guó)道、膠王、榮蘭、羊臨、博臨等公路干線與18條市、鄉(xiāng)公路縱橫交錯(cuò)，是山東中部重要的交通樞紐和物資集散地。東距青島機(jī)場(chǎng)198公里，西距濟(jì)南機(jī)場(chǎng)137公里，

11、距青島港口2小時(shí)車程，便利的交通條件將青州與濟(jì)南、青島、天津、北京、南京、上海等大都市聯(lián)通在一起。市內(nèi)東西向要緊道路有范公亭路、堯王山路、膠王路、309國(guó)道、北環(huán)路等；南北向要緊道路有東環(huán)路、東方路、青州路、云門山路、駝山路、西環(huán)路等；北環(huán)路、東環(huán)路、西環(huán)路、膠王路組成都市環(huán)路；新建西外環(huán)、東外環(huán)，南外環(huán)為都市外環(huán)，承擔(dān)對(duì)外和過(guò)境交通。便利的交通成為青州對(duì)外聯(lián)系紐帶，并在山東半島都市群進(jìn)展占有重要的位置，也使青州這塊寶地打開(kāi)了通向外地的窗口，有展示自己的機(jī)會(huì)，給經(jīng)濟(jì)的騰飛帶來(lái)巨大的動(dòng)力，擴(kuò)大了青州房地產(chǎn)市場(chǎng)的輻射范圍。3、都市建設(shè)概況青州目前差不多規(guī)劃并初步形成了“一城四區(qū)”的都市格局。一城是

12、指提升改造舊城區(qū)，向東向南進(jìn)展新城區(qū)，形成新的都市中心區(qū)；四區(qū)是指南部文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、北部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、東部黃樓花卉園區(qū)、西部峱山經(jīng)濟(jì)進(jìn)展區(qū)。青州市現(xiàn)轄9個(gè)城鎮(zhèn)和3個(gè)街道辦：其中王府、益都、云門山3個(gè)主城區(qū)街道辦事處，屬于綜合性中心城鎮(zhèn)；廟子、邵莊屬于工礦型城鎮(zhèn)；譚坊、黃樓屬于商貿(mào)型城鎮(zhèn)；王墳屬于旅游型城鎮(zhèn)；以及高柳、何官、東夏、彌河等城鎮(zhèn)。要緊城鎮(zhèn)都處在交通干線或結(jié)點(diǎn)，形成以中心城區(qū)為中心呈樹(shù)枝狀分布的格局。“十五”期間，青州市全社會(huì)規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資498億元，年均增長(zhǎng)32.9%。都市建成區(qū)面積達(dá)到36.5平方公里，都市化水平達(dá)到45%。舊城改造取得突破性進(jìn)展，完成拆遷288萬(wàn)平方米。都市和

13、村鎮(zhèn)綠化覆蓋率分不達(dá)到45.2%和34%，是“國(guó)家園林都市”。先后對(duì)13個(gè)城中村實(shí)施整體搬遷改造，2006年全市拆遷面積達(dá)到50萬(wàn)平方米，2007年拆遷面積達(dá)到265萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)業(yè)繁榮。一大批重點(diǎn)承建項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，市民休閑娛樂(lè)中心、中央商務(wù)區(qū)、石坊路拓寬改造等重點(diǎn)項(xiàng)目相繼開(kāi)工建設(shè)，體育中心、會(huì)展中心逐步投入使用。為加快都市化進(jìn)程，青州樹(shù)立了“抓都市建設(shè)確實(shí)是抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)”的觀念，大力推進(jìn)都市建設(shè)與治理轉(zhuǎn)型，使資源優(yōu)勢(shì)盡快轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，大大提升了都市競(jìng)爭(zhēng)力，從而促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)更快更好地進(jìn)展。目前，一個(gè)現(xiàn)代化中等都市正在青州迅速崛起，房地產(chǎn)業(yè)步入快速進(jìn)展時(shí)期。4、地域文化青州是古“九州”之一

14、。尚書禹貢記載“海岱惟青州”，按五行學(xué)講，青州地處海（東海）岱（泰山）之間，位于中國(guó)東方，“東方屬木，木色為青”，故名青州。自漢武帝設(shè)青州刺史部起，青州一直作為州、郡、府、路、道的行政治所，長(zhǎng)達(dá)1400年之久，長(zhǎng)期處于南北文化交流的中心地帶，是中國(guó)東部區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、軍事、文化和貿(mào)易中心之一。1986年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤銷益都縣，設(shè)立青州市。青州鐘靈毓秀，人杰地靈，物豐景靚，文化底蘊(yùn)極為深厚。在七千年的人類文化進(jìn)展過(guò)程中那個(gè)地點(diǎn)留下了眾多的“北辛文化”、“龍山文化”、“大汶口文化”遺址，被史學(xué)家鑒為“東夷文化”發(fā)祥地，珍存的清明上河圖等萬(wàn)多件歷史文物，凝聚著青州厚重的文化積淀。古州名郡自然是名人薈

15、萃，英杰輩出之所?？軠?zhǔn)、范仲淹等朝廷重臣，鄭道昭、歐陽(yáng)修、王世貞等文壇巨匠，都曾官居青州；王曾、趙秉忠、邢、鐘羽正、馮溥等一代名臣，燕肅、于欽等學(xué)術(shù)巨擘，都誕生在青州這片土地上；那個(gè)地點(diǎn)還培育過(guò)李清照、酈道元、黃庭堅(jiān)等一代名流?！坝矣猩胶又?，左有負(fù)海之饒”，古城青州以其深厚的歷史文化而蜚聲海內(nèi)外，那個(gè)地點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)坐擁取之不竭的文化元素。5、常住人口分析51常住人口總量與結(jié)構(gòu)分析2007年，全市都市人口31萬(wàn)人，就業(yè)人口23萬(wàn)，其中：制造業(yè)8.7萬(wàn)、電力燃?xì)?.1萬(wàn)、衛(wèi)生教育3.4萬(wàn)、公共治理和社會(huì)組織0.8萬(wàn)、電信及信息傳輸0.6萬(wàn)。52常住人口進(jìn)展趨勢(shì)分析按照構(gòu)筑現(xiàn)代化中等都市進(jìn)展框架，

16、到2012年，都市人口將達(dá)到43萬(wàn)人，都市化水平達(dá)到53%。53以后常住人口產(chǎn)業(yè)構(gòu)成分析到2012年，都市人口中將有5%的人從事第一產(chǎn)業(yè)，30%的人從事第二產(chǎn)業(yè)，65%的人從事第三產(chǎn)業(yè)。54以后常住人口收入水平分析按照年均12.5%的增長(zhǎng)速度，到2012年，都市常住人口人均可支配收入將達(dá)到2萬(wàn)元。55以后常住人口住房需求分析按照近三年青州商品房銷售面積平均增長(zhǎng)20%的速度測(cè)算，到2012年，五年將累計(jì)銷售商品房254萬(wàn)平方米，僅2012年一年將達(dá)到71萬(wàn)平方米，每年將有2.5萬(wàn)人有購(gòu)房需求。此外，青州秀美的生態(tài)居住概念，吸引周邊地區(qū)居民到青州購(gòu)房的人數(shù)也會(huì)大大增加。 “十一五”時(shí)期是青州都市現(xiàn)

17、代化加速進(jìn)展的關(guān)鍵時(shí)期。到2010年，都市人口40萬(wàn)，住宅剛性需求將高速增加，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化能力明顯加強(qiáng)，直接地刺激房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展。小結(jié)：青州城建基礎(chǔ)較好，都市框架、道路網(wǎng)絡(luò)差不多形成，先后榮獲國(guó)家衛(wèi)生都市、中國(guó)優(yōu)秀旅游都市、國(guó)家級(jí)生態(tài)建設(shè)示范區(qū)等稱號(hào)；交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，兩條高速公路、兩條鐵路縱橫貫穿，長(zhǎng)深高速公路、膠濟(jì)鐵路客運(yùn)專線正在動(dòng)工建設(shè)，地處山東省“一體兩翼”進(jìn)展全局的中心區(qū)位；旅游資源豐富，歷史人文底蘊(yùn)深厚，都市內(nèi)涵豐富，都市進(jìn)展的基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)突出。二、青州市都市進(jìn)展規(guī)劃研究1、都市總體規(guī)劃11都市進(jìn)展定位青州市位于山東半島都市群的中間區(qū)位。在都市進(jìn)展規(guī)模上，到2020年，建成區(qū)面

18、積達(dá)到50平方公里，都市人口45萬(wàn)，成為現(xiàn)代化中等都市；在性質(zhì)定位上，成為山東半島都市群中心都市；在產(chǎn)業(yè)定位上，以服務(wù)業(yè)為先導(dǎo)，以工業(yè)為主體，以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)；在功能定位上，成為特色鮮亮、布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美的最佳人居環(huán)境都市；在目標(biāo)定位上，建成“三名一強(qiáng)都市”（文化名城、旅游明市、生態(tài)名城和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市）。建設(shè)現(xiàn)代化中等都市，到2020年建成面積達(dá)到50平方公里，都市人口達(dá)到45萬(wàn)人。建成“三名一強(qiáng)都市”。12都市性質(zhì)山東半島重要中間區(qū)位都市，以機(jī)械加工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，商貿(mào)旅游發(fā)達(dá)的歷史文化名城。13都市環(huán)境風(fēng)貌青州市現(xiàn)狀建設(shè)用地36.5平方公里，建成區(qū)要緊集中在東南西北四條環(huán)路以內(nèi)，以及南環(huán)以

19、南和東環(huán)以東部分區(qū)域，呈現(xiàn)為“三山二水映古城，四軸五片畫青州”的整體環(huán)境風(fēng)貌，三山： 即西南近鄰城區(qū)的云門山、駝山和堯王山。 二水： 即穿城而過(guò)的南陽(yáng)河和北陽(yáng)河。四軸：范公亭路行政辦公軸線；玲瓏山北路-云門山路商業(yè)軸線、堯王山路商業(yè)軸線；東方路都市綜合進(jìn)展推進(jìn)軸線。五片： 一是以西環(huán)路、南環(huán)路、青州路和南陽(yáng)河圍合而成的古城片區(qū)； 二是以南陽(yáng)河、鐵路和西外環(huán)路之間的北城片區(qū)。三是鐵路以北的鐵北片區(qū)；四是青州南路以東，鐵路以南，南環(huán)路以北，東環(huán)路以西的現(xiàn)代片區(qū)；五是南環(huán)路以南的云門片區(qū)。三山二水映古城，四軸五片畫青州，更以“古”字和“青”字凸顯山水歷史文化名城的都市特色。14都市進(jìn)展布局都市進(jìn)展格

20、局中心城區(qū)中心城區(qū)黃樓花卉產(chǎn)業(yè)邵莊工業(yè)園經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)青州市的都市進(jìn)展格局，是推進(jìn)一城四區(qū)建設(shè)，目前差不多初步形成了：南部文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，北部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)兩翼齊飛；東部黃樓花卉園區(qū)、西部峱山經(jīng)濟(jì)進(jìn)展區(qū)首尾互動(dòng)，鯤鵬展翅，仰頭東進(jìn)的都市進(jìn)展格局。城區(qū)要緊是行政、商貿(mào)、金融中心，北部、西部要緊功能是進(jìn)展工業(yè)，東部要緊功能是進(jìn)展農(nóng)業(yè)，南部要緊功能是進(jìn)展服務(wù)業(yè)?！耙怀撬膮^(qū)六大基地”進(jìn)展格局“一城”即青州都市中心區(qū)；“四區(qū)”即南部文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、北部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、東部黃樓花卉園區(qū)、西部峱山經(jīng)濟(jì)進(jìn)展區(qū)；“六大基地”即機(jī)械制造業(yè)基地、石油化工基地、冶煉建材基地、現(xiàn)代物流基地、旅游居住基地和花卉苗木基地。

21、2、都市產(chǎn)業(yè)布局21農(nóng)業(yè)布局青州市擁有聞名的花卉產(chǎn)業(yè)和瓜果農(nóng)業(yè)。農(nóng)業(yè)布局呈現(xiàn)為黃樓鎮(zhèn)的花卉苗木種植交易基地；東夏、黃樓鎮(zhèn)的優(yōu)質(zhì)小麥生產(chǎn)基地；譚坊、東夏、何官、王墳鎮(zhèn)的瓜果蔬菜加工基地；彌河、東夏鎮(zhèn)的食用菌基地；何官、高柳鎮(zhèn)的蛋雞生產(chǎn)基地。22工業(yè)布局工業(yè)企業(yè)要緊分布在城北經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和城西峱山經(jīng)濟(jì)進(jìn)展區(qū)。城北經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積64平方公里，要緊進(jìn)展先進(jìn)技術(shù)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。目前進(jìn)區(qū)項(xiàng)目已達(dá)到121個(gè)，總投資76.2億元。初步形成了機(jī)械加工業(yè)、紡織服裝業(yè)、石油化工業(yè)、印刷包裝業(yè)等產(chǎn)業(yè)集群。峱山經(jīng)濟(jì)進(jìn)展區(qū)總操縱面積60平方公里，一期規(guī)劃占地2300公頃，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)涉及機(jī)械加工、建材、化工、紡織等領(lǐng)域，

22、已入駐項(xiàng)目11個(gè)，其中過(guò)億元項(xiàng)目2個(gè)。是青州市承接國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、加快經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的重要載體。23第三產(chǎn)業(yè)布局城區(qū)是以中百大廈、銀座商城、人民商場(chǎng)、大利群、王府商場(chǎng)、王府購(gòu)物廣場(chǎng)等為主的中央商務(wù)區(qū)，城西是以汽車、摩托車配件、農(nóng)機(jī)配件為主的物流組團(tuán)，城南是以農(nóng)產(chǎn)品、海鮮干貨批發(fā)為主的市場(chǎng)物流組團(tuán)，城東是以鋼材、家具、建材批發(fā)為主的綜合性物流園區(qū)。在城區(qū)北部正在規(guī)劃建設(shè)占地20平方公里的現(xiàn)代物流中心，是山東省“十一五”重點(diǎn)服務(wù)業(yè)項(xiàng)目。旅游業(yè)分為以城區(qū)為中心的古城文化片區(qū)、以云駝玲風(fēng)景區(qū)為主的佛壽文化片區(qū)、西南山區(qū)山地森林休閑旅游片區(qū)以及彌河生態(tài)旅游區(qū)等四大特色旅游片區(qū)。以服務(wù)業(yè)為先導(dǎo)，以工業(yè)為主體，以

23、農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)。以機(jī)械加工、石油化工、冶煉建材為三大支柱產(chǎn)業(yè)，以現(xiàn)代物流、花卉苗木、旅游休閑為三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，培育房地產(chǎn)、信息服務(wù)、農(nóng)業(yè)生物工程、新型建材、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。3、交通規(guī)劃青州市地處山東半島交通樞紐位置，交通發(fā)達(dá)，規(guī)劃建設(shè)中和立即動(dòng)工建設(shè)的一系列鐵路、公路重點(diǎn)項(xiàng)目，更加提升青州都市交通的檔次。正在建設(shè)中的膠濟(jì)鐵路客運(yùn)專線在青州市建設(shè)高等次的客運(yùn)站，該項(xiàng)目將在08年北京奧運(yùn)會(huì)開(kāi)幕前建成投入使用，屆時(shí)從青州乘火車去濟(jì)南僅需1小時(shí)、去青島僅需1小時(shí)30分鐘；長(zhǎng)春深圳高速公路是我國(guó)高速公路體系“五縱五橫”網(wǎng)絡(luò)之一，也是國(guó)家“十一五”重點(diǎn)工程，貫穿青州南北，2008年開(kāi)工建設(shè)，青州設(shè)

24、立3個(gè)出入口，屆時(shí)青州的交通優(yōu)勢(shì)更加突出；對(duì)現(xiàn)有國(guó)道省道青州段全部進(jìn)行升級(jí)改造。規(guī)劃建設(shè)新的城區(qū)外環(huán)線，打通寶通街，建設(shè)石坊路，延伸青州路等，構(gòu)建便捷的城區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)。其中，寶通街與濰坊城區(qū)連接，全長(zhǎng)28.8公里，道路建成后，到濰坊的車程縮短為半小時(shí)，青州將融入濰坊半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，增強(qiáng)同意青島輻射的能力。文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)緊靠新南外環(huán)，與中心城區(qū)連成一體，新南外環(huán)路的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)段差不多建成。青州市都市道路網(wǎng)完善，陸運(yùn)、海運(yùn)、空運(yùn)交通將更加方便，為都市產(chǎn)業(yè)快速進(jìn)展奠定基礎(chǔ)，積極拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。4、都市化進(jìn)程研究41都市化改造與升級(jí)青州市近年來(lái)不斷加大都市建設(shè)力度，積極推進(jìn)都市化建設(shè)。目前，全市都市化

25、水平45，都市化進(jìn)程正處于加速時(shí)期，預(yù)測(cè)2010年達(dá)到50%，2020年達(dá)到67%。青州都市化進(jìn)展的要緊動(dòng)力包括：城鎮(zhèn)人口的增加、城鎮(zhèn)間的相互作用、產(chǎn)業(yè)的空間集聚、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換以及外部資金和技術(shù)的進(jìn)入。42城鄉(xiāng)體系及其進(jìn)展規(guī)劃依照青州城鄉(xiāng)體系所采取的點(diǎn)軸集聚進(jìn)展戰(zhàn)略和青州城鎮(zhèn)空間分布的特點(diǎn)，形成了“一心兩點(diǎn)三軸四片區(qū)”的城鄉(xiāng)進(jìn)展空間結(jié)構(gòu)。一心，指青州城區(qū)，位于全市轄區(qū)的幾何中心。兩點(diǎn)，為市域的兩個(gè)中心鎮(zhèn)，分不為東部的譚坊鎮(zhèn)和西南部的廟子鎮(zhèn)。三軸，膠濟(jì)鐵路和濟(jì)青高速公路構(gòu)成的東西向運(yùn)輸大通道，是山東省經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的重要軸線和四大聯(lián)系通道之一，這同樣也是目前青州市域城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的主軸線。膠濟(jì)軸線覆蓋了

26、市域中部和北部大部分地區(qū)。以濟(jì)青通道為依托，以廟子鎮(zhèn)為端點(diǎn)，形成了一條由市區(qū)向西部山區(qū)輻射的二級(jí)軸線。以濟(jì)青高速公路通道為依托，沿長(zhǎng)深高速公路向北延伸，以高柳鎮(zhèn)為次節(jié)點(diǎn)形成另一條由市區(qū)向北輻射的二級(jí)軸線。四片區(qū)，一是中部城鎮(zhèn)群，以中心城區(qū)為中心。二是東部城鎮(zhèn)群，以譚坊鎮(zhèn)為中心，包括譚坊、黃樓和東夏。三是西部城鎮(zhèn)群，以廟子鎮(zhèn)為中心，包括廟子鎮(zhèn)、王墳鎮(zhèn)和邵莊鎮(zhèn)。四是北部城鎮(zhèn)群，以高柳鎮(zhèn)為中心，包括何官鎮(zhèn)、高柳鎮(zhèn)。43城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)展研究青州的城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，通過(guò)結(jié)合市域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集中，逐步形成具有較強(qiáng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)凝聚力的職能分工明確、城鎮(zhèn)特色鮮亮的市域城鎮(zhèn)體系，加快

27、城鎮(zhèn)化進(jìn)程。特不是采取了一系列措施，鼓舞農(nóng)民放棄宅基地和承包田，到城鎮(zhèn)或市區(qū)居住，由農(nóng)民變?yōu)槭忻?，加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。近期規(guī)劃（到2010年）城鎮(zhèn)化水平以年均1.11.2個(gè)百分點(diǎn)速度提高；遠(yuǎn)期規(guī)劃（到2020年）按年均1.51.7個(gè)百分點(diǎn)速度提高。預(yù)測(cè)近、遠(yuǎn)期城鎮(zhèn)人口總數(shù)分不為40萬(wàn)人和60萬(wàn)人。44城區(qū)改造進(jìn)程青州是一個(gè)傳統(tǒng)的工業(yè)都市，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)展，原有的都市布局正在發(fā)生專門大變化。 在新一輪都市總體規(guī)劃中，青州市以建設(shè)“魯中商城”為目標(biāo)，發(fā)揮地理位置優(yōu)越、交通便利的優(yōu)勢(shì)，不斷培育和完善市場(chǎng)體系。全市先后在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)了海天水產(chǎn)干貨批發(fā)市場(chǎng)、摩托車批發(fā)市場(chǎng)、東方商貿(mào)城等大型批發(fā)市場(chǎng)。對(duì)

28、城區(qū)開(kāi)通13條商貿(mào)街，形成山東省目前最大的副食品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。青州市結(jié)合舊城改造提升，確立了“以路帶項(xiàng)目、以河帶項(xiàng)目、以公共事業(yè)建設(shè)帶項(xiàng)目，成片開(kāi)發(fā)、集中建設(shè)”的原則。目前的重點(diǎn)工程有占地2000畝的城東安置區(qū)、占地1800畝的北城花園、占地1077畝的開(kāi)發(fā)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)、占地2000畝的堯王老年休閑文化社區(qū)，及海岱、前營(yíng)子、南燕都等小區(qū)建設(shè)。隨著青州市推進(jìn)都市化進(jìn)程，中心城區(qū)也開(kāi)始擴(kuò)張，功能強(qiáng)化，具有鮮亮的人文自然景觀特色的南部文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將成為都市中的高檔區(qū)域。三、青州在區(qū)域都市體系中的作用與定位1、山東半島都市群進(jìn)展規(guī)劃山東半島都市群是由濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、淄博、威海、濰坊、東營(yíng)、日照等8

29、個(gè)設(shè)區(qū)都市構(gòu)成的都市地域空間組合，土地面積近7.4萬(wàn)平方公里，人口4244萬(wàn)，是全省經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的重心。改革開(kāi)放以來(lái)，山東半島成為全省經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的重心、都市分布的密集區(qū)、對(duì)外開(kāi)放的門戶。為了進(jìn)一步提升山東省社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，山東省提出了“促進(jìn)山東半島都市群崛起”的新戰(zhàn)略，2006年山東半島都市群總體規(guī)劃（20062020年）實(shí)施。依照這一規(guī)劃，半島都市群將以青島為龍頭，以青島和濟(jì)南為區(qū)域進(jìn)展雙中心，形成六個(gè)等級(jí)的都市規(guī)模結(jié)構(gòu)，依托“膠濟(jì)線”、“沿海線”等四條進(jìn)展軸線的輻射作用，推動(dòng)以韓日為要緊方向的經(jīng)濟(jì)國(guó)際化戰(zhàn)略等六大進(jìn)展戰(zhàn)略。在這一規(guī)劃的預(yù)期中，半島都市群最終將進(jìn)展成山東以及黃河中下游地區(qū)對(duì)外開(kāi)放的門

30、戶、區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)大的國(guó)際化都市連綿區(qū)和都市空間聯(lián)系密集區(qū)。在全國(guó)范圍內(nèi)，半島都市群也將是黃河流域的經(jīng)濟(jì)中心和龍頭帶動(dòng)區(qū)域，與京津冀、遼中南地區(qū)共同構(gòu)筑引領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的重要增長(zhǎng)極。到2020年時(shí)，半島都市群將實(shí)現(xiàn)都市體系逐步優(yōu)化完善、都市群網(wǎng)絡(luò)化程度大幅提高、都市連綿區(qū)的實(shí)體地域差不多形成、半島都市群都市化水平達(dá)到70%的目標(biāo)。山東半島都市群在全國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的位置2007年，山東省積極轉(zhuǎn)換進(jìn)展思路，在進(jìn)一步強(qiáng)化“主體”進(jìn)展的同時(shí)，查找“兩翼”縱向進(jìn)展的突破口，對(duì)全省區(qū)域進(jìn)展格局提出了“一體兩翼”的重要構(gòu)想。所謂“一體”，確實(shí)是從山東東部沿海沿膠濟(jì)鐵路向西到省會(huì)濟(jì)南周圍，這一帶聚攏了山東要緊

31、都市，總體進(jìn)展水平比較高，經(jīng)濟(jì)總量約占全省的三分之二，構(gòu)成了山東區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的主體部分；“兩翼”，即北翼和南翼，北翼是指黃河三角洲及周邊，南翼是指魯南經(jīng)濟(jì)帶。 “一體”是全省的交通發(fā)達(dá)帶、主體產(chǎn)業(yè)帶、都市連綿帶、創(chuàng)新密集帶、前沿開(kāi)放帶、資本聚攏帶和人才薈萃帶，構(gòu)成山東經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展的主體。由黃河三角洲和魯南經(jīng)濟(jì)帶構(gòu)成的南北“兩翼”，是支撐山東進(jìn)展的資源之翼、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之翼、進(jìn)展腹地之翼和后發(fā)優(yōu)勢(shì)之翼?！耙惑w”和“兩翼”各具優(yōu)勢(shì)又存在有機(jī)聯(lián)系，在進(jìn)展要素、產(chǎn)業(yè)層次、功能定位等方面，形成一個(gè)相互依存、相互支撐、分工協(xié)作、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的有機(jī)整體。山東省“一體兩翼”進(jìn)展構(gòu)想“一體兩翼”進(jìn)展構(gòu)想主 體北 翼南

32、翼“一體兩翼”進(jìn)展構(gòu)想主 體北 翼南 翼山東半島都市群總體規(guī)劃（20062020年）的實(shí)施，將推動(dòng)以后山東省經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，并引領(lǐng)山東省經(jīng)濟(jì)整體進(jìn)展，半島都市群是山東經(jīng)濟(jì)“火車頭”、是全國(guó)最具活力的地區(qū)之一，在全球服務(wù)鏈和產(chǎn)業(yè)鏈中承擔(dān)重要角色。2、青州在區(qū)域都市體系中的作用與定位在山東省“一體兩翼”進(jìn)展全局中，青州市的區(qū)位極具專門性，從東到西，從南至北，青州都處于中心位置，是全省區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局的交匯點(diǎn)，是“一體”的中心，“兩翼”的聯(lián)結(jié)點(diǎn)。在山東半島都市群規(guī)劃的基礎(chǔ)上，為在“一體兩翼”經(jīng)濟(jì)格局中扮演一個(gè)重要角色，青州市確立了“融入一體，聯(lián)結(jié)兩翼”的進(jìn)展思路，立足得天獨(dú)厚的區(qū)位、交通、人文、資源等眾多優(yōu)勢(shì)

33、，對(duì)工業(yè)、都市和服務(wù)業(yè)進(jìn)行了全方位提升，力爭(zhēng)在“一體兩翼”進(jìn)展全局中承載更多的功能。青州市在山東半島都市群中的重要位置為了突出“中心”地位，青州把都市建設(shè)作為第一推動(dòng)力，確立了“一城四區(qū)六大基地”的都市布局，沿襲和擴(kuò)展“白墻灰瓦、綠樹(shù)青石”的都市風(fēng)貌，規(guī)劃建設(shè)總投資150億元，建設(shè)包括體育中心、會(huì)展中心、中央商務(wù)區(qū)在內(nèi)的“六路一河四中心”等30多個(gè)項(xiàng)目。通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，先后引進(jìn)城建項(xiàng)目38個(gè)，改造“城中村”13個(gè)，整合了六所職業(yè)學(xué)校，新建20多處高檔小區(qū)。同時(shí)，對(duì)都市的居住、商貿(mào)、休閑、工業(yè)等功能區(qū)進(jìn)行重新劃分。青州市大力進(jìn)展工業(yè)企業(yè)，拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條。為更好地承擔(dān)半島都市群制造業(yè)轉(zhuǎn)移，積極做大做

34、強(qiáng)機(jī)械制造這一優(yōu)勢(shì)行業(yè)。通過(guò)山工機(jī)械與美國(guó)卡特彼勒聯(lián)合，打造了自己的行業(yè)龍頭，逐步形成了包括潤(rùn)光科技等的機(jī)械加工組團(tuán)和100多家中小企業(yè)相互配套的機(jī)械加工行業(yè)集群，為制造業(yè)向青州轉(zhuǎn)移制造了條件。立足豐富的礦產(chǎn)資源優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)了總投資30億元的中聯(lián)魯宏水泥以及新型建材、泰和礦業(yè)等一大批投資過(guò)億元的建材生產(chǎn)企業(yè)，努力打造半島都市群的建筑材料基地。以進(jìn)展精深加工為方向，推進(jìn)弘潤(rùn)石化與中石油合作，建設(shè)金泉化工、振華化工等重點(diǎn)項(xiàng)目，拉長(zhǎng)了石油化工產(chǎn)業(yè)鏈條，進(jìn)一步確立自己在“一體兩翼”中的重要位置。為讓區(qū)位優(yōu)勢(shì)變成進(jìn)展優(yōu)勢(shì)，讓都市融入“一體兩翼”，放大“中心”作用，青州立足豐富的物流和旅游資源，把進(jìn)展服務(wù)業(yè)

35、放在突出位置。一方面，抓住立即修建的長(zhǎng)(春)深(圳)高速公路的契機(jī)，規(guī)劃現(xiàn)代物流中心，以此對(duì)原鋼鐵市場(chǎng)、配物資流中心進(jìn)行全面整合。目前，新建的益都鋼材物流園，引進(jìn)了哈韋斯特物流中心、廣東歐浦鋼鐵物流等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)，與龍口港聯(lián)手建立了保稅物流中心和天保電子商務(wù)網(wǎng)上交易平臺(tái)，進(jìn)一步把青州連接了大海，變成了鋼材“旱地碼頭”。同時(shí)，結(jié)合309國(guó)道青州段的拓寬改造，對(duì)沿路的農(nóng)機(jī)、摩托車、建材等原有市場(chǎng)進(jìn)行了全面整合，并借助花博會(huì)，規(guī)范和拓展江北花卉交易中心，形成江北最大的花卉市場(chǎng)。如此一個(gè)入駐600多家物流企業(yè)和實(shí)體，銷售網(wǎng)絡(luò)覆蓋全省，年物流量160萬(wàn)噸的大型“物流城”差不多形成。與此同時(shí)，青州不斷挖

36、掘和豐富歷史文化和旅游資源，強(qiáng)力推進(jìn)旅游業(yè)進(jìn)展。在提升原來(lái)旅游資源的基礎(chǔ)上，規(guī)劃運(yùn)作了云駝玲風(fēng)景區(qū)整合、龍興寺重建、十里古街開(kāi)發(fā)等60多項(xiàng)文化旅游項(xiàng)目，打造出古城、佛壽文化、生態(tài)休閑、農(nóng)業(yè)觀光等“四大旅游片區(qū)”， 使青州成為全省重要的旅游都市。借助上述因素，青州市關(guān)于周邊地區(qū)形成了一定的輻射能力，要緊阻礙范圍有南至臨朐、臨沂，東至昌樂(lè)、濰坊，北至壽光、東營(yíng)、濱州，西至淄博。尤其是作為國(guó)家衛(wèi)生都市、國(guó)家園林都市和中國(guó)優(yōu)秀旅游都市，青州市優(yōu)美的自然環(huán)境、舒適的人居條件以及便利的交通吸引了周邊地區(qū)（淄博、濰坊、東營(yíng)、壽光、臨淄、廣饒等地）專門多高素養(yǎng)人群到青州市買房居住。小結(jié)：山東省“一體”帶動(dòng)“兩

37、翼”，“兩翼”支撐“一體”，全面推進(jìn)與重點(diǎn)突破相結(jié)合，合力撬動(dòng)全省區(qū)域協(xié)調(diào)進(jìn)展。青州，正積極融入到這一進(jìn)展全局，正在充分放大在“一體”中的經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展承載功能，充分提升在“兩翼”中的樞紐地位，青州市更富有吸引力和輻射功能。四、青州市都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展研究1、青州GDP分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：青州市政府工作報(bào)告濰坊市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)）依據(jù)近6年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)制成的圖表中，我們能夠看出青州市GDP增長(zhǎng)穩(wěn)定，同時(shí)始終保持著增長(zhǎng)的趨勢(shì)，特不是近四年增長(zhǎng)速度開(kāi)始加速。以后五年青州市經(jīng)濟(jì)將接著保持高速進(jìn)展的態(tài)勢(shì)，打算到2012年全市生產(chǎn)總值突破500億元。依照目前GDP的增長(zhǎng)趨勢(shì)，以及政府對(duì)以后的預(yù)期，幾年內(nèi)青州市

38、GDP將保持較高的增長(zhǎng)速度，這也是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的核心之一。2、財(cái)政收入分析2003-2007年青州市地點(diǎn)財(cái)政收入情況分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：青州市政府工作報(bào)告、濰坊年鑒）通過(guò)對(duì)2003-2007年青州市地點(diǎn)財(cái)政收入情況分析，青州市財(cái)政收入逐年以25%左右的速度提升，這為房地產(chǎn)規(guī)劃和相應(yīng)區(qū)域配套設(shè)施的建設(shè)提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。3、固定資產(chǎn)投資分析進(jìn)入2007年，隨著青州市新一輪的都市規(guī)劃和青州在山東“一體兩翼”進(jìn)展全局中的地位凸顯，青州市加大了都市投資的力度，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大變化。自2003年的五年來(lái)，青州市全社會(huì)規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資498億元，年均增長(zhǎng)32.9%。依照青州市政府工作目標(biāo)，2008年將接

39、著加大固定資產(chǎn)投資，打算完成規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資150億元。完成體育中心和會(huì)展中心二期、石坊路建設(shè)、南陽(yáng)河綜合整治一期、市民休閑娛樂(lè)中心、中央商務(wù)區(qū)一期、星級(jí)酒店等工程。重點(diǎn)抓好青州路延伸，青墾路、濟(jì)青路拓寬改造，東環(huán)路提升，309國(guó)道東高段綠化等工程，配合搞好長(zhǎng)深高速公路青州段建設(shè)，打通范公亭路至濰坊寶通街，延伸云門山路至文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。青州市房地產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)中的比重較小，僅占到6 %左右，這與全國(guó)平均水平還存在專門大差距，這在一定程度上講明在青州市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的構(gòu)成中，都市基礎(chǔ)配套建設(shè)投資仍是要緊構(gòu)成部分，青州市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展空間專門大。隨著都市改造、市政建設(shè)的進(jìn)行，土地供應(yīng)

40、、居住需求加大，將為青州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展提供內(nèi)在支撐，同時(shí)隨著都市功能日益完善，青州市將越來(lái)越適合居住。4、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析“南有江蘇無(wú)錫，北有山東青州”， 八十年代，青州市是江北第一財(cái)政收入過(guò)億元的縣，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)牢靠。自2003年的五年來(lái)，青州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得了突破性進(jìn)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量得到顯著改善。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進(jìn)展水平不斷提高，現(xiàn)已形成瓜菜、果品、花卉、畜牧、優(yōu)質(zhì)糧五大支柱產(chǎn)業(yè)，是“中國(guó)花木之鄉(xiāng)”和全國(guó)“蜜桃之鄉(xiāng)”。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度不斷提高，連續(xù)成功舉辦花博會(huì)，又奪得2009年第七屆中國(guó)花卉博覽會(huì)舉辦權(quán)，確立了江北花卉貿(mào)易中心的地位。工業(yè)新增規(guī)模以上企業(yè)349家，實(shí)繳稅金過(guò)千萬(wàn)元企業(yè)16家，機(jī)械加

41、工、石油化工、冶煉建材三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的比重達(dá)到60%。2007年，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、利稅、利潤(rùn)分不是2002年的6.8倍、7.9倍和13.4倍。服務(wù)業(yè)進(jìn)展迅速，旅游總收入、市場(chǎng)交易額年均分不增長(zhǎng)23%和25%；現(xiàn)代物流中心列入省“十一五”服務(wù)業(yè)進(jìn)展規(guī)劃，一批物流項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。截至2007年，二、三產(chǎn)業(yè)占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)到88%，比2002年提高6.8個(gè)百分點(diǎn)。服務(wù)業(yè)從行業(yè)內(nèi)部的進(jìn)展情況看，傳統(tǒng)三產(chǎn)進(jìn)展穩(wěn)定，如交通運(yùn)輸和商業(yè)，比重稍有降低；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、金融、旅游、信息、咨詢、社區(qū)服務(wù)等新興行業(yè)進(jìn)展迅速。特不是青州擁有優(yōu)美的自然旅游景觀資源和豐富的人文

42、景觀資源，在旅游經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，服務(wù)業(yè)又有專門大的進(jìn)展?jié)摿?。第二產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的要緊力量，是房地產(chǎn)進(jìn)展的基礎(chǔ)，而加快進(jìn)展第三產(chǎn)業(yè)，關(guān)于優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增加就業(yè)、增加地點(diǎn)財(cái)政收入和居民收入，有著直接和顯著的作用，從而擴(kuò)大內(nèi)需。因而，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的快速進(jìn)展為整個(gè)都市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展制造了條件。同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的增加，意味著青州市中小型企業(yè)的進(jìn)展，隨著他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和總體數(shù)量的不斷提高，為青州市房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了更廣泛類型的客戶群。5、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)專題介紹51現(xiàn)代物流優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)是青州做大現(xiàn)代物流業(yè)的前提條件。青州市地處山東半島中部，膠濟(jì)鐵路中段，是山東省“一體兩翼”進(jìn)展的交通樞紐，具

43、有進(jìn)展物流業(yè)得天獨(dú)厚的區(qū)位與交通優(yōu)勢(shì)。2007年，物流業(yè)作為青州三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)之一，越來(lái)越受到青州市的重視，并成為加快推進(jìn)服務(wù)業(yè)提升的重要進(jìn)展途徑。規(guī)劃面積17.5平方公里的青州現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目，被列入山東省“十一五”服務(wù)業(yè)進(jìn)展規(guī)劃，總投資20億元的港天保稅物流中心項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，益都鋼材物流園近期投入使用，哈韋斯特物流中心、廣東歐浦鋼鐵物流落戶青州，天保電子商務(wù)網(wǎng)上交易平臺(tái)成立。近年來(lái)，全市流通服務(wù)業(yè)得到長(zhǎng)足進(jìn)展，流通設(shè)施日趨完善，流通規(guī)模得到擴(kuò)大，流通結(jié)構(gòu)明顯改善，建設(shè)了一批規(guī)模較大、檔次較高的綜合型商品大市場(chǎng)和功能較為完善的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，全市有各類商品交易市場(chǎng)十余個(gè)，其中山東大華機(jī)動(dòng)車交易市

44、場(chǎng)是江北最大的摩托車批發(fā)市場(chǎng)，農(nóng)機(jī)批發(fā)、副食品批發(fā)、水產(chǎn)品干貨批發(fā)、譚坊瓜菜批發(fā)等市場(chǎng)都形成了一定規(guī)模。各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的蓬勃興起為物流業(yè)的進(jìn)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。進(jìn)展物流業(yè)，提高青州市在山東省“一體兩翼”中的地位，放大了在“一體”中的社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展承載功能，提升了在“兩翼”中的聯(lián)結(jié)功能，同時(shí)也成為青州經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。52旅游業(yè)青州市名勝薈萃，風(fēng)光秀麗，是聞名的歷史文化名城。云門山、駝山、玲瓏山、仰天山、偶園、范公亭、博物館等，以其優(yōu)美的自然風(fēng)光，眾多的歷史人文景觀，吸引著成千上萬(wàn)的中外游客。青州市將獨(dú)具特色的文化資源和得天獨(dú)厚的旅游資源有機(jī)結(jié)合，突出“古、青”特色，建設(shè)古州，充分

45、挖掘整合青州歷史文化和民俗風(fēng)情，以“古”為底色，以改造提升為重點(diǎn)，整合古街、古寺、古庭院等古跡，做大“古城文化”，全力打造“佛國(guó)壽山，古州福地”都市文化品牌，規(guī)劃建設(shè)了“四片、十一園、十二館”。“四片”，一是古城文化片區(qū)。以老城區(qū)為中心，以范公亭公園、偶園、真教寺、清真寺等為要緊景點(diǎn)，以燦爛的古州文化為主題，占地40平方公里；二是佛壽文化片區(qū)。以城南云駝玲風(fēng)景區(qū)為中心，以甲子文化生態(tài)園、東夷文化生態(tài)園、龍興寺等為要緊景點(diǎn)，以文化體驗(yàn)、修身養(yǎng)性為主題，占地60平方公里；三是山地森林生態(tài)休閑片區(qū)。以西南山區(qū)為中心，以仰天山、唐賽兒寨、八喜谷為要緊景點(diǎn)，以綠色生態(tài)、休閑度假為主題，占地600平方公里

46、；四是彌河生態(tài)休閑旅游片區(qū)。沿城東彌河兩岸，以黃樓花卉博覽園、農(nóng)家樂(lè)、白鷺洲、華東保育院和華東局指揮部為要緊景點(diǎn)，占地260平方公里。“十一園”確實(shí)是以青州歷史文化為主線，充分愛(ài)護(hù)和挖掘青州的遺址遺存和民俗風(fēng)情，建設(shè)十一個(gè)不同朝代風(fēng)貌的，散落城區(qū)的，折射歷史的遺址公園、花園小區(qū)、生態(tài)園區(qū)?！笆^”是依托各個(gè)朝代留下的遺址遺跡，深入挖掘青州的歷史遺存，規(guī)劃建設(shè)9個(gè)博物館，加上都市規(guī)劃展覽館、科技館和新圖書館。差不多有龍興寺修復(fù)、九龍澗景觀公園、東夷文化生態(tài)園、甲子文化生態(tài)園等重點(diǎn)旅游項(xiàng)目在建。2007年，青州市接待中外游客320萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)總收入15.8億元。青州市的特有歷史文化、自然風(fēng)光、花

47、卉產(chǎn)業(yè)等，已形成青州獨(dú)具特色的旅游資源，旅游業(yè)差不多成為青州經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)之一，旅游業(yè)的進(jìn)展對(duì)都市地產(chǎn)宣傳有著重要意義。53花卉苗木業(yè)青州是花木之鄉(xiāng)，素有“東方花都”、“仙客來(lái)之鄉(xiāng)”之稱，花卉產(chǎn)業(yè)是青州的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。從上世紀(jì)八十年代初開(kāi)始，青州花卉開(kāi)始進(jìn)入產(chǎn)業(yè)進(jìn)展時(shí)期。通過(guò)二十年快速進(jìn)展，目前差不多形成了黃樓花卉博覽園、城區(qū)花卉種植觀賞區(qū)、王府街道花卉種植區(qū)、王墳鎮(zhèn)花卉苗木區(qū)、云門山花卉種植區(qū)“一園四區(qū)”的生產(chǎn)格局。全市建起了黃樓花卉集中種植基地、云門山大花蕙蘭基地、王府街道蘭花基地、譚坊高檔綠化苗木基地、城區(qū)花卉盆景基地、王墳苗木樹(shù)樁基地、東夏綠化苗木基地、邵莊果樹(shù)苗木基地八大基地。全

48、市花卉苗木種植面積10萬(wàn)畝，其中花卉面積5萬(wàn)畝，品種1000多個(gè)，花卉生產(chǎn)專業(yè)戶15000多戶，年生產(chǎn)各種花卉2.1億多株（盆），銷售收入18億元。建成了20萬(wàn)平方米花木交易市場(chǎng)和12.7萬(wàn)平方米設(shè)施齊全的花卉交易大廳，在全國(guó)設(shè)立了160余處銷售點(diǎn)，銷售網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國(guó)20多個(gè)?。ㄊ?、自治區(qū)），是江北最大的花卉生產(chǎn)、集散地?；ɑ墚a(chǎn)業(yè)的進(jìn)展帶動(dòng)了旅游、服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，已成為青州農(nóng)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)?；ú?huì)2001年至2003年，先后舉辦了青州花卉交易會(huì)和第三屆山東省花卉博覽會(huì)。2004年開(kāi)始，持續(xù)舉辦中國(guó)（青州）花卉博覽交易會(huì)。歷屆花博會(huì)期間，共有來(lái)自國(guó)內(nèi)外1.5萬(wàn)余家企業(yè)與會(huì)參展，300

49、多萬(wàn)人次參觀交易，吸引了韓國(guó)、日本、香港、臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)的100多家知名花木企業(yè)落戶青州，花木交易量年增30%以上?；ú?huì)的召開(kāi)取得了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，“青州花卉”品牌效應(yīng)越來(lái)越顯著,花博會(huì)被評(píng)為全省“社會(huì)文化活動(dòng)知名品牌”,被濰坊市政府列入“三大節(jié)會(huì)”之一，并入選2005年中國(guó)節(jié)慶五十強(qiáng)。花博會(huì)搭建起青州花卉走向全國(guó)和世界的交流平臺(tái)。2007年，青州市又成功取得2009中國(guó)第七屆花卉博覽會(huì)承辦權(quán)，“七博會(huì)”是全國(guó)最高級(jí)不花卉盛會(huì)，被譽(yù)為花卉世界“奧林匹克”，將明顯提高青州市的都市品牌知名度。青州將以“七博會(huì)”為契機(jī)推出15 條以上以花卉旅游為主題的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游線路，聚攏更多的人氣和

50、商機(jī)。同時(shí)，工業(yè)招商、商貿(mào)物流等產(chǎn)業(yè)也將隨著“七博會(huì)”聚攏的人氣和商機(jī)而快速進(jìn)展。為辦好“七博會(huì)”，青州市開(kāi)工建設(shè)一系列配套工程，國(guó)家、省、濰坊市和青州市的投入將在50億元以上，匯合巨大的人流、物流、信息流、資金流，能夠講一次花博會(huì)就能把整個(gè)城建帶動(dòng)起來(lái)，極大地增強(qiáng)了都市的承載功能和輻射能力?！捌卟?huì)”的召開(kāi)，對(duì)青州市花卉產(chǎn)業(yè)乃至社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的進(jìn)展產(chǎn)生推動(dòng)作用，推向更高層次進(jìn)展。6、居民收入與消費(fèi)水平分析目前青州市人均GDP已高于2000美元，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，人均GDP超過(guò)1000美元，消費(fèi)結(jié)構(gòu)向進(jìn)展型、享受型升級(jí)，過(guò)去的奢侈品將轉(zhuǎn)化為居民的必需品，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)。從居民收入水平來(lái)看，2007

51、年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11050元，年均增長(zhǎng)了10%，居民收入水平升級(jí)。2007年全市居民儲(chǔ)蓄127.8億元，人均達(dá)1.4萬(wàn)，消費(fèi)潛力升級(jí)。青州市2007年居民收入水平增幅專門大，近五年的社會(huì)消費(fèi)品零售總額和人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資猛增，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求潛力旺盛。7、居住水平分析通過(guò)調(diào)查，青州近年都市化進(jìn)程速度較快，青州居民的居住水平有了較大的改善，據(jù)統(tǒng)計(jì)2007年青州城鎮(zhèn)居民人均居住面積已超過(guò)25平方米。超過(guò)濰坊市“十一五”打算中提出的“人均建筑面積23平方米”的標(biāo)準(zhǔn)。從住宅指標(biāo)看，青州今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要概念確實(shí)是品質(zhì)和性價(jià)比的提高。因此下一步青州市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，假如只建設(shè)簡(jiǎn)

52、單的房屋，會(huì)缺乏市場(chǎng)潛力；而營(yíng)造居住理念、引領(lǐng)居住潮流、追求舒適化、人性化的住宅將獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。小結(jié)：通過(guò)宏觀經(jīng)濟(jì)分析能夠發(fā)覺(jué)，目前青州市良好的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展為房地產(chǎn)的進(jìn)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展在拉動(dòng)都市經(jīng)濟(jì)建設(shè)、改善都市居住環(huán)境的同時(shí)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展提供了強(qiáng)大的內(nèi)在支撐，都市規(guī)劃及時(shí)地確定以后都市的進(jìn)展方向，為房地產(chǎn)的進(jìn)展儲(chǔ)備了足夠的土地資源，而人口的增長(zhǎng)和居民收入增加為房地產(chǎn)提供了足夠的需求，以后幾年青州市的房地產(chǎn)迎來(lái)進(jìn)展的高峰期。通過(guò)目前青州市住宅市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，以后綜合性大盤將成為主流產(chǎn)品，不墅和高端住宅將成為亮點(diǎn)，文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)從宏觀方面來(lái)看差不多具備了比較完整的條

53、件。第二部分 青州市房產(chǎn)市場(chǎng)分析研究一、都市房地產(chǎn)進(jìn)展進(jìn)程青州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速進(jìn)展能夠講是從2005年后開(kāi)始的。2005年之前，青州盡管有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的商品房上市，但企事業(yè)單位的公房在這部分商品房中仍占有一定的比例，購(gòu)買商品房的消費(fèi)者也要緊以自住為主，可見(jiàn)青州的商品房開(kāi)發(fā)面積與市場(chǎng)需求差不多吻合，達(dá)到了供需平衡。因此，2005年6月份國(guó)家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)青州的房地產(chǎn)業(yè)阻礙甚小，沒(méi)有進(jìn)入門檻限制。2005年后，隨著一手房市場(chǎng)中企事業(yè)單位的公房占有的比例越來(lái)越小，面向社會(huì)各階層的商品房銷售開(kāi)始如火如荼的推向了市場(chǎng)。同時(shí)，青州的都市化進(jìn)程的加快，青州的大規(guī)模舊城改造，以及提出的建設(shè)現(xiàn)代化

54、中級(jí)都市的奮斗目標(biāo)，更加加速了青州的房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步健康的進(jìn)展。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，目前青州市區(qū)內(nèi)規(guī)模較大的住宅小區(qū)有20多處，2006年青州市僅市區(qū)房屋施工總面積中，住宅用房的面積超過(guò)了50萬(wàn)平方米，比2005年增加了20%以上。而青州的房?jī)r(jià)卻不僅沒(méi)有下降反而呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，截至2006年年底，青州城區(qū)的一手房平均房?jī)r(jià)已達(dá)2000元/平方以上，比2005年年底增長(zhǎng)20%以上。這充分講明青州的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮。2006年后，青州房地產(chǎn)市場(chǎng)全面放開(kāi)，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)一步活躍。一批全國(guó)知名房地產(chǎn)商開(kāi)始進(jìn)駐青州，盛世東方、九州名座、北城花園等新型住宅區(qū)相繼開(kāi)工建設(shè)。隨著眾多省內(nèi)外的開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，新奇、先進(jìn)

55、的理念對(duì)青州房地產(chǎn)的進(jìn)展開(kāi)始產(chǎn)生阻礙。中都財(cái)寶廣場(chǎng)在2007年吸引了青州人的眼球。中國(guó)華通集團(tuán)對(duì)青州人來(lái)講特不陌生，當(dāng)他們高調(diào)進(jìn)入青州的時(shí)候，更多的人是持懷疑態(tài)度。然而，隨著中都財(cái)寶廣場(chǎng)的日漸崛起，越來(lái)越多的青州人開(kāi)始關(guān)注中都，關(guān)注那個(gè)灌注著國(guó)際理念的中央商務(wù)區(qū)的成長(zhǎng)。相比中都財(cái)寶廣場(chǎng)，青都國(guó)際能夠講是靜悄悄地成長(zhǎng)。該項(xiàng)目總建筑面積萬(wàn)平方米，由涉外五星級(jí)國(guó)際酒店、國(guó)際花園、國(guó)際步行街組團(tuán)而成。能夠預(yù)見(jiàn)的是，不遠(yuǎn)的今后，青都國(guó)際將成為南陽(yáng)河畔一大景觀標(biāo)志。與青都國(guó)際一步之遙，盛世東方自從年月份通過(guò)拍賣獲得土地，時(shí)刻相隔僅僅個(gè)月，棟、戶、南北兩個(gè)區(qū)的樓房差不多全部封頂。隨著青州現(xiàn)在的都市化進(jìn)程的加

56、快和交通環(huán)境的改善，青州面向的購(gòu)房者將不僅僅是青州，例如云門山花園的購(gòu)房者中，淄博，東營(yíng)的購(gòu)房者眾多，青州的住房環(huán)境和消費(fèi)水平等吸引了這些外地的購(gòu)房者。以后青州的房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊特不樂(lè)觀，隨著市政府等方面招商引資力度的加大以及城鄉(xiāng)人民收入的增加，青州2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加活躍。二、土地供應(yīng)分析目前，國(guó)家已形成較為完善的土地供應(yīng)政策體系，總的來(lái)講確實(shí)是提高土地資源的市場(chǎng)配置度，逐步縮小劃撥用地比例，擴(kuò)大土地的有償使用范圍。今后對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、都市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會(huì)事業(yè)用地要逐漸實(shí)行有償使用，關(guān)于工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅，及供地打算公布后同一宗地

57、有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者，必須實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓。土地供應(yīng)須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，出讓價(jià)格不得低于國(guó)家最低限價(jià)，青州市的工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為144元/平方米。基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算范圍內(nèi)，出讓價(jià)格不得低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%。國(guó)土資源部門統(tǒng)計(jì)資料顯示：2005年青州市用于招拍掛出讓的土地為255畝，2006年為578畝，2007年為1037畝，合計(jì)1870畝。土地供應(yīng)來(lái)源分為新增建設(shè)用地和存量建設(shè)用地。最嚴(yán)格的土地治理政策決定了每年分配的新增用地指標(biāo)特很多。2007年，分配給青州市的農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地指標(biāo)只有200畝。國(guó)家實(shí)行節(jié)約集約用地原則，因此鼓舞充分挖掘、利用存量建設(shè)用地。2007年，青州市結(jié)合礦山資

58、源整合、治理，在邵莊鎮(zhèn)峱山、杏木山區(qū)域治理廢棄礦山2000多畝，進(jìn)行儲(chǔ)備用于峱山經(jīng)濟(jì)進(jìn)展區(qū)工業(yè)項(xiàng)目區(qū)。因此，受用地指標(biāo)限制，今后青州城區(qū)范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的國(guó)有出讓土地供應(yīng)量將大幅減少。在這種形勢(shì)下，只有勢(shì)力雄厚的開(kāi)放商能夠獲得稀缺的用地指標(biāo)進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目將具有較大的經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)近三年土地供應(yīng)情況來(lái)看，進(jìn)入2006年后，由于青州都市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，外地開(kāi)發(fā)公司開(kāi)始紛紛進(jìn)駐青州，土地供應(yīng)量成倍增加，2007年土地供應(yīng)量接近前三年之和，達(dá)到69.18公頃。這也顯示著青州房產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入快速進(jìn)展時(shí)期。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)治理部門統(tǒng)計(jì)資料顯示，近三年內(nèi)青州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈逐年

59、遞增趨勢(shì)：2005年完成投資3.2億元；2006年完成投資3.6億元；2007年完成投資5.5億元。由此能夠看出，2005年、2006年在國(guó)家新出臺(tái)的一系列調(diào)控措施作用下，青州市房地產(chǎn)投資規(guī)模平穩(wěn)增長(zhǎng)，投機(jī)、投資性購(gòu)房減少，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行差不多平穩(wěn)。進(jìn)入2007年以來(lái)，受整體市場(chǎng)的回轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重新活躍，房地產(chǎn)投資及開(kāi)發(fā)規(guī)模增加，新開(kāi)盤、開(kāi)發(fā)數(shù)量增加，青州房地產(chǎn)市場(chǎng)空前繁榮。市場(chǎng)形勢(shì)的突然升溫，除宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)、居民購(gòu)房需求旺盛的阻礙外，政府舊城改造等政策起到了拉動(dòng)作用。依照青州市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r的綜合分析，可能這一趨勢(shì)在以后的幾年內(nèi)將會(huì)持續(xù)。2006年到2007年，青州市房地產(chǎn)銷售各項(xiàng)

60、指標(biāo)也均有大幅度提高。青州市商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步攀升：全市二手房市場(chǎng)情況見(jiàn)下表：年度成交戶數(shù)（戶）交易面積（）交易額（萬(wàn)元）2007.1.1-10.30114393734105922006.1.1-10.30175513341910541同比增長(zhǎng)情況-34.87%-29.74%0.5%通過(guò)數(shù)據(jù)顯示，與2006年相比，2007年青州市的二手房成交量明顯下降。要緊是由于新開(kāi)發(fā)的商品房投放市場(chǎng)，居民消費(fèi)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向新房。盡管成交量下降，但二手房?jī)r(jià)格總體上較之2006年普遍呈現(xiàn)較大增長(zhǎng)趨勢(shì)。目前青州市住房供應(yīng)的總量差不多上與需求持平，市內(nèi)近幾年開(kāi)發(fā)建設(shè)的王府花園一期、天虹花園、云門山花園、陽(yáng)光花園、泰和苑、天