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文檔簡介

1、工業(yè)集中區(qū)物流園項目可行性分析報告一、項目概況1、項目背景作為川東北門戶,秦巴地區(qū)重鎮(zhèn),達州市人口眾多,資源豐富,自古商賈云集;尤其是近年來,達州正逐步建設成為中國西部最大的天然氣化工基地,并且四川也著力將其打造成為百萬以上人口特大型城市之一,達州發(fā)展?jié)摿薮?。在大力發(fā)展化工工業(yè)的同時,作為四川重要的農(nóng)業(yè)大市,依托秦巴地區(qū)繁茂豐富的林、農(nóng)業(yè)資源,達州的特色農(nóng)產(chǎn)品也十分豐富,如宣漢的黃牛、萬源的舊院黑雞和板角山羊、開江的白鵝等家禽獨具特色,大竹的苧麻、渠縣的黃花、達縣的蠶桑、萬源的富硒茶和兩耳一菇 (黑耳、白耳、香菇 )、宣漢的地道中藥材等經(jīng)濟作物久負盛名。近年來,達州以市場為導向,以農(nóng)民增收為

2、目標,大力發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化,其農(nóng)業(yè)、中藥加工增值潛力巨大。而作為達州重要的工業(yè)及城市化發(fā)展載體的通川區(qū),緊緊抓住這一歷史機遇,以農(nóng)產(chǎn)品加工和中藥等產(chǎn)業(yè)為主要方向,規(guī)劃并逐步建設面積達 10 平方公里的達州市通川區(qū)工業(yè)集中區(qū)。目前,工業(yè)集中區(qū)一期已詳細規(guī)劃 3.5 平方公里,并且平場 400 畝,入駐企業(yè) 2 家,協(xié)議、洽談企業(yè) 20 家左右;其后 600 畝平場也即將進行。隨著工業(yè)區(qū)建設的迅速展開,為進一步完善招商引資條件,為入駐企業(yè)服務的物流園的建設也就提上了議事日程。2、政府 / 政策支援前不久,達州市委、市政府在全市服務業(yè)發(fā)展推進會上明確指出,全市要圍繞“追趕跨越、加快發(fā)展”的主基調(diào),大力

3、發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè),加快建設秦巴山區(qū)現(xiàn)代物流中心。會上,達州市委書記焦偉俠和市長何健對達州市加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè),推進秦巴山區(qū)商貿(mào)物流中心建設的重要性和緊迫性進行了充分、科學、嚴謹?shù)恼撟C和闡述,并提出了總體要求。會議為達州市未來現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展指明了方向。而商貿(mào)物流業(yè)作為現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容,必將迎來一輪發(fā)展的“春天”。現(xiàn)在,達州市正處于工業(yè)化和城市化的加速發(fā)展時期,服務業(yè)需求日益膨脹,立足于達州市資源稟賦條件、 產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎和城市功能布局,市政府制定了“打造一樞紐、兩中心、三基地,建設秦巴地區(qū)經(jīng)濟文化強市”的戰(zhàn)略定位,著力提升綜合性服務功能,打造秦巴地區(qū)服務業(yè)核心區(qū)。并由此確定了全市物流業(yè)發(fā)展

4、的目標和重點: 加快物流園區(qū)建設,重點發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品物流、消費品物流、集裝箱物流、機電物流、建材裝飾物流等,培育發(fā)展第三方物流,完善物流綜合信息平臺,建設達州市物流綜合信息中心,實現(xiàn)物流信息網(wǎng)站、物流集聚發(fā)展區(qū)、物流企業(yè)和相關機構(gòu)間物流信息的整合與共享,聯(lián)通與成都、重慶、武漢、西安等鄰近城市的物流信息平臺,建成西南地區(qū)重要的物流綜合信息平臺;建立現(xiàn)代物流業(yè)統(tǒng)計指標體系,加快籌建物流行業(yè)協(xié)會。3、交通基礎設施建設位于通川區(qū)工業(yè)集中區(qū)內(nèi)并為之配套服務的物流園,具有較大的位置優(yōu)勢和重要的交通優(yōu)勢。設中的達巴廣高速、達萬高速、萬源達州高速在通川區(qū)魏興鎮(zhèn)交匯,由此將通川區(qū)工業(yè)集中區(qū)與萬州乃至長江水運相通,

5、打通了川東直聯(lián)華中、華東的物流通道,與萬源高速公路的建設,將確保川東與陜南、西北、華北的交通,與巴中、廣元直接相連,可以促成秦巴地區(qū)物資以達州為匯集地,向東、向南流通;這些都將促使達州成為重要的公路交通樞紐。另外,達州市環(huán)城快速通道也將從通川區(qū)工業(yè)集中區(qū)通過, 也會加強通川區(qū)工業(yè)集中區(qū)的位置優(yōu)勢,這樣規(guī)劃位于工業(yè)集中區(qū)的物流園,其地理位置和交通優(yōu)勢一覽無疑。同時,工業(yè)集中區(qū)離達州市火車站25KM ,離蒲家火車站 5KM ,具有一定的公路、鐵路聯(lián)運優(yōu)勢。二、項目建設方案1、物流園功能設置計劃作為為工業(yè)集中區(qū)配套的物流園, 其功能首先要滿足工業(yè)園的物流保障要求,并依據(jù)工業(yè)園現(xiàn)有規(guī)劃和功能區(qū)塊設置,

6、充分滿足工業(yè)園其它需求。據(jù)此,我們計劃在物流園配置運輸、裝卸、搬運、配載、倉儲、保險、商檢、衛(wèi)檢、動植檢、中轉(zhuǎn)等業(yè)務統(tǒng)一進來,把整個商品流通過程作為一個完整的領域來進行通盤考慮和經(jīng)營, 產(chǎn)品裝配、包裝、標志、分撥、配送、銷售、轉(zhuǎn)讓等增值服務,也逐漸涵蓋進來。因此,我將在物流園區(qū)分別設置倉儲區(qū) (包括凍庫和通用倉庫) 、貨運配載中心 (包括裝卸、搬運等功能)、后勤服務中心(含物流后勤、車輛維修、職工宿舍等)、商務服務中心(包括賓館、信息服務、商務等功能) 、停車場和農(nóng)林產(chǎn)品包裝 / 展示中心等。另外,考慮到工業(yè)集中區(qū)位于達州市北部區(qū)域,靠近秦巴地區(qū)豐富的農(nóng)林產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū),而達巴廣高速、萬源達州高速

7、在此交匯,居有聚集秦巴特產(chǎn)的功能;加上工業(yè)區(qū)本就定位于農(nóng)產(chǎn)品加工,需要采購大量農(nóng)林產(chǎn)品。因此可以考慮在物流園區(qū)配置農(nóng)產(chǎn)品交易中心,既服務于園區(qū)企業(yè)原料采購,又能通過達萬高速、達渝高速將秦巴農(nóng)產(chǎn)品外運至華東、華南等全國各地。2、物流園建經(jīng)營模式方案方案一:由我公司作為工業(yè)地產(chǎn)商主導 ,開發(fā)建設物流園,再將倉儲租售給物流商,并對各種倉儲設施進行綜合管理。首先,在倉儲設施的建設過程中,依據(jù)入駐工業(yè)集中區(qū)企業(yè)要求,定制開發(fā)倉儲設施。這種模式針對性強,能夠按照企業(yè)入駐的時間分步投入,并且倉儲設施利用率高。另外,還可以對部分倉儲設施,按照標準物流設施建設,著手開發(fā)在規(guī)模、登記與合同條款上滿足客戶要求的通用

8、倉儲物流中心 ,為客戶提供便捷、高性價比的物流配送設施。實行倉儲設施建設和物流商引進同時進行。方案二:我公司與物流商直接合作經(jīng)營。 即通過物流商、 地產(chǎn)商合作成立項目公司或協(xié)議等開工,物流商和工業(yè)地產(chǎn)商依據(jù)各自的資源進行整合 ,實現(xiàn)物流商和地產(chǎn)商強強聯(lián)合。 也可以通過第三方將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進行整合,物業(yè)建成后由第三方中介組織負責對管理企業(yè)進行招標 ,而企業(yè)收益也由第三方代為審查并根據(jù)協(xié)議分配。這種模式的優(yōu)點是可以發(fā)揮我方在設施建設等方面的優(yōu)勢 ,同時發(fā)揮物流商在物流效率設計、物流運營方面的優(yōu)勢 ,實現(xiàn)物流商和工業(yè)地產(chǎn)商的共贏。以此引導、協(xié)助物流企業(yè)進入園區(qū)開展物流服務,在物流企業(yè)發(fā)揮

9、服務功能、開展市場運作的基礎上實現(xiàn)園區(qū)的正常經(jīng)營,并承擔園區(qū)未來滾動發(fā)展的任務。憑借進入園區(qū)的物流企業(yè)專業(yè)化和具體的服務活動實現(xiàn)幫助工業(yè)區(qū)企業(yè)降低物流成本,通地合理載配,達到快速流通,進而為入園企業(yè)實現(xiàn)第三利潤來源,為入駐企業(yè)未來發(fā)展創(chuàng)造更好的條件。3、物流園業(yè)務管理模式計劃1)引進第三方物流公司,充分利用方便、快捷、低庫存的第三方物流建立企業(yè)供應鏈,實現(xiàn)虛擬制造模式與第三方物流的良性互動;2)與物流公司合作,逐步實現(xiàn)拆零商品配貨電子化、物流功能條碼化、配送過程無紙化,建立自動補貨系統(tǒng)。鼓勵和引導工商企業(yè)調(diào)整組織結(jié)構(gòu),將原料采購、運輸倉儲、簡單加工、商品包裝和配送等物流業(yè)務剝離出來,通過釋放物

10、流外包業(yè)務和剝離低效物流部門,提高企業(yè)的經(jīng)濟效益并加速物流服務的社會化;3)積極發(fā)展電子商務,加快物流供求信息的傳輸和整合,利用專業(yè)化分工的優(yōu)勢,實現(xiàn)物流信息網(wǎng)站、入駐工業(yè)集中區(qū)企業(yè)、物流企業(yè)和相關機構(gòu)間物流信息的整合與共享,聯(lián)通與成都、重慶、武漢、西安等鄰近城市的物流信息平臺;4)與工業(yè)區(qū)管委會一起盡量促進入園企業(yè)、大型商業(yè)連鎖企業(yè)與物流園的第三方物流企業(yè)合作,優(yōu)化連鎖企業(yè)的物流鏈,降低物流成本,提高企業(yè)效益。三、 項目效益分析依據(jù) B02-1/01 地塊 16.75 公頃(約 251 畝)的占地面積,并按1.2 的容積率計算,物流園總建筑面積為20 萬平方左右。初步計劃,商務中心 5000

11、 平方,賓館 5000 平方,職工宿舍4 萬平方,倉儲中心10萬平方(其中普通倉庫5 萬平方,凍庫5 萬平方),其它配套區(qū) 5 萬平方。說明:(1)以上面積配置為初估,主要目的是大致確認項目的投入與產(chǎn)出比,項目確認后將按專業(yè)設計公司的設計另行確認;(2)本次項目功能配置暫未包括農(nóng)產(chǎn)品交易中心等功能設計。1、項目投入估計(1)土地及基礎設施投入土地購置投入: 251 畝 3 萬/ 畝=753 萬;(說明:此處土地購置成本 3 萬/ 畝僅是為了計算方便而設置,并不代表我們接收或?qū)嶋H成交價格。 )土地平場投入: 251 畝 5 萬/ 畝=1255 萬;道路、綠化投入: 200 萬;圍墻、大門投入:

12、80 萬;小計: 2288 萬元人民幣。(2)建筑及設備投入商務中心及賓館建設投入:1 萬平方 2000 元/ 平方 =2000 萬;普通倉庫建設投入: 5 萬平方 800 元/ 平方 =4000 萬;凍庫建設投入: 5 萬平方 1600 元/ 平方 =8000 萬;職工宿舍建設投入(多層) :4 萬平方 1000 元/ 平方 =4000 萬;其它配套設施投入: 5 萬平方 1000 元/ 平方 =4000 萬。小計: 22000 萬。(3)各項設施、設備投入給排水: 500 萬;供配電: 200 萬;消防設施: 200 萬;智能等物管設施: 200 萬。小計: 1100 萬。(4)報建等審批

13、費用: 200 萬(5)其它不可預計費用: 400 萬以上項目合計: 2288+22000+1100+200+400=25988 萬人民幣。2、 項目經(jīng)濟效益評估(1)凍庫收入: 5 萬平方 50 元/ 平方 12=3000 萬,扣除運行成本后利潤按10%核算,實際利潤: 300 萬/ 年;(說明:凍庫中高溫、零擔庫利潤很低,而低溫庫、整租庫利潤略高,這里統(tǒng)一按低溫整租進行核算,價格參照達州市西外低溫庫價格;在凍庫日常運行成本中,電費成本較高,按0.5 度/ 噸天核算,其中,每平方按 2 噸承載計算。)(2)普通庫房收入: 5 萬平方 15 元/ 平方 12=900 萬,扣除運行成本后利潤按3

14、0%核算,實際利潤: 270 萬/ 年;(說明:此價格租金參照達州市郊庫房租金。)(3)賓館經(jīng)營收入: 100 間房 130 元/ 間(房價) 365 天60%(入住率)=284.7 萬,扣除運行成本后利潤按30%核算,實際利潤:85.4 萬/ 年;(說明: 30%的利潤率,是目前四川出租率達90%以上的經(jīng)濟型酒店的平均利潤率,此處略有高估。 )(4)商務中心經(jīng)營收入: 5000 平方 20 元/ 平方(租金)12=120 萬,扣除運行成本后利潤按30%核算,實際利潤: 36 萬/ 年;(5)職工宿舍出租收入:40000 平方 10 元/ 平方月 12=480萬,扣除運行成本后利潤按30%核算

15、,實際利潤: 144 萬/ 年;(6)綜合配套區(qū)等其它收入:100 萬/ 年。以上利潤合計: 935.4 萬/ 年。作為一個投入達 25988 萬的項目來說,其年利潤不到 1000 萬,利潤率僅僅 3.6%,可以說利潤極低,如考慮銀行利息的所產(chǎn)生的成本,甚至虧損。(特別說明: 、以上投資額度未考慮通脹情況下各項目投入在實施過程中可能增加的投資額度;、經(jīng)營收入基本按現(xiàn)在市場物業(yè)租金核算收入, 未考慮通脹情況下物業(yè)經(jīng)營上漲所帶來的溢價收入; 、收入及成本的核算中也未考慮隨工業(yè)集中區(qū)里企業(yè)逐步入駐所帶來的時間/ 管理成本和資金利息等各項成本。 )3、項目社會效益當然,作為為工業(yè)集中區(qū)配套的物流園,可

16、以為入駐企業(yè)帶來較為完善的物流服務,建全工業(yè)區(qū)功能,利于加強園區(qū)招商引資力度;同時,也能解決周邊大量人員的就業(yè)問題,并利于秦巴地區(qū)特色農(nóng)產(chǎn)品的銷售,帶來良好的社會效益。四、項目風險分析1、工業(yè)集中區(qū)招商及建設進度風險: 目前工業(yè)集中區(qū)的招商及園區(qū)建設正處于前期階段,入駐企業(yè)還很少,招商及建設周期長,據(jù)有較大的不確定性,這將大大影響物流園的建設進度,拉長其投資期,增加項目的建設周期的資金成本。2、入駐工業(yè)區(qū)的企業(yè)倉儲需求量風險:現(xiàn)在,達州不少工業(yè)企業(yè)有著傳統(tǒng)的經(jīng)營理念,廠區(qū)建設配置小兒全,自建倉庫,并使用傳統(tǒng)的物流形式,甚至一些企業(yè)還擁有自建的運輸隊。入駐工業(yè)集中區(qū)的企業(yè)在修建廠房的時候也可能配

17、置倉儲設施或自建運輸隊伍,給物流園的經(jīng)營帶來一定的不確定性。3、交通配套風險: 目前工業(yè)集中區(qū)旁的高速公路規(guī)劃完善,但沒有設置鐵路貨運設施,公鐵聯(lián)運有一定難度,將增加園區(qū)企業(yè)鐵路運輸成本。4、物流經(jīng)營和管理上的風險: 物流的專業(yè)化 (第三方物流) 和信息化建設在達州還較為落后,工業(yè)企業(yè)思維有待調(diào)整,同時這也對入駐物流園的物流企業(yè)帶來較高的要求和挑戰(zhàn)。5、投資項目資金 / 利潤的風險:該項目投資周期長, 投資額度大,利潤率低,對投資企業(yè)的投資回報帶來較大的影響。這就要求物流園建設和運營企業(yè)提高與物流相關的高附加值項目,提高收入,增加利潤。五、項目結(jié)論及建議從總體上說明,此項目屬于長線項目,投資周期長,投資額度大,回報率低,這與項目自身作為工業(yè)集中區(qū)的配套性質(zhì)有較大關系。而要達成項目成功實施,以完善工業(yè)集中區(qū)的招商引資環(huán)境,這對項目投資方和工業(yè)園區(qū)及政府都提出較高的要求。作為投資物流園的企業(yè)來說,需要企業(yè)實力雄厚,集中公司的人力、物力于物流園的建設,以努力完成工業(yè)集中區(qū)配套物流園區(qū)的順利建設。同時,我們希望通川區(qū)工業(yè)集中區(qū)的管理部門和相關政府,本著確保物流園順利建設和持續(xù)經(jīng)營的目的,對物流園參

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